Взаимовыгодное сотрудничество
Доля продаж первичного жилья с привлечением агентств недвижимости в Петербурге будет расти. Такой прогноз обусловлен ожиданием дальнейшей стагнации рынка и, как следствие, борьбой застройщиков за каждого клиента. О том, как будет развиваться ситуация на риэлторском рынке и какие услуги агентства могут предложить своим клиентам, рассказали участники заседания круглого стола «Посреднические услуги при заключении сделок с жильем на первичном рынке. Правовые и экономические аспекты», организованного газетой «Строительный Еженедельник» при поддержке Комитета по строительной индустрии Ленинградской торгово-промышленной палаты.
Алена Шереметьева, заместитель главного редактора газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа», президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»
Александр Гиновкер, директор АН «Невский простор»
Юрий Загоровский, президент ГК «Дарко», президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Андрей Русяев, руководитель отдела строящейся недвижимости ООО «АВЕНТИН-Недвижимость»
Станислав Романюк, руководитель проекта АН «О2 Недвижимость»
Дмитрий Кулик, специалист направления «Новое строительство» АН «Итака»
Надежда Калашникова, директор по развитию ООО «Л1 Строительная компания № 1»
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»
Марина Силантьева, руководитель отдела продаж ГК «УНИСТО Петросталь»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Виталий Токарев, генеральный директор компании «Домостроев»
Алена Шереметьева
– В каком состоянии находится сегодня рынок риэлторских услуг?
Дмитрий Щегельский:
– До 2008 года рынок агентских услуг бурно развивался вместе с рынком недвижимости. С 2011 года существенного прироста количества участников не наблюдается. Сейчас на рынке Петербурга работают порядка 650 компаний. Причем порядка 27 из них контролируют 50% рынка недвижимости Петербурга. По моим наблюдениям, рынок агентских услуг укрупняется. Доля крупных игроков растет, а мелких – сокращается. Если в 2008-2010 годах витала идея о том, что рынок будет дробиться, то время показало, что далеко не всем мелким игрокам удалось остаться на плаву. Человеку, который хочет плодотворно заниматься рынком недвижимости, я бы посоветовал присоединяться к существующим компаниям, а не создавать новый бизнес.
Алена Шереметьева:
– Такое укрупнение – это благо или зло для рынка? Наличие множества игроков рождает конкуренцию, что обычно благотворно сказывается на любом рынке.
Александр Гиновкер:
– Укрупнение не является самоцелью, и оно не способствует повышению качества услуг. Есть большие компании со штатом агентов свыше 1000 человек, есть средние, где штат 100-200 человек, а есть агентства небольшие, в которых трудятся несколько человек. И все они имеют право на существование. На мой взгляд, наиболее удобный формат – это средняя по размеру компания, в рамках которой возможно содержать необходимую для агентства инфраструктуру и иметь возможность контролировать персонал. Беда рынка в большом количестве непрофессионалов. С этим пытаются бороться наши общественные объедения, но пока победить это зло до конца не удается. Закона о риэлторской деятельности у нас до сих пор нет, и непонятно, насколько он будет хорош и не убьет ли рынок вовсе.
Юрий Загоровский:
– Добавлю, что на этом рынке также есть и индивидуальные предприниматели, среди которых очень часто встречаются профессионалы, оказывающие качественные риэлторские услуги.
Алена Шереметьева:
– Как изменился за последние несколько лет размер агентского вознаграждения?
Андрей Русяев:
– Все зависит от руководства компании и самих агентов. Кто-то готов работать и за 20 тыс. рублей, и дешевле. Если правильно построена работа с клиентом, то у агентства не возникает потребности в демпинге. В нашей компании средний размер комиссионного вознаграждения составляет 6%. Крупные агентства ниже этой цифры не опускаются, демпингуют в основном мелкие компании или агенты, работающие на себя. Если делать свою работу качественно, то клиент будет согласен и на эти комиссионные.
Алена Шереметьева:
– Сколько объектов недвижимости сегодня находится в предложении агентств недвижимости Петербурга?
Юрий Загоровский:
– Сегодня в арсенале агентств недвижимости находится порядка 30-40 тыс. объектов для продажи. Так, практически 90% строящегося в Петербурге жилья есть в палитре предложения риэлторских компаний. Иногда одни и те же объекты предлагаются различными агентствами, что является результатом недоработки риэлторов. Мы считаем, что работа с продавцами квартир должна вестись на основе эксклюзивных договоров. Чтобы удовлетворить потребности клиента, работа каждого агента должна вестись по правилам. В Ассоциации риэлторов в качестве правил приняты профессиональные стандарты, разработанные много лет назад, но не потерявшие своей актуальности. Также нами принят кодекс профессиональной этики агента.
