«Недвижимый» лизинг
Рынок недвижимости еще несколько лет назад оценивался лизинговыми компаниями как перспективное направление развития. Но реалии сегодняшнего дня говорят об обратном. Так, доля лизинга недвижимости в портфеле лизинговых компаний занимает менее 1%.
Максим Агаджанов, генеральный директор ЗАО «Газпромбанк Лизинг», приводит данные рейтингового агентства «Эксперт РА»: «По итогам девяти месяцев 2013 года лизинг недвижимости в России занимает менее 1,7% всего рынка лизинга, являясь одним из наименее распространенных видов лизинга в России, в то время как в Европе он по популярности находится на том же уровне, что и лизинг оборудования, а в некоторых европейских странах, например в Италии, сделки с недвижимостью достигают 40%».
Евгений Колесов, начальник отдела маркетинга компании «Балтийский лизинг», говорит, что рынок недвижимости несколько лет назад оценивался как перспективный драйвер роста, но этого пока не случилось. «Есть множество факторов, мешающих этому процессу, например трудности с оформлением объектов и несоответствие рыночной и балансовой стоимости имущества, – рассказывает господин Колесов. – Лизинг недвижимости по итогам девяти месяцев 2013 года занимает в общем объеме нового бизнеса незначительную долю – 0,6%, для сравнения, аналогичный показатель за девять месяцев 2012 года – 0,8%. На рынке пока не наблюдалось игроков, специализирующихся исключительно на этом сегменте. В нашей компании доля лизинга недвижимости также невысока – 0,3%».
Вялый спрос
По словам Александры Смирновой, директора департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, услуга лизинга недвижимости в России не слишком распространена, поскольку зачастую исходя из ставок выгоднее привлечь банковское финансирование. «За всю свою практику я проводила лизинговую сделку лишь однажды, что также демонстрирует низкий спрос на данную услугу», – делится опытом госпожа Смирнова.
Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отмечает, что в России лизинг – это понятие более распространенное в сфере движимого, нежели недвижимого имущества. «В целом услуга не пользуется ажиотажным спросом на российском рынке, и говорить о перспективе существенного увеличения доли лизинга недвижимости в общем объеме лизинговых услуг сегодня очень преждевременно», – констатирует господин Веселов.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, добавляет, что в основном лизинг недвижимости пока работает только как некий механизм «очистки балансов банка». По его словам, в сущности как таковой рынок лизинга недвижимости отсутствует.
Коммерческий интерес
Андрей Петров, директор департамента консалтинга и оценки АРИН, поясняет, что лизинг недвижимости позволяет приобрести в собственность помещения после выплаты всех лизинговых платежей (по аналогии аренды с правом выкупа). «В случае возвратного лизинга можно одновременно воспользоваться финансовым эффектом лизинга и возможностью пополнения оборотных средств. Расходы на аренду помещений могут быть существенными, а лизинг позволяет платить за помещение, которое перейдет собственность. Вместо выбытия активов компании происходит приобретение актива, который постоянно увеличивается в стоимости. Выгоды лизинга коммерческой недвижимости очевидны, в случае если компания планирует длительное время использовать объект недвижимости для собственных нужд», – рассказывает господин Петров.
Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», отмечает, что в основном в лизинг берут коммерческую недвижимость.
По ее словам, это связано с тем, что любая коммерческая деятельность требует офисных, складских или производственных площадей, и для нормальной работы предприниматели вынуждены платить за арендуемые помещения баснословные деньги. «В условиях непомерно высоких цен на недвижимость приобрести ее в собственность им зачастую не по силам. Особенно это касается малого бизнеса, для которого постоянно возрастающие арендные платежи иной раз ставят под вопрос само его существование. Для малого бизнеса лизинг – это удобный инструмент получения в собственность офисов и других необходимых для его функционирования объектов недвижимости», – считает госпожа Соколова.
Александра Смирнова добавляет, что брать недвижимость в лизинг выгодно небольшим компаниям, которым необходимы небольшие по площади помещения.
