Взаимовыгодное сотрудничество
Доля продаж первичного жилья с привлечением агентств недвижимости в Петербурге будет расти. Такой прогноз обусловлен ожиданием дальнейшей стагнации рынка и, как следствие, борьбой застройщиков за каждого клиента. О том, как будет развиваться ситуация на риэлторском рынке и какие услуги агентства могут предложить своим клиентам, рассказали участники заседания круглого стола «Посреднические услуги при заключении сделок с жильем на первичном рынке. Правовые и экономические аспекты», организованного газетой «Строительный Еженедельник» при поддержке Комитета по строительной индустрии Ленинградской торгово-промышленной палаты.
Алена Шереметьева, заместитель главного редактора газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа», президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»
Александр Гиновкер, директор АН «Невский простор»
Юрий Загоровский, президент ГК «Дарко», президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Андрей Русяев, руководитель отдела строящейся недвижимости ООО «АВЕНТИН-Недвижимость»
Станислав Романюк, руководитель проекта АН «О2 Недвижимость»
Дмитрий Кулик, специалист направления «Новое строительство» АН «Итака»
Надежда Калашникова, директор по развитию ООО «Л1 Строительная компания № 1»
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»
Марина Силантьева, руководитель отдела продаж ГК «УНИСТО Петросталь»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Виталий Токарев, генеральный директор компании «Домостроев»
Алена Шереметьева
– В каком состоянии находится сегодня рынок риэлторских услуг?
Дмитрий Щегельский:
– До 2008 года рынок агентских услуг бурно развивался вместе с рынком недвижимости. С 2011 года существенного прироста количества участников не наблюдается. Сейчас на рынке Петербурга работают порядка 650 компаний. Причем порядка 27 из них контролируют 50% рынка недвижимости Петербурга. По моим наблюдениям, рынок агентских услуг укрупняется. Доля крупных игроков растет, а мелких – сокращается. Если в 2008-2010 годах витала идея о том, что рынок будет дробиться, то время показало, что далеко не всем мелким игрокам удалось остаться на плаву. Человеку, который хочет плодотворно заниматься рынком недвижимости, я бы посоветовал присоединяться к существующим компаниям, а не создавать новый бизнес.
Алена Шереметьева:
– Такое укрупнение – это благо или зло для рынка? Наличие множества игроков рождает конкуренцию, что обычно благотворно сказывается на любом рынке.
Александр Гиновкер:
– Укрупнение не является самоцелью, и оно не способствует повышению качества услуг. Есть большие компании со штатом агентов свыше 1000 человек, есть средние, где штат 100-200 человек, а есть агентства небольшие, в которых трудятся несколько человек. И все они имеют право на существование. На мой взгляд, наиболее удобный формат – это средняя по размеру компания, в рамках которой возможно содержать необходимую для агентства инфраструктуру и иметь возможность контролировать персонал. Беда рынка в большом количестве непрофессионалов. С этим пытаются бороться наши общественные объедения, но пока победить это зло до конца не удается. Закона о риэлторской деятельности у нас до сих пор нет, и непонятно, насколько он будет хорош и не убьет ли рынок вовсе.
Юрий Загоровский:
– Добавлю, что на этом рынке также есть и индивидуальные предприниматели, среди которых очень часто встречаются профессионалы, оказывающие качественные риэлторские услуги.
Алена Шереметьева:
– Как изменился за последние несколько лет размер агентского вознаграждения?
Андрей Русяев:
– Все зависит от руководства компании и самих агентов. Кто-то готов работать и за 20 тыс. рублей, и дешевле. Если правильно построена работа с клиентом, то у агентства не возникает потребности в демпинге. В нашей компании средний размер комиссионного вознаграждения составляет 6%. Крупные агентства ниже этой цифры не опускаются, демпингуют в основном мелкие компании или агенты, работающие на себя. Если делать свою работу качественно, то клиент будет согласен и на эти комиссионные.
Алена Шереметьева:
– Сколько объектов недвижимости сегодня находится в предложении агентств недвижимости Петербурга?
Юрий Загоровский:
– Сегодня в арсенале агентств недвижимости находится порядка 30-40 тыс. объектов для продажи. Так, практически 90% строящегося в Петербурге жилья есть в палитре предложения риэлторских компаний. Иногда одни и те же объекты предлагаются различными агентствами, что является результатом недоработки риэлторов. Мы считаем, что работа с продавцами квартир должна вестись на основе эксклюзивных договоров. Чтобы удовлетворить потребности клиента, работа каждого агента должна вестись по правилам. В Ассоциации риэлторов в качестве правил приняты профессиональные стандарты, разработанные много лет назад, но не потерявшие своей актуальности. Также нами принят кодекс профессиональной этики агента.
Станислав Романюк:
– Если мы говорим об эксклюзивном договоре только с одним агентством, то это не совсем хорошо. Практика показывает, что если у агентства есть такой договор, то оно расслабляется, заключает несколько сотен субагентских договоров и обеспечивает продажи с их помощью. Оптимальное количество агентств, с которыми комфортно работать застройщикам, находится в районе 10-15 штук.
