Взаимовыгодное сотрудничество
Доля продаж первичного жилья с привлечением агентств недвижимости в Петербурге будет расти. Такой прогноз обусловлен ожиданием дальнейшей стагнации рынка и, как следствие, борьбой застройщиков за каждого клиента. О том, как будет развиваться ситуация на риэлторском рынке и какие услуги агентства могут предложить своим клиентам, рассказали участники заседания круглого стола «Посреднические услуги при заключении сделок с жильем на первичном рынке. Правовые и экономические аспекты», организованного газетой «Строительный Еженедельник» при поддержке Комитета по строительной индустрии Ленинградской торгово-промышленной палаты.
Алена Шереметьева, заместитель главного редактора газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа», президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»
Александр Гиновкер, директор АН «Невский простор»
Юрий Загоровский, президент ГК «Дарко», президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Андрей Русяев, руководитель отдела строящейся недвижимости ООО «АВЕНТИН-Недвижимость»
Станислав Романюк, руководитель проекта АН «О2 Недвижимость»
Дмитрий Кулик, специалист направления «Новое строительство» АН «Итака»
Надежда Калашникова, директор по развитию ООО «Л1 Строительная компания № 1»
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»
Марина Силантьева, руководитель отдела продаж ГК «УНИСТО Петросталь»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Виталий Токарев, генеральный директор компании «Домостроев»
Алена Шереметьева
– В каком состоянии находится сегодня рынок риэлторских услуг?
Дмитрий Щегельский:
– До 2008 года рынок агентских услуг бурно развивался вместе с рынком недвижимости. С 2011 года существенного прироста количества участников не наблюдается. Сейчас на рынке Петербурга работают порядка 650 компаний. Причем порядка 27 из них контролируют 50% рынка недвижимости Петербурга. По моим наблюдениям, рынок агентских услуг укрупняется. Доля крупных игроков растет, а мелких – сокращается. Если в 2008-2010 годах витала идея о том, что рынок будет дробиться, то время показало, что далеко не всем мелким игрокам удалось остаться на плаву. Человеку, который хочет плодотворно заниматься рынком недвижимости, я бы посоветовал присоединяться к существующим компаниям, а не создавать новый бизнес.
Алена Шереметьева:
– Такое укрупнение – это благо или зло для рынка? Наличие множества игроков рождает конкуренцию, что обычно благотворно сказывается на любом рынке.
Александр Гиновкер:
– Укрупнение не является самоцелью, и оно не способствует повышению качества услуг. Есть большие компании со штатом агентов свыше 1000 человек, есть средние, где штат 100-200 человек, а есть агентства небольшие, в которых трудятся несколько человек. И все они имеют право на существование. На мой взгляд, наиболее удобный формат – это средняя по размеру компания, в рамках которой возможно содержать необходимую для агентства инфраструктуру и иметь возможность контролировать персонал. Беда рынка в большом количестве непрофессионалов. С этим пытаются бороться наши общественные объедения, но пока победить это зло до конца не удается. Закона о риэлторской деятельности у нас до сих пор нет, и непонятно, насколько он будет хорош и не убьет ли рынок вовсе.
Юрий Загоровский:
– Добавлю, что на этом рынке также есть и индивидуальные предприниматели, среди которых очень часто встречаются профессионалы, оказывающие качественные риэлторские услуги.
Алена Шереметьева:
– Как изменился за последние несколько лет размер агентского вознаграждения?
Андрей Русяев:
– Все зависит от руководства компании и самих агентов. Кто-то готов работать и за 20 тыс. рублей, и дешевле. Если правильно построена работа с клиентом, то у агентства не возникает потребности в демпинге. В нашей компании средний размер комиссионного вознаграждения составляет 6%. Крупные агентства ниже этой цифры не опускаются, демпингуют в основном мелкие компании или агенты, работающие на себя. Если делать свою работу качественно, то клиент будет согласен и на эти комиссионные.
Алена Шереметьева:
– Сколько объектов недвижимости сегодня находится в предложении агентств недвижимости Петербурга?
Юрий Загоровский:
– Сегодня в арсенале агентств недвижимости находится порядка 30-40 тыс. объектов для продажи. Так, практически 90% строящегося в Петербурге жилья есть в палитре предложения риэлторских компаний. Иногда одни и те же объекты предлагаются различными агентствами, что является результатом недоработки риэлторов. Мы считаем, что работа с продавцами квартир должна вестись на основе эксклюзивных договоров. Чтобы удовлетворить потребности клиента, работа каждого агента должна вестись по правилам. В Ассоциации риэлторов в качестве правил приняты профессиональные стандарты, разработанные много лет назад, но не потерявшие своей актуальности. Также нами принят кодекс профессиональной этики агента.
Станислав Романюк:
– Если мы говорим об эксклюзивном договоре только с одним агентством, то это не совсем хорошо. Практика показывает, что если у агентства есть такой договор, то оно расслабляется, заключает несколько сотен субагентских договоров и обеспечивает продажи с их помощью. Оптимальное количество агентств, с которыми комфортно работать застройщикам, находится в районе 10-15 штук.
