Продать, чтобы стать арендатором
Схема sale-and-leaseback, при которой крупная компания строит под себя офис, а затем продает его сторонней организации и становится арендатором этого здания, широко распространена на Западе, но пока редко применяется в России. Впрочем, в Петербурге уже есть подобные сделки, говорят эксперты.
Крупные компании, нуждающиеся в больших офисах, нередко предпочитают не искать готовые помещения в аренду, а построить их с нуля. Однако держать такие крупные активы на балансе для многих крайне невыгодно, а потому они нередко находят покупателя на такое здание, а затем заключают с новым владельцем договор на несколько десятилетий.
В первую очередь схема sale-and-leaseback позволяет собственнику, а впоследствии арендатору пустить вырученные средства либо на развитие текущего бизнеса, либо, например, на расчет по банковским обязательствам. К тому же, как правило, ставка, по которой бывший владелец арендует весь бизнес-центр или помещения в нем, фиксируется с учетом эскалации на длительный срок. Для инвестора сделка по такой схеме интересна получением стабильного дохода.
Без массового характера
Как правило, эта схема широко распространена на Западе. Впрочем, Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», говорит, что подобную практику уже можно назвать достаточно распространенной и в России. «Впрочем, пока сделки sale-and-leaseback в России не носят массового характера. В целом операции купли-продажи недвижимости по схеме sale-leaseback, на наш взгляд, сегодня являются весьма актуальным инструментом привлечения средств, так как позволяют продавцу не только получить необходимые денежные суммы, но и сохранить за собой право долгосрочной аренды продаваемого объекта (часто с правом последующего обратного выкупа). Кроме того, продавец несколько оптимизирует налогооблагаемую базу за счет ее уменьшения. Покупатель, со своей стороны, получает стабильный источник дохода в виде рентных платежей. При этом контрагенты, как правило, договариваются о взаимном дисконте: к цене продажи объекта и, соответственно, к ставке последующих арендных платежей», – говорит господин Клягин.
Ольга Пономарева, вице-президент инвестиционной группы компаний «Леорса», добавляет, что среди компаний, которые строят здания, а потом продают их по схеме sale-and-leaseback, есть, например, некоторые дочерние компании Газпрома. «Но в большинстве случаев, не считая «Лахта-центра», такие компании выкупают или арендуют офисы, построенные профессиональными девелоперами, а не строят их самостоятельно, так как для того чтобы построить действительно качественный объект, отвечающий всем современным требованиям, нужно обладать обширными знаниями и опытом», – отмечает она.
Интересно инвестфондам
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, полагает, что сегодня в России развитие непрофильного бизнеса – речь о самостоятельном строительстве офиса – оказывается экономически неоправданным, компании проще обратиться к профессиональному девелоперу.
Он говорит, что чаще такие схемы в России реализуются на складском рынке.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, говорит, что такие схемы более распространены в Москве. «В качестве примера можно вспомнить покупку Fleming Family & Partners офисно-торгового здания (Лесная ул., 3-9) у компании Coalco, которая потом арендовала там помещения; компания Ericsson продала свой московский офис на ул. 8 Марта «Пермской финансово-производственной группе»; компания Samsung продала бизнес-центр в Гнездниковском пер. девелоперской компании Capital Partners», – перечисляет господин Харченко.
Александр Артюхов, генеральный директор девелоперского направления ГК «Аури», утверждает, что покупателем зданий, продающихся в рамках sale-and-leaseback, могут быть различные паевые инвестиционные фонды, а также крупные игроки, которые формируют портфель управления активами.
Станислав Кривенков, финансовый директор ГК AAG, добавляет: «Инвестиционный фонд – обычно именно он выступают покупателем – получает заполненный объект, в котором риск потери арендных поступлений значительно меньше, чем в классическом офисном центре. Пониженный риск потери аренды находит свое отражение в стоимости сделки по продаже объекта либо в величине арендной ставки. Компания-продавец, ставшая арендатором, использует высвободившиеся денежные средства для развития бизнеса, где они приносят большую доходность по сравнению с тем, если бы они оставались вложенными в построенный объект.