Алена Шереметьева
– Какая схема реализации квартир преобладает сегодня на рынке Петербурга: продажа через отделы продаж компаний-застройщиков или с привлечением сторонних агентств недвижимости? Какова доля агентских продаж на рынке первичной недвижимости?
Станислав Романюк:
– Агентства недвижимости приносят застройщику порядка 30% всех продаж. Иногда этот показатель доходит до 50%. Если говорить о крупных застройщиках, которых на рынке порядка 10, то у них мощные отделы продаж и большие маркетинговые возможности, и доля агентских продаж там составляет 20-30%. Если застройщик является новым игроком на рынке, и у него нет большого бюджета на рекламу, то ему нужно развивать сеть агентских продаж.
Александр Гиновкер:
– Если объект продается только отделом продаж застройщика, но он может вызвать сомнения: либо он очень хорош, либо наоборот.
Алена Шереметьева
– Что выгоднее для клиента: обратиться в агентство или напрямую к застройщику? За счет чего агентства привлекают покупателей недвижимости?
Дмитрий Щегельский:
– Уважающее себя агентство недвижимости не будет предлагать объекты сомнительных застройщиков. К примеру, мы и ряд других общественных объединений несколько недель назад получили из Комитета по строительству сообщение о том, что существует открытый список проблемных объектов недвижимости, которые не рекомендовано продавать агентствам. И нами была проведена работа по очистке от таких объектов базы данных. Ответственное агентство, входящее в общественное объединение, не будет предлагать такие объекты, а их порядка 100 штук из 300 ведущихся сегодня строек жилья.
Юрий Загоровский:
– Есть большое количество клиентов, которые не являются покупателями с наличными средствами. Часто это клиенты со встречными сделками. С ними полноценно работать может зачастую только риэлтор.
Дмитрий Кулик:
– Обращаясь в крупное агентство, клиент приобретает ряд выгод. Во-первых, он экономит время, так как в агентстве ему предоставят информацию о практически всех застройщиках и объектах, которые есть на рынке. Во-вторых, человек может получить профессиональный и независимый анализ рынка. В-третьих, клиент может получить дополнительный набор опций: услуги ипотечного брокера и сопровождение сделки.
Алена Шереметьева:
– Информация, полученная от риэлтора, наверное, не всегда объективна. Агентство работает за процент от продажи и, скорее всего, агент будет предлагать объекты той компании, с продажи квартир которой ему пойдет больший процент, и отговаривать от покупки объекта, с которого процент будет меньше.
Дмитрий Кулик:
– В крупных агентствах есть маркетинговый план и план продаж. К примеру, у нашего агентства нет планов продавать объекты только одного застройщика. Мы нацелены на длительные партнерские отношения со всеми нашими компаниями-клиентами.
Алена Шереметьева:
– Предлагаю присоединиться с нашей дискуссии представителям строительных компаний. Как складываются ваши отношения с агентствами и какова в вашей компании доля агентских продаж?
Надежда Калашникова:
– Наш пример, наверное, не может быть показательным, так как мы всегда шли своим путем. Наша компания существует на рынке уже более 20 лет, и мы всегда продавали квартиры в своих домах через собственный отдел продаж. Только два года назад в связи с кризисом в продаже наших объектов стало принимать участие агентство недвижимости. Сегодня у нас 35-40% сделок совершается через агентства. Перспективы сотрудничества с риэлторскими компаниями нам видятся радужными.
Марина Силантьева:
– Доля агентских продаж в нашей компании заметно выросла и составляет на сегодняшний день порядка 60%. Мы успешно сотрудничаем с пятью агентствами и довольны результатами продаж.
Светлана Денисова:
– Мы налаживали отношения с агентствами недвижимости, когда выходили на рынок жилья. Одним из критериев нашего выбора было то, чтобы агентство не входило в число крупнейших на рынке, так как компания ставила своей стратегической целью создание и продвижение собственного имиджа как крупного оператора на рынке. В то время мы работали над объектом эконом-класса «Токио», и его мы реализовывали с восемью риэлторскими компаниями. Это был успешный опыт сотрудничества, но сейчас мы его не воспроизводим, в силу того что развили собственный отдел продаж. Два прошлых года мы работали на растущем рынке и занимались реализацией очень востребованного проекта комфорт-класса рядом с парком. Одним словом, этот объект позволял нам обходиться собственными силами. Данная ситуация не является для нас статичной, и мы не исключаем дальнейшего сотрудничества с агентствами. Тем более если ситуация на рынке будет развиваться в ключе наметившихся сегодня тенденций. Многие эксперты говорят, что рынок стагнирует и закончился период реализации отложенного спроса, который был сформирован в кризисные годы. И возможно, это побудит нас снова прибегнуть к помощи агентств. Хочу добавить, что с тех пор как рынок начал работать по 214-ФЗ, степень доверия клиентов к сделкам на первичном рынке значительно выросла, и именно это факт позволил даже новым и небольшим компаниям, находящимся в рамках этого правового поля, эффективно продавать квартиры без привлечения агентов.
