Взаимовыгодное сотрудничество
Доля продаж первичного жилья с привлечением агентств недвижимости в Петербурге будет расти. Такой прогноз обусловлен ожиданием дальнейшей стагнации рынка и, как следствие, борьбой застройщиков за каждого клиента. О том, как будет развиваться ситуация на риэлторском рынке и какие услуги агентства могут предложить своим клиентам, рассказали участники заседания круглого стола «Посреднические услуги при заключении сделок с жильем на первичном рынке. Правовые и экономические аспекты», организованного газетой «Строительный Еженедельник» при поддержке Комитета по строительной индустрии Ленинградской торгово-промышленной палаты.
Алена Шереметьева, заместитель главного редактора газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа», президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»
Александр Гиновкер, директор АН «Невский простор»
Юрий Загоровский, президент ГК «Дарко», президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Андрей Русяев, руководитель отдела строящейся недвижимости ООО «АВЕНТИН-Недвижимость»
Станислав Романюк, руководитель проекта АН «О2 Недвижимость»
Дмитрий Кулик, специалист направления «Новое строительство» АН «Итака»
Надежда Калашникова, директор по развитию ООО «Л1 Строительная компания № 1»
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»
Марина Силантьева, руководитель отдела продаж ГК «УНИСТО Петросталь»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Виталий Токарев, генеральный директор компании «Домостроев»
Алена Шереметьева
– В каком состоянии находится сегодня рынок риэлторских услуг?
Дмитрий Щегельский:
– До 2008 года рынок агентских услуг бурно развивался вместе с рынком недвижимости. С 2011 года существенного прироста количества участников не наблюдается. Сейчас на рынке Петербурга работают порядка 650 компаний. Причем порядка 27 из них контролируют 50% рынка недвижимости Петербурга. По моим наблюдениям, рынок агентских услуг укрупняется. Доля крупных игроков растет, а мелких – сокращается. Если в 2008-2010 годах витала идея о том, что рынок будет дробиться, то время показало, что далеко не всем мелким игрокам удалось остаться на плаву. Человеку, который хочет плодотворно заниматься рынком недвижимости, я бы посоветовал присоединяться к существующим компаниям, а не создавать новый бизнес.
Алена Шереметьева:
– Такое укрупнение – это благо или зло для рынка? Наличие множества игроков рождает конкуренцию, что обычно благотворно сказывается на любом рынке.
Александр Гиновкер:
– Укрупнение не является самоцелью, и оно не способствует повышению качества услуг. Есть большие компании со штатом агентов свыше 1000 человек, есть средние, где штат 100-200 человек, а есть агентства небольшие, в которых трудятся несколько человек. И все они имеют право на существование. На мой взгляд, наиболее удобный формат – это средняя по размеру компания, в рамках которой возможно содержать необходимую для агентства инфраструктуру и иметь возможность контролировать персонал. Беда рынка в большом количестве непрофессионалов. С этим пытаются бороться наши общественные объедения, но пока победить это зло до конца не удается. Закона о риэлторской деятельности у нас до сих пор нет, и непонятно, насколько он будет хорош и не убьет ли рынок вовсе.
Юрий Загоровский:
– Добавлю, что на этом рынке также есть и индивидуальные предприниматели, среди которых очень часто встречаются профессионалы, оказывающие качественные риэлторские услуги.
Алена Шереметьева:
– Как изменился за последние несколько лет размер агентского вознаграждения?
Андрей Русяев:
– Все зависит от руководства компании и самих агентов. Кто-то готов работать и за 20 тыс. рублей, и дешевле. Если правильно построена работа с клиентом, то у агентства не возникает потребности в демпинге. В нашей компании средний размер комиссионного вознаграждения составляет 6%. Крупные агентства ниже этой цифры не опускаются, демпингуют в основном мелкие компании или агенты, работающие на себя. Если делать свою работу качественно, то клиент будет согласен и на эти комиссионные.
Алена Шереметьева:
– Сколько объектов недвижимости сегодня находится в предложении агентств недвижимости Петербурга?
Юрий Загоровский:
– Сегодня в арсенале агентств недвижимости находится порядка 30-40 тыс. объектов для продажи. Так, практически 90% строящегося в Петербурге жилья есть в палитре предложения риэлторских компаний. Иногда одни и те же объекты предлагаются различными агентствами, что является результатом недоработки риэлторов. Мы считаем, что работа с продавцами квартир должна вестись на основе эксклюзивных договоров. Чтобы удовлетворить потребности клиента, работа каждого агента должна вестись по правилам. В Ассоциации риэлторов в качестве правил приняты профессиональные стандарты, разработанные много лет назад, но не потерявшие своей актуальности. Также нами принят кодекс профессиональной этики агента.
