«Недвижимый» лизинг

13.01.2014 15:09

Рынок недвижимости еще несколько лет назад оценивался лизинговыми компаниями как перспективное направление развития. Но реалии сегодняшнего дня говорят об обратном. Так, доля лизинга недвижимости в портфеле лизинговых компаний занимает менее 1%.

Максим Агаджанов, генеральный директор ЗАО «Газпромбанк Лизинг», приводит данные рейтингового агентства «Эксперт РА»: «По итогам девяти месяцев 2013 года лизинг недвижимости в России занимает менее 1,7% всего рынка лизинга, являясь одним из наименее распространенных видов лизинга в России, в то время как в Европе он по популярности находится на том же уровне, что и лизинг оборудования, а в некоторых европейских странах, например в Италии, сделки с недвижимостью достигают 40%».
Евгений Колесов, начальник отдела маркетинга компании «Балтийский лизинг», говорит, что рынок недвижимости несколько лет назад оценивался как перспективный драйвер роста, но этого пока не случилось. «Есть множество факторов, мешающих этому процессу, например трудности с оформлением объектов и несоответствие рыночной и балансовой стоимости имущества, – рассказывает господин Колесов. – Лизинг недвижимости по итогам девяти месяцев 2013 года занимает в общем объеме нового бизнеса незначительную долю – 0,6%, для сравнения, аналогичный показатель за девять месяцев 2012 года – 0,8%. На рынке пока не наблюдалось игроков, специализирующихся исключительно на этом сегменте. В нашей компании доля лизинга недвижимости также невысока – 0,3%».

Вялый спрос

По словам Александры Смирновой, директора департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, услуга лизинга недвижимости в России не слишком распространена, поскольку зачастую исходя из ставок выгоднее привлечь банковское финансирование. «За всю свою практику я проводила лизинговую сделку лишь однажды, что также демонстрирует низкий спрос на данную услугу», – делится опытом госпожа Смирнова.
Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отмечает, что в России лизинг – это понятие более распространенное в сфере движимого, нежели недвижимого имущества. «В целом услуга не пользуется ажио­тажным спросом на российском рынке, и говорить о перспективе существенного увеличения доли лизинга недвижимости в общем объеме лизинговых услуг сегодня очень преждевременно», – констатирует господин Веселов.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, добавляет, что в основном лизинг недвижимости пока работает только как некий механизм «очистки балансов банка». По его словам, в сущности как таковой рынок лизинга недвижимости отсутствует.

Коммерческий интерес

Андрей Петров, директор департамента консалтинга и оценки АРИН, поясняет, что лизинг недвижимости позволяет приобрести в собственность помещения после выплаты всех лизинговых платежей (по аналогии аренды с правом выкупа). «В случае возвратного лизинга можно одновременно воспользоваться финансовым эффектом лизинга и возможностью пополнения оборотных средств. Расходы на аренду помещений могут быть существенными, а лизинг позволяет платить за помещение, которое перейдет собственность. Вместо выбытия активов компании происходит приобретение актива, который постоянно увеличивается в стоимости. Выгоды лизинга коммерческой недвижимости очевидны, в случае если компания планирует длительное время использовать объект недвижимости для собственных нужд», – рассказывает господин Петров.
Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», отмечает, что в основном в лизинг берут коммерческую недви­жимость.
По ее словам, это связано с тем, что любая коммерческая деятельность требует офисных, складских или производственных площадей, и для нормальной работы предприниматели вынуждены платить за арендуемые помещения баснословные деньги. «В условиях непомерно высоких цен на недвижимость приобрести ее в собственность им зачастую не по силам. Особенно это касается малого бизнеса, для которого постоянно возрастающие арендные платежи иной раз ставят под вопрос само его существование. Для малого бизнеса лизинг – это удобный инструмент получения в собственность офисов и других необходимых для его функционирования объектов недвижимости», – считает госпожа Соколова.
Александра Смирнова добавляет, что брать недвижимость в лизинг выгодно небольшим компаниям, которым необходимы небольшие по площади помещения.
Основное преимущество лизинга недвижимости, по оценкам Евгения Колесова, заключается в том, что предприятие, планирующее использовать объект в течение длительного срока, может за ежемесячную плату по лизингу, соизмеримую с арендными платежами, со временем получить объект недвижимости в собственность.
Преимуществом лизинговой схемы, по словам Альберта Харченко, является и возможность покупки объекта недвижимости без оформления кредита, что очень удобно, если в силу каких-либо причин невозможно поставить прямой долг на покупателя. Также лизинг позволяет существенно сэкономить на ряде налогов, добавляет эксперт.
Что касается лизинга жилья, то участники рынка не видят перспектив для этого инструмента.
«В своем большинстве недвижимостью владеют физические лица. Лизинговые платежи облагаются НДС, что влечет за собой существенное удорожание проекта, так как передача недвижимости в лизинг влечет удорожание объекта на 18% НДС. Где экономия? – вопрошает Евгений Колесов. – Реализовать этот проект возможно, если будут специальные государственные экономические преференции по этой программе. Но мы должны понимать, что преференции пойдут из бюджета, то есть из денег населения страны».
Мнение:

Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
– На мой взгляд, лизинг недвижимости на нашем рынке представляет интерес в основном для юридических лиц, в первую очередь за счет возможности оптимизировать налоговый учет и не держать имущество на балансе компании, а также не привлекать собственные средства. В то же время право собственности остается у лизингодателя, тогда как лизингополучатель имеет право пользования, но не распоряжения. Дополнительные риски в такого рода сделки привносит и наличие посредника между банком и клиентом – лизинговой компании.


ИСТОЧНИК: Ирина Ахматова
МЕТКИ: ЛИЗИНГ
Подписывайтесь на нас:

Развитие саморегулирования бьет по карману строителей
17.02.2011 15:53

Вот уже более года стройкомплекс России находится в фазе стремительного развития отраслевого саморегулирования. Любые интенсивные процессы, а тем более – процесс глубокого реформирования такой ресурсоемкой отрасли как строительство, неизбежно работает как индикатор наиболее существенных проблем.
Одна из основных проблем стройкомплекса, ради которых и затевался переход на саморегулирование, это недостаточный качественный уровень строительства. Все механизмы, которые предлагаются сообществом и регуляторами, в конечном итоге направлены на повышение качества и безопасности выполняемых работ. Однако некоторые начинания в этой области временами могут быть чрезмерными и обременительными для самой отрасли.
 
В частности, так пока и не рассмотренный Государственной думой РФ во втором чтении проект № 305620-5 «О внесении изменений в Федеральный закон «О пожарной безопасности», предусматривающий создание «СРО пожарных», многие рассматривают как избыточную меру. За комментариями по этому поводу мы обратились к генеральному директору СРО НП «ЭнергоСтройАльянс» Дмитрию Мурзинцеву.
 
Дмитрий Леонидович, о чем, собственно, законопроект?
Одно из основных изменений в законопроекте относится к саморегулируемым организациям в области пожарной безопасности. В законопроекте определятся их статус, поле деятельности и сфера ответственности. Цели, которые заявлены – вполне понятны: предупреждение вреда жизни, здоровью и имуществу граждан, имуществу юридических лиц, госимуществу и так далее, а также повышение качества выполнения работ и оказания услуг в области пожарной безопасности. Это основа тех изменений, которые предлагается внести в закон «О пожарной безопасности».
 
