«Недвижимый» лизинг
Рынок недвижимости еще несколько лет назад оценивался лизинговыми компаниями как перспективное направление развития. Но реалии сегодняшнего дня говорят об обратном. Так, доля лизинга недвижимости в портфеле лизинговых компаний занимает менее 1%.
Максим Агаджанов, генеральный директор ЗАО «Газпромбанк Лизинг», приводит данные рейтингового агентства «Эксперт РА»: «По итогам девяти месяцев 2013 года лизинг недвижимости в России занимает менее 1,7% всего рынка лизинга, являясь одним из наименее распространенных видов лизинга в России, в то время как в Европе он по популярности находится на том же уровне, что и лизинг оборудования, а в некоторых европейских странах, например в Италии, сделки с недвижимостью достигают 40%».
Евгений Колесов, начальник отдела маркетинга компании «Балтийский лизинг», говорит, что рынок недвижимости несколько лет назад оценивался как перспективный драйвер роста, но этого пока не случилось. «Есть множество факторов, мешающих этому процессу, например трудности с оформлением объектов и несоответствие рыночной и балансовой стоимости имущества, – рассказывает господин Колесов. – Лизинг недвижимости по итогам девяти месяцев 2013 года занимает в общем объеме нового бизнеса незначительную долю – 0,6%, для сравнения, аналогичный показатель за девять месяцев 2012 года – 0,8%. На рынке пока не наблюдалось игроков, специализирующихся исключительно на этом сегменте. В нашей компании доля лизинга недвижимости также невысока – 0,3%».
Вялый спрос
По словам Александры Смирновой, директора департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, услуга лизинга недвижимости в России не слишком распространена, поскольку зачастую исходя из ставок выгоднее привлечь банковское финансирование. «За всю свою практику я проводила лизинговую сделку лишь однажды, что также демонстрирует низкий спрос на данную услугу», – делится опытом госпожа Смирнова.
Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отмечает, что в России лизинг – это понятие более распространенное в сфере движимого, нежели недвижимого имущества. «В целом услуга не пользуется ажиотажным спросом на российском рынке, и говорить о перспективе существенного увеличения доли лизинга недвижимости в общем объеме лизинговых услуг сегодня очень преждевременно», – констатирует господин Веселов.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, добавляет, что в основном лизинг недвижимости пока работает только как некий механизм «очистки балансов банка». По его словам, в сущности как таковой рынок лизинга недвижимости отсутствует.
Коммерческий интерес
Андрей Петров, директор департамента консалтинга и оценки АРИН, поясняет, что лизинг недвижимости позволяет приобрести в собственность помещения после выплаты всех лизинговых платежей (по аналогии аренды с правом выкупа). «В случае возвратного лизинга можно одновременно воспользоваться финансовым эффектом лизинга и возможностью пополнения оборотных средств. Расходы на аренду помещений могут быть существенными, а лизинг позволяет платить за помещение, которое перейдет собственность. Вместо выбытия активов компании происходит приобретение актива, который постоянно увеличивается в стоимости. Выгоды лизинга коммерческой недвижимости очевидны, в случае если компания планирует длительное время использовать объект недвижимости для собственных нужд», – рассказывает господин Петров.
Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», отмечает, что в основном в лизинг берут коммерческую недвижимость.
По ее словам, это связано с тем, что любая коммерческая деятельность требует офисных, складских или производственных площадей, и для нормальной работы предприниматели вынуждены платить за арендуемые помещения баснословные деньги. «В условиях непомерно высоких цен на недвижимость приобрести ее в собственность им зачастую не по силам. Особенно это касается малого бизнеса, для которого постоянно возрастающие арендные платежи иной раз ставят под вопрос само его существование. Для малого бизнеса лизинг – это удобный инструмент получения в собственность офисов и других необходимых для его функционирования объектов недвижимости», – считает госпожа Соколова.
Александра Смирнова добавляет, что брать недвижимость в лизинг выгодно небольшим компаниям, которым необходимы небольшие по площади помещения.
Основное преимущество лизинга недвижимости, по оценкам Евгения Колесова, заключается в том, что предприятие, планирующее использовать объект в течение длительного срока, может за ежемесячную плату по лизингу, соизмеримую с арендными платежами, со временем получить объект недвижимости в собственность.
Преимуществом лизинговой схемы, по словам Альберта Харченко, является и возможность покупки объекта недвижимости без оформления кредита, что очень удобно, если в силу каких-либо причин невозможно поставить прямой долг на покупателя. Также лизинг позволяет существенно сэкономить на ряде налогов, добавляет эксперт.