Станислав Романюк:
– Если мы говорим об эксклюзивном договоре только с одним агентством, то это не совсем хорошо. Практика показывает, что если у агентства есть такой договор, то оно расслабляется, заключает несколько сотен субагентских договоров и обеспечивает продажи с их помощью. Оптимальное количество агентств, с которыми комфортно работать застройщикам, находится в районе 10-15 штук.
Алена Шереметьева
– Какая схема реализации квартир преобладает сегодня на рынке Петербурга: продажа через отделы продаж компаний-застройщиков или с привлечением сторонних агентств недвижимости? Какова доля агентских продаж на рынке первичной недвижимости?
Станислав Романюк:
– Агентства недвижимости приносят застройщику порядка 30% всех продаж. Иногда этот показатель доходит до 50%. Если говорить о крупных застройщиках, которых на рынке порядка 10, то у них мощные отделы продаж и большие маркетинговые возможности, и доля агентских продаж там составляет 20-30%. Если застройщик является новым игроком на рынке, и у него нет большого бюджета на рекламу, то ему нужно развивать сеть агентских продаж.
Александр Гиновкер:
– Если объект продается только отделом продаж застройщика, но он может вызвать сомнения: либо он очень хорош, либо наоборот.
Алена Шереметьева
– Что выгоднее для клиента: обратиться в агентство или напрямую к застройщику? За счет чего агентства привлекают покупателей недвижимости?
Дмитрий Щегельский:
– Уважающее себя агентство недвижимости не будет предлагать объекты сомнительных застройщиков. К примеру, мы и ряд других общественных объединений несколько недель назад получили из Комитета по строительству сообщение о том, что существует открытый список проблемных объектов недвижимости, которые не рекомендовано продавать агентствам. И нами была проведена работа по очистке от таких объектов базы данных. Ответственное агентство, входящее в общественное объединение, не будет предлагать такие объекты, а их порядка 100 штук из 300 ведущихся сегодня строек жилья.
Юрий Загоровский:
– Есть большое количество клиентов, которые не являются покупателями с наличными средствами. Часто это клиенты со встречными сделками. С ними полноценно работать может зачастую только риэлтор.
Дмитрий Кулик:
– Обращаясь в крупное агентство, клиент приобретает ряд выгод. Во-первых, он экономит время, так как в агентстве ему предоставят информацию о практически всех застройщиках и объектах, которые есть на рынке. Во-вторых, человек может получить профессиональный и независимый анализ рынка. В-третьих, клиент может получить дополнительный набор опций: услуги ипотечного брокера и сопровождение сделки.
Алена Шереметьева:
– Информация, полученная от риэлтора, наверное, не всегда объективна. Агентство работает за процент от продажи и, скорее всего, агент будет предлагать объекты той компании, с продажи квартир которой ему пойдет больший процент, и отговаривать от покупки объекта, с которого процент будет меньше.
Дмитрий Кулик:
– В крупных агентствах есть маркетинговый план и план продаж. К примеру, у нашего агентства нет планов продавать объекты только одного застройщика. Мы нацелены на длительные партнерские отношения со всеми нашими компаниями-клиентами.
Алена Шереметьева:
– Предлагаю присоединиться с нашей дискуссии представителям строительных компаний. Как складываются ваши отношения с агентствами и какова в вашей компании доля агентских продаж?
Надежда Калашникова:
– Наш пример, наверное, не может быть показательным, так как мы всегда шли своим путем. Наша компания существует на рынке уже более 20 лет, и мы всегда продавали квартиры в своих домах через собственный отдел продаж. Только два года назад в связи с кризисом в продаже наших объектов стало принимать участие агентство недвижимости. Сегодня у нас 35-40% сделок совершается через агентства. Перспективы сотрудничества с риэлторскими компаниями нам видятся радужными.
Марина Силантьева:
– Доля агентских продаж в нашей компании заметно выросла и составляет на сегодняшний день порядка 60%. Мы успешно сотрудничаем с пятью агентствами и довольны результатами продаж.
Светлана Денисова:
– Мы налаживали отношения с агентствами недвижимости, когда выходили на рынок жилья. Одним из критериев нашего выбора было то, чтобы агентство не входило в число крупнейших на рынке, так как компания ставила своей стратегической целью создание и продвижение собственного имиджа как крупного оператора на рынке. В то время мы работали над объектом эконом-класса «Токио», и его мы реализовывали с восемью риэлторскими компаниями. Это был успешный опыт сотрудничества, но сейчас мы его не воспроизводим, в силу того что развили собственный отдел продаж. Два прошлых года мы работали на растущем рынке и занимались реализацией очень востребованного проекта комфорт-класса рядом с парком. Одним словом, этот объект позволял нам обходиться собственными силами. Данная ситуация не является для нас статичной, и мы не исключаем дальнейшего сотрудничества с агентствами. Тем более если ситуация на рынке будет развиваться в ключе наметившихся сегодня тенденций. Многие эксперты говорят, что рынок стагнирует и закончился период реализации отложенного спроса, который был сформирован в кризисные годы. И возможно, это побудит нас снова прибегнуть к помощи агентств. Хочу добавить, что с тех пор как рынок начал работать по 214-ФЗ, степень доверия клиентов к сделкам на первичном рынке значительно выросла, и именно это факт позволил даже новым и небольшим компаниям, находящимся в рамках этого правового поля, эффективно продавать квартиры без привлечения агентов.
