Новые имена меняют рынок к лучшему
В 2012 году, по данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, в городе введено в эксплуатацию 143 новых жилых дома. При этом петербургский строительный рынок насчитывал 56 застройщиков, из которых несколько компаний ярко стартовали совсем недавно. И эти компании во многом помогают двигать рынок вперед.
«За последние годы на рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга вышли такие застройщики, как О2 Development, «МонАрх», Seven Suns Development», – отмечает Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. К уже названным ярко стартовавшим игрокам руководитель отдела консалтинга East Real Валерий Трушин добавляет LEGENDA Intelligent Development, ГК «Город» и «СТАРТ Девелопмент». «На петербургском рынке жилищного строительства появляется не так много новых серьезных компаний, особенно после 2008 года», – констатирует эксперт.
Полина Яковлева добавляет, что на областной рынок недвижимости вышло за последние год-полтора гораздо больше компаний, чем в Санкт-Петербурге, поскольку в Ленобласти еще остаются свободные земельные ресурсы, а в городе с этим все сложнее.
Несмотря на то, что и у «старых», и у «новых» игроков нет существенных отличий в выборе площадок (нормативные требования общие для всех), эксперты констатируют, что многие новички делают акцент на реализацию объектов эконом-класса в силу его наибольшей востребованности. Новые проекты располагаются преимущественно за КАД, а также на намывных территориях в районе Васильевского острова. Хотя и проектов в развитых районах города у новых компаний сегодня немало.
По мнению специалистов компании «СПб Реновация», также сравнительно недавно действующей на локальном рынке, сейчас на рынке недвижимости увеличивается количество типовых проектов, которые не отличаются от массовой застройки. «Даже при улучшении визуальных характеристик новостроек технологическое насыщение большинства осталось на прежнем уровне», – заявляют в ООО «СПб Реновация».
В то же время, по мнению руководителя отдела продаж O2 Development Елены Бесединой, новые проекты на рынке сильно различаются по масштабу, локации, цене и качеству. «Сегодня рынок недвижимости Санкт-Петербурга бьет все рекорды по количеству новых объектов. С начала 2013 года на рынок выведено уже около 40 новых жилых комплексов, не говоря уже об очередях. О перенасыщенности рынка говорить рано», – уверена она. Зато стоит говорить о его богатстве, из-за чего потребителю бывает непросто сделать выбор. «Жилья строится, действительно, много, оно очень и очень разное практически по всем основным параметрам, и найти в этом разнообразии «свое» бывает и непросто, и небыстро», – отмечает Елена Беседина.
«Люди не готовы довольствоваться удобством и практичностью, жить в одинаковых «коробках», отличающихся только метражом. Потребности растут, требуется рост предложения, причем не количественный, а именно качественный рост», – говорят в компании «СПб Реновация». На первый план сегодня, по мнению специалистов компании, выходят эстетика, экономичность, благоустройство окружающей среды, но главное – качество строительства.
«Современного покупателя удивить сложно, но возможно», – утверждает Елена Беседина. Пожалуй, именно на факторе непривычного, удивительного и стремятся сыграть новые яркие застройщики.
По словам Андрея Кулакова, юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», сегодня практически все они позиционируют себя в глазах общественности с помощью того или иного бренда. «Этот подход представляется правильным, поскольку покупатели жилья, скорее, обратятся в компанию, которая ассоциируется у них с инновационными и экологичными технологиями, нежели к девелоперу, в названии которого содержится, к примеру, номер треста, совершенно не вызывающий эмоций», – утверждает Андрей Кулаков.
В качестве примеров он приводит подход таких компаний, как «СПб Реновация» или О2 Development: первая активно продвигает lifestyle-концепцию, вторая делает ставку на «зеленое» строительство. Эксперт отмечает также smart-стандарты компании LEGENDA Intelligent Development, суть которых – в повышении функциональности каждого квадратного метра (что позволяет избежать переплаты за ненужный метраж), планировке квартир под конкретные типы семей и продуманную инфраструктуру дома.
«Практически не вызывает сомнений, что тенденция к возникновению устойчивых брендов на региональном строительном рынке сохранится, и борьба за кошельки потенциальных новоселов приобретет еще более красочный вид», – резюмирует Андрей Кулаков.
Но даже занимаясь продвижением своего бренда, застройщики настаивают, прежде всего, на технологичности применяемых решений. LEGENDA Intelligent Development много внимания уделила конструктивным и инженерным решениям в своих домах, серьезно влияющим на комфорт проживания. «СПб Реновация» предлагает будущим новоселам комплекс мер, позволяющих снизить коммунальные платежи на 25%. Новый финский девелопер AEMA OY, имеющий планы по строительству клубных среднеэтажных домов во Всеволожске, делает ставку на скандинавский комфорт и применение в строительстве «живых» материалов (дерева).
