Хочется не перемен, а планомерной работы в грядущем году
Грядущий 2014 год будет непростым для всех участников рынка недвижимости и строительства Петербурга. Эксперты придерживаются умеренно оптимистичного сценария развития событий. О росте рынка никто не говорит, но серьезного спада, по прогнозам экспертов, не ожидается.
Основное желание девелоперов – получить от городских властей в новом году понятные правила игры. «Строительный Еженедельник» обратился к своим читателям с вопросом: каких перемен вы ждете для строительной отрасли в новом году?
Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости TWEED:
– Думаю, вполне реалистичен вариант развития событий, при котором 2014-2015 годы пройдут для загородного рынка как переходные, а затем можно ожидать заметного роста активности.
Александр Вахмистров, генеральный директор, председатель правления Группы ЛСР:
– Хочется не перемен, а планомерной работы. Сейчас уже ощущается, что в строительной отрасли города идет процесс систематизации. Надо, чтобы эта работа продолжалась, появлялись четкие и понятные правила работы. Город должен завершить доработку Генплана, строители ждут принятия РНГП и других нормативных актов и регламентов. Также хочется надеяться, что в следующем году комитеты администрации города будут более активно работать с точки зрения освоения бюджетных средств и реализации адресной инвестиционной программы, что будет восстановлен приток федеральных средств на реализацию крупных инфраструктурных проектов.
Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– В целом, несмотря на разговоры о грядущем кризисе, на рынке недвижимости серьезных предпосылок к очередному спаду я не наблюдаю. В следующем году нас ожидает дальнейшее развитие сегмента апартаментов. На текущий момент уже заявлено большое количество новых проектов, а также наблюдается повышенный инвестиционный интерес к данному сегменту. За последние полгода была выявлена тенденция увеличения интереса со стороны девелоперов и к складскому сектору. Такой интерес вполне оправдан, поскольку спрос со стороны арендаторов стабильно высокий, уровень заполняемости ныне существующих площадок превышает 95%, а новых проектов практически не появляется. На мой взгляд, в лидерах останется торговый сегмент, поскольку уже сейчас наблюдается самый быстрый рост арендных ставок и высокая заполняемость практически всех объектов.
Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:
– Я думаю, что в строительной отрасли в 2014 году не произойдет каких-либо кардинальных перемен. Основной тенденцией, определяющей развитие всего рынка недвижимости и строительства, станет переориентирование с количественных показателей на качественные. Этот процесс уже начался, и он поддерживается всеми участниками рынка – девелоперами, властями и, главное, потребителями. Строительная гонка, которую мы наблюдали в течение последних 10 лет, привела к появлению на рынке большого числа некачественных проектов и серьезному нарушению баланса жилого и инфраструктурного строительства.
Роман Алексеев, генеральный директор ООО «Центр строительного аудита и сопровождения»:
– Во-первых, мы ждем принятия закона о региональных нормативах градостроительного проектирования. Надеюсь, он позволит решить имеющиеся проблемы правового регулирования отрасли. Во-вторых, ждем, чтобы представители органов власти Петербурга определились со стратегией развития городских территорий. И в-третьих, утвержденного перечня процедур для согласования строительных проектов. Благодаря ему временные и финансовые затраты на реализацию инвестиционных проектов сократятся.
Игорь Петров, генеральный директор компании «Матрикс-Недвижимость»:
– Я ожидаю, что наметившийся в 2013 году тренд смещения спроса из города в Ленинградскую область продолжится. В 2014 году мы выйдем на новые локации в области. Верю, что наши ожидания оправдаются.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Отсутствие каких-либо перемен – главное ожидание от будущего года.
Микко Сёдерлунд, генеральный директор проекта «Охта Молл» (SRV Group):
– В 2014 году следует ожидать спада активности покупателей в некоторых сегментах: люди будут воздерживаться от серьезных инвестиций, таких как покупка новой квартиры или автомобиля. Например, на первичном авторынке спад наблюдается уже с марта 2013 года. В то же время структура расходов переориентируется на потребление – можно смело прогнозировать рост продаж в рознице и торговых центрах. Например, вместо покупки новой квартиры люди предпочтут отремонтировать старую, что положительно скажется на сегменте DIY. Касательно 2014 года речь идет не о кризисе, а скорее о некой стагнации на рынке дорогих товаров и предметов роскоши – если это состояние, обусловленное макроэкономическими факторами, затянется, то стагнация может распространиться и на другие сегменты.
Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– В последнее время все более заметной становится тенденция повышения уровня подготовленности/осведомленности покупателей. Именно этот фактор, по нашему мнению, является одной из предпосылок для серьезных изменений в отрасли.
Развитие и распространение информационных технологий и Интернета приводит к тому, что у покупателей есть широкий спектр возможностей собрать о компании-застройщике довольно много полезной и важной информации, что было проблематично еще 10 лет назад. Поэтому покупатели уже разграничивают для себя потоки информации и рекламы, редко путают одно с другим.
