Офисная нарезка
Планировки офисных пространств, как правило, делятся на кабинетные и открытые (open space). В последние годы популярность набирают открытые планировки. Однако отношение к ним у экспертов неоднозначное.
Так, больше половины опрошенных «Строительным Еженедельником» компаний рынка недвижимости и строительства признались, что предпочитают open space для размещения рядовых сотрудников и кабинетную нарезку для руководящего персонала.
«У организации офисного пространства та же задача, что и при расстановке станков на конвейере, – обеспечить выпуск готовой продукции с заданным «временем такта» и наименьшими затратами. Только в офисе мы имеем дело с обработкой информации, и на выходе не предметы, а услуги или управленческие решения, – рассуждает Алексей Устинов, директор по персоналу и корпоративным вопросам компании «ЮИТ Санкт-Петербург». – Именно поэтому open space является идеальным пространством для «потока создания ценностей», когда бизнес-процесс переносится с бумаги в рамки офиса и формируется из рабочих мест, мест для хранения информации, копирования, проведения совещаний и т. д. При этом если ваш бизнес-процесс не описан, то все равно, как и где сидеть и даже на чем сидеть. КПД от такой «рассадки» будет весьма невысоким. При этом если бизнес-процесс изменился, в ситуации с open space легко «перенастроить» рабочие места, при необходимости изменив их расстановку».
По словам Екатерины Аридовой, регионального директора по административным и кадровым вопросам Colliers International Россия, основными сторонниками open space являются иностранные компании, которые большое значение придают оперативной, легкой и открытой коммуникации между сотрудниками, эргономике рабочего места, гибкой конфигурации пространства. «Open space позволяет сотруднику без лишних препятствий обратиться к коллеге. Эргономика офиса при открытом пространстве также улучшается: появляется возможность создания рабочих мест по принципу hot desks, разместиться за которым в течение рабочего дня может любой сотрудник», – рассказывает госпожа Аридова.
В офисах open space все сотрудники находятся в равном положении, что способствует более дружественной обстановке, считает Игорь Петров, генеральный директор «Матрикс недвижимость».
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», добавляет, что открытая планировка больше подходит для активно растущих компаний, так как при такой организации пространства гораздо проще оборудовать новые рабочие места.
К минусам open space Мила Головченко, руководитель пресс-службы HeadHunter Северо-Запад, относит возможный психологический дискомфорт у некоторых сотрудников, а также более частые разговоры. К тому же исследование Scandinavian Journal of Work, Environment and Health показало, что в офисах с открытой планировкой высокий уровень заболеваемости сотрудников в период эпидемии гриппа и ОРЗ.
«У нас был опыт рассадки сотрудников по системе open space, но мы нашли его неподходящим. В первую очередь это было неудобно самим сотрудникам. От них поступали жалобы, что в помещении очень шумно, звенят телефоны, люди разговаривают, кто-то спорит, к кому-то пришел посетитель. Все это сильно отвлекает от работы, – рассказывает Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1. – У сотрудников должно быть личное пространство, в котором было бы легко создать рабочую обстановку. В большом многонаселенном пространстве сложнее сохранить конфиденциальность и сосредоточится, так как больше отвлекающих факторов».
Отдельные переговорные и кабинеты для руководителей должны быть в любом случае, полагает Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, так как в каждой компании есть конфиденциальная информация, которая должна обсуждаться за закрытыми дверьми.
Работа в кабинете необходима специалистам, работающим с конфиденциальной информацией в сфере финансов, бухгалтерии, кадрового учета и пр. Как правило, для групп таких специалистов даже в компаниях с рассадкой по принципу open space выделяются отдельные кабинеты, отмечает Екатерина Аридова.
Анастасия Полевая, руководитель отдела персонала ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, считает, что обвинять open space в снижении производительности труда неверно. «Эффективный сотрудник не тратит рабочее время на решение личных проблем вне зависимости от типа планировки, а если следить за своим здоровьем, то open space не станет проблемой массовой заболеваемости», – отмечает госпожа Полевая.
Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге, считает, что с точки зрения управления персоналом лучше open space формата еще не придумали. В данном случае все сотрудники находятся у вас на виду, что позволяет контролировать их деятельность более эффективно, отмечает эксперт.
«Начальник конкретного департамента должен возглавлять свою линейку рабочих столов, чтобы посетителю, пришедшему в офис, можно было определить рабочее место руководителя, окинув помещение взглядом. Рабочее место начальника должно отличаться максимально удобным расположением, обладать хорошим обзором», – добавляет Наталья Воробьева, руководитель административного отдела Jones Lang LaSalle.
Вера Соснина, менеджер по персоналу АРИН, согласна с коллегами, что визуальный контроль легче осуществлять в условиях open space. «Просто проследить за тем, на что и как часто человек отвлекается во время рабочего процесса, сколько раз вышел покурить и т. д.», – отмечает она.
По словам Екатерины Аридовой, работая плечом к плечу, сотрудники мотивируют друг друга на более плодотворную работу, быстрее решают задачи, требующие обоюдного участия.
Кстати:
Служба исследований HeadHunter провела опрос и выяснила, какие факторы отвлекают сотрудников от работы больше всего.
Так, выяснилось, что большинство работников страдают преимущественно от болтовни своих коллег (39%). Помимо этого плодотворному рабочему процессу мешают нескончаемые телефонные звонки, громкий смех окружающих и рингтоны их мобильников.
Согласно данным опроса, 54% работников уверяют, что стали бы работать куда лучше, если бы отвлекающие факторы можно было нивелировать. 42% респондентов в этом помог бы отдельный кабинет, 14% – наушники, 13% – смена босса, а 11% – блокировка доступа в Интернет.
Примечательно, что каждый второй опрошенный время от времени отвлекается от работы по пустякам. При этом чаще всего так делают сотрудники, работающие бок о бок с большим количеством людей в рамках одного офисного пространства (open space). Реже всего отвлекаются те, кто работает в собственном кабинете.
По данным еще одного опроса HeadHunter, большинство работников в России отмечают прямую связь между удобством рабочего места и качеством и эффективностью их работы. Так, около половины респондентов отметили, что в комфортных условиях значительно улучшается самочувствие и качественнее выполняются рабочие задачи. Для других сотрудников удобное рабочее место повышает настроение и позволяет лучше концентрироваться. Кроме того, для части респондентов комфортные условия свидетельствуют о заботе начальства о работниках. И только 2% респондентов не верят в значимость такого фактора, как комфортное рабочее место, и считают, что гораздо более важными являются другие аспекты корпоративной жизни.
При этом чем старше сотрудники, тем важнее для них удобное рабочее пространство кабинета. Так, согласно результатам опроса HeadHunter, сотрудники в возрасте от 41 до 50 лет придают большее значение организации комфорта в офисе, нежели их более молодые коллеги. Важнее всего комфортное рабочее место для сотрудников следующих отделов: бухгалтерия, юридический, маркетинг, IT, управление персоналом.
Мила Головченко, руководитель пресс-службы HeadHunter Северо-Запад, добавляет, что в результате опросов выяснилась следующая зависимость: чем выше уровень дохода работников компаний, тем более их устраивает состояние комфорта личного рабочего места. «Так, 50% респондентов с заработной платой более 100 тыс. рублей в месяц признались, что удовлетворены удобством своего рабочего места. Резкий контраст представляет собой отношение к аналогичному вопросу со стороны сотрудников с зарплатой до 30 тыс. рублей в месяц: только 25% относятся к своему рабочему месту как к комфортному, тогда как 57% оно устраивает лишь частично», – делится данными госпожа Головченко.
Мнение:
Алексей Устинов, директор по персоналу и корпоративным вопросам компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– Организация офисного пространства также является отражением бизнес-культуры организации. В иерархичных и замкнутых организациях, например в органах власти, всегда строго кабинетная структура, причем по размеру и расположению кабинета безошибочно можно угадать статус его владельца. В матричных организациях или организациях с ярко выраженным «предпринимательским» типом у руководителя, например, вообще может не быть кабинета – он работает «в поле».
Эксперты, собравшиеся на круглый стол «Загородный дом по цене однокомнатной квартиры в городе», не смогли найти консенсус во взглядах на строительство загородных домов эконом-класса. Тема круглого стола, по общему признанию, спровоцирована кризисом и снижением продаж на рынке, с перетеканием спроса в наиболее низкие по цене сегменты. При этом, начав обсуждение с определения стоимости 1-комнатной квартиры в Петербурге – в среднем 3 млн. рублей – участники круглого стола плавно перешли к дискуссии о том, возможно ли построить дом за 1 млн. рублей.
Так, по мнению главного редактора журнала «Загородное обозрение» Филиппа Урбана, за 1 млн. рублей возможно построить дом с удобствами, но это сумма без стоимости земли, инженерии и с наймом не подрядной компании, а строительной бригады. «Этот путь не всегда выбирают из-за бедности – ведь так можно почувствовать себя творцом своего дома», - уверен он.
По словам Киры Рыжовой, сотрудника журнала «Доступно о недвижимости», сегодня наибольшее количество звонков от потенциальных покупателей загородной недвижимости поступает от тех, кто интересуется домами стоимостью от 500 тысяч до 5 млн. рублей. Кроме того, по ее данным, «на ура» уходят дешевые земельные участки (без подряда на строительство) – например, в Кировском районе, в
Что касается цен, то, по данным журнала «Доступно о недвижимости», простой деревянный дом можно построить за 600 тысяч рублей (со сборкой, но без утепления) – и получится некий «полудачный вариант». Есть похожие дома, возводимый по каркасной технологии, но они не пользуются доверием у клиентов и стоят значительно дороже 1 млн. рублей. «В целом, мы наблюдаем, что люди готовы вкладывать деньги в недорогие дома и участки, но мало знают о том, как выбрать проект. В этих условиях спрос перетечет к тем застройщикам или производителям домокомплектов, которые сумеют экономнее посчитать себестоимость и лучше предложить свой продукт», - считает эксперт.
Иного мнения о ценах придерживается директор центра аналитики и консалтинга АН «Итака» Яна Долотова. «Мне смешно, когда говорят о возможности построить загородный дом для постоянного проживания за деньги, равные стоимости городской квартиры, то есть 3 млн. рублей, уж не говоря о цене в 1 млн.», - заявила она. По данным «Итаки», в Выборгском районе только участок под ИЖС стоит 1,5 млн. рублей, плюс 500 тысяч стоит подключение 10 кВт электричества, необходимых для полноценного функционирования дома, где предполагается жить постоянно.
Я.Долотова также напомнила, что с начала
Эксперт, как и многие ее коллеги, не избежала обвинений в адрес прессы: по ее мнению, именно то, что СМИ в начале года много говорили о выгоде вложений в землю, вызвало ажиотажный рост цен на нее и, как следствие, снижение числа сделок. «А теперь продавцы дают скидки, снижая свою цену порой очень существенно. По листингам этого не скажешь, но скрытое снижение цен именно такое», - подчеркнула Я.Долотова.
Между тем, некоторые застройщики все же находят возможность построить загородный дом и за 1 млн рублей. Так, по словам Владимира Поручикова, гендиректора Центра загородного домостроения «Жизнь за городом» и компании «Канадский дом», панельно-каркасная технология дает возможность возвести дачный дом площадью 50-
«Полгода назад мы отказывались строить такие маленькие дома, это было нерентабельно. Теперь мы пересмотрели свою позицию, оптимизировали затраты и начали предлагать такие проекты, в плюс к тем, которые предлагали и ранее – например, дом площадью
Однако у присутствующих в зале нашлась информация и о более дешевых вариантах. «ООО «ТСК РосСтройаАльянс» предлагает дома из профилированного бруса по цене 600 тысяч рублей. Это дома из цельного дерева, а у вас каркасные стоят дороже», - заметила К.Рыжова. Ф.Урбан, заметил в ответ, что заявленные в прайсе цены могут значительно вырасти в ходе строительства, когда поставщик находит массу «внеплановых» сложностей, удорожающих стройку.
Не обошлась дискуссия и без представителя самого крупного в СЗФО проекта малоэтажной застройки – «Новая Ижора», включающего 6 тысяч домов на
Собственно, «Новая Ижора» и позиционируется как полноценный городской район, подчеркнул он: там будет 2 школы, 4 детсада, вся медицинская, социальная, торговая инфраструктура. «Вся инфраструктура не входит в цену, она строится на средства холдинга», - подчеркнул М.Солодовников.
Председатель совета директоров ООО «Хаус Комплект» Александр Параскева (компания поставляет и монтирует домокомплекты по немецкой технологии «платформа») заявил: «По цене однокомнатной квартиры полностью обустроить загородный дом для постоянного проживания невозможно – из-за цены земли, цены инженерного подключения и т.д. А вот сам конструктив, стены и кровлю, двери и окна, за 1 млн. построить можно. Можно даже и за 500 тысяч рублей, в дачном варианте. Но мы работаем в другом сегменте рынка – строим дома для постоянного проживания».
Так, дом площадью
Итог дискуссии оказался неожиданным. «Если нельзя построить дом дешевле, чем городская квартира, то, может быть, за эту цену его можно купить на вторичном рынке? – задал вопрос директор по развитию ООО «Медиа-центр «Загородный отдых» Александр Пудиков. – Я знаю прецедент покупки дома для постоянного проживания в Ленобласти за 1,25 млн. рублей. Продавцу срочно нужны были деньги для оплаты кредита. Думаю, число подобных предложений во время кризиса будет увеличиваться. Покупателю останется только отслеживать такую удачную возможность».
Елена Зеликова
Нагнетаемая властью и прессой истерия на рынке нового жилья рождает у потенциальных покупателей квартир один главный вопрос: до какого уровня сможет опуститься (или «смогут опустить») уровень цен на строящееся жилье? Объявленная властями цена планируемых закупок строящегося жилья установила новые ориентиры.
Участники рынка бьют тревогу
Смольный заявил, что планирует закупить для бюджетников квартиры в строящихся домах по 47 тыс. рублей за 1 кв. м. Тем самым город фактически обозначил для всех потенциальных клиентов строительных компаний новый ценовой ориентир. Если планы города осуществятся, то непонятно, как впоследствии строителям объяснять своим клиентам, почему их жилье продается по 70-80, а то и по 100 тысяч за метр?
Причем город-то хочет покупать самые ликвидные квартиры – в приличных районах, небольшого метража, готовности от 70% или с уже оформленным правом… Да еще и с рассрочкой по «незавершенке»: 30% сразу, а 70% – после сдачи объекта.
Кому будет хуже
Не совсем ясно, чем руководствовались чиновники, принимая эти цифры. «К сожалению, меня, руководителя крупнейшего объединения строителей в Петербурге, на это совещание не пригласили, – пояснил Максим Шубарев, президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». – Но могу сказать, что цена в 47 тысяч за метр вряд ли заинтересует кого-то из ответственных, надежных участников рынка». «Это ниже себестоимости, и, я думаю, торги не состоятся. Если же городу кто-то предложит жилье за такие деньги – последствия могут быть самыми печальными», – поддержал коллегу президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко.
Важно понять, для кого они будут печальнее. Для строителей, которым Смольный пытается установить «ординар» продажных цен на типовое жилье? Или же для самого города, который может стать «счастливым обладателем» недостроя?
Второй вариант петербургские девелоперы считают вполне реальным. «Опаснее всего то, что принять данные предложения могут финансово неустойчивые компании, которые готовы пойти на что угодно ради сиюминутного затыкания финансовых дыр», – предполагает Максим Шубарев. Александр Лелин, генеральный директор компании «Ленстройтрест», также не исключает, что участие может быть интересно компаниям, «чье нынешнее положение совсем плачевно».
Сколько стоит жилье
Не так давно на одном из круглых столов свою структуру себестоимости представил холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ». Причем в двух вариантах: до кризиса, и новую – с учетом изменения цен и банковских кредитных ставок. По состоянию на «докризисное время» холдинг приводит себестоимость в размере почти 80 тыс. рублей. Новая версия себестоимости от «ЛенСпецСМУ» превысила 86 тыс. рублей за 1 кв. м.
Но данный застройщик ориентируется на себестоимость конкретно своих объектов, расположенных в довольно престижных местах и часто относящихся к классу комфорт. Мы же решили собрать данные нескольких крупных компаний и независимых экспертов, чтобы оценить нынешнюю структуру себестоимости 1 кв. м типового (без излишеств) жилья при условии не очень хорошего местоположения дома.
Эксперты оценивают стоимость земли в районах вроде Шушар примерно в 5,4 тыс. рублей за 1 кв. м будущего жилья (при том что в районе улицы Оптиков город продал застройщику землю по 13-23 тыс. рублей на 1 кв. м возводимого жилья).
Так вот, в Шушарах метр жилья обойдется почти в 58 тыс. рублей. В стоимость работ по строительству объекта на каждый построенный метр «лягут» следующие расходы: проектирование и согласование – 2,1 тыс. рублей, инженерная подготовка участка – 3,7 тыс. рублей, расходы на управление проектом – 1,1 тыс. рублей, СМР – 38 тыс. рублей. Прибавим к этому обслуживание банковских кредитов по нынешним ставкам – 4,4 тыс. рублей, а также расходы на содержание офиса и рекламу – 3,3 тыс. рублей на 1 кв. м.
Легко посчитать, что если этот же объект построить на уже упомянутой улице Оптиков, то цена 1 кв. м возрастет до 72-75 тыс. рублей. А чуть улучшить «классность» дома – и получатся те же показатели, что у «ЛенСпецСМУ»…
Нарушать и побеждать
«Пусть чиновники сами скажут, за что нам можно не платить, чтобы наша цена укладывалась в предлагаемую Смольным?» – говорит Артур Кириленко. Например, не платить налоги – это уже даст экономию более 10% от себестоимости. И не платить за землю – еще почти 10%... И тогда, получив 20% экономии, можно продавать городу.
По сути, именно в таких, и даже еще более «тепличных» условиях возводится государственное жилье. Налоги – минимальные, кредиты – копеечные, земля – и вовсе бесплатная. А еще можно сэкономить на инженерной подготовке, на согласованиях и, конечно же, на офисе и рекламе. Ну зачем городу рекламировать свои стройки? И офис из казны оплачивается, и сотрудники работают за бюджетные деньги.
Не удивительно, что вице-губернатор Михаил Осеевский заявляет, что город может строить бюджетное жилье по 30 тыс. рублей за метр. У города налицо как минимум 50%-ное преимущество, и было бы неверно здесь равняться с частными компаниями.
«В дальнейшем это приведет к непоправимым последствиям. И, в таком случае, не надо называть такие шаги антикризисными мерами: просто государство решает свои проблемы, но, к сожалению, делает это в ущерб рынку, ценой его здоровья и стабильности», – резюмирует ситуацию Максим Шубарев.
Алексей Виноградов, Строительный Еженедельник