У нас такая сделка была совершена представителями финского бизнеса в 2008 году. Строительный концерн «ЮИТ» построил бизнес-центр на Приморском пр., в котором после продажи объекта сам стал якорным арендатором, заняв большую часть площадей».
Мнение:
Алексей Кольчик, руководитель филиала Банка Москвы в Санкт-Петербурге:
– Нередко схема sale-and-leaseback применяется и среди автодилеров для снижения издержек. Не исключено, что этот стандарт будет принят на вооружение другими компаниями, например складскими комплексами большого формата. Банки, к сожалению, сейчас не имеют четкой схемы финансирования таких проектов, но, я думаю, что если будет расти спрос, то появится и предложение.
В строительной отрасли вопросы образования и квалификации специалистов напрямую связаны с качеством строительства. Именно поэтому немалое внимание в работе саморегулируемых организаций уделяется сфере повышения квалификации и аттестации.
Однако, согласно Градостроительному кодексу, на сегодняшний день СРО могут контролировать наличие и квалификационный уровень только тех сотрудников компаний, которые указываются в заявке на получение свидетельства о допуске к работам. Это в значительной мере ограничивает все усилия, направленные на повышение профессионального уровня специалистов и повышение безопасности строительства.
О проблемах системы повышения квалификации, об их причинах и возможностях разрешения в рамках заочного круглого стола рассказали:
Александр Витальевич Гинзбург - проф., д.т.н., заместитель руководителя Комплекса развития системы ДПО МГСУ ФГБОУ ВПО "Московский государственный строительный университет" (МГСУ);
Боброва Екатерина Юрьевна - к.э.н., доцент, зам. зав. кафедрой "Методология саморегулирования и аттестации" (МСА) ФАОУ ДПО ГАСИС;
Тимофеев Евгений Михайлович - начальник учебно-организационного отдела УНЦ ФСК-МЭИ, ЦПП "Электроэнергетика", МЭИ;
Холопик Кирилл Вадимович - первый заместитель Руководителя Аппарата НОСТРОЙ;
Маслова Наталья Петровна - председатель Комитета по науке, образованию и аттестации НОП.
- Как Вы считаете, существует ли сейчас в строительной отрасли как таковая система повышения квалификации и аттестации? Как Вы оцениваете ее состояние?
А. Гинзбург: Системы повышения квалификации и аттестации - это не совсем одинаковые системы.
Повышение квалификации - это расширение профессионального кругозора специалиста по определенному вопросу. В рамках повышения квалификации слушатели должны знакомиться с инновациями по указанной теме, обмениваться опытом с коллегами и ведущими специалистами отрасли.
Аттестация - это проверка знаний, навыков, умений, оценка квалификации специалиста. В отличие от повышения квалификации, здесь рассматривается широкий круг вопросов - и не инновации, а базовые, основные знания и навыки применительно к должностным обязанностям специалиста.
И та, и другая системы в строительной отрасли существуют, однако их часто путают и смешивают между собой. Отсутствие единого понимания целей и задач повышения квалификации и аттестации, к сожалению, приводит к тому, что за повышение квалификации или аттестацию выдают некачественный продукт, который дискредитирует профессиональное обучение в строительной отрасли.
Е. Боброва: Как мне кажется, да, как таковая система существует. Насколько я могу судить, а я работаю в этой системе с последнего курса института и по сию пору, этот институт давно развит и достаточно успешно развивается, несмотря на некоторые "временные и постоянные" трудности. ГАСИС, как учебное заведение без государственной дотации, вынужден зарабатывать для себя сам и работать сам на себя. Работники ГАСИС получают заработную плату только с проведённых семинаров. С одной стороны - это достаточно трудные условия, с другой - они позволяют постоянно совершенствовать процесс повышения квалификации, разрабатывать новые учебные программы, проводить выездные семинары. При этом, есть достаточное количество учебных заведений, как государственных, так и негосударственных, где вопрос качества оказываемых услуг не стоит на первом месте. Имеется множество примеров, когда просто-напросто выписываются бланки удостоверений за символическую плату, без присутствия слушателей на занятиях, когда приходящий заказчик говорит, что "надо уже вчера". Конечно, все эти примеры негативно сказываются на системе повышения квалификации.