Александр Зленко, генеральный директор СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН):
– Ожидания 2014 года напрямую связаны с теми процессами, которые происходили в 2013 году на рынке кадастровых работ и его законодательного регулирования. На смену техническому учету пришел кадастровый учет. Техническая инвентаризация перестала регулироваться федеральным законом, который был упразднен. В течение года происходили изменения и дополнения федерального закона о кадастровом учете, которые непосредственно касались как кадастровых инженеров и организаций технического учета (ГУИОН), так и регистрирующих органов (Росреестр и Кадастровая палата).
Алексей Новиков, директор представительства производителя оконных систем PROPLEX на Северо-Западе:
– В новом году существенных и резких перемен в отрасли не ожидаю. На мой взгляд, будут просто расставлены акценты. Вероятнее всего, приоритеты будут отданы нестандартным решениям, подчеркивающим индивидуальные требования заказчика, и высоким технологиям в области энергосбережения.
Людмила Рева, директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
– В 2014 году рынку предстоит адаптироваться к изменениям определения налоговой базы в отношении некоторых объектов. Повышение налога так или иначе отразится на всех игроках рынка коммерческой недвижимости. Уверена в продолжении роста активности инвестиционного сектора в Санкт-Петербурге, отметившегося в уходящем году заметным количеством крупных сделок во всех сегментах коммерческой недвижимости. Несмотря на то что доля российских инвесторов на рынке по-прежнему составляет более 80%, заметен рост интереса со стороны иностранных инвесторов. В связи с этим в среднесрочной перспективе можно ожидать увеличения их роли на рынке.
Интерес также будут представлять первые итоги реализации ряда заявленных проектов в новом для петербургского рынка направлении – апартаменты эконом- и комфорт-классов.
Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС»:
– Год был достаточно ровным и стабильным, без потрясений. Я бы выделил три знаковых события в жизни отрасли: доработка и принятие РНГП, корректировка Генплана, совместная работа застройщиков и руководства строительного комплекса над решением вопросов строительства социальной инфраструктуры. С приходом нового профильного вице-губернатора Марата Оганесяна стало проще и оперативнее решать многие вопросы. Мы ждем формирования более четких правил игры в строительной отрасли, оперативного решения вопросов между властью и застройщиками.
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор»:
– Я надеюсь, что в следующем году строители, закончившие работу в Сочи, вернутся в Москву, Петербург и другие российские города, где будут продолжать работать так же эффективно. Если серьезно, ожидаю стабильности и планомерного развития рынка.
Ольга Пономарева, вице-президент группы компаний Leorsa:
– Самая значимая перемена, которую ожидаем наверняка не только мы, но и большинство инвесторов, – это устранение административных барьеров и сокращение перечня необходимых процедур в сфере строительства. Хочется верить, что количество согласованных проектов и выданных разрешений на строительство будет постоянно расти, что приведет к появлению на рынке новых качественных объектов, редевелопменту промышленных территорий, более активному притоку иностранных инвестиций в экономику города.
Владимир Чмырев, президент СРО НП «БСК»:
– Есть ряд наболевших и острых вопросов, которые нужно решать быстро и сообща всему строительному сообществу. В первую очередь нам необходимо избавиться от административных барьеров, которые препятствуют принятию оперативных решений по актуальным вопросам отрасли. Помимо этого серьезной проблемой является состояние жилищного фонда. На сегодняшний день более половины всех построек в стране, которые были возведены в советские годы и имеют истекший или истекающий нормативный срок эксплуатации, нуждаются в капитальном ремонте. Правительство должно принимать более решительные меры по улучшению быта и жизни наших граждан. Остро стоит вопрос обманутых дольщиков. В 2014 году нам предстоит большая работа. Надеюсь, что совместными усилиями и при поддержке органов власти мы сможем выйти на новый этап развития.
Дмитрий Петров, генеральный директор ЗАО «Техника. Тепловидение. Медицина»:
– Мы ждем перемен с точки зрения подхода администрации и исполнительной власти к организации работы со строительным сообществом и бизнесом и желаем вновь назначенным руководителям этой отрасли плодотворной совместной работы со строителями.
Мария Голубева, директор ООО «Донк»:
– Основные проблемы отрасли сегодня – это, в первую очередь, неопределенность в социальной и градостроительной политике, неразвитость нормативно-правовой базы. Как следствие, недостаточные объемы жилищного и социального строительства, проблемы с качеством. Возможно, какие-то шаги для их решения будут сделаны со стороны нового профильного министерства. Однако нельзя забывать, что это проблемы общие и работать над их решением также надо сообща. Никакой волшебник не заставит нас выполнять хорошо свою работу, придерживаться сроков, соблюдать хотя бы существующие законы. Можно сколько угодно жаловаться и найти оправдания для всего на свете. Но от этого ничего не изменится. Надо в первую голову смотреть на себя – двигаться вперед, бороться с собственными недостатками. Мне кажется, что если каждый человек, каждая структурная единица нашего бизнес-сообщества будут руководствоваться этим принципом, а не только говорить об этом, то многие проблемы вокруг нас, в том числе и в строительной отрасли, просто исчезнут.
