Хочется не перемен, а планомерной работы в грядущем году
Грядущий 2014 год будет непростым для всех участников рынка недвижимости и строительства Петербурга. Эксперты придерживаются умеренно оптимистичного сценария развития событий. О росте рынка никто не говорит, но серьезного спада, по прогнозам экспертов, не ожидается.
Основное желание девелоперов – получить от городских властей в новом году понятные правила игры. «Строительный Еженедельник» обратился к своим читателям с вопросом: каких перемен вы ждете для строительной отрасли в новом году?
Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости TWEED:
– Думаю, вполне реалистичен вариант развития событий, при котором 2014-2015 годы пройдут для загородного рынка как переходные, а затем можно ожидать заметного роста активности.
Александр Вахмистров, генеральный директор, председатель правления Группы ЛСР:
– Хочется не перемен, а планомерной работы. Сейчас уже ощущается, что в строительной отрасли города идет процесс систематизации. Надо, чтобы эта работа продолжалась, появлялись четкие и понятные правила работы. Город должен завершить доработку Генплана, строители ждут принятия РНГП и других нормативных актов и регламентов. Также хочется надеяться, что в следующем году комитеты администрации города будут более активно работать с точки зрения освоения бюджетных средств и реализации адресной инвестиционной программы, что будет восстановлен приток федеральных средств на реализацию крупных инфраструктурных проектов.
Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– В целом, несмотря на разговоры о грядущем кризисе, на рынке недвижимости серьезных предпосылок к очередному спаду я не наблюдаю. В следующем году нас ожидает дальнейшее развитие сегмента апартаментов. На текущий момент уже заявлено большое количество новых проектов, а также наблюдается повышенный инвестиционный интерес к данному сегменту. За последние полгода была выявлена тенденция увеличения интереса со стороны девелоперов и к складскому сектору. Такой интерес вполне оправдан, поскольку спрос со стороны арендаторов стабильно высокий, уровень заполняемости ныне существующих площадок превышает 95%, а новых проектов практически не появляется. На мой взгляд, в лидерах останется торговый сегмент, поскольку уже сейчас наблюдается самый быстрый рост арендных ставок и высокая заполняемость практически всех объектов.
Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:
– Я думаю, что в строительной отрасли в 2014 году не произойдет каких-либо кардинальных перемен. Основной тенденцией, определяющей развитие всего рынка недвижимости и строительства, станет переориентирование с количественных показателей на качественные. Этот процесс уже начался, и он поддерживается всеми участниками рынка – девелоперами, властями и, главное, потребителями. Строительная гонка, которую мы наблюдали в течение последних 10 лет, привела к появлению на рынке большого числа некачественных проектов и серьезному нарушению баланса жилого и инфраструктурного строительства.
Роман Алексеев, генеральный директор ООО «Центр строительного аудита и сопровождения»:
– Во-первых, мы ждем принятия закона о региональных нормативах градостроительного проектирования. Надеюсь, он позволит решить имеющиеся проблемы правового регулирования отрасли. Во-вторых, ждем, чтобы представители органов власти Петербурга определились со стратегией развития городских территорий. И в-третьих, утвержденного перечня процедур для согласования строительных проектов. Благодаря ему временные и финансовые затраты на реализацию инвестиционных проектов сократятся.
Игорь Петров, генеральный директор компании «Матрикс-Недвижимость»:
– Я ожидаю, что наметившийся в 2013 году тренд смещения спроса из города в Ленинградскую область продолжится. В 2014 году мы выйдем на новые локации в области. Верю, что наши ожидания оправдаются.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Отсутствие каких-либо перемен – главное ожидание от будущего года.
Микко Сёдерлунд, генеральный директор проекта «Охта Молл» (SRV Group):
– В 2014 году следует ожидать спада активности покупателей в некоторых сегментах: люди будут воздерживаться от серьезных инвестиций, таких как покупка новой квартиры или автомобиля. Например, на первичном авторынке спад наблюдается уже с марта 2013 года. В то же время структура расходов переориентируется на потребление – можно смело прогнозировать рост продаж в рознице и торговых центрах. Например, вместо покупки новой квартиры люди предпочтут отремонтировать старую, что положительно скажется на сегменте DIY. Касательно 2014 года речь идет не о кризисе, а скорее о некой стагнации на рынке дорогих товаров и предметов роскоши – если это состояние, обусловленное макроэкономическими факторами, затянется, то стагнация может распространиться и на другие сегменты.
Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– В последнее время все более заметной становится тенденция повышения уровня подготовленности/осведомленности покупателей. Именно этот фактор, по нашему мнению, является одной из предпосылок для серьезных изменений в отрасли.
Развитие и распространение информационных технологий и Интернета приводит к тому, что у покупателей есть широкий спектр возможностей собрать о компании-застройщике довольно много полезной и важной информации, что было проблематично еще 10 лет назад. Поэтому покупатели уже разграничивают для себя потоки информации и рекламы, редко путают одно с другим.
Александр Зленко, генеральный директор СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН):
– Ожидания 2014 года напрямую связаны с теми процессами, которые происходили в 2013 году на рынке кадастровых работ и его законодательного регулирования. На смену техническому учету пришел кадастровый учет. Техническая инвентаризация перестала регулироваться федеральным законом, который был упразднен. В течение года происходили изменения и дополнения федерального закона о кадастровом учете, которые непосредственно касались как кадастровых инженеров и организаций технического учета (ГУИОН), так и регистрирующих органов (Росреестр и Кадастровая палата).
Алексей Новиков, директор представительства производителя оконных систем PROPLEX на Северо-Западе:
– В новом году существенных и резких перемен в отрасли не ожидаю. На мой взгляд, будут просто расставлены акценты. Вероятнее всего, приоритеты будут отданы нестандартным решениям, подчеркивающим индивидуальные требования заказчика, и высоким технологиям в области энергосбережения.
Людмила Рева, директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
– В 2014 году рынку предстоит адаптироваться к изменениям определения налоговой базы в отношении некоторых объектов. Повышение налога так или иначе отразится на всех игроках рынка коммерческой недвижимости. Уверена в продолжении роста активности инвестиционного сектора в Санкт-Петербурге, отметившегося в уходящем году заметным количеством крупных сделок во всех сегментах коммерческой недвижимости. Несмотря на то что доля российских инвесторов на рынке по-прежнему составляет более 80%, заметен рост интереса со стороны иностранных инвесторов. В связи с этим в среднесрочной перспективе можно ожидать увеличения их роли на рынке.
Интерес также будут представлять первые итоги реализации ряда заявленных проектов в новом для петербургского рынка направлении – апартаменты эконом- и комфорт-классов.
Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС»:
– Год был достаточно ровным и стабильным, без потрясений. Я бы выделил три знаковых события в жизни отрасли: доработка и принятие РНГП, корректировка Генплана, совместная работа застройщиков и руководства строительного комплекса над решением вопросов строительства социальной инфраструктуры. С приходом нового профильного вице-губернатора Марата Оганесяна стало проще и оперативнее решать многие вопросы. Мы ждем формирования более четких правил игры в строительной отрасли, оперативного решения вопросов между властью и застройщиками.
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор»:
– Я надеюсь, что в следующем году строители, закончившие работу в Сочи, вернутся в Москву, Петербург и другие российские города, где будут продолжать работать так же эффективно. Если серьезно, ожидаю стабильности и планомерного развития рынка.
Ольга Пономарева, вице-президент группы компаний Leorsa:
– Самая значимая перемена, которую ожидаем наверняка не только мы, но и большинство инвесторов, – это устранение административных барьеров и сокращение перечня необходимых процедур в сфере строительства. Хочется верить, что количество согласованных проектов и выданных разрешений на строительство будет постоянно расти, что приведет к появлению на рынке новых качественных объектов, редевелопменту промышленных территорий, более активному притоку иностранных инвестиций в экономику города.
Владимир Чмырев, президент СРО НП «БСК»:
– Есть ряд наболевших и острых вопросов, которые нужно решать быстро и сообща всему строительному сообществу. В первую очередь нам необходимо избавиться от административных барьеров, которые препятствуют принятию оперативных решений по актуальным вопросам отрасли. Помимо этого серьезной проблемой является состояние жилищного фонда. На сегодняшний день более половины всех построек в стране, которые были возведены в советские годы и имеют истекший или истекающий нормативный срок эксплуатации, нуждаются в капитальном ремонте. Правительство должно принимать более решительные меры по улучшению быта и жизни наших граждан. Остро стоит вопрос обманутых дольщиков. В 2014 году нам предстоит большая работа. Надеюсь, что совместными усилиями и при поддержке органов власти мы сможем выйти на новый этап развития.
Дмитрий Петров, генеральный директор ЗАО «Техника. Тепловидение. Медицина»:
– Мы ждем перемен с точки зрения подхода администрации и исполнительной власти к организации работы со строительным сообществом и бизнесом и желаем вновь назначенным руководителям этой отрасли плодотворной совместной работы со строителями.