Марк Лернер:
– Помимо продаж в собственных объектах мы на эксклюзивных условиях реализуем квартиры в ряде жилых комплексов наших партнеров. Говорить о том, что какой-то из каналов сбыта лучше или хуже, не приходится. Просто соотношение своих и агентских продаж у компаний разнится. Если компания крупная и у нее большие объемы квадратных метров, то без агентств не обойтись. При этом мне достоверно известно, что если компания крупная и надежная, то доля агентских продаж у нее постепенно сокращается.
Алена Шереметьева:
– Чем обусловлено сокращение этой доли?
Марк Лернер:
– Это некий парадокс. Количество продаж в абсолютных величинах растет. Ведущие городские застройщики в последнее время вывели на рынок большой объем недвижимости, и клиент, проведя подготовительную работу с агентствами и получив всю информацию, как правило, в 50-70% случаев уходит к застройщику. Это происходит из-за того, что потребители привыкли думать, что покупать у застройщика надежнее и выгоднее, хотя это абсолютно не так.
Алена Шереметьева:
– А агент в таком случае остается без комиссионных? Получается конфликтная ситуация.
Марк Лернер:
– Каждое агентство решает эту проблему по-разному. Это просто некая модель бизнеса.
Светлана Денисова:
– В таком случае важна позиция застройщика. Он должен уважительно относиться к работе, которую проделывает агентство. Ведь первично сформировать клиента как покупателя данного конкретного объекта – это непросто. Нужно договариваться с агентствами по-честному, и, к примеру, на основании ни к чему не обязывающего договора о бронировании квартиры признавать этого клиента как пришедшего от агентства. В противном случае мы никогда не получим нормальных партнерских отношений. Необходимо также понимать, что если на растущем рынке компания может себе позволить отказаться от услуг агентств, то на рынке стагнирующем важен каждый клиент.
Марк Лернер:
– Сейчас ситуация с продажами более напряженная, чем год назад, и партнерские отношения с агентами очень важны.
Александр Гиновкер:
– Если агента хотят «кинуть», то отчасти это его собственная проблема. Видимо, он не смог донести до клиента свою значимость. Конечно, учитывая менталитет потребителей и общий правовой нигилизм наших граждан, донести эту информацию не всегда удается. Важна и принципиальная позиция застройщика. В нашем агентстве существует так называемый черный список компаний, с которыми мы принципиально не работаем.
Светлана Денисова:
– К сожалению, застройщику тоже не всегда комфортно и работать с агентствами. Иногда работать практически невозможно из-за того, что огромное количество агентов звонят тебе на протяжении всего дня и задают абсолютно глупые вопросы.
Юрий Загоровский:
– Важен профессиональный уровень агента. Даже если застройщик не платит ему вознаграждение, он может заработать в том случае, если ведет комплексную сделку или работает над поиском объекта для клиента.
Надежда Калашникова:
– Необходимо разделять две функции агентств. Первая – поисковая (подбор объекта, удовлетворяющего требованиям клиента), а вторая – сопровождение сделки (ипотечный брокеридж, правовая поддержка). По моим ощущениям, поисковая функция постепенно сокращается в связи с развитием Интернета. А доля услуг по сопровождению сделки, напротив, увеличивается.
Алена Шереметьева:
– За столом есть также представитель загородного сегмента. Помогают ли агентства на этом рынке генерировать поток клиентов?
Виталий Токарев:
– В отличие от городского рынка, где связка риэлтор – застройщики существует уже давно, на загородном рынке взаимодействие с риэлторами развито слабее, в том числе в связи с большими временными затратами. К тому же загородный рынок требует от риэлтора большей квалификации.
Дмитрий Щегельский:
– Отсутствие живого интереса со стороны риэлторов к рынку загородного жилья заключается в его падающей рентабельности. Так сложилось, что наши граждане рассматривают загородную недвижимость скорее как дачу. А приобрети загородный дом они хотели бы в радиусе не дальше 40 км от города. Поэтому агенты практически ушли с загородного рынка.
Алена Шереметьева:
– В каком направлении ситуация с привлечением агентов будет развиваться в обозримой перспективе? Будет ли расти или, наоборот, падать доля агентских продаж?
Александр Гиновкер:
– Радикальных изменений в соотношении долей продаж застройщиков и агентств, на мой взгляд, не произойдет. Поисковая функция агентств упрощается, а востребованность услуги по сопровождению, напротив, растет. Несмотря на взлеты и падения рынка, агентские продажи были, есть и будут.
Станислав Романюк:
– Я думаю, что в ближайшее время мы будем наблюдать замещение одних агентств другими. Закрепляться на рынке будут те компании, у которых есть явные преимущества.
Андрей Русяев:
– На мой взгляд, доля агентских продаж будет расти. Хотел бы еще сказать, что на рынке появились агентства недвижимости, которые нацелены на работу только с первичным рынком. Их задача – заключить как можно больше договоров с застройщиками, аккумулируя как можно больше объектов, и донести это предложение до клиентов и субагентов. У этого вида бизнеса большие перспективы и хорошее будущее.
Надежда Калашникова:
– Предложение жилья массового спроса на окраинах Петербурга сегодня превосходит спрос. Технологии продаж неминуемо будут совершенствоваться, ведь от этого зависит успех риэлторского и девелоперского бизнеса. К примеру, на рынке появляются так называемые супермаркеты недвижимости и прочие новые форматы.