Вадим Персов, генеральный директор ООО «Межрегиональная негосударственная экспертиза»:
– В новом году я ожидаю упорядочивания и ускорения процедур получения исходно-разрешительной документации нашими заказчиками, уменьшения влияния субъективных факторов на этот процесс, максимальной их прозрачности и предсказуемости. Надеюсь, что получение технических условий на подключение к инженерным сетям станет проще и не будет отождествляться с разорительным бесплатным авансированием монополистов со стороны потребителей. Всем удачи в новом году.
Игорь Тупальский, президент ГК «РАЗМАХ»:
– В 2014 году, по моему мнению, в Петербурге пройдут выборы губернатора, и в этом есть свои положительные моменты для строительной отрасли и инвестиционной атмосферы в городе. Я очень надеюсь, что хотя бы под угрозой потери занятых позиций действующая команда начнет принимать меры по развитию отрасли, а не консервации некогда прогрессивных, а теперь уже просто жизненно необходимых для города проектов. В последнее время политика городских властей сводится к принципу «Не навреди», и в страхе сделать шаг в сторону они не делают вообще ничего.
Я довольно долгое время обращаю внимание моих коллег и властей на вопрос регуляции процессов в демонтажной отрасли Петербурга. Правила, по которым сейчас работают компании, очень отдаленно напоминают рыночные взаимоотношения. Хотелось бы, чтобы в новом году они приняли более четкий характер и общая ситуация в демонтажной сфере стала более цивилизованной.
Павел Андреев, руководитель Компании Л1:
– Все строители ждут появления актуализированного генерального плана развития города и районов, прилегающих к Петербургу. Этот документ должен стать документом общественного согласия и одновременно руководством к эффективному действию. По действующему Генплану большая часть промзон не допускает размещения жилья, что делает изначально невозможным их освоение. А это огромная территория. В целом нужна долгосрочная стратегия развития города, и она должна быть отражена в новой градостроительной документации. Нужны понятные, четкие и неменяющиеся правила игры, которые сделают экономику строительства и развития городских территорий привлекательной для девелоперов и инвесторов.
Денис Полищук, заместитель генерального директора по развитию управляющей компании ГК «КрашМаш»:
– Уходящий год показал, что модернизация в нашей стране набирает обороты и затрагивает все больше крупных промышленных кластеров и отраслей. А это значит, что у демонтажников в следующем году только прибавится работы. Ведь наши услуги всегда востребованы там, где речь идет о развитии, реконструкции и реновации. По опыту последних лет могу сказать, что рынок демонтажа переходит сегодня на качественно новый уровень.
Владимир Шахов, генеральный директор Национального центра развития саморегулирования «Специальный ресурс»:
– Вопросы обеспечения качества и безопасности в строительной сфере по-прежнему стоят достаточно остро. Можно только приветствовать более активное использование надзорными органами своих полномочий на объектах капитального строительства повышенной сложности, например таких, как новый терминал Пулково. Также ожидаем роста активности государственного надзорного органа над СРО строительной сферы. За пять лет развития системы взаимоотношения участников рынка в рамках саморегулирования приобрели стабильность и ясность, которая исключает случайные ошибки в работе отдельных СРО. Пришло время выявить саморегулируемые организации, стремящиеся к уходу от ответственности, возложенной на них государством. Дальнейшее развитие строительной отрасли немыслимо без значительного повышения качества и безопасности, чего нельзя достичь только мерами контроля. Все большее значение приобретает репутация компаний, которая становится неотъемлемой частью конкурентных преимуществ участников строительного рынка.
Андрей Касьянов, вице-президент НП СРО «Строительный ресурс»:
– Перспективы развития саморегулирования в строительстве напрямую зависят от вклада каждого отдельного некоммерческого партнерства в наше общее будущее. Каждая СРО должна предпринимать конкретные шаги во благо саморегулирования, причем эти шаги необязательно должны быть глобального масштаба. Если все СРО углубятся исключительно в обсуждение стратегических вопросов, оставив за рамками своей деятельности помощь своим членам, то вектор движения саморегулирования вперед будет потерян и развития никакого не будет.
Анна Цирульская, заместитель руководителя ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России»:
– Для строительной отрасли будет эффективным переход всех российских городов к двухуровневой модели территориального планирования. Хочется видеть и стратегический мастер-план, и генеральный план. При этом градообразующим элементом первого уровня в большинстве городов должны стать транспортные системы. Так мы избавимся от неоднородности застройки и выйдем на качественно новый уровень планирования. Понятные цели позволят сделать более прозрачным рынок недвижимости, что будет способствовать привлечению инвестиций, в первую очередь – «длинных» денег.