Что касается лизинга жилья, то участники рынка не видят перспектив для этого инструмента.
«В своем большинстве недвижимостью владеют физические лица. Лизинговые платежи облагаются НДС, что влечет за собой существенное удорожание проекта, так как передача недвижимости в лизинг влечет удорожание объекта на 18% НДС. Где экономия? – вопрошает Евгений Колесов. – Реализовать этот проект возможно, если будут специальные государственные экономические преференции по этой программе. Но мы должны понимать, что преференции пойдут из бюджета, то есть из денег населения страны».
Мнение:
Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
– На мой взгляд, лизинг недвижимости на нашем рынке представляет интерес в основном для юридических лиц, в первую очередь за счет возможности оптимизировать налоговый учет и не держать имущество на балансе компании, а также не привлекать собственные средства. В то же время право собственности остается у лизингодателя, тогда как лизингополучатель имеет право пользования, но не распоряжения. Дополнительные риски в такого рода сделки привносит и наличие посредника между банком и клиентом – лизинговой компании.
Межведомственная комиссия, в состав которой входят представители Комитета по строительству, Службы государственного строительного надзора и экспертизы, ГАТИ, МТУ Ростехнадзора по СЗФО, Управления Федеральной миграционной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти, начала объезды городских стройплощадок 29 марта с Василеостровского района. Три стройки приостановлено.За 18 дней представители надзорных служб и Комитета по строительству выборочно проинспектируют строящиеся объекты в 18 районах города, начиная с Василеостровского, – по одному дню на каждый район. Исключение составят Адмиралтейский и Центральный районы (стройплощадки обоих районов были проверены 30 марта), а также Приморский район, инспекция которого продлится два дня из-за масштабности строительства на его территории. «Мы едем на те стройки, на которых были зафиксированы замечания», – подчеркнул председатель Комитета по строительству Роман Филимонов.
Предметом инспектирования комиссии стала организация строительства, наличие разрешительной документации на объекте, выполнение правил безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов и механизмов.
Причиной внеплановой проверки строящихся объектов стали аварии с участием строительных механизмов, произошедшие в течение последнего месяца в Санкт-Петербурге, – падение крана на жилой дом на Камышовой улице и буровой установки на бассейн вблизи площади Александра Невского.
В первый день объезда МВК проверила 11 строительных площадок. Небольшие формальные недочеты встречались почти на всех объектах, но три стройки по общему соглашению членов комиссии были приостановлены до устранения выявленных нарушений.
Проверка показала, что административное здание на 26-й линии (застройщик – ЗАО «Биржа Санкт-Петербург», генподрядчик – ЗАО «Славянский строитель») возводится без разрешения на строительство. Также инспекция выявила нарушения в ведении журнала производства работ и отсутствие пунктов мойки колес на въезде на стройплощадку. Проведение строительно-монтажных работ без разрешительной документации является серьезным нарушением, и комиссия приняла решение приостановить стройку до получения застройщиком необходимого пакета документов.
Неудовлетворительной была признана организация работ на стройплощадке на 27-й линии (застройщик – ООО «Кондратьевский», генподрядчик – ООО «Невский Каскад»). На возводимом объекте отсутствовали защитные козырьки, обязательные при выполнении кирпичной кладки, складирование стройматериалов не соответствовало ПОС, движение автотранспорта осуществлялось не по утвержденной транспортной схеме. Кроме того, внутри объекта не предусмотрены защитные барьеры, необходимые по технике безопасности. По совокупности нарушений стройку было решено приостановить.
Больше всего нареканий у членов комиссии вызвали работы по реконструкции комплекса зданий под гостиницу на 8-й линии (застройщик – ООО «Отель плюс», генподрядчик – ЗАО «СК «Ирбис»). Возведение объекта ведется без разрешительной документации, несмотря на неоднократные предписания со стороны Службы государственного строительного надзора и экспертизы. В результате принято решение вынести этот объект на рассмотрение Городской комиссии по строительству и применить штрафные санкции в отношении ответственного за строительство.
Незначительные замечания по эксплуатации грузоподъемных механизмов были выявлены при возведении жилого комплекса на ул. Беринга и при строительстве административного здания на 26-й линии, которые застройщики обещали устранить в сжатые сроки. «Со стороны застройщиков есть понимание, что до устранения замечаний вести работы нет необходимости, – сообщил председатель Комитета по строительству. – Поэтому до настоящего времени в Петербурге не было ни одного случая решения таких вопросов в судебном порядке».
