Санкт-Петербург. Кредитование вопреки
06.03.2006 14:52
В Петербурге прошел Петербургский ипотечный форум. Его участники, представители банков и строительных компании со всей России, обсуждали возможность активизации кредитования строительной индустрии. Вывод, к которому пришли предприниматели, - рынок будет развиваться вопреки помехам, возникшим после принятия закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...».
Первый Петербургский ипотечный форум прошел 1 марта под эгидой правительства города. Александр Вахмистров, вице-губернатор Санкт-Петербурга, и президент форума рассказал о планах по строительству нового жилья и планируемых мерах по дебюрократизации рынка.
«В одном городе программу по доступному и комфортному жилью решить сомнительно», - отметил в своем докладе вице-губернатор Александр Вахмистров. Говоря о тезисе «комфортность», он заметил, что понимает комфортность как многообразие форм и проектов, должна быть «палитра разных видов жилья и квартир, и жилье должно соответствовать безопасности». А застройка кварталов должна быть комплексной. Тезис «доступность» - это разнообразие, во-первых, возможностей приобретения жилья и, во-вторых, оптимальная рыночная цена. «Вообще надо понимать, что цена жилья - это баланс между предложением и спросом. Если мы активно будем заниматься ипотекой, не подняв уровень предложения, то мы просто взвинтим цены. И такая тенденция, наверное, будет иметь место в целом по России; рост цен совершенно не сбалансирован с предложением», - отметил Александр Вахмистров.
Он рассказал, что в 1964-1965 годах в Санкт-Петербурге было построено 2,4 млн кв. метров и 2,45 млн кв. метров жилья соответственно. Это были лучшие показатели для строительной отрасли в городе на Неве. По словам вице-губернатора, именно тогда впервые была применена государственная политика в области жилищного строительства. Минимум строительства жилья пришелся на 1996 год, когда было построено всего 600 тыс. кв. метров жилья (падение объемов в 4 раза). Александр Вахмистров отметил, что жилищное строительство в Петербурге начало развиваться с 2000 года, и в планах на 2006 год - строительство 2,3 млн кв. метров жилья. Он отметил, что к 2008 году объемы жилищного строительства увеличатся до 2,5 млн кв. метров. «И мы планируем на несколько лет стабилизировать этот объем, - сказал он. «2,5 млн кв. метров - это наш сегодняшний максимум, к которому мы должны подойти в 2008 году и продержаться на этом рубеже несколько лет», - сказал Александр Вахмистров и подчеркнул, что для успешного развития ипотечных схем необходимо наращивать объемы ввода жилых домов. «Увеличение предложения - задача гораздо более сложная, чем развитие жилищного кредитования», - считает вице-губернатор Санкт-Петербурга. Одной из серьезных проблем для строительного рынка Санкт-Петербурга остается обеспечение площадок инженерией.
Петербург планирует участвовать в конкурсе на получение господдержки по кредитам на инженерную подготовку земельных участков и уже подал заявки по этой программе, но сказать, что в результате получит город, - трудно. Вице-губернатор также отметил, что «монополисты в своем большинстве являются открытыми акционерными обществами с самостоятельной политикой, зачастую никому не известной». Александр Вахмистров посетовал на то, что город самостоятельно не может уменьшить число административных барьеров, поскольку «законодательство растащено по другим законодательствам, и все это вызывает многочисленность согласований, например по экологии». По его словам, это приводит к болезненным коррупционным формам и объем «издержек достигает 50 долларов на квадратный метр».
Александр Вахмистров напомнил, что количество выданных ипотечных кредитов в Петербурге в 2005 году составило 4,5 тыс., в 2006 их число планируется в количестве 7-8 тысяч, а в 2008 году предполагается, что их число составит 80-90 процентов от количества вводимого жилья, то есть 30-35 тысяч кредитов.
Вице-губернатор также сказал, что сегодня ряд крупных строительных фирм подписали с банками соглашения о взаимодействии. Правда, пока такие соглашения между строителями и банками «можно пересчитать по пальцам». Президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев назвал точную цифру. По его данным, лишь 50 строящихся домов различных компаний используют услуги ипотечного банковского кредитования. Это всего 12-13 процентов от общего объема строящегося жилья.