Алена Шереметьева
– Какая схема реализации квартир преобладает сегодня на рынке Петербурга: продажа через отделы продаж компаний-застройщиков или с привлечением сторонних агентств недвижимости? Какова доля агентских продаж на рынке первичной недвижимости?
Станислав Романюк:
– Агентства недвижимости приносят застройщику порядка 30% всех продаж. Иногда этот показатель доходит до 50%. Если говорить о крупных застройщиках, которых на рынке порядка 10, то у них мощные отделы продаж и большие маркетинговые возможности, и доля агентских продаж там составляет 20-30%. Если застройщик является новым игроком на рынке, и у него нет большого бюджета на рекламу, то ему нужно развивать сеть агентских продаж.
Александр Гиновкер:
– Если объект продается только отделом продаж застройщика, но он может вызвать сомнения: либо он очень хорош, либо наоборот.
Алена Шереметьева
– Что выгоднее для клиента: обратиться в агентство или напрямую к застройщику? За счет чего агентства привлекают покупателей недвижимости?
Дмитрий Щегельский:
– Уважающее себя агентство недвижимости не будет предлагать объекты сомнительных застройщиков. К примеру, мы и ряд других общественных объединений несколько недель назад получили из Комитета по строительству сообщение о том, что существует открытый список проблемных объектов недвижимости, которые не рекомендовано продавать агентствам. И нами была проведена работа по очистке от таких объектов базы данных. Ответственное агентство, входящее в общественное объединение, не будет предлагать такие объекты, а их порядка 100 штук из 300 ведущихся сегодня строек жилья.
Юрий Загоровский:
– Есть большое количество клиентов, которые не являются покупателями с наличными средствами. Часто это клиенты со встречными сделками. С ними полноценно работать может зачастую только риэлтор.
Дмитрий Кулик:
– Обращаясь в крупное агентство, клиент приобретает ряд выгод. Во-первых, он экономит время, так как в агентстве ему предоставят информацию о практически всех застройщиках и объектах, которые есть на рынке. Во-вторых, человек может получить профессиональный и независимый анализ рынка. В-третьих, клиент может получить дополнительный набор опций: услуги ипотечного брокера и сопровождение сделки.
Алена Шереметьева:
– Информация, полученная от риэлтора, наверное, не всегда объективна. Агентство работает за процент от продажи и, скорее всего, агент будет предлагать объекты той компании, с продажи квартир которой ему пойдет больший процент, и отговаривать от покупки объекта, с которого процент будет меньше.
Дмитрий Кулик:
– В крупных агентствах есть маркетинговый план и план продаж. К примеру, у нашего агентства нет планов продавать объекты только одного застройщика. Мы нацелены на длительные партнерские отношения со всеми нашими компаниями-клиентами.
Алена Шереметьева:
– Предлагаю присоединиться с нашей дискуссии представителям строительных компаний. Как складываются ваши отношения с агентствами и какова в вашей компании доля агентских продаж?
Надежда Калашникова:
– Наш пример, наверное, не может быть показательным, так как мы всегда шли своим путем. Наша компания существует на рынке уже более 20 лет, и мы всегда продавали квартиры в своих домах через собственный отдел продаж. Только два года назад в связи с кризисом в продаже наших объектов стало принимать участие агентство недвижимости. Сегодня у нас 35-40% сделок совершается через агентства. Перспективы сотрудничества с риэлторскими компаниями нам видятся радужными.
Марина Силантьева:
– Доля агентских продаж в нашей компании заметно выросла и составляет на сегодняшний день порядка 60%. Мы успешно сотрудничаем с пятью агентствами и довольны результатами продаж.
Светлана Денисова:
– Мы налаживали отношения с агентствами недвижимости, когда выходили на рынок жилья. Одним из критериев нашего выбора было то, чтобы агентство не входило в число крупнейших на рынке, так как компания ставила своей стратегической целью создание и продвижение собственного имиджа как крупного оператора на рынке. В то время мы работали над объектом эконом-класса «Токио», и его мы реализовывали с восемью риэлторскими компаниями. Это был успешный опыт сотрудничества, но сейчас мы его не воспроизводим, в силу того что развили собственный отдел продаж. Два прошлых года мы работали на растущем рынке и занимались реализацией очень востребованного проекта комфорт-класса рядом с парком. Одним словом, этот объект позволял нам обходиться собственными силами. Данная ситуация не является для нас статичной, и мы не исключаем дальнейшего сотрудничества с агентствами. Тем более если ситуация на рынке будет развиваться в ключе наметившихся сегодня тенденций. Многие эксперты говорят, что рынок стагнирует и закончился период реализации отложенного спроса, который был сформирован в кризисные годы. И возможно, это побудит нас снова прибегнуть к помощи агентств. Хочу добавить, что с тех пор как рынок начал работать по 214-ФЗ, степень доверия клиентов к сделкам на первичном рынке значительно выросла, и именно это факт позволил даже новым и небольшим компаниям, находящимся в рамках этого правового поля, эффективно продавать квартиры без привлечения агентов.
