Альтернатива аренде
Сравнивая суммы арендных платежей с выплатами по ипотечному кредиту, руководители компаний зачастую делают выбор в пользу приобретения недвижимого имущества.
Спрос на приобретение коммерческой недвижимости в ипотеку за последние несколько лет заметно вырос. Антон Горнушкин, заместитель управляющего Абсолют Банка в Санкт-Петербурге, считает, что причина в ориентации компаний на сокращение издержек.
«Выгоднее приобрести помещение в кредит, чем выплачивать аренду. Ставки по кредитам на коммерческую недвижимость сопоставимы с арендными. Но при этом объект недвижимости приобретается в собственность», – поясняет Дмитрий Григорович, управляющий Северо-Западным филиалом МТС Банка.
С коллегой согласен Антон Горнушкин. По его словам, выгода заключается в сокращении расходов на арендные платежи, в замещении арендных платежей на взносы за свое помещение, во вложении в коммерческую недвижимость без использования основных средств из оборота компании, а также в оптимизации налоговых выплат, так как процентные выплаты по коммерческой ипотеке относятся к расходам организации.
«Аренда помещения – более оперативный и легкий способ, нежели приобретение с использованием ипотечных средств. В случае с арендой расходы на начальном этапе значительно ниже – вместо 20 и более процентов от стоимости объекта недвижимости достаточно заплатить три арендные ставки (две – собственнику, одну – брокеру сделки), – рассуждает Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. – При этом безусловным преимуществом приобретения недвижимости в собственность является возможность получения стабильного дохода и возможности компенсации ипотечных выплат за счет сдачи площади в аренду, если компания приобретает объект не для собственных целей».
По словам Георгия Арешкина, заместителя управляющего филиала «Петербургский» банка «ЗЕНИТ», коммерческая ипотека выгоднее обычного кредита тем, что максимальный срок, на который предоставляется ипотечный кредит, значительно больше, чем у обычных кредитов, и может составить до 10-12 лет. Также в случае с ипотекой не требуется искать обеспечение как на обычный кредит, ведь залоговым обеспечением выступает приобретаемое недвижимое имущество, добавляет эксперт.
Если еще несколько лет назад ставки по ипотеке на коммерческую недвижимость были существенно выше, чем по ипотеке на жилье, то сегодня прослеживается тренд к сокращению этого разрыва.
Так, процентные ставки на коммерческую ипотеку и ипотеку на жилье в Абсолют Банке начинаются от 10,5% годовых. «Существенно выделяет данный вид залогового продукта наличие денежных средств на первоначальный взнос, например по программе «Кредит инвестиционный» он может составлять 0%. При этом требуется предоставление дополнительного обеспечения (недвижимость, транспорт) на сумму первоначального взноса. Максимальная сумма кредита составляет 50 млн рублей, ставка – от 10,5% годовых в рублях, срок – до 10 лет», – уточняет Антон Горнушкин.
В Росбанке ставки по коммерческой ипотеке для малого бизнеса стартуют с отметки 9% годовых в рублях при минимальном первоначальном взносе 20%. «В среднем по рынку ставки могут доходить до 15-18%. Добросовестным заемщикам банки, как правило, предоставляют более выгодные ставки, а также условия ипотечного кредитования. В залог чаще всего оформляется приобретаемый объект коммерческой недвижимости. Надо сказать, что большинство заемщиков в этом сегменте предпочитают вносить крупный первоначальный взнос (30-40%) и стараются погасить кредит досрочно», – рассказывает Илья Злуницын, региональный директор Северо-Западной дирекции Росбанка.
По словам Георгия Арешкина, кредит на покупку недвижимости в банке «ЗЕНИТ» предоставляется для малого и среднего бизнеса сроком до 10 лет. «Максимальная сумма на покупку недвижимости составляет 75 млн рублей. Процентные ставки по кредитам свыше 15 млн рублей составляют 15-16% годовых в зависимости от срока, на который предоставляется кредит. Участие собственными средствами клиента в сделке составляет не менее 30% от стоимости объекта. Залогом по кредиту выступает приобретаемое имущество. В случае если у заемщика нет средств для формирования первоначального взноса, банк может профинансировать и 100% стоимости недвижимости при условии предоставления в залог имеющейся недвижимости. Альтернативой дополнительному обеспечению может выступить поручительство Фонда содействия кредитованию малого и среднего бизнеса», – поясняет господин Арешкин.