Виталий Токарев:
– Продажи перестают быть простым обменом товара на деньги. Рынку нужны новые высококлассные специалисты.
Юрий Загоровский:
– Несмотря на возросшие информационные возможности, для клиентов вопрос доверия к информации имеет большое значение. Поэтому консультация со специалистом агентства, работающим в интересах заказчика, останется востребованной услугой.
Марина Силантьева:
– Сейчас рынок покупателя. И задача застройщиков – сохранить долю агентских продаж на уровне порядка 40%, тем самым обеспечить свою финансовую безопасность.
Дмитрий Кулик:
– Агентства не стоят на месте и постоянно развиваются. К примеру, организуются экскурсии на строящиеся объекты для потенциальных покупателей, набирает обороты онлайн-консультирование и прочие услуги.
Дмитрий Щегельский:
– Я работаю на рынке недвижимости с 1992 года, и в разговорах о том, что будет с рынком риэлторских услуг, участвовал не раз. Какие бы прогнозы ни делались, рынок до сих пор жив и прекрасно себя чувствует. Интернет никого не убил и не убьет. Первые каталоги недвижимости появились в Петербурге в 1996 году, и агентства недвижимости уже давно научились жить в условиях открытой информации.
Марк Лернер:
– Так сложилось, что в Москве изначально были сильны продажи через агентства, а в Петербурге – через собственные отделы продаж. Интернет, по моему мнению, не приведет к ненужности услуг риэлторов. Агентствам и строительным компаниям необходимо самим активно осваивать интернет-технологии и использовать этот ресурс для увеличения продаж.
По моим прогнозам, не все существующие сегодня агентства первичной недвижимости выживут, так как это сложный бизнес. А для классических агентств недвижимости я никаких проблем в будущем не вижу.
На правах рекламы
Представители более 30 профильных организаций приняли участие в семинаре с тематическим названием "Проектирование гидроизоляции подземной части зданий и сооружений", организованном компанией "ГЕОИЗОЛ Трейд".
Организаторы семинара совместно с партнерами из Германии и Швейцарии - представителями фирм "Meister-Gruppe GmbH" , "MINOVA Carbo Tech GmbH" и "BPA-GmbH" поставили себе цель ознакомить петербургских проектировщиков с опытом гидроизоляционных работ, которые ГК "ГЕОИЗОЛ" ведет уже более 15 лет. Слушателям был представлен алгоритм выбора современных гидроизоляционных материалов из нескольких сотен, предлагаемых сегодня строительным рынком.
Татьяна Гюннер, главный технолог компании "ГЕОИЗОЛ", отметила, что универсальных гидроизоляционных материалов не существует. Продвигающие "свой" продукт менеджеры торговых компаний приводят, разумеется, только их положительные характеристики и ничего не говорят об ограничениях в их применении.
"Предлагаемые на рынке материалы, в большинстве своем, качественные, и если применять их правильно, то проблем не возникает. Однако один и тот же материал в одном случае может прекрасно выполнять свои функции, а в другом, если не учесть условия эксплуатации сооружения, - быть совершенно неэффективным", - подчеркнула Татьяна Гюннер. Она обратила внимание проектировщиков на то, что, во-первых, надо помнить о том, что гидроизоляция в проекте все-таки должна присутствовать. Во-вторых, гидроизоляции необходимо уделять особое внимание, поскольку ее последующий ремонт или реконструкция обойдутся в 10 раз дороже ее первоначальной стоимости. И, в-третьих, Татьяна Гюннер посоветовала при работе над проектом проконсультироваться по вопросам выбора современных материалов в специализированных компаниях, одной из которых и является ГК "ГЕОИЗОЛ". "Советы мы даем бесплатно", - завершила свой доклад главный технолог.
К сожалению, многие российские, в том числе и петербургские проектировщики при проектировании гидроизоляции до сих пор пользуются нормами 30-летней давности и часто применяют в проектах материалы, которые сегодня уже даже не производятся. "Сейчас наше строительное сообщество осознанно пришло к тому, что необходимы новые нормы, которые будут регламентировать те же самые работы, но уже с учетом современных технологий и материалов. Мы хотели поделиться с проектировщиками собственным опытом применения этих продуктов" - рассказал Николай Воробьев, генеральный директор ООО "ГЕОИЗОЛ Трейд".
Основная идея семинара в том, что эффективная гидроизоляция - это комплексная гидроизоляция.
О сочетании различных материалов и технологий говорили и представитель "Meister-Gruppe GmbH" Андреас Лекебанд, и руководитель компании «BPA-GmbH» Адриан Пфлигер. В "ГЕОИЗОЛ Трейд" с этим тезисом солидарны. "Как правило, мы говорим о применении комплексных систем гидроизоляции, которые позволяют решать вопросы водонепронецаемости конструкций. Даже сегодня на семинаре задавали вопросы о том, как мы относимся к тем или иным видам гидроизоляции. Отвечаю: положительно, но рекомендуем их рассматривать в необходимых сочетаниях. Это как 2 степени защиты: одна позволяет вступить в борьбу с водой сразу, вторая включается, если повреждена первая. Как правило, в сложных геологических условиях нашего региона часто происходят непрогнозируемые процессы, которые приводят к нарушению целостности гидроизоляции, и если изначально была смонтирована комплексная система защиты, включается 2-я степень защиты либо резервная защита, например, инжект-система. Тогда появляется возможность быстро и с небольшими затратами восстановить целостность гидроизоляционного контура", - пояснил Николай Воробьев.