Ни одного нарекания не было сделано на двух объектах – по ул. Беринга, 27 (застройщик – ЗАО «Строительный трест», генподрядчик – ЗАО «СМУ-2») и на Малом пр., 51/50, лит. Б (застройщик – ЗАО «ИВИ-93», генподрядчик – ЗАО «ГСК «Петроградец»).
Как отметил Роман Филимонов, цель проверки – обратить внимание руководителей строительных организаций, что на строительных площадках необходимо вести надлежащий контроль и в плане охраны труда, и в плане работы механизмов, и в плане организации и качества производства работ. «Все последние аварийные случаи в Санкт-Петербурге, на мой взгляд, произошли из-за халатности, безалаберности, отсутствии исполнительской дисциплины у производителей работ, – высказал свое мнение председатель комитета. – Если строительным предприятиям хочется, чтобы на них обращали внимание органы власти, мы готовы это делать каждый месяц, пока это не войдет в систему».
Новая рабочая неделя межведомственной комиссии вновь начнется с инспекций строительных площадок. После подведения итогов проведенной работы результаты комплексной проверки будут представлены на заседании строительной комиссии в конце апреля.
Вероника Шеменева
Подписано трехстороннее соглашение между городскими управлениями механизации, Комитетом по строительству и МТУ Ростехнадзора по СЗФО о приостановке работы при обнаружении нарушений безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов и механизмов. Идея вице-губернатора Александра Вахмистрова о пломбировании кранов в случае их неисправности или неправильной эксплуатации отражения в документе не получила.Необходимость подписания рамочного соглашения, регламентирующего взаимодействие владельцев кранов и надзорных органов, возникла в связи с трагедией, произошедшей на Камышовой улице в Приморском районе Санкт-Петербурга в конце февраля. Причиной падения башенного крана на жилой дом стала ненадлежащая эксплуатация – кран работал при незакрепленных «тупиках» на рельсовом пути. Теперь в Петербурге появился еще один документ, призванный предотвращать подобные нарушения.
ПроверЯть и перепроверЯть
На прошлой неделе МТУ Ростехнадзора по СЗФО обнародовало результаты комплексной проверки башенных кранов. Было проверено 107 кранов на стройплощадках, принадлежащих 48 строительным организациям, в результате инспекторы выявили 245 нарушений и оштрафовали 30 инженерно-технических работников. Как сообщил заместитель руководителя МТУ Ростехнадзора по Северо-Западу Виктор Стебунов, основными нарушениями при эксплуатации кранов стало незакрепление тупиковых упоров, неисправность концевых выключателей механизма передвижения, несоблюдение ограничений по грузоподъемности кранов. Теперь результаты проверки Ростехнадзора перепроверяет городская прокуратура.
Но усиленный контроль на этом не закончится. «Проверили стационарные краны, необходимо проверить и передвижные, – заявил председатель Комитета по строительству Роман Филимонов. – В целях устранения нарушений необходимо провести совместную проверку специалистами комитета и Ростехнадзора состояния автокранов в преддверии начала нового строительного сезона. Особое внимание следует уделить кранам, находящимся в собственности небольших фирм, имеющих в своем автопарке один-два крана. Практика показывает, что большинство аварий случается с участием «единичных» кранов». Виктор Стебунов отметил, что такая проверка запланирована на начало апреля и поддержал инициативу председателя Комитета по строительству о совместных действиях по предотвращению аварийности. Таким образом, владельцам кранов и строительным компаниям нужно готовиться к очередным, уже плановым, посещениям стройплощадок инспекторами. Хотя, если оценивать результаты только что завершившейся проверки, можно сказать, что перспективы быть оштрафованными строителей не пугают. В противном случае Ростехнадзор выявил бы меньше нарушений.
Возможно, на ситуацию сможет повлиять подписанное на прошлой неделе соглашение о приостановке работы при обнаружении нарушений безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов и механизмов Правил устройства и безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов.
Первоначально планировалось, что соглашение будет подписано 12 марта. Одним из обязательных пунктов этого добровольного договора должно было быть предоставление инспекторам Ростехнадзора прав опечатывать неисправные краны. Однако в редакции соглашения, принятой 21 марта, такой пункт отсутствует. Для этого потребовалась дополнительная неделя и три совещания в Комитете по строительству.
