Хочется не перемен, а планомерной работы в грядущем году
Грядущий 2014 год будет непростым для всех участников рынка недвижимости и строительства Петербурга. Эксперты придерживаются умеренно оптимистичного сценария развития событий. О росте рынка никто не говорит, но серьезного спада, по прогнозам экспертов, не ожидается.
Основное желание девелоперов – получить от городских властей в новом году понятные правила игры. «Строительный Еженедельник» обратился к своим читателям с вопросом: каких перемен вы ждете для строительной отрасли в новом году?
Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости TWEED:
– Думаю, вполне реалистичен вариант развития событий, при котором 2014-2015 годы пройдут для загородного рынка как переходные, а затем можно ожидать заметного роста активности.
Александр Вахмистров, генеральный директор, председатель правления Группы ЛСР:
– Хочется не перемен, а планомерной работы. Сейчас уже ощущается, что в строительной отрасли города идет процесс систематизации. Надо, чтобы эта работа продолжалась, появлялись четкие и понятные правила работы. Город должен завершить доработку Генплана, строители ждут принятия РНГП и других нормативных актов и регламентов. Также хочется надеяться, что в следующем году комитеты администрации города будут более активно работать с точки зрения освоения бюджетных средств и реализации адресной инвестиционной программы, что будет восстановлен приток федеральных средств на реализацию крупных инфраструктурных проектов.
Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– В целом, несмотря на разговоры о грядущем кризисе, на рынке недвижимости серьезных предпосылок к очередному спаду я не наблюдаю. В следующем году нас ожидает дальнейшее развитие сегмента апартаментов. На текущий момент уже заявлено большое количество новых проектов, а также наблюдается повышенный инвестиционный интерес к данному сегменту. За последние полгода была выявлена тенденция увеличения интереса со стороны девелоперов и к складскому сектору. Такой интерес вполне оправдан, поскольку спрос со стороны арендаторов стабильно высокий, уровень заполняемости ныне существующих площадок превышает 95%, а новых проектов практически не появляется. На мой взгляд, в лидерах останется торговый сегмент, поскольку уже сейчас наблюдается самый быстрый рост арендных ставок и высокая заполняемость практически всех объектов.
Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:
– Я думаю, что в строительной отрасли в 2014 году не произойдет каких-либо кардинальных перемен. Основной тенденцией, определяющей развитие всего рынка недвижимости и строительства, станет переориентирование с количественных показателей на качественные. Этот процесс уже начался, и он поддерживается всеми участниками рынка – девелоперами, властями и, главное, потребителями. Строительная гонка, которую мы наблюдали в течение последних 10 лет, привела к появлению на рынке большого числа некачественных проектов и серьезному нарушению баланса жилого и инфраструктурного строительства.
Роман Алексеев, генеральный директор ООО «Центр строительного аудита и сопровождения»:
– Во-первых, мы ждем принятия закона о региональных нормативах градостроительного проектирования. Надеюсь, он позволит решить имеющиеся проблемы правового регулирования отрасли. Во-вторых, ждем, чтобы представители органов власти Петербурга определились со стратегией развития городских территорий. И в-третьих, утвержденного перечня процедур для согласования строительных проектов. Благодаря ему временные и финансовые затраты на реализацию инвестиционных проектов сократятся.
Игорь Петров, генеральный директор компании «Матрикс-Недвижимость»:
– Я ожидаю, что наметившийся в 2013 году тренд смещения спроса из города в Ленинградскую область продолжится. В 2014 году мы выйдем на новые локации в области. Верю, что наши ожидания оправдаются.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Отсутствие каких-либо перемен – главное ожидание от будущего года.
Микко Сёдерлунд, генеральный директор проекта «Охта Молл» (SRV Group):
– В 2014 году следует ожидать спада активности покупателей в некоторых сегментах: люди будут воздерживаться от серьезных инвестиций, таких как покупка новой квартиры или автомобиля. Например, на первичном авторынке спад наблюдается уже с марта 2013 года. В то же время структура расходов переориентируется на потребление – можно смело прогнозировать рост продаж в рознице и торговых центрах. Например, вместо покупки новой квартиры люди предпочтут отремонтировать старую, что положительно скажется на сегменте DIY. Касательно 2014 года речь идет не о кризисе, а скорее о некой стагнации на рынке дорогих товаров и предметов роскоши – если это состояние, обусловленное макроэкономическими факторами, затянется, то стагнация может распространиться и на другие сегменты.
Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– В последнее время все более заметной становится тенденция повышения уровня подготовленности/осведомленности покупателей. Именно этот фактор, по нашему мнению, является одной из предпосылок для серьезных изменений в отрасли.
