Альтернатива аренде
Сравнивая суммы арендных платежей с выплатами по ипотечному кредиту, руководители компаний зачастую делают выбор в пользу приобретения недвижимого имущества.
Спрос на приобретение коммерческой недвижимости в ипотеку за последние несколько лет заметно вырос. Антон Горнушкин, заместитель управляющего Абсолют Банка в Санкт-Петербурге, считает, что причина в ориентации компаний на сокращение издержек.
«Выгоднее приобрести помещение в кредит, чем выплачивать аренду. Ставки по кредитам на коммерческую недвижимость сопоставимы с арендными. Но при этом объект недвижимости приобретается в собственность», – поясняет Дмитрий Григорович, управляющий Северо-Западным филиалом МТС Банка.
С коллегой согласен Антон Горнушкин. По его словам, выгода заключается в сокращении расходов на арендные платежи, в замещении арендных платежей на взносы за свое помещение, во вложении в коммерческую недвижимость без использования основных средств из оборота компании, а также в оптимизации налоговых выплат, так как процентные выплаты по коммерческой ипотеке относятся к расходам организации.
«Аренда помещения – более оперативный и легкий способ, нежели приобретение с использованием ипотечных средств. В случае с арендой расходы на начальном этапе значительно ниже – вместо 20 и более процентов от стоимости объекта недвижимости достаточно заплатить три арендные ставки (две – собственнику, одну – брокеру сделки), – рассуждает Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. – При этом безусловным преимуществом приобретения недвижимости в собственность является возможность получения стабильного дохода и возможности компенсации ипотечных выплат за счет сдачи площади в аренду, если компания приобретает объект не для собственных целей».
По словам Георгия Арешкина, заместителя управляющего филиала «Петербургский» банка «ЗЕНИТ», коммерческая ипотека выгоднее обычного кредита тем, что максимальный срок, на который предоставляется ипотечный кредит, значительно больше, чем у обычных кредитов, и может составить до 10-12 лет. Также в случае с ипотекой не требуется искать обеспечение как на обычный кредит, ведь залоговым обеспечением выступает приобретаемое недвижимое имущество, добавляет эксперт.
Если еще несколько лет назад ставки по ипотеке на коммерческую недвижимость были существенно выше, чем по ипотеке на жилье, то сегодня прослеживается тренд к сокращению этого разрыва.
Так, процентные ставки на коммерческую ипотеку и ипотеку на жилье в Абсолют Банке начинаются от 10,5% годовых. «Существенно выделяет данный вид залогового продукта наличие денежных средств на первоначальный взнос, например по программе «Кредит инвестиционный» он может составлять 0%. При этом требуется предоставление дополнительного обеспечения (недвижимость, транспорт) на сумму первоначального взноса. Максимальная сумма кредита составляет 50 млн рублей, ставка – от 10,5% годовых в рублях, срок – до 10 лет», – уточняет Антон Горнушкин.
В Росбанке ставки по коммерческой ипотеке для малого бизнеса стартуют с отметки 9% годовых в рублях при минимальном первоначальном взносе 20%. «В среднем по рынку ставки могут доходить до 15-18%. Добросовестным заемщикам банки, как правило, предоставляют более выгодные ставки, а также условия ипотечного кредитования. В залог чаще всего оформляется приобретаемый объект коммерческой недвижимости. Надо сказать, что большинство заемщиков в этом сегменте предпочитают вносить крупный первоначальный взнос (30-40%) и стараются погасить кредит досрочно», – рассказывает Илья Злуницын, региональный директор Северо-Западной дирекции Росбанка.
По словам Георгия Арешкина, кредит на покупку недвижимости в банке «ЗЕНИТ» предоставляется для малого и среднего бизнеса сроком до 10 лет. «Максимальная сумма на покупку недвижимости составляет 75 млн рублей. Процентные ставки по кредитам свыше 15 млн рублей составляют 15-16% годовых в зависимости от срока, на который предоставляется кредит. Участие собственными средствами клиента в сделке составляет не менее 30% от стоимости объекта. Залогом по кредиту выступает приобретаемое имущество. В случае если у заемщика нет средств для формирования первоначального взноса, банк может профинансировать и 100% стоимости недвижимости при условии предоставления в залог имеющейся недвижимости. Альтернативой дополнительному обеспечению может выступить поручительство Фонда содействия кредитованию малого и среднего бизнеса», – поясняет господин Арешкин.
Заемщики коммерческой ипотеки отдают предпочтение долгосрочным займам в рублях, учитывая опыт прошлых лет, когда рубль терял свои позиции по отношению к доллару.