Вице-губернатор также сказал, что сегодня ряд крупных строительных фирм подписали с банками соглашения о взаимодействии. Правда, пока такие соглашения между строителями и банками «можно пересчитать по пальцам». Президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев назвал точную цифру. По его данным, лишь 50 строящихся домов различных компаний используют услуги ипотечного банковского кредитования. Это всего 12-13 процентов от общего объема строящегося жилья.
Выступавшая с докладом на Первом ипотечном петербургском форуме глава Российской гильдии риэлтеров Елена Дранченко сообщила, что поправки к 214 ФЗ будут рассмотрены Госдумой РФ только в ходе осенней сессии. По ее словам, «это недопустимо поздно, поскольку на рынке отмечается резкий спад предложений». В частности, в Москве объемы вводимых в строй объектов на первичном рынке снизились на 15-20 процентов. Она также сообщила, что, по ее данным, «ни одна компания не работает по 214 закону, и нет ни одного договора, зарегистрированного в Госрегистрации».
Елена Дранченко также сообщила, что цены на жилье растут, и по состоянию на 20 февраля рынок перешел психологический барьер. Так, цена 1 кв. метра в Москве составляет $2500, а в Санкт-Петербурге - $1500; и в 2006 году продолжится рост цен на жилье «в рамках 40 процентов».
Тему 214 закона продолжил депутат Госдумы РФ Виктор Опекунов. По его словам, «214 закон носит запретительный характер и не действует, в нем нарушена симметрия ответственности застройщиков и дольщиков», поэтому во многих регионах отмечается не увеличение, а спад объемов строительства жилья. По словам депутата, «жилищные законы» могут работать лишь после принятия подзаконных актов. На сегодняшний день из 60 нормативных актов, которые необходимо принять правительству РФ, приняты лишь 16. Виктор Опекунов с сожалением отметил, что «работа над поправками в настоящее время приостановлена, поскольку разработчики до сих пор не могут определить механизмы страхования рисков дольщиков».
Строители попали в зависимость к банкам
Во второй половине дня участники I Петербургского ипотечного форума продолжили работу по секциям. Оживленная дискуссия развернулась на семинаре «Финансовые инструменты на рынке жилищного строительства». Напомним, что сегодня наиболее распространенная схема такого кредитования предусматривает, что до момента сдачи дома поручителем по договору выступает строительная компания. Для оформления такого поручительства строительная компания вынуждена предоставить банку максимально полную информацию о себе, а также перевести счета в банк-кредитор и оформить обременение на собственную недвижимость в пользу финансистов. Естественно, что счета могут быть переведены только в один банк, да и недвижимости на несколько кредиторов не у всех строителей хватает. Поэтому в городе сформировались устойчивые союзы между застройщиками и банками.
Естественно, такая ситуация не слишком устраивает строителей. Поэтому они заинтересованы в создании универсальных критериев надежности застройщика, что сделает рынок кредитования более конкурентным. В частности, Дмитрий Тютин, член совета Ассоциации «Строительно-промышленного комплекса Северо-Запада» утверждает, что его структура и Ассоциация банков Северо-Запада завершают выработку единых критериев. Однако выступавший следом Виктор Титов, исполнительный вице-президент Ассоциации Банков Северо-Запада ни словом не обмолвился об имеющихся договоренностях и заявил, что его вполне устраивает нынешняя ситуация в области кредитования строительства. При этом он еще раз подтвердил, что объемы такого кредитования в Северо-Западном регионе весьма невелики. На эти цели используется не более 1,5 процентов средств, выделяемых гражданам.
Естественно, такая ситуация не слишком устраивает строителей. Поэтому они заинтересованы в создании универсальных критериев надежности застройщика, что сделает рынок кредитования более конкурентным. В частности, Дмитрий Тютин, член совета Ассоциации «Строительно-промышленного комплекса Северо-Запада» утверждает, что его структура и Ассоциация банков Северо-Запада завершают выработку единых критериев. Однако выступавший следом Виктор Титов, исполнительный вице-президент Ассоциации Банков Северо-Запада ни словом не обмолвился об имеющихся договоренностях и заявил, что его вполне устраивает нынешняя ситуация в области кредитования строительства. При этом он еще раз подтвердил, что объемы такого кредитования в Северо-Западном регионе весьма невелики. На эти цели используется не более 1,5 процентов средств, выделяемых гражданам.