Против чего же тогда высказываются строители?
Строители высказываются против последствий законопроекта. В том виде, в котором закон изложен сегодня, он предусматривает увеличение, скажем так, организационной и финансовой нагрузки на строительные организации.
Законопроектом закрепляется обязательное объединение на базе СРО в области пожарной безопасности организаций, выполняющих определенные виды работ. К этим работам предлагается отнести, в частности, работы по монтажу, ремонту и обслуживанию средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений. Данная формулировка подразумевает, что около 50 000 строительных организаций должны будут вступить в СРО в области пожарной безопасности. Именно должны, поскольку законопроект содержит только обязательные требования и не предусматривает исключений. Напомню, что 50 000 - это более половины от общего числа российских компаний, занимающихся строительством. Если закон все же будет принят, их деятельность подпадет под двойное, и, на мой взгляд, избыточное регулирование.
 
Каковы будут негативные последствия двойного регулирования?
СРО в области строительства, согласно Градостроительному кодексу, подразделяются на три вида – СРО изыскателей, проектировщиков и строителей. Немалому количеству организаций, особенно крупным компаниям, приходится состоять в каждом из трех типов саморегулируемых организаций. В каждом нужно платить взносы, отчисления в компенсационный фонд. В случае возникновения нового типа СРО, саморегулируемых организаций в области пожарной безопасности, большинству строительных компаний придется платить дополнительные взносы и отчисления, выполнить некие действия, чтобы соответствовать требованиям этих новых СРО. Вот что я имел в виду, когда говорил об увеличении финансовой и организационной нагрузки.
Особенно сильно это может ударить по малому и среднему бизнесу, о котором так много говорят. Говорят о том, что нужно поддерживать и защищать, вводить особые меры и дифференцированный подход к малым и средним предприятиям в части взносов и отчислений. Это правильная позиция и я ее всегда поддерживал, поскольку малый бизнес – это необходимый базис любой отрасли экономики. Что мы можем получить в итоге? Вместо конкретных мер по поддержке – новый обременительный закон. Далеко за примером ходить не надо: законопроект составлен таким образом, что в СРО в области пожарной безопасности придется вступать компаниям, занятым в строительстве индивидуальных жилых домов. Зачем это нужно, не совсем понятно.
 
Какова Ваша позиция по отношению к законопроекту? Как строительное сообщество в целом прореагировало на законопроект?
Я считаю, что недопустимо вводить двойное саморегулирование и увеличивать финансовую нагрузку на строительные компании. Есть другие методы, другие механизмы, заложенные в том же Градостроительном кодексе. Можно обеспечить повышение пожарной безопасности возводимых зданий и сооружений через усовершенствование существующих и разработку новых нормативов в соответствующей области, выработку новых требований по получению специалистами дополнительных знаний в области пожарной безопасности. Сейчас как раз удачный момент, когда создается система аттестации – строители и МЧС могут найти взаимовыгодное решение проблемы. И строительное сообщество к этому готово. Выступив с самого начала с резкой критикой законопроекта, строители в лице НОСТРОЙ сразу же заявили о желании найти приемлемое альтернативное решение.
 
Стоит отметить, что позиция НОСТРОЙ, выступающего против законопроекта, поддержана Минрегионом и Минэкономразвития. Законопроект был подготовлен ко второму чтению в Государственной Думе, однако, оно было отложено по настоянию Администрации Президента. Воспользовавшись паузой, строители провели на базе НОСТРОЙ круглый стол по законопроекту № 305620-5, куда пригласили всех заинтересованных лиц, включая представителей Госдумы, Минрегиона, Минэкономразвития РФ, МЧС, НОП, страховых компаний и некоммерческих партнерств в сфере пожарной безопасности. Считаю, что это совершенно правильный и своевременный шаг. Активная позиция, имеющая своей целью урегулирование спорных вопросов, позволит найти оптимальное решение. Надеюсь, что в результате оживленного обмена мнениями прецедент двойного саморегулирования все же не будет создан и строительной отрасли удастся избежать не только увеличения финансовой и организационной нагрузки, но и возможного желания со стороны других министерств дополнительно «зарегулировать» стройкомплекс.
 