Мария Голубева, директор ООО «Донк»:
– Основные проблемы отрасли сегодня – это, в первую очередь, неопределенность в социальной и градостроительной политике, неразвитость нормативно-правовой базы. Как следствие, недостаточные объемы жилищного и социального строительства, проблемы с качеством. Возможно, какие-то шаги для их решения будут сделаны со стороны нового профильного министерства. Однако нельзя забывать, что это проблемы общие и работать над их решением также надо сообща. Никакой волшебник не заставит нас выполнять хорошо свою работу, придерживаться сроков, соблюдать хотя бы существующие законы. Можно сколько угодно жаловаться и найти оправдания для всего на свете. Но от этого ничего не изменится. Надо в первую голову смотреть на себя – двигаться вперед, бороться с собственными недостатками. Мне кажется, что если каждый человек, каждая структурная единица нашего бизнес-сообщества будут руководствоваться этим принципом, а не только говорить об этом, то многие проблемы вокруг нас, в том числе и в строительной отрасли, просто исчезнут.
Вадим Персов, генеральный директор ООО «Межрегиональная негосударственная экспертиза»:
– В новом году я ожидаю упорядочивания и ускорения процедур получения исходно-разрешительной документации нашими заказчиками, уменьшения влияния субъективных факторов на этот процесс, максимальной их прозрачности и предсказуемости. Надеюсь, что получение технических условий на подключение к инженерным сетям станет проще и не будет отождествляться с разорительным бесплатным авансированием монополистов со стороны потребителей. Всем удачи в новом году.
Игорь Тупальский, президент ГК «РАЗМАХ»:
– В 2014 году, по моему мнению, в Петербурге пройдут выборы губернатора, и в этом есть свои положительные моменты для строительной отрасли и инвестиционной атмосферы в городе. Я очень надеюсь, что хотя бы под угрозой потери занятых позиций действующая команда начнет принимать меры по развитию отрасли, а не консервации некогда прогрессивных, а теперь уже просто жизненно необходимых для города проектов. В последнее время политика городских властей сводится к принципу «Не навреди», и в страхе сделать шаг в сторону они не делают вообще ничего.
Я довольно долгое время обращаю внимание моих коллег и властей на вопрос регуляции процессов в демонтажной отрасли Петербурга. Правила, по которым сейчас работают компании, очень отдаленно напоминают рыночные взаимоотношения. Хотелось бы, чтобы в новом году они приняли более четкий характер и общая ситуация в демонтажной сфере стала более цивилизованной.
Павел Андреев, руководитель Компании Л1:
– Все строители ждут появления актуализированного генерального плана развития города и районов, прилегающих к Петербургу. Этот документ должен стать документом общественного согласия и одновременно руководством к эффективному действию. По действующему Генплану большая часть промзон не допускает размещения жилья, что делает изначально невозможным их освоение. А это огромная территория. В целом нужна долгосрочная стратегия развития города, и она должна быть отражена в новой градостроительной документации. Нужны понятные, четкие и неменяющиеся правила игры, которые сделают экономику строительства и развития городских территорий привлекательной для девелоперов и инвесторов.
Денис Полищук, заместитель генерального директора по развитию управляющей компании ГК «КрашМаш»:
– Уходящий год показал, что модернизация в нашей стране набирает обороты и затрагивает все больше крупных промышленных кластеров и отраслей. А это значит, что у демонтажников в следующем году только прибавится работы. Ведь наши услуги всегда востребованы там, где речь идет о развитии, реконструкции и реновации. По опыту последних лет могу сказать, что рынок демонтажа переходит сегодня на качественно новый уровень.
Владимир Шахов, генеральный директор Национального центра развития саморегулирования «Специальный ресурс»:
– Вопросы обеспечения качества и безопасности в строительной сфере по-прежнему стоят достаточно остро. Можно только приветствовать более активное использование надзорными органами своих полномочий на объектах капитального строительства повышенной сложности, например таких, как новый терминал Пулково. Также ожидаем роста активности государственного надзорного органа над СРО строительной сферы. За пять лет развития системы взаимоотношения участников рынка в рамках саморегулирования приобрели стабильность и ясность, которая исключает случайные ошибки в работе отдельных СРО. Пришло время выявить саморегулируемые организации, стремящиеся к уходу от ответственности, возложенной на них государством. Дальнейшее развитие строительной отрасли немыслимо без значительного повышения качества и безопасности, чего нельзя достичь только мерами контроля. Все большее значение приобретает репутация компаний, которая становится неотъемлемой частью конкурентных преимуществ участников строительного рынка.