Марк Лернер:
– Помимо продаж в собственных объектах мы на эксклюзивных условиях реализуем квартиры в ряде жилых комплексов наших партнеров. Говорить о том, что какой-то из каналов сбыта лучше или хуже, не приходится. Просто соотношение своих и агентских продаж у компаний разнится. Если компания крупная и у нее большие объемы квадратных метров, то без агентств не обойтись. При этом мне достоверно известно, что если компания крупная и надежная, то доля агентских продаж у нее постепенно сокращается.
Алена Шереметьева:
– Чем обусловлено сокращение этой доли?
Марк Лернер:
– Это некий парадокс. Количество продаж в абсолютных величинах растет. Ведущие городские застройщики в последнее время вывели на рынок большой объем недвижимости, и клиент, проведя подготовительную работу с агентствами и получив всю информацию, как правило, в 50-70% случаев уходит к застройщику. Это происходит из-за того, что потребители привыкли думать, что покупать у застройщика надежнее и выгоднее, хотя это абсолютно не так.
Алена Шереметьева:
– А агент в таком случае остается без комиссионных? Получается конфликтная ситуация.
Марк Лернер:
– Каждое агентство решает эту проблему по-разному. Это просто некая модель бизнеса.
Светлана Денисова:
– В таком случае важна позиция застройщика. Он должен уважительно относиться к работе, которую проделывает агентство. Ведь первично сформировать клиента как покупателя данного конкретного объекта – это непросто. Нужно договариваться с агентствами по-честному, и, к примеру, на основании ни к чему не обязывающего договора о бронировании квартиры признавать этого клиента как пришедшего от агентства. В противном случае мы никогда не получим нормальных партнерских отношений. Необходимо также понимать, что если на растущем рынке компания может себе позволить отказаться от услуг агентств, то на рынке стагнирующем важен каждый клиент.
Марк Лернер:
– Сейчас ситуация с продажами более напряженная, чем год назад, и партнерские отношения с агентами очень важны.
Александр Гиновкер:
– Если агента хотят «кинуть», то отчасти это его собственная проблема. Видимо, он не смог донести до клиента свою значимость. Конечно, учитывая менталитет потребителей и общий правовой нигилизм наших граждан, донести эту информацию не всегда удается. Важна и принципиальная позиция застройщика. В нашем агентстве существует так называемый черный список компаний, с которыми мы принципиально не работаем.
Светлана Денисова:
– К сожалению, застройщику тоже не всегда комфортно и работать с агентствами. Иногда работать практически невозможно из-за того, что огромное количество агентов звонят тебе на протяжении всего дня и задают абсолютно глупые вопросы.
Юрий Загоровский:
– Важен профессиональный уровень агента. Даже если застройщик не платит ему вознаграждение, он может заработать в том случае, если ведет комплексную сделку или работает над поиском объекта для клиента.
Надежда Калашникова:
– Необходимо разделять две функции агентств. Первая – поисковая (подбор объекта, удовлетворяющего требованиям клиента), а вторая – сопровождение сделки (ипотечный брокеридж, правовая поддержка). По моим ощущениям, поисковая функция постепенно сокращается в связи с развитием Интернета. А доля услуг по сопровождению сделки, напротив, увеличивается.
Алена Шереметьева:
– За столом есть также представитель загородного сегмента. Помогают ли агентства на этом рынке генерировать поток клиентов?
Виталий Токарев:
– В отличие от городского рынка, где связка риэлтор – застройщики существует уже давно, на загородном рынке взаимодействие с риэлторами развито слабее, в том числе в связи с большими временными затратами. К тому же загородный рынок требует от риэлтора большей квалификации.
Дмитрий Щегельский:
– Отсутствие живого интереса со стороны риэлторов к рынку загородного жилья заключается в его падающей рентабельности. Так сложилось, что наши граждане рассматривают загородную недвижимость скорее как дачу. А приобрети загородный дом они хотели бы в радиусе не дальше 40 км от города. Поэтому агенты практически ушли с загородного рынка.
Алена Шереметьева:
– В каком направлении ситуация с привлечением агентов будет развиваться в обозримой перспективе? Будет ли расти или, наоборот, падать доля агентских продаж?
Александр Гиновкер:
– Радикальных изменений в соотношении долей продаж застройщиков и агентств, на мой взгляд, не произойдет. Поисковая функция агентств упрощается, а востребованность услуги по сопровождению, напротив, растет. Несмотря на взлеты и падения рынка, агентские продажи были, есть и будут.
Станислав Романюк:
– Я думаю, что в ближайшее время мы будем наблюдать замещение одних агентств другими. Закрепляться на рынке будут те компании, у которых есть явные преимущества.
Андрей Русяев:
– На мой взгляд, доля агентских продаж будет расти. Хотел бы еще сказать, что на рынке появились агентства недвижимости, которые нацелены на работу только с первичным рынком. Их задача – заключить как можно больше договоров с застройщиками, аккумулируя как можно больше объектов, и донести это предложение до клиентов и субагентов. У этого вида бизнеса большие перспективы и хорошее будущее.