Федор Туркин, председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест»:
– Думаю, что в строительной отрасли намечается целый ряд позитивных перемен. Созданное в 2013 году Министерство строительства должно начать активно работать и конструктивно взаимодействовать со смежными структурами. Будет наконец-то принят закон о ГЧП, которого ждут все строители и инвесторы.
Лев Каплан, директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний:
– До последнего времени строительная отрасль была забыта как на федеральном, так и на городском уровне. Не было отдельной федеральной структуры, занимающейся ее развитием и решающей проблемы, не было и профильного вице-губернатора по строительству в Санкт-Петербурге. 2013 год оказался поворотным в этом отношении: в начале года в нашем городе получил назначение на «возрожденную» должность Марат Оганесян, а под конец неожиданно для всех создано Министерство строительства и ЖКХ России. Но несмотря на положительный настрой вице-губернатора по строительству и его открытость к диалогу, а также высокую значимость создания профильного министерства, вопросов у строителей остается много. И один из главных – куда мы идем, каковы перспективы развития отрасли и прежде всего малого и среднего строительного бизнеса как основы для формирования среднего класса и гражданского общества в целом любой экономически развитой страны. Будем надеяться, что 2014 год действительно привнесет новое в развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и России.
Борис Мошенский, генеральный директор Maris/Part of the CBRE Affiliate Network:
– Мне хочется, чтобы отрасль просто развивалась, и не путем каких-то больших революционных перемен. Как показала практика, в нашей стране бизнес лучше всего развивается тогда, когда власть менее всего вторгается в бизнес-поле и пытается спешно что-то изменить.
Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties:
– Прежде всего, я жду окончания гонки за количественными показателями. Опыт прошлых лет показал, что строить можно очень много, но лучше от этого не будет никому.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG:
– Общеэкономическая ситуация не располагает к росту, поэтому год, очевидно, обещает конкуренцию объектам коммерческой недвижимости. Наиболее вероятный сценарий – снижение потребности в коммерческих площадях.
Новый председатель городского комитета по строительству Андрей Артеев провел первый публичный объезд строящихся объектов недвижимости. В ходе плановой проверки он посетил новый больничный комплекс Боткинской инфекционной больницы на Пискаревском проспекте, а также проблемную стройку жилого дома в Красногвардейском районе, Полюстрово, квартал 30, застройщиком которого является "Строительная компания "Импульс".
Новым северным корпусом Боткинской больницы на 600 коек Андрей Артеев остался доволен. Проектирование и строительство объекта началось в 2007 году, официальный срок завершения работ - сентябрь 2013 года, и подрядчик ЗАО "РосСтройИнвест" в эти сроки укладывается: уже ведется внутренняя отделка помещений больницы, благоустройство и озеленение территорий отложено до весны 2013 года.
Стоимость работ оценивается примерно 10,8 млрд рублей. Общая площадь участка составляет 7,27 га, площадь зданий составляет 111 856,3 кв. м. По проекту больница уже разделена на две функциональные зоны: первая предназначена для пациентов, проходящих амбулаторное лечение, администрации и персонала, вторая - инфекционная, где и будет проводиться прием больных.
Кроме того, в учреждении планируется ввести систему штрих-кодирования результатов лабораторного исследования, которая будет содержать в себе информацию по каждому больному. По словам генерального директора "РосСтройИнвест" Андрея Полевого, данная мера станет одним из важных шагов к переходу на полное кодирование медицинских карт пациентов в России.
В ближайшее время жителей Петербурга и Ленобласти ждет открытие аналогичного медицинского центра и на юге города.
В ходе осмотра большей части помещений нового корпуса главный врач Боткинской инфекционной больницы Владимир Яковлев пояснил: "Что касается проекта на Юге, он немного отличается, но это все равно будут больницы-близнецы. Это сделано для того, чтобы часть населения с севера города поступала в этот корпус, а с юга - во вторую больницу. Чтобы люди не теряли время в пробках. Проект южного корпуса уже обсуждается и согласовывается с руководством Боткинской инфекционной больницы. Как только будет готов северный корпус, в него переведут примерно половину пациентов из ныне существующего здания в центре. Наиболее аварийные корпуса обязательно закроются с началом работы северного комплекса".
Господин Артеев дал немногословную, но тем не менее положительную оценку строящемуся объекту и не стал в присутствии журналистов указывать на мелкие недостатки, которые, по его мнению, будут непременно учтены застройщиком.
Менее приятной была встреча на втором объекте, который по плану должны были посетить представители Комитета по строительству. Работы по жилому дому строительной компании "Импульс" должны были начаться с 2004 года. Дважды сроки строительства продлевались со штрафами, однако, и с учетом последних продлений компания-застройщик не смогла оформить исходно-разрешительную документацию по проекту. Строительство шло тяжело, и сроки сдачи переносились несколько раз, в конце концов в мае 2012 года по распоряжению Комитета по строительству конечной датой было обозначено 30 декабря 2012 года. Но все-таки в конце ноября этого года в готовность дома к концу следующего месяца верится с трудом.