Андрей Касьянов, вице-президент НП СРО «Строительный ресурс»:
– Перспективы развития саморегулирования в строительстве напрямую зависят от вклада каждого отдельного некоммерческого партнерства в наше общее будущее. Каждая СРО должна предпринимать конкретные шаги во благо саморегулирования, причем эти шаги необязательно должны быть глобального масштаба. Если все СРО углубятся исключительно в обсуждение стратегических вопросов, оставив за рамками своей деятельности помощь своим членам, то вектор движения саморегулирования вперед будет потерян и развития никакого не будет.
Анна Цирульская, заместитель руководителя ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России»:
– Для строительной отрасли будет эффективным переход всех российских городов к двухуровневой модели территориального планирования. Хочется видеть и стратегический мастер-план, и генеральный план. При этом градообразующим элементом первого уровня в большинстве городов должны стать транспортные системы. Так мы избавимся от неоднородности застройки и выйдем на качественно новый уровень планирования. Понятные цели позволят сделать более прозрачным рынок недвижимости, что будет способствовать привлечению инвестиций, в первую очередь – «длинных» денег.
Федор Туркин, председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест»:
– Думаю, что в строительной отрасли намечается целый ряд позитивных перемен. Созданное в 2013 году Министерство строительства должно начать активно работать и конструктивно взаимодействовать со смежными структурами. Будет наконец-то принят закон о ГЧП, которого ждут все строители и инвесторы.
Лев Каплан, директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний:
– До последнего времени строительная отрасль была забыта как на федеральном, так и на городском уровне. Не было отдельной федеральной структуры, занимающейся ее развитием и решающей проблемы, не было и профильного вице-губернатора по строительству в Санкт-Петербурге. 2013 год оказался поворотным в этом отношении: в начале года в нашем городе получил назначение на «возрожденную» должность Марат Оганесян, а под конец неожиданно для всех создано Министерство строительства и ЖКХ России. Но несмотря на положительный настрой вице-губернатора по строительству и его открытость к диалогу, а также высокую значимость создания профильного министерства, вопросов у строителей остается много. И один из главных – куда мы идем, каковы перспективы развития отрасли и прежде всего малого и среднего строительного бизнеса как основы для формирования среднего класса и гражданского общества в целом любой экономически развитой страны. Будем надеяться, что 2014 год действительно привнесет новое в развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и России.
Борис Мошенский, генеральный директор Maris/Part of the CBRE Affiliate Network:
– Мне хочется, чтобы отрасль просто развивалась, и не путем каких-то больших революционных перемен. Как показала практика, в нашей стране бизнес лучше всего развивается тогда, когда власть менее всего вторгается в бизнес-поле и пытается спешно что-то изменить.
Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties:
– Прежде всего, я жду окончания гонки за количественными показателями. Опыт прошлых лет показал, что строить можно очень много, но лучше от этого не будет никому.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG:
– Общеэкономическая ситуация не располагает к росту, поэтому год, очевидно, обещает конкуренцию объектам коммерческой недвижимости. Наиболее вероятный сценарий – снижение потребности в коммерческих площадях.
Министерство регионального развития РФ судится с Альфа-банком и корпорацией «Трансстрой» из-за петербургской дамбы. Общая цена вопроса – 28 млн USD. У каждой стороны в этом треугольнике своя правда. В конце февраля Арбитражный суд Москвы рассмотрит иск Минрегиона о взыскании с Альфа-банка 19 млн USD, являющихся платежом по банковской гарантии, выданной в обеспечение обязательств корпорации «Трансстрой» для завершения строительства дамбы. Истец обратился в суд 4 февраля с заявлением о том, что ЗАО «Инжиниринговая корпорация «Трансстрой» (входит в «Трансстрой», принадлежащий Олегу Дерипаске) задержала сдачу второй очереди комплекса защитных сооружений (КЗС) более чем на 211 дней.
Строили мы, строили
В компании «Инжтрансстрой» ситуацию комментируют так: «На сегодняшний день весь объем работ по объекту С-2 (судопропускное сооружение) выполнен. Кроме того, сверх обязательств по контракту сделан разбор перемычек. Мы ждем приема госкомиссии».