Станислав Романюк:
– Если мы говорим об эксклюзивном договоре только с одним агентством, то это не совсем хорошо. Практика показывает, что если у агентства есть такой договор, то оно расслабляется, заключает несколько сотен субагентских договоров и обеспечивает продажи с их помощью. Оптимальное количество агентств, с которыми комфортно работать застройщикам, находится в районе 10-15 штук.
Алена Шереметьева
– Какая схема реализации квартир преобладает сегодня на рынке Петербурга: продажа через отделы продаж компаний-застройщиков или с привлечением сторонних агентств недвижимости? Какова доля агентских продаж на рынке первичной недвижимости?
Станислав Романюк:
– Агентства недвижимости приносят застройщику порядка 30% всех продаж. Иногда этот показатель доходит до 50%. Если говорить о крупных застройщиках, которых на рынке порядка 10, то у них мощные отделы продаж и большие маркетинговые возможности, и доля агентских продаж там составляет 20-30%. Если застройщик является новым игроком на рынке, и у него нет большого бюджета на рекламу, то ему нужно развивать сеть агентских продаж.
Александр Гиновкер:
– Если объект продается только отделом продаж застройщика, но он может вызвать сомнения: либо он очень хорош, либо наоборот.
Алена Шереметьева
– Что выгоднее для клиента: обратиться в агентство или напрямую к застройщику? За счет чего агентства привлекают покупателей недвижимости?
Дмитрий Щегельский:
– Уважающее себя агентство недвижимости не будет предлагать объекты сомнительных застройщиков. К примеру, мы и ряд других общественных объединений несколько недель назад получили из Комитета по строительству сообщение о том, что существует открытый список проблемных объектов недвижимости, которые не рекомендовано продавать агентствам. И нами была проведена работа по очистке от таких объектов базы данных. Ответственное агентство, входящее в общественное объединение, не будет предлагать такие объекты, а их порядка 100 штук из 300 ведущихся сегодня строек жилья.
Юрий Загоровский:
– Есть большое количество клиентов, которые не являются покупателями с наличными средствами. Часто это клиенты со встречными сделками. С ними полноценно работать может зачастую только риэлтор.
Дмитрий Кулик:
– Обращаясь в крупное агентство, клиент приобретает ряд выгод. Во-первых, он экономит время, так как в агентстве ему предоставят информацию о практически всех застройщиках и объектах, которые есть на рынке. Во-вторых, человек может получить профессиональный и независимый анализ рынка. В-третьих, клиент может получить дополнительный набор опций: услуги ипотечного брокера и сопровождение сделки.
Алена Шереметьева:
– Информация, полученная от риэлтора, наверное, не всегда объективна. Агентство работает за процент от продажи и, скорее всего, агент будет предлагать объекты той компании, с продажи квартир которой ему пойдет больший процент, и отговаривать от покупки объекта, с которого процент будет меньше.
Дмитрий Кулик:
– В крупных агентствах есть маркетинговый план и план продаж. К примеру, у нашего агентства нет планов продавать объекты только одного застройщика. Мы нацелены на длительные партнерские отношения со всеми нашими компаниями-клиентами.
Алена Шереметьева:
– Предлагаю присоединиться с нашей дискуссии представителям строительных компаний. Как складываются ваши отношения с агентствами и какова в вашей компании доля агентских продаж?
Надежда Калашникова:
– Наш пример, наверное, не может быть показательным, так как мы всегда шли своим путем. Наша компания существует на рынке уже более 20 лет, и мы всегда продавали квартиры в своих домах через собственный отдел продаж. Только два года назад в связи с кризисом в продаже наших объектов стало принимать участие агентство недвижимости. Сегодня у нас 35-40% сделок совершается через агентства. Перспективы сотрудничества с риэлторскими компаниями нам видятся радужными.
Марина Силантьева:
– Доля агентских продаж в нашей компании заметно выросла и составляет на сегодняшний день порядка 60%. Мы успешно сотрудничаем с пятью агентствами и довольны результатами продаж.