Развитие и распространение информационных технологий и Интернета приводит к тому, что у покупателей есть широкий спектр возможностей собрать о компании-застройщике довольно много полезной и важной информации, что было проблематично еще 10 лет назад. Поэтому покупатели уже разграничивают для себя потоки информации и рекламы, редко путают одно с другим.
Александр Зленко, генеральный директор СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН):
– Ожидания 2014 года напрямую связаны с теми процессами, которые происходили в 2013 году на рынке кадастровых работ и его законодательного регулирования. На смену техническому учету пришел кадастровый учет. Техническая инвентаризация перестала регулироваться федеральным законом, который был упразднен. В течение года происходили изменения и дополнения федерального закона о кадастровом учете, которые непосредственно касались как кадастровых инженеров и организаций технического учета (ГУИОН), так и регистрирующих органов (Росреестр и Кадастровая палата).
Алексей Новиков, директор представительства производителя оконных систем PROPLEX на Северо-Западе:
– В новом году существенных и резких перемен в отрасли не ожидаю. На мой взгляд, будут просто расставлены акценты. Вероятнее всего, приоритеты будут отданы нестандартным решениям, подчеркивающим индивидуальные требования заказчика, и высоким технологиям в области энергосбережения.
Людмила Рева, директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
– В 2014 году рынку предстоит адаптироваться к изменениям определения налоговой базы в отношении некоторых объектов. Повышение налога так или иначе отразится на всех игроках рынка коммерческой недвижимости. Уверена в продолжении роста активности инвестиционного сектора в Санкт-Петербурге, отметившегося в уходящем году заметным количеством крупных сделок во всех сегментах коммерческой недвижимости. Несмотря на то что доля российских инвесторов на рынке по-прежнему составляет более 80%, заметен рост интереса со стороны иностранных инвесторов. В связи с этим в среднесрочной перспективе можно ожидать увеличения их роли на рынке.
Интерес также будут представлять первые итоги реализации ряда заявленных проектов в новом для петербургского рынка направлении – апартаменты эконом- и комфорт-классов.
Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС»:
– Год был достаточно ровным и стабильным, без потрясений. Я бы выделил три знаковых события в жизни отрасли: доработка и принятие РНГП, корректировка Генплана, совместная работа застройщиков и руководства строительного комплекса над решением вопросов строительства социальной инфраструктуры. С приходом нового профильного вице-губернатора Марата Оганесяна стало проще и оперативнее решать многие вопросы. Мы ждем формирования более четких правил игры в строительной отрасли, оперативного решения вопросов между властью и застройщиками.
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор»:
– Я надеюсь, что в следующем году строители, закончившие работу в Сочи, вернутся в Москву, Петербург и другие российские города, где будут продолжать работать так же эффективно. Если серьезно, ожидаю стабильности и планомерного развития рынка.
Ольга Пономарева, вице-президент группы компаний Leorsa:
– Самая значимая перемена, которую ожидаем наверняка не только мы, но и большинство инвесторов, – это устранение административных барьеров и сокращение перечня необходимых процедур в сфере строительства. Хочется верить, что количество согласованных проектов и выданных разрешений на строительство будет постоянно расти, что приведет к появлению на рынке новых качественных объектов, редевелопменту промышленных территорий, более активному притоку иностранных инвестиций в экономику города.
Владимир Чмырев, президент СРО НП «БСК»:
– Есть ряд наболевших и острых вопросов, которые нужно решать быстро и сообща всему строительному сообществу. В первую очередь нам необходимо избавиться от административных барьеров, которые препятствуют принятию оперативных решений по актуальным вопросам отрасли. Помимо этого серьезной проблемой является состояние жилищного фонда. На сегодняшний день более половины всех построек в стране, которые были возведены в советские годы и имеют истекший или истекающий нормативный срок эксплуатации, нуждаются в капитальном ремонте. Правительство должно принимать более решительные меры по улучшению быта и жизни наших граждан. Остро стоит вопрос обманутых дольщиков. В 2014 году нам предстоит большая работа. Надеюсь, что совместными усилиями и при поддержке органов власти мы сможем выйти на новый этап развития.
Дмитрий Петров, генеральный директор ЗАО «Техника. Тепловидение. Медицина»:
– Мы ждем перемен с точки зрения подхода администрации и исполнительной власти к организации работы со строительным сообществом и бизнесом и желаем вновь назначенным руководителям этой отрасли плодотворной совместной работы со строителями.