Заемщики коммерческой ипотеки отдают предпочтение долгосрочным займам в рублях, учитывая опыт прошлых лет, когда рубль терял свои позиции по отношению к доллару.
Мнение:
Альберт Харченко, генеральный директор East Real:
– Преимущества аренды или покупки офисного помещения зависят от каждого конкретного объекта, его характеристик, местоположения и пр. Но во многом вопрос покупки при помощи ипотеки состоит в размерах ежемесячных платежей, поскольку они могут значительно превышать платежи по аренде. Безусловно, есть возможность сдавать приобретенный объект в аренду, тем самым получая арендные платежи и покрывая ипотеку в течение 6-8 лет. Но большинство компаний, которые хотят приобрести бизнес-центр, вряд ли будут заниматься подобным бизнесом.
Учитывая непростую обстановку с водоснабжением и водоотведением в Петербурге, администрация города официально уведомила правительство Ленобласти о вынужденном прекращении в
Постановка проблемы
Для снабжения населения Ленинградской области питьевой водой используется более 2500 источников, среди которых основными являются Ладожское озеро и река Нева. Однако система водоснабжения региона, как самостоятельная отрасль, имеет ряд существенных недостатков. Так, 30% населения области, которое проживает в сельских населенных пунктах, не имеет централизованных систем водоснабжения и водоотведения.
Качество воды, подаваемой потребителям, не всегда удовлетворяет требованиям СанПиН: 26% проб не соответствуют нормативам по санитарно-химическим показателям, 17% — по микробиологическим.
Основными источниками загрязнения водных объектов в области являются промышленные предприятия, которые сбрасывают более 70% загрязненных сточных вод, а также предприятия химической промышленности, крупные сельскохозяйственные и животноводческие объекты, населенные пункты и судоходный транспорт. Особую опасность представляют недостаточно очищенные сточные воды.
На большинстве областных водопроводов при водоочистке не применяются современные методы доочистки воды, не используются дополнительные ступени осветления.
Потери воды в сетях водоснабжения ЛО из-за изношенности сетей и отсутствия систем противоаварийной защиты составляют в среднем 30% от общего объема подаваемой в сети воды.
До сих пор остается нерешенной проблема строительства, реконструкции, расширения и ремонта канализационных очистных сооружений (КОС) и канализационных сетей населенных пунктов области. Полностью удовлетворяют действующим стандартам не более 6,5% всех сбрасываемых сточных вод, при этом 10,2% сточных вод сбрасывают на рельеф, 57,9% сточных вод - без требуемой очистки в водные объекты. Из существующих канализационных сооружений не работают более 20%.
К проблемам в секторе водоснабжения и водоотведения следует отнести несовершенство нормативно-правовой базы, неудовлетворительное финансирование и низкую инвестиционная привлекательность организаций, работающих в области водоснабжения и водоотведения. Также не способствуют развитию этого сектора экономики непрозрачность тарифной политики, неопределенность позиции государства в отношении собственности объектов сектора водоснабжения и водоотведения, в части развития государственно-частного партнерства.
Основные пути реализации
Главным направлением развития водохозяйственного комплекса Ленинградской области признана реализация Генеральной схемы водоснабжения и водоотведения. Для этого правительство Ленинградской области инициировало разработку Концепции региональной политики в сфере использования и охраны водных объектов, которую выполнили ООО «Леноблводоканал» и ОАО «Водоканал-инжиниринг».
В подготовке Концепции выделяется несколько этапов.
Первый этап – выбор адекватных и надежных водоисточников и водоприемников. Так, на основании проведенных исследований основным источником было определено Ладожское озеро. Причем сброс очищенных сточных вод предложено производить главным образом в Финский залив, реки Охту, Черную речку и реку Неву.
Второй этап – подготовка технического решения. Генеральная схема предполагает сооружение нового основного водозабора в Ладожском озере, строительство Новоладожского водовода для улучшения системы водоснабжения Всеволожского, Ломоносовского, Гатчинского и Тосненского районов с использованием существующего Невского водовода.