Светлана Денисова:
– Мы налаживали отношения с агентствами недвижимости, когда выходили на рынок жилья. Одним из критериев нашего выбора было то, чтобы агентство не входило в число крупнейших на рынке, так как компания ставила своей стратегической целью создание и продвижение собственного имиджа как крупного оператора на рынке. В то время мы работали над объектом эконом-класса «Токио», и его мы реализовывали с восемью риэлторскими компаниями. Это был успешный опыт сотрудничества, но сейчас мы его не воспроизводим, в силу того что развили собственный отдел продаж. Два прошлых года мы работали на растущем рынке и занимались реализацией очень востребованного проекта комфорт-класса рядом с парком. Одним словом, этот объект позволял нам обходиться собственными силами. Данная ситуация не является для нас статичной, и мы не исключаем дальнейшего сотрудничества с агентствами. Тем более если ситуация на рынке будет развиваться в ключе наметившихся сегодня тенденций. Многие эксперты говорят, что рынок стагнирует и закончился период реализации отложенного спроса, который был сформирован в кризисные годы. И возможно, это побудит нас снова прибегнуть к помощи агентств. Хочу добавить, что с тех пор как рынок начал работать по 214-ФЗ, степень доверия клиентов к сделкам на первичном рынке значительно выросла, и именно это факт позволил даже новым и небольшим компаниям, находящимся в рамках этого правового поля, эффективно продавать квартиры без привлечения агентов.
Марк Лернер:
– Помимо продаж в собственных объектах мы на эксклюзивных условиях реализуем квартиры в ряде жилых комплексов наших партнеров. Говорить о том, что какой-то из каналов сбыта лучше или хуже, не приходится. Просто соотношение своих и агентских продаж у компаний разнится. Если компания крупная и у нее большие объемы квадратных метров, то без агентств не обойтись. При этом мне достоверно известно, что если компания крупная и надежная, то доля агентских продаж у нее постепенно сокращается.
Алена Шереметьева:
– Чем обусловлено сокращение этой доли?
Марк Лернер:
– Это некий парадокс. Количество продаж в абсолютных величинах растет. Ведущие городские застройщики в последнее время вывели на рынок большой объем недвижимости, и клиент, проведя подготовительную работу с агентствами и получив всю информацию, как правило, в 50-70% случаев уходит к застройщику. Это происходит из-за того, что потребители привыкли думать, что покупать у застройщика надежнее и выгоднее, хотя это абсолютно не так.
Алена Шереметьева:
– А агент в таком случае остается без комиссионных? Получается конфликтная ситуация.
Марк Лернер:
– Каждое агентство решает эту проблему по-разному. Это просто некая модель бизнеса.
Светлана Денисова:
– В таком случае важна позиция застройщика. Он должен уважительно относиться к работе, которую проделывает агентство. Ведь первично сформировать клиента как покупателя данного конкретного объекта – это непросто. Нужно договариваться с агентствами по-честному, и, к примеру, на основании ни к чему не обязывающего договора о бронировании квартиры признавать этого клиента как пришедшего от агентства. В противном случае мы никогда не получим нормальных партнерских отношений. Необходимо также понимать, что если на растущем рынке компания может себе позволить отказаться от услуг агентств, то на рынке стагнирующем важен каждый клиент.
Марк Лернер:
– Сейчас ситуация с продажами более напряженная, чем год назад, и партнерские отношения с агентами очень важны.
Александр Гиновкер:
– Если агента хотят «кинуть», то отчасти это его собственная проблема. Видимо, он не смог донести до клиента свою значимость. Конечно, учитывая менталитет потребителей и общий правовой нигилизм наших граждан, донести эту информацию не всегда удается. Важна и принципиальная позиция застройщика. В нашем агентстве существует так называемый черный список компаний, с которыми мы принципиально не работаем.
Светлана Денисова:
– К сожалению, застройщику тоже не всегда комфортно и работать с агентствами. Иногда работать практически невозможно из-за того, что огромное количество агентов звонят тебе на протяжении всего дня и задают абсолютно глупые вопросы.
Юрий Загоровский:
– Важен профессиональный уровень агента. Даже если застройщик не платит ему вознаграждение, он может заработать в том случае, если ведет комплексную сделку или работает над поиском объекта для клиента.