В данном случае на положительную оценку своей работы компания-застройщик и не рассчитывала, в итоге получил только очередные штрафные санкции в размере 8 млн рублей, а также выговор от нового председателя и приглашение на встречу.
Рынок ипотечного кредитования продолжает расти, но темпы прироста уже не такие впечатляющие, как в прошлом году. К тому же ставки по ипотеке у ряда банков пошли вверх. Перспективы рынка ипотеки и возможности развития альтернативных схем обсудили участники заседания круглого стола "Новые горизонты жилищного кредитования", организованного газетой "Строительный Еженедельник".
Алена Шереметьева, заместитель главного редактора газеты "Строительный Еженедельник", модератор
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге
Екатерина Базилевская, руководитель центра ипотечного кредитования ЗАО ФАКБ "Абсолют Банк"
Мария Иванова, директор департамента ипотечного кредитования АН Home estate
Наталья Зуева, начальник отдела ипотечных продаж компании "ЮИТ Санкт-Петербург"
Наталья Гончаренко, руководитель управления ипотечного кредитования банка БФА
Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по продажам и маркетингу ЗАО "Лемминкяйнен Рус"
Сергей Гребенюк, руководитель департамента ипотеки ООО "НДВ СПб"
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1
Андрей Останин, директор управления по привлечению инвестиций холдинга RBI
Алена Шереметьева:
– Банк ВТБ24 – один из лидеров рынка ипотеки. Как вы оцениваете свои результаты по выдаче ипотеки за минувшие месяцы 2012 года?
Татьяна Хоботова:
– Итоги III квартала на рынке недвижимости весьма неоднозначны. Рынок рос, но не теми темпами, которыми хотелось бы. В части ипотечного кредитования III квартал был не самым бурным, но прогнозируемый на 2012 год 20-30% рост мы все равно превзошли. За 9 месяцев текущего года рынок вырос в 1,5 раза по сравнению с 2011 годом. Темпы продаж у застройщиков, по нашим данным, также не снижались, однако в октябре произошло снижение цен на новостройки. Итоги нашего банка за 9 месяцев года впечатляющие. За этот период мы выдали ипотечных кредитов на общую сумму 9 млрд рублей, что в 1,3 раза больше, чем за весь прошлый год, за III квартал 2012 года было выдано 3 млрд рублей. Что касается структуры кредитов, то за 9 месяцев 2012 года 46% выданной ипотеки – это займы на приобретение строящегося жилья. За III квартал их доля составила более 50%. Таким образом, мы видим явное смещение спроса в сторону первичного рынка. Банк отреагировал на эту тенденцию и провел либерализацию требований к заемщикам. Так, в IV квартале мы снизили размер первоначального взноса для покупки квартир на первичном рынке до 10%. Ранее эта опция была доступна только для вторичного рынка. Также мы снизили требования к высотности, степени готовности дома для аккредитации объектов без предоставления дополнительного обеспечения, то есть только под залог права требования. Все эти меры не отменяют взвешенного отношения к аккредитации застройщиков. Такая возможность есть только у крупных игроков рынка жилищного строительства.
Сегодня есть проблемы с регистрацией договоров долевого участия. Мы считаем перспективной схему проведения ипотечных сделок по аккредитивной форме. Классическая схема выглядит следующим образом: клиент заключает договор долевого участия, кредитный договор, документы подаются на регистрацию, затем регистрируются, после чего деньги переводятся на счет клиента и потом перечисляются застройщику. Этот процесс занимает довольно много времени. Аккредитивная же форма позволит снизить трудозатраты самого заемщика, так как ему придется приходить в банк только один раз, чтобы открыть аккредитив и внести первоначальный взнос, а далее, после регистрации, застройщик сможет сам раскрыть аккредитив и перечислить себе денежные средства. Эта схема будет интересна и банкам, и застройщикам, и заемщикам. Сейчас она находится на стадии согласования.
Алена Шереметьева:
– Планирует ли банк вслед за другими участниками рынка повышать ставки по ипотеке?
Татьяна Хоботова:
– Ставки не повышаются просто так. Их рост связан с экономической ситуацией, тенденциями на рынке и политикой, принятой в банке. Процентные ставки мы пока не повышали. Скорректированы в конце сентября были процентные ставки для займов с первоначальным взносом более 60%. Если раньше для таких займов ставка была очень низкой и составляла порядка 9%, то сейчас она начинается с 10,4%. Пока предпосылок к повышению ставок до конца года в нашем банке нет.
Алена Шереметьева:
– Аналитики предвещают сокращение рынка ипотеки в 2013 году и падение темпов его прироста. Каков ваш прогноз на 2013 год: что будет со ставками и темпами роста ипотечного рынка?