Первая очередь строительства Новоладожского водовода предусматривает, прежде всего, обеспечение водой объектов, расположенных во Всеволожском районе. Вторая очередь предполагает соединение трубопроводов Новоладожского водовода через дюкерный переход под Невой с Большим Невским водоводом, а также рассмотрена подача воды по второму дюкерному переходу под Невой в Кировский район. В результате такого развития предполагается подавать ладожскую воду в систему Большого Невского водовода, обеспечивающего Ломоносовский, Гатчинский, Тосненский и Кировский районы.
Реализацию генеральной схемы Новоладожского водовода предполагается осуществить в два этапа. Первый планируется завершить в 2011 году, второй – к 2013 году.
Генеральная схема предусматривает строительство новой системы водоотведения за пределами защитных сооружений Санкт-Петербурга от наводнений.
В 2010-2013 годах запланировано проектирование и строительство канализационного коллектора вдоль южного берега Невской губы Финского залива с центральными очистными сооружениями достаточной мощности.
Начиная с 2014 года предполагается строительство канализационного коллектора вдоль северного берега Финского залива также с обустройством головных очистных сооружений.
Третий этап – утверждение Генеральной схемы. Как известно Схема была утверждена постановлением областного правительства в еще в октябре 2008 года.
Четвертый этап – разработка на основе Генеральной схемы Концепции совершенствования водоснабжения и водоотведения ЛО.
Пятый этап – подготовка проектов нормативных правовых актов и долгосрочных целевых программ (ДЦП), направленных на реализацию Концепции и Генеральной схемы.
Шестой этап – сопровождение Концепции в исполнительных и законодательных органах власти Ленинградской области.
В настоящее время для осуществления Генеральной схемы подготовлены проекты законов, в том числе «Об обеспечении питьевой водой населения Ленинградской области», ДЦП «Чистая вода Ленинградской области» и «Обеспечение гигиенической, эпидемиологической и экологической безопасности систем водоснабжения и водоотведения ЛО в 2010 – 2015 гг.».
Причем проект закона «Об обеспечении питьевой водой населения Ленинградской области» с одной стороны, направлен на реализацию Генеральной схемы, с другой - позволяет временно компенсировать на региональном уровне затянувшееся согласование и утверждение Федеральных нормативных правовых актов.
Также выполнен весь комплекс изыскательских работ по Всеволожскому району: осуществлен выбор и отвод земельных участков под трассы водоводов и площадные объекты; проведены все необходимые согласования с местными федеральными органами контроля и надзора, в том числе и по размещению водозабора и насосной станции в акватории Ладожского озера.
Сегодня имеется полная готовность к началу процесса проектирования и строительства.
Ирина Васильева
Петербург скорректирует границы исторического центра к 35-й сессии ЮНЕСКО, которая состоится летом 2011 г., сообщила глава КГИОП Вера Дементьева. Она призвала членов совета по наследию и независимых экспертов в области защиты памятников принять участие в этой работе.
Напомним, что вопрос о реноминации петербургского объекта ЮНЕСКО со ссылками на утратившие актуальность данные о памятниках, которыми пользуется эта международная организация, неоднократно поднимался городскими властями. И не в последнюю очередь – в связи с предупреждениями о включении номинации Петербурга в число объектов, находящимися под угрозой из-за проекта строительства 400-метровой башни «Охта-центра».
Реноминация – дело тонкое
Над проблемой реноминации своей «доли» всемирного наследия задумался сегодня не только Петербург, но и многие из стран, чьи объекты были номинированы в ЮНЕСКО в 1978-1992 гг., сообщила В.Дементьева. Сейчас работу по приведению собственных сведений и законодательства в сфере охраны памятников в соответствие со стандартами ЮНЕСКО завершают Рим и Мальта. В качестве образца, на котором созданы международные нормативы, взяты документы по Вене.
Программа инвентаризация всемирного наследия с последующей реноминацией показалась петербургским властям очень перспективной. «Мы сами на нее напросились, - отметила В.Дементьева. – И теперь нам предстоит очень серьезная работа по чистке нашего законодательства. Хотя окончательный вариант будет предложен от лица РФ».