Надежда Калашникова:
– Необходимо разделять две функции агентств. Первая – поисковая (подбор объекта, удовлетворяющего требованиям клиента), а вторая – сопровождение сделки (ипотечный брокеридж, правовая поддержка). По моим ощущениям, поисковая функция постепенно сокращается в связи с развитием Интернета. А доля услуг по сопровождению сделки, напротив, увеличивается.
Алена Шереметьева:
– За столом есть также представитель загородного сегмента. Помогают ли агентства на этом рынке генерировать поток клиентов?
Виталий Токарев:
– В отличие от городского рынка, где связка риэлтор – застройщики существует уже давно, на загородном рынке взаимодействие с риэлторами развито слабее, в том числе в связи с большими временными затратами. К тому же загородный рынок требует от риэлтора большей квалификации.
Дмитрий Щегельский:
– Отсутствие живого интереса со стороны риэлторов к рынку загородного жилья заключается в его падающей рентабельности. Так сложилось, что наши граждане рассматривают загородную недвижимость скорее как дачу. А приобрети загородный дом они хотели бы в радиусе не дальше 40 км от города. Поэтому агенты практически ушли с загородного рынка.
Алена Шереметьева:
– В каком направлении ситуация с привлечением агентов будет развиваться в обозримой перспективе? Будет ли расти или, наоборот, падать доля агентских продаж?
Александр Гиновкер:
– Радикальных изменений в соотношении долей продаж застройщиков и агентств, на мой взгляд, не произойдет. Поисковая функция агентств упрощается, а востребованность услуги по сопровождению, напротив, растет. Несмотря на взлеты и падения рынка, агентские продажи были, есть и будут.
Станислав Романюк:
– Я думаю, что в ближайшее время мы будем наблюдать замещение одних агентств другими. Закрепляться на рынке будут те компании, у которых есть явные преимущества.
Андрей Русяев:
– На мой взгляд, доля агентских продаж будет расти. Хотел бы еще сказать, что на рынке появились агентства недвижимости, которые нацелены на работу только с первичным рынком. Их задача – заключить как можно больше договоров с застройщиками, аккумулируя как можно больше объектов, и донести это предложение до клиентов и субагентов. У этого вида бизнеса большие перспективы и хорошее будущее.
Надежда Калашникова:
– Предложение жилья массового спроса на окраинах Петербурга сегодня превосходит спрос. Технологии продаж неминуемо будут совершенствоваться, ведь от этого зависит успех риэлторского и девелоперского бизнеса. К примеру, на рынке появляются так называемые супермаркеты недвижимости и прочие новые форматы.
Виталий Токарев:
– Продажи перестают быть простым обменом товара на деньги. Рынку нужны новые высококлассные специалисты.
Юрий Загоровский:
– Несмотря на возросшие информационные возможности, для клиентов вопрос доверия к информации имеет большое значение. Поэтому консультация со специалистом агентства, работающим в интересах заказчика, останется востребованной услугой.
Марина Силантьева:
– Сейчас рынок покупателя. И задача застройщиков – сохранить долю агентских продаж на уровне порядка 40%, тем самым обеспечить свою финансовую безопасность.
Дмитрий Кулик:
– Агентства не стоят на месте и постоянно развиваются. К примеру, организуются экскурсии на строящиеся объекты для потенциальных покупателей, набирает обороты онлайн-консультирование и прочие услуги.
Дмитрий Щегельский:
– Я работаю на рынке недвижимости с 1992 года, и в разговорах о том, что будет с рынком риэлторских услуг, участвовал не раз. Какие бы прогнозы ни делались, рынок до сих пор жив и прекрасно себя чувствует. Интернет никого не убил и не убьет. Первые каталоги недвижимости появились в Петербурге в 1996 году, и агентства недвижимости уже давно научились жить в условиях открытой информации.
Марк Лернер:
– Так сложилось, что в Москве изначально были сильны продажи через агентства, а в Петербурге – через собственные отделы продаж. Интернет, по моему мнению, не приведет к ненужности услуг риэлторов. Агентствам и строительным компаниям необходимо самим активно осваивать интернет-технологии и использовать этот ресурс для увеличения продаж.
По моим прогнозам, не все существующие сегодня агентства первичной недвижимости выживут, так как это сложный бизнес. А для классических агентств недвижимости я никаких проблем в будущем не вижу.
Последние годы на государственном уровне много говорилось о необходимости развития транспортной инфраструктуры. В мае 2010 г. в Правительстве РФ было принято решение о создании специального Дорожного фонда. Между тем, как рассказал на III конференции «Освоение инновационных технологий и материалов в дорожной отрасли» зампред Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Юрий Свердлов, механизм господдержки дорожной отрасли до сих пор не согласован ни в одном из ключевых правовых и организационных аспектов.