Кто хочет, тот добьется
В то же время, как показывает практика, кредитование можно наладить: есть банки, строители, а главное - государственные органы готовы налаживать финансирование. Так, по словам Сергея Огородникова, директора департамента первичного рынка ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», анализ работы агентства показывает, что объемы кредитования в регионе зависят, прежде всего, от инициативы местного оператора и готовности местного государственного органа помогать в работе. В частности, наиболее впечатляющих результатов добились в Башкортостане. В этом регионе очень хорошо налажен процесс регистрации сделок. А вот готовность местных властей выделять крупные оборотные средства для развития ипотеки не столь важна.
В то же время, как показывает практика, кредитование можно наладить: есть банки, строители, а главное - государственные органы готовы налаживать финансирование. Так, по словам Сергея Огородникова, директора департамента первичного рынка ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», анализ работы агентства показывает, что объемы кредитования в регионе зависят, прежде всего, от инициативы местного оператора и готовности местного государственного органа помогать в работе. В частности, наиболее впечатляющих результатов добились в Башкортостане. В этом регионе очень хорошо налажен процесс регистрации сделок. А вот готовность местных властей выделять крупные оборотные средства для развития ипотеки не столь важна.
Регистрация не подведет
Если основываться на утверждениях специалиста АИЖК, то в Петербурге кредитование наверняка будет развиваться. По крайней мере, оперативная регистрация сделок постепенно налаживается. Так, в рамках семинара «Механизмы снижения рисков жилищного кредитования» на форуме выступала Галина Волчецкая, руководитель Главного управления регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти. Она рассказала о переменах, произошедших в работе подконтрольного ей ведомства после реформы системы госрегистрации. Регистрационная служба сумела решить проблему очередей при регистрации сделок, что наверняка будет способствовать развитию ипотеки. А вот развитие системы регистрации договоров долевого участия идет не слишком быстро. Во время своего выступления Галина Волчецкая заявила, что с момента вступления в силу закона о долевом строительстве через ее ведомство было зарегистрировано пять договоров долевого участия.
Если основываться на утверждениях специалиста АИЖК, то в Петербурге кредитование наверняка будет развиваться. По крайней мере, оперативная регистрация сделок постепенно налаживается. Так, в рамках семинара «Механизмы снижения рисков жилищного кредитования» на форуме выступала Галина Волчецкая, руководитель Главного управления регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти. Она рассказала о переменах, произошедших в работе подконтрольного ей ведомства после реформы системы госрегистрации. Регистрационная служба сумела решить проблему очередей при регистрации сделок, что наверняка будет способствовать развитию ипотеки. А вот развитие системы регистрации договоров долевого участия идет не слишком быстро. Во время своего выступления Галина Волчецкая заявила, что с момента вступления в силу закона о долевом строительстве через ее ведомство было зарегистрировано пять договоров долевого участия.
Григорий Песков
Подписывайтесь на нас:
31.01.2006 16:42
Актуальность проблемы безопасности объектов коммерческой недвижимости приобретает особую остроту после чрезвычайных событий, возникающих на данных объектах. После пожара в одном из бизнес-центров Владивостока государственная противопожарная служба будет проводить проверки на объектах коммерческой недвижимости во всех регионах страны. Инспекции бизнес-центров Санкт-Петербурга начнутся на этой неделе.По мнению экспертов, количество бизнес-центров в Северной столице с каждым годом будет только увеличиваться. В 2006 году спрос на помещения в офисных центрах будет по-прежнему расти. Специалисты отмечают, что спрос на рынке аренды площадей в офисных центрах превышает предложение, все построенные в прошлом году бизнес-центры на сегодняшний момент практически полностью заполнены. «Затоваривания» данного рынка в этом году не ожидается.