Е. Тимофеев: Если рассматривать понятие именно как систему, то налаженной системы пока нет, есть предпосылки к ее построению. Надеюсь, что в скором будущем, при дальнейшем структурированном подходе, данная система появится и будет весьма эффективно работать.
К. Холопик: На сегодня существует большое количество учебных центров, которые предлагают программы повышения квалификации по самым разным направлениям. Однако нельзя сказать, что они в полной мере выполняют свою функцию - действительно повышают уровень квалификации специалистов отрасли. Это вызвано целой совокупностью причин, таких, как не совсем верное отношение к повышению квалификации самих строительных организаций, несовершенство образовательных программ, затруднения в повсеместном внедрении унифицированных требований к учебным программам.
В то же время НОСТРОЙ ведет активную работу и по совершенствованию системы повышения квалификации и по формированию системы профессиональной аттестации.
Н.Маслова: Существующая система повышения квалификации специалистов в строительной отрасли в настоящее время не отвечает требованиям, которые предъявляются организациями к повышению квалификации своих специалистов.
Основные требования таковы:
получить необходимые новые знания именно в той области, в которой заинтересован специалист или работодатель.
Для этого программы обучения должны быть гибкими, блочно-модульными. Тематические планы обучения должны утверждаться заказчиками обучения. Годами не изменяемые программы учебных заведений, как правило, не обеспечивают возможность получения специалистами интересующих их конкретных новых знаний.
-затратить на обучение минимально необходимое время и средства. Временные и финансовые затраты на обучение должны быть оправданы действенным результатом обучения.
Для этого в течение 5 лет специалист может принимать участие в нескольких краткосрочных формах повышения квалификации в виде курса лекций, семинаров, конференций, практических занятий, обмена опытом - и все это должно учитываться и считаться повышением квалификации.
Система аттестации специалистов в настоящий момент находится в развитии. Аттестация специалистов - один из важнейших рычагов воздействия на повышение качества выпускаемой продукции, так как определяет возможности специалиста в рамках профессии и занимаемой должности выполнять возложенные на него трудовые функции определенной сложности с учетом достижений отрасли.
Прежде всего, в высокой квалификации специалистов заинтересованы работодатель и СРО, поскольку они отвечают за качество работ не только своим авторитетом, но и финансовыми средствами. Именно поэтому аттестация должна проводиться в самих организациях или СРО.
- Считаете ли Вы правильным подход, когда контроль СРО в части повышения квалификации и аттестации распространяется только на тех специалистов строительных, проектных и изыскательских организаций, которые указаны в заявке на получение свидетельства о допуске?
А. Гинзбург: Законом установлен тот минимум требований, который должны реализовать СРО в части контроля за повышением квалификации и аттестации. Безусловно, в идеале работать надо не на минимуме возможностей, а на максимуме. Однако требовать максимума от всех на законодательном уровне - нереально.
Целесообразно каждому СРО, которое добросовестно относится к своему статусу и ответственно подходит к проблемам безопасности строительства, устанавливать свои собственные требования к профессиональным качествам специалистов. Тогда, когда число подобных СРО станет значительным, появится серьезное основание для ужесточения требований закона для всех.
Е. Боброва: Ответить на данный вопрос достаточно трудно, при всей кажущейся его простоте. С одной стороны, от качества уровня знаний всех работников организации зависит качество проектирования/строительства всего объекта. Как известно, надёжность всей системы определяется надёжностью самого слабого звена, т.е. при стабильной работе всего коллектива/организации/объединения сбой или некачественная работа даже вспомогательного отдела может поставить под угрозу сам проект.
С другой стороны, может быть и уместно говорить об этом, но, не решив вопроса контроля СРО в части повышения квалификации и аттестации специалистов, указанных в заявке на получение свидетельства о допуске, пока преждевременно. Хотя идея сама по себе хорошая. На практике, как мне кажется, будет достаточно трудно, а может быть и невозможно, обеспечить контроль СРО за всеми специалистами. Также нужно задуматься и о необходимости этого мероприятия. Во всяком случае, в этом вопросе надо учитывать мнение как специалистов образовательных учреждений (теоретиков), так и специалистов-практиков, так как теория может не всегда совпадать с делом.