Татьяна Хоботова:
– Рынок ипотеки, конечно, уже не будет расти такими темпами, как в 2011‑2012 годах. Мы уже достигли докризисных величин, и бесконечно роста быть не может. По нашим прогнозам, темпы роста будут на уровне 20-30%. Процентная ставка, скорее всего, будет расти. Среднерыночная ставка по ипотечным кредитам может достигнуть 13,3%. Сегодня она находится на уровне 12,3-12,5%.
Алена Шереметьева:
– Участникам рынка зачастую сложно тягаться с такими гигантами, как Сбербанк и ВТБ24. Какие способы привлечения клиентов в таких условиях используют небольшие банки? Каковы результаты по ипотеке у Абсолют Банка за минувшие 9 месяцев?
Екатерина Базилевская:
– В портфеле нашего банка сейчас более 3 тыс. кредитов на сумму более 6 млрд рублей. Темпы прироста нашего ипотечного портфеля в этом году сопоставимы с показателями прошлого года. В I и II кварталах был рост, в III, как и у всех, – спад, в IV квартале в октябре за счет введения новых программ мы вразрез с рынком понизили ставки, чтобы компенсировать снижение роста, которое наблюдалось в III квартале. Мы рассматриваем каждую заявку в индивидуальном порядке, размер первоначального взноса у нас начинается с 12%, к тому же мы учитываем все формы дохода. Процент одобрения по ипотечным кредитам у нас очень высокий – более 50%. Что касается прогнозов по ипотечным ставкам, то они, конечно, будут следовать за рынком. Если будут повышаться ставки по вкладам, то вырастут и ставки по кредитам. Если учитывать фактор платежеспособности нашего населения, то возможностей для роста осталось не так много. Ипотечные ставки выше 13-14% не интересны нашему населению. Если не будет проблем с ликвидностью, то ипотечные кредиты будут продолжать пользоваться спросом.
Алена Шереметьева:
– Банк БФА вышел на рынок ипотеки сравнительно недавно. Каким образом вы намерены отвоевывать свою долю? Эксперты между тем заявляют, что спрос на ипотеку близок к насыщению.
Наталья Гончаренко:
– Банк БФА – прежде всего банк для корпоративных клиентов. И когда мы запускали ипотеку, то это был проект для наших корпоративных клиентов. Мы хотели предложить дополнительную услугу для строительных компаний, которые у нас кредитуются. Сейчас в банке переходный период – рассматриваются серьезные планы по развитию розницы, и в зависимости от того, какое решение примут, будет строиться стратегия. Останавливаться на тех проектах, которые у нас есть, банк не собирается. Хотя, к примеру, наше сотрудничество с компанией "Леонтьевский мыс" очень успешно. Это был нестандартный выход на ипотечный рынок, ведь стереотипно считается, что для приобретения элитного жилья ипотека не пользуется спросом. Тем не менее мы отмечаем довольно значительный рост обращений за ипотекой на элитную недвижимость. Такие клиенты, как правило, не желают вынимать деньги из бизнеса, и им удобнее воспользоваться услугами банка и взять ипотеку. Мы активно выходим на этот рынок и разработали программу аккредитации застройщиков. Безусловно, отвоевывать долю очень нелегко, так как рынок серьезно поделен между банками. Однако у нас есть свои возможности: наш головной офис находится в Петербурге, и поэтому нам просто принимать серьезные решения. Мы будем стараться брать гибкостью и нестандартными подходами. К примеру, предоставлять возможность аккредитации застройщикам на более интересных для них условиях.
Алена Шереметьева:
– На гребне приближающей второй волны кризиса эксперты говорят о том, что рассрочка как антикризисный инструмент снова может вернуться на рынок. Чувствует ли Компания Л1 повышение интереса к рассрочкам, какие ее варианты вы предлагаете и каковы, на ваш взгляд, перспективы этого инструмента?
Надежда Калашникова:
– Конечно, правильнее, когда сапоги тачает сапожник. Мы не хотели бы нагружать себя не свойственными застройщику функциями. Рассрочка – это действительно вынужденная мера, на которую застройщики пошли в период кризиса, для того чтобы поддержать своих покупателей. На сегодняшний день у нас есть рассрочка до 2018 года, но нам не хотелось бы развивать этот инструмент, так как наша задача – строить. Мы очень надеемся, что банки разработают схемы, которые будут удобны нашим клиентам даже в кризисные периоды.
Алена Шереметьева:
– Для того чтобы увидеть картину по рынку в целом, я бы хотела обратиться с вопросом к нашим экспертам из агентств недвижимости. Какую долю в структуре сделок занимают ипотека и рассрочка? Какова динамика спроса на эти продукты?
Мария Иванова:
– Согласно данным статистики по нашему агентству, 20% сделок приходится на рассрочку, а 80% – на ипотеку. Рассрочка из-за ограниченного срока действия изначально рассчитана на тех, кто планирует продать старую квартиру и купить новую. Ипотека – более универсальный продукт, и мы считаем, что, даже несмотря на негативные прогнозы, она будет развиваться.