Рост платежеспособного спроса будет происходить и в секторе торгово-развлекательных центров. В соответствии с заявленными сроками окончания строительства новых торговых комплексов планируется, что в 2006 году будет сдано в эксплуатацию около 285 тыс. кв. метров торговых площадей.
Безопасность по правилам
Понятно, что чем больше объектов коммерческой недвижимости появляется в городе, тем серьезнее должно быть отношение к обеспечению их безопасности. Пожар в бизнес-центре Владивостока заставил всерьез задуматься о проблеме противопожарной безопасности в офисных и торговых комплексах.
Как рассказали в Управлении государственного противопожарного надзора МЧС России по Санкт-Петербургу, в городе на Неве, к счастью, пока не открыта печальная статистика серьезных происшествий на объектах коммерческой недвижимости. Хотя нарушения мер противопожарной безопасности здесь все-таки имеются. По словам заместителя начальника отдела надзора за обеспечением пожарной безопасности на объектах градостроительной деятельности УГПН МЧС России по Санкт-Петербургу Дениса Дегтерева, типичными нарушениями правил пожарной безопасности в процессе эксплуатации коммерческих объектов являются конструктивные изменения внутри зданий и перепланировка существующих помещений без надлежащего согласования с надзорными органами. Решетки на окнах или железные двери, установленные без разрешения пожарных, могут усложнить работу спасателей во время чрезвычайного происшествия. Кроме того, достаточно распространенным нарушением является сегодня беспорядочная парковка машин рядом с офисными зданиями, которая значительно затрудняет подъезд пожарной техники.
Трудности в процессе устранения пожаров могут быть связаны не только с нарушениями правил пожарной безопасности в процессе эксплуатации зданий, но и с организацией данного процесса в самих пожарных службах города. Известно, что одной из самых больших проблем при тушении пожаров является сложный доступ пожарной техники к помещениям, расположенным на верхних этажах высотных зданий.
Все дело в технике
Техника, имеющаяся в распоряжении городских пожарных служб, позволяет тушить пожары на высоте до 50 метров, в зданиях высотой до 16 этажей. Что же делать, если пожар случится в помещении, расположенном выше 16 этажа, до которого пожарные лестницы уже не достают? Как объяснил Денис Дегтерев, для таких случаев в городских пожарных службах предусмотрены специальные комплекты верхолазного оборудования, позволяющего проникать на верхние этажи зданий с крыши. В управлении городской противопожарной службы создано отдельное подразделение, в которое входят верхолазы, альпинисты и водолазы - специалисты, имеющие квалификацию для спасения людей в затрудненных условиях.
Возможности эвакуировать людей из высотных зданий с помощью вертолетов городские пожарные службы не имеют, потому что, во-первых, у них нет вертолетов, во вторых - на крышах наших зданий не строятся вертолетные площадки. Как сказали в УГПН МЧС России по Санкт-Петербургу, в городе предусмотрено только пять объектов, вблизи которых разрешено устройство вертолетных площадок. Это учреждения здравоохранения в разных районах города, в том числе детские больницы. Впрочем, сами пожарные говорят, что рассчитывать во время пожара на помощь, которая придет с вертолета, особо не стоит. Даже если на крыше здания есть специальная площадка, посадить вертолет на горящий объект все равно весьма проблематично из-за поднимающихся тепловых потоков, возникающих при пожаре.
По этой причине организации, занимающиеся эксплуатацией зданий повышенной пожарной опасности, должны стремиться заранее предусмотреть все возможные меры по эвакуации людей. В таких зданиях должны быть тщательно разработаны пути эвакуации, установлены системы, позволяющие устранить задымление на лестничных площадках, лифты для транспортировки пожарных отрядов.
Максимальная высота большинства петербургских бизнес-центров не превышает 10-11 этажей. Самыми высокими зданиями коммерческого назначения являются бизнес-центр «Прин» на улице Возрождения (15 этажей), бизнес-центр гостиницы «Советская» на Лермонтовском проспекте (18 этажей) и офисный центр «Радуга» на Кантемировской улице (24 этажа).