Е. Тимофеев: Вопрос весьма специфический, который будет иметь много обсуждений. Мою точку зрения я выскажу несколькими вопросами. Кто выполняет соответствующие работы, требующие аттестованного специалиста? Сам специалист прошедший обучение, или какой-то другой специалист? А как вы определите, кто именно исполнял соответствующую работу? Кто будет нести ответственность и будет ли ее нести за некачественно исполненную работу, качество которой проявится только через несколько лет, когда данный специалист наверняка уже не будет работать в соответствующей организации? Будет ли нести ответственность тот контролер, что принимал технические работы? В общем, как мне кажется, если ответственность будут нести все исполнители и контролеры, даже после смены рабочего места и рода занятий, то отношение к правильности или неправильности подхода исчезнет сам собой.
К. Холопик: Считаю, что в перспективе необходимо ввести обязательность аттестации для всех работников, которые выполняют работы, оказывающие влияние на безопасность объектов капитального строительства.
Н. Маслова: Контроль СРО необходимо распространить на всех специалистов организаций - членов СРО (согласно штатному расписанию), которые привлекаются к работам, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства. Это позволит повысить безопасность строительства, что полностью согласуется с основными задачами саморегулирования в строительной отрасли.
Полный текст обсуждения, прошедшего в рамках круглого стола, доступен на сайте СРО НП «Э.С.П.»: http://sro-esp.ru/
Аномально теплая зимняя погода не радует владельцев горнолыжных курортов, которые с начала сезона несут немалые убытки. По оценкам экспертов, в среднем с открытия сезона этот рынок уже потерял порядка 100 млн рублей.
«В связи с аномально теплой погодой уровень посещаемости курорта в текущем сезоне несколько ниже, чем в прошлом. Нет катающихся, а гости в коттеджи приезжают в обычном режиме. У нас существенную роль играет озеро – тепло от него не позволяет снегу держаться. Пробуем запылить искусственным снегом, но температура не позволяет ему задерживаться», – сетует Альбина Майорова, коммерческий директор ГЛК «Красное Озеро».
На сегодняшний день, по словам Евгении Васильевой, заместителя директора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург, на территории Ленинградской области насчитывается 8 действующих горнолыжных центров, 7 из них расположены в северном направлении от Петербурга. «Высокий сезон на горнолыжных курортах Ленобласти ограничивается, как правило, четырьмя месяцами: с декабря по март. Благодаря использованию систем искусственного снегообразования продолжительность сезона можно увеличить до 6 месяцев, а также пережить малоснежные периоды, один из которых мы наблюдаем в декабре 2011 года. Однако эти установки в основном подключаются к работе при температуре воздуха, по крайней мере, ниже нуля», – поясняет госпожа Васильева.
По оценкам Дмитрия Кумановского, начальника аналитического отдела ИК ЛМС, с 20 ноября, когда был официально открыт горнолыжный сезон в Ленобласти, потери горнолыжных курортов составили от 12 млн рублей, а если учесть потерю от сопутствующих сервисов (аренда снаряжения, выручка кафе, гостиничных комплексов) – до 50 млн рублей. «Исходя из среднего количества посещений горнолыжных курортов в день, которое составляет 500-600 человек, и средней цены билета на горнолыжный склон в 600 рублей, получается, что в день такие курорты в среднем зарабатывают 300-400 тыс. рублей», – подсчитывает господин Кумановский.
Кирилл Куриленко, ведущий аналитик инвестиционной компании БФА, считает, что наиболее уязвимыми от погодных условий остаются курорты, которые не ориентированы на дополнительные услуги. «К примеру, «Игора» сможет обеспечить себе денежный поток даже в условиях сокращения горнолыжного сезона за счет предоставления других спортивно-оздоровительных услуг и гостиничной деятельности», – объясняет господин Куриленко.
Алена Филипова