Мария Голубева, директор ООО «Донк»:
– Основные проблемы отрасли сегодня – это, в первую очередь, неопределенность в социальной и градостроительной политике, неразвитость нормативно-правовой базы. Как следствие, недостаточные объемы жилищного и социального строительства, проблемы с качеством. Возможно, какие-то шаги для их решения будут сделаны со стороны нового профильного министерства. Однако нельзя забывать, что это проблемы общие и работать над их решением также надо сообща. Никакой волшебник не заставит нас выполнять хорошо свою работу, придерживаться сроков, соблюдать хотя бы существующие законы. Можно сколько угодно жаловаться и найти оправдания для всего на свете. Но от этого ничего не изменится. Надо в первую голову смотреть на себя – двигаться вперед, бороться с собственными недостатками. Мне кажется, что если каждый человек, каждая структурная единица нашего бизнес-сообщества будут руководствоваться этим принципом, а не только говорить об этом, то многие проблемы вокруг нас, в том числе и в строительной отрасли, просто исчезнут.
Вадим Персов, генеральный директор ООО «Межрегиональная негосударственная экспертиза»:
– В новом году я ожидаю упорядочивания и ускорения процедур получения исходно-разрешительной документации нашими заказчиками, уменьшения влияния субъективных факторов на этот процесс, максимальной их прозрачности и предсказуемости. Надеюсь, что получение технических условий на подключение к инженерным сетям станет проще и не будет отождествляться с разорительным бесплатным авансированием монополистов со стороны потребителей. Всем удачи в новом году.
Игорь Тупальский, президент ГК «РАЗМАХ»:
– В 2014 году, по моему мнению, в Петербурге пройдут выборы губернатора, и в этом есть свои положительные моменты для строительной отрасли и инвестиционной атмосферы в городе. Я очень надеюсь, что хотя бы под угрозой потери занятых позиций действующая команда начнет принимать меры по развитию отрасли, а не консервации некогда прогрессивных, а теперь уже просто жизненно необходимых для города проектов. В последнее время политика городских властей сводится к принципу «Не навреди», и в страхе сделать шаг в сторону они не делают вообще ничего.
Я довольно долгое время обращаю внимание моих коллег и властей на вопрос регуляции процессов в демонтажной отрасли Петербурга. Правила, по которым сейчас работают компании, очень отдаленно напоминают рыночные взаимоотношения. Хотелось бы, чтобы в новом году они приняли более четкий характер и общая ситуация в демонтажной сфере стала более цивилизованной.
Павел Андреев, руководитель Компании Л1:
– Все строители ждут появления актуализированного генерального плана развития города и районов, прилегающих к Петербургу. Этот документ должен стать документом общественного согласия и одновременно руководством к эффективному действию. По действующему Генплану большая часть промзон не допускает размещения жилья, что делает изначально невозможным их освоение. А это огромная территория. В целом нужна долгосрочная стратегия развития города, и она должна быть отражена в новой градостроительной документации. Нужны понятные, четкие и неменяющиеся правила игры, которые сделают экономику строительства и развития городских территорий привлекательной для девелоперов и инвесторов.
Денис Полищук, заместитель генерального директора по развитию управляющей компании ГК «КрашМаш»:
– Уходящий год показал, что модернизация в нашей стране набирает обороты и затрагивает все больше крупных промышленных кластеров и отраслей. А это значит, что у демонтажников в следующем году только прибавится работы. Ведь наши услуги всегда востребованы там, где речь идет о развитии, реконструкции и реновации. По опыту последних лет могу сказать, что рынок демонтажа переходит сегодня на качественно новый уровень.
Владимир Шахов, генеральный директор Национального центра развития саморегулирования «Специальный ресурс»:
– Вопросы обеспечения качества и безопасности в строительной сфере по-прежнему стоят достаточно остро. Можно только приветствовать более активное использование надзорными органами своих полномочий на объектах капитального строительства повышенной сложности, например таких, как новый терминал Пулково. Также ожидаем роста активности государственного надзорного органа над СРО строительной сферы. За пять лет развития системы взаимоотношения участников рынка в рамках саморегулирования приобрели стабильность и ясность, которая исключает случайные ошибки в работе отдельных СРО. Пришло время выявить саморегулируемые организации, стремящиеся к уходу от ответственности, возложенной на них государством. Дальнейшее развитие строительной отрасли немыслимо без значительного повышения качества и безопасности, чего нельзя достичь только мерами контроля. Все большее значение приобретает репутация компаний, которая становится неотъемлемой частью конкурентных преимуществ участников строительного рынка.
Андрей Касьянов, вице-президент НП СРО «Строительный ресурс»:
– Перспективы развития саморегулирования в строительстве напрямую зависят от вклада каждого отдельного некоммерческого партнерства в наше общее будущее. Каждая СРО должна предпринимать конкретные шаги во благо саморегулирования, причем эти шаги необязательно должны быть глобального масштаба. Если все СРО углубятся исключительно в обсуждение стратегических вопросов, оставив за рамками своей деятельности помощь своим членам, то вектор движения саморегулирования вперед будет потерян и развития никакого не будет.