Чужая депрессия нам не указ
По обеспеченности дорожной сетью на единицу площади наша страна занимает одно из последних мест в мире, а протяженность дорог с твердым покрытием в 6,5 раз ниже, чем в США. При этом из 1 млн. км «капитальных» дорог только 550 тысяч км относится к автодорогам. Из них, по данным главы Федерального дорожного агентства Анатолия Чабунина, нормативному состоянию соответствует менее 40%.
Всем известно, что строительство и реконструкция дорог требует серьезных финансовых затрат. Опыт других государств, в том числе США, свидетельствует о том, что ускоренное развитие дорожной отрасли предпринималось именно в периоды кризиса, когда и нагрузка на дороги, и стоимость материалов была меньше – а ускорение в этой отрасли с лихвой оправдывало себя в освоении месторождений, строительстве новых производств и жилых территорий.
В России на опыт Великой депрессии многократно ссылались, но в практике имела место прямая противоположность: в 2009-2010 гг. объем работ, произведенных в дорожной отрасли, сократился в 2 раза. При этом 37% финансирования федеральных автотрасс уходит на объекты в Сочи и Владивостоке, а остальные регионы финансируется по остаточному принципу.
На слушаниях в Госдуме председатель Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум напомнил, что в 1990-е гг., когда федеральный бюджет зиял дырами, в стране ежегодно вводилось в строй примерно 1000 км федеральных трасс и около 6000 км региональных, а в настоящее время – в 2,5-3 раза меньше. Гендиректор НП «Союздорстрой» Леонид Хвоинский привел статистику ввода новых дорог по Кемеровской области: в 2000 г. – 923 км, в 2003 г. – 124, в 2010 г. – 65 км.
Недавно руководство Дорожного комитета Ленобласти признало, что на 2011 г. из регионального бюджета не выделяется средств на новое дорожное строительство. В 1990-х годах, как вспоминает гендиректор ЗАО «Стройпроект» Алексей Журбин, в Ленобласти строилось немало дорог.
В Минтрансе России этот провал однозначно связывают с ликвидацией как федерального, так и региональных внебюджетных дорожных фондов. С этим мнением согласны члены профильных комиссий Совета Федерации и Госдумы – депутаты, как правило, с профессиональным строительным бэкграундом. По оценке М.Шаккума, эффективность работы внебюджетных фондов обеспечивалось, с одной стороны, закрепленными источниками финансирования, с другой – определенной самостоятельностью их администраций, работавшей на результат.
Простота хуже воровства?
Ликвидация внебюджетных дорожных фондов совпала по времени с административной реформой, которая в целом ряде аспектов базировалась на императиве преодоления коррупции, якобы непосредственно произрастающей из управленческой и финансовой самостоятельности регионов. Сегодня многие нововведения начала 2000-х подвергаются критике.
Однако федеральные ведомства своеобразно реагируют на новые веяния. Минфин РФ согласился с идеей воссоздания дорожных фондов, утвердил 9 источников налоговых поступлений – транспортный налог, акцизы на нефтепродукты и 8% налога на прибыль, а также сборы за использование имущества автомобильных дорог, за присоединение объектов дорожного сервиса к автодорогам и пр. Однако ведомство против воссоздания внебюджетных фондов: считается, что они будут менее эффективно контролироваться.
Между тем, на конференции «Освоение инновационных технологий и материалов в дорожной отрасли» свое мнение высказали профессионалы – представители СРО в дорожном строительстве и специалисты кредитных структур. Гендиректор НП «АСДОР» Юрий Агафонов считает, что предлагаемые Минфином «минимальные гарантии» финансирования автодорог, предоставляемые от случая к случаю, являются «полумерой». Вариант проекта закона о дорожных фондах, предлагаемый Минфином, допускает расходование средств региональных фондов «на иные цели», что фактически создает возможность размывания средств, считает он.