А какую альтернативу могут предложить строители?
Чтобы избежать возникновения двойного, тройного перекрестного регулирования, когда, к примеру, за пожарными придут связисты, можно создать систему ведомственной аккредитации. Сейчас свидетельства, выдаваемые СРО, имеют одинаковую силу, при том, что критерии выдачи свидетельства у каждого СРО индивидуальные. Для того чтобы повысить пожарную безопасность, не нужно создавать новый тип СРО. Разумнее и проще совместно с МЧС и другими профильными организациями и ведомствами разработать и утвердить перечень требований. Заботой СРО, а не строительных компаний, будет подготовить и аттестовать своих сотрудников и получить  такую отраслевую аккредитацию. И только после получения аккредитации СРО смогут выдавать соответствующие свидетельства. Такая схема хороша тем, что не создает избыточного регулирования, решает задачи повышения безопасности, создает дополнительную здоровую конкуренцию среди СРО и может быть по аналогии реализована для требований со стороны любого другого министерства.


ИСТОЧНИК: АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:

Эксперты: Для полного восстановления рынка коммерческой недвижимости потребуется как минимум еще 1-2 года
12.02.2011 15:20

Сколько было построено, продано и сдано в аренду объектов коммерческой недвижимости в Северной столице в 2010 г.? Чтобы ответить на этот вопрос, крупнейшие брокерские компании города в сфере недвижимости обменялись сведениями и составили Первый брокерский рейтинг Петербурга.

 

Высококлассные офисы дорожать не собираются

Оказалось, что ожидания у многих компаний были завышенными. Зато стремление избежать инвестиционных рисков и, как следствие, информационная открытость, подарили возможность корректировать планы на ближайшую перспективу.

Всего в 2010 г. в Петербурге, как сообщила на презентации Первого брокерского рейтинга, организованной редакцией журнала «Commercial Real Estate-Северо-Запад» при поддержке Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), директор департамента консалтинга и оценки недвижимости консалтинговой группы «Лаир» Светлана Чевдарь, было построено и введено в эксплуатацию чуть более 250 тыс. кв. м офисной и около 470 тыс. кв. м торгово-складской недвижимости.

Участники презентации представили свое видение годовых итогов и перспектив в каждом из классов деловой недвижимости. Так, по словам управляющего директора NAI Becar SPb Ильи Андреева, за год в городе было построено 5 новых бизнес-центров класса А, объем офисных площадей в которых в совокупности составляет порядка 51 тыс. кв. м.

В то же время, по его сведениям, предложение в данном сегменте составляет около 60 тыс. кв. м. Так что арендные ставки на высококлассные офисные помещения в 2010 г. почти не менялись, находясь в пределах от 900 до 2000 рублей за 1 кв. м в месяц. В 2010 г. в бизнес-центрах класса А было арендовано около 66995 кв. м (89 сделок) и еще 9988 кв. м (один бизнес-центр) офисной площади было продано.

Также следует учесть, что в результате классификации, проведенной ГУД в 2010 г., 5 бизнес-центров повысили статус, перейдя из класса В+ в А. Так, согласно классификации, на сегодняшний день в Петербурге имеется 26 бизнес-центров класса А.

Отсюда и прирост за год не очень значительный, и особых надежд на рост ставок в 2011 г. эксперты не испытывают. Сможет ли поглотить рынок запланированные на 2011 г. объемы ввода? На этот вопрос, по мнению гендиректора Real Estate Альберта Харченка, ищет ответ большинство участников рынка.

По данным NAI Becar, сегодня в работе около 14 проектов бизнес-центров класса А, общая арендопригодная площадь которых может составить около 200 тыс. кв.м. «Скорее всего в 2011 г. будет введено 7-8 бизнес-центров класса А», - предположил И. Андреев. «Согласно опросу собственников, которые сами квалифицируют свои объекты как бизнес-ценры класса А, в 2011 г. будет введено 105 тыс. кв. м высококлассной офисной недвижимости», - уточняет А. Харченко. По его данным около 20% площадей в бизнес-центрах класса А на сегодняшний день вакантны.