Как заверили нас в бизнес-центре «Радуга», вопросам обеспечения пожарной безопасности в одном из самых высоких нежилых зданий Петербурга уделяется особое внимание, так как объект относится к разряду зданий повышенной пожарной опасности. В каждом помещении этого здания установлены системы пожарной сигнализации и сплинкерного распыления воды, лифтовые холлы оборудованы системами дымоудаления, лестничные клетки - системами подпора воздуха, устраняющими задымление на лестницах. Компаниям-арендаторам строго предписано назначать сотрудников, ответственных за пожарную безопасность.
Безопасность на практике
В некоторых бизнес-центрах и торговых комплексах должность ответственного за выполнение противопожарной безопасности выделяется в отдельную штатную единицу. Так, например, в некоторых управляющих компаниях существует должность инспектора пожарной безопасности, в обязанности которого входит разработка регламентирующих документов, контроль за выполнением норм и правил противопожарной безопасности. Инспектор следит за наличием и исправностью огнетушителей в помещениях арендаторов, дает рекомендации по применению той или иной бытовой техники, использованию различных материалов для отделки офисных помещений, уборки здания и т.д. Кроме этого он отвечает за взаимодействие с пожарной инспекцией.
В случаях, когда масштаб бизнес-центра не предусматривает введение данной штатной единицы, обязанности ответственного за пожарную безопасность выполняет или представитель собственника здания, или представитель управляющей компании. В офисных и торговых центрах, обслуживаемых компанией «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» (торгово-офисный комплекс «Гулливер», ТРК «Желтый угол», бизнес-центр «Таймс» и др.), эти функции выполняют специалисты технической службы, а помогают им в этом работники охранной службы. «Технические специалисты отвечают за исправность и функционирование всех инженерных систем на объекте, а охранная структура во время отсутствия технических специалистов (ночью или в выходные дни) должна вовремя заметить возникновение экстренных ситуаций и вызвать соответствующие службы, - объяснила Светлана Маковецкая, главный инженер ЗАО «МТЛ. Эксплуатация недвижимости». - Мы считаем такой подход достаточно разумным и эффективным, потому что он позволяет предотвращать чрезвычайные ситуации и оперативно реагировать в случае их возникновения».
Дороже значит безопаснее?
Похожий порядок взаимодействия внутренних служб в вопросах безопасности действует практически на всех объектах коммерческой недвижимости. Однако вопросы выбора оборудования для систем противопожарной безопасности каждый бизнес центр решает по-своему. В данном случае большое значение играет класс бизнес-центра: чем выше уровень притязаний бизнес-центра, тем выше уровень систем безопасности, которые используются при его эксплуатации. Офисные центры класса А и В могут позволить себе устанавливать в своих зданиях самые современные системы противопожарной безопасности: сигнализации, реагирующие на задымление и повышение температуры в помещениях, системы видеонаблюдения, автоматические системы пожаротужения, сложные интеллектуальные системы, которые управляют всеми коммуникациями здания. При этом считается, что бизнес-центры более высокого класса обычно используют и более качественные материалы для отделки здания с точки зрения огнестойкости, например, огнестойкие двери лифтов.
Вообще, чем новее здание, тем больше оно соответствует последним правилам пожарной безопасности. В новых зданиях, построенных специально под объекты коммерческой недвижимости, лучше продумана схема выходов и путей перемещения по зданию, следовательно - в случае опасности из него будет проще выбраться. В идеале здания, прошедшие реконструкцию, тоже должны подвергнуться тщательной внутренней перестройке в соответствии с новым функциональным назначением объекта. В случае необходимости здесь должны строиться запасные входы, расширяться коридоры и т.д. Однако практика показывает, что реконструированные здания зачастую не отвечают всем требованиям современных бизнес-центров.
Чаще всего это здания бывших заводов, научно-исследовательских институтов, крупных производственных организаций. В катакомбах и запутанных коридорах такого рода зданий арендаторам офисных помещений несложно заблудиться не только в экстренной ситуации, но и в течение обычного трудового дня. Проблема нормального функционирования лифтов в большинстве подобных «бизнес-центров» также до сих пор не решена. Хотя все понимают, что правила пожарной безопасности создаются для сохранения здоровья и жизни людей вне зависимости от класса бизнес-центра, в котором эти люди работают. Любой объект коммерческой недвижимости может представлять угрозу, если в нем не уделяют надлежащего внимания противопожарной безопасности. И эта проблема касается не только эксплуатирующих служб и управляющих компаний, но и самих арендаторов офисных и торговых площадей, которые чаще всего становятся заложниками непредвиденных ситуаций.