Надежда Калашникова:
– Предложение жилья массового спроса на окраинах Петербурга сегодня превосходит спрос. Технологии продаж неминуемо будут совершенствоваться, ведь от этого зависит успех риэлторского и девелоперского бизнеса. К примеру, на рынке появляются так называемые супермаркеты недвижимости и прочие новые форматы.
Виталий Токарев:
– Продажи перестают быть простым обменом товара на деньги. Рынку нужны новые высококлассные специалисты.
Юрий Загоровский:
– Несмотря на возросшие информационные возможности, для клиентов вопрос доверия к информации имеет большое значение. Поэтому консультация со специалистом агентства, работающим в интересах заказчика, останется востребованной услугой.
Марина Силантьева:
– Сейчас рынок покупателя. И задача застройщиков – сохранить долю агентских продаж на уровне порядка 40%, тем самым обеспечить свою финансовую безопасность.
Дмитрий Кулик:
– Агентства не стоят на месте и постоянно развиваются. К примеру, организуются экскурсии на строящиеся объекты для потенциальных покупателей, набирает обороты онлайн-консультирование и прочие услуги.
Дмитрий Щегельский:
– Я работаю на рынке недвижимости с 1992 года, и в разговорах о том, что будет с рынком риэлторских услуг, участвовал не раз. Какие бы прогнозы ни делались, рынок до сих пор жив и прекрасно себя чувствует. Интернет никого не убил и не убьет. Первые каталоги недвижимости появились в Петербурге в 1996 году, и агентства недвижимости уже давно научились жить в условиях открытой информации.
Марк Лернер:
– Так сложилось, что в Москве изначально были сильны продажи через агентства, а в Петербурге – через собственные отделы продаж. Интернет, по моему мнению, не приведет к ненужности услуг риэлторов. Агентствам и строительным компаниям необходимо самим активно осваивать интернет-технологии и использовать этот ресурс для увеличения продаж.
По моим прогнозам, не все существующие сегодня агентства первичной недвижимости выживут, так как это сложный бизнес. А для классических агентств недвижимости я никаких проблем в будущем не вижу.
Когда на прошедшем в среду очередном заседании городского правительства слушался вопрос об отмене доплаты некоторым категориям граждан за жилье, предоставляемое в обмен на аварийное, ничто, казалось бы, не предвещало особенного резонанса. Многократно усилили информационный повод неожиданные заявления губернатора. «Ну, скажите, что город делает плохого, расселяя аварийные дома?!», - напрямик обратилась Валентина Матвиенко с вопросом, адресованным то ли протестующей общественности, то ли сочувствующей ей прессе. Так уж сложились события последних дней, что чаша терпения в Смольном оказалась переполнена. Однако время ставить точку в противостоянии властей и общественности по этому вопросу, еще не пришло.
Тяжелый диагноз
Обследования на предмет аварийности проводят не чиновники, говорит Матвиенко, а специализированные организации. Если граждане не доверяют результатам экспертизы, они могут оспорить ее в суде. Они также могут заказать экспертизу другой специализированной организации. Эксперты, имея в виду возможность оспаривания их заключения, не станут предоставлять ложных сведений.
Тут следует уточнить, что заказчиком проведения обследования зданий на предмет аварийности, как правило, являются районные администрации. Каждая районная администрация имеет программу выявления аварийных домов на своей территории. Эти программы разрабатываются, в том числе, на основании запросов и обращений граждан, опасающихся за безопасность собственного жилища. Если бы районные администрации не занимались работой по выявлению аварийных домов, граждане вынуждены были бы собственноручно оплачивать экспертизу, которая, кстати говоря, стоит не дешево.
Таким образом, получается, что прежде чем оспаривать «аварийность» своего дома, граждане как минимум должны изыскать средства на проведение альтернативной экспертизы. В обычном порядке средства на проведения обследований проходят по счетам Жилищного комитета.
А тем, кто протестует против сноса, следует быть внимательными, поскольку заключения об аварийном состоянии дома не всегда достаточно для вынесения «смертного приговора». Безоговорочным основанием для сноса могут стать данные еще одной, дополнительной экспертизы - о возможности или невозможности вывода дома из аварийного состояния. В случаях, когда речь идет о зданиях-памятниках, проведение такого рода экспертизы, становится обязательным, и оплату работы экспертов берет на себя КГИОП. Но когда встает вопрос о выборе между сносом и «лечением» (капитальным ремонтом, реконструкцией) здания, не являющегося памятником, проблема, как ни крути, становится в первую очередь социально-экономической.
{yamarket}
Трудное решение
Трудное решение о признании жилья непригодным для проживания, а также не менее трудное решение о дальнейшей судьбе аварийных домов после расселения, должна принимать городская администрация.
Мы не волшебники, говорит губернатор. Никто не брался, к примеру, отремонтировать дома на улицах Шкапина и Розенштейна - пришлось сносить. А для того, чтобы восстановить и реставрировать исторический центр Петербурга, необходимо, по словам губернатора, как минимум 200-300 млрд. рублей.