Оба эксперта не выражают надежд на рост ставок аренды в 2011 г. Разве что те собственники, которые держали ставки ниже уровня рынка, постараются выровнять их. При сохранении ставок на нынешнем уровне из 105 тыс. новых «квадратов» заполнится не более 70-80 тыс., прогнозирует гендиректор Real Estate А. Харченко.

Кроме того, по его прогнозу, сохранится интерес арендатора к формату помещений и тенденция к децентрализации. Сегодня же, по информации директора NAI Becar И. Андреева, 62% бизнес-центров класса А расположено в центральных районах города.

 

«А» и «В» в ожидании спроса…

Главная составляющая объемов ввода деловой недвижимости 2010 г. в Петербурге – это бизнес-центры класса В и В+. Как рассказал вице-президент ГУД, управляющий партнер «Ай Би Групп» Сергей Игонин, годовой прирост в этом сегменте за счет вновь возведенных объектов составил 180 тыс. кв.м. При этом заключено было 419 сделок аренды на 129564 кв. м и 7 сделок продажи – на 15 637 кв. м.

В 2010 г. класс В был востребован, считает С. Игонин. Спрос формировали средние компании, которые интересовались помещениями со средним метражом и чистовой отделкой. Ставки аренды стабилизировались, и, начиная с середины 2010 г., брокеры почувствовали, что продавать стало легче. А к концу года наблюдался даже небольшой рост ставок. Нижняя граница ставок подросла до 900-1000, а верхняя – до 1400 рублей за 1 кв. м. в месяц.

Несмотря на то, что порядка 200 тыс. кв. м в 150 бизнес-ценрах класса В и В+ пустовало, остался и неудовлетворенный спрос считает заместитель гендиректора Maris Properties/CBRE Надежда Ермишина. Так, планируемые к вводу в 2011 г. 60 тыс. м офисных площадей в классе В, по ее словам, это очень мало. Уже в конце 2010 г. брокеры могли предложить только 15-18 вариантов в качественных объектах, если клиенту требовалось порядка тысячи квадратов и более, что говорит о небольшом выборе, отмечает эксперт.

По прогнозу С. Игонина, объем ввода в 2010 г. в офисном сегменте составил 190 тыс. кв. м. По оценке Н. Ермишиной, в то же самое время, ожидаемый спрос - 80-100 тыс. кв. м в классе В. «2011 г. будет не лучшим с точки зрения поглощения, - предсказывает она. – В 2010 г. в сегменте в нашей компании Maris / CBRE было проведено 44 сделки, и только 3% из них были новые компании».

И все-таки, как полагает Н. Ермишина, рост ставок возможен: «Уже в 2010 г. по 2-3 арендатора претендовали на одни и те же большие площади, и в 2011 г. такое тоже может быть», считает эксперт. По ее мнению, также возможна и волна миграции – но, при условии роста предложения.

Однако, как отмечает С. Игонин, основной тренд этого периода – беспокойство относительно существенного увеличения отчислений в Пенсионный фонд РФ. «Эта нагрузка может негативно сказаться на состоянии рынка труда к середине 2011 г., и если это произойдет, не исключено, что спрос упадет», - сказал он.

 

«С» останется надолго

В то же время, согласно данным брокерского рейтинга, в 2010 г. было заключено 132 сделки по аренде в общей сложности 14318 кв. м офисной площади в бизнес-центрах класса С. Сведений о продажах не зафиксировано. Прирост этого сегмента за счет нового строительства, по сведениям еще одного вице-президента ГУД, гендиректора VMB Trust Александра Гришина, составил порядка 20 тыс. кв. м.

«Сегмент сложный, бизнес тихий, не афишируется. Но по доходности эти объекты иногда дают фору высококлассным, комментирует он. - За год ставки выросли почти в 2 раза – с 400 до 750 рублей за 1 кв. м в месяц». Самый большой спрос в этом сегменте, по оценке руководителя брокерского отдела «МК ПСБ» Дмитрия Деева, на помещения площадью от 25 до 40 кв. м. В бизнес-центрах класса В/В+ такие площади, может быть, и предлагаются, но предложение там ограничено, добавляет он.