Марк Лернер:
– Помимо продаж в собственных объектах мы на эксклюзивных условиях реализуем квартиры в ряде жилых комплексов наших партнеров. Говорить о том, что какой-то из каналов сбыта лучше или хуже, не приходится. Просто соотношение своих и агентских продаж у компаний разнится. Если компания крупная и у нее большие объемы квадратных метров, то без агентств не обойтись. При этом мне достоверно известно, что если компания крупная и надежная, то доля агентских продаж у нее постепенно сокращается.
Алена Шереметьева:
– Чем обусловлено сокращение этой доли?
Марк Лернер:
– Это некий парадокс. Количество продаж в абсолютных величинах растет. Ведущие городские застройщики в последнее время вывели на рынок большой объем недвижимости, и клиент, проведя подготовительную работу с агентствами и получив всю информацию, как правило, в 50-70% случаев уходит к застройщику. Это происходит из-за того, что потребители привыкли думать, что покупать у застройщика надежнее и выгоднее, хотя это абсолютно не так.
Алена Шереметьева:
– А агент в таком случае остается без комиссионных? Получается конфликтная ситуация.
Марк Лернер:
– Каждое агентство решает эту проблему по-разному. Это просто некая модель бизнеса.
Светлана Денисова:
– В таком случае важна позиция застройщика. Он должен уважительно относиться к работе, которую проделывает агентство. Ведь первично сформировать клиента как покупателя данного конкретного объекта – это непросто. Нужно договариваться с агентствами по-честному, и, к примеру, на основании ни к чему не обязывающего договора о бронировании квартиры признавать этого клиента как пришедшего от агентства. В противном случае мы никогда не получим нормальных партнерских отношений. Необходимо также понимать, что если на растущем рынке компания может себе позволить отказаться от услуг агентств, то на рынке стагнирующем важен каждый клиент.
Марк Лернер:
– Сейчас ситуация с продажами более напряженная, чем год назад, и партнерские отношения с агентами очень важны.
Александр Гиновкер:
– Если агента хотят «кинуть», то отчасти это его собственная проблема. Видимо, он не смог донести до клиента свою значимость. Конечно, учитывая менталитет потребителей и общий правовой нигилизм наших граждан, донести эту информацию не всегда удается. Важна и принципиальная позиция застройщика. В нашем агентстве существует так называемый черный список компаний, с которыми мы принципиально не работаем.
Светлана Денисова:
– К сожалению, застройщику тоже не всегда комфортно и работать с агентствами. Иногда работать практически невозможно из-за того, что огромное количество агентов звонят тебе на протяжении всего дня и задают абсолютно глупые вопросы.
Юрий Загоровский:
– Важен профессиональный уровень агента. Даже если застройщик не платит ему вознаграждение, он может заработать в том случае, если ведет комплексную сделку или работает над поиском объекта для клиента.
Надежда Калашникова:
– Необходимо разделять две функции агентств. Первая – поисковая (подбор объекта, удовлетворяющего требованиям клиента), а вторая – сопровождение сделки (ипотечный брокеридж, правовая поддержка). По моим ощущениям, поисковая функция постепенно сокращается в связи с развитием Интернета. А доля услуг по сопровождению сделки, напротив, увеличивается.
Алена Шереметьева:
– За столом есть также представитель загородного сегмента. Помогают ли агентства на этом рынке генерировать поток клиентов?
Виталий Токарев:
– В отличие от городского рынка, где связка риэлтор – застройщики существует уже давно, на загородном рынке взаимодействие с риэлторами развито слабее, в том числе в связи с большими временными затратами. К тому же загородный рынок требует от риэлтора большей квалификации.
Дмитрий Щегельский:
– Отсутствие живого интереса со стороны риэлторов к рынку загородного жилья заключается в его падающей рентабельности. Так сложилось, что наши граждане рассматривают загородную недвижимость скорее как дачу. А приобрети загородный дом они хотели бы в радиусе не дальше 40 км от города. Поэтому агенты практически ушли с загородного рынка.
Алена Шереметьева:
– В каком направлении ситуация с привлечением агентов будет развиваться в обозримой перспективе? Будет ли расти или, наоборот, падать доля агентских продаж?
Александр Гиновкер:
– Радикальных изменений в соотношении долей продаж застройщиков и агентств, на мой взгляд, не произойдет. Поисковая функция агентств упрощается, а востребованность услуги по сопровождению, напротив, растет. Несмотря на взлеты и падения рынка, агентские продажи были, есть и будут.
Станислав Романюк:
– Я думаю, что в ближайшее время мы будем наблюдать замещение одних агентств другими. Закрепляться на рынке будут те компании, у которых есть явные преимущества.
