«Недвижимый» лизинг
Рынок недвижимости еще несколько лет назад оценивался лизинговыми компаниями как перспективное направление развития. Но реалии сегодняшнего дня говорят об обратном. Так, доля лизинга недвижимости в портфеле лизинговых компаний занимает менее 1%.
Максим Агаджанов, генеральный директор ЗАО «Газпромбанк Лизинг», приводит данные рейтингового агентства «Эксперт РА»: «По итогам девяти месяцев 2013 года лизинг недвижимости в России занимает менее 1,7% всего рынка лизинга, являясь одним из наименее распространенных видов лизинга в России, в то время как в Европе он по популярности находится на том же уровне, что и лизинг оборудования, а в некоторых европейских странах, например в Италии, сделки с недвижимостью достигают 40%».
Евгений Колесов, начальник отдела маркетинга компании «Балтийский лизинг», говорит, что рынок недвижимости несколько лет назад оценивался как перспективный драйвер роста, но этого пока не случилось. «Есть множество факторов, мешающих этому процессу, например трудности с оформлением объектов и несоответствие рыночной и балансовой стоимости имущества, – рассказывает господин Колесов. – Лизинг недвижимости по итогам девяти месяцев 2013 года занимает в общем объеме нового бизнеса незначительную долю – 0,6%, для сравнения, аналогичный показатель за девять месяцев 2012 года – 0,8%. На рынке пока не наблюдалось игроков, специализирующихся исключительно на этом сегменте. В нашей компании доля лизинга недвижимости также невысока – 0,3%».
Вялый спрос
По словам Александры Смирновой, директора департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, услуга лизинга недвижимости в России не слишком распространена, поскольку зачастую исходя из ставок выгоднее привлечь банковское финансирование. «За всю свою практику я проводила лизинговую сделку лишь однажды, что также демонстрирует низкий спрос на данную услугу», – делится опытом госпожа Смирнова.
Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отмечает, что в России лизинг – это понятие более распространенное в сфере движимого, нежели недвижимого имущества. «В целом услуга не пользуется ажиотажным спросом на российском рынке, и говорить о перспективе существенного увеличения доли лизинга недвижимости в общем объеме лизинговых услуг сегодня очень преждевременно», – констатирует господин Веселов.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, добавляет, что в основном лизинг недвижимости пока работает только как некий механизм «очистки балансов банка». По его словам, в сущности как таковой рынок лизинга недвижимости отсутствует.
Коммерческий интерес
Андрей Петров, директор департамента консалтинга и оценки АРИН, поясняет, что лизинг недвижимости позволяет приобрести в собственность помещения после выплаты всех лизинговых платежей (по аналогии аренды с правом выкупа). «В случае возвратного лизинга можно одновременно воспользоваться финансовым эффектом лизинга и возможностью пополнения оборотных средств. Расходы на аренду помещений могут быть существенными, а лизинг позволяет платить за помещение, которое перейдет собственность. Вместо выбытия активов компании происходит приобретение актива, который постоянно увеличивается в стоимости. Выгоды лизинга коммерческой недвижимости очевидны, в случае если компания планирует длительное время использовать объект недвижимости для собственных нужд», – рассказывает господин Петров.
Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», отмечает, что в основном в лизинг берут коммерческую недвижимость.
По ее словам, это связано с тем, что любая коммерческая деятельность требует офисных, складских или производственных площадей, и для нормальной работы предприниматели вынуждены платить за арендуемые помещения баснословные деньги. «В условиях непомерно высоких цен на недвижимость приобрести ее в собственность им зачастую не по силам. Особенно это касается малого бизнеса, для которого постоянно возрастающие арендные платежи иной раз ставят под вопрос само его существование. Для малого бизнеса лизинг – это удобный инструмент получения в собственность офисов и других необходимых для его функционирования объектов недвижимости», – считает госпожа Соколова.
Александра Смирнова добавляет, что брать недвижимость в лизинг выгодно небольшим компаниям, которым необходимы небольшие по площади помещения.
Основное преимущество лизинга недвижимости, по оценкам Евгения Колесова, заключается в том, что предприятие, планирующее использовать объект в течение длительного срока, может за ежемесячную плату по лизингу, соизмеримую с арендными платежами, со временем получить объект недвижимости в собственность.
Преимуществом лизинговой схемы, по словам Альберта Харченко, является и возможность покупки объекта недвижимости без оформления кредита, что очень удобно, если в силу каких-либо причин невозможно поставить прямой долг на покупателя. Также лизинг позволяет существенно сэкономить на ряде налогов, добавляет эксперт.
Что касается лизинга жилья, то участники рынка не видят перспектив для этого инструмента.
«В своем большинстве недвижимостью владеют физические лица. Лизинговые платежи облагаются НДС, что влечет за собой существенное удорожание проекта, так как передача недвижимости в лизинг влечет удорожание объекта на 18% НДС. Где экономия? – вопрошает Евгений Колесов. – Реализовать этот проект возможно, если будут специальные государственные экономические преференции по этой программе. Но мы должны понимать, что преференции пойдут из бюджета, то есть из денег населения страны».