150 млрд.рублей, по словам председателя Жилищного комитета Юниса Лукманова, город собирается в целом потратить в ближайшие годы на жилищные программы и капитальный ремонт. Мы не можем заранее знать, по какой из городских программ в области жилищной политики, будут расселены жильцы, говорит Лукманов. Средства на расселение жильцов аварийного фонда могут быть перечислены и в соответствии с адресно-инвестиционной программой расселения коммунальных квартир, по программе предоставления жилья льготным категориям граждан и еще целому ряду других программ.
Помимо того, что (ввиду сложной организации бухгалтерии решения жилищных проблем) городские власти не могут представить цифры отчетности по аварийному фонду в рублях, они не имеют также возможности своевременно предоставить соответствующие цифры и по метражу за год - отчетность по предоставленному жилью поступит в середине следующего года. Но и в целом логика декларируемых в этой области обещаний городского правительства непрозрачна. Так, по словам Лукманова, к
Городские власти понесут уголовную ответственность, если аварийный дом рухнет, напомнила Валентина Матвиенко. Между тем, планы по расселению аварийного жилья не закрыты еще за
При этом воссоздание и реставрация ветхих домов по соображениям консервации исторического облика - самый затратный путь. Тогда как наиболее выгодным является вариант решения проблемы путем продажи аварийных домов (с последующим расселением и сносом) на торгах. Восемь компаний билось за расселение аварийного дома на наб. Робеспьера, и победила та из них, которая предложила наибольшие отчисления в бюджет, говорит губернатор. Продажа с аукциона земельного участка на Робеспьера, 32, уточняет глава Жилищного комитета, окупило затраты втрое. Решение РФФИ о продаже 100% акций ОАО «Предприятие транспортных и специальных работ», основным активом которого является недвижимость по адресу ул. Тележная, 32а, а также планы по переносу Боткинских бараков, находящихся по соседству с Тележной - способны сделать участок, занимаемый аварийными и ветхими домами, не менее привлекательным для инвесторов.
Получается, что расселение аварийных домов в центральных или престижных районах города может быть не только самоокупаемым, но и принести в бюджет средства, столь необходимые для решения проблемы аварийного жилья в других районах?
Избавление от иллюзий
Представленные Жилищным комитетом предложения о внесении поправок к законам, регламентирующим процесс расселения аварийного фонда, как говорится в пояснительной записке, не потребуют дополнительного финансирования из средств городского бюджета. В реализации жилищной политики город сделал акцент на улучшении жилищных условий петербуржцев, в том числе за счет увеличения метража предоставляемого бюджетного жилья. Однако жильцы аварийных квартир не часто готовы оплачивать квадратные метры, предоставляемые сверх нормы. В то время как платить за расширение жилплощади граждан за счет городского бюджета изначально предполагалось лишь в соответствии с санитарными нормами.
Странным при этом выглядит сам факт внесения поправок, освобождающих граждан от доплаты. Как будто городские власти, декларируя грядущие улучшения, собирались обязать жильцов покупать дополнительные метры, не оценив ни желания, ни возможностей горожан, и лишь теперь осознали безнадежность благих намерений. Принятие поправок потребует увеличения количества жилья, предоставляемого строителями Жилищному комитету для расселения аварийного фонда, не превышающего по метражу санитарные нормативы, уточняет Юнис Лукманов.
Это заявление вызвало крайнее удивление вице-губернатора Александра Вахмистрова, курирующего городской строительный блок. Город до сих пор не строил социального жилья, превышающего по метражу санитарные нормы, говорит вице-губернатор. Но тут же припоминает, что при расселении домов, находившихся в зоне строительства КАД, принимались в виде исключения решения об освобождении переселенцев от доплаты за увеличение метража. Означает ли принятие этих поправок сворачивание заявленной политики улучшения качества жилья в части установления планки по метражу? Да, видимо, означает. Но если так, чем же тогда городские власти собираются компенсировать переезд из центра в иные районы жильцов аварийного фонда?
Все дороги ведут в суд?
Собственники аварийных квартир в престижных районах города зачастую имеют ложное представление о стоимости их имущества, считают городские власти. Оценку стоимости аварийного жилья, говорит губернатор, опять-таки проводят не городские власти, а независимые эксперты и снова отсылает граждан к возможности проведения альтернативной экспертизы и оспаривания результатов, полученных городскими властями экспертиз в судебном порядке.
Практика расселения собственников аварийных домов в принудительном порядке (по решению суда) отработана на примере расселения при строительстве II очереди Мариинского театра в Петроградском районе, говорит глава Жилищного комитета. Собственникам предлагается на выбор две возможности - либо получить выкупную стоимость квартиры, либо новую квартиру. Если они не согласны ни с тем, ни с другим вариантом, дело передается в суд.
Помимо того, губернатор предложила гражданам оспаривать в судебном порядке решение городских властей в части признания их жилья аварийным, а также в части принятия решений о невозможности вывода домов из аварийного состояния. В крайнем случае - проводить собрания жильцов и при 100% «за» принимать ответственность за судьбу аварийного дома на себя.
