Продать, чтобы стать арендатором
Схема sale-and-leaseback, при которой крупная компания строит под себя офис, а затем продает его сторонней организации и становится арендатором этого здания, широко распространена на Западе, но пока редко применяется в России. Впрочем, в Петербурге уже есть подобные сделки, говорят эксперты.
Крупные компании, нуждающиеся в больших офисах, нередко предпочитают не искать готовые помещения в аренду, а построить их с нуля. Однако держать такие крупные активы на балансе для многих крайне невыгодно, а потому они нередко находят покупателя на такое здание, а затем заключают с новым владельцем договор на несколько десятилетий.
В первую очередь схема sale-and-leaseback позволяет собственнику, а впоследствии арендатору пустить вырученные средства либо на развитие текущего бизнеса, либо, например, на расчет по банковским обязательствам. К тому же, как правило, ставка, по которой бывший владелец арендует весь бизнес-центр или помещения в нем, фиксируется с учетом эскалации на длительный срок. Для инвестора сделка по такой схеме интересна получением стабильного дохода.
Без массового характера
Как правило, эта схема широко распространена на Западе. Впрочем, Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», говорит, что подобную практику уже можно назвать достаточно распространенной и в России. «Впрочем, пока сделки sale-and-leaseback в России не носят массового характера. В целом операции купли-продажи недвижимости по схеме sale-leaseback, на наш взгляд, сегодня являются весьма актуальным инструментом привлечения средств, так как позволяют продавцу не только получить необходимые денежные суммы, но и сохранить за собой право долгосрочной аренды продаваемого объекта (часто с правом последующего обратного выкупа). Кроме того, продавец несколько оптимизирует налогооблагаемую базу за счет ее уменьшения. Покупатель, со своей стороны, получает стабильный источник дохода в виде рентных платежей. При этом контрагенты, как правило, договариваются о взаимном дисконте: к цене продажи объекта и, соответственно, к ставке последующих арендных платежей», – говорит господин Клягин.
Ольга Пономарева, вице-президент инвестиционной группы компаний «Леорса», добавляет, что среди компаний, которые строят здания, а потом продают их по схеме sale-and-leaseback, есть, например, некоторые дочерние компании Газпрома. «Но в большинстве случаев, не считая «Лахта-центра», такие компании выкупают или арендуют офисы, построенные профессиональными девелоперами, а не строят их самостоятельно, так как для того чтобы построить действительно качественный объект, отвечающий всем современным требованиям, нужно обладать обширными знаниями и опытом», – отмечает она.
Интересно инвестфондам
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, полагает, что сегодня в России развитие непрофильного бизнеса – речь о самостоятельном строительстве офиса – оказывается экономически неоправданным, компании проще обратиться к профессиональному девелоперу.
Он говорит, что чаще такие схемы в России реализуются на складском рынке.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, говорит, что такие схемы более распространены в Москве. «В качестве примера можно вспомнить покупку Fleming Family & Partners офисно-торгового здания (Лесная ул., 3-9) у компании Coalco, которая потом арендовала там помещения; компания Ericsson продала свой московский офис на ул. 8 Марта «Пермской финансово-производственной группе»; компания Samsung продала бизнес-центр в Гнездниковском пер. девелоперской компании Capital Partners», – перечисляет господин Харченко.
Александр Артюхов, генеральный директор девелоперского направления ГК «Аури», утверждает, что покупателем зданий, продающихся в рамках sale-and-leaseback, могут быть различные паевые инвестиционные фонды, а также крупные игроки, которые формируют портфель управления активами.
Станислав Кривенков, финансовый директор ГК AAG, добавляет: «Инвестиционный фонд – обычно именно он выступают покупателем – получает заполненный объект, в котором риск потери арендных поступлений значительно меньше, чем в классическом офисном центре. Пониженный риск потери аренды находит свое отражение в стоимости сделки по продаже объекта либо в величине арендной ставки. Компания-продавец, ставшая арендатором, использует высвободившиеся денежные средства для развития бизнеса, где они приносят большую доходность по сравнению с тем, если бы они оставались вложенными в построенный объект.