Ю.Агафонов также высказывает сомнение в эффективности предложенных Минфином фискальных методов. Он напоминает, что увеличение налога на прибыль организаций существенно сокращает поступления в региональные бюджеты – так, только Санкт-Петербург недополучит в 2011 г. от 8 до 10 млрд. рублей. Что касается транспортного налога, то он и так поступает в консолидированные бюджеты регионов, но только расходуется ими на иные цели. По данным А.Чабунина, в региональные бюджеты в 2010 г. будет собрано свыше 200 млрд. рублей транспортного налога и топливных акцизов, а на дорожное хозяйство субъектами РФ выделено всего 113 млрд. Региональные власти предпочитают латать социальные дыры.
Заместитель управляющего петербургским филиалом банка «Глобэкс» (принадлежит ВЭБ) Елена Кондратюк отмечает, что лишь при создании внебюджетных дорожных фондов, средства которых расходуются исключительно целевым образом, отрасль может рассчитывать на долгосрочные кредиты. А соответственно, и на возможность сохранения кадрового состава, на самостоятельное испытание и внедрение новых технологий и пр.
Аргументы, прозвучавшие на конференции и внесенные в ее резолюции, полностью совпадают с позицией Минтранса РФ. Зампред комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Юрий Свердлов выразил сожаление, что мнение профессионалов редко доходит до высшего государственного уровня. Он считает, что практикам легче было бы убедить «чиновников с бухгалтерским подходом», чем депутатам, которых подозревают в лоббизме частных интересов. Сами же «бухгалтерам», получается, так проще: за нецелевое финансирование с них спрашивают, а за нефинансирование – нет.
Риск без фильтра
«Бухгалтерский подход», по оценке Ю.Свердлова, проявился в законодательстве при разработке и применении закона о госзакупках №94-ФЗ. Профильный комитет Госдумы, по его словам, будет добиваться введения предквалификационных требований к участникам тендеров на дорожные работы, результат которых сегодня определяется лишь показателем минимальной предложенной цены.
В данном случае главным оппонентом дорожников является ФАС, регулярно отчитывающаяся об объеме средств, сэкономленных на госзаказе. Между тем отложенную цену этой экономии никто не считает.
Специалисты многократно поднимали вопрос о том, что к строительству недопустимо подходить с той же меркой, как к закупке мебели и канцелярских принадлежностей: слишком велики риски, связанные с низким качеством проведенных работ. Но объяснить чиновникам ФАС эту разницу не удается: по словам Ю.Свердлова, они продолжают победно рапортовать о достигнутой экономии, выдавая ее за эффективность – хотя на практике дорогу или мост, построенную из некачественных материалов, очень скоро приходится ремонтировать, если не строить заново, затрачивая дополнительные средства.
Считалось, что в строительной отрасли «фильтр» от недобросовестных работ создаст саморегулирование. Однако, как отмечает Ю.Свердлов, для этого следовало помешать образованию т.н. «коммерческих СРО», по сути «торгующих» допусками. Ни Минрегион, ни Ростехнадзор воспрепятствовать этому не смогли.
На состоявшейся в Москве конференции «О защите отечественных и иностранных инвестиций в российскую экономику: организационные и правовые пути их решения» было отмечено, что закон №94-ФЗ на практике стал стимулом для создания особой прослойки теневого бизнеса. «Несколько компаний выходят на конкурс, и начинается демпинг, который может доходить до 50%. А что можно сделать за половину цены? Компания берет аванс, и дальше чиновник становится заложником ситуации, ведь он обязан отчитываться о реализации проекта. Разумеется, на эти деньги ничего не делается, и проекты просто сворачиваются», - описал ситуацию гендиректор Московского агентства поддержки экспорта и инвестиций Сурен Варданян.
Подобным образом действовала на тендере по строительству нескольких участков петербургской КАД, а также наб. Обводного канала, ООО «Флора», в дальнейшем переименовавшееся, а затем исчезнувшее. Ю.Свердлов предлагает практикам дорожной отрасли собрать материал по таким ситуациям, чтобы в спорах с «догматиками свободной конкуренции» думский комитет мог предъявить свои аргументы. Однако главный инженер ФГУ «ДСТО» Сергей Шпаков отмечает, что внесение недобросовестной организации в «черный список» требует решения суда. Между тем, по его словам, на практике любой госзаказчик старается любыми способами избежать судебного процесса, поскольку он неизбежно затянет сроки строительства, а его исход непредсказуем.
Очевидно, этот гордиев узел невозможно разрубить без вмешательства высшей государственной воли. Государству рано или поздно придется выбрать одно из двух – или надежность и качество, или абстрактно понятую «общедоступность» и сиюминутную экономию. На сегодня этот вопрос явно далек от решения.