Можно представить, что такие заявления городских властей продиктованы отчасти эмоциональной реакцией: город принимает на себя повышенные обязательства, реанимирует, возрождает к жизни утраченные надежды, а реализация жилищной политики не приносит удовлетворения и, более того, служит почвой для политических спекуляций.
Не меньшим донкихотством выглядит и позиция иных записных патриотов исторического центра. Что отличает представителей так называемой «петербургской фронды» или участников движения «Живой город», играющих на интересах жильцов аварийного фонда и призывающих к бойкотированию расселения, от тех, кто простой играет на повышение риэлтерских дивидендов? А, может быть, и не только риэлтерских?
Жилищная политика - тоже политика
К сожалению, перевести решение проблемы в сугубо правовое русло жильцам аварийного фонда со своей стороны под час также не легко, как не под силу им оплатить дополнительный метраж. И если бы общественные организации имели в виду и их интересы, и проблему сохранения исторического центра в большем объеме, чем это на сегодняшний момент представляется возможным городской администрации, то идти, наверное, следовало не по пути развития судебной практики. Не лишней, возможно, стала бы инициатива по созданию специальных фондов помощи собственникам аварийных домов, на счетах которых бы собирались средства на капитальный ремонт и реставрацию.
Пусть, город берет на себя улучшение условий для самых незащищенных слоев: в безусловном выигрыше при расселении аварийного фонда оказываются очередники и жители коммунальных квартир. Той части граждан, которая успела приватизировать свое жилье до признания дома аварийным, может посчастливиться, получив выкуп за квартиру, проявить свою предприимчивость. Собственники, приобретавшие ветхое жилье в расчете на увеличение «инвестиций», могут оказаться разочарованы - предупреждает губернатор. Такая рискованная предприимчивость заведомо не вызывает сочувствия.
Однако есть еще категория нанимателей аварийного жилья, которая имеет некоторый «избыток» аварийной жилплощади. Принятые правительством поправки приведут их к потере метража, если откажутся от доплаты. Кроме того, некоторое количество граждан изначально не имело шансов приватизировать свои квартиры, по причине его аварийности, хотя они являются такими же налогоплательщиками и также оплачивали квитанции по квартплате, как и все остальные. Разве они виноваты в том, что их дом простоял сто лет без капитального ремонта? Или, к примеру, в том, что их дом стал аварийным по вине строителей, работавших по соседству?
Почему бы городским властям не наладить более гибкий диалог с жителями аварийного фонда и общественными организациями, выступающими в защиту сохранения исторического облика города? Ведь жилищная политика - тоже политика. А правовое общество не удастся построить, не построив гражданское. Привлечение внимания ТСЖ к оплате экспертизы на предмет аварийности - далеко не единственная возможность такого сотрудничества. Инвесторам, получающим участок, занимаемый аварийным домом, должно быть все равно - расплатиться за него квартирами в этом же доме для расселенцев или деньгами, которые пойдут на расселение. А жители аварийного фонда, готовые к доплате, при иных условиях могли бы принять участие в сохранении того или иного уголка исторического Петербурга. В конце концов, «общественники» могли бы оказать большую услугу городским властям в выявлении пятен для бюджетного строительства в центре. Уже сейчас «Живой город» предпринял инициативу по проведению конкурса по определению лучшего проекта нового строительства в историческом центре.
Наверное, если граждане хотя бы на уровне общественных движений готовы делить политическую ответственность с властью, не стоит ждать большей сознательности со стороны жильцов аварийного фонда, разделяемых разным по своей сути обстоятельствами.
Наталья Черемных
Неэффективность ныне существующей в России системы регулирования строительной отрасли в настоящее время признается на высших уровнях исполнительной и законодательной власти. Сегодня государство настроено на предоставление строительным союзам статусов саморегулируемых организаций. Несмотря на то, что переход к саморегулированию в строительной сфере уже несколько раз откладывался, соответствующий закон уже вступил в действие, и новые принципы управления неизбежно будут внедряться. В этой связи российские строители присматриваются к опыту других государств, где саморегулирование в строительстве является исторически сложившейся традицией.
В Германии, где стройиндустрия создает 9,4% ВВП, а темп инвестиций в строительство составляет 7000 евро в секунду, много десятилетий существуют сильные и разветвленные структуры, построенные по принципу отраслевого саморегулирования – Главный союз немецкой строительной индустрии (HVDB), объединяющий 37 региональных и подотраслевых союзов крупных и средних компаний с 2,7 млн. работников, и Центральный союз немецкого строительного предпринимательства (ZUDB), объединяющий 35 тысяч предприятий малого строительного бизнеса. История обеих ассоциаций уходит корнями в XIX в.
Саморегулируемые организации германского бизнеса возникли по-разному. Если предшественником HVDB был Союз рабочих-строителей, созданный «снизу», то ZUDB входит в состав Союза Союзов германской индустрии (BDI), возникшего еще в 1830-х гг. после того, как по инициативе идеолога экономического протекционизма Фридриха Листа еще не объединившиеся германские государства создали единое таможенное пространство.