Андрей Русяев:
– На мой взгляд, доля агентских продаж будет расти. Хотел бы еще сказать, что на рынке появились агентства недвижимости, которые нацелены на работу только с первичным рынком. Их задача – заключить как можно больше договоров с застройщиками, аккумулируя как можно больше объектов, и донести это предложение до клиентов и субагентов. У этого вида бизнеса большие перспективы и хорошее будущее.
Надежда Калашникова:
– Предложение жилья массового спроса на окраинах Петербурга сегодня превосходит спрос. Технологии продаж неминуемо будут совершенствоваться, ведь от этого зависит успех риэлторского и девелоперского бизнеса. К примеру, на рынке появляются так называемые супермаркеты недвижимости и прочие новые форматы.
Виталий Токарев:
– Продажи перестают быть простым обменом товара на деньги. Рынку нужны новые высококлассные специалисты.
Юрий Загоровский:
– Несмотря на возросшие информационные возможности, для клиентов вопрос доверия к информации имеет большое значение. Поэтому консультация со специалистом агентства, работающим в интересах заказчика, останется востребованной услугой.
Марина Силантьева:
– Сейчас рынок покупателя. И задача застройщиков – сохранить долю агентских продаж на уровне порядка 40%, тем самым обеспечить свою финансовую безопасность.
Дмитрий Кулик:
– Агентства не стоят на месте и постоянно развиваются. К примеру, организуются экскурсии на строящиеся объекты для потенциальных покупателей, набирает обороты онлайн-консультирование и прочие услуги.
Дмитрий Щегельский:
– Я работаю на рынке недвижимости с 1992 года, и в разговорах о том, что будет с рынком риэлторских услуг, участвовал не раз. Какие бы прогнозы ни делались, рынок до сих пор жив и прекрасно себя чувствует. Интернет никого не убил и не убьет. Первые каталоги недвижимости появились в Петербурге в 1996 году, и агентства недвижимости уже давно научились жить в условиях открытой информации.
Марк Лернер:
– Так сложилось, что в Москве изначально были сильны продажи через агентства, а в Петербурге – через собственные отделы продаж. Интернет, по моему мнению, не приведет к ненужности услуг риэлторов. Агентствам и строительным компаниям необходимо самим активно осваивать интернет-технологии и использовать этот ресурс для увеличения продаж.
По моим прогнозам, не все существующие сегодня агентства первичной недвижимости выживут, так как это сложный бизнес. А для классических агентств недвижимости я никаких проблем в будущем не вижу.
25 июля в Бразилии откроется 34-я сессия Центра всемирного наследия ЮНЕСКО. К этому времени Петербург должен «продемонстрировать прогресс» в области охраны памятников, иначе петербургское архитектурное наследие будет признано «находящимся под угрозой».
Разговор на разных языках
Призрак бродит по Санкт-Петербургу – призрак ЮНЕСКО. Чиновники и культурные деятели, архитекторы и журналисты обмениваются слухами о пристрастных судьях из Европы, которые вот-вот обнародуют свой вердикт по материалам, которые им предоставил Смольный. Содержание самих материалов на публику не выносится по причине их предварительного характера. Несмотря на то, что ЮНЕСКО они были предъявлены во вполне завершенном виде.
Материалы, состоящие из текстового перечня и карт, были представлены «миссии реактивного мониторинга» организации 27 марта. В них суммированы предложения по корректировке границ объекта всемирного наследия, подготовленные ООО «Архитектурно-проектная мастерская Н.Ф.Никитина». Изучив документы, ЮНЕСКО направит свое заключение не в Петербург, а в Москву, в МИД.
Дело в том, что заявку на включение исторического центра вместе с пригородами в реестр объектов всемирного наследия готовил в 1989 г. Ленгорисполком, но направлял СССР, правопреемником которого является РФ. Соответственно, если возникает необходимость в корректировке границ и элементов охраняемого на международном уровне объекта, то диалог на эту тему ЮНЕСКО может вести только с Москвой.
Официальное объяснение необходимости изменить границы состоит в том, что номинация в годы перестройки готовилась в спешке, и в нее было включено несколько утраченных зданий или сооружений. Однако, мастерская Никитина «выбросила за борт» не отдельные элементы, а целые объекты, притом существующие. Так, площадь объекта «Исторический центр» сократилась почти в 2 раза, а из состава пригородных объектов исключена историческая застройка и планировка городов Петродворец, Пушкин и Павловск (кроме музеев-заповедников), не говоря о прилегающих природных ландшафтах. «Выпал» и такой объект, как «Берега Невы и ее притоков», в том числе устье Охты.
Заинтересованной стороной в такой хирургической операции, как нетрудно догадаться, считают инвесторов. Всемирное наследие по определению не подлежит никаким изменениям. Это означает, что, либо надо отказываться от некоторых инвестпроектов, либо, как предупредили представители ЮНЕСКО, Петербург может быть исключен из числа объектов мирового наследия, как уже случилось с Дрезденом.
