Новые имена меняют рынок к лучшему
В 2012 году, по данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, в городе введено в эксплуатацию 143 новых жилых дома. При этом петербургский строительный рынок насчитывал 56 застройщиков, из которых несколько компаний ярко стартовали совсем недавно. И эти компании во многом помогают двигать рынок вперед.
«За последние годы на рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга вышли такие застройщики, как О2 Development, «МонАрх», Seven Suns Development», – отмечает Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. К уже названным ярко стартовавшим игрокам руководитель отдела консалтинга East Real Валерий Трушин добавляет LEGENDA Intelligent Development, ГК «Город» и «СТАРТ Девелопмент». «На петербургском рынке жилищного строительства появляется не так много новых серьезных компаний, особенно после 2008 года», – констатирует эксперт.
Полина Яковлева добавляет, что на областной рынок недвижимости вышло за последние год-полтора гораздо больше компаний, чем в Санкт-Петербурге, поскольку в Ленобласти еще остаются свободные земельные ресурсы, а в городе с этим все сложнее.
Несмотря на то, что и у «старых», и у «новых» игроков нет существенных отличий в выборе площадок (нормативные требования общие для всех), эксперты констатируют, что многие новички делают акцент на реализацию объектов эконом-класса в силу его наибольшей востребованности. Новые проекты располагаются преимущественно за КАД, а также на намывных территориях в районе Васильевского острова. Хотя и проектов в развитых районах города у новых компаний сегодня немало.
По мнению специалистов компании «СПб Реновация», также сравнительно недавно действующей на локальном рынке, сейчас на рынке недвижимости увеличивается количество типовых проектов, которые не отличаются от массовой застройки. «Даже при улучшении визуальных характеристик новостроек технологическое насыщение большинства осталось на прежнем уровне», – заявляют в ООО «СПб Реновация».
В то же время, по мнению руководителя отдела продаж O2 Development Елены Бесединой, новые проекты на рынке сильно различаются по масштабу, локации, цене и качеству. «Сегодня рынок недвижимости Санкт-Петербурга бьет все рекорды по количеству новых объектов. С начала 2013 года на рынок выведено уже около 40 новых жилых комплексов, не говоря уже об очередях. О перенасыщенности рынка говорить рано», – уверена она. Зато стоит говорить о его богатстве, из-за чего потребителю бывает непросто сделать выбор. «Жилья строится, действительно, много, оно очень и очень разное практически по всем основным параметрам, и найти в этом разнообразии «свое» бывает и непросто, и небыстро», – отмечает Елена Беседина.
«Люди не готовы довольствоваться удобством и практичностью, жить в одинаковых «коробках», отличающихся только метражом. Потребности растут, требуется рост предложения, причем не количественный, а именно качественный рост», – говорят в компании «СПб Реновация». На первый план сегодня, по мнению специалистов компании, выходят эстетика, экономичность, благоустройство окружающей среды, но главное – качество строительства.
«Современного покупателя удивить сложно, но возможно», – утверждает Елена Беседина. Пожалуй, именно на факторе непривычного, удивительного и стремятся сыграть новые яркие застройщики.
По словам Андрея Кулакова, юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», сегодня практически все они позиционируют себя в глазах общественности с помощью того или иного бренда. «Этот подход представляется правильным, поскольку покупатели жилья, скорее, обратятся в компанию, которая ассоциируется у них с инновационными и экологичными технологиями, нежели к девелоперу, в названии которого содержится, к примеру, номер треста, совершенно не вызывающий эмоций», – утверждает Андрей Кулаков.
В качестве примеров он приводит подход таких компаний, как «СПб Реновация» или О2 Development: первая активно продвигает lifestyle-концепцию, вторая делает ставку на «зеленое» строительство. Эксперт отмечает также smart-стандарты компании LEGENDA Intelligent Development, суть которых – в повышении функциональности каждого квадратного