Александра Тен
Как рассказали в Управлении государственного противопожарного надзора МЧС России по Санкт-Петербургу, в городе на Неве, к счастью, пока не открыта печальная статистика серьезных происшествий на объектах коммерческой недвижимости. Хотя нарушения мер противопожарной безопасности здесь все-таки имеются. По словам заместителя начальника отдела надзора за обеспечением пожарной безопасности на объектах градостроительной деятельности УГПН МЧС России по Санкт-Петербургу Дениса Дегтерева, типичными нарушениями правил пожарной безопасности в процессе эксплуатации коммерческих объектов являются конструктивные изменения внутри зданий и перепланировка существующих помещений без надлежащего согласования с надзорными органами. Решетки на окнах или железные двери, установленные без разрешения пожарных, могут усложнить работу спасателей во время чрезвычайного происшествия. Кроме того, достаточно распространенным нарушением является сегодня беспорядочная парковка машин рядом с офисными зданиями, которая значительно затрудняет подъезд пожарной техники.
Трудности в процессе устранения пожаров могут быть связаны не только с нарушениями правил пожарной безопасности в процессе эксплуатации зданий, но и с организацией данного процесса в самих пожарных службах города. Известно, что одной из самых больших проблем при тушении пожаров является сложный доступ пожарной техники к помещениям, расположенным на верхних этажах высотных зданий.
Все дело в технике
Техника, имеющаяся в распоряжении городских пожарных служб, позволяет тушить пожары на высоте до 50 метров, в зданиях высотой до 16 этажей. Что же делать, если пожар случится в помещении, расположенном выше 16 этажа, до которого пожарные лестницы уже не достают? Как объяснил Денис Дегтерев, для таких случаев в городских пожарных службах предусмотрены специальные комплекты верхолазного оборудования, позволяющего проникать на верхние этажи зданий с крыши. В управлении городской противопожарной службы создано отдельное подразделение, в которое входят верхолазы, альпинисты и водолазы - специалисты, имеющие квалификацию для спасения людей в затрудненных условиях.
Возможности эвакуировать людей из высотных зданий с помощью вертолетов городские пожарные службы не имеют, потому что, во-первых, у них нет вертолетов, во вторых - на крышах наших зданий не строятся вертолетные площадки. Как сказали в УГПН МЧС России по Санкт-Петербургу, в городе предусмотрено только пять объектов, вблизи которых разрешено устройство вертолетных площадок. Это учреждения здравоохранения в разных районах города, в том числе детские больницы. Впрочем, сами пожарные говорят, что рассчитывать во время пожара на помощь, которая придет с вертолета, особо не стоит. Даже если на крыше здания есть специальная площадка, посадить вертолет на горящий объект все равно весьма проблематично из-за поднимающихся тепловых потоков, возникающих при пожаре.
По этой причине организации, занимающиеся эксплуатацией зданий повышенной пожарной опасности, должны стремиться заранее предусмотреть все возможные меры по эвакуации людей. В таких зданиях должны быть тщательно разработаны пути эвакуации, установлены системы, позволяющие устранить задымление на лестничных площадках, лифты для транспортировки пожарных отрядов.
Максимальная высота большинства петербургских бизнес-центров не превышает 10-11 этажей. Самыми высокими зданиями коммерческого назначения являются бизнес-центр «Прин» на улице Возрождения (15 этажей), бизнес-центр гостиницы «Советская» на Лермонтовском проспекте (18 этажей) и офисный центр «Радуга» на Кантемировской улице (24 этажа).