Столь жесткая постановка вопроса, однако, смущает далеко не только застройщиков, и так связанных ограничениями ПЗЗ и закона «О границах зон охраны». Помимо этого, «ультиматум» касается зданий, находящихся в частной собственности – в том числе и тех, чьи владельцы исправно выполняют охранные обязательства. По критериям ЮНЕСКО всемирное наследие формируется из объектов, принадлежащих государству.
Более того, только что рассмотренные Госдумой в I чтении поправки к закону №73-ФЗ «Об охране культурного наследия» облегчают передачу памятников государством в распоряжение частных лиц и некоммерческих организаций. Таким образом, наше законодательство в области охраны памятников все больше удаляется от принципов ЮНЕСКО и Европейской конвенции по культурному наследию.
ЮНЕСКО требует от государства, намеренного включить свои объекты в список мирового достояния, создать единую структуру управления реликвиями, и за оставшиеся 3 месяца до сессии она должна быть выстроена в Петербурге. Но принципы управления разрозненным конгломератом объектов по-прежнему не ясны.
Ландшафт или место?
Российские проблемы в ЮНЕСКО никого не интересуют: международное право для всех одно, а критерием эффективности национального права в сфере наследия является не абстракция, а сохранность. Неудивительно, что ООН чаще хвалит Туркменистан, чем Россию, за заботу о памятниках.
РФ гонится за «двумя зайцами» – гарантиями частных свобод и эффективностью госуправления. Но в сфере охране памятников эти две цели не могут существовать в равном статусе: государство обязано выстроить свою систему приоритетов, а бизнес – подчиниться. И если нам не хочется отставать от Туркменистана, придется внедрить именно такую модель, в которой интерес подчинен закону.
Так можно ли в Петербурге добиться компромисса, приближающего мировые консервационные нормы с отечественной практикой? Для начала нужно решить, каким будет статус петербургского наследия в уточненной номинации. Пока Петербург числится под переходным термином «универсальная выдающаяся ценность». Но управление наследием требует точного определения объекта. ЮНЕСКО различает «исторические города» и «достопримечательные места». Может быть, второй вариант предпочтительнее?
По словам зампреда КГИОП Алексея Комлева, в ЮНЕСКО достопримечательными местами обычно признается либо отдельный природный объект, связанный с исторической или культурной памяти (дуб Петра I), либо территория события (Бородинское поле). В то же время ЮНЕСКО оперирует термином «историко-культурный ландшафт». Его применение могло бы разрешить и казус с формами собственности, и более эффективно ограничить застройку включенных в ОВН естественных ландшафтов (наряду с антропогенными). Однако в российском законе 73-ФЗ «Об охране культурного наследия» такого термина нет.
По этому вопросу и возникло первое противоречие между КГИОП и вновь созданного петербургской организацией ICOMOS – основного экспертного института ЮНЕСКО, наблюдающего за состоянием объектов наследия. Бывший коллега Комлева по КГИОП Сергей Горбатенко, возглавивший петербургский филиал структуры, настаивает именно на статусе достопримечательного места.
Он напоминает, что вместе с городской застройкой пригородов в откорректированный перечень не вошла Александровская дача, построенная Екатериной для своего внука Александра I. Не вошел также Таицкий водовод, Петергофский водовод и прилегающие к Петергофу и Пушкину поля и дороги.
Между тем планировка пригородов была столь же не случайной, как и развитие самого Петербурга. Так, между Пушкином и Павловском не предполагалось застройки; специальным искусственным препятствием служил Отдельный парк. Однако этот массив «выброшен» из номинации вместе с самим Царским Селом. И следовательно, сохранить планировочный замысел царских резиденций будет труднее: местный закон не помешает заполнить «под завязку» все пространство между двумя пригородами застройкой.
То же касается южной стороны Петергофской дороги, которая до 1990-х гг. также не застраивалась. Строгая геометрическая планировка этой местности имела свою логику, как и устроенные в окрестностях Петергофа «показательные» деревни. В перспективе прямой дороги от Сергиевки к Финскому заливу открывался монастырский комплекс. Когда в нем разместили школу милиции, исторический ландшафт остался нетронутым. Потом пришло время возвращения монастырей – но оно совпало с триумфом потребительского утилитаризма частной торговли, и ныне Троице-Сергиева пустынь скрывается за кубом универсама «Лента».
Если границы единого объекта всемирного наследия будут проведены «по обрезу» памятников, все пространство между ними может оказаться предметом столь же неразборчивой торговли. А поскольку земля вблизи памятников особенно дорога, из нее выжмут максимальный доход, и гонка за видовыми качествами новой недвижимости скроет от глаз сам предмет престижного восприятия.