У нас такая сделка была совершена представителями финского бизнеса в 2008 году. Строительный концерн «ЮИТ» построил бизнес-центр на Приморском пр., в котором после продажи объекта сам стал якорным арендатором, заняв большую часть площадей».
Мнение:
Алексей Кольчик, руководитель филиала Банка Москвы в Санкт-Петербурге:
– Нередко схема sale-and-leaseback применяется и среди автодилеров для снижения издержек. Не исключено, что этот стандарт будет принят на вооружение другими компаниями, например складскими комплексами большого формата. Банки, к сожалению, сейчас не имеют четкой схемы финансирования таких проектов, но, я думаю, что если будет расти спрос, то появится и предложение.
Стремление застройщиков снизить конечную стоимость квартиры, не сильно снижая стоимость квадратного метра, вынудило их сокращать общую квадратуру жилья. По оценкам экспертов, в среднем посткризисная квартира «похудела» на 10-15%.
По словам экспертов, среди крупнейших проектов, вышедших в продажу в 2010-2011 годах, студии и однокомнатные квартиры составляют порядка 60% от общего числа квартир, на двухкомнатные квартиры приходится 31%, на трехкомнатные – лишь 9%. Четырехкомнатные квартиры практически не представлены.
«Площади квартир по сравнению с докризисными временами уменьшились на 10-15%.
Сегодня сохраняется очевидный спрос на минимальное предложение в каждом из сегментов. По нашим наблюдениям, наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры до
«Принципиальное изменение структуры квартирографии (увеличение доли студий, однокомнатных и малогабаритных двухкомнатных квартир) и уменьшение площадей квартир произошло около 2007 года, после более чем 100%-го роста цен в 2006 году. Цены выросли, покупательская способность населения снизилась, и клиенты стали отдавать предпочтение тем квартирам, на приобретение которых у них хватало средств. С тех пор данный тренд в целом продолжает сохраняться», – считает Ольга Пономарева, директор по маркетингу ООО «УК «СТАРТ Девелопмент».
Вынужденная мера
Как уверяют застройщики, они постарались учесть эти изменения, и сейчас большинство современных проектов уже выполнены с учетом покупательских предпочтений. В домах существенно возросла доля однокомнатных квартир и студий, но при этом действительно качественных с точки зрения покупателей проектов на рынке немного. Ведь даже в небольшой квартире необходимо максимально обеспечить условия для комфортного проживания. И с учетом небольшой общей площади квартиры это сделать, разумеется, гораздо сложнее.
Как говорят эксперты, для застройщика уменьшение метража – вынужденная мера. «Рынок стал рынком покупателя, и, соответственно, если не создать дом с выверенным метражом, который действительно пользуется спросом, то не будет продаж. Долго ли продержится данная тенденция, сказать трудно. Все ведь зависит от экономической ситуации и покупательской способности населения. Человек вряд ли купит студию в
Посткризисный «квадрат»
По заверениям экспертов, сейчас площади студий составляют от 21 до
В сегменте жилья массового спроса квартиры большого метража встречаются в объектах, расположенных в пригородах и прилегающих территориях Ленинградской области, где цена
По мнению застройщиков, в ближайшие два года спрос на малометражные квартиры будет держаться. «Но те застройщики, которые готовят новые проекты именно сейчас, учитывают то, что к моменту окончания строительства кризис совсем закончится и покупатель не захочет брать малометражное жилье. Поэтому сегодняшние проекты разрабатываются с учетом возвращения к прежним метражам, то есть площади опять будут увеличиваться», – убеждена директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко.
Автор: Николай Волков
Для разрешения сложившейся ситуации были сформулированы рамочные требования к квалификации сотрудников строительных организаций. Они закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации (федеральный закон №240-ФЗ) и уточнены в минимальных требованиях к выдаче саморегулируемыми организациями свидетельств о допуске к работам на особо опасных и технически сложных объектах (постановление Правительства РФ №207).
