«Недвижимый» лизинг
Рынок недвижимости еще несколько лет назад оценивался лизинговыми компаниями как перспективное направление развития. Но реалии сегодняшнего дня говорят об обратном. Так, доля лизинга недвижимости в портфеле лизинговых компаний занимает менее 1%.
Максим Агаджанов, генеральный директор ЗАО «Газпромбанк Лизинг», приводит данные рейтингового агентства «Эксперт РА»: «По итогам девяти месяцев 2013 года лизинг недвижимости в России занимает менее 1,7% всего рынка лизинга, являясь одним из наименее распространенных видов лизинга в России, в то время как в Европе он по популярности находится на том же уровне, что и лизинг оборудования, а в некоторых европейских странах, например в Италии, сделки с недвижимостью достигают 40%».
Евгений Колесов, начальник отдела маркетинга компании «Балтийский лизинг», говорит, что рынок недвижимости несколько лет назад оценивался как перспективный драйвер роста, но этого пока не случилось. «Есть множество факторов, мешающих этому процессу, например трудности с оформлением объектов и несоответствие рыночной и балансовой стоимости имущества, – рассказывает господин Колесов. – Лизинг недвижимости по итогам девяти месяцев 2013 года занимает в общем объеме нового бизнеса незначительную долю – 0,6%, для сравнения, аналогичный показатель за девять месяцев 2012 года – 0,8%. На рынке пока не наблюдалось игроков, специализирующихся исключительно на этом сегменте. В нашей компании доля лизинга недвижимости также невысока – 0,3%».
Вялый спрос
По словам Александры Смирновой, директора департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, услуга лизинга недвижимости в России не слишком распространена, поскольку зачастую исходя из ставок выгоднее привлечь банковское финансирование. «За всю свою практику я проводила лизинговую сделку лишь однажды, что также демонстрирует низкий спрос на данную услугу», – делится опытом госпожа Смирнова.
Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отмечает, что в России лизинг – это понятие более распространенное в сфере движимого, нежели недвижимого имущества. «В целом услуга не пользуется ажиотажным спросом на российском рынке, и говорить о перспективе существенного увеличения доли лизинга недвижимости в общем объеме лизинговых услуг сегодня очень преждевременно», – констатирует господин Веселов.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, добавляет, что в основном лизинг недвижимости пока работает только как некий механизм «очистки балансов банка». По его словам, в сущности как таковой рынок лизинга недвижимости отсутствует.
Коммерческий интерес
Андрей Петров, директор департамента консалтинга и оценки АРИН, поясняет, что лизинг недвижимости позволяет приобрести в собственность помещения после выплаты всех лизинговых платежей (по аналогии аренды с правом выкупа). «В случае возвратного лизинга можно одновременно воспользоваться финансовым эффектом лизинга и возможностью пополнения оборотных средств. Расходы на аренду помещений могут быть существенными, а лизинг позволяет платить за помещение, которое перейдет собственность. Вместо выбытия активов компании происходит приобретение актива, который постоянно увеличивается в стоимости. Выгоды лизинга коммерческой недвижимости очевидны, в случае если компания планирует длительное время использовать объект недвижимости для собственных нужд», – рассказывает господин Петров.
Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», отмечает, что в основном в лизинг берут коммерческую недвижимость.
По ее словам, это связано с тем, что любая коммерческая деятельность требует офисных, складских или производственных площадей, и для нормальной работы предприниматели вынуждены платить за арендуемые помещения баснословные деньги. «В условиях непомерно высоких цен на недвижимость приобрести ее в собственность им зачастую не по силам. Особенно это касается малого бизнеса, для которого постоянно возрастающие арендные платежи иной раз ставят под вопрос само его существование. Для малого бизнеса лизинг – это удобный инструмент получения в собственность офисов и других необходимых для его функционирования объектов недвижимости», – считает госпожа Соколова.
Александра Смирнова добавляет, что брать недвижимость в лизинг выгодно небольшим компаниям, которым необходимы небольшие по площади помещения.
Основное преимущество лизинга недвижимости, по оценкам Евгения Колесова, заключается в том, что предприятие, планирующее использовать объект в течение длительного срока, может за ежемесячную плату по лизингу, соизмеримую с арендными платежами, со временем получить объект недвижимости в собственность.
Преимуществом лизинговой схемы, по словам Альберта Харченко, является и возможность покупки объекта недвижимости без оформления кредита, что очень удобно, если в силу каких-либо причин невозможно поставить прямой долг на покупателя. Также лизинг позволяет существенно сэкономить на ряде налогов, добавляет эксперт.