Номинация ЮНЕСКО, именующаяся «Исторический центр Петербурга и связанная с ним группа памятников», была утверждена в 1990 г. Проблема сохранения исторического и культурного наследия в то время, безусловно, беспокоила россиян, но вот госструктуры находились в весьма неоднозначном положении. В результате в список компонентов «исторического центра» вошли и те памятники, в сохранности которых убедиться на тот момент никто не удосужился. Попали туда и объекты, полностью утраченные до 1990 г., и те, что официально памятниками признаны не были, и повторные упоминания одних и тех же объектов под разными названиями.
Поэтому, когда в марте 2010 г. в Петербург приехала «миссия реактивного мониторинга» ЮНЕСКО, КГИОП предоставил ей своего рода атлас ошибок, содержащий, в том числе, и неучтенные ранее данные. Миссия также согласилась с доводами петербургской стороны о необходимости введения дополнительного критерия при определении исторической значимости памятников. До сих пор петербургские памятники связывались лишь с двумя мировыми событиями – основанием Петербурга (1703 г.) и революцией (1917 г.). КГИОП предложил признать блокаду Ленинграда не менее значимым событием. А, следовательно, памятники, связанные с этим периодом, получили шанс попасть под охрану ЮНЕСКО.
На основе уточненных данных на 35-й сессии ЮНЕСКО планируется представить обновленное петербургское досье. В.Дементьева попросила членов Совета по культурному наследию, а также петербургское отделение Всероссийского общества охраны памятников и независимых экспертов – градозащитников ознакомиться с КГИОПовскими наработками в этой области, а также с сопутствующим картографическим материалом, сформированным еще 2 года назад.
Кроме того, было решено создать рабочую группу, которая займется не только уточнением списка компонентов, но и составит предложения по корректировке границ объекта ЮНЕСКО. По итогам недельного пребывания в Петербурге, миссия ЮНЕСКО смогла произвести лишь выборочный осмотр памятников. Разумеется, она не упустила возможности составить собственное резюме по вопросу проекта строительства «Охта-центра». Миссия осмотрела территорию вблизи этого объекта – на протяжении от Смольного собора до бывшей фабрики Штиглица (Ниточно-прядильный комбинат им. С.Кирова) – и рекомендовала придать ей статус «буферной зоны».
«Буферные зоны» – это, по существу, защитные зоны памятников, пояснила В.Дементьева. По петербургским «КГИОПовским» законам, принятым вместе с Генпланом и ПЗЗ, у компонентов объекта ЮНЕСКО защитных зон нет, они растворены внутри одной большой охранной зоны «исторического центра» со строгим режимом использования. Принципиальных возражений против внедрения такого понятия в местное законодательство у петербургских властей нет. Но стоит ли вырезать памятники из исторической канвы и дробить центр на множество охранных зон?
Мнение В.Дементьевой по этому вопросу – отрицательное: «Мы хотим, чтобы памятники и ансамбли не вырезались из карты исторического центра». Изменениям в таком случае могут подвергнуться режимы, они могут стать разными. Выглядеть это, по ее мнению, должно следующим образом: «Пусть цветовая заливка исторического центра останется общей, а буферные зоны будут обозначены различной штриховкой». Вместе с тем, В.Дементьева не исключила, что при этом может произойти и корректировка границ исторического центра – как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.
Еще одно новое понятие, которое в соответствии с международными стандартами, возможно, предстоит вписать в петербургское законодательство, касающееся объектов ЮНЕСКО, это - «достопримечательное место». Если понятие «буферных зон» теоретически можно свести к понятию «охранных зон», то с «достопримечательными местами» не все так просто.
В российском законодательстве такое понятие существует и на него, в отличие от «охранных зон», в соответствии с петербургскими ПЗЗ распространяется действие градостроительных режимов. А это означает, что если «достопримечательные места» появятся внутри исторического центра, там может быть разрешено новое капитальное строительство.
По итогам своего пребывания в Петербурге миссия ЮНЕСКО предложила городу 2 варианта действий. Первый предполагает сокращение границ охраняемого центра и потребует прохождения процедуры реноминации. Второй, напротив, исключает изменение границ 1990г., так что необходимость реноминации отпадает – правки в действующую номинацию будут вноситься в рабочем порядке.