Константин Черемных
Новый конкурс на реконструкцию Новой Голландии сулит инвестору на порядок больше обременений и ограничений, чем прежний. Однако объем инвестиций в проект, обещанный победителем – на порядок ниже тех затрат, о необходимости которых говорил предыдущий инвестор Шалва Чигиринский. Чиновники и эксперты, тем не менее, уверяют, что концепция, представленная победителем в самых общих чертах, с экономической точки зрения эффективнее и реалистичнее прежней.
Не в инвестициях суть
Выбор претендентов в инвесторы был небольшим. Заявки на участие подали всего две компании – ООО «Новая Голландия – Девелопмент», аффилированная с Millhouse Capital, подконтрольной Роману Абрамовичу, и ООО «Меридиан», аффилированная с банком «Санкт-Петербург». При этом первая заявила о готовности инвестировать в проект 12 млрд. рублей, а вторая – 350 млн. долларов (около 10,7 млрд. рублей).
Напомним, что и победитель предыдущего конкурса, состоявшегося в 2006 г. - «СТ Новая Голландия» (подконтрольна Шалве Чигиринскому и Игорю Кесаеву) изначально планировала инвестировать в проект 320 млн.долларов. Однако, подсчитав объем реставрационных работ и стоимость решения проблем со сложными грунтами острова, Ш.Чигиринский согласился с доводами первого автора архитектурного проекта Вениамина Фабрицкого о том, что Новая Голландия потребуется не менее 1 млрд. долларов.
Как напомнил вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Метельский, согласно условиям конкурса, победитель должен вложить в реализацию проекта не меньше 300 млн. долларов. «Не стоит делать акцента на объеме инвестиций. Главное – это реалистичность в расчетах окупаемости, - считает глава Knight Frank St.Petersburg Олег Барков. – Тот объем средств, который официально заявляет инвестор – это нижний предел. Может быть, сумма изменится».
Компания выступает в качестве эксперта при проведении конкурса на реконструкцию Новой Голландии не впервые, она привлекалась в этом качестве и при организации первого конкурса. Еще в июле 2010 г., как писал «Коммерсант», О.Барков заявлял, что стоимость реализации проекта с учетом всех сложностей вряд ли будет ниже 1 млрд. долларов.
Сроки окупаемости, заявленные «Новая Голландия – Девелопмент», составляют 14 лет, «Меридианом» - 17. Но Millhouse представила более реалистичные прогнозы о доходах от использования планируемых к созданию коммерческих площадей, считают О.Барков и директор по профессиональным услугам Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков. «Меридиан», по их мнению, рассчитывал на завышенные доходы от гостиничных площадей.
Планируемый «Новой Голландией – Девелопмент» ежегодный доход должен составить 500 млн.рублей, уточнил О.Барков. У «Меридиана» - объем инвестиционных затрат на 1 кв. м на 10% меньше, а общий объем площадей – чуть больше.
Дворца не будет
«Мы будем строить многофункциональный комплекс. А это значит, на острове Новая Голландия появятся жилье, офисы, гостиницы, торговые объекты, музей и паркинг», - заявил после объявления итогов конкурса глава управления по информационной политике Millhouse Capital Джон Манн.
Он подтвердил готовность инвестора завершить реализацию проекта, как установлено условиями конкурса, в течение 7 лет и сообщил, что на детальную разработку концепции потребуется 2 года. «Сейчас мы ведем переговоры, направленные на отбор партнеров из числа архитекторов, дизайнеров, специалистов по эксплуатации», - добавил Дж.Манн, затруднившись однако ответить на вопрос, будет ли Millhouse проводить архитектурный конкурс.
По словам И.Метельского, концепция архитектурного проекта должна быть представлена на утверждение Градостроительного совета, а также Совета по культурному наследию при губернаторе Санкт-Петербурга уже через год. Чиновник также добавил, что выбор архитектора инвестор вправе осуществить самостоятельно.
Дж.Манн не стал отвечать на расспросы об объемах нового строительства и реставрации, ни о соотношении коммерческих и социальных объектов, заявив, что цифры так или иначе будут корректироваться. Как рассказал Н.Пашков, согласно заявке «Новая Голландия – Девелопмент», в составе проекта планируется создать 24 тысячи кв. м апартаментов, 4,2 тысячи кв. м гостиничных площадей, в том числе бутик-отелей, 17,5 тысячи кв. м офисной недвижимости, 15 тысяч кв. м торговых, а также 7,5 тысячи кв. м – музейно-выставочных площадей (из которых 1,2 тысячи кв. м будут переданы в собственность Петербурга), а также парковку на 643 машины. В целом чуть более 100 тысяч кв. м. Общая площадь 8 земельных участков, передаваемых инвестору, составляет 72121 кв.м.