Что касается лизинга жилья, то участники рынка не видят перспектив для этого инструмента.
«В своем большинстве недвижимостью владеют физические лица. Лизинговые платежи облагаются НДС, что влечет за собой существенное удорожание проекта, так как передача недвижимости в лизинг влечет удорожание объекта на 18% НДС. Где экономия? – вопрошает Евгений Колесов. – Реализовать этот проект возможно, если будут специальные государственные экономические преференции по этой программе. Но мы должны понимать, что преференции пойдут из бюджета, то есть из денег населения страны».
Мнение:
Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
– На мой взгляд, лизинг недвижимости на нашем рынке представляет интерес в основном для юридических лиц, в первую очередь за счет возможности оптимизировать налоговый учет и не держать имущество на балансе компании, а также не привлекать собственные средства. В то же время право собственности остается у лизингодателя, тогда как лизингополучатель имеет право пользования, но не распоряжения. Дополнительные риски в такого рода сделки привносит и наличие посредника между банком и клиентом – лизинговой компании.
В России разрабатывают Кодекс этики ипотечного кредитора. Сегодня система ипотечного кредитования – это многофакторная модель, основанная, прежде всего, на принципах рынка и законности. Максимальная прозрачность рынка, информативность всех его агентов и четкость «правил игры» очень важны для его динамичного и правильного развития.
На заседании экспертного совета по защите конкуренции на рынке финансовых услуг при Федеральной антимонопольной службе проект Кодекса ипотечного кредитора прошел первое обсуждение.
У нового кодекса есть три основные цели. Во-первых, он устанавливает высокие профессиональные и этические стандарты поведения кредитных организаций в отношении потребителей, во-вторых, декларирует справедливые нормы ведения ипотечного бизнеса и, в-третьих, укрепляет приверженность банков к соблюдению действующего законодательства без искажения его смысла и сущности.
Этика и профессионализм
Кодекс ипотечного кредитора определяет минимальные требования к кредитору в плане защиты прав потребителей. В частности, от кредиторов требуется профессионализм сотрудников, честность по отношению к клиентам, соблюдение ими законодательства и недопущение дискриминации по расовой принадлежности, цвету кожи, полу, семейному положению, вероисповеданию и возрасту, происхождению и национальности, образованию и опыту.
Положения этого документа также предусматривают сохранение конфиденциальности информации, которую заемщик предоставляет банку. Специальные разделы кодекса посвящены регламентации отношений в сфере рекламы, предоставления консультационных услуг и услуг финансовой оценки, а также вопросу заключения ипотечного договора. Одним из главных требований кодекса является норма, предусматривающая предоставление кредитором полной информации о реальной стоимости жилищного кредита и всех накладных расходов на него.
Текст уже готов
В работе над этим важным документом принимают участие Международная финансовая корпорация (IFC), Ассоциация российских банков (АРБ), а также Федеральная антимонопольная служба (ФАС).
Разработка кодекса началась в мае 2006 года, а завершится в середине 2008 года. В группу экспертов входят более 30 банков. Кодекс как документ не является «новинкой» для мировой индустрии ипотеки. Подобные своды правил и норм есть в Великобритании, Германии, Америке.
Работа над текстовой частью документа уже закончена. В нем девять страниц. Но остались недоработки технического характера. Например, пока остаются открытыми вопросы функционирования, а именно: регламента работы органа, который будет контролировать соблюдение требований кодекса.
ПрозраЧный и понЯтный
Как рассказала начальник управления контроля и надзора на финансовых рынках ФАС Юлия Бондарева, с инициативой создать кодекс к регулятору обратились сами банки, пожелавшие раскрывать клиентам эффективную процентную ставку по ипотечному кредитованию.
«В наших с Центробанком рекомендациях, выпущенных полтора года назад, ипотечный кредит рассматривался как вариант потребительского, – сказала она. – Принятое две недели назад положение ЦБ о формировании резервов выданной ссуды, где рекомендуется фиксировать эффективную ставку по кредиту в договоре, также рассматривает ипотеку в рамках потребкредитования».
По ее словам, кодекс ипотечного кредитора важен тем, что «все договоры ипотеки, все взаимоотношения заемщика и кредитора должны быть максимально прозрачными и понятными как одной стороне, так и другой».
«Разработанные правила будут приняты в том случае, если этого захотят сами участники рынка. Мы были только инициаторами идеи раскрытия информации по кредиту. А теперь, когда рынок отреагировал и появился проект IFC, все зависит лишь от направления движения самого рынка», – утверждает она.