Мнение:
Альберт Харченко, генеральный директор East Real:
– Преимущества аренды или покупки офисного помещения зависят от каждого конкретного объекта, его характеристик, местоположения и пр. Но во многом вопрос покупки при помощи ипотеки состоит в размерах ежемесячных платежей, поскольку они могут значительно превышать платежи по аренде. Безусловно, есть возможность сдавать приобретенный объект в аренду, тем самым получая арендные платежи и покрывая ипотеку в течение 6-8 лет. Но большинство компаний, которые хотят приобрести бизнес-центр, вряд ли будут заниматься подобным бизнесом.
Ростехнадзор инициировал первые проверки СРО. Среди претендентов несколько крупных петербургских НП. По словам представителей ведомства, проверять будут тех, на кого имеются жалобы. Ростехнадзор, в 2010 г. проверит деятельность двенадцати СРО.
Как выявить нарушителей?
На заседании Национального общественного совета руководитель управления Александр Горлов сообщил, что в Ростехнадзор регулярно поступают обращения от граждан и организаций, в которых приводятся факты неправомерных действий некоммерческих партнерств. Возможно, факты и не подтвердятся, но это станет известно лишь после массовой проверки СРО.
На основании обращений граждан и организаций составлен план проведения проверок на 2010 год. В числе проверяемых значатся: НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», НП «Объединение строителей подземных сооружений, промышленных и гражданских объектов», НП «Балтийский строительный комплекс» и НП из других регионов. Г-н Горлов отметил, что управление ведет постоянный мониторинг обращения граждан и регулярно разъясняет им порядок применения законодательства в сфере саморегулирования, а также принятию мер по фактам нарушения данного законодательства СРО.
По мнению вице-президента СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексея Белоусова, это всего лишь плановые проверки контролирующего органа, так как СРО НП «Объединение строителей СПб» зарегистрировано в числе первых СРО в России. «Наши специалисты контрольного отдела очень серьезно подходят к рассмотрению пакетов документов, поступающих от компаний, которые желают стать нашими членами и получить допуск на строительные работы от Объединения. Хотя таких организаций с момента получения нами статуса СРО уже насчитывается более тысячи», – говорит г-н Белоусов. «К сожалению, не все строительные организации Петербурга и других регионов Северо-Запада смогли предоставить документы, соответствующие требованиям действующего законодательства в области саморегулирования, и в связи с этим получили отказ на вступление в Объединение. Отсюда – возможные жалобы от них в Ростехнадзор».
Олег Бритов, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций (ССОО), уверен, что проверка саморегулируемых организаций Ростехнадзором – обязательный акт, необходимость и регулярность проведения которого прописана в 148-ФЗ. Выбор же конкретных петербургских СРО, возможно, был обусловлен тем, что именно они одними из первых в нашем регионе были внесены в реестр Ростехнадзора и на данный момент приняли наибольшее количество строительных компаний. Г-н Бритов отмечает, что среди СРО из этого списка есть как входящие, так и не входящие в формируемую строительным сообществом города систему саморегулирования.
Президент некоммерческого партнерства «Балтийский строительный комплекс» (БСК) Владимир Чмырев говорит, что по информации, имеющейся в настоящее время, вопрос проверки саморегулируемых организаций рассматривался на общественном совете при Ростехнадзоре РФ. «Контрольные мероприятия в отношении СРО будут производиться в соответствии с действующим законодательством. Мы спокойно относимся к предстоящим проверкам и их результатам в связи с тем, что в своей деятельности неукоснительно соблюдаем положения Градостроительного кодекса», – поясняет президент БСК.
«Очень надеюсь, что активность Ростехнадзора в этом направлении уже в ближайшее время возрастет, поскольку эти СРО составляют лишь очень малую часть от 45 СРО в строительстве, проектировании и изысканиях, зарегистрированных на данный момент в нашем регионе», – говорит Олег Бритов. «Со стороны действующего в городе общественного совета по СРО при правительстве Петербурга мы готовы оказать всеобъемлющую поддержку действиям федерального органа надзора – предоставлять любую имеющуюся информацию, равно как и способствовать информационному освещению работы по проверкам, в том числе и посредством работающего под эгидой общественного совета единого строительного интернет-портала. Отмечу, что в состав совета с 2009 года входит представитель от этого органа, поэтому не исключено, что при выборе объектов проверок уже используется та информация, которая обсуждается на ежемесячных заседаниях совета», – добавляет исполнительный директор ССОО.