Напомним, что два с половиной года назад «Инжтрансстрой» заключил контракт с Росстроем на строительство в Петербурге второй очереди комплекса защитных сооружений (КЗС) от наводнений стоимостью 4,7 млрд рублей. Общая стоимость проекта в то время оценивалась в 85,2 млрд рублей. После ликвидации Росстроя правопреемником федерального агентства стал Минрегион, который весной 2008 года предписал подрядчику приостановить работы для инвентаризации строящихся в рамках КЗС объектов. «Трансстрой» имел право на пролонгацию сроков договора, это было оговорено условиями контракта – вначале с Росстроем, а потом и его правопреемником Минрегионом», сообщает источник внутри компании.
По словам сотрудников «Инжтрансстрой», все промежуточные акты по работам на дамбе подписаны. На данный момент Минрегионом принято свыше 90% объемов работ. Однако объект так и не передан заказчику. Из почти 4,7 миллиарда, обозначенных в контракте с «Инжтрансстроем», подрядчику выплачено около 4,5 млрд рублей, оставшиеся 200 млн рублей компания пока так и не получила. Причина – отказ дирекции КЗС подписать акт приемки.
Фактически объект С-2 был готов уже в октябре прошлого года. Именно тогда в присутствии премьер-министра Владимира Путина было торжественно открыто судоходство через КЗС. По случаю премьеру подарили макет дамбы, а тогдашний министр Дмитрий Козак уверял, что работы по сооружению дамбы идут с опережением графика. «Трансстрой» подал в Арбитражный суд Москвы встречные иски. В первом иске корпорация оспаривает требование министерства погасить банковскую гарантию, данную Альфа-банком по причине готовности объекта. Во втором «Трансстрой» обвиняет заказчика в том, что он не учел дополнительные работы (произведен разбор перемычек) и задерживает оплату. Это дает корпорации право на продление сроков сдачи объекта.
Банковская гарантия
Представители Альфа-банка уверяют, что банк не получил документов, подтверждающих крупные убытки Минрегиона. Поэтому у банка «были основания для предположения о неправомерности заявленного требования совершить платеж по банковской гарантии или о злоупотреблении со стороны Минрегиона РФ своими гражданскими правами как бенефициара по банковской гарантии».
Банк отказывается совершить платеж по гарантии, так как получил от ЗАО «Инжиниринговая корпорация «Трансстрой» информацию о том, что все работы по строительству комплекса защитных сооружений Санкт-Петербурга от наводнений практически выполнены. По данным Альфа-банка и «Трансстроя», процесс сдачи работ на незначительную сумму уже завершается, а вот бюджетное финансирование строительства не ведется и предварительная оплата работ заказчиком не проводилась.
Специалисты считают, что это обычная практика. Компании-заказчики никогда сразу не принимают объекты и оттягивают сроки расплаты до последнего. На фоне всеобщего кризиса бумажная волокита и бюрократическая неразбериха помогут выгадать несколько месяцев. Тем более что объект все это время будет находиться на балансе подрядчика.
Штатная ситуация
«Нынешняя спорная ситуация с «Инжтрансстроем» и Минрегионом – это рабочий момент, конфликт между заказчиком и подрядчиком. Это никак не отразится на строительстве Комплекса защитных сооружений города от наводнений», – уверен вице-губернатор Петербурга Юрий Молчанов. Информацию об исковом заявлении со стороны Министерства регионального развития в адрес Альфа-банка и «Инжтрансстроя» чиновник комментирует весьма сдержанно.
То, что сегодня пишут СМИ, – погоня за сенсацией. «Мы регулярно отслеживаем состояние наших крупных инвесторов, – утверждает Юрий Молчанов. – Сегодня структуры, входящие в состав «Базового элемента» г-на Дерипаски, реализуют ряд крупных проектов в Петербурге и выполняют все свои обязательства».
Так, руководители всех компаний, входящих в холдинг, заявляют, что у них есть необходимые средства для реализации проектов, в том числе «Апраксин двор», стадион, «Пулково» и другие.
Напомним, что проекты, реализуемые структурами «Базового элемента», совершенно разные по объему, затратам и степени готовности. Некоторые из них находятся в начальной стадии готовности, а некоторые уже на финише.
Вице-губернатор сказал, что все инвестиционные договоры предусматривают условия разрыва, когда одна из сторон не исполняет своих обязательств, что означает фактическую смену инвестора. Сегодня таких прецедентов нет.