Некоторые участники семинара особо акцентировали внимание на механизации технологических процессов. Так, по словам Михаила Емельянова, заместителя генерального директора Центрального научно-исследовательского института морского флота (ЦНИИМФ), впечатлила техника для работы с инъекционными составами. "Раньше мы проектировали оборудование сами из-за его отсутствия на рынке. В то время нагнетающих насосов еще и не было. Помню, мы работали с финнами. У них был только один насос, который приводился в действие от электродрели. Сейчас я увидел целую линейку насосов, с помощью которых можно осуществлять эту работу", - сказал он.
Семинар прошел динамично: немецкие компаньоны "ГЕОИЗОЛ Трейда" стремились за минимальный временной промежуток дать максимум информации о новых для российской стороны технологиях. "Мне очень понравилось, что здесь не было рекламы. Мы услышали сравнительный анализ однотипных (похожих) материалов с раскрытием их достоинств и недостатков. В целом, считаю, польза от такого семинара большая. Надо продолжать контакты в этом направлении. Надо перевести информацию, представленную сегодня, на русский язык, выпустить буклеты, дать информацию для пользователей о том, как можно рационально использовать различные гидроизоляционные материалы", - уверен заместитель генерального директора ЦНИИМФа. Он также подчеркнул важность комплексного подхода к гидроизоляции в Петербурге. "У нас очень высокий уровень грунтовых вод. Когда происходит сезонный подъем воды (я не говорю о наводнениях раз в 100 лет), Васильевский остров постоянно под угрозой затопления", - сказал Михаил Емельянов.
У слушателей отсутствовали сомнения в том, что у Германии есть чему поучиться в плане проектирования систем гидроизоляции. "У нас экономят на всем, в том числе на гидроизоляции", "Заказчик, подрядчик сразу смотрят на стоимость. Все остальные критерии имеют второстепенное значение", - говорили российские проектировщики. Со своей стороны Хайнрих Арнольд, представитель фирмы "MINOVA Carbo Tech GmbH", который вот уже 10 лет совместно с "ГЕОИЗОЛ Трейд" внедряет новые материалы на российском рынке, отметил, что понятие дороговизны – чисто российское. "В Германии тоже деньги считают, только никто не говорит "дорого". Оценивают, стоит это таких денег или не стоит", - сказал Хайнрих Арнольд. Он также высоко оценил потенциал петербургского рынка с точки зрения продвижения гидроизоляционных материалов. По мнению господина Арнольда, здесь, как и в Москве, сосредоточены инвестиции. А с другой стороны, для сохранения зданий и сооружений многие годы практически ничего не делалось. "Надо реконструировать множество сооружений, и надо строить новые", - констатировал он. Россия в глазах немецких предпринимателей сегодня – это рынок сбыта и возможностей. Здесь эффект от внедрения новых технологий намного быстрее и очевиднее, чем в той же Германии. Говоря словами Хайнриха Арнольда, здесь приятно работать.
По оценке генерального директора ООО "ГЕОИЗОЛ Трейд", петербургский рынок гидроизоляционных материалов также "однозначно растет". При этом увеличение спроса на материалы Николай Воробьев связывает в большой степени с обновлением законодательной базы. Позицию самого ООО "ГЕОИЗОЛ Трейд" он определяет как очень стабильную. "Мы стабильный поставщик гидроизоляционных материалов. Помимо этого мы всегда рады сотрудничеству с проектирующими и строительными организациями. Компания "ГЕОИЗОЛ Трейд" не торговая, а, инжиниринговая компания. Мы не стремимся продать материал. Мы берем проблему, с которой столкнулась проектная или строительная организация, и вместе ее прорабатываем шаг за шагом, подбирая комплексные решения и материалы к ним", - рассказал Николай Воробьев.
Справка о компании
Инжиниринговая компания ООО "ГЕОИЗОЛ Трейд" входит в ГК "ГЕОИЗОЛ" - лидера петербургского рынка гидроизоляционных технологий, действующего уже более 15 лет
ООО "ГЕОИЗОЛ Трейд":
предлагает профессиональное технологическое сопровождение в решении проблем устройства гидроизоляционных систем подземных сооружений;
дает рекомендации по ремонту существующих и консультирует при проектировании новых сооружений;
осуществляет шефский надзор при проведении работ;
поставляет только передовые европейские гидроизоляционные материалы, качество которых проверены на собственном опыте компании.
ООО "ГЕОИЗОЛ Трейд"
Санкт-Петербург, П.С. Большой пр., д. 18
(812) 600-22-40
www.geoizoltrade.ru
Петербургские девелоперы в поиске новых идей все чаще обращаются к иностранным архитекторам. Что это - дань моде или насущная необходимость, есть ли отличия в сотрудничестве с заморскими и местными зодчими? На эти и другие вопросы попытались найти ответы участники заседания круглого стола "Архитектурные тенденции петербургского девелопмента", организованного газетой "Строительный Еженедельник".