Градозащитники Петербурга считают наиболее предпочтительным второй вариант – без реноминации. Но он потребует установления новых понятий «буферных зон» и «достопримечательных мест», подчеркивает В.Дементьева. По ее мнению, очень важно сохранить прежние единую зону и концепцию охраны исторического центра Петербурга и реализовать некий третий вариант.
Окончательное решение этого вопроса, как уже говорилось, за федеральным центром. Но существенную роль в подготовке петербургских материалов для утверждения на 35-й сессии ЮНЕСКО, может также сыграть специальный форум международных экспертов в области охраны памятников, посвященный вопросу о реноминации Петербурга в ЮНЕСКО. Это мероприятие организуется по инициативе губернатора Санкт-Петербурга и состоится ориентировочно в апреле-мае 2011 г. «Мы надеемся, что к нам пришлют очень авторитетных экспертов», - заметила В.Дементьева.
Единый план управления
Объект ЮНЕСКО «Исторический центр Петербурга и связанная с ним группа памятников» более чем наполовину расположен на территории Ленинградской области. Вопрос о взаимодействии петербургского КГИОПа с областным Комитетом по культуре и подчиненными ему отделами федеральных и региональных объектов культурного наследия вызывает озабоченность градозащитников. Поскольку весь штат органов охраны памятников в Ленобласти – 17 человек, а задачи, которые стоят перед ним – очень велики, представители городского и областного отделений ВООПИиК выражают сомнения, что такими силами возможно решить столь серьезные задачи.
В.Дементьева сообщила, что основная работа по инвентаризации компонентов всемирного наследия, выявлению ошибок и составлению картографического материала проводилась в комплексе – на территории обоих регионов. «Конечно, наши сотрудники во многом помогали коллегам из области, и сотрудники Комитета по культуре вместе с нами представляли свои объекты миссии. Фактический материал уже готов и Ленобластью согласован», - заключила она.
Проблема возникла, откуда не ждали. Миссия реактивного мониторинга внесла в свой отчет рекомендацию наделить КГИОП функцией управления памятниками, входящими в номинацию на территории и Петербурга, и Ленобласти. Как заверяет В.Дементьева, эта инициатива никак не обсуждалась и не согласовывалась с КГИОП. «Возможно, это всего лишь выражение признания наших заслуг», - отметила она.
«Зря вы отказываетесь, - заявил сопредседатель петербургского отделения ВООПИиК Александр Марголис. – Все-таки было бы не лишним подумать о создании надрегионального органа, раз уж у нас такой, растянутый на два субъекта РФ, объект». Если КГИОП считает выступление с такой инициативой нарушением субординации, то ее мог бы озвучить ВООПИиК, предложил он. В противном случае можно ожидать, что будет создана некая федеральная структура, которой придется долго вникать в местные проблемы.
«Я считаю, что можно обойтись без создания какой-либо новой управляющей структуры, - ответила В.Дементьева. – Взамен нее нужно всего лишь принять единый план управления объектом ЮНЕСКО». Объекты культурного наследия, как известно, распределены по статусу и по собственности к трем видам: федеральные, региональные и памятники местного значения. И в состав «петербургского» объекта ЮНЕСКО попадают не только памятники двух регионов, но и федеральные тоже.
Процесс разграничения полномочий по памятникам между субъектами и центром федерации еще незавершен. Так, совсем недавно было принято решение о передаче Росохранкультуре нового ряда петербургских памятников, в том числе столь значимых для имиджа города, как Русский музей и Государственный Эрмитаж. Петербургский КГИОП теряет контроль за осуществлением охранных функций и ходом реставрационных работ на этих объектах. «До сих пор мы пытались содействовать Росохранкультуре только потому, что боялись утратить информацию о них, добивались права их софинансирования. Но теперь должны осознать, что законодательство ужесточается. За разграничением полномочий следит прокуратура и мы не вправе выходить за рамки своей компетенции», - напомнила В.Дементьева.
По ее мнению, единый план управления объектом всемирного наследия ЮНЕСКО в Петербурге и Ленобласти позволит скоординировать охранные мероприятия на уровне обоих регионов и Росохранкультуры, позволит четче определить обязательства и ответственность перед мировым сообществом. «Наш объект – многогранный, комплексный, сложный, смешанный – как только его не называют, - говорит В.Дементьева. – Но именно этим он и уникален и потому заслуживает единой концепции охраны».
Наталья Черемных