Мнение:
Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
– На мой взгляд, лизинг недвижимости на нашем рынке представляет интерес в основном для юридических лиц, в первую очередь за счет возможности оптимизировать налоговый учет и не держать имущество на балансе компании, а также не привлекать собственные средства. В то же время право собственности остается у лизингодателя, тогда как лизингополучатель имеет право пользования, но не распоряжения. Дополнительные риски в такого рода сделки привносит и наличие посредника между банком и клиентом – лизинговой компании.
Рынок недвижимости и строительства перспективен для построения карьеры. Однако компании зачастую готовы брать специалистов без опыта работы только на «безрыбье».
По данным Superjob.ru, 14% вакансий в сфере строительства и недвижимости в Петербурге, опубликованных на портале, предлагают работу молодым специалистам, не имеющим опыта работы. 15% вакансий требуют 1 год работы, 32% – 1-3 года, 34% – 3-6 лет, 5% – более 6 лет.
Как показывает аналитика резюме на портале hh.ru, 75% кандидатов в Петербурге в возрасте от 19 до 23 лет не имеют опыта работы, а стажем от 1 года до 3 лет могут похвастаться лишь 20% молодых соискателей. Опыт от 3 до 6 лет есть лишь у 3% петербуржцев в возрасте до 23 лет.
Валерия Чернецова, руководитель отдела аналитики рекрутингового портала Superjob.ru, говорит, что на рынке труда наблюдается дефицит кадров и среди компаний есть определенная конкуренция в борьбе за привлечение и молодых специалистов.
«По итогам января соотношение предложения и спроса в сфере строительства и недвижимости, по нашей статистике, составляло 4,8 резюме на вакансию, а на начало осени – 3,9. Таким образом, работодатель получает меньший отклик от кандидатов, следовательно, время закрытия вакансий возрастает. Поэтому компании готовы рассматривать и свежеиспеченных выпускников вузов, только что вышедших на рынок труда, а также и студентов старших курсов», – поясняет Валерия Чернецова.
Участники рынка отмечают, что строительные компании неохотно берут молодых специалистов. Одной из причин, по словам Натальи Виноградовой, руководителя отдела персонала ООО «КВС», является то, что обучение в образовательных учреждениях, в том числе и строительного профиля, перестало носить прикладной характер. «Заканчивая колледж или институт, выпускники не имеют практического опыта работы, необходимых навыков, да и уровень теоретических знаний у них, к сожалению, тоже низок», – сетует госпожа Виноградова.
Но несмотря на это, молодые специалисты в компании работают. «Некоторые из них пришли к нам работать, еще обучаясь в вузе. За это время они проявили компетентность, знания, старательность, что и послужило основанием не только оставить их в компании, но и отметить их последующим карьерным ростом, – рассказывает Наталья Виноградова. – Мы берем молодых специалистов на должности мастеров, в планово-экономическое управление, в отдел продаж и другие службы».
В компании STEP доля молодых специалистов составляет около 2% от общей численности персонала. «Мы берем на работу молодых специалистов на вакансии помощников или ассистентов и принимаем на практику студентов старших курсов», – делится опытом Марина Судаченкова, менеджер по обучению и развитию персонала компании STEP.
Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar, говорит, что компания, как правило, берет на работу порядка 10-20 выпускников в год.
По информации Сергея Богданчикова, управляющего директора ORIGIN CAPITAL, есть увеличение спроса на junior brokers по недвижимости, специалистов по документообороту, специалистов по закупкам, узкоспециализированных инженеров, специалистов в консалтинге коммерческой недвижимости и т. д.
По словам экспертов, доля сотрудников без опыта работы на рынке недвижимости и строительства невелика, в том числе из-за завышенных ожиданий кандидатов.
«Многие выпускники вузов имеют неоправданно завышенные требования в отношении стартовых зарплат. Не все готовы начать с позиции помощника специалиста, а именно это мы можем предложить претендентам без опыта работы. Девелоперский бизнес сложный, поэтому в нем надо накапливать опыт, чтобы на что-то претендовать. Если человек готов расти вместе с компанией, то все возможности для этого есть», – говорит Татьяна Нефедова, руководитель отдела по работе с персоналом бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».
«Молодые специалисты зачастую предъявляют к своей работе требования, несоразмерные с собственными знаниями и опытом, – отмечает Анастасия Полевая. – В то же время компания вкладывает достаточно большие ресурсы в обучение молодых специалистов, и оплачивать их труд наравне с опытными сотрудниками было бы некорректно».
Наталья Суслова, генеральный директор коммуникационного агентства «Репутация», говорит, что в последнее время многие стали указывать «интересные проекты» в качестве приоритетного фактора при выборе работы. На втором месте, по ее словам, стоит комфортный офис. Зарплатные ожидания у большинства стоят на втором или третьем месте, большинство выпускников понимают, что при небольшом опыте работы заработная плата не может быть высокой. Это интересная тенденция, поскольку еще два года назад заработная плата у молодых специалистов стояла на первом месте, отмечает эксперт.