В настоящее время в Германии действует еще одна ассоциация малого и среднего строительного бизнеса – Федеральное объединение средних строительных компаний (BVMB), а также ряд профильных ассоциаций, объединяющих тоннелестроителей, асфальтировщиков, строителей подвальных помещений, производителей кровельных материалов и конструкций, производителей готовых деревянных домов и др.
Отечественные чиновники высказывают опасения, что саморегулируемые строительные организации будут оказывать давление на правительство. Между тем германский HVDB официально провозглашает своей целью «оказание влияния на бундестаг и федеральное правительство в процессе выработки рамочных условий налогообложения, конкуренции и предпринимательства», а также «выступает за инвестиционную политику в соответствии с потребностями федерации, земель и округов», «борется за честное и прозрачное распределение общественных строительных контрактов» и, кроме того, «представляет интересы строительных предприятий при разработке законов о строительном подряде и договорах о строительстве на национальном и европейском уровнях, отстаивает улучшение законодательной и экономической базы для германских строительных фирм за рубежом, представляет германскую строительную промышленность в отношениях с органами ЕС и в Европейском строительном союзе». Соответственно, в составе ассоциации, помимо отделов общественной политики, техники, экономического права и социальной политики, создано специальное управление по правительственным и парламентским связям, бюро зарубежной деятельности и имеет официальное представительство при Евросоюзе.
Таким образом, германская строительная отрасль имеет в своем распоряжении мощнейший лоббистский аппарат, действующий как на национальном и международном уровне. Это не означает, что у германских строителей нет проблем в обеспечении своих интересов.
Новый ряд проблем возник именно в процессе возникновения единого политического и экономического пространства ЕС. Во-первых, германские компании были вынуждены поделиться влиянием при исполнении проектов инфраструктуры и строительства «союзного значения». Тендеры, проводимые в масштабах Евросоюза, создают преимущество для претендентов, предлагающих минимальную стоимость реализации проекта, что часто обеспечивается дешевизной используемой рабочей силы. Естественно, в процессе расширения ЕС эта практика становится все менее выгодной для германского строительного комплекса. В итоге немецкие строительные ассоциации, в свое время внесшие свой вклад в объединение Германии, теперь объективно не заинтересованы в расширение европейского пространства за счет «бедных родственников».
Кроме того, сегодня руководство HVDB всерьез обеспокоено тенденцией к демпингу цен в строительной отрасли. В интервью ежемесячной отраслевой газете Der Bau-Unternehmer исполнительный директор HVDB Михаэль Книппер призвал «перейти от практики ценовой конкуренции к практике конкуренции услуг и качества». «Мы не должны принимать любой заказ за любую цену», - подчеркнул Книппер, обращаясь к отраслевому чувству собственного достоинства (Selbsbewusstsein). Речь идет о практике экономии за счет передачи все большей части заказов в руки субподрядчиков, которые исполняют свою часть работы дешевле, но не обязательно качественнее. Следствием этого, по мнению Книппера, является снижение среднего уровня компетентности как прорабов, так и инженеров-строителей. Такая скороспелая экономия в сиюминутных интересах не оправдывает себя в долговременном масштабе, считает Книппер.
Исполнительный директор HVDB бьет тревогу и в связи с общим снижением качества специального образования. «Я считаю большой ошибкой юридическую заорганизованность строительства, - говорит Книппер. - Нам больше нужны способные прорабы и квалифицированные рабочие, чем юристы».
Руководство ассоциации намерено вместе с заказчиками по публичным контрактам принять практические меры для повышения качества выполнения субподрядных работ. «Для этого можно использовать нашу систему предварительной квалификации», - говорит Михаэль Книппер.
Столь же высокую требовательность ассоциация предъявляет и к подготовке инженерных кадров. «В результате внедрения Болонской системы вместо дипломированных инженеров мы получаем бакалавров и магистров. Но дело не в новых подходах к образованию, а в его содержании», - говорит Книппер. HVDB учредило специальный Союз компаний по аккредитации строительного образования. Цель - выявление тех германских вузов, которые предоставляют наиболее качественное образование. При этом ассоциация больше всего ценит не узких специалистов, а инженеров с фундаментальной подготовкой, способных к решению разнообразных задач в строительной области.
Многие германские строительные фирмы в последние годы преобразовались в конторы по менеджменту. Эту тенденцию Михаэль Книппер считает опасной: молодые специалисты теряют квалификацию в своей основной специальности. С учетом демографического спада, по его мнению, это может привести к серьезным проблемам: если сейчас не вложиться в образовательный потенциал, к 2012-2013 гг. у строительной отрасли не будет нужного числа квалифицированных специалистов.
Одной из самых серьезных проблем Германии руководители HVDB считают равнодушие федерального правительства к инвестициям в строительство транспортной инфраструктуры, в результате чего тормозится не только доставка и транзит грузов, но и развитие экономики в целом. Президент HVDB профессор Ханс-Петер Кайтель напоминает, что расходы на инфраструктуру в федеральном бюджете за текущий год снизились до беспрецедентного минимума в 8,6%. «Инфраструктура Германии может стать тормозом экономического роста, если не сломать эту тенденцию», - настаивает профессор, употребляя энергичный глагол «brechen».