Так, «Трансстрой» выступает генподрядчиком работ по реконструкции взлетно-посадочной полосы №1 аэропорта Пулково. По данным компании, объект может быть введен в эксплуатацию раньше запланированного срока. Генеральный директор ОАО «Аэропорт Пулково» Андрей Муров говорит, что реконструкция полосы завершится в мае-июне нынешнего года, хотя ранее модернизацию объекта планировали закончить только в конце лета. По словам г-на Мурова, весной на полосе начнется установка светосигнального оборудования и радиотехнических приборов, после чего к работе приступят экспертные комиссии.
Кроме того, «Трансстрой» строит в Петербурге стадион «Зенит». По информации компании, на данном объекте работы ведутся согласно графику, уже составлен перечень основных подрядчиков. В ближайшее время он будет оглашен публично.
Пресса в очередной раз подняла шумиху вокруг г-на Дерипаски и структур «Базового элемента». И, как это часто бывает, поторопилась с выводами, подсчитывая долги «в среднем по больнице». Это может негативно сказаться на компаниях, которые до недавнего времени исполняли все свои обязательства.
Наталья Бурковская, Строительный Еженедельник
Представители крупнейших компаний Петербурга, строящих элитное жилье, обсудили на круглом столе в Фонде имущества эволюцию сектора «элиты» во время экономического кризиса. Этой «набившей оскомину темы», как выразился ведущий встречи, замредактора газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» Халмурат Касимов, касаться не предполагалось, но дискуссия об инфраструктуре элитных комплексов, в итоге «вырулила именно на нее.
Необходимо и достаточно
По словам коммерческого директора СК «Возрождение Санкт-Петербурга» Ильи Андреева, инфраструктура элитных комплексов делится на 2 типа – для продажи и собственно для жильцов. Необходимость продажи или сдачи в аренду части инфраструктурных объектов вызвана тем, что отнесение их всех на баланс ТСЖ сильно удорожает квартирные платежи жителей комплекса. Далеко не все согласны за свой счет содержать фитнес-центр, бассейн, парикмахерскую, СПА-салон, магазин и т.д., и как выяснилось на круглом столе, конфликты застройщиков и их клиентов на этой почве – далеко не редкость. В частности, ведущий упомянул о конфликте жильцов и застройщика в элитном комплексе «Новая звезда» компании RBI, где под инфраструктуру отдано беспрецедентно много – 50% площадей.
Как заявил И.Андреев, выход из этого положения «Возрождение Санкт-Петербурга» нашло в продаже части объектов «Парадного квартала». Теперь они будут принимать не только жителей комплекса, но и сторонних клиентов. По словам И.Андреева, будущие жильцы квартала восприняли это с пониманием. Так же компания поступила и с фитнес-центром нового здания на наб. Робеспьера, 4. «Это всех устраивает», - подчеркнул строитель.
«Чтобы реализовывать элитные проекты, необходимо четко понимать, кто там будет жить. Например, был у нас объект на Каменном острове – там, наоборот, построенной инфраструктуры оказалось мало: люди потом сами строили фонтан и расширяли канал. Надо оценивать, насколько инфраструктура будет по силам будущим жильцам. Только ультраэлитный комплекс может позволить себе всю инфраструктуру взвалить на плечи жильцов, сделав ее полностью эксклюзивной. Во всех остальных случаях это никому не надо, тем более в то время, когда все минимизируют затраты. Мечта о шикарной жизни сильно бледнеет, когда человек видит первые же счета за обслуживание всего этого богатства», - полагает И.Андреев.
По его мнению, обязательным для «элитки» будет являться паркинг, без которого «квартиру просто не рассматривают», а также современные системы вентиляции и кондиционирования, особенно в центре города. «А сауны и фитнес не играют определяющей роли», - подчеркивает строитель.
Гендиректор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков, наоборот, считает большим плюсом своего детища (компания строит элитный комплекс на 55 тысяч кв. м. на одноименном мысу) то, что в комплексе много разных опций, которых нет ни в одном другом. Причиной такого подхода, по его словам, стало то, что поблизости от этого комплекса нет почти никакой инфраструктуры. Однако и тут застройщик, во избежание конфликтов, не будет перекладывать затраты на инфраструктуру на покупателей, а намерен сдавать часть объектов в аренду. И.Оноков подчеркнул, что аренда – лучший выход по сравнению с продажей, так как позволяет избежать появления в проданных помещениях нежелательных для жителей функций.