По его наблюдениям, при хорошей пешеходной доступности от метро, заполняемость в бизнес-центрах класса С составляет порядка 90-95%. Но в тех комплексах, до которых нужно идти 10-15 минут от метро, и где имеются трудности с парковкой, вакантна половина или даже более половины арендопригодных площадей.

«Собственникам таких объектов не нужен PR. И бизнес-центры такого рода строились и будут строиться», - предрекает Д. Деев. «Основной тренд этого сегмента – это выжимание всех соков из здания затем, чтобы потом поставить его на реконструкцию. Владельцы попросту пользуются сложившейся на рынке ситуацией», - добавляет А. Гришин.

Возможно, некоторая часть арендаторов скорее решилась бы перебраться из бизнес-центров класса С на более качественные площади, предположил руководитель отдела по работе с клиентами «Деликатный переезд» Александр Архипов, если бы собственники бизнес-центров класса В предоставляли им преференции по ставкам на первое время. Ведь переезд сам по себе – штука затратная, констатирует эксперт.

 

Ритейл внушает оптимизм

Общая площадь введенных в 2010 г. торговых центров и многофункциональных комплексов составила 470 тыс. кв. м. При этом 208 тыс. кв. м, по данным рейтинга, было арендовано, а 600 тыс. кв. м в 4 центрах продано. Именно этот сегмент коммерческой недвижимости, как отметила директор по развитию компании ASTERA Людмила Рева, восстанавливался в 2010 г. быстрее всего. «Объемы ввода 2010 г., в 6,5 раз превысили аналогичные показатели 2009 г., и стали сопоставимы с докризисным уровнем», - подчеркнула она.

В целом объем торговых площадей в Петербурге на протяжении последних 5 лет вырос с 1,5 до 4 млн. кв. м. В 2010 г. открылись 2 крупных объекта - МФК «Невский центр» и ТРК «Галерея», где появились новые бренды, причем раньше, чем в Москве. В результате Центральный район Петербурга вышел на первое место в городе по обеспеченности торговыми площадями (1,2 кв. м на человека), потеснив в этом соревновании, хотя и несущественно, бывшего устойчиво лидера - Приморский район.

В первую очередь в этом сегменте недвижимости были востребованы высоколиквидные точки, пригодные для розничной торговли одеждой, обувью, продуктами питания - ритейл. Рост спроса на них, как рассказала Л. Рева, начался во II полугодии 2010 г. Причем в первой половине года спрос на стритритейл рос плавно, добавила руководитель направления маркетинговых исследований Praktis C&B Любава Пряникова. Летом было затишье, а осенью был уже бурный рост. Наибольший интерес вызывали площадки под общепит.

Сегмент хорошо развивается в основных торговых коридорах, отмечает Л. Пряникова, в том числе в спальных районах – на проспектах Просвещения, Ленинском, Большевиков, Комендантском. Вдвое выросли арендные ставки внутри таких коридоров в центре Петербурга - на Невском пр., на Большом пр. ПС на Среднем пр. ВО. За пределами центра – рост незначительный. Ставки росли в востребованных торговых центрах и поднялись с 400 до 1200 рублей за 1 кв. м в месяц, дополнила Л. Рева. А в некоторых местах в разы больше – разброс очень велик, заметила эксперт.

В то же время, вакансии в целом по рынку, по данным Л. Рева, составляют порядка 20%, а в не очень успешных торговых центрах – до 40%. Кроме того, как отметил руководитель петербургского филиала Jones Lang LaSalle Андрей Розов, качественных торговых площадей в Петербурге еще очень мало. «С открытием ТРК «Лето», их объем перевалил за 1,5 млн. кв. м, - считает он. - В хороших компаниях вакансия нулевая», говорит он.