Сергей Гребенюк:
– По нашим данным, каждая третья сделка, которая совершается на рынке недвижимости Петербурга, ипотечная. Что касается ставок, то многие банки с иностранным капиталом подняли их незначительно и только на комбинированные программы, где ставка фиксируется на первые 3-5-7 лет. Это связано с рисковыми ожиданиями. Что касается альтернативы ипотеке, то я считаю, что такие инструменты есть, они находятся на поверхности, и их надо просто грамотно использовать. К примеру, можно воспользоваться таким инструментом, как ипотека под залог имеющейся недвижимости, схемой «из рассрочки в ипотеку», когда ряд застройщиков предоставляют рассрочку маленькими платежами по 30‑50 тыс. рублей до сдачи дома в эксплуатацию, а потом дольщик закрывает сделку ипотекой на оставшуюся стоимость квартиры. В таком случае покупатель может выиграть за счет роста цен на недвижимость и более низкой ставки по ипотеке на квартиру в готовом доме. Помимо ипотеки и рассрочки можно использовать такой инструмент как налоговый вычет. Играя на этих финансовых инструментах, можно даже довольно крупный кредит погасить лет за семь.
Надежда Калашникова:
– Если речь идет о первичном рынке, то не будем забывать, что это рынок инвестиций. Это, как правило, вложение свободных средств, а если 90% от стоимости квартиры брать в ипотеку, то это не инвестиция, а авантюра. Покупателям необходимо более взвешенно подходить к выбору финансовых инструментов для приобретения недвижимости.
Алена Шереметьева:
– Чувствует ли повышение спроса на программы рассрочек холдинг RBI? Какие еще схемы приобретения жилья предлагаете вы?
Андрей Останин:
– Мы наблюдаем уменьшение доли продаж в ипотеку. Если в прошлом году эта доля приближалась к 50%, то в этом году она составляет около 40%. Остальные 60% делятся следующим образом: порядка 25‑30% – это рассрочки, и интерес к ним стабилен, далее идут сделки со 100%-й оплатой, и порядка 10% – это прочие сделки. В эти 10%, в частности, входит схема покупки жилья в зачет имеющейся недвижимости. Этот инструмент появился несколько лет назад, и рынок сначала отнесся к ней скептически, но мы уверены, что доля продаж по этой схеме будет расти. Задача застройщиков, которые хотят быть успешными, – разрабатывать программы, удобные для клиентов. Мы считаем, что будущее за индивидуальным подходом к каждому клиенту. Рассрочка – это не панацея. Мы прогнозируем, что доля ипотеки в следующем году сохранится, а доля сделок с использованием других схем оплаты будет расти.
Алена Шереметьева:
– Хотелось бы услышать мнение наших скандинавских коллег. Каково соотношение рассрочки и ипотеки в структуре ваших продаж? Какие альтернативные ипотеке инструменты используются в регионах присутствия вашей компании?
Наталья Зуева:
– Мне кажется, что на сегодняшний день альтернативы ипотеке нет. Не все клиенты могут позволить себе рассрочку, так как у большинства из них короткий срок – около трех лет. Далеко не у всех покупателей есть собственное жилье, которое они могут продать. Поэтому ипотека занимает большой объем в структуре наших продаж. В этом году ее доля составляет порядка 30%, доля рассрочек – тоже порядка 30%. Ипотека, безусловно, выгодна застройщикам, так как они сразу же получают 100% стоимости квартиры. По сравнению с прошлым годом мы наблюдаем снижение доли ипотеки (в процентном соотношении, но не в количественном, так как в целом наблюдается рост объема продаж) и рост доли рассрочек. Это связано с тем, что банки в течение года поднимали ставки по ипотеке, и не всем клиентам стало удобно ее брать. К тому же в этом году у нас вышло на рынок несколько новых объектов, по которым действуют длительные рассрочки. Что касается финского опыта, то там большинство сделок проходит с привлечением ипотеки или рассрочки. Там работает схема альфа-кредитования, по которой застройщик берет большой кредит на дом и распределяет его между своими покупателями, проверяя их платежеспособность. Срок такого кредита может доходить до 22 лет. При этом первый взнос может быть всего 15%, следующий 15%-й взнос клиент вносит к окончанию строительства, остальные 70% клиент может выплачивать в любой срок до 22 лет. Ставка по такому кредиту плавающая и на данный момент составляет 1,5%.