Анна Цирульская, заместитель руководителя ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России»:
– Для строительной отрасли будет эффективным переход всех российских городов к двухуровневой модели территориального планирования. Хочется видеть и стратегический мастер-план, и генеральный план. При этом градообразующим элементом первого уровня в большинстве городов должны стать транспортные системы. Так мы избавимся от неоднородности застройки и выйдем на качественно новый уровень планирования. Понятные цели позволят сделать более прозрачным рынок недвижимости, что будет способствовать привлечению инвестиций, в первую очередь – «длинных» денег.
Федор Туркин, председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест»:
– Думаю, что в строительной отрасли намечается целый ряд позитивных перемен. Созданное в 2013 году Министерство строительства должно начать активно работать и конструктивно взаимодействовать со смежными структурами. Будет наконец-то принят закон о ГЧП, которого ждут все строители и инвесторы.
Лев Каплан, директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний:
– До последнего времени строительная отрасль была забыта как на федеральном, так и на городском уровне. Не было отдельной федеральной структуры, занимающейся ее развитием и решающей проблемы, не было и профильного вице-губернатора по строительству в Санкт-Петербурге. 2013 год оказался поворотным в этом отношении: в начале года в нашем городе получил назначение на «возрожденную» должность Марат Оганесян, а под конец неожиданно для всех создано Министерство строительства и ЖКХ России. Но несмотря на положительный настрой вице-губернатора по строительству и его открытость к диалогу, а также высокую значимость создания профильного министерства, вопросов у строителей остается много. И один из главных – куда мы идем, каковы перспективы развития отрасли и прежде всего малого и среднего строительного бизнеса как основы для формирования среднего класса и гражданского общества в целом любой экономически развитой страны. Будем надеяться, что 2014 год действительно привнесет новое в развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и России.
Борис Мошенский, генеральный директор Maris/Part of the CBRE Affiliate Network:
– Мне хочется, чтобы отрасль просто развивалась, и не путем каких-то больших революционных перемен. Как показала практика, в нашей стране бизнес лучше всего развивается тогда, когда власть менее всего вторгается в бизнес-поле и пытается спешно что-то изменить.
Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties:
– Прежде всего, я жду окончания гонки за количественными показателями. Опыт прошлых лет показал, что строить можно очень много, но лучше от этого не будет никому.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG:
– Общеэкономическая ситуация не располагает к росту, поэтому год, очевидно, обещает конкуренцию объектам коммерческой недвижимости. Наиболее вероятный сценарий – снижение потребности в коммерческих площадях.
Нельзя сказать, чтобы на III Международном форуме PROEstate Петербург ударил в грязь лицом. Вниманию гостей города и страны были представлены качественные проекты в разных областях коммерческой недвижимости. В отличие от прошлых лет, отдельная номинация на конкурсе FIABCI была предоставлена недвижимости социального назначения. Однако готовность бизнеса к следованию общественным нуждам не была достойно оценена: не удостоившись на сей раз внимания федерального центра власти, бизнесмены и представители региональных властей в основном жаловались друг другу на свои беды. Между тем, судьба строительного сектора всецело зависит от того, какая стратегия экономической политики будет в итоге выработана на федеральном уровне.
Счет российский и гамбургский
Если сопоставить форумы PROEstate 2008 и 2009 гг. по количественным показателям, то разница в точности совпадет с динамикой петербургской экономики: число гостей сократилось на треть – как и бюджет, и объем иностранных инвестиций, и количество квадратных метров построенного в городе жилья. Примерно такой же «даунсайз», то есть сокращение в объеме, наблюдалось в
Тот факт, что крупнейших звезд мирового бизнеса на форуме также не было, вряд ли оправдывает невнимание к петербургскому мероприятию со стороны федерального центра. Во-первых, Петербург еще недавно рассматривался как окно для новых инвестиций, масштаб которых казался признаком взлета России и даже преимущества над другими регионами мира. Во-вторых, в городе больше доверились надеждам устойчивого роста, что очевидно хотя бы из схем Генплана, где огромные территории предназначались для коммерческой недвижимости. В-третьих, именно в ситуации нестабильности бизнес нуждается в прямом общении с властью, и от взаимопонимания сторон зависит нечто большее, чем повестка дня отдельно взятого мероприятия.
Президент ГУД, член наблюдательного совета ЗАО «ВТБ-Девелопмент» Александр Ольховский в день открытия напомнил о том, что PROEstate в первую очередь представляет коммерческую недвижимость. «Девелоперам очень хотелось поддержки власти, но ни от одного чиновника серьезных обещаний не прозвучало. И это понятно: жилье, как правило, содержит в себе социальный аспект, а коммерческая недвижимость – нет. И передел такой собственности не является для государства принципиальным», - констатировал он.