По концепции, которую собиралась реализовать «СТ-Новая Голландия» вместе с архитектором Норманом Фостером, общая площадь возводимых и реконструируемых зданий и помещений должна была составить 195,8 тысячи кв. м. В том числе площадь подземных помещений – 48,5 тысячи кв. м. Но под сугубо коммерческую функцию в той концепции отводилось не более 30 тысяч кв. м.
От дворца фестивалей площадью в почти в 27 тысяч кв. м, который по проекту Фостера должен был занять расчищенное от старых построек центральное место внутри ансамбля Новой Голландии, городские власти (под облегченный вздох градозащитников) решили отказаться, благодаря чему проект должен вписаться в петербургское охранное законодательство.
По меркам исторической справедливости
Согласно техническому заданию, выданному участникам нынешнего конкурса в числе объектов культурного наследия числятся 11 памятников. 7 из них – федерального значения (3 корпуса Лесных складов общей площадью почти 49 тысяч кв. м, кузница и круглая тюрьма – ротонда (4,3 тысячи кв. м), а также 2 береговых укрепления (9,2 тысячи кв.м). Еще 4 береговых укрепления являются памятниками регионального значения, их площадь составляет чуть более 4 тысяч кв.м.
Увеличить объем недвижимости КГИОП предлагает за счет воссоздания утраченных исторических строений. Можно вернуться к первоначальному плану Саввы Чевакинского и продолжить линию складских корпусов, замкнув их по периметру острова, отметила глава комитета Вера Дементьева в беседе с АСН-инфо.
В состав охранной зоны объектов культурного наследия исторически сложившихся центральных районов Петербурга на территории острова попадают набережные Крюкова и Адмиралтейского каналов, а также набережная р. Мойки. В связи с этим, реконструируемые здания имеют ограничения по высоте со стороны фасадов – соответствующие застройке на набережных.
Строительство мансард разрешается с внутренней стороны при согласовании с КГИОП. «Мансарды, которые были представлены в проекте Ш.Чигиринского, мы не согласовали», - напомнила В.Дементьева. Между тем, по мнению бывшего координатора проекта Дмитрия Хайковича, новому инвестору придется столкнуться с проблемой инсоляции внутри бывших складских помещений, которые планируется приспособить под выставочно-музейные помещения. Современным нормативам она не отвечает, а «прорубать» окна и какие-либо проемы в глухих брандмауэрных стенах запрещено.
Инвестору предписывается также восстановить искусственный пруд-ковш в центре острова, прочистить и укрепить внутренние каналы. 3-этажный Дом коменданта, находящийся в хорошем состоянии, среди памятников не значится, хотя сквер возле этого объекта охране подлежит.
Также выпадают из-под охраны 4 моста – через восточный и южный внутренние каналы острова и через Адмиралтейский канал. Последние 2 инвестору предложено отреставрировать, а также заново построить и передать городу еще два моста.
Подстраховались
Как сообщил глава петербургского КУГИ Дмитрий Куракин, в настоящее время вопрос о выплате компенсации с бывшим инвестором - «СТ Новая Голландия» решается в суде. При этом, он заверил, что вопрос о мировом соглашении практически улажен – текст мирового соглашения парафирован.
«Суд еще не утвердил мировое соглашение, но это уже формальный шаг. Мы предоставили инвестору год отсрочки по выплате компенсаций и сократили до 10 млн. рублей штрафные выплаты. Всего он должен выплатить около 450 млн. рублей», - заявил Д.Куракин.
Одно из условий участия в конкурсе – депонирование на счету в банке «Санкт-Петербург» залога в 30 млн. долларов – в Смольном объясняют желанием застраховаться от финансово неблагонадежных инвесторов. Этот залог победитель конкурса сможет вернуть после того, как в ходе реализации проекта вложит в него аналогичную сумму.
В ответ на вопрос журналистов, каковы гарантии, что история с банкротством инвестора Новой Голландии не повторится, И.Метельский только развел руками: «Более надежного инвестора сегодня трудно себе представить».
Наталья Черемных