Среди «начинки» комплекса, которая пока ориентирована только на его жителей, И.Оноков назвал большое входное лобби (500 кв.м.), ресторан, отдельно стоящее здание фитнес-центра, специальное «холодное помещение для хранения шуб», а также частные детсад и школу. Он также дополнил список обязательных для «элиты» опций: кроме паркинга и вентиляции, обязательным для такого жилья, по мнению эксперта, является охрана. «Мы хотели и создать охраняемое внутренне пространство, и сохранить виды на море, то есть обойтись без заборов. В результате мы просто подняли двор на стилобат высотой 3,7 м», - рассказал он.
Гендиректор компании «Базис-СПб» Александр Игнатов (компания является частью строительного холдинга из Казахстана), рассказывая о своих клиентах, явно не отличал покупателя элитного жилья от жильцов «бизнес-класса». Тем не менее, в строящемся комплексе «Премьер», который «Базис-СПб» возводит в Петроградском районе, по словам А.Игнатова, будет и 2-уровневый паркинг, и охрана, и медицинский пост, а также комната дневного пребывания детей, ресепшн, помещение для СПА-салона.
Совсем другая концепция реализуется в комплексе «Петровский арсенал». Как считает директор по продажам и маркетингу компании Sestra River Development Ольга Копейкина, все комплексы площадью более 100 тысяч кв. м. заполнить только элитным жильем практически невозможно. «Разве что «Парадный квартал», поскольку он в центре города, можно так позиционировать», - уточнила она. Комплекс «Петровский арсенал» займет 168 тысяч кв.м., из них 47 тысяч застройщик планирует отвести «под инфраструктуру», предназначив для этого отдельную от жилья зону. На территории этой зоны будет спорткомплекс, зона СПА-салонов (1000 кв. м.), фитнес-центр с 25-метровым бассейном (3,5 тысяч кв.м.), супермаркет (1,5 тысячи кв.им.), своя школа, магазин промтоваров, один ресторан среднего класса и еще 4 – дорогих, но уже в реконструируемой исторической части будущего комплекса. Будут также офисные помещения, но, по словам О.Копейкиной, их будет немного, так как в Сестрорецке в них нет большой нужды.
«Вероятно, кризис принудит нас скорректировать площади инфраструктурных объектов, так как многие интересанты, которым их предполагалось сдать в аренду, ужали свои требования по площади», - отметила она. Для самих жильцов, судя по опросам потенциальных покупателей, более всего важно наличие школы, чтобы не возить детей по утренним пробкам в город. Также обязательно наличие паркинга и супермаркета – последний необходим в связи с отсутствием в окрестностях торговых заведений «приличного уровня». «В центре города, думаю, необходимость во многих объектах инфраструктуры отпала бы – в городе все рядом. А здесь их наличие продиктовано не слишком благоприятным окружением», - пояснила О.Копейкина.
Свои особенности имеются в загородных элитных комплексах. Так, по словам Марины Карпихиной, руководителя департамента развития компании «Родэкс Северо-Запад», наличие и даже обязательность большого количества инфраструктурных объектов за городом диктуется самой локацией – удаленностью от «цивилизации». В комплексе «Сторожевая гора», который компания строит в 12 км от Петербурга, въездная группа будет включать в себя магазин, ресторан, салон СПА, медицинский центр. Все эти объекты также планируется сдать в аренду и ориентировать, в том числе, для всех проезжающих по Приозерскому шоссе. Кроме того, на баланс ТСЖ будут переданы детские и спортивные площадки и зоны отдыха.
Гендиректор АРИН Игорь Горский напомнил, что, несмотря на разнообразие опций, предлагаемых «элитой», основным ее признаком всегда являлась локация и «эксклюзивные виды». «Посмотрите на дом по Смольному пр., 6 – это не новое строительство, там даже нет парковки, но виды уникальные. Элитная недвижимость потому и элитная, что должна предлагать то, чего нет ни у кого. Это может быть, кроме видов, своя «марина» - причальная стенка с набережной, яхтами», - считает И.Горский. «Это действительно то, чего нет ни у кого: пока ни одному застройщику в Петербурге не удалось оформить в собственность «марину», - заметил Х.Касимов.
«А» и «А+»
Неожиданными данными поделилась с собравшимися директор департамента элитной недвижимости Knight Frank SPb Елизавета Масалимова. По ее словам, не следует включать в понятие «инфраструктура элитных комплексов» техническую начинку зданий – вентиляцию и иные коммуникации. Кроме того, надо различать покупателей жилья класса «А» и «А+». Если первые воспримут на «ура» все многообразие опций, не будучи избалованными комфортной жизнью, то вторые ведут себя иначе.