Сергей Алпатов, генеральный директор некоммерческого партнерства «Объединение строителей подземных сооружений, промышленных и гражданских объектов», уверен, что такие проверки проводятся не с целью выявить нарушения, а для оптимизации работы организации. Именно поэтому стоит говорить о проверке не как об угрозе для работы СРО, а скорее как о возможности учесть недостатки и вести деятельность более эффективно.
Причина и следствие
По мнению Белоусова, запланированные Ростехнадзором в этом году проверки других петербургских СРО можно объяснить в том числе и известной всем конфликтной ситуацией в одной из саморегулируемых организаций, вызвавшей большой резонанс далеко за пределами нашего города. «Кроме того, профессионалы строительного рынка знают и о фактах привлечения некоторыми СРО Петербурга юридических и консалтинговых фирм к подготовке пакета документов при вступлении в СРО. Понятно, что многие строительные компании недовольны тем, что они вынуждены оплачивать услуги, которые саморегулируемая организация должна предоставлять на безвозмездной основе, и вполне закономерно обращаются с жалобами в Ростехнадзор на такие коммерческие СРО», – делится своими наблюдениями Алексей Белоусов.
Лев Каплан, директор Союза строительных компаний «Союзпетрострой», напротив, считает, что налицо попытка типичного рейдерского захвата одной из первых и лучших СРО в России. «Полагаю, что годовое собрание членов СРО «Союзпетрострой-Стандарт», назначенное на 17 марта, поставит все точки над «и» и созданная нами саморегулируемая организация достойно пройдет проверку Ростехнадзора и будет эффективно работать», – добавляет он.
«Что касается процедуры проверки Ростехнадзором саморегулируемых организаций, то думаю, что в первую очередь контролирующим органом будут проверяться документы СРО, внутренние инструкции и приказы, состав саморегулируемых организаций, содержание пакетов документов от компаний, входящих в СРО. Также проверят наличие у компаний – членов СРО специалистов, документы на которых были предоставлены ими в СРО при вступлении. Однако отмечу, что пока ни об одном нормативном акте, определяющем порядок и объем проверок СРО, мне неизвестно», – пояснил г-н Белоусов.
А Олег Бритов напомнил, что в соответствии с федеральным законом крайней мерой по результатам проверки Ростехнадзора может стать исключение саморегулируемой организации из реестра СРО, автоматически прекращающее действие всех выданных этой СРО допусков. При этом исполнительный директор ССОО надеется, что до такого рода мер при проверках в регионе не дойдет, а по результатам проверок все строительное сообщество сделает правильные выводы, что позитивно скажется на формирующейся системе саморегулирования.
Любовь Андреева
В последние годы в Петербурге было заявлено о планах реализации нескольких десятков крупных жилищных проектов комплексной застройки. Однако кризис пережили немногие. Тем не менее, выход на рынок оставшихся миллионников, по мнению экспертов, может значительно повлиять на рынок.
Кризис сказался на судьбе большинства проектов комплексного освоения территорий под жилищное строительство. По подсчетам экспертов, из заявленных до 2009 года 40 проектов комплексного освоения «в живых» осталось лишь десять. Причем сроки реализации многих из них постоянно сдвигаются.
Десять из сорока
«В докризисные времена эксперты прогнозировали близкое насыщение рынка жилья Петербурга, – говорит директор департамента консалтинга компании GVA Sawyer в Петербурге Ирина Солонова. – Застройщики планировали освоить около 7,5 тысяч гектаров и построить на них 60 миллионов квадратных метров. Реализация этих планов могла вызвать основательное «затоваривание». Даже те проекты-миллионники, что успешно переживают кризис, могут оказать серьезное влияние на первичный рынок жилья Петербурга».
При этом сроки реализации большинства проектов постоянно переносятся – так что насыщение спроса будет происходить постепенно. Эксперты считают, что такого рода проекты в принципе не могут быть реализованы быстро.
«На волне общего энтузиазма, когда проекты-миллионники росли поражающими воображение темпами, сформировался ряд расхожих штампов, – рассуждает директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. – Например, что крупный комплексный проект можно реализовать быстро. Отсутствие «длинных» денег, высокие ставки по кредитам, стремление к быстрой окупаемости приводило к тому, что зачастую бизнес-планы по освоению нескольких сотен гектаров земли рассчитывались на перспективу 5-7 лет. Темпы потенциального поглощения рынком всего построенного чаще всего и вовсе не учитывались. Для сравнения: проекты такого рода за рубежом длятся, как правило, 20-30 лет».