Основное преимущество лизинга недвижимости, по оценкам Евгения Колесова, заключается в том, что предприятие, планирующее использовать объект в течение длительного срока, может за ежемесячную плату по лизингу, соизмеримую с арендными платежами, со временем получить объект недвижимости в собственность.
Преимуществом лизинговой схемы, по словам Альберта Харченко, является и возможность покупки объекта недвижимости без оформления кредита, что очень удобно, если в силу каких-либо причин невозможно поставить прямой долг на покупателя. Также лизинг позволяет существенно сэкономить на ряде налогов, добавляет эксперт.
Что касается лизинга жилья, то участники рынка не видят перспектив для этого инструмента.
«В своем большинстве недвижимостью владеют физические лица. Лизинговые платежи облагаются НДС, что влечет за собой существенное удорожание проекта, так как передача недвижимости в лизинг влечет удорожание объекта на 18% НДС. Где экономия? – вопрошает Евгений Колесов. – Реализовать этот проект возможно, если будут специальные государственные экономические преференции по этой программе. Но мы должны понимать, что преференции пойдут из бюджета, то есть из денег населения страны».
Мнение:
Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
– На мой взгляд, лизинг недвижимости на нашем рынке представляет интерес в основном для юридических лиц, в первую очередь за счет возможности оптимизировать налоговый учет и не держать имущество на балансе компании, а также не привлекать собственные средства. В то же время право собственности остается у лизингодателя, тогда как лизингополучатель имеет право пользования, но не распоряжения. Дополнительные риски в такого рода сделки привносит и наличие посредника между банком и клиентом – лизинговой компании.
Строительные СРО неоднократно поднимали вопрос о внесении в Градостроительный кодекс поправок, касающихся возможности заключения коллективного договора страхования. Изначально они встретили серьезное сопротивление со стороны Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации, утверждавшей, что, согласно статье 55.5 Градостроительного кодекса РФ и статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ «О Защите конкуренции», коллективное страхование ограничивает право членов саморегулируемых организаций на свободный выбор страховщика.
Саморегулируемые организации решили не пускать дело на самотек и перенесли дискуссию с ФАС в суды, где и оспорили позицию ведомства. В результате, в 2011 году СРО начали заключать подобные договоры, а Национальные объединения саморегулируемых организаций приступили к подготовке соответствующих методических рекомендаций.
Логично предположить, что вступая в спор с Федеральной антимонопольной службой, СРО делали это неспроста. Какие цели они преследовали?
Заключение договора коллективного страхования несет собой целый ряд неоспоримых преимуществ как для самой СРО, так и для ее членов.
С точки зрения выгод для СРО, коллективный договор обеспечивает дополнительную защиту средств компенсационного фонда. В действующем законодательстве предусмотрена процедура, по которой страховые выплаты происходят до выплат из компенсационного фонда. При этом коллективный договор, по сравнению с индивидуальным, лучше обеспечивает сохранность компенсационного фонда СРО за счет более обширных возможностей по покрытию ущерба.
Компании – члены СРО с помощью коллективного страхования экономят на страховых взносах: индивидуальный договор предполагает несколько больший уровень расходов. Несмотря на это, уровень финансовой защищенности каждой компании, участвующей в коллективном договоре, гораздо выше. Максимально обезопасить себя от финансовых рисков, связанных с причинением ущерба третьим лицам, компания может, заключив сразу и индивидуальный и коллективный договор.
Саморегулируемые организации отводят страхованию ведущую роль в обеспечении имущественной ответственности. Поэтому они предлагают внести в Градостроительный кодекс положение об обязательном заключении договора страхования. Сейчас эта норма в Градкодексе носит исключительно стимулирующий характер: страхование добровольное, а «застрахованная» компания платит уменьшенный (почти на 30%) взнос в компенсационный фонд СРО. К сожалению, некоторые СРО и входящие в них компании пользуются мягкостью данной нормы исключительно в корыстных целях. Поскольку в Градостроительном кодексе не установлен минимальный порог страхового покрытия, недобросовестные организации заключают договоры на минимальные суммы, чтобы просто сократить размер взноса в компенсационный фонд.