Как заверили нас в бизнес-центре «Радуга», вопросам обеспечения пожарной безопасности в одном из самых высоких нежилых зданий Петербурга уделяется особое внимание, так как объект относится к разряду зданий повышенной пожарной опасности. В каждом помещении этого здания установлены системы пожарной сигнализации и сплинкерного распыления воды, лифтовые холлы оборудованы системами дымоудаления, лестничные клетки - системами подпора воздуха, устраняющими задымление на лестницах. Компаниям-арендаторам строго предписано назначать сотрудников, ответственных за пожарную безопасность.
Безопасность на практике
В некоторых бизнес-центрах и торговых комплексах должность ответственного за выполнение противопожарной безопасности выделяется в отдельную штатную единицу. Так, например, в некоторых управляющих компаниях существует должность инспектора пожарной безопасности, в обязанности которого входит разработка регламентирующих документов, контроль за выполнением норм и правил противопожарной безопасности. Инспектор следит за наличием и исправностью огнетушителей в помещениях арендаторов, дает рекомендации по применению той или иной бытовой техники, использованию различных материалов для отделки офисных помещений, уборки здания и т.д. Кроме этого он отвечает за взаимодействие с пожарной инспекцией.
В случаях, когда масштаб бизнес-центра не предусматривает введение данной штатной единицы, обязанности ответственного за пожарную безопасность выполняет или представитель собственника здания, или представитель управляющей компании. В офисных и торговых центрах, обслуживаемых компанией «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» (торгово-офисный комплекс «Гулливер», ТРК «Желтый угол», бизнес-центр «Таймс» и др.), эти функции выполняют специалисты технической службы, а помогают им в этом работники охранной службы. «Технические специалисты отвечают за исправность и функционирование всех инженерных систем на объекте, а охранная структура во время отсутствия технических специалистов (ночью или в выходные дни) должна вовремя заметить возникновение экстренных ситуаций и вызвать соответствующие службы, - объяснила Светлана Маковецкая, главный инженер ЗАО «МТЛ. Эксплуатация недвижимости». - Мы считаем такой подход достаточно разумным и эффективным, потому что он позволяет предотвращать чрезвычайные ситуации и оперативно реагировать в случае их возникновения».
Дороже значит безопаснее?
Похожий порядок взаимодействия внутренних служб в вопросах безопасности действует практически на всех объектах коммерческой недвижимости. Однако вопросы выбора оборудования для систем противопожарной безопасности каждый бизнес центр решает по-своему. В данном случае большое значение играет класс бизнес-центра: чем выше уровень притязаний бизнес-центра, тем выше уровень систем безопасности, которые используются при его эксплуатации. Офисные центры класса А и В могут позволить себе устанавливать в своих зданиях самые современные системы противопожарной безопасности: сигнализации, реагирующие на задымление и повышение температуры в помещениях, системы видеонаблюдения, автоматические системы пожаротужения, сложные интеллектуальные системы, которые управляют всеми коммуникациями здания. При этом считается, что бизнес-центры более высокого класса обычно используют и более качественные материалы для отделки здания с точки зрения огнестойкости, например, огнестойкие двери лифтов.
Вообще, чем новее здание, тем больше оно соответствует последним правилам пожарной безопасности. В новых зданиях, построенных специально под объекты коммерческой недвижимости, лучше продумана схема выходов и путей перемещения по зданию, следовательно - в случае опасности из него будет проще выбраться. В идеале здания, прошедшие реконструкцию, тоже должны подвергнуться тщательной внутренней перестройке в соответствии с новым функциональным назначением объекта. В случае необходимости здесь должны строиться запасные входы, расширяться коридоры и т.д. Однако практика показывает, что реконструированные здания зачастую не отвечают всем требованиям современных бизнес-центров.
Чаще всего это здания бывших заводов, научно-исследовательских институтов, крупных производственных организаций. В катакомбах и запутанных коридорах такого рода зданий арендаторам офисных помещений несложно заблудиться не только в экстренной ситуации, но и в течение обычного трудового дня. Проблема нормального функционирования лифтов в большинстве подобных «бизнес-центров» также до сих пор не решена. Хотя все понимают, что правила пожарной безопасности создаются для сохранения здоровья и жизни людей вне зависимости от класса бизнес-центра, в котором эти люди работают. Любой объект коммерческой недвижимости может представлять угрозу, если в нем не уделяют надлежащего внимания противопожарной безопасности. И эта проблема касается не только эксплуатирующих служб и управляющих компаний, но и самих арендаторов офисных и торговых площадей, которые чаще всего становятся заложниками непредвиденных ситуаций.