Надо кооперироватьсЯ
Эксперты Ассоциации российских банков также очень положительно оценили инициативу по созданию кодекса. Как рассказала Екатерина Покопцева, главный специалист аналитического департамента АРБ, эта инициатива родилась в связи с ростом конкуренции на рынке ипотеки.
«Сегодня ипотечным кредитованием занимается 442 банка, входящих в ассоциацию. При этом у нас не принят закон о потребительских кредитах, который бы обязывал банки раскрывать всю информацию по кредитам, в том числе о дополнительных платежах заемщика, а также информацию об эффективной процентной ставке», – сообщила она.
«Таким образом, решение о создании кодекса, который банки будут подписывать на добровольной основе – это естественный виток развития рынка. Банки пришли к пониманию того, что надо кооперироваться. Думаю, этот шаг благотворно повлияет и на сам ипотечный рынок, и на доступность ипотеки для населения», – резюмировала она.
Политика
доброжелательности
Советник по юридическим вопросам проекта развития первичного рынка ипотечного кредитования в России Международной финансовой корпорации (IFC) Рустам Туркменов заявил «Строительному Еженедельнику», что кодекс призван придать этичность ипотечному бизнесу, установить общие стандарты этики для ипотечных кредиторов. Что, в принципе, очень хорошо для потребителей. «Заемщик, придя в банк, будет четко знать, на что он имеет право и каким образом ему действовать в той или иной ситуации. К сожалению, пока не все граждане правильно понимают слово «ипотека» и не всегда знают свои права, в том числе при общении с банком. Принятие кодекса поспособствует укреплению доверия между заемщиком и кредитором и приданию более этичного образа нашей ипотеке», – заявил он.
По его мнению, «нельзя сказать, что наши банки проповедуют нечеловеческое, или, как говорят в Америке, хищническое кредитование, на самом деле большинство банков относятся к своим заемщикам этично». «Просто кодекс будет для них возможностью подтвердить политику доброжелательности по отношению к заемщикам», – заключил эксперт.
Объединение авиационных предприятий «АТ-Альянс» начинает реализацию сразу трех крупных проектов на петербургском рынке жилья. Первыми проектами «АТ-Альянс» в Петербурге станут жилой комплекс на берегу Финского залива Северо-Приморской части и жилой дом на Крестовском острове. Оба этих проекта до недавнего времени реализовывались
ЗАО «Петербургстрой-Сканска».Иностранные и московские девелоперы с каждым годом уделяют все больше внимания строительному рынку Санкт-Петербурга. Даже оставляя в стороне проект строительства квартала «Балтийская жемчужина», которому оказывается особое содействие со стороны петербургских властей, в городе сейчас реализуется или готовится к реализации несколько крупных инвестиционно-строительных проектов, например, российско-финский проект на Фермском шоссе, есть планы израильских инвесторов по застройке территории на Пулковском шоссе. С другой стороны, петербургские строительные компании осваивают новые российские рынки и реализуют проекты за границей. Процесс круговорота инвесторов приводит к исчезновению с арены строительных действий одних компаний и появлению других.
Все про всех знают все
Шведский концерн Skanska, открывший свое представительство в России в 1994 году, к 2007 году подвел черту под пребыванием в нашей стране. Процесс исхода начался еще полтора года назад, когда было продано ЗАО «Сканска Строй», но в то время руководство компании называло этот процесс диверсификацией бизнеса. Тогдашний генеральный директор ЗАО «Петербургстрой-Сканска» Виталий Вотолевский в августе 2005 года заявил, что «никто никуда уходить не собирается, происходит обычная реорганизация, дело вполне естественное и заурядное». Тем не менее, в этом году состоялась сделка, в результате которой два наиболее известных объекта «Петербургстрой-Скански» – жилой комплекс на берегу Финского залива в квартале 66А Северо-Приморской части общей площадью 75 тыс. кв. метров и жилой дом на Крестовском острове (Морской пр., 28) площадью 13 тыс. кв. метров – приобрели нового хозяина.
Права на объекты шведского концерна Skanska в Санкт-Петербурге были переданы московской Управляющей компании «АТ-Альянс», которая в будущем планирует расширение адресной программы в Северной столице. Реализацию сразу трех крупных проектов на петербургском рынке жилья компания оценивает в 0 млн.