По его данным, в целом по городу к вводу до конца 2012 г. готовится 12 проектов общей площадью около 250 тыс. кв. м арендопригодных торговых площадей. Возможно, в 2011-2012 гг. будет реализовано несколько проектов реконцепции, не исключил он. «Спрос есть, поскольку покупательская способность росла. Торговые центры и комплексы будут строиться, - сказал А. Розов. - Мы очень позитивно оцениваем перспективы развития ритейла, и готовы помочь найти арендаторов», резюмирует эксперт.

 

Гостиничный сектор и не думал снижать оборотов

Уровень развития уличной торговли – немаловажный момент в аспекте туристической привлекательности. Но еще туристы нуждаются в гостиницах. С марта по октябрь петербургские гостиницы, как заметил управляющий партнер АРИН Игорь Горский, заполняются очень плотно. Так, средняя заполняемость парижских гостиниц в пик туристического сезона составляет 95-97%, лондонских – 92%, а петербургских – 87%.

В период затишья, эта планка опускается в любом туристическом центре – в 3 – 5 раз. И зимой Петербургские гостиницы заполнены лишь на 30-40%. Понятно, что нужно развивать туристические программы и на этот период. И, кроме того, не следует забывать, что в сфере туризма очень многое зависит от господдержки, подчеркивает эксперт. Это в первую очередь касается визового режима. Если петербургским властям удастся добиться для аэропорта тех же преференций по визам, что и для Морского пассажирского порта, поток туристов увеличится очень существенно, и покрыть дефицит гостиничных площадей можно будет гораздо быстрее.

Однако, считает И. Горский, невзирая на кризис, гостиничный бизнес развивался и развивается достаточно динамично. Так, по его данным, объемы ввода гостиничной недвижимости в 2007 г. составляли 524 номера, в 2008 г. ввод вырос втрое, составив 1250 номеров, в 2009 г. было введено 1404 номеров, после чего рост стабилизировался и по итогам 2010 г. составил 1412 номеров. В 2011 г., по прогнозу И. Горского, будет введено в общей сложности 1419 номеров.

Всего же в Петербурге на сегодняшний день работает 615 гостиниц на 27 тыс. номеров. Совокупная по городу вакансия составляет в среднем около 5 тыс. номеров. При этом подавляющая часть гостиничного фонда расположена в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах. Далее с большим отрывом от всех прочих периферийных районов идет Московский район – здесь гостиничные площади востребованы вдоль дороги к аэропорту.

 

Склады рассчитывают на торговлю и держатся за сборку

По итогам 2010 г., 15 компаний, принявших участие в составлении рейтинга, сдали в аренду 188762 кв. м складских площадей, заключив 89 сделок аренды. Кроме того, в данном секторе были зафиксированы 2 сделки по продаже складов общей площадью 31260 кв. м. Ввод новых складских площадей по итогам года, как сообщил гендиректор петербургского отделения Knight Frank Николай Пашков, составил 99,5 тыс. кв. м. Прогноз эксперта на ввод площадей в 2011 г. очень неутешительный - 50 тыс. кв. м.

Объем предложения в данном секторе коммерческой недвижимости, по его данным, составляет сегодня 1,7 млн. .кв. м.

Вообще, до 2005 г. в Петербурге не было складов класса А, а сейчас доля этого высококлассного сегмента составляет 72% от всех сделок. Может быть, предложение в нем избыточно, не исключает эксперт. Тем более, что вакансия в сегменте составляет 25%, то есть заполнено 120-130 тыс. из 173 тыс. кв. м общей площади складских комплексов класса А. При том, что общий уровень вакансии по сектору – 150 тыс. кв. м. В 2009 г. поглощение было отрицательное. В 2010 г. - отмечено одно большое поглощение. Кроме того, увеличилась площадь заявок: если до 2010 г. потенциальных арендаторов интересовали помещения по 1-1,5 тыс. кв. м., то теперь есть заявки и на 3-5 тыс.