Впрочем, рынок коммерческой недвижимости не существует сам по себе. Так, проект «Морской фасад», даже если вся его жилая часть будет построена, вряд ли будет соответствовать своему названию без деловой функции, для которой и предполагалось намыть искусственный остров. А новый район «Академический» в Екатеринбурге был рассчитан не только на 9 млн. кв. м жилья, но и на 4 млн. кв. м недвижимости делового и научно-технологического назначения. Как напомнил глава уральской «Корин Групп» Андрей Бриль, кризис ударил по отраслям, от которых ожидали модернизации технологий и оборудования.
Представленный на PROEstate проект комплексного редевелопмента бывшей портовой зоны в сердце Гамбурга, знаменитого Hafen City, вызывал у российских участников смешанные чувства. С одной стороны, он был укором многим соотечественникам: пятую часть баснословно дорогой земли муниципалитет германского мегаполиса отводил общественному пространству и объектам культуры, а в качестве доминанты был задуман не офис сырьевой корпорации, а филармония. С другой, российские девелоперы не могли избавиться от мучительной зависти: гамбургский муниципалитет за свой счет подготовил всю инфраструктуру, от мостов через каналы до телекоммуникаций, проинвестировав таким образом половину проекта.
Но в России делалось все по-своему: и комплексная реконструкция, и преобразование промзон были рассчитаны исключительно на карман частного инвестора. При этом федеральная финансовая политика была построена так, что занимать крупные средства было выгодно только из зарубежных источников. Что касается комплексного освоения территорий, то этот термин применялся исключительно в применении к жилью, но не к науке и индустрии. Неудивительно, что на PROEstate был представлен лишь один петербургский проект технопарка, и тот радикально переработанный.
Между тем, как заметил председатель Стройкомитета Петербурга Вячеслав Семененко, если в стране не будет современных индустриальных технопарков, не будет и современных отраслей производства. А такие технопарки можно строить сегодня только с участием как федерального, так и регионального финансирования – если, конечно, это стране нужно. «В конце концов, все упирается в много раз обсуждавшийся вопрос о том, что делать с накоплениями: сидеть на них или вкладывать в реальный сектор», - напомнил он, но фраза повисла в воздухе: представители Минфина на мероприятии отсутствовали.
Расплата за двойное искушение
Об оптимальной стратегии для девелопера офисной недвижимости на PROEstate было высказано два мнения. Согласно первому из них, которое представил коммерческий директор Colliers International Николай Казанский, качественная офисная недвижимость в Петербурге остается дефицитной, а число «белых воротничков», вскоре возрастет в 1,5 раза. Это значит, что нужно закладывать новые офисы, пользуясь снижением цен на землю и стройматериалы.
Настроение некоторых девелоперов было, на первый взгляд, вполне созвучно подобному оптимизму. Так, гендиректор ИК «Холдинг Империя» Александр Пушкарский сообщил о том, что 2 новых бизнес-центра компании, открывшиеся в
«Доля вакантных площадей растет, время экспозиции – тоже растет, большинство сделок связаны с миграцией арендаторов, и они диктуют цены», - отмечает гендиректор ООО «Визирь» Валерий Хламкин. По оценке управляющего партнера УК «Теорема» Игоря Водопьянова, в общей сложности в Петербурге пустуют 200 тысяч кв. м офисной недвижимости, и еще не менее 300 тысяч заморожено на разных стадиях строительства. На вопрос о том, что в этой ситуации предпринимать, он отвечает: «Ничего. Потому что от любого действия становится хуже». По его расчетам, закладывать новые проекты БЦ ранее чем через 3-4 года не имеет ни малейшего смысла.
«Сейчас главное – потерять минимум активов», - считает И.Водопьянов. По его мнению, владельцам БЦ не следует в условиях кризиса передавать управление на аутсорсинг: лучше найти решительных исполнителей, жестко контролирующих ситуацию на каждом объекте. Идти на поводу у «шантажистов», вымогающих длительный срок аренды в обмен на снижение ставки, по его мнению, также не следует. «Рынок арендатора когда-нибудь кончится, вот тогда и «отольются мышке кошкины слезки», - уверен И.Водопьянов.
Он считает, что российские девелоперы в 2005-2006 гг. попали под влияние консультантов, в особенности западных: «У нас рынок развивался довольно консервативно: кто купил в свое время площади за 200 долларов за
Претензии предъявляются и к городским властям, понадеявшимся на механизм концессии при строительстве инфраструктуры. Так, ООО «Атлантик», построившее МФК в Старой Деревне, полагалась на завершение строительства КАД к
Спасти положение с дорожной инфраструктурой, по мнению представителя «Делойт & Туш» Антона Вайшнурса, мог бы выпуск инфраструктурных облигаций: в США в период Великой депрессии за счет этого инструмента строилось 60% дорог. Однако, по сведениям председателя петербургского КИСП Максима Соколова, Минфин «не горит желанием» выступать в качестве гаранта по инфраструктурным облигациям, а без этого, реализовать принцип не реально.
Задрав штаны, бежать за «Комсо-моллом»
«Раньше считалось, что управлять торговой недвижимостью труднее, чем офисной. Теперь оказывается, что все наоборот: с торговцами легче найти общий язык, чем с арендаторами офисов», - отмечает управляющий партнер Ross Group Марк Афраймович.
Действительно, спад в торговой недвижимости ощущается не так остро. Хотя арендные ставки сократились и здесь, этот рынок гибче, мобильнее, и способен быстрее реагировать на изменение потребностей клиентов. Сегодня в секторе торговой недвижимости пользуются наибольшим спросом так называемые аутлет-моллы – торговые центры у крупных транспортных терминалов. На это рассчитывает GVA Sawyer, приступившая к реализации такого проекта у московского аэропорта Шереметьево.
Крупные торговые площади в оживленных районах областных центров для поддержания спроса подвергаются реконцепции. Так, компания DVI в Екатеринбурге переименовала ТЦ «Рок'н'молл» в "Комсо-молл", расширив целевую аудиторию и сэкономив на площадях для молодежной культуры. Торговые площади, прежде предназначенные для якорных арендаторов, сегодня лучше по возможности дробить на отсеки для индивидуальных предпринимателей, считает М.Афраймович.
О складском секторе, как о зоне бедствия, на форуме речь не шла вовсе. Зато был открыт аукционный дом для продажи залоговых активов.
Считается, что банкам невыгодно забирать долги залоговыми объектами недвижимости, поскольку это приобретенное имущество надо как-то содержать. Эту точку зрения выразил зампред правления Северо-Западного банка Сбербанка РФ Александр Пустовалов. Однако в Екатеринбурге, как свидетельствуют девелоперы, банковские структуры смотрят на вещи по-иному, и поглощают все подряд, рассчитывая, что кризис скоро закончится. Застройщики из регионов, не относящиеся ни к титанам рынка, ни к окруженному заботой малому бизнесу, также остаются перед лицом банкротства один на один с банкирами.
В то же время лишь крупные федеральные банки с госучастием готовы вести кредитование по принципу проектного финансирования. Впрочем, речь идет только о строительстве массового жилья. Эта «непрофильная» для PROEstate тема не могла не упоминаться: множество проектов пересматриваются в пользу жилищного строительства эконом-класса. Только такое жилье возводится сегодня в составе I очереди «Академического» в Екатеринбурге. В Питере пересматриваются в сторону удешевления и жилая застройка Морского фасада, и проект Кудровограда Setl City. Для продажи городу в качестве социального жилья предназначена и I очередь среднеэтажного поселка «Славянка», к строительству которой приступает «Балтрос».
Рассчитывая на сектор, в котором сохраняется спрос, крупные компании, имеющие достаточно свободных средств, по-прежнему настроены на экспансию. Девелопер «Академического», «РеноваСтройГрупп», по признанию президента компании Вениамина Голубицкого, присматривается в Санкт-Петербурге к частям «Северной Долины», I очередь которой также застраивается домами эконом-класса.
Передел на рынке налицо, и кто окажется в конечном выигрыше, пока неясно. Распространено мнение о том, что если ничего не изменится, на рынке останутся только федеральные «монстры». «Рынок стремительно упрощается», - отмечает А.Бриль. По его мнению, коренным образом ситуация может измениться лишь в случае, если федеральное правительство «отпустит» рубль: тогда средства пойдут, по его убеждению, именно в сектор недвижимости.
Если это произойдет, мотором рынка станут, по убеждению В.Голубицкого, проекты комплексного освоения территорий (КОТ). Он сообщил, что в ФЦП «Жилище» уже предусмотрена соответствующая подпрограмма. Однако для ее реализации неизбежно потребуется и финансирование строительства инфраструктуры государством, и частичное субсидирование ипотечной ставки. По крайней мере, лишь в этом случае удастся добиться значительного снижения себестоимости жилья. Преимущества КОТ В.Голубицкий усматривает и в создании новых рабочих мест в строительстве и смежных отраслях, и в возможности единого архитектурно-планировочного решения для большой территории.