Александра Тен
Подписывайтесь на нас:
23.01.2006 15:15
В ближайшее время молодые петербургские семьи, стоящие в городской очереди на получение жилья, смогут рассчитывать на серьезные льготы.В рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье» государство планирует компенсировать им до 40 % стоимости квартиры (от 25 до 30 % за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, 10% - за счет средств федерального бюджета), необходимых для внесения первоначального взноса. Оставшиеся 60-65% стоимости квартиры можно будет выплачивать в рассрочку в течение срока до 5 лет, а при участии в ссудонакоплении программы - до 10 лет. Более того, если в семье родится ребенок, то долг в размере не менее 5% от цены квартиры спишут.
Сегодня в Петербурге поддержка молодых семей ведется в рамках городской программы «Молодежи - доступное жилье». По ней на поддержку могут рассчитывать одинокие молодые люди, являющиеся городскими очередниками, молодые семьи (если оба супруга не достигли 30 лет), в которых хотя бы один из супругов состоит на городской очереди, или неполные семьи с детьми, где отец или мать не достигли 30 лет и являются городскими очередниками. Для покупки квартиры эти люди должны внести наличными не менее 30 % стоимости квартиры. Оставшуюся сумму можно вносить равными долями сроком до 5 лет, а при участии в ссудонакоплении программы сроком до10 лет.
Для получения жилья необходимо обращаться в созданное при участии города некоммерческое партнерство «Центр по строительству жилья для молодежи». Оно имеет право на строительство и реконструкцию жилья в рамках программы, а также на приобретение его на конкурсной основе для участников программы на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. После внесения 30 % стоимости жилья и подписания договора молодая семья может въезжать в квартиру. Получить право собственности на недвижимость можно только после выплаты всего долга. Как заявляют в Жилищном комитете, в настоящее время в установленном порядке письменно изъявили желание принять участие в программе более 2 500 потенциальных участников.
В данный момент программой также предусмотрено следующее. Для тех, кто не в состоянии одномоментно внести 30 % цены жилья, предусмотрена ссудосберегательная схема программы, позволяющая накопить первоначальный взнос в рамках программы и участвовать в ее мероприятиях в приоритетном порядке. Когда деньги будут накоплены, семья получит возможность вселиться в жилье. В данном случае рассрочка будет составлять не 5, а 10 лет.
Обе эти схемы реализуются при участии и за счет городских властей. Однако в ближайшее время может появиться возможность получить средства из федерального бюджета. Сегодня в стадии утверждения находится национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и его подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей». По ней все тем же очередникам государство будет компенсировать до 40 % от стоимости жилья, и весьма приятный бонус - не менее 5 % цены квартиры за каждого родившегося ребенка в период участия семьи в программе. Пока реальные финансовые лимиты под данную финансовую схему не выделены. Но произойти это может уже в ближайшее время.
В Петербурге есть льготы и для очередников, которые не относятся к категории молодежи. Такие люди могут получить субсидии до 35 % от стоимости жилья в обмен на снятие с очереди. В рамках данной схемы можно покупать квартиру только на вторичном рынке и искать ее приходится самостоятельно. Программа предполагает, что размер субсидии зависит от количества членов семьи и срока нахождения в очереди. Правда, получить эту субсидию можно, только имея собственные наличные деньги и согласие коммерческого банка на выдачу ипотечного кредита. Размер кредита должен быть не менее 10 % от стоимости квартиры. При этом субсидия не может быть больше той суммы, которую очередник внесет наличными. Данная программа действует с III квартала 2004 года. В 2005 году помощь получили 306 семей. 247 из них успели купить квартиру и получить деньги из бюджета. Остальные пока подыскивают жилье на вторичном рынке. По данным Жилищного комитета, средний размер субсидии составляет 440 тыс. рублей.
Григорий Песков
Подписывайтесь на нас: