Взаимовыгодное сотрудничество
Доля продаж первичного жилья с привлечением агентств недвижимости в Петербурге будет расти. Такой прогноз обусловлен ожиданием дальнейшей стагнации рынка и, как следствие, борьбой застройщиков за каждого клиента. О том, как будет развиваться ситуация на риэлторском рынке и какие услуги агентства могут предложить своим клиентам, рассказали участники заседания круглого стола «Посреднические услуги при заключении сделок с жильем на первичном рынке. Правовые и экономические аспекты», организованного газетой «Строительный Еженедельник» при поддержке Комитета по строительной индустрии Ленинградской торгово-промышленной палаты.
Алена Шереметьева, заместитель главного редактора газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа», президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»
Александр Гиновкер, директор АН «Невский простор»
Юрий Загоровский, президент ГК «Дарко», президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Андрей Русяев, руководитель отдела строящейся недвижимости ООО «АВЕНТИН-Недвижимость»
Станислав Романюк, руководитель проекта АН «О2 Недвижимость»
Дмитрий Кулик, специалист направления «Новое строительство» АН «Итака»
Надежда Калашникова, директор по развитию ООО «Л1 Строительная компания № 1»
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»
Марина Силантьева, руководитель отдела продаж ГК «УНИСТО Петросталь»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Виталий Токарев, генеральный директор компании «Домостроев»
Алена Шереметьева
– В каком состоянии находится сегодня рынок риэлторских услуг?
Дмитрий Щегельский:
– До 2008 года рынок агентских услуг бурно развивался вместе с рынком недвижимости. С 2011 года существенного прироста количества участников не наблюдается. Сейчас на рынке Петербурга работают порядка 650 компаний. Причем порядка 27 из них контролируют 50% рынка недвижимости Петербурга. По моим наблюдениям, рынок агентских услуг укрупняется. Доля крупных игроков растет, а мелких – сокращается. Если в 2008-2010 годах витала идея о том, что рынок будет дробиться, то время показало, что далеко не всем мелким игрокам удалось остаться на плаву. Человеку, который хочет плодотворно заниматься рынком недвижимости, я бы посоветовал присоединяться к существующим компаниям, а не создавать новый бизнес.
Алена Шереметьева:
– Такое укрупнение – это благо или зло для рынка? Наличие множества игроков рождает конкуренцию, что обычно благотворно сказывается на любом рынке.
Александр Гиновкер:
– Укрупнение не является самоцелью, и оно не способствует повышению качества услуг. Есть большие компании со штатом агентов свыше 1000 человек, есть средние, где штат 100-200 человек, а есть агентства небольшие, в которых трудятся несколько человек. И все они имеют право на существование. На мой взгляд, наиболее удобный формат – это средняя по размеру компания, в рамках которой возможно содержать необходимую для агентства инфраструктуру и иметь возможность контролировать персонал. Беда рынка в большом количестве непрофессионалов. С этим пытаются бороться наши общественные объедения, но пока победить это зло до конца не удается. Закона о риэлторской деятельности у нас до сих пор нет, и непонятно, насколько он будет хорош и не убьет ли рынок вовсе.
Юрий Загоровский:
– Добавлю, что на этом рынке также есть и индивидуальные предприниматели, среди которых очень часто встречаются профессионалы, оказывающие качественные риэлторские услуги.
Алена Шереметьева:
– Как изменился за последние несколько лет размер агентского вознаграждения?
Андрей Русяев:
– Все зависит от руководства компании и самих агентов. Кто-то готов работать и за 20 тыс. рублей, и дешевле. Если правильно построена работа с клиентом, то у агентства не возникает потребности в демпинге. В нашей компании средний размер комиссионного вознаграждения составляет 6%. Крупные агентства ниже этой цифры не опускаются, демпингуют в основном мелкие компании или агенты, работающие на себя. Если делать свою работу качественно, то клиент будет согласен и на эти комиссионные.
Алена Шереметьева:
– Сколько объектов недвижимости сегодня находится в предложении агентств недвижимости Петербурга?
Юрий Загоровский:
– Сегодня в арсенале агентств недвижимости находится порядка 30-40 тыс. объектов для продажи. Так, практически 90% строящегося в Петербурге жилья есть в палитре предложения риэлторских компаний. Иногда одни и те же объекты предлагаются различными агентствами, что является результатом недоработки риэлторов. Мы считаем, что работа с продавцами квартир должна вестись на основе эксклюзивных договоров. Чтобы удовлетворить потребности клиента, работа каждого агента должна вестись по правилам. В Ассоциации риэлторов в качестве правил приняты профессиональные стандарты, разработанные много лет назад, но не потерявшие своей актуальности. Также нами принят кодекс профессиональной этики агента.
Станислав Романюк:
– Если мы говорим об эксклюзивном договоре только с одним агентством, то это не совсем хорошо. Практика показывает, что если у агентства есть такой договор, то оно расслабляется, заключает несколько сотен субагентских договоров и обеспечивает продажи с их помощью. Оптимальное количество агентств, с которыми комфортно работать застройщикам, находится в районе 10-15 штук.
Алена Шереметьева
– Какая схема реализации квартир преобладает сегодня на рынке Петербурга: продажа через отделы продаж компаний-застройщиков или с привлечением сторонних агентств недвижимости? Какова доля агентских продаж на рынке первичной недвижимости?
Станислав Романюк:
– Агентства недвижимости приносят застройщику порядка 30% всех продаж. Иногда этот показатель доходит до 50%. Если говорить о крупных застройщиках, которых на рынке порядка 10, то у них мощные отделы продаж и большие маркетинговые возможности, и доля агентских продаж там составляет 20-30%. Если застройщик является новым игроком на рынке, и у него нет большого бюджета на рекламу, то ему нужно развивать сеть агентских продаж.
Александр Гиновкер:
– Если объект продается только отделом продаж застройщика, но он может вызвать сомнения: либо он очень хорош, либо наоборот.
Алена Шереметьева
– Что выгоднее для клиента: обратиться в агентство или напрямую к застройщику? За счет чего агентства привлекают покупателей недвижимости?
Дмитрий Щегельский:
– Уважающее себя агентство недвижимости не будет предлагать объекты сомнительных застройщиков. К примеру, мы и ряд других общественных объединений несколько недель назад получили из Комитета по строительству сообщение о том, что существует открытый список проблемных объектов недвижимости, которые не рекомендовано продавать агентствам. И нами была проведена работа по очистке от таких объектов базы данных. Ответственное агентство, входящее в общественное объединение, не будет предлагать такие объекты, а их порядка 100 штук из 300 ведущихся сегодня строек жилья.
Юрий Загоровский:
– Есть большое количество клиентов, которые не являются покупателями с наличными средствами. Часто это клиенты со встречными сделками. С ними полноценно работать может зачастую только риэлтор.
Дмитрий Кулик:
– Обращаясь в крупное агентство, клиент приобретает ряд выгод. Во-первых, он экономит время, так как в агентстве ему предоставят информацию о практически всех застройщиках и объектах, которые есть на рынке. Во-вторых, человек может получить профессиональный и независимый анализ рынка. В-третьих, клиент может получить дополнительный набор опций: услуги ипотечного брокера и сопровождение сделки.
Алена Шереметьева:
– Информация, полученная от риэлтора, наверное, не всегда объективна. Агентство работает за процент от продажи и, скорее всего, агент будет предлагать объекты той компании, с продажи квартир которой ему пойдет больший процент, и отговаривать от покупки объекта, с которого процент будет меньше.
Дмитрий Кулик:
– В крупных агентствах есть маркетинговый план и план продаж. К примеру, у нашего агентства нет планов продавать объекты только одного застройщика. Мы нацелены на длительные партнерские отношения со всеми нашими компаниями-клиентами.
Алена Шереметьева:
– Предлагаю присоединиться с нашей дискуссии представителям строительных компаний. Как складываются ваши отношения с агентствами и какова в вашей компании доля агентских продаж?
Надежда Калашникова:
– Наш пример, наверное, не может быть показательным, так как мы всегда шли своим путем. Наша компания существует на рынке уже более 20 лет, и мы всегда продавали квартиры в своих домах через собственный отдел продаж. Только два года назад в связи с кризисом в продаже наших объектов стало принимать участие агентство недвижимости. Сегодня у нас 35-40% сделок совершается через агентства. Перспективы сотрудничества с риэлторскими компаниями нам видятся радужными.
Марина Силантьева:
– Доля агентских продаж в нашей компании заметно выросла и составляет на сегодняшний день порядка 60%. Мы успешно сотрудничаем с пятью агентствами и довольны результатами продаж.
Светлана Денисова:
– Мы налаживали отношения с агентствами недвижимости, когда выходили на рынок жилья. Одним из критериев нашего выбора было то, чтобы агентство не входило в число крупнейших на рынке, так как компания ставила своей стратегической целью создание и продвижение собственного имиджа как крупного оператора на рынке. В то время мы работали над объектом эконом-класса «Токио», и его мы реализовывали с восемью риэлторскими компаниями. Это был успешный опыт сотрудничества, но сейчас мы его не воспроизводим, в силу того что развили собственный отдел продаж. Два прошлых года мы работали на растущем рынке и занимались реализацией очень востребованного проекта комфорт-класса рядом с парком. Одним словом, этот объект позволял нам обходиться собственными силами. Данная ситуация не является для нас статичной, и мы не исключаем дальнейшего сотрудничества с агентствами. Тем более если ситуация на рынке будет развиваться в ключе наметившихся сегодня тенденций. Многие эксперты говорят, что рынок стагнирует и закончился период реализации отложенного спроса, который был сформирован в кризисные годы. И возможно, это побудит нас снова прибегнуть к помощи агентств. Хочу добавить, что с тех пор как рынок начал работать по 214-ФЗ, степень доверия клиентов к сделкам на первичном рынке значительно выросла, и именно это факт позволил даже новым и небольшим компаниям, находящимся в рамках этого правового поля, эффективно продавать квартиры без привлечения агентов.
Марк Лернер:
– Помимо продаж в собственных объектах мы на эксклюзивных условиях реализуем квартиры в ряде жилых комплексов наших партнеров. Говорить о том, что какой-то из каналов сбыта лучше или хуже, не приходится. Просто соотношение своих и агентских продаж у компаний разнится. Если компания крупная и у нее большие объемы квадратных метров, то без агентств не обойтись. При этом мне достоверно известно, что если компания крупная и надежная, то доля агентских продаж у нее постепенно сокращается.
Алена Шереметьева:
– Чем обусловлено сокращение этой доли?
Марк Лернер:
– Это некий парадокс. Количество продаж в абсолютных величинах растет. Ведущие городские застройщики в последнее время вывели на рынок большой объем недвижимости, и клиент, проведя подготовительную работу с агентствами и получив всю информацию, как правило, в 50-70% случаев уходит к застройщику. Это происходит из-за того, что потребители привыкли думать, что покупать у застройщика надежнее и выгоднее, хотя это абсолютно не так.
Алена Шереметьева:
– А агент в таком случае остается без комиссионных? Получается конфликтная ситуация.
Марк Лернер:
– Каждое агентство решает эту проблему по-разному. Это просто некая модель бизнеса.
Светлана Денисова:
– В таком случае важна позиция застройщика. Он должен уважительно относиться к работе, которую проделывает агентство. Ведь первично сформировать клиента как покупателя данного конкретного объекта – это непросто. Нужно договариваться с агентствами по-честному, и, к примеру, на основании ни к чему не обязывающего договора о бронировании квартиры признавать этого клиента как пришедшего от агентства. В противном случае мы никогда не получим нормальных партнерских отношений. Необходимо также понимать, что если на растущем рынке компания может себе позволить отказаться от услуг агентств, то на рынке стагнирующем важен каждый клиент.
Марк Лернер:
– Сейчас ситуация с продажами более напряженная, чем год назад, и партнерские отношения с агентами очень важны.
Александр Гиновкер:
– Если агента хотят «кинуть», то отчасти это его собственная проблема. Видимо, он не смог донести до клиента свою значимость. Конечно, учитывая менталитет потребителей и общий правовой нигилизм наших граждан, донести эту информацию не всегда удается. Важна и принципиальная позиция застройщика. В нашем агентстве существует так называемый черный список компаний, с которыми мы принципиально не работаем.
Светлана Денисова:
– К сожалению, застройщику тоже не всегда комфортно и работать с агентствами. Иногда работать практически невозможно из-за того, что огромное количество агентов звонят тебе на протяжении всего дня и задают абсолютно глупые вопросы.
Юрий Загоровский:
– Важен профессиональный уровень агента. Даже если застройщик не платит ему вознаграждение, он может заработать в том случае, если ведет комплексную сделку или работает над поиском объекта для клиента.
Надежда Калашникова:
– Необходимо разделять две функции агентств. Первая – поисковая (подбор объекта, удовлетворяющего требованиям клиента), а вторая – сопровождение сделки (ипотечный брокеридж, правовая поддержка). По моим ощущениям, поисковая функция постепенно сокращается в связи с развитием Интернета. А доля услуг по сопровождению сделки, напротив, увеличивается.
Алена Шереметьева:
– За столом есть также представитель загородного сегмента. Помогают ли агентства на этом рынке генерировать поток клиентов?
Виталий Токарев:
– В отличие от городского рынка, где связка риэлтор – застройщики существует уже давно, на загородном рынке взаимодействие с риэлторами развито слабее, в том числе в связи с большими временными затратами. К тому же загородный рынок требует от риэлтора большей квалификации.
Дмитрий Щегельский:
– Отсутствие живого интереса со стороны риэлторов к рынку загородного жилья заключается в его падающей рентабельности. Так сложилось, что наши граждане рассматривают загородную недвижимость скорее как дачу. А приобрети загородный дом они хотели бы в радиусе не дальше 40 км от города. Поэтому агенты практически ушли с загородного рынка.
Алена Шереметьева:
– В каком направлении ситуация с привлечением агентов будет развиваться в обозримой перспективе? Будет ли расти или, наоборот, падать доля агентских продаж?
Александр Гиновкер:
– Радикальных изменений в соотношении долей продаж застройщиков и агентств, на мой взгляд, не произойдет. Поисковая функция агентств упрощается, а востребованность услуги по сопровождению, напротив, растет. Несмотря на взлеты и падения рынка, агентские продажи были, есть и будут.
Станислав Романюк:
– Я думаю, что в ближайшее время мы будем наблюдать замещение одних агентств другими. Закрепляться на рынке будут те компании, у которых есть явные преимущества.
Андрей Русяев:
– На мой взгляд, доля агентских продаж будет расти. Хотел бы еще сказать, что на рынке появились агентства недвижимости, которые нацелены на работу только с первичным рынком. Их задача – заключить как можно больше договоров с застройщиками, аккумулируя как можно больше объектов, и донести это предложение до клиентов и субагентов. У этого вида бизнеса большие перспективы и хорошее будущее.
Надежда Калашникова:
– Предложение жилья массового спроса на окраинах Петербурга сегодня превосходит спрос. Технологии продаж неминуемо будут совершенствоваться, ведь от этого зависит успех риэлторского и девелоперского бизнеса. К примеру, на рынке появляются так называемые супермаркеты недвижимости и прочие новые форматы.
Виталий Токарев:
– Продажи перестают быть простым обменом товара на деньги. Рынку нужны новые высококлассные специалисты.
Юрий Загоровский:
– Несмотря на возросшие информационные возможности, для клиентов вопрос доверия к информации имеет большое значение. Поэтому консультация со специалистом агентства, работающим в интересах заказчика, останется востребованной услугой.
Марина Силантьева:
– Сейчас рынок покупателя. И задача застройщиков – сохранить долю агентских продаж на уровне порядка 40%, тем самым обеспечить свою финансовую безопасность.
Дмитрий Кулик:
– Агентства не стоят на месте и постоянно развиваются. К примеру, организуются экскурсии на строящиеся объекты для потенциальных покупателей, набирает обороты онлайн-консультирование и прочие услуги.
Дмитрий Щегельский:
– Я работаю на рынке недвижимости с 1992 года, и в разговорах о том, что будет с рынком риэлторских услуг, участвовал не раз. Какие бы прогнозы ни делались, рынок до сих пор жив и прекрасно себя чувствует. Интернет никого не убил и не убьет. Первые каталоги недвижимости появились в Петербурге в 1996 году, и агентства недвижимости уже давно научились жить в условиях открытой информации.
Марк Лернер:
– Так сложилось, что в Москве изначально были сильны продажи через агентства, а в Петербурге – через собственные отделы продаж. Интернет, по моему мнению, не приведет к ненужности услуг риэлторов. Агентствам и строительным компаниям необходимо самим активно осваивать интернет-технологии и использовать этот ресурс для увеличения продаж.
По моим прогнозам, не все существующие сегодня агентства первичной недвижимости выживут, так как это сложный бизнес. А для классических агентств недвижимости я никаких проблем в будущем не вижу.
Процедура отбора поставщиков товаров и услуг для государственных и муниципальных нужд всегда была проблемным местом во взаимоотношениях государства и бизнеса. Панацеей должен быть стать Федеральный закон от 21 июля 2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов», который установил единый порядок размещения заказов и выбора исполнителей проектов. Но буквально со дня вступления закона в силу его начали критиковать, причем аргументировано и по делу. За внесение поправок особенно активно выступают представители строительной индустрии, которые недавно добились обсуждения этой проблемы на парламентских слушаниях с участием Минрегиона, Минэкономразвития, ФАС, Национального объединения строителей и профильных саморегулируемых организаций. Целью слушаний была не просто дискуссия о недостатках закона, мешающих нормальной работе и развитию строительного бизнеса, а подготовка и систематизация предложений по совершенствованию ФЗ-94. О том, каких изменений в нем ждет строительное сообщество, рассказывает Дмитрий Мурзинцев, генеральный директор СРО НП «ЭнергоСтройАльянс», принимавший участие в этих парламентских слушаниях.
Дмитрий, какие положения ФЗ-94, по мнению профессионалов в области строительства, нуждаются в доработке?
Один из ключевых спорных моментов – это аукцион как единственная форма размещения заказов. Выбор поставщиков услуг осуществляется только по одному критерию, а именно по цене. Однако в отношении строительных проектов такой подход применять нельзя. При выборе исполнителя здесь нужно учитывать множество факторов – от опыта и профессионального уровня строительной организации до технических решений, материалов и сроков. И необходимость этого очевидна, ведь в итоге от качества работы строителей зависит безопасность тысяч людей.
С точки зрения строительства, неприемлемым является и правило твердой цены, установленное ФЗ-94. Понятно, что государственные заказчики стараются минимизировать риски нерационального или нецелевого расходования средств, поэтому они заинтересованы в том, чтобы цена контракта была фиксированной и не изменялась в процессе его исполнения. Но в области строительства все проекты долгосрочные, и за время работ зачастую растет стоимость материалов, происходит индексация заработной платы. В результате на исполнителя ложится дополнительная финансовая нагрузка, а механизм компенсации этой нагрузки законом не предусмотрен.
Согласно ФЗ-94, средством обеспечения гарантий выполнения контракта выступают банковские гарантии. Проще говоря, поставщик услуг лишается возможности распоряжаться некой крупной суммой, которую мог бы использовать для развития своего бизнеса, в целях предоставления более качественных услуг. Но ведь существует масса инструментов контроля и предотвращения нарушений контракта: предусмотрена и административная, и уголовная ответственность за неисполнение условий договора, действует надзорный аппарат. Получается, что всего этого недостаточно. Как будто не надеясь на эффективность существующего законодательства, авторы ФЗ-94 ввели дополнительный механизм обеспечения гарантий. И, как показывает практика, он действует в ущерб как подрядным организациям, так и самим заказчикам.
Какие варианты решения этих проблем были предложены в ходе парламентских слушаний?
Национальное объединение саморегулируемых организаций в строительстве разработало пакет предложений поправок к ФЗ-94. Основными из них являются введение процедуры предварительного квалификационного отбора участников торгов и принятие мер, направленных на ограничение демпинга. Прозвучало и предложение обязать отраслевые саморегулируемые организации предоставлять торговым площадкам или заказчикам необходимую информацию об участниках аукциона.
Проблему обеспечения дополнительных финансовых гарантий реализации проектов уже пытались решить путем страхования ответственности, однако это не имело ожидаемого эффекта. Значит, надо искать другие варианты. Кстати, участниками слушаний было выдвинуто предложение дать заказчикам право в одностороннем порядке расторгать контракт с недобросовестным исполнителем. Сейчас это можно сделать только через суд, что существенно затягивает сроки выполнения работ. Введение такого положения позволило бы заказчикам в определенной мере обезопасить себя от возможных нарушений условий контракта со стороны подрядчиков.
Какое развитие ситуации, по Вашему мнению, можно ожидать?
На парламентских слушаниях принят пакет рекомендаций по совершенствованию ФЗ-94, который был подготовлен Комитетом Государственной думы по строительству и земельным отношениям и дополнен по итогам обсуждения. Эти рекомендации будут направлены в Правительство РФ, что дает нам основания ожидать внесения поправок в Федеральный закон «О размещении заказов». И, следовательно, надеяться на изменение ситуации, сложившейся в строительной отрасли в связи с недостатками этого закона.
На мой взгляд, уже тот факт, что проблемы реализации ФЗ-94 в строительстве были эскалированы на уровень парламентских слушаний, весьма показателен. Он подтверждает, что саморегулируемые организации успешно выполняют свою основную функцию – содействуют профессиональной деятельности строительных организаций и защищают их интересы. Уверен, что в дальнейшем, по мере развития института саморегулирования, мы сможем более оперативно добиваться решения системных проблем отрасли.
На протяжении 2010 г. в сфере жилой недвижимости продолжает царить «рынок покупателя». Относительно высокий спрос наблюдается исключительно на дешевую малогабаритную недвижимость. Застройщики приспосабливаются к низкой марже и закладывают в проекты высокую долю однокомнатных квартир и «студий». Эксперты перестали прогнозировать перелом в конъюнктуре цен и предсказывают сохранение нынешней структуры спроса на 2-5 лет. Несмотря на выгодные условия ипотеки, средний размер кредита не превышает 1,7 млн. рублей. «Низкая температура» на рынке обусловлена как макроэкономическими, так и психологическими причинами, считают эксперты.
Три феномена адаптации
В условиях кризиса привычная схема претерпела в мегаполисах весьма неравномерную трансформацию. Уже к концу 2008 г. статистика спроса показывала, что с самыми серьезными проблемами столкнулся не вполне сформировавшийся средний класс. В европейских странах именно с целью поддержания его покупательских возможностей целенаправленно субсидировался Mittelstand - малый и средний бизнес. Отечественный рынок не подставил плечо ни этому клиенту, ни строительным компаниям, которые работали на его спрос.
«Наш рынок жилья так и остался рынком для богатых», - считает руководитель проекта ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев. По его мнению, для расширения платежеспособного спроса требуются не только меры по возрождению ипотеки, но и целая серия других механизмов повышения доступности жилья. Нельзя сказать, что их вовсе нет. Петербургский Жилкомитет реализует сразу 5 программ, предусматривающих предоставление субсидий. Однако объем средств, выделяемых на эти цели, недостаточен даже для того, чтобы приблизить социальную структуру к докризисной.
Аналитики обнаруживают в социальной структуре кризисного общества три качественно новых феномена. С одной стороны, снижение средних цен на жилье сделало доступным его приобретение для той категории граждан, которой раньше не хватало на улучшение жилищных условий около 25% средств. По данным руководителя отдела социологических исследований АКЦ «Миэль» Никиты Чулочникова, доля потенциальных покупателей жилья в периферийных районах Москвы, способных улучшить жилищные условия за собственные средства, возросла в кризис с 1 до 8%. Начальник отдела развития ООО «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий отмечает, что выход на рынок недорогого жилья в Санкт-Петербурге «расширил рынок вниз» и обнаружил в этом направлении заметные резервы ранее нереализованного спроса.
С другой стороны, представители среднего класса, опустившиеся на ступеньку вниз по уровню доходов, оказались заложниками «ипотечного бремени», порой тратя половину месячного бюджета семьи на выплату кредита. По выражению С.Бобашева, такая жизнь по существу противоречит поставленной человеком цели: покупатель рассчитывал улучшить условия жизни, а в результате, наоборот, ухудшил. Наблюдая пример «обжегшихся» на ипотеке, многие теперь «дуют на воду». Несмотря на то, что сегодняшние условия ипотечного кредитования почти достигли докризисных, а число кредитующих структур в Петербурге превысило три десятка, средний размер кредита не превышает 1,7 млн. рублей. По данным президента ГК «Юринфо» Павла Штепана, 43% потенциальных покупателей считают ипотеку хорошим подспорьем для улучшения жилищных условий, но соглашается взять кредит лишь 25,2%.
Некоторые феномены поведения обеспеченного класса были отнюдь не очевидны. Как сама специфика социальной структуры, так и некоторые особенности финансовой политики государства позволяли предполагать, что элитный клиент не утратит своей активности на рынке недвижимости. Тем не менее, как отмечает С.Бобашев, создается впечатление, что богатые уже все купили. Пассивность состоятельного класса на рынке приводит к сокращению и замиранию цепочек обмена и, в частности, не реализуется инвестиционное расселение коммунальных квартир, на которое так рассчитывали власти Петербурга. Как считает аналитик, на рынке строящейся элитной недвижимости в последние годы не появилось новых стандартов, и состоятельный покупатель повернулся лицом к вториичному и зарубежному рынку.
В итоге статистически осязаемый спрос на жилищном рынке Санкт-Петербурга концентрируется в сегменте дешевой недвижимости. Как признают представители строительных компаний, рядовому покупателю эконом-жилья важна его цена и расположение. Такие потребительские качества, как экологичность стройматериалов и наличие автоматизированных систем, в том числе обеспечивающих энергоэффективность, остаются на последнем плане.
Законы «естественного отбора»
На рынке строящегося жилья в Санкт-Петербурге ожидавшегося роста цен в связи с «вымыванием» предложения в востребованных сегментах пока фактически не произошло.
Прогнозы повышения цен на рынке высказываются сегодня все более и более осторожно – и именно по той причине, что жилищное строительство ожило. Да, к концу 2010 г. заметно повышение цен на самые востребованные 1-комнатные квартиры и студии, но этот феномен не связан с сезонностью – более того, в обычно оживленном ноябре сделок состоялось меньше, чем обычно. Влияет не сезон, а строительный цикл на объектах.
Самое существенное влияние на конъюнктуру оказала «Северная Долина», где жилье предлагалось по самым низким ценам в летние месяцы. 1-комнатные квартиры на завершающей стадии строительства первых объектов I очереди продаются уже по 63 тысячи рублей за 1 кв.м. При этом, как рассказывает директор центра аналитики, консалтинга и оценки АН «Итака» Яна Долотова, застройщик пока не приступил к реализации части 2-3-комнатных квартир.
В 2011 г. «Главстрой СПб» откроет продажи в новых объектах I очереди «Северной Долины» на начальной стадии – вновь по минимальным ценам. В течение года компания намеревается запустить еще два объекта комплексного освоения – в Кировском районе, между ул. Шкапина и Розенштейна, и в Юнтолово. В 2011 г., как ожидается, на рынок также выйдут комплекс «Орловский лесопарк» компании «ЮИТ-Лентек» в Шувалово, NCC Village компании NCC во Всеволожске, а также крупные проекты ООО «ГДСК» и ОАО «Эталон-ЛенСпецСМУ» в Невском районе. Та же «ЛенСпецСМУ» постадийно вводит «Юбилейный квартал» на границе зеленой зоны в Каменке, где в 2011 г. выйдут в продажу еще 2 корпуса.
Всего, по данным председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, в Петербурге строится 229 новых жилых домов. При этом средняя цена продажи весьма условна, поскольку значительно варьирует в зависимости от географии и стадии строительства. Реальным показателем стабилизации положения на рынке является готовность клиентов вкладываться в жилье уже на стадии нулевого цикла.
Несмотря на то, что новые проекты комплексного освоения «подбадривают рынок», вынуждая застройщиков к дисконтам, цены на первичном рынке неизбежно вновь начнут расти в связи с повышением цен на землю и строительные материалы, считает директор по развитию СК «Темп» Ксения Морковкина. Власти города могут внести коррективы в эту тенденцию, если сократят хотя бы затраты на присоединение к инфраструктуре. Только таким способом можно одновременно стимулировать строительство и предотвратить уход с рынка средних компаний, не выдерживающих конкуренции с демпингующими крупными игроками.
Именно затраты на землю и инженерное обеспечение парализует рынок первичного жилья в других региональных центрах Северо-Запада, где с рынков уходит большинство компаний-застройщиков. Как считает П.Созинов, в этом есть доля вины региональных властей. В 2010 г. АИЖК предлагала модель стимулирования первичного рынка, однако воспользовались ею только в Петрозаводске.
Стагнация строительства в региональных центрах сокращает доходы населения и вынуждает если не переезжать в мегаполисы, то вкладываться в жилье на их территории с расчетом на прибыль с аренды. По данным М.Бузулуцкого, из общего числа инвестиционных покупателей, составляющих в «Северной долине» около 10%, половина – жители регионов СЗФО.
Обратная пропорциональность времени и денег
На вторичном рынке петербургского жилья, по расчетам К.Морковкиной, цены могут подняться раньше, чем на «первичке». Доля т.н. «новой вторички», образованной построенным жильем, оформленным в собственность застройщика, продолжает расти. Петербургские аналитики считают такой процесс естественным. Во-первых, покупатель «новой вторички» получает готовое новое жилье. Во-вторых, он имеет возможность воспользоваться рассрочкой, не подразумевающей заключения договоров долевого участия по закону 214-ФЗ.
Цены на вторичную недвижимость значительно различаются в зависимости от локации. По данным БН, в Центральном и Петроградском районах цена на вторичном рынке превышает 100 тысяч рублей за 1 кв. м. На Васильевском острове метр дороже 100 тысяч только в «однушках», Адмиралтейский до этих показателей уже не дотягивает, ему «дышат в затылок» Московский и Выборгский районы, а остальные с существенным отрывом позади.
Вопреки распространенным представлениям, Курортный район отстает по ценам не только от Приморского, но даже от Невского. Это не случайно: для жителей мегаполисов в кризисный период, как отмечают и в «Миэль», и в СЗПН, особенно значимы затраты времени на передвижение по городу. Предполагалось, что в Сестрорецке и его окрестностях цены выростут в связи со строительством ЗСД. Но скепсис, воспитанный многократным «отодвиганием» в будущее важнейших проектов городской инфраструктуры, остается фактором рынка.
Динамика продаж показывает, что квартиры в панельных многоэтажках Невского района недооценены, а «сталинки» Московского района, напротив, переоценены продавцами, отмечает П.Созинов. Логика рынка понятна: Невский район – рекордсмен по числу станций метро и маршруток, в то время как в Московском почти весь общественный транспорт сконцентрирован на главной «пробочной» магистрали.
Покупатели относительно дешевых объектов загородной недвижимости тоже ценят прежде всего близость к мегаполису, выраженную во времени. В этом можно было убедиться на последней выставке-семинаре «Жилищный проект», где наибольшее внимание посетителей было приковано к новым комплексам малоэтажной застройки близ Царского Села, в пос. Тайцы и во Всеволожске. Несмотря на то, что в этом сегменте недвижимости предложение многократно превышает спрос, дешевое жилье в радиусе 30 км вызывает все больший интерес покупателей, отмечает замдиректора по маркетингу УК «Старт Девелопмент» Елена Шишулина. Радиус при этом отсчитывается не от географической границы, а от КАД.
Что ожидает рынок жилья в будущем – сложно сказать. Большинство экспертов сходятся на том, что в ближайшее время ожидать значительных потрясений не стоит. Показательно, что сохранение стабильного спроса на жилье при снижении инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости уже сейчас подвигло Комитет по градостроительству и архитектуре к решению о пересмотре Генплана и ПЗЗ в сторону сокращения деловых и расширения жилых функциональных зон на карте города.
Константин Черемных