Ситуация внутри сектора в целом качественно меняется, подчеркивает Н. Пашков. Так, если до 2010 г. основные поглощения фиксировались в логистических комплексах, то сейчас спрашивают площади не только для хранения, но и для производственных целей – для сборки, например.

И все-таки, некоторые посылки для роста, считает Н.Пашков, имеются. Прежде всего, это надежда на восстановление спроса со стороны торговых операторов и увеличение объема грузовых потоков через Петербург. Не исключил эксперт и роста спроса на складские помещения со стороны промышленников.

 

На каких землях стоить

Если судить по рынку земель промышленного назначения, расчет на производственников, возможно, не безоснователен, считает глава петербургского филиала GVA Sawyer, также вице-президент ГУД Николай Вечер. Спрос на такие земли в Петербурге практически отсутствует, отметил он, не исключив, что потенциальных покупателей отпугивает перспективы активизации политики Смольного в части вытеснения промышленности на окраины. Городские власти, по его мнению, осознают глубину этой проблемы и поэтому пытаются стимулировать развитие технопарков.

Однако, статус земель, отведенных под такое строительство, участникам рынка кажется недостаточно определенным. В то же время так называемая малая промышленность стремится в индустриальные зоны Ленобласти – в Горелово, Янино и Агалаково; интересуется промышленными земли вдоль КАД - но только инженерно подготовленными участками площадью от 0,3 до 1 га. При этом средняя цена покупки составляет, по словам Н. Вечера, не более 10 млн. рублей за 0,5 га - примерно 50 евро за 1 кв. м.

Строить объекты коммерческой недвижимости в районах сложившейся застройки в Петербурге планируют, по сведениям эксперта, некрупные девеловероперские компании, готовые взяться за освоение участка площадью 0,2 – 0,8 га, и которые приобретают землю на вторичном рынке. В то же время крупные компании работают с собственной землей или стараются получить госзаказ.

Притом, что макроэкономический фон в 2010 г. не был позитивным, напротив, из-за дефицита бюджета всех уровней наблюдалось сокращение инвестиционных, в том числе и социальных программ, рассчитывать на рост спроса на земельные участки под коммерческую недвижмость, не приходится, резюмирует Н. Вечер.

И все-таки, рост вложений в земельные участки не исключен, возражает генеральный директор Colliers International SPb Николай Казанский: «Сегодня все хотят купить объект под доходность 12% годовых, но покупать нечего, сейчас самое время покупать землю».

Пусть ставка капитализации в целом по рынку коммерческой недвижимости упала с 15 до 10%, но цена на нее в то же время растет, пояснил он. Так, по его подсчетам, в 2010 г. было произведено инвестиционных сделок по приобретению земли под строительство и действующих объектов коммерческой недвижимости на общую сумму почти 0,5 млрд. долларов, что для Петербурга очень серьезно. Хотя, нельзя не заметить, что эта цифра вдвое ниже докризисного уровня.

Для полного восстановления рынка коммерческой недвижимости, по мнению Н. Казанского, может потребоваться как минимум еще 1-2 года. «Но ведь есть положительный результат и у кризиса, - добавляет он. - Рынок стал более прозрачным! И ясно видно: то, что продается за 25 млн. долларов было построено за 20 млн. Это даже чуть более прозрачно, чем на Западе», говорит Н. Казанский.

«Мы ожидаем роста по всем секторам, - поддержал его глава Комитета по торговой недвижимости ГУД, управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. – Заметьте, что гостиничная недвижимость из конца списка желаний инвесторов вышла на первое место не в силу величины ставок капитализации, а благодаря стабильному развитию. И нет сомнений в том, что на втором месте по возвращению интереса инвесторов будет ритейл». По его сведениям, в ближайшие полгода будет заложено «очень много» новых проектов в сфере торговой недвижимости. Склады, конечно, запаздывают, но они и строятся быстрее, обнадежил эксперт.

Наталья Черемных


ИСТОЧНИК: АСН-инфо
Подписывайтесь на нас: