Строительные отходы ходят по кругу
Отрасль рециклинга строительных отходов в Петербурге, по мнению экспертов, только зарождается. Среди основных причин, мешающих становлению этого рынка, – отсутствие нормативной базы, регулирующей эту сферу, а также нежелание строителей заниматься рециклингом.
Татьяна Скочихина, ведущий инженер-эколог отдела экологического проектирования ООО «Институт прикладной экологии и гигиены», рассказала, что, согласно официальным данным, в Петербурге в год образуется около 5 млн куб. м строительных отходов, однако по оценкам экспертов строительного рынка, эта цифра больше в два раза. При этом рециклингу подлежат отходы, которые составляют не более 10% от общего объема образования строительного мусора.
В то же время, по данным участников демонтажного рынка, из мусора, образующегося при сносе здания, к переработке пригодны порядка 60-70%. За рубежом этот показатель может доходить до 85-90% в основном за счет использования современной специализированной техники.
Законодательный минус
Тем не менее российские строительные компании не стремятся решать проблему стремительно образующихся строительных отходов. По словам Татьяны Скочихиной, у многих строительных компаний сопроводительная документация природоохранного характера оформляется несвоевременно, зачастую информация в этой документации не соответствует фактическому состоянию обращения с отходами на строительном объекте.
«Однако нельзя обвинять только природопользователей. К деятельности надзорных органов по согласованию вышеупомянутых документов не меньше вопросов. Например, не выдерживаются сроки согласования, проекты отклоняются по «надуманным» основаниям. В итоге вместо 30 дней проект может согласовываться и шесть месяцев», – прокомментировала она.
Специалисты отмечают, что одной из причин непопулярности утилизации и переработки строительных отходов в России в целом и в Петербурге в частности является отсутствие нормативно-правовых актов, регламентирующих порядок обращения с отходами, которые бы в большей мере сочетались с нуждами современного города.
«Демонтажные компании сами решают проблему образования отходов. Но законодательство сегодня сильно отстает и требует модернизации. Этим вопросом профессионально никто не занимается», – считает Александр Васильев, руководитель петербургского филиала ГСК «Реформа». Он отметил, что на Западе строительные отходы проходят более качественную сортировку, а спектр их переработки шире – помимо железобетона и кирпича в ход идут в том числе дерево, стекло, рубероид.
Сергей Ефремов, коммерческий директор ГК «Размах», также говорит, что сегодня отсутствуют нормативы, по которым определяется процент строительного мусора для рециклинга. «ГК «Размах» обычно отправляет в переработку 80-90% отходов. Примерно такой же процент мусора перерабатывают во всех развитых странах. У нас битый кирпич и бой бетона идет на подсыпку дорог. Это почти варварство, ведь есть возможность следовать пути европейских стран, которые делают из отходов очень полезные вещи. Главное – убедить людей в том, что строительные отходы – не мусор, а ценный материал для дальнейшего производства», – добавил Сергей Ефремов.
Представители профессионального сообщества Петербурга сошлись во мнении, что первоочередной задачей при развитии рециклинга строительных отходов является законодательная инициатива, которая способствовала бы преодолению озвученных проблем. С этой целью в НП «Объединение строителей СПб» была создана рабочая группа по вопросам управления строительными отходами, деятельность которой направлена в первую очередь на совершенствование законодательной базы в области обращения с отходами.
Пробудить экономический интерес
По мнению Станислава Свечина, генерального директора ООО «Бюро экологического проектирования», помимо законодательных причин неразвитости рециклинга строительных материалов существует проблема неосведомленности участников рынка (от эколога до генерального директора) о возможных выгодах рециклинга. «Люди еще не осознают, что мусор может быть строительным материалом. На данный момент идет работа над изменением законодательства в части обращения с отходами. Нужно сделать упор на распространение информации о выгоде и экологичности рециклинга среди участников строительного рынка, например больше проводить открытых семинаров на эту тему, собраний и т. д», – отметил эксперт.
По мнению Александра Васильева, помимо материальной выгоды (сегодня в среднем вторичный щебень и бой кирпича продаются за 250-300 рублей за кубометр, а стоимость натурального щебня доходит до 900 рублей) рециклинг позволяет решать проблемы, связанные с дополнительным размещением отходов.
Мнение:
Станислав Свечин, генеральный директор ООО «Бюро экологического проектирования»:
– Наиболее освоенными и популярными вторичными стройматериалами являются бой железобетона, бой кирпича, бой асфальта, асфальтовая крошка. Старый асфальт, в принципе, может использоваться при изготовлении нового асфальтного покрытия, можно даже сказать, что дорожники – пионеры рециклинга. Наши строители в основном используют его для отсыпки площадок, временных дорог, засыпки котлованов при подготовке территории под строительство. Но как показывает мировая практика, они также могут применяться при изготовлении тротуарной плитки, стеновых материалов, как составляющие для сухих смесей и т. д. Также в процессе рециклинга железобетона образуется металлолом, который аналогично можно использовать повторно после переработки.
Александр Васильев, руководитель петербургского филиала ГСК «Реформа»:
– Политика властей Петербурга по вопросу рециклинга строительных отходов также не до конца проработана. Нет преференций по субсидированию кредита на покупку дробильной машины, хотя небольшие компании, занятые в сфере демонтажа, на собственные средства вряд ли могут себе это позволить. Можно было бы использовать столичный опыт, где активно поддерживают начинания по рециклингу. За переработчиками закрепляются конкретные участки, утверждаются лимиты на размещение, и все образованные отходы с ближайших строительных площадок перенаправляются только к ним. В Москве также более четко высчитывают количество образующихся отходов, в отличие от Петербурга, где меньше контролируются и объемы образовавшихся отходов, и процесс их дальнейшей утилизации.
На прошлой неделе девелоперская компания «Охта Групп» объявила о создании очередного клубного дома. Он будет построен на базе существующего отеля «Карелия».
На продажу выставлены 350 апартаментов двух типов – квартиры-студии площадью
Вячеслав Балабаев, руководитель проекта «Клубный дом «Карелия», уверен, что объем выручки от реализации проекта будет больше 2 млрд рублей.
«Данный объект кажется несколько ущербным с точки зрения правового статуса, а также по конструктивным особенностям, потому как, видимо, там минимальные затраты на реконструкцию. Но, в принципе, при грамотной маркетинговой политике предложение найдет своего покупателя. Ведь это жилье в не самом плохом месте Петербурга, пусть и с какими-то минусами. Я думаю, что в данном проекте должен быть установлен дисконт порядка 5-15% к среднему ценообразованию по сходным объектам в данном районе, но более понятным с юридической точки зрения. В целом, мне пока не очень понятно, как эта схема будет выглядеть», — говорит Игорь Лучков, директор департамента консалтинга NAI Becar.
По словам Татьяны Дивиной, ведущего аналитика отдела исследований Cushman & Wakefield, отсутствие прописки — главная привлекающая девелоперов особенность такого сегмента жилой недвижимости, как апартаменты. В этом классе на рынке сегодня реализуется другой похожий проект — жилой комплекс в районе метро пр. Просвещения Yellow Submarine компании «Пионер».
Девелоперские компании, работающие на рынке жилья, периодически пытаются найти новые маркетинговые ходы, способные выделить их объект на общем фоне и привлечь внимание покупателя. В последнее время ряд проектов стали позиционировать как «клубные дома». Однако эксперты рынка считают, что клубных домов в Петербурге не может быть больше десятка.
Понятие «клубный» дифференцируется, и в его основе лежат или определенные интересы проживающих, или чисто корпоративное объединение. Такие поселки строятся либо для сотрудников крупных фирм, и посторонних туда не пускают, либо собственников объединяют определенные увлечения. Отсюда и специфика таких домов — они никогда не появляются в широкой продаже. Истинный клубный дом не подразумевает широкой рекламы. Но есть ситуации, когда «клубность» - всего лишь рекламный ход, и в итоге покупатели получают стандартный дом на небольшое количество жителей с дополнительными удобствами в виде бассейна.
«Спрос на такие проекты всегда будет оставаться стабильным, как на все предметы и объекты роскоши. Другой вопрос, что количество мест, где можно реализовать такие проекты (центр города, Крестовский и Каменный острова), ограничено. Стоимость жилья в клубном элитном доме может быть сравнима со средним значением на эксклюзивные предложения и составлять от $10 тыс. за кв. м», – говорит заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Васильева.
Если посмотреть на проекты, реализованные на рынке элитного домостроения Петербурга, то они отклоняются от «клубного стандарта» по нескольким параметрам, прежде всего, по количеству квартир и селективности состава жильцов. Многоквартирность диктуется девелоперам стоимостью земли в прайм-локейшн, полагает генеральный директор ООО «Практис КБ» Сергей Федоров.
«Экономику проектов в этом случае не окупить 5-10 квартирами даже по максимальной для Петербурга цене (здесь в отличие от Москвы премиальный сегмент рынка жилья как слой тонкого масла на бутерброде). К стандарту клубного дома, безусловно, близки жилой комплекс БСК на 2-й Березовой аллее Каменного острова или «Пятый элемент» ныне почившей компании «Строймонтаж» на Крестовском. Сюда же можно отнести жилой комплекс «Новая звезда» RBI на Песочной набережной. Однако все они слишком многоквартирны, и реализовывались на открытом рынке, поэтому говорить о том, что это клубные дома, можно с натяжкой. Отличием клубных домов я все же назвал бы местоположение, локацию в зеленых, малонаселенных зонах, немноголюдное окружение. Каменный остров в этом смысле - идеальное место, Крестовский - убит наповал наличием метро. Что касается сервиса, то, безусловно, клубный дом должен быть насыщен релаксационной инфраструктурой. Фитнес с бассейном - хорошая опция, присутствующая, например, в «Новой звезде». И, кстати, на эксплуатационных расходах это не очень сильно сказывается - многоквартирность все же компенсирует эффект удорожания. Из ныне реализующихся проектов я бы отметил, со многими оговорками, проект «Сэтл Сити» «Лэйк Хауз» на Выборгском шоссе. Это не прайм-локейшн, но зеленая зона малоэтажной застройки, проект с однородным составом жильцов и небольшим количеством квартир, с автономной системой теплоснабжения и собственным пляжем», – рассказывает Сергей Федоров.
Управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев уверен, что в европейском понимании клубных домов в России нет, но есть вполне респектабельное элитное жилье, которое правильно продвигается на рынок. «Заявить о том, что объект будет оснащен всем, чего пожелает душа богатого человека, это одно, а реализовать на деле — совсем другое. Поэтому все элитные дома, которые изначально позиционировались как клубные, сейчас таковыми не являются. Сначала проект предусматривает наличие аптеки, а на выходе на ее месте размещается пивной ресторан. Последнее слово все равно остается за собственником объекта», — говорит эксперт.
Елизавета Конвей, руководитель направления «Элитная жилая недвижимость» Knight Frank St.Petersburg, называет клубными домами такие объекты, как, например, наб. Фонтанки, 1, Динамо, 4, Кемская, 10-12, Б.Морская, 4, Невский, 133-137, Итальянская, 12, проект дома на Захарьевской (д.41), Зоологический и др. При этом, делает она оговорку, определение такого рода жилья очень размыто. «Необходимо отметить, что наши клубные дома и клубные дома в Европе — это, как принято говорить, «две большие разницы». В нашем понимании «клубный дом» — это дом с ограниченным количеством квартир, равно как и клубный поселок на загородном рынке. В европейском понимании «клуб» — это некая общность интересов, которая объединяет жильцов либо дает определенные привилегии в дружественных бренду структурах», — говорит госпожа Конвей.
Заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Васильева полагает, что в Петербурге строительство клубных домов продиктовано, в основном, такими закономерностями, как ограничения по строительству в центральной части города, в том числе высотным регламентом. Таким образом, клубный дом — своего рода естественная и зачастую единственная возможность девелопера реализовать элитный проект в центре (как правило, это выкупаемые у города особняки и другие здания небольшой площади, где возможна реконструкция и приспособление объекта под жилую функцию).
Мнения
Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов:
Одним из первых построенных клубных домов в Петербурге является малоэтажный комплекс в районе Купчино на Бухарестской улице. Его строили «под себя» —для работающих в газовой отрасли. К клубным можно отнести небольшие дома в центре города, которые ориентировались на «своих», и на рынке, как правило, не продавались, а также дома на Каменном острове и на 2-й Березовой аллее.
В Петербурге клубных домов мало. Главным признаком клубного дома является небольшое количество квартир — приблизительно до 50. Такие квартиры редко появляются в свободной продаже, информация расходится среди «своих», поэтому спрос на квартиры в подобном доме небольшой. В Москве бывают случаи, когда жильцы клубного дома рассматривают кандидатуру покупателя — будущего соседа. В Петербурге, возможно, тоже есть такая практика.
Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов:
Расположение клубного дома «Карелия» довольно удачное, даже несмотря на то, что ближайшая набережная находится в некотором запустении. В целом, было бы правильно располагать подобные дома на набережных, но там сегодня, как правило, ведется строительство многоэтажек, которые снижают стоимость и престиж этих мест, понижая класс объектов, которые тут могут быть построены.
На Лиговском проспекте открылся первый доходный дом экономкласса. В рамках городской программы до конца этого года будет отремонтировано 14 доходных домов, к 2013 году в городе появится 58 подобных зданий. Участники рынка сомневаются в том, что программа будет работать.
Дом на Лиговке реконструировался за счет средств бюджета и предназначен для проживания трудовых мигрантов, работающих в ЖКХ Адмиралтейского, Кировского, Невского и Приморского районов. По словам председателя жилищного комитета Юрия Осипова, в рамках сегодняшних условий арендовать жилье смогут только легальные мигранты, которые приехали на работу по приглашению управляющих компаний, причем семьями селиться запретят. «Мы предполагаем, что у нас будут договоры с миграционной службой и с компаниями, которые приглашают на работу мигрантов. Это означает, что у будущих жильцов должны быть разрешения на работу в Петербурге. В то же время увеличения квоты на приглашение мигрантов для Петербурга в связи с реализацией этой программы не планируется», – пояснил г-н Осипов.
По этой программе не запланировано и строительство домов – будет произведен только ремонт аварийных помещений. Связано это с тем, что власти опасаются появления гетто и стараются «раскидать» гастарбайтеров по разным районам. В каждом районе будет проживать по 300-350 человек, а это с точки зрения потенциала возникновения «землячеств» не опасно. Что же касается проблемы управления и обслуживания доходных домов для трудовых мигрантов, то она будет решена централизованно, уточнил г-н Осипов. Никаких конкурсов дополнительно проводиться не будет, даже несмотря на то, что городская дирекция по управлению общежитиями прекратила существование в конце 2010 года в связи с изменением статуса объектов.
Договоры на заселение работников будут заключаться с юридическими лицами. Содержание одного человека в месяц обойдется компании в 6 тысяч рублей, или 200 рублей в сутки. В отремонтированном здании установлена система контроля доступа - турникеты на входе, электронные ключи на входные и комнатные двери; система управления домом, включающая в себя связь с ФМС, камеры наблюдения, систему «тревожная кнопка». Комнаты оборудованы мебелью, бытовой техникой, предоставляется постельное белье.
В первом доме будет проживать 85 человек. Пока занято лишь 60 мест. Все отреставрированные здания останутся в собственности города, вырученные с аренды средства вернутся в бюджет. Правда, как говорят разработчики проекта, цели немедленно отбить вложенные в проект деньги нет. Доходы бюджета за год от сдаваемого в аренду дома на Лиговке оцениваются в 2,7 млн рублей. При этом на его капитальный ремонт было затрачено около 30 млн рублей, еще два с небольшим миллиона ушли на оборудование помещений.
«Дом на Лиговском проспекте 1862 года постройки, жилой площадью 435 квадратных метров; он был фактически «приговорен» к сносу. Мы посчитали, что нет необходимости его сносить. Любое здание, которое можно сохранить в городе, должно быть сохранено. Мы решили те здания, которые находятся в ветхом или аварийном состоянии, переоборудовать под доходные дома», – сказала губернатор Валентина Матвиенко. Если пилотный проект окажется удачным, по такой же схеме будут расселять и петербургских очередников. Власти рассчитывают привлечь к программе частных предпринимателей, однако представители бизнеса сомневаются в его рентабельности.
Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства, считает реанимированную практику создания доходных домов естественной реакцией рынка на растущую мобильность населения. Платежеспособные молодые профессионалы часто готовы снимать жилье, а не покупать, потому что включены в динамику бизнеса, который часто экстерриториален – завтра специалист будет востребован в Москве, а через год-другой – еще где-то. Съемное жилье проще «привязать» к месту работы или учебы, что становится все важнее в связи с осложнениями из-за транспортных проблем. Однако, по мнению эксперта, «строить, чтобы сдавать», пока невыгодно. На цены аренды «давит» то предложение, которое сформировано бесплатно доставшимся жильем, оказавшимся избыточным (а потому и цены на этом рынке «не привязаны» к рыночной стоимости жилья). Сдается избыточное жилье «по цене неокупаемости» нередко просто потому, что адекватной цены на рынке не получить, а сдать имеет смысл лучше знакомым, чем невесть кому (порой хозяину жилья после выезда постояльцев предстоит ремонт, который может превзойти доход от сдачи; возможны и юридические риски). «Думаю, есть смысл просчитать бизнес-план строительства доходных домов по типу западных serviced apartments – домов с широким спектром предлагаемых услуг, не только коммунальных, но и бытовых – от регулярной уборки квартир, стирки, химчистки, закупки продуктов до выгула собак и заказа билетов в театр. Это отражало бы и стратегическую установку города на привлечение высококвалифицированной рабочей силы. Замечу, что мы в некоторых консалтинговых проектах предлагали инвестору построить доходные дома для персонала. Скажем, в проектах создания свободных экономических зон технико-внедренческого типа. Но осуществили эту идею, как я слышал, финны – завод «Нокиан Тайрс» под Всеволожском», – резюмировал господин Шаскольский.
Юрий Осипов, председатель жилищного комитета:
– Если программа создания доходных домов на первом этапе реализации окажется успешной, не исключено, что она будет продолжена в несколько ином направлении – для создания жилья коммерческого найма для городских очередников. Сейчас в городе в улучшении жилищных условий нуждаются 198 тысяч зарегистрированных очередников. Мы предлагаем создание жилья коммерческого найма в домах, которые возводятся в Приморском и Красносельском районах в рамках социального строительства. То есть, мы хотим две-три из 15 парадных в таких домах сдавать в аренду по коммерческим, но не рыночным, а приемлемым на длительный период в жизни петербургской семьи ценам. Сейчас мы пока просчитываем экономику этой части программы, выясняем, сколько среди городских очередников может быть таких нанимателей.
– Создание так называемых доходных домов - хорошая практика, и жизнь показывает, что этот вид недвижимости востребован в сегодняшней рыночной ситуации. К сожалению, пока не все семьи могут позволить купить собственное жилье, и долгосрочная аренда для них может стать выходом из ситуации. Все квартиры, приобретенные финским фондом ICECAPITAL в комплексе «Богатырский», сейчас сданы в аренду. И если «доходный» бизнес в Петербурге будет развиваться, нам было бы интересно сотрудничество в этом направлении с этой или другими компаниями.
276 квартир (два подъезда) приобрел финский инвестиционный фонд IceCapital Housing Fund у компании «Строительный трест» в строившемся тогда доме на Коломяжском проспекте, 15 для сдачи арендаторам