Реализация таких проектов требует весьма существенных изменений в федеральном законодательстве. Как считает президент GVA Sawyer Вера Сецкая, в законах следует четко определить права и обязанности всех участников таких проектов. С одной стороны, частный инвестор должен получить надежные гарантии от госвласти. С другой, власть должна быть уверена в том, что инвестор, приобретший большую территорию для комплексного освоения, не распродаст ее мелкими частями. В.Сецкая напоминает, что в ряде европейских стран, в частности в Великобритании и Германии, созданы специальные агентства для посредничества между государством и девелоперами, которые берут на себя разрешение проблем с собственниками земли, отвечают за распределение госсредств, в то же время имея возможность привлекать дополнительные деньги путем выпуска акций.
Головокружение от скромности должников
Скромный по размаху, PROEstate-2009 оказался весьма познавательным – особенно в части реальных механизмов взаимодействия государства и бизнеса на Западе, которые, очевидно, и сохраняют на плаву многие экономики. Чтобы извлекать из чужого опыта не ошибки, а преимущества, потребуется, очевидно, осмысление новой реальности не только бизнесом, но и законодательной и исполнительной властью, от которой с нетерпением ждут решений, открывающих перспективы, или хотя бы сокращающих барьеры.
То, что в России экономический спад оказался более резким, чем в Европе, объясняют по-разному: если гости с Запада видят корень зла в зависимости РФ от сырьевых доходов, то отечественный бизнес пеняет на неграмотность людей, управляющих государственными финансовыми потоками.
Вместе с тем у России есть и несомненное преимущество – реальный дефицит жилья, который рано или поздно проявится в спросе, оживляя потребности и в коммерческой недвижимости. Кроме того, если на Западе привычка жить в долг насчитывает десятилетия, то у нас – 3-4 года, и кризис не стал для россиян таким шоком, как для европейцев, напоминает председатель совета директоров GVA Sawyer Кэмерон Сойер. К тому же отечественный клиент – «пуганая ворона»: на его памяти – МММ, «черный вторник», дефолт. «Сегодня потребители крайне осторожно относятся к каким-либо крупным приобретениям», - отмечает А.Пустовалов.
По словам замминистра регионального развития Сергея Круглика, число неплатежеспособных заемщиков оказалось не столь велико, как ожидалось: в АРИЖК приняты заявления от 15 тысяч семей, еще столько же заявлений отклонено. Он, впрочем, не упомянул о том, что многие дефолтные заемщики, изучив критерии поддержки АРИЖК, могли просто не обратиться в агентство.
Понятно, что ипотечные должники, испуганные перспективой потери своих квартир, прибегают к любым средствам сохранения недвижимости. Однако из факта незначительного числа обращений федеральные чиновники, похоже, делают вывод о том, что проблема не столь остра, как казалось. Рефинансирование ипотечной ставки, по словам С.Круглика, будет предпринято не ранее декабря
Если региональные власти и бизнес бьют тревогу, надеясь на коренное изменение подходов в экономической политике, то идеологи реформ в строительной отрасли не готовы поступиться принципами. Так, глава комитета по собственности Госдумы Виктор Плескачевский считает необходимым форсировать саморегулирование в сфере ЖКХ, хотя по последним данным, еще в 3 крупных регионах страны частные компании полностью вышли из этой сферы.
Высказывания представителей Москвы оставляют у бизнеса и регионов больше вопросов, чем ответов. Пока на федеральном уровне корпят над теорией и стратегией, практики инвестиционно-строительного сектора ждет исхода.
Константин Черемных
Фонд имущества Петербурга и Сбербанк России создали Российский аукционный дом (РАД), который займется продажей частной собственности и залогового имущества банков. Первые торги пройдут еще до конца этого года. В сферу интересов новой компании входят земли, здания, коммерческие и жилые объекты, загородная недвижимость, акции, ценные бумаги и предметы искусства.
Долги с аукциона
По словам советника президента Сбербанка России Николая Андреева, все российские банки столкнулись с необходимостью реализации проблемной задолженности. «Для оптимизации работы с имуществом должников Сбербанк решил создать аукционный дом», - пояснил советник. «У нас есть и другие способы реализации залогов, но этот мы считаем одним из самых перспективных», - признает г-н Андреев.
Основой эффективности и прозрачности станет аукционный способ продажи заложенного имущества. Это позволит обеспечить сохранение интересов как продавца и покупателя, так и залогодержателя.
На торгах Российского аукционного дома заложенное имущество будет продаваться во внесудебном порядке, что полностью исключает возможность продажи ипотечных квартир. Ипотечные квартиры можно отчуждать только в судебном порядке, а это осложняет ситуацию для покупателей и для продавцов. Кроме реализации банковских залогов, на торги будет выставляться имущество предприятий-банкротов.