Инициаторы поправок предлагают добавить в Градкодекс требование об обязательном для всех членов СРО страховании гражданской ответственности. Заключение коллективного договора страхования будет носить добровольный характер.
Безусловно, независимо от сроков и самого факта принятия этих или аналогичных поправок, практика коллективного страхования будет получать все большее распространение. Так или иначе это приведет к необходимости формулирования критериев отбора страховщиков. Очевидно, что здесь должны действовать максимально прозрачные процедуры конкурсного отбора, а конечное решение должно приниматься на уровне общего собрания членов саморегулируемой организации. Крайне важно, чтобы эти критерии помогали саморегулируемым организациям выбирать действительно надежные страховые компании. В качестве обязательного этапа конкурсных мероприятий следует ввести экспертизу договора, предлагаемого страховщиком. Саморегулируемым организациям и их членам необходима гарантия того, что при наступлении страхового случая надлежащие выплаты будут произведены, а страховая организация не будет использовать различные лазейки для уклонения от взятых на себя обязательств.
Некоторым приходилось сталкиваться со страховыми продуктами, в которых возмещение ущерба предусматривалось только в случае безукоризненного выполнения страхователем или застрахованным лицом всех норм и требований технологии строительства. Очевидно, что на деле такой договор защищает интересы страховщика, но никак не страхователя или застрахованного лица, а потому не может быть интересен ни СРО, ни их членам.
Сейчас на страховом рынке существуют довольно интересные предложения, в которых в достаточной мере сбалансированы интересы всех сторон. В частности, страховщики предлагают договоры с дифференцированными страховыми взносами и страховыми премиями. При этом взносы можно дополнительно снизить, установив франшизу – минимальный невозмещаемый убыток. Оптимальный вариант - установить франшизу на уровне страховой суммы индивидуального договора страхования. Так можно избежать ситуации, когда компании – члены СРО перестают заботиться о собственной ответственности, уповая на коллективный договор.
«Саморегулируемые организации «Э.С.П.» и «ЭнергоСтройАльянс» изначально выступали за использование договоров коллективного страхования, - говорит генеральный директор СРО НП «Э.С.П.» и СРО НП «ЭнергоСтройАльянс» Дмитрий Мурзинцев. – Компенсационный фонд – это преимущественно дисциплинарный механизм. Имущественная ответственность должна обеспечиваться более подходящими, более гибкими и эффективными методами. Именно поэтому сейчас и в «Э.С.П.» и в «ЭнергоСтройАльянсе» идет процесс подготовки и заключения договоров коллективного страхования».
На конкурсе PROEstate Media Awards 2011 победителем в специальной номинации от Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга стал Александр Пирожков, заместитель главного редактора газеты «Строительный Еженедельник».
Конкурс проходил в рамках Пятого международного инвестиционного форума по недвижимости PROEstate-2011.
«В конкурсе PROEstate Media Awards 2011 приняло участие более 100 работ, – рассказала «Строительному Еженедельнику» пресс-секретарь Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Зарина Губаева. – Победитель в специальной номинации «Лучшая работа по освещению темы развития городских территорий с использованием механизма государственно-частного партнерства» был выбран на основании экспертного мнения специалистов Комитета по инвестициям и стратегическим проектам. Автором было продемонстрировано понимание принципа ГЧП, в материале присутствуют позиции нескольких экспертов по освещаемому вопросу. Кроме того, публикация содержит доказательную базу положительного влияния ГЧП на развитие города».
Победителями конкурса PROEstate Media Awards 2011 в других номинациях стали журналисты таких изданий, как журнал «Эксперт» (Москва), журнал «Commercial Real Estate Северо-Запад» (Санкт-Петербург), журнал «Все о новостройках Новосибирск», журнал «Вся недвижимость» (Казань), сайт Arendator.ru (Москва), отраслевой журнал «Вестник» (Ростов-на-Дону), журнал «Нижегородский коммерсант» (Нижний Новгород). Всего на конкурс было представлено более 150 работ из 23 городов России. В конкурсе принимали участие журналисты, освещающие рынок жилой и коммерческой недвижимости, темы строительства, развития жилищной сферы, модернизации городской инфраструктуры, жилищно-коммунального хозяйства.