Валерий Грибанов, главный редактор газеты "Строительный Еженедельник", модератор
Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест"
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург"
Алексей Соловьев, директор департамента проектирования проектного бюро RUMPU
Зося Захарова, генеральный директор компании LondonRealInvest
Елена Бедарева, юрист, Российский и Евразийский патентный поверенный юридической фирмы Salans
Андрей Апарин, начальник Архитектурно-строительной мастерской №2 ЗАО "ЭталонПроект"
Александр Трофимов, главный архитектор проекта "Архитектурной мастерской М4"
Татьяна Шахнова, заместитель генерального директора, главный архитектор ЗАО "ЭталонПроект"
Валерий Грибанов:
- Западные архитекторы, приезжающие к нам, часто упрекают девелоперов в том, что они в погоне за экономической эффективностью забывают про внешний вид своих объектов и строят «без души». Наши специалисты тоже признают, что никаких прорывов в отечественной архитектурной школе в последние годы не наблюдается. Последнее, что дала наша школа, - это конструктивизм в 30-е годы прошлого века. Действительно ли все так, как говорят наши западные коллеги, и что позволит изменить эту ситуацию?
Александр Трофимов:
– Иностранные архитекторы приезжали в Россию еще с петровских времен. Сотрудничество с европейскими архитектурными студиями благоприятно влияет на наших проектировщиков. Отечественные специалисты обладают достаточно высоким уровнем проектирования, но, как и все люди, они могут ошибаться. Сегодня активно застраиваются пригороды Петербурга, и, конечно, они должны быть градостроительно оформлены. Показателен наш объект в Кудрово - жилой комплекс "Капитал" компании "Строительный трест". Когда в 2008 году мы приступили к проектированию, перед нами стояла задача по размещению на участке необходимого количества квадратных метров без попыток сделать оригинальную архитектуру. С этой задачей мы справились. Далее "Строительный трест" объявил конкурс на разработку проекта лицевой части фасада, и мы его выиграли. Сейчас самая главная наша задача - сделать так, чтобы здание хорошо выглядело как на расстоянии, так и вблизи.
Валерий Грибанов:
– У меня есть вопрос к представителям строительного сообщества. Приглашение иностранных архитекторов - это дань моде и маркетинг или же вынужденная мера из-за того, что на российском рынке нет архитекторов, способных сделать проект, отвечающий современным требованиям?
Екатерина Гуртовая:
– Мы работаем с разными западными проектировщиками. Раньше мы привлекали финских архитекторов, но столкнулись с тем, что все они работают в одинаковой стилистике. Это можно увидеть на примере наших объектов: все ранние проекты имеют внешнее сходство. В целом мы хотим поддерживать этот тренд, так как отличаемся от тех зданий, которые возводятся вокруг, и это неплохо. Примерно одинаковые красно-желтые кирпичные дома всем уже наскучили. Также у нас есть опыт сотрудничества с испанским архитектором Риккардо Бофиллом. Он работает над нашим элитным проектом на Смольном проспекте и проектом комплексного освоения территории «Новоорловский». Российские архитекторы были крайне расстроены тем, что их не пригласили поучаствовать в этом проекте. Это такое место, где, наверное, каждый из них хотел бы что-то реализовать. Мы получили много критики, и Бофилл учел все пожелания российских архитекторов. Он понимает, каким образом можно сделать в центре города такой объект, который будет нравиться не только ему самому. Он готов не самовыражаться, а прислушиваться к общественности, архитекторам, заказчикам, так что его приглашение – это не дань моде. Проект "Новоорловский" - это порядка 50 га, на которых будет жилая застройка комфорт-класса. Мы позвали туда Бофилла, потому что у него есть опыт реализации проектов такого масштаба, он знает, как создать инфраструктуру, как сделать правильную логистику. Западные архитекторы родились и живут в другой среде, поэтому они могут привнести новые идеи в наши проекты.
Валерий Грибанов:
– У "Строительного треста" есть опыт работы с западными архитекторами? Согласны ли вы с тем, что приглашение иностранных архитекторов продиктовано стремлением девелопера освежить проект новыми идеями?
Сергей Степанов:
– Я бы говорил, скорее, о приглашении талантливых архитекторов, и у нас в стране их достаточно. Как правило, в начале реализации проекта мы проводим архитектурный конкурс, в котором выигрывает наиболее эффективный и эффектный проект.
Валерий Грибанов:
– Сколько архитекторов обычно участвует в конкурсе?
Сергей Степанов:
– Как правило, в конкурсах участвуют 3-6 компаний. В коттеджном поселке премиального класса "Озерный край" в Токсово и поселке бизнес-класса "Небо" в Кузьмолово мы в том числе сотрудничали с иностранной компанией - архитектурной мастерской из Эстонии.
Валерий Грибанов:
– Сотрудничает ли ГК "Эталон" с западными светилами архитектуры?