Именно отсутствие налаженной системы повышения квалификации и аттестации кадров рассматривается многими представителями отрасли как фактор, серьезно ограничивающий потенциал роста качества капитального строительства. Определенные шаги по созданию нужных механизмов уже делаются. Так, НОСТРОЙ в начале марта запустил в тестовом режиме Единую систему аттестации руководителей и специалистов в строительном комплексе. Через некоторое время станет ясно, насколько успешно нововведение НОСТРОЙ справляется с возложенными на него функциями и подходит ли оно для широкого использования. Однако Единая система аттестации выполняет только задачу контроля уровня профессиональной подготовки и вряд ли окажет существенное влияние непосредственно на сложившуюся систему дополнительного образования.
О том, какие изменения нужны системе профессиональной подготовки и переподготовки специалистов, мы говорим с генеральным директором СРО НП «ЭнергоСтройАльянс» Дмитрием Мурзинцевым.
- Дмитрий Леонидович, как, на Ваш взгляд, сегодня все должно быть построено в области повышения квалификации кадров в строительстве?
Безусловно, подготовка подобных стандартов – процесс трудоемкий и ответственный. Тут следует активно задействовать отраслевых специалистов, привлекать максимально широкий круг компетентных лиц к работе на базе профильных комитетов национальных объединений саморегулируемых организаций. Уверен, что во взаимодействии с представителями вузов и учебных центров комитеты смогут постепенно создать такие стандарты по всем основным направлениям. Подобная работа уже ведется национальными объединениями СРО, и благодаря этому мы можем рассчитывать на заметный рост качества обучения в области повышения квалификации.
- Хорошо, стандарты будут созданы и приняты на вооружение добросовестными учебными центрами. Но как будет обеспечиваться широкая доступность таких программ? Ведь на их внедрение уйдет какое-то время.
Вообще, доступность – ключевое понятие дистанционного обучения. Оно складывается как минимум из трех основных моментов. Во-первых, при дистанционном обучении не важно, на каком расстоянии слушатель находится от учебного центра. Даже если в вашем городе нет нужного курса, нет необходимости ехать на другой конец страны: мультимедийные и интернет-технологии предоставят возможность получить полный набор необходимых знаний на месте. Во-вторых, дистанционное обучение не требует таких затрат, как очные формы: дистанционный курс обычно имеет меньшую стоимость и по смыслу исключает возникновение такого фактора дополнительных затрат для организации как командировочные расходы. Наконец, повышение квалификации в такой форме может производиться без отрыва от производства, что позволяет сохранять эффективность работы отделов и запланированный темп работ.
Кроме того, дистанционное обучение предоставляет возможность гибкого подбора графика и темпа обучения, в зависимости от занятости сотрудников. Курс можно начать в любой момент и полностью согласовать с возможностями слушателей.
Говоря об эффективности дистанционного обучения, стоит чуть подробнее остановиться на том, что ее обеспечивает. Прежде всего, это мультимедийность. Образовательные программы могут включать в себя большое количество наглядных, легко воспринимаемых материалов: видеофильмов, презентаций, анимированных слайдов, графики. Далее, в интерактивном режиме может быть обеспечен доступ к преподавателям, обширнейшим электронным библиотекам, электронным конференциям и форумам. Кроме того, механизмы дистанционного обучения позволяют создать единую образовательную среду для больших групп слушателей. Это особенно важно для корпоративного обучения. Единая образовательная среда подразумевает активную работу слушателей не только с преподавателями, но и друг с другом. При этом к услугам слушателей и весь спектр тематических образовательных материалов и электронные площадки для дискуссий, закрепления полученных знаний, практической отработки пройденного материала.
- Каким образом при дистанционном обучении осуществляется контроль полученных знаний?
Я считаю, что за дистанционным образованием, во всяком случае, в сфере повышения квалификации, будущее. Этот метод обладает рядом неоспоримых преимуществ и по своему содержанию как нельзя лучше соответствует современному, насыщенному ритму жизни. Дистанционное обучение позволяет экономить время и средства и получать при этом достойную профессиональную подготовку. Уверен, что дистанционное обучение способно внести значительный вклад в решение проблемы нехватки квалифицированных кадров в строительной отрасли.