Отечественного наблюдателя такое беспокойство может удивить: ведь современная Германия славится на весь континент своими транспортными магистралями. Но эти магистрали необходимо эффективно содержать, подчеркивает Михаэль Книппер. «Каждому хозяйственному чиновнику должно быть известно, что строительство инфраструктуры требует применения модели жизненных циклов. Мы должны принимать в расчет не только расходы на само строительство, но и сопутствующие расходы, расходы по содержанию, расходы на профилактический ремонт - все то, что входит в жизненный цикл», - настаивает исполнительный директор ассоциации. По его расчетам, ежегодно в поддержание инфраструктуры требуется вкладывать не менее миллиарда, «а нам приходится биться за каждое евро».
По мнению Книппера, в министерстве транспорта и строительства, которое отвечает за состояние инфраструктуры, «не видят реальной проблемы из-за кабинетного стола». В то время как во Франции и Голландии давно построена специальная грузовая железнодорожная сеть, в Германии - как и в России - пассажирские и товарные составы мешают друг другу.
Казалось бы, к чему строительной отрасли ломать копья по поводу железных дорог? Но в представлениях руководства германской строительной ассоциации транспортная сеть - не только источник новых контрактов, но и необходимое условие для оживления экономики в целом: в том числе и источник рабочих мест, а следовательно, и роста индивидуальных доходов населения. Между тем этот показатель в последние годы снижается, что приводит к резкому сокращению заказов на жилищное строительство. Германская статистика последних четырех лет выявляет стабильную тенденцию: в то время как в офисном строительстве наблюдается умеренный, но стабильный рост, строительство жилья с каждым годом падает в абсолютных цифрах.
Фактически проблемы строительной отрасли Германии упираются в два ограничения - рост цен на стройматериалы, обусловленный подорожанием энергоносителей, и базовые условия маастрихтских соглашений, возлагающие основное бремя расходов на содержание общеевропейской экономики на основного донора – Германию. За что неизбежно расплачивается налогоплательщик.
Строительное сообщество, как видно из уже приведенных аргументов, обладает более развитым государственным мышлением, чем национальная бюрократия. В своем интервью Михаэль Книппер поднимает вопрос и о первоочередном развитии германских морских портов, в особенности Бремерсхафена и Гамбурга, а также аэропортов. Именно ГСНСП удалось добиться расширения берлинского аэропорта Шенефельд, которому пыталась противодействовать местная экологическая общественность.
Германские строители помогают и другим отраслям бизнеса в ситуациях, когда им приходится сталкиваться с давлением со стороны экологов - популистов. В январе по Германии прокатилась очередная волна протестов против расширения мощностей по добыче угля, которая предусматривала ликвидацию ряда жилых поселений. Компания Continental AG в этой ситуации совершила нечто немыслимое по нашим представлениям: перевезла на 12-километровое расстояние местный лютеранский храм, погрузив его на специально изготовленную колесную платформу производства Scheulerle Fahrzeugfabrik.
По существу, германское строительное сообщество отстаивает не только отраслевые интересы, а здравый смысл реальной экономики и вместе с ним - сохранный потенциал классического образования. То есть ту традицию, из которой профессиональные объединения возникли в индустриальную эпоху.
Не случайно в современном опыте германских строителей мы сталкиваемся как с впечатляющими отличиями в отраслевой самоорганизации, так и с целым рядом знакомых проблем - от противоборства с экологами до трудностей обеспечения профессиональными кадрами. Нетрудно обнаружить, что эти общие проблемы по существу проистекают из борьбы стратегий экономического развития. Когда инвестиции подменяются биржевой игрой, а выращивание специалистов - тиражированием менеджеров без определенного места применения, происходит стагнация реальной экономики, сокращение доходов населения и соответственно, падение спроса на строительном рынке.
Отечественному строительному бизнесу, конечно, не хватает опыта десятилетий самоорганизации профессиональных ассоциаций, не менее ценного, чем опыт корпораций как таковых. Однако преимущество российского строительного сектора состоит в том, что он все же развивается - во всяком случае, на сегодняшний день - в парадигме индустриального возрождения, при колоссальных масштабах инвестиционного потенциала.
Если мы хотим чему-то всерьез научиться на зарубежном опыте, имеет смысл обращать внимание не столько на формы организации, сколько на многостороннее содержание той миссии, которую в европейских странах выполняют отраслевые ассоциации. Самоорганизация в отрасли сильна не только самостоятельностью, которая сама по себе не избавляет от всех проблем, но – как видно на германском примере – еще и высочайшей ответственностью, которая проистекает из ее духовной составляющей. Термин «чувство собственного достоинства» в применении к отраслевым интересам звучит сильнее стереотипных жалоб и претензий. Прежде чем завидовать опыту европейских соседей, полезно обогатить аналогичными понятиями собственный отраслевой язык.
Константин Черемных