Андрей Апарин:
– До сих пор мы не работали с западными архитекторами. У меня есть вопрос к представителю компании "ЮИТ". Выбирая западного проектировщика, вы выстраиваете с ним отношения так же, как с нашим, ставите такие же сроки на эскизные проработки или применяете другой подход? Ведь архитектура страдает только в том случае, когда начальный этап проектирования сжат по времени. В такой ситуации даже самый талантливый архитектор просто не успевает воплотить все свои замыслы.
Екатерина Гуртовая:
– Если задать западному и отечественному архитектору жесткие временные рамки, то ни один из них не сможет сделать нечто удивительное. Это просто невозможно. У нас абсолютно все проекты реализуются в тандеме. Поскольку иностранные архитекторы не знают досконально наши нормы, всегда нужен местный адаптер. Сроки проектирования от этого не страдают, так как процесс идет параллельно. Иностранным зодчим мы даем такие же ограничения в техническом задании, как и российским архитекторам.
Андрей Апарин:
– Если говорить о создании комфортной жилой среды, а не только внешнего облика зданий, то что кардинально нового предлагают наши западные коллеги?
Екатерина Гуртовая:
– Квартирографию даем мы, потому что они с трудом ориентируются в том, какие квартиры востребованы. С точки зрения внутренних планировочных решений зарубежные архитекторы стараются привносить новые идеи, несмотря на очень жесткие нормативные лимиты. В основном то новое, что мы получаем от них, касается организации лестнично-лифтовых узлов и инфраструктуры. Мы объясняем им, что необходимо учесть, а они делают из этого то, что будет удобно для жизни. Это просто другой подход. От сотрудничества иностранного и российского архитектора мы получаем на выходе более интересный вариант, хотя и заплатить за это мы должны будем чуть большую сумму.
Андрей Апарин:
– Насколько чуть большую сумму?
Екатерина Гуртовая:
– На самом деле российский архитектор берет сумму, ненамного отличающуюся от того, как если бы он проектировал самостоятельно, потому что на его плечи ложится внушительное бремя по консультированию. Если говорить о западных архитекторах, то они, в принципе, стоят дешевле санкт-петербургских зодчих.
Андрей Апарин:
– Независимо от того, кто является нашим заказчиком, начальный этап проектирования, разработка эскиза - это всегда мизер по деньгам и времени. Как на этом этапе работают западные архитекторы?
Екатерина Гуртовая:
– Я встречала мало российских архитекторов, эскизы которых потом на стадии "П" не приходилось бы существенно корректировать. С западными архитекторами, в частности с Бофиллом, ситуация кардинально другая. Эскизы, которые он нам дает, в дальнейшем остаются практически в неизменном виде.
Валерий Грибанов:
– Очень показателен пример со второй сценой Мариинского театра, когда с архитекторами не получилось найти общего языка. Говорят, что западному архитектору всегда нужен отечественный адаптер, для того чтобы привести проект в соответствие с российскими реалиями.
Екатерина Гуртовая:
– У нас они всегда работают в паре. Мы столкнулись с рядом западных архитекторов, которые являются звездами, но еще большими звездами себя считают. И с ними действительно бывают проблемы. Иногда они могут настолько погрузиться в творчество, что забывают о том, что их проект на бумаге потом надо будет строить. Российский адаптер способен привести в чувства иностранного коллегу. Очень важно, чтобы иностранному специалисту на начальном этапе было дано четкое задание.
Валерий Грибанов:
– Сколько, по вашим оценкам, в общей себестоимости квадратного метра может составлять архитектурное проектирование?
Алексей Соловьев:
– Если брать за основу себестоимость строительства в 30-32 тыс. рублей за кв. м, то где-то 3-4% от этой суммы составляет стоимость проектирования. Хотелось бы добавить, что противоречий между российскими и иностранными архитекторами нет. Просто на Западе учат архитекторов, а у нас - проектировщиков. Наш специалист редко может выдать интересный продукт, а западный архитектор один не сможет сделать проект, который пройдет экспертизу. У нас в компании над проектом работают два архитектора. Очень важна стадия эскизного проектирования, на которую приходится 2-3 месяца. Она составляет порядка 20% от стоимости всего проектирования, 50% - стоимость стадии проекта, 30% - рабочая стадия. Хотелось бы отметить, что отечественные архитекторы проектируют дорогие фасады, тогда как западные способны при внешней привлекательности предложить более экономически эффективные решения.
Татьяна Шахнова:
– Я совершенно не согласна, что у нас плохая школа обучения архитекторов. У нас хорошая школа, и дело здесь совсем в другом. Западные архитекторы живут в совершенно другой благополучной среде, поэтому они более раскрепощены. У нас ориентиры, конечно, несколько другие - выжить бы, построить бы и удовлетворить заказчика. Наши архитекторы зачастую связаны по рукам и ногам, хотя при определенной доле свободы они дадут 100 очков вперед западным коллегам. Возможно, лет через 15, когда мы приблизимся к европейскому уровню жизни, у нас сформируется другое отношение к организации жилой среды.
Алексей Соловьев:
– Отечественный архитектор может сделать красиво и дорого, а западный в состоянии сделать просто, красиво и дешево.