Риэлторам прибавится работы
По мнению генерального директора АН «Динас» Юрия Сергеева, реализация подобных проектов затронет и вторичный рынок недвижимости: «Если такие объемы нового жилья выйдут в продажу и застройщики смогут обеспечить довольно низкие цены, «хрущевки» вторичного рынка, которые сегодня стоят около 80 тысяч рублей за квадратный метр, вынуждены будут конкурировать с более качественным и современным жильем по цене около 50 тысяч рублей за метр».
В такой ситуации роста цен на вторичном рынке, скорее всего, не произойдет, а это значит, что риэлторам придется работать в довольно тяжелых условиях. «Продавцы недвижимости почти всегда выставляют объекты по завышенной цене. В условиях растущего рынка заявленная стоимость быстро приближается к реальной и объект уходит. Когда вокруг цены стоят или снижаются, завышенные ожидания приводят к тому, что недвижимость долго не может найти своего покупателя», – объясняет Юрий Сергеев. По его мнению, риэлторы должны эффективнее работать с продавцами, то есть устанавливать цену на объект в соответствии со сложившейся на рынке ситуацией.
Готовятся к выходу
Сегодня продолжается реализация всего нескольких проектов комплексного освоения с возведением жилья.
Крупный проект такого рода – квартал «Балтийская жемчужина» на юго-западном побережье Финского залива – планируется завершить в 2013 году. Проект предусматривает более 1 млн кв. м жилой недвижимости и порядка 600 тыс. кв. м коммерческой. Кроме того, запланировано строительство объектов социальной инфраструктуры: образовательных, медицинских и спортивных учреждений.
Первая очередь «Балтийской жемчужины» (квартал «Жемчужная премьера», общей площадью около 80 тыс. кв. м) возведена, по оценкам экспертов, на 70-80%. Заселение квартала начнется летом 2010 года. В 2010 году инициаторы проекты обещают ввести еще около 100 тыс. кв. м. Продажи начались достаточно давно. Средняя стоимость квадратного метра жилья в «Балтийской жемчужине» около 64 тыс. рублей.
«Основные недостатки проекта – значительная удаленность от метро, а также окружение «Балтийской жемчужины», вокруг которой много пятен выкуплено под застройку. Фактически «жить на стройке» покупателям этих квартир придется еще лет десять», – считает Ирина Солонова.
Еще один проект – «Семь столиц» (недалеко от Мурманского шоссе) – будет возведен «Петербуржской недвижимостью» в течение 12-15 лет. По словам заместителя директора компании «Петербургская недвижимость» Олега Пашина, в продаже квартиры проекта «Семь столиц» появятся уже в этом году. «Для запуска проекта «Семь столиц» оформлены все необходимые документы, – говорит Олег Пашин. – В настоящее время они проходят экспертизу».
Сложный намыв
Официально за Петербургом числится около 29 тыс. га, пригодных для строительства земель, тем не менее город решительно наступает и на морские владения. Проект «Морской фасад» предполагает расширить Васильевский остров на 400 га.
Намывные работы на Васильевском острове ведутся с 2006 года. Кроме морского пассажирского терминала здесь планируется построить около 4 млн кв. м недвижимости: около 3 млн кв. м жилья, а также торговые и офисные центры, объекты социальной инфраструктуры.
К январю 2010 года «намыто» 180 га искусственной территории. В июне 2008 года московская группа компаний «ПИК» приобрела 63,4 га намывных территорий и объявила о строительстве 1,3 млн кв. м жилья бизнес-класса и соответствующей социальной инфраструктуры. В январе стало известно о том, что «ПИК» продала «Морской фасад». По данным некоторых источников, покупателем участка стал «Промсвязьбанк».
По мнению экспертов, отличительная черта намывных проектов – их высокая стоимость, которая отражается на цене как земельных участков, так и построенных на них объектов недвижимости. Перспективы развития жилого строительства на намывных территориях пока туманны – сегодня найти покупателей на достаточно дорогое жилье с небезупречной инфраструктурой очень сложно.
Освоение севера
Компания «Главстрой-СПб» в декабре прошлого года получила от Сбербанка кредит в 3 млрд рублей на строительство района «Северная долина», который будет возведен в Выборгском районе (недалеко от метро «Парнас») на участке 270 га. До 2014 года застройщик намерен возвести около 2,7 млн кв. м жилья эконом-класса (но не панельные, а монолитно-кирпичные дома) и около 500 тыс. кв. м других объектов.