«РАД готов продавать имущество, заложенное по кредитам других банковских структур, а не только Сбербанка, - говорит Андрей Степаненко. - Мы готовы интегрироваться в банковскую систему, так как именно банки являются основными держателями имущества».
Торги по-русски
Российский аукционный дом зарегистрирован в конце августа с уставным капиталом в 20 млн рублей. Учредителями РАД стали: Сбербанк, которому принадлежит 25% акций, Сбербанк АСТ - 8%, Фонд имущества Санкт-Петербурга - 33%, «Русский ювелир» - 33%, НП «Гильдия управляющих и девелоперов» - 1%. Председателем совета директоров Российского аукционного дома назначен заместитель председателя правления Сбербанка России Антон Карамзин, а генеральным директором — Андрей Степаненко.
В качестве основной площадки для реализации имущества избран Фонд имущества, крупнейший продавец государственной собственности на территории РФ. Другие площадки планируется открыть в Москве и Сочи.
По словам г-на Степаненко, первые торги пройдут до конца этого года. По данным советника Сбербанка, банк передаст на аукцион имущество стоимостью несколько сотен миллионов долларов. Однако единственный озвученный лот – это Ижорские заводы. Он включает в себя здание
По словам Андрея Степаненко, комиссионные от продажи имущества составят 3% от начальной цены и 10% от ее увеличения или 0,5%, если цена превысит 1 млрд руб.
Однако РАД не станет конкурентом своему учредителю - Фонду имущества, потому что он будет продавать имущество частных собственников, а Фонд останется единоличным продавцом имущества Санкт-Петербурга. «Все решения, связанные с деятельностью Фонда имущества, принимаются городом. И в данном случае город одобряет инициативу Фонда имущества и считает Российский аукционный дом экономически выгодным и своевременным проектом, - сказал Игорь Метельский, председатель КУГИ Санкт-Петербурга. – Не стоит забывать, что РАД - дочерняя структура Фонда, а значит, город опосредованно через Фонд будет получать дивиденды от его деятельности. Это будет, по сути, дополнительным доходом городского бюджета».
Внесудебная выгода
Напомним, глава Сбербанка Герман Греф предлагал законодательно усовершенствовать процедуру внесудебной реализации заложенной по кредитам недвижимости еще в июне нынешнего года. А в конце мая глава ВТБ Андрей Костин с этой же целью предлагал ужесточить соответствующие нормы в Уголовном кодексе.
Как известно, юридической формой воплощения внесудебного метода продажи заложенного недвижимого имущества является открытый аукцион, проводимый с согласия залогодателя. Внесудебный метод продажи актуален, эффективен и выгоден потому, что гарантирует срочность, максимальную рыночную цену, с учетом конъюнктуры, сложившейся на дату проведения аукциона, а также исключает возможность объявления аукциона по продаже заложенного недвижимого имущества несостоявшимся.
Директор Департамента по работе с партнерами Абсолют Банка Елена Воронина уверена, что внесудебная продажа имущества выгодна всем участникам рынка. «По нашим прогнозам, в период финансовой нестабильности такие программы будут пользоваться спросом у заемщиков», - уверена эксперт. Например, заемщики Абсолют Банка не портят себе кредитную историю и имеют возможность продать квартиру по программе «Выгодная ипотека», что значительно дороже, чем на судебном аукционе. Для того, чтобы осуществить такую сделку, новый покупатель квартиры должен подать заявку на получение кредита, после прохождения андеррайтинга и получения одобрения от банка клиент получает кредит. Деньги перечисляются на счет продавца недвижимости, и с этого счета банк списывает средства в погашение его долга перед банком – остаток задолженности по кредиту и, если они были начислены, штрафы и пени. После этого, если на счету продавца остаются деньги, он может их снять и использовать по своему усмотрению.
По мнению Владимира Шевченко, главного редактора FinNews, у банков на сегодняшний день есть несколько вариантов реализации заложенного имущества: продажа с аукционов, создание ПИФов, списание на «дочек». «В начале лета несколько банков заговорили о возможности внесудебных продаж или создании дочерних структур. Сбербанк стал первой ласточкой», – считает эксперт. Однако сейчас покупателей гораздо больше чем продавцов, поэтому стоит подумать – реализовать проект с торгов или управлять им самостоятельно. По мнению г-на Шевченко, сегодня продажи не принесут ожидаемой прибыли, а банки не станут продавать с большим дисконтом, поэтому РАД – это проект на перспективу.
Справка:
ЗАО «Сбербанк – Автоматизированная система торгов» (АСТ) – 100-процентная «дочка» Сбербанка России, создано на базе компании «АМБИТ», существующей на рынке с 2002 года. С 1 июня распоряжением Правительства РФ определено оператором для проведения открытых аукционов в электронной форме.
Наталья Бурковская