Валерий Грибанов:
– Есть точка зрения, что архитектурные изыски на Западе связаны с пресыщением рынка. В Хельсинки, к примеру, вводится от силы несколько сотен тысяч квадратных метров в год. В результате проект приходится более тщательно выверять, делать его более конкурентоспособным. Там рынок не поглощает таких объемов, как у нас, и поэтому девелоперам приходится обращать более пристальное внимание на архитектуру. Где, на ваш взгляд, сложнее реализовать новые архитектурные идеи: в центре города или на окраине?
Екатерина Гуртовая:
– На окраинных территориях архитектору сложнее выражаться, так заказчик налагает на него ограничения в виде бюджета проекта. Там редко строится жилье выше комфорт-класса, а продавать дорого просто фасад получится вряд ли. Но если у архитектора возникнут интересные идеи, то заказчик готов к ним прислушаться. Сейчас рынок в сегменте жилья комфорт-класса приближается к первичному насыщению. Покупатели все больше внимания уделяют фасадам, отделке мест общего пользования и обустройству придомовой территории. В центре архитектурное решение дается сложно, потому что нужно соблюсти огромное количество ограничений. Здесь архитектору сложнее найти баланс между самореализацией и созданием чего-то стоящего и не диссонирующего с окружающей застройкой.
Валерий Грибанов:
– В начале дискуссии прозвучала мысль о том, что западные архитекторы привносят новую струю на наш рынок. Были ли примеры, когда представители западных архитектурных мастерских усматривали копирование их идей и предъявляли претензии?
Елена Бедарева:
– Таких примеров в судебной практике я не встречала. Однако я сталкивалась с наличием патентов на промышленные образцы внешнего вида зданий, принадлежащие западным архитекторам. Такие патенты действуют в течение 25 лет. Во взаимоотношениях с иностранными архитекторами чувствуется разница в подходе к отстаиванию своих прав. Наши архитекторы более скромные, хотя они и знают об авторских правах. При работе с западным специалистом составляется договор, где есть большой раздел, посвященный вопросам интеллектуальной собственности. Я бы хотела предостеречь от полного копирования этого раздела. Наше законодательство хоть и унифицировано, но здесь требуется знать определенные тонкости. К примеру, при передаче объектов архитектуры передаются только те права, которые прописаны в договоре. Поэтому чем подробнее будет расписано, какие права передаются, тем проще будет отстоять свое право в суде в случае нарушений. К примеру, передаете ли вы право на перестройку, переработку. Эти права принадлежат архитектору, но очень часто он об этом не знает, и застройщик пользуется этим незнанием, изменяя проект до неузнаваемости. Такие судебные дела были, и архитекторы их выигрывали.
Валерий Грибанов:
– И все-таки спрос на иностранных архитекторов - это дань моде или насущная необходимость. Могут ли имя известного архитектора и необычная архитектура повысить на спрос на объект?
Зося Захарова:
– Дом, построенный выдающимся архитектором, конечно, не останется незамеченным. Однако западным архитекторам нужен местный адаптер, так как они действительно плохо ориентируются в наших нормах. Чем выше класс объекта, тем больше требований предъявляют покупатели к его архитектуре. Однако и в проектах массовой застройки грамотно спроектированная инфраструктура влияет на темпы продаж. Что касается премиального жилья, то здесь клиенты готовы платить на 20% больше за квартиру в доме, построенном знаменитым архитектором.
Екатерина Гуртовая:
– Для покупателя жилья бизнес-класса и выше существенно важнее локация проекта и удобство планировок. Надо понимать, что имена архитекторов, даже такого выдающегося и давно работающего в нашем городе, как Бофилл, известны очень ограниченному кругу лиц. Наши клиенты, к примеру, не знают, кто такой Бофилл и Старк. Так что, когда мы нанимаем такого архитектора, мы не рассчитываем, что его имя даст прибавку к цене. На сегодняшний день это не очень актуально. Возможно, через лет 20, когда в городе будет много реализованных им проектов и все они будут удачными, это увеличит стоимость объекта.
Алексей Соловьев:
– Коллеги отмечают, что качественная архитектура важна для проектов выше комфорт-класса, но мы считаем, что качественная среда должна быть создана и для массового жилья. Нам нужно подтягивать качество жилой среды экономкласса к нормальному комфортному уровню.
Сергей Степанов:
– На мой взгляд, и проекты комплексного освоения территории должны быть более творческими. На окраинах в основном строится жилье экономкласса, но надо иметь в виду, что и в рамках этого бюджета можно создать что-то интересное и стоящее. В противном случае город обрастет серыми спальными районами. Наша компания, со своей стороны, ориентируется на проекты класса комфорт и выше. Мы всегда готовы рассматривать интересные проекты и вместе с архитекторами создавать яркие, интересные, необычные объекты. Хороший позитивный пример -наш жилой комплекс "Капитал".
Андрей Апарин:
– Для того чтобы получить на выходе хороший продукт, застройщик, задумывая проект, должен четко формулировать архитектору задание. В рамках такого взаимодействия результат работы будет успешным.
Алексей Соловьев:
– Я считаю, что человек будет строить то, что он видел в период зарождения и формирования своей личности. Именно поэтому российские и иностранные зодчие выдают абсолютно разные идеи и решения.
Татьяна Шахнова:
– Талантливый архитектор и отличается тем, что он в состоянии подняться над всем и выдать новые творческие идеи.