«В историческом городе важно не только то, что построено, сколько что откуда это видно», - подчеркивает директор филиала НИИТАГ Борис Кириков. Даже в тех кварталах города, которые ООО «Мастерская Н.Ф.Никитина» рекомендовала оставить в пределах объекта «Исторический центр», такие классические доминанты, как Смольный собор и Александро-Невская Лавра, уже не просматриваются в перспективе улиц.
Подлинная забота о наследии означает не только уход за отдельными памятниками, но и сбережение открытых пространств, обеспечивающих визуальный доступ к историческим ансамблям, напоминает член-корреспондент РААСН Галина Боренко. Более того, традиция ансамблевой архитектуры подчиняет себе и целеполагаение новых градостроителей, перенимающих у классиков композиционное мастерство.
В советский период город утратил, по данным С.Семенцова, не менее 370 культовых зданий, многие из которых выполняли роль архитектурных доминант, ибо для них Строительный устав делал преднамеренное исключение. Однако планировка 1950-1970-х гг. сохраняла непрерывность визуальных коридоров от Средней Рогатки до Адмиралтейства, от Каменки до Петропавловского собора, от Новой Деревни до Исаакия. Только в эпоху «бума 2000-х годов» многие из этих коридоров стали короткими отрезками. Это и послужило поводом к разработке самостоятельного местного закона «О границах зон охраны», который ввел термины «визуальная ось» и «панорама», широко применяемые в документах ЮНЕСКО, в региональную нормативную базу. Впрочем, пока соответствующих терминов нет в федеральном законе, а система управления мировым наследием не создана, эта нормативная база существует на «птичьих правах».
Спор на два фронта
В практике ЮНЕСКО корректировка границ в размере более 5% предполагает полный пересмотр номинации, которую заявитель вынужден переоформлять «с нуля». Это не устраивает городское правительство, поскольку требует дополнительных расходов. Это еще больше тревожит консервационистов-градозащитников: если прежняя номинация утратит силу, а новая не будет утверждена, возникнет вакуум, которым, по их мнению, неизбежно воспользуются претенденты на новое строительство в центре.
На конференции петербургского ICOMOS в Мариинском дворце руководителям КГИОП пришлось услышать немало претензий в свой адрес. На практике, как напомнил руководитель отдела архитектурной археологии Эрмитажа Олег Иоаннисян, предписания КГИОП зачастую игнорируются. Самыми вопиющими примерами было уничтожение найденных археологами фундаментов первого Гостиного двора Доменико Трезини. Такая же судьба ожидает основания крепости Ниеншанц, на месте которых планируется построить подземный паркинг «Охта-центра».
Председатель КГИОП Вера Дементьева признает, что главный спор с экспертами ICOMOS еще впереди. Однако ее ведомство в дискуссии о будущем исторической части города оказывается «между двух огней». В то время, когда КГИОП пытается найти компромисс с требованиями ЮНЕСКО по границам объекта всемирного наследия, КГА анонсирует в этом году три новых международных архитектурных конкурса по объектам в исторической части Петербурга.
Как и ранее, конкурсы будут закрытыми. Это с весьма большой вероятностью означает, что в борьбе за право проектирования реконструкции Сенной пл. и Ново-Адмиралтейского острова выиграют те же мэтры мировой архитектуры, что уже переделали на свой вкус исторические центры Лондона и Берлина. По словам заведующего кафедрой ГАСУ Сергея Гришина, в Берлине уже стонут от их произвола. Его коллега Леонид Лавров напоминает, что новые лондонские офисные гиганты в форме кубов, линз и эллипсоидов не только заслонили собой Тауэр, но и создали неразрешимую транспортную проблему.
В трех центральных районах города к 2011 г. предполагалось построить около 2 млн. кв. м недвижимости. Экс глава КГА Александр Викторов считал вполне возможным сооружение 90-метровой остекленной «башни из кубиков», запирающей перспективу Измайловского пр. и разрывающей визуальную ось с юга в сторону центра. В планы вмешался кризис. Кредитный коллапс, как известно, заставил офисных девелоперов многое переосмыслить. Изменятся ли планы КГА?
Генплан, составленный в период «бума», предполагал полную трансформацию депрессивных производственных территорий. Как напоминает сопредседатель отделения ВООПИК Маргарита Штиглиц, промышленная архитектура является особым объектом внимания ЮНЕСКО. Между тем в петербургской номинации, этот «жанр» вовсе не представлен.
Закон – не панацея
СПб ГАСУ учредил ежегодный форум «Архитектурные сезоны», посвятив первое мероприятие проблемам сохранения и развития исторических городов. Хотя точки зрения участников существенно расходились, общим знаменателем было признание того факта, что в Санкт-Петербурге сохранение и развитие – скорее надуманная, чем реальная антитеза. Прежде всего, по той причине, что у нас несравнимо более значительный запас неосвоенных территорий, чем в Москве. По подсчетам директора НИПЦ Генплана Сергея Митягина, на одного городского жителя, по европейским стандартам должно приходиться около 100 кв. м площади. Столица, по его оценке, с трудом укладывается в 70-80 кв. м, зато Петербург располагает потенциалом в 300 кв. м на человека.