Добровольно — обЯзательно
Причиной, по которой пришлось отказаться от опломбирования строительных кранов, стало полное несоответствие этой идеи нормам федерального законодательства. Ни представители управлений механизации, ни руководство МТУ Ростехнадзора по Северо-Западу не решились добровольно подписывать такой документ.
В итоге в соглашении говорится о том, что государственный инспектор Ростехнадзора, выявив нарушения, должен выдать предписание владельцу крана с тем, чтобы тот самостоятельно приостановил работу этого крана и устранил выявленные нарушения. Если это предписание не будет исполнено, то инспектор повторяет эту процедуру. Только после этого документы по нерадивым владельцам грузоподъемных кранов передаются в суд, в Комитет по строительству и в Службу строительного надзора и экспертизы для принятия жестких мер.
По решению суда Ростехнадзор может опечатать неисправный с их точки зрения грузоподъемный механизм, Служба строительного надзора – приостановить разрешение на производство строительных работ, а Комитет по строительству – пожурить.
Отметим, что федеральное законодательство, которому региональные власти вынуждены подчиняться, вообще предусматривает исключительно добровольное приостановление любых строительных работ в случае выявления нарушения инспекторами надзорных органов.
ДемонстрациЯ
сознательности
Соглашение, по сути, является дополнением к существующим Правилам устройства и безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов и рассчитано на повышение ответственности руководителей УМов. Но помимо управлений механизации и контролирующих инстанций есть еще одна сторона, от действий которой часто зависит соблюдение правил эксплуатации строительной техники – строительные компании.
Руководители всех восьми УМов, поставивших свои подписи под соглашением, отмечают, что то, как используется техника, зависит от уровня организации труда и соблюдения правил производства работ на строительных площадках. «В городе нет строительных компаний, которые можно было бы назвать злостными нарушителями ППР, – резюмировал замруководителя МТУ Ростехнадзора по СЗФО Виктор Стебунов. – Но есть отдельные объекты, на которых неоднократно выявлялись нарушения. Очень многое зависит от мастеров-прорабов, которые работают на стройплощадках». Именно это и определяет действия крановщиков, которые порой сознательно идут на нарушения правил эксплуатации, поскольку от согласия или несогласия с решением прораба в итоге зависит, будут ли условия работы на объекте для него комфортными. Следовательно, решение проблемы должного использования техники на строящихся объектах нельзя сводить только к проверкам ее состояния, необходимо в целом повышать культуру производства работ».
«Соглашение – это дополнительная степень надзора и ответственности за исполнительскую дисциплину на стройплощадке и осознания того, что при нарушении правил устройства и безопасной эксплуатации башенных кранов с нашей стороны будут приниматься жесткие меры, – подчеркнул Роман Филимонов. – Кроме того, это соглашение направлено на формирование слаженного взаимодействия между Комитетом и Ростехнадзором по Северо-Западу не только по вопросам эксплуатации кранов, но и соблюдения правил безопасности труда на строительных площадках. Необходимо требовать и беспрекословного соблюдения правил производства работ и эксплуатации кранов. Потому что эти правила действительно написаны кровью».
Но не успели подписать соглашение о контроле за использованием строительных кранов, как в Петербурге произошло новое ЧП. Вечером того же дня, 21 марта, буровая установка со стройки на территории гостиницы «Москва» упала на крышу соседнего бассейна. Станет ли это поводом для заключения еще одного соглашения?
Отрикошетило
На последнем заседании правительство не продлило сроки по строительству четырехэтажного жилого дома в Перекупном переулке компании «Энергомашстрой» – той самой, чей башенный кран упал на жилой дом на Камышовой. Из-за проблем с энергетикой компания просила об отсрочке до декабря 2007 года.
«Это что, та самая компания?», – возмутилась губернатор Валентина Матвиенко. «Может быть, прокуратура вообще запретит этой компании вести строительную деятельность, а вы предлагаете ей продлить сроки строительства!», – заявила губернатор. За застройщика попытался вступиться вице-губернатор Александр Вахмистров. Он заявил, что компания уже возвела два из четырех этажей здания. «И потом прокуратура еще не сделала никаких выводов о причинах трагедии на Камышовой», – сообщил он.
«А вам не ясно, кто там виноват? – эмоционально поинтересовалась губернатор. – Там были грубейшие нарушения. Многократное игнорирование обращения граждан. Давайте еще все на крановщика спишем!» Она заявила, что «компании, из-за головотяпства которых происходят страшные катастрофы, нужно воспитывать».
Было решено отложить этот вопрос до получения вердикта прокуратуры. Вот так-то.
Вероника Шеменева