Городские власти уже поставлены в известность о сделке между Skanska и «АТ-Альянсом». «Шведы собираются уходить, и они нам об этом объявили. Я в курсе и контролирую ситуацию, – прокомментировал происходящее вице-губернатор Александр Вахмистров. – Строительство на объектах, которые остались за «Петербургстроем», продолжается, и городские власти отслеживают этот процесс. Уверен, что вся эта ситуация не повлияет ни на дольщиков, ни на начатые проекты».
«Наутилус» снова на плаву
Как сообщили в Управляющей компании, «АТ-Альянс» решил полностью переработать проект застройки квартала 66 Северо-Приморской части, известный под названием «Наутилус», поскольку проект пятилетней давности не соответствует реалиям сегодняшнего рынка. Проектировщик на доработку проекта будет выбираться на основе заказного международного конкурса. Для участия в нем приглашены две западные и две отечественные проектные организации.
«Мы намерены использовать в этом проекте самые передовые технологии высотного строительства, поскольку хотим значительно перешагнуть высоту в 100 метров. Планируется заложить в проект развитую социальную инфраструктуру, а на берегу построить яхт-клуб высокого уровня. Важно, что причалы этого клуба будут находиться до места прохождения трассы Западного скоростного диаметра, а это снимает ограничения по высоте швартующихся здесь яхт. То есть мы планируем реализовать проект, аналогов которому в Петербурге нет», – говорит генеральный директор управляющей компании «АТ-Альянс» Алексей Чичерин. Сейчас ведутся подготовительные работы на строительной площадке: вывозятся огромные объемы старых железобетонных конструкций – несанкционированная свалка, обнаруженная на территории застройки.
Проект на Морском пр., 28 также претерпел существенные изменения. При сохранении архитектурного решения были существенно улучшены потребительские характеристики, применяемые технологии и материалы, что позволило улучшить качество проекта и перевести в сегмент элитного жилья. Проект сейчас находится на согласовании у председателя КГА Александра Викторова.
Кроме того, в группу «АТ-Альянс» вошел застройщик жилого квартала «Новая Скандинавия» ЗАО «Озерки». «Новая Скандинавия» – квартал малоэтажной застройки на берегу Нижнего Большого Суздальского озера. Проект уже можно считать состоявшимся. Первая очередь квартала площадью 33,45 тыс. кв. метров была завершена в 2006 году. В стадии строительства находятся объекты площадью 25 тыс. кв. метров. «АТ-Альянс» планирует в ближайшие четыре года построить здесь еще 50 тыс. кв. метров.
Выгодное отлиЧие
Специально для реализации жилищных проектов в Петербурге было создано ООО «АТ-Альянс Девелопмент». Компания планирует работать в сегменте жилья высокой комфортности и элитного. Вышеуказанные проекты станут первыми, но отнюдь не последними – «АТ-Альянс Девелопмент» уже ведет работу по другим участкам в Петербурге для объектов как жилого, так и коммерческого назначения. Планируется строительство бизнес-центра класса «А».
«У петербургского рынка жилья огромный потенциал. Спрос превышает ликвидное предложение. Цены здесь ниже московских, но в ближайшие годы мы ожидаем их роста, – комментирует начало девелоперской деятельности в Петербурге Алексей Чичерин. – Это обусловлено несколькими причинами: во-первых, в Петербурге уже несколько лет наблюдается стабильный экономический рост, во-вторых, в регионе – сильный предсказуемый губернатор, в-третьих, здесь реализуют проекты крупные иностранные инвесторы («Ниссан», «Тойота»), а также происходит перевод в Санкт-Петербург штаб-квартир ведущих компаний».
Если еще полтора года назад многие аналитики рынка недвижимости говорили, что спрос в Санкт-Петербурге недостаточен для существовавшего объема предложения, то квартирный дефицит прошлого года показал, что городу необходимо большее количество жилья, чем вводится в течение последних лет. Появление сторонних, не петербургских инвесторов способно повлиять на состояние рынка. «Серьезной причиной нашего интереса к петербургскому рынку является то, что приобрести участок под строительство здесь проще и дешевле, чем в Москве, а конкуренция ниже», – считает директор Управляющей компании «АТ-Альянс».
Не исключено, что появлением в Петербурге новых инвесторов процесс повышения открытости городского строительного рынка не ограничится. Следующим этапом может стать приход подрядчиков из других регионов и из-за рубежа. Как недавно отметил вице-губернатор Михаил Осеевский, в Северной столице не хватает подрядных строительных организаций. Поэтому для повышения темпов строительства необходимо привлечение подрядчиков из других регионов, а возможно, и стран.