В историческом центре, впрочем, обеспечить стандарты затруднительно. Это уже поняли главные архитекторы европейских городов, отказавшись от разуплотнения кварталов в пользу сохранности среды. В Москве и Петербурге, как отметил С.Гришин, проблема противоположная – застройка, наоборот, заново уплотняется. В итоге историческая среда сужается и фрагментируется вместе с качеством жизни. А между прочим, ЮНЕСКО согласилось включить Петербург в свой реестр в качестве совокупного объекта именно с учетом сохранности исторической среды, которым не могут похвалиться мегаполисы Германии, Франции, Швеции.
Одно лишь соблюдение нормативов, заложенных в ПЗЗ и законе «О границе зон охраны», не является панацеей от разрушения индивидуальности: эстетика не сводится лишь к высоте и отступам от границы участка. С разрушением архитектурной среды сохранность планировки утрачивает смысл. Стеклянные грани офисных параллелепипедов уместятся между домами Лиговки и Литейного, втиснется кое-как требуемая зелень и пешеходные дорожки, в итоге норма будет соблюдена, только это будет уже не Петербург. «Никакие законы не спасут нас от плохой архитектуры», - констатирует А.Комлев.
Как напомнил председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко, архитектура периферийных районов вообще редко становится предметом обсуждения. В результате и в наши дни дизайн торговой и социальной инфраструктуры на окраинах предельно убог. У губернатора Валентины Матвиенко на одном из недавних заседаний правительства тоже вырвалось раздраженное замечание: «Не подсовывайте мне больше эти стекляшки!».
В удалении от центра более чем достаточно места для архитектурного самовыражения. Другое дело, что периферия страдает не только от серой однородности, но и от полного отсутствия специфики, обозначающей принадлежность к Северной столице. Между тем, петербургская традиция содержит множество идей, ожидающих творческого развития. И уже есть примеры таких решений – например, оживляющий железобетонную серость кварталов Наличной ул. нео-неоклассический треугольник жилого комплекса Горного института; необычный силуэт и цвет нового дома на ул. Гашека; гигантские арки жилого комплекса на Комендантской пл.
Но чтобы традиция продолжалась, развивалась и воплощалась, она должна передаваться во времени. В рамках «Архитектурных сезонов» состоялся конкурс дипломных работ студентов ГАСУ, итог которой определялся путем голосования участников. Однако жюри трудно было позавидовать: представленные проекты можно было реализовать в любом крупном городе мира; не было ни одной петербургской темы; геометрические построения перепевали давно воплощенные и вышедшие из моды европейские изыски 1990-х.
Может быть, горожанам для понимания друг друга не хватает некоей объединяющей терминологии. В английском языке, кроме слова interest - интерес, есть еще и слово self-interest, обозначающее не индивидуальное сиюминутное желание, а общую объективную заинтересованность. Self-interest петербуржца – остаться жителем уникального мегаполиса, созданного по единому замыслу и запечатлевшего результат творческой мысли и профессионального труда, исканий и талантов, самоотдачи и подвига. Если Петербург в процессе трансформаций утратит то очарование, которое выделяет его из всех городов мира, от этого не выиграет ни бизнесмен, ни архитектор, ни чиновник. Опасность состоит именно в этом, а не в вердикте сессии ЮНЕСКО.
Константин Черемных
Насколько нужны сегодня Петербургу крупные площадки для проведения международных конгрессов? Чем заинтересовать бизнес для развития этого сегмента коммерческой недвижимости? Какие планы у города в этой сфере?
На эти и другие вопросы обсудили участники прошедшего круглого стола, проведенного объединенной редакцией ГК «Бюллетень недвижимости» и посвященного проблеме обеспеченности Санкт-Петербурга площадями для проведения форумов и конгрессов различного уровня. И хотя большая часть времени ушла на постановку вопроса – в общих чертах стало ясно, чего не хватает бизнесу для решения этой проблемы и чего ждет от предпринимателей город. Анализ, проведенный компанией Colliers International по существующим сегодня в Петербурге конференц-залам, показал, что основным критерием при выборе места организации мероприятия является близость аэропорта или крупного транспортного узла и возможность размещения большого количества участников (2-3 тысячи человек). «Согласно полученным данным, основная доля конференц-залов расположена в Центральном, Василеостровском, Адмиралтейском районах, а по вместимости находятся в диапазоне от 60 до 500 мест. Оказывается, разместить сегодня большое количество участников мероприятия – большая проблема. Но, с другой стороны, насколько нужны городу такие огромные площадки, будут ли они задействованы?», задается вопросом ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга Colliers International Владислав Фадеев. По мнению директора центра маркетиноговых исследований и марктинга «Ленэкспо» МихаилаКрасавцева, создавать новые площадки надо. «Если в Санкт-Петербурге появится конгресс-зал на 3 тысячи мест, то мы попадаем в реестр площадок, пригодных для международной конгрессной деятельности. Это тем более актуально, что Петербург представляет интерес на международном рынке. Выставки и конгрессы приносят пользу регионам. Ведь многие мероприятия посвящены развитию местной экономики и отраслей», говорит он. Сейчас Петербург интересен, прежде всего, именно с туристической точки зрения, отмечает директор по маркетингу, руководитель московского представительства, Галереи отелей Cronwell Hotels&Resortsа Юлия Рыбакова. По ее мнению, относительно когрессной функции город в настоящее время находится на этапе самоопределения, выбора какой продукт предложить: международную конгрессную площадку, места для проведения своих (питерских) уникальных мероприятий (например, Экономический форум) или для проведения небольших локальных событий, интересных только внутри страны. «Для развития этого сегмента рынка сегодня существенно недостает партнерства города и бизнеса. А по одиночке ни тот, ни другой этот вопрос не решить», убеждена эксперт. Существует и ряд сложностей, касающихся международной выставочной деятельности: таких как визовый режим, таможенная специфика. Есть и местные транспортные проблемы: сложности с перемещением внутри страны – высокие цены, отсутствие достаточно широкого спектра рейсов. Необходимо кардинальное снижение тарифов по всем авиакомпаниям. «Все эти проблемы локально, без участия государства не решить», отмечает Ю.Рыбакова Руководитель дирекции маркетинга, рекламы и информации «Ленэкспо» Анна Кузьмичева также остановилась на проблеме транспортной доступности. «Чем загрузить большой комплекс осенью и зимой, ведь выставочный бизнес всегда сезонный? Как доехать до Петербурга? Сегодня из множества мест в мире до нас приходится добираться и через Москву и через Финдяндию из-за недоразвитости инфраструктуры? Мощностей собственного аэропорта пока явно не хватает. Нам, как экспоцентру все выставочные операторы говорят: сделайте так, чтобы до нас можно было добраться, а выставки мы организуем сами», - рассказывает она. «У города достаточно ресурсов, чтобы закрыть потребность в организации мероприятий до 500 персон. А вот более – это уже сложнее. Главное – нет ни одной площадки, отвечающей уровням международных стандартов», подчеркнула директор по маркетингу компании «Экспофорум» Ольга Шестакова. Как известно, ЗАО «ЭкспоФорум» намерено построить к 2013 г. I очередь конгрессно-выставочного центра в районе аэропорта «Пулково». Площадь застройки 56.21 га. В комплекс войдут выставочные павильоны, конгресс-центр, две гостиницы, два корпуса бизнес-центра и паркинг. «Недавно мы решили принять участие в решении дорожно-транспортных проблем рядом с нашим проектом, - рассказывает О.Шестакова. – Но возникает вопрос: будет ли к этому времени готов аэропорт принимать необходимое для проведения конгрессов международного уровня число участников?». «Сегодня для успешного развития конгрессно-выставочной деятельности бизнесу необходимы: аэропорт, наземный экспресс, метро, качественное общественное питание, регулирование гостиничных цен, обучение специалистов по организации конгрессно-выставочной деятельности», перечислила она опции, необходимые для превращения Петербурга в конгрессную столицу. Конечно, все перечисленное очень важно, но большая часть этих планов не может быть осуществлена городом за свой счет. Нужно взаимодействие власти и бизнеса. «А сегодня, к сожалению, нет этого взаимодействия, нет команды, занимающейся развитием конгрессной деятельности. И настало время создать такую структуру, которая «тянула» бы конгрессы в Санкт-Петербург. – говорит, начальник отдела конгрессно-выставочной деятельности КЭРППиТ правительства Санкт-Петербурга Алексей Павлович. – Но вся работа пойдет насмарку, если не будет мест для их проведения». К концу 2010 г. КЭРППиТ планирует подготовить программу по формированию конгрессно-выставочной деятельности и создать конгрессное бюро на основе государственно-частного партнерства. Его задачей должна стать работа по популяризации Петербурга, как конгрессного центра на международном уровне. «Сегодня наша задача привлечь к этому бизнес, и у нас есть ряд предложений, которые могут его заинтересовать, - сообщил А.Павлович. – Бюро будет аккумулировать данные и предоставлять исчерпывающую информацию по возможностям города для проведения тех или иных мероприятий». По его словам, проведенный анализ показал, что на первом месте по востребованности стоят гостиницы с конгрессными возможностями. Спрос на услуги специальных конгрессных центров в последнее время упал. Необходим многофункциональный комплекс: гостиница и конгресс-холл, соответствующие мировым стандартам условий для работы и отдыха, а также с полноценной транспортной доступностью. Должно быть достаточное количество залов, рассчитанных на небольшое количество человек, для проведения сессий и разнообразных сопутствующих мероприятий. Ирина Васильева