Тротуарная плитка в три раза дороже асфальта, зато в пять раз долговечнее привычного дорожного покрытия. Простота производства позволяет многим игрокам выходить на этот рынок, однако спрос на продукцию является сезонным и падает в непростых экономических условиях.
Главными достоинствами тротуарной плитки является ее архитектурная выразительность, возможность выбрать цвет материала, прочность и стойкость к высоким температурам. Как рассказывают в строительной компании «Арина», тротуарная плитка, в отличие от асфальта, в жаркий день не плавится, не размягчается и не выделяет летучие токсичные вещества. Строители отмечают высокую прочность тротуарной плитки (в среднем способна выдержать нагрузку до 600 кг на 1 кв. см) и легкость ее демонтажа.
Без техники
Как подсчитали в Комитете по развитию транспортной инфраструктуры, в ведении которого находятся городские дороги, тротуарная плитка обходится в три раза дороже привычного асфальта, однако она в пять раз долговечнее и надежнее традиционного дорожного покрытия.
Согласно данным Росстата, в первой половине 2013 года в СЗФО средняя цена тротуарной плитки у производителей составила 639,5 рубля за 1 кв. м, а за аналогичный период 2012 года – 611,2 рубля за 1 кв. м. В зависимости от типа и цвета стоимость «квадрата» плитки варьируется в Петербурге от 500 до 1000 рублей.
Несмотря на дороговизну самого материала, работа с тротуарной плиткой не требует использования дорогой тяжелой дорожной техники и позволяет сэкономить на исходных материалах: для укладки плитки зачастую требуется лишь песочная основа.
В компании «Каменный мир» замечают, что наиболее долговечной считается серая тротуарная плитка. «Даже при большой нагрузке подобная плитка из-за отсутствия красителя в составе не будет разрушаться долгое время», – рассказывают в «Каменном мире».
На вибрации
По опыту специалистов, лучшую морозостойкость демонстрирует вибропрессованная тротуарная плитка. Плитки, изготовленные методом вибролитья, стоят чуть дороже за счет своей большей прочности. В целом чем выше толщина плитки, тем более долговечной считается она.
Во время дорожного ремонта город использует тротуарную плитку в масштабах, обусловленных потребностью конкретной улицы, однако общей статистики использования материала в рамках госзаказа в КРТИ нет.
Согласно данным Росстата, в СЗФО в 2012 году было произведено 985 тыс. кв. м тротуарной плитки из цемента или бетона, что на 23,6% больше, чем в 2011 году. По данным «Инвесткафе», доля городских заказов постепенно снижается и в 2012 году составляла менее 10% произведенной плитки.
За первые шесть месяцев 2013 года такой плитки было произведено 343 тыс. кв. м, что на 4,65% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
По оценке Игоря Арнаутова, аналитика «Инвесткафе», в Петербурге сегодня работает около 10 крупных компаний, выпускающих тротуарную плитку различной модификации. Среди них лидирующие позиции занимают «Меликонполар» (25%), «Экспериментальный завод» (19%), «Ленстройдеталь» (17%), а также «Лентехстром», «Цемсис», «ПрофБлок».
«Среди крупных российских производителей данной продукции можно назвать такие предприятия, как новороссийский «Выбор-С», московский завод «Готика», рязанский «Каменный век»», – перечисляет господин Арнаутов.
Ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов замечает, что в целом по стране свыше сотни компаний – производителей тротуарной плитки. «Такое их количество объясняется именно простотой производственного процесса, относительно небольшими вложениями, необходимыми для начала данного бизнеса. Вместе с тем процесс консолидации этого рынка уже начался, и на нем уже появились крупные игроки, которые владеют несколькими производствами плитки в стране», – констатирует господин Баранов.
Без импорта
По данным «Инвесткафе», весь объем спроса на тротуарную плитку в основном покрывается за счет внутреннего производства, доля импорта невелика. «При этом российские предприятия способны увеличить объем производства в соответствии с потребностями. Рынок тротуарной плитки является региональным, поэтому конкуренция между производителями возможна только в рамках федерального округа либо области», – говорит Игорь Арнаутов.
Рассуждая о перспективах данного рынка, Дмитрий Баранов отмечает их прямую зависимость от состояния экономики. «С начала года в российской экономике наблюдается стагнация, и пока не поступает никаких сигналов о том, что ситуация меняется. Как известно, в случае кризиса строительная отрасль страдает наиболее сильно и принимает на себя первый удар. Соответственно, за нею на себя принимает удар и промышленность строительных материалов. Наличие стагнации в экономике признано властями официально, следовательно, вряд ли перспективы производителей строительных материалов до конца года будут радужными, хотя в первой половине года ситуация отличалась положительной динамикой», – рассуждает господин Баранов. По мнению аналитика, в действие вступает и сезонный фактор: вести работу по мощению тротуаров не представляется возможным из-за низких температур и осадков в виде дождя и снега. «Поэтому не исключено, что и объемы производства тротуарной плитки, и объемы строительных работ с ее использованием будут сокращаться до конца года, а увеличение производства будет возможно лишь в конце зимы – начале весны 2014 года», – прогнозирует эксперт.