Оценивая появление на рынке новых серьезных застройщиков, эксперты прогнозируют, что они повлияют на качество строительства. «Выход сильных игроков увеличивает конкуренцию за покупателя на рынке, что в конечном итоге должно оказывать положительное влияние на качество строящихся жилых объектов», – уточняет руководитель отдела консалтинга East Real Валерий Трушин. На цены, по его мнению, более существенно будет влиять то, что власти Санкт-Петербурга обязуют застройщиков самостоятельно возводить социальную инфраструктуру.
Несмотря на стабильное обеспечение реставрационных компаний госзаказами, отрасль финансируется недостаточно, а условия проведения конкурсов ведут к деградации профессии, уверены участники рынка.
В реставрационной отрасли Петербурга занято примерно 12 тыс. специалистов, а лицензии на осуществление реставрационной деятельности в городе имеют около 400 компаний, подсчитывает председатель совета Союза реставраторов Петербурга Нина Шангина. «Однако в реальности реставрационными работами занимаются далеко не все из них, – говорит госпожа Шангина. – В союзе сегодня состоят 40 организаций, и это ведущие компании отрасли».
Основными игроками рынка, по мнению остальных участников, являются компании «Балтстрой», «Строительная культура» и «ИНТАРСИЯ».
На 99% рынок реставрации держится на выполнении государственных контрактов. И эта доля не сокращается. «Частные компании занимаются реставрацией только в том случае, если она выступает в качестве обременения к инвестиционному проекту, – говорит исполнительный директор РК «ИНТАРСИЯ» Сергей Кудрин. – Такие заказы – это единичные случаи и составляют не более 1% от всего объема».
Впрочем, госзаказами отрасль реставрации обеспечивается стабильно. В прошлом году на эти цели в бюджете КГИОП было заложено 2,5 млрд рублей. В этом – чуть меньше, 2,1 млрд рублей. Из них 1,2 млрд будут направлены на реставрацию крыш и фасадов зданий-памятников, около четверти всех средств – 560 млн рублей – пойдут на реставрацию «религиозных» сооружений. В том числе планируется отремонтировать Соборную мечеть, Троицкий и Благовещенский соборы, Александро-Невскую лавру, римско-католическую церковь Нотр-Дам де Франс. Оставшиеся 25% бюджета комитета планируется потратить на ремонт интерьеров.
О финансировании отрасли из федерального бюджета на этот год пока неизвестно. Однако ежегодно Москва выделяет на это существенные средства. Так, на реставрацию консерватории имени Н.А. Римского-Корсакова в ближайшие два года будет выделено 2,2 млрд рублей, Казанского собора – 1,9 млрд рублей, а на реконструкцию бывших зданий Академии тыла и транспорта для СПбГУ – свыше 4,4 млрд рублей.
Однако несмотря на стабильность финансирования реставрационных работ и значительный по сравнению с другими российскими городами объем выделяемых средств, реставраторы считают, что этого не хватает. «Существующего уровня финансирования недостаточно для развития реставрационного рынка, – считает Сергей Кудрин. – Его росту может способствовать только принятие полноценных долгосрочных программ, которые будут касаться не отдельного вида работ, а комплексного подхода к реставрации архитектурных ансамблей».
Чтобы привлечь в отрасль частные инвестиции, год назад Союз реставраторов выступал с инициативой ввести в практику работу по схеме государственно-частного партнерства для реставрации и воссоздания объектов культурного наследия. Идея заключалась в передаче памятников, нуждающихся в реставрации или воссоздании, в аренду частным инвесторам на льготных условиях при соблюдении охранных обязательств. Однако это предложение так и не было воплощено на практике. В Петербурге нет городских проектов, реализующихся с участием бизнеса или церкви, рассказали в пресс-службе КГИОП.
Существенные претензии реставраторов вызывает и процедура проведения конкурсов. «Реставрационный рынок слишком коррупционен, борьба идет нечестно, – заявляет директор ООО «Деметра» Андрей Чубатюк. – Фактически он распределен между двумя-тремя компаниями. Тогда как многие другие компании с хорошим опытом и историей искусственно задвинуты на второй план».
Это преувеличенная оценка, говорит заместитель директора по научной работе ОАО «НИИ «Спецпроектреставрация» Михаил Мильчик. Однако соглашается, что процедуру проведения конкурсов надо пересмотреть. «Конкурсная комиссия ориентируется только на дешевизну и скорость работ, но и то, и другое остро противопоказано реставрации. При проведении тендера необходимо руководствоваться критериями мастерства реставраторов и следования научной методике», – говорит господин Мильчик.
При этом смена приоритетов при проведении реставрации с качества и соответствия материалов и технологий подлинно историческим на дешевизну и скорость работ ведет к деградации школы, считает большинство участников рынка. И оценки будущего отрасли расходятся лишь в зависимости от предположений, удастся ли городу эту тенденцию перебороть.