«Например, наши лондонские клиенты не интересуются материалами, из которых построен дом, коммуникациями, паркингом – для них все это естественно, это не удивляет. Им важно войти в красивое лобби, получить квартиру с дизайнерской отделкой или хотя бы намеком на ее возможность. А такие объекты, как СПА-салон или бассейн, у многих вызывают недоверие. Судя по нашим опросам, многие, например, не хотят плавать в общем бассейне с соседями. Бизнес-вумен, в свою очередь, настороженно относятся к СПА-салонам в своем доме, предпочитая поехать к своему, проверенному массажисту или парикмахеру.
Так что далеко не все, что стремятся предложить застройщики, занимающиеся «элиткой», покупателям действительно нужно. Бессмысленно, например, перегружать объект в центре города. Если это клубный дом на 20 квартир, то, судя по нашим данным, вполне достаточно наличия хорошей технической экспресс-службы и небольшого косметического салона», - считает эксперт.
Выход наружу
И.Горский обратил внимание на изменение самой философии жизни покупателей элитного жилья. По его словам, сейчас «богатые люди меняют стиль жизни: если раньше они закрывались от мира за мощной охраной и заборами, то сейчас они выходят наружу, и концепции клубных домов, и вообще элитных комплексов как «города в городе» устаревают».
Состоятельные владельцы элитной недвижимости хотят вести более публичную, открытую жизнь, полагает эксперт, а следовательно, перегрузка элитного жилья инфраструктурными объектами не оправдывает себя. Тем более что средняя квартира в жилье «бизнес-класса» сегодня обходится ее жителю в 8-10 тысяч рублей ежемесячно, а «добавки» в виде СПА-салонов и прочих опций доводят платежи до 30 и более тысяч рублей в месяц.
«Востребованность «элитки» падает, платежеспособность клиентов снижается. Проценты по ипотеке, между тем, растут – а большая часть покупателей такого жилья, несмотря на свою состоятельность, привлекает ипотечный кредит, - заметил эксперт. – Сейчас покупатель имеет очень большой, разноплановый выбор элитного жилья, и он выберет объект безопасный, с однородным социальным окружением, но без дополнительной финансовой нагрузки».
Важным плюсом элитных комплексов И.Горский, в отличие от других экспертов, считает громкое имя архитектора, «архитектурный брэнд». По его мнению, он может поднять стоимость 1 кв. мера чуть ли не на 15% и более. «Люди хотят похвастаться: я, мол, живу в доме Риккардо Бофилла! Престиж стоит того, чтоб за него платить», - заявил И.Горский.
Однако большинство участников круглого стола не согласились с такой позицией. «Приведите мне хоть один пример реализованного в Петербурге проекта современного архитектора с мировым именем. Нет такого. «Великие архитекторы» не вписываются в наши СНиПы, некоторые из которых написаны еще в 1930-е гг., - возразил И.Оноков. – И вообще, продажи прекрасно идут и без этого. Вот дом на наб. Робеспьера, 4 проектировала мастерская Фуфаевского. Кто ее знает? Очень мало кто. Но жилье прекрасно продается».
Купить, чтобы купить, или купить, чтобы жить
Заключительным аккордом дискуссии стало как всегда емкое и непредсказуемое мнение директора департамента аналитик компании «Аверс» Дмитрия Свительмана. «Уж сколько идут споры о том, что именно считать элитой. Я думаю, что классификация «элиты» и «неэлиты» до сих пор не составлена из-за того, что она невыгодна прежде всего самим девелоперам. Ведь при наличии четких правил трудно «наклеить» на объект ярлык «элита» и потребовать за него соответствующую цену», - полагает аналитик.
По его мнению, покупатели элитного жилья сегодня, во время кризиса, развернут этот сегмент рынка в другую сторону. «На росте рынка «элиту» покупали те, кто хотел вложить деньги, приобрести актив, может быть, получить под него кредит. Теперь больше будут покупать те, кто хочет купить, чтобы жить, - резюмировал эксперт. – У покупателей меньше денег и неясные перспективы. Поэтому они будут искать только то, что им совершенно необходимо, и не переплачивать за лишнее. Да, не будут ходить в общий с соседями бассейн с хлоркой. Да, дамы не будут менять своего проверенного стилиста на общего с соседкой. Практически вся инфраструктура будет выноситься за пределы элитных комплексов. Спрос будет сосредоточен на минимальном и достаточном».
Елена Зеликова