Ольга Семенова-Тян-Шанская:
– Доля ипотеки на наших объектах не превышала 40%, велика доля 100%‑х оплат, а доля рассрочек минимальная. Начальный этап строительства – самый сложный для застройщика в части реализации квартир с привлечением ипотеки. Продажи по договорам уже начались, а банки между тем требуют определенную степень готовности дома. По мере того как дом движется к завершению, интерес к рассрочке падает, а к ипотеке возрастает. Рассрочка более востребована на ранних этапах строительства, когда период ее уплаты максимальный, соответственно, и меньше ежемесячные взносы. Однако рассрочку все же нельзя считать альтернативой ипотеки. На своих объектах мы прогнозируем такое соотношение: 40% – ипотека, 40% – 100%-я оплата, 20% – рассрочки.
Алена Шереметьева:
– Ипотека – это понятный покупателю инструмент, защищенный законом. Как потребителю не перепутать альтернативные инструменты с полукриминальными серыми схемами?
Мария Иванова:
– Жилищный строительный кооператив, на первый взгляд, кажется привлекательной схемой. Здесь отсутствуют требования к заемщикам, и для вступления нужна небольшая сумма и паспорт. Минусы этой схемы в следующем: пока не будет выплачено 50% стоимости покупаемой квартиры, клиент не может пользоваться этим жильем. Собственность можно оформить только после погашения всей суммы. Я считаю, здесь заложены очень высокие риски, и связываться с такой схемой не стоит.
Сергей Гребенюк:
– Что касается жилищных накопительных кооперативов, то я тоже считаю, что это своего рода обман. За прошлый месяц к нам обратились три человека, которые забрали оттуда деньги и взяли ипотеку. Для того чтобы не быть обманутыми, нужно самостоятельно изучать юридическую правовую базу и обращаться в профессиональное агентство недвижимости.
Алена Шереметьева:
– Доля дефолтных ипотечных кредитов у банков невелика. Какова доля так называемых дефолтных рассрочек?
Надежда Калашникова:
– Доля таких рассрочек у нас невелика. Мы стремимся дать каждому клиенту возможность найти выход из затруднительной ситуации, пересматриваем график и размеры платежей.
Андрей Останин:
– Нам удается достичь договоренностей с каждым клиентом, у которого возникают проблемы с погашением рассрочек.
Наталья Зуева:
– В некоторых случаях клиент может на остаток рассрочки, который ему тяжело выплачивать, взять ипотеку. Мы наблюдаем повышение интереса клиентов к приобретению квартир в строящихся домах. В связи с этим мы обратились к тем нашим банкам-партнерам, которые требуют для запуска ипотеки достижения определенной стадии готовности дома, с просьбой аккредитовать наши объекты с нуля. Ряд одобрений мы уже получили, и это хороший знак.
Ольга Семенова-Тян-Шанская:
– С дефолтными рассрочками работать сложно, но, к счастью, их мало. Если застройщик работает по договорам долевого участия, то ситуация с рассрочками складывается непростая, потому что такой договор требует зафиксировать дату передачи квартиры. Застройщик в силу 214-ФЗ очень ограничен в свободе по предложению рассрочек. Кроме того, мы еще вынуждены заканчивать оформление этих договоров в связи с непростой ситуацией в Росреестре, где регистрация может занимать 1,5-2 месяца. За некоторое время до того, как дом введен в эксплуатацию, договор долевого участия исчерпывает себя, и в действие вступает предварительный договор купли-продажи, по которому давать рассрочку проще, потому что на человека, который перестает платить, вы просто не будете оформлять собственность. В ситуации договора долевого участия власть застройщика над этим имуществом гораздо более уязвима.
Алена Шереметьева:
– Возможно ли на фоне растущих у некоторых банков ипотечных ставок появление инструментов, привлекающих заемщиков?
Екатерина Базилевская:
– Если банки повышают ставки по ипотеке, значит, для этого есть предпосылки, и риски для банков повышаются. Соответственно, банки будут синхронно повышать не только ставки, но и ужесточать требования к заемщикам.
Татьяна Хоботова:
– Необходим индивидуальный подход к заемщикам и покупателям квартир. Возможен переход от рассрочки к ипотеке еще на стадии строительства дома, погашение кредита материнском капиталом, налоговыми вычетами, которые можно оформить при покупке квартиры и при уплате процентов по ипотеке. У нас есть продукты, которые могут помочь и собственникам бизнеса. К примеру, программа "Победа над формальностями". При наличии первоначального взноса в размере не менее 35% заемщик указывает свой уровень дохода, и мы ему верим. В следующем году конкуренция между банками обострится, поэтому индивидуальный подход будет превалировать.
Наталья Гончаренко:
– Есть хорошая инициатива АИЖК по страхованию ответственности заемщика, и если она разовьется, то возможно снижение первоначального взноса до нуля. Сегодня этот сегмент страхования не очень развит, и у банков пока нет доверия к нему. Инициатива АИЖК состоит в том, чтобы переложить часть рисков с банков на страховые компании, за счет чего банки смогут сильно не завышать ставки при маленьком первоначальном взносе. Вопрос в том, какая судьба ждет эту инициативу, найдет ли она поддержку законодательных органов и страховых компаний.