Новые имена меняют рынок к лучшему
В 2012 году, по данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, в городе введено в эксплуатацию 143 новых жилых дома. При этом петербургский строительный рынок насчитывал 56 застройщиков, из которых несколько компаний ярко стартовали совсем недавно. И эти компании во многом помогают двигать рынок вперед.
«За последние годы на рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга вышли такие застройщики, как О2 Development, «МонАрх», Seven Suns Development», – отмечает Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. К уже названным ярко стартовавшим игрокам руководитель отдела консалтинга East Real Валерий Трушин добавляет LEGENDA Intelligent Development, ГК «Город» и «СТАРТ Девелопмент». «На петербургском рынке жилищного строительства появляется не так много новых серьезных компаний, особенно после 2008 года», – констатирует эксперт.
Полина Яковлева добавляет, что на областной рынок недвижимости вышло за последние год-полтора гораздо больше компаний, чем в Санкт-Петербурге, поскольку в Ленобласти еще остаются свободные земельные ресурсы, а в городе с этим все сложнее.
Несмотря на то, что и у «старых», и у «новых» игроков нет существенных отличий в выборе площадок (нормативные требования общие для всех), эксперты констатируют, что многие новички делают акцент на реализацию объектов эконом-класса в силу его наибольшей востребованности. Новые проекты располагаются преимущественно за КАД, а также на намывных территориях в районе Васильевского острова. Хотя и проектов в развитых районах города у новых компаний сегодня немало.
По мнению специалистов компании «СПб Реновация», также сравнительно недавно действующей на локальном рынке, сейчас на рынке недвижимости увеличивается количество типовых проектов, которые не отличаются от массовой застройки. «Даже при улучшении визуальных характеристик новостроек технологическое насыщение большинства осталось на прежнем уровне», – заявляют в ООО «СПб Реновация».
В то же время, по мнению руководителя отдела продаж O2 Development Елены Бесединой, новые проекты на рынке сильно различаются по масштабу, локации, цене и качеству. «Сегодня рынок недвижимости Санкт-Петербурга бьет все рекорды по количеству новых объектов. С начала 2013 года на рынок выведено уже около 40 новых жилых комплексов, не говоря уже об очередях. О перенасыщенности рынка говорить рано», – уверена она. Зато стоит говорить о его богатстве, из-за чего потребителю бывает непросто сделать выбор. «Жилья строится, действительно, много, оно очень и очень разное практически по всем основным параметрам, и найти в этом разнообразии «свое» бывает и непросто, и небыстро», – отмечает Елена Беседина.
«Люди не готовы довольствоваться удобством и практичностью, жить в одинаковых «коробках», отличающихся только метражом. Потребности растут, требуется рост предложения, причем не количественный, а именно качественный рост», – говорят в компании «СПб Реновация». На первый план сегодня, по мнению специалистов компании, выходят эстетика, экономичность, благоустройство окружающей среды, но главное – качество строительства.
«Современного покупателя удивить сложно, но возможно», – утверждает Елена Беседина. Пожалуй, именно на факторе непривычного, удивительного и стремятся сыграть новые яркие застройщики.
По словам Андрея Кулакова, юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», сегодня практически все они позиционируют себя в глазах общественности с помощью того или иного бренда. «Этот подход представляется правильным, поскольку покупатели жилья, скорее, обратятся в компанию, которая ассоциируется у них с инновационными и экологичными технологиями, нежели к девелоперу, в названии которого содержится, к примеру, номер треста, совершенно не вызывающий эмоций», – утверждает Андрей Кулаков.
В качестве примеров он приводит подход таких компаний, как «СПб Реновация» или О2 Development: первая активно продвигает lifestyle-концепцию, вторая делает ставку на «зеленое» строительство. Эксперт отмечает также smart-стандарты компании LEGENDA Intelligent Development, суть которых – в повышении функциональности каждого квадратного метра (что позволяет избежать переплаты за ненужный метраж), планировке квартир под конкретные типы семей и продуманную инфраструктуру дома.
«Практически не вызывает сомнений, что тенденция к возникновению устойчивых брендов на региональном строительном рынке сохранится, и борьба за кошельки потенциальных новоселов приобретет еще более красочный вид», – резюмирует Андрей Кулаков.
Но даже занимаясь продвижением своего бренда, застройщики настаивают, прежде всего, на технологичности применяемых решений. LEGENDA Intelligent Development много внимания уделила конструктивным и инженерным решениям в своих домах, серьезно влияющим на комфорт проживания. «СПб Реновация» предлагает будущим новоселам комплекс мер, позволяющих снизить коммунальные платежи на 25%. Новый финский девелопер AEMA OY, имеющий планы по строительству клубных среднеэтажных домов во Всеволожске, делает ставку на скандинавский комфорт и применение в строительстве «живых» материалов (дерева).
Оценивая появление на рынке новых серьезных застройщиков, эксперты прогнозируют, что они повлияют на качество строительства. «Выход сильных игроков увеличивает конкуренцию за покупателя на рынке, что в конечном итоге должно оказывать положительное влияние на качество строящихся жилых объектов», – уточняет руководитель отдела консалтинга East Real Валерий Трушин. На цены, по его мнению, более существенно будет влиять то, что власти Санкт-Петербурга обязуют застройщиков самостоятельно возводить социальную инфраструктуру.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти на днях прекратил процедуру банкротства в отношении ЗАО «ДСК-Войсковицы», входящего в холдинг «СУ-155». Предприятие вернуло 110 млн руб долга входящим в реестр кредиторам. Оставшиеся финансовые противоречия завод надеется разрешить во внесудебном порядке.
Долг погашен. Почти
Холдинг «СУ-155» миллиардера Михаила Балакина полностью погасил долги «ДСК-Войсковицы», расположенного в Гатчинском районе Ленобласти. С ноября 2011 года предприятие находилось в процедуре банкротства из-за долга перед шестью кредиторами, вошедшими в реестр. Общий долг составлял 110 млн руб, причем, около 60% этой суммы предприятие задолжало налоговым органам (среди других кредиторов были "ФинСтройЛизинг", предприятия группы ЛСР: "Рудас", "Гранит-Кузнечное", а также банк "ВТБ Северо-Запад"). «ДСК полностью погасило требования кредиторов реестра. В результате, Арбитраж прекратил процедуру банкротства в отношении предприятия», - заявили в пресс-службе «СУ-155».
Правда, бывший временный управляющий предприятия Сергей Цветков заявил, что кредиторы, не попавшие в реестр, будут подавать новые заявления на банкротство домостроительного комбината. «Мне известно, что еще три кредитора, которым не погасили долги, собирались продолжать судебные разбирательства и подавать новые заявления о банкротстве ДСК", - сообщил он. В пресс-службе «СУ-155» на это сообщили, что у «ДСК-Войсковицы» осталось требование от кредиторов на 12 млн руб и погасить этот долг предприятие намерено во внесудебном порядке.
Планы на будущее
В «СУ-155» уверяют, что «ДСК-Войсковицы» продолжает работать в обычном режиме. «Коллектив комбината, а это 1,5 тыс. человек, сохранит рабочие места и существующие условия труда. До конца текущего года предприятие выпустит около 30 тыс. элементов железобетонных конструкций, что позволит построить до 90 тыс. кв м жилья в Петербурге и его окрестностях», - сообщили в холдинге. Предприятие производит 250 тыс. кв м готового жилья в год. Оно обеспечивает продукцией две стройки в Петербурге, которые ведет дочка «СУ-155» - «Росстрой СПб». Это ЖК «Каменка» (площадью 500 тыс. кв м, срок сдачи - 2015 год) и строительство социального жилья по заказу администрации города в 20-м квартале ЮЗПЧ (площадь - 500 тыс. кв м, срок сдачи – 2013 год). В «СУ-155» уверяют, что компания планирует расширение портфеля проектов в Петербурге. Правда, в 2010 году долг всего холдинга «СУ-155» оценивался в 40 млрд руб. Но эксперты говорят, что политика по снижению долговой нагрузки, принятая группой в 2011 году, реализуется успешно. «Если до конца года «СУ-155» сократит долги еще на 10 млрд руб, к началу 2013 года долговая нагрузка холдинга составит около 20 млрд руб", - говорит управляющий партнер инвестиционной компании "УРСА Капитал" Хачатур Мурадов.
Значительная доля
Сегодня на региональном рынке домостроения присутствуют классические ДСК, функционирующие с советского времени (ДСК "Блок", "Гатчинский ССК", "Гатчинский ДСК", ДСК-3, ДСК-5, Киришский ДСК, Кировский ДСК), а с недавнего времени также и крупные производители ЖБИ: ПО "Баррикада" и «ДСК-Войсковицы». По оценке управляющего партнера консалтинговой группы "Решение" Александра Батушанского, лидерами (без учета бюджетного строительства), являются комбинаты Группы ЛСР (ДСК "Блок", "Гатчинский ДСК", ПО "Баррикада") – 43%, комбинат группы ПО "Ленстройматериалы" ("Гатчинский ССК") – 18% и комбинат "ЛенРусСтрой" ("Киришский ДСК) – 14%. На долю «ДСК-Войсковицы» приходится 3% рынка. «По объемам строящихся социальных объектов (также по заявленным планам их строительства) Группа ЛСР и «ДСК-Войсковицы» имеют наибольший портфель заказов - суммарно около 70% регионального рынка», - констатирует Александр Батушанский. Поэтому, по его мнению, уход с рынка "ДСК-Войсковицы" вряд ли произойдет.
Справка:
«СУ-155» – промышленно-строительная группа компаний и отраслевой лидер с вертикальной интеграцией бизнеса. В России и СНГ «СУ-155» ежегодно возводит около 1,5 млн кв м жилых, социальных, офисных и торгово-развлекательных объектов. В состав Группы входят 64 промышленные предприятия и строительные организации, работающие в 50 городах России, СНГ и Европы. В Группе компаний трудится более 45 тыс. человек.
«ДСК-Войсковицы» входит в структуру «СУ-155» с 2004 года.
Группа компаний Heineken выставила на продажу территорию и корпуса бывшего завода им. Степана Разина в Петербурге. Актив оценен в 560 млн руб. Эксперты говорят, что цена рыночная и вряд ли сильно вырастет в процессе торга.
Пивоваренный холдинг Heineken намерен продать через Российский аукционный дом (РАД) активы бывшего завода им. Степана Разина в Петербурге. Как сообщила пресс-служба РАД, речь идет о территории и корпусах завода на ул. Степана Разина, 8 и 9, которыми Heineken владеет с 2005 года. На аукцион попадут участок площадью
Непрофильный актив
По словам директора по корпоративным отношениям Heineken Анны Мелешиной, имущественный комплекс продается как непрофильный актив. «С 2009 года завод перепрофилирован в комплекс дистрибуции и складской логистики. А производство брендов филиала перенесено на мощности предприятия «Пивоварня Хейнекен» на улице Тельмана», - пояснила она. По словам А.Мелешиной, выставленные на аукцион участки не заложены в банках. «Вырученные от продажи деньги будут вложены в развитие бизнеса Heineken», - добавила она.
По предварительным расчетам, на участке бывшего завода можно построить 50-100 тыс. кв м недвижимости в зависимости от архитектурных решений проекта. «Покупатель сможет провести редевелопмент территории, приспособив ее под многофункциональный комплекс с производственно-складскими и общественно-деловыми объектами. Это формат бизнес-парка, который достаточно новый для Петербурга. Но по опыту западного рынка можно говорить о его привлекательности для предприятий малого и среднего бизнеса: большой объем сдаваемых площадей и относительно невысокая арендная плата вызовут интерес у широкого круга потенциальных арендаторов», - считает генеральный директор РАД Андрей Степаненко.
Жилье под вопросом
На участке, по данным РАД, возможно также и строительство жилья. Но директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина указывает, что район для жилой застройки не самый привлекательный: участок находится в плотном промышленном окружении.
Эксперты считают, что ажиотажного спроса у лота не будет. «Участок большой. Ситуация в экономике нестабильна. Начальная цена высока», - перечисляет причины генеральный директор Astera Алексей Филимонов. Эксперты Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге говорят, что лот может быть интересен крупным девелоперам, которые смогут изменить не только зонирование, но и восприятие данного микрорайона как общественно-делового пространства