В настоящий момент идет реализация первой очереди объекта, завершение которой планируется в 2010 году, вторая очередь проходит экспертизу.
Открытие продаж квартир в «Северной долине» планируется в I квартале текущего года. Агентство недвижимости «Бекар» стало одной из двух риэлторских компаний, получивших эксклюзивное право реализации квартир жилого района «Северная долина».
««Главстрой-СПб» – один из немногих на сегодняшнем рынке застройщиков, начавших реализацию проектов-миллионников, – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бекар» Сергей Козлов. – Объекты «Северной долины» планируется реализовывать по ценам порядка 50-55 тысяч рублей за квадратный метр. На сегодняшний день около 95% спроса на рынке жилья приходится на квартиры эконом-класса, дефицит которых уже начинается и с активизацией рынка будет нарастать. Учитывая приостановку большинства жилых строек, я думаю, что с реализацией большого объема востребованных объектов по выгодным ценам проблем не будет».
Мини-города
Продолжается реализация двух крупных проектов малоэтажного строительства. Компания «Балтрос» в Пушкинском районе строит малоэтажный жилой комплекс «Славянка». На 220 га планируется создать четырех-шестиэтажные дома, общественно-деловые постройки, рекреационные зоны. Около 183 га остается за жилой застройкой, в рамках которой планируется 1,4 млн кв. м жилья. В июле прошлого года Балтрос выиграл городской аукцион и стал первой коммерческой компанией, у которой город выкупил землю под строительство жилья для льготных категорий граждан. На территории «Славянки» планируют разместить порядка 45 тыс. человек. Срок реализации проекта – 2015 год.
Другой масштабный проект Балтроса под Пушкином – «Новая Ижора». Это проект комплексного освоения территории, предполагающий работы на участке площадью 285 га. На этой территории застройщик рассчитывает построить 6 тыс. объектов. В рамках проекта реализуются односемейные дома по различным проектам: одноквартирные дома площадью 128 кв. м с земельным участком 3,2-4 сотки, дуплексы площадью 63,5 или 89 кв. м и земельными участками 2,5 и 3,3 сотки, дома площадью 113 и 141 кв. м с гаражами и сблокированные дома площадью 114, 3 и 142,4 кв. м. Кроме готовых домов компания предлагает оформление подряда на строительство домов в базовой комплектации. Цена квадратного метра в «Новой Ижоре» начинается от 45 тыс. рублей. Сдана уже вторая очередь проекта, построено около 900 домов. Срок реализации всего проекта – 2015 год.
Ленобласть не отстает
Правительством Ленобласти заключены соглашения с инвесторами о сотрудничестве по реализации нескольких крупных жилищных проектов. Например, проект «Новый Оккервиль» в поселке Кудрово Всеволожского района предполагает возведение жилого квартала около 1 млн кв. м жилья и строительство четырех детских дошкольных учреждений по 230 мест, а также двух школ на 1600 учащихся. В настоящее время возводится первая очередь квартала площадью 50 тыс. кв. м.
Компания «Гарантъ Девелопмент» будет реализовывать ряд проектов – возведение жилого комплекса «Токкари Лэнд» на 45 тыс. кв. м жилья в деревне Хирвости, строительство жилого комплекса «Южная долина» на 50 тыс. кв. м и детского сада на 270 мест на территории микрорайона Южный во Всеволожске, а также комплексное освоение территории в деревне Ильино Оржицкого сельского поселения Ломоносовского района (возведение 133,2 тыс. кв. м жилой застройки и объектов социальной инфраструктуры).
В число экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий вошел проект строительства нового населенного пункта на 34,5 тыс. человек в районе поселка Усть-Луга – в деревне Краколье Усть-Лужского сельского поселения Кингисеппского района. В настоящее время ОАО «ПортЖилСтрой» разрабатывает схему инженерного обеспечения объектов капитального строительства. В 2010 году компания планирует приступить к проектированию объектов инженерной, транспортной, социально-бытовой инфраструктуры нового населенного пункта. «Пожалуй, проект корпоративного города Усть-Луга можно назвать одним из самых сбалансированных проектов, – считает Николай Пашков. – Он создается параллельно с развитием крупного морского порта и сопутствующей ему логистической и производственной инфраструктурой. Можно рассуждать на тему привлекательности жилья в данном месте, однако это практически единственный крупный проект, в котором развитие жилой функции увязано с созданием мест приложения труда. С нашей точки зрения, такое сочетание является одним из ключевых факторов успешности любого крупного проекта развития территории».
Мария Иванова