Альтернатива аренде
Сравнивая суммы арендных платежей с выплатами по ипотечному кредиту, руководители компаний зачастую делают выбор в пользу приобретения недвижимого имущества.
Спрос на приобретение коммерческой недвижимости в ипотеку за последние несколько лет заметно вырос. Антон Горнушкин, заместитель управляющего Абсолют Банка в Санкт-Петербурге, считает, что причина в ориентации компаний на сокращение издержек.
«Выгоднее приобрести помещение в кредит, чем выплачивать аренду. Ставки по кредитам на коммерческую недвижимость сопоставимы с арендными. Но при этом объект недвижимости приобретается в собственность», – поясняет Дмитрий Григорович, управляющий Северо-Западным филиалом МТС Банка.
С коллегой согласен Антон Горнушкин. По его словам, выгода заключается в сокращении расходов на арендные платежи, в замещении арендных платежей на взносы за свое помещение, во вложении в коммерческую недвижимость без использования основных средств из оборота компании, а также в оптимизации налоговых выплат, так как процентные выплаты по коммерческой ипотеке относятся к расходам организации.
«Аренда помещения – более оперативный и легкий способ, нежели приобретение с использованием ипотечных средств. В случае с арендой расходы на начальном этапе значительно ниже – вместо 20 и более процентов от стоимости объекта недвижимости достаточно заплатить три арендные ставки (две – собственнику, одну – брокеру сделки), – рассуждает Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. – При этом безусловным преимуществом приобретения недвижимости в собственность является возможность получения стабильного дохода и возможности компенсации ипотечных выплат за счет сдачи площади в аренду, если компания приобретает объект не для собственных целей».
По словам Георгия Арешкина, заместителя управляющего филиала «Петербургский» банка «ЗЕНИТ», коммерческая ипотека выгоднее обычного кредита тем, что максимальный срок, на который предоставляется ипотечный кредит, значительно больше, чем у обычных кредитов, и может составить до 10-12 лет. Также в случае с ипотекой не требуется искать обеспечение как на обычный кредит, ведь залоговым обеспечением выступает приобретаемое недвижимое имущество, добавляет эксперт.
Если еще несколько лет назад ставки по ипотеке на коммерческую недвижимость были существенно выше, чем по ипотеке на жилье, то сегодня прослеживается тренд к сокращению этого разрыва.
Так, процентные ставки на коммерческую ипотеку и ипотеку на жилье в Абсолют Банке начинаются от 10,5% годовых. «Существенно выделяет данный вид залогового продукта наличие денежных средств на первоначальный взнос, например по программе «Кредит инвестиционный» он может составлять 0%. При этом требуется предоставление дополнительного обеспечения (недвижимость, транспорт) на сумму первоначального взноса. Максимальная сумма кредита составляет 50 млн рублей, ставка – от 10,5% годовых в рублях, срок – до 10 лет», – уточняет Антон Горнушкин.
В Росбанке ставки по коммерческой ипотеке для малого бизнеса стартуют с отметки 9% годовых в рублях при минимальном первоначальном взносе 20%. «В среднем по рынку ставки могут доходить до 15-18%. Добросовестным заемщикам банки, как правило, предоставляют более выгодные ставки, а также условия ипотечного кредитования. В залог чаще всего оформляется приобретаемый объект коммерческой недвижимости. Надо сказать, что большинство заемщиков в этом сегменте предпочитают вносить крупный первоначальный взнос (30-40%) и стараются погасить кредит досрочно», – рассказывает Илья Злуницын, региональный директор Северо-Западной дирекции Росбанка.
По словам Георгия Арешкина, кредит на покупку недвижимости в банке «ЗЕНИТ» предоставляется для малого и среднего бизнеса сроком до 10 лет. «Максимальная сумма на покупку недвижимости составляет 75 млн рублей. Процентные ставки по кредитам свыше 15 млн рублей составляют 15-16% годовых в зависимости от срока, на который предоставляется кредит. Участие собственными средствами клиента в сделке составляет не менее 30% от стоимости объекта. Залогом по кредиту выступает приобретаемое имущество. В случае если у заемщика нет средств для формирования первоначального взноса, банк может профинансировать и 100% стоимости недвижимости при условии предоставления в залог имеющейся недвижимости. Альтернативой дополнительному обеспечению может выступить поручительство Фонда содействия кредитованию малого и среднего бизнеса», – поясняет господин Арешкин.
Заемщики коммерческой ипотеки отдают предпочтение долгосрочным займам в рублях, учитывая опыт прошлых лет, когда рубль терял свои позиции по отношению к доллару.
Мнение:
Альберт Харченко, генеральный директор East Real:
– Преимущества аренды или покупки офисного помещения зависят от каждого конкретного объекта, его характеристик, местоположения и пр. Но во многом вопрос покупки при помощи ипотеки состоит в размерах ежемесячных платежей, поскольку они могут значительно превышать платежи по аренде. Безусловно, есть возможность сдавать приобретенный объект в аренду, тем самым получая арендные платежи и покрывая ипотеку в течение 6-8 лет. Но большинство компаний, которые хотят приобрести бизнес-центр, вряд ли будут заниматься подобным бизнесом.
1) Только красный кирпич
Покупатель подыскивал двухкомнатную квартиру в Московском районе, но сразу выдвинул условие: дом должен быть построен из кирпича красного цвета. Объяснения, что цвет кирпича не влияет на его качество, не произвели на клиента никакого действия. Поэтому менеджер не стал переубеждать клиента и предложил новостройку подходящего цвета.
2) «…и газон для черепахи!»
Одно из самых необычных требований выдвинула семья с четвероногими питомцами: собакой, кошкой, хомячком и черепахой. Любители животных выбирали жилой комплекс не только с местом для выгула собак, но и с газоном, где можно посеять специальную траву для черепахи, которая предпочитала клевер. В итоге семья приобрела квартиру на втором этаже рядом с газоном, за которым она стала ухаживать по договоренности с управляющей компанией.
3) Квартира в форме креста
Пожалуй, самое странное требование клиента заключалось в желании приобрести квартиру с планировкой в форме креста. При этом причина такого пожелания не носила религиозного характера: просто человек считал такую планировку наиболее рациональной. Правда, поскольку квартир подобной формы просто не было в продаже на рынке, пришлось пойти на компромисс и выбрать планировку в виде буквы «Т».
4) Соседи-пенсионеры
Семья с ребенком дошкольного возраста готова была приобрести квартиру при условии, что соседями будут пенсионеры. Объяснялось такое требование просто: пенсионеры меньше шумят. Задача усложнялась тем, что семья искала жилье в строящемся доме и подобрать соответствующую требованиям квартиру было практически невозможно. Однако решение нашлось быстро: менеджер по продажам принес на встречу с покупателем магнитофон и включил его на полную громкость в соседней квартире. Убедившись, что в доме идеальная шумоизоляция, клиенты отказались от первоначального требования касательно соседей-пенсионеров.
5) Битва с экстрасенсом
Возможно, под влиянием телевизионных передач одна из клиенток компании решила покупать квартиру только после одобрения выбора экстрасенсом. Желание клиента – закон, и менеджер по продажам согласилась показать несколько объектов покупателю и ее знакомой, обладающей сверхспособностями. Несмотря на то, что были показаны два жилых комплекса и проведена экскурсию по всем уголкам стройки, экстрасенс осталась недовольна увиденным. В итоге менеджер по продажам решила показать последний оставшийся объект в интересующем клиента районе. При этом по дороге на стройплощадку менеджер, рассказывая об объекте, упомянула, что несколько веков назад вблизи места, где возводится жилой комплекс, проезжали царские особы, следуя из Москвы в Петербург. Сложно сказать, насколько данная ремарка повлияла на экстрасенса, но выбор квартиры в данном доме она в итоге одобрила. А, возможно, просто сказалась усталость.
Весной этого года началось строительство одного из наиболее масштабных проектов офисно-деловой застройки в Петербурге – комплекса «Невская ратуша». Планируется, что первая очередь проекта, в которую включены будущее здание Администрации Санкт-Петербурга и два бизнес-центра, будет сдана во втором полугодии следующего года.
Комплекс «Невская ратуша» – один из стратегических инвестиционных проектов Петербурга с бюджетом порядка 30 млрд рублей. Он будет располагаться на территории в
Кто центральный?
В историческом центре города сосредоточено более половины комитетов петербургской администрации. Наибольшая их концентрация наблюдается в районе Исаакиевской площади. Здесь на переулке Антоненко располагается три комитета, по адресу Вознесенский проспект, 16, – еще два (КЭРППиТ и Комитет финансов). На улицах, прилегающих к Невскому проспекту, ведут свою деятельность шесть комитетов, кроме того, два (КГА и КГИОП) находятся на площади Ломоносова. В районе Смольного также сосредоточены несколько комитетов, в частности они занимают площади в домах на Таврической улице и Суворовском проспекте. Большинство этих комитетов может начать переезд в «Невскую ратушу» уже в следующем году. По словам представителей ЗАО «ВТБ-Девелопмент», список конкретных комитетов, которые направятся в комплекс, пока не определен.
Область не отстает от города
Тенденция переезда госслужащих из центральной части города коснулась не только Санкт-Петербурга. На прошлой неделе мэр Москвы Сергей Собянин заявил о том, что за пределы МКАД в скором времени переселятся работники Белого дома и Администрации Президента РФ. В самом же Петербурге помимо городских чиновников могут сменить «прописку» и областные, приезжающие каждый день на работу в дом № 67 по Суворовскому проспекту. Причем здесь переезд может коснуться не только исполнительную власть, но и законодательную. По словам участников рынка, областные госслужащие переселятся в новый комплекс, построенный южнее продолжения улицы Дыбенко напротив реализуемого жилого проекта «Новый Оккервиль» рядом со съездом с КАД. Конкурс на проектирование комплекса административных зданий в этом районе на участке в
Изменить облик
Переезд многочисленных комитетов администрации Петербурга и областного правительства из исторической части города освободит довольно существенные площади. Их привлекательность для новых девелоперских проектов однозначно будет определяться местоположением, но при этом инвесторы могут столкнуться с рядом ограничений при их выкупе или аренде.
По подсчетам участников рынка, общий объем освободившихся площадей будет зависеть от количества переехавших в «Невскую ратушу» комитетов и начинаться он будет от 25 тыс. кв. м. Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН, считает, что на рынке в связи со сменой городскими чиновниками «прописки» появится порядка 100 тыс. кв. м новых площадей. Еще порядка 50 тыс. кв. м, по ее мнению, освободят представители областной администрации.
Путь на торги
Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, считает, что городу целесообразно выставить эти площади на торги, поскольку необходимо окупить расходы, связанные с получением новых площадей и переездом. «Стоимость, учитывая опыт недавних торгов, может варьироваться от 700 до 4000 USD за квадратный метр без учета земли», – подсчитала Татьяна Яблокова, руководитель направления консалтинга компании Praktis CB. При этом, по ее мнению, на торгах будет реализован не весь объем площадей, часть будет сдаваться в аренду. По оценке Зоси Захаровой, с торгов может быть продано порядка 80% площадей, остальные город оставит себе, поскольку это уникальные архитектурные объекты, которые охраняются КГИОПом. «Часть из них представляет музейную ценность, поэтому они могут быть переданы музеям», – говорит госпожа Захарова.
Кто заменит?
По мнению Игоря Кокорева, для каждого объекта, который освободится в связи с переездом чиновников, должны разрабатываться свои варианты использования. Татьяна Яблокова считает, что наиболее подходящая функция для этих помещений – административно-гостиничная. «На освободившихся площадях можно разместить представительские офисы и гостиницы (в отдельных зданиях) или офисные помещения (в составе зданий). Первые два вида, безусловно, будут наиболее востребованы инвесторами», – считает госпожа Яблокова. Если говорить об офисных зданиях, то, по оценке Зоси Захаровой, это могут быть бизнес-центры класса А-В+ за счет того, что в помещениях будут проведены реставрационные работы и сделан ремонт. Использование зданий под гостиницы тоже актуально, так как они расположены в центре города и вблизи памятников архитектуры. «Однако для этого потребуются серьезные работы по реконструкции, что сложно и дорого, потому что это объекты КГИОПа», – говорит госпожа Захарова.
Именно нахождение объектов в центре города может рассматриваться как с положительной, так и с отрицательной стороны. Плюс – это близость к городским достопримечательностям или статус самих объектов как памятников архитектуры, минус – транспортная доступность и дефицит парковочных мест в центре города. Статус памятников рассматривается экспертами с разных точек зрения. Игорь Кокорев считает, что в этом случае найти зданиям достойное коммерческое применение будет непросто. Татьяна Яблокова отмечает необходимость ремонта для многих помещений. «В некоторых из них есть ограничения по нагрузке на инженерные сети, здания, которые имеют статус памятников, вообще спорны для реализации инвестиционных проектов», – считает госпожа Яблокова. С другой стороны, Зося Захарова, говорит, что здания-памятники будут привлекательны для инвесторов. Хотя недостаточная техническая оснащенность, по ее мнению, не позволяет сегодня претендовать зданиям на статус бизнес-центров класса А: «не хватает хороших лифтов, вентиляционного оборудования, кондиционеров». В будущем, если будет принято решение перепрофилировать их под такие бизнес-центры, то работы по ремонту и реконструкции неизбежны. «Текущее состояние объектов соответствует бизнес-центрам класса В-В+», – заключает эксперт.
Справка
Реализация проекта «Невская ратуша», согласно постановлению городского правительства от 2010 года, была разбита на три очереди. Первая, которая включает в себя строительство здания петербургской администрации, займет порядка 80 тыс. кв. м, строительство последней должно быть завершено в конце 2014 года. Общая площадь административно-офисных помещений, входящих в комплекс, составит более 200 тыс. кв. м, а общая площадь зданий – 350 тыс. кв. м. Планируется, что комплекс будет обладать подземным паркингом на 2400 машино-мест. Финансированием и реализацией проекта занимаются ОАО «Банк ВТБ» и ЗАО «ВТБ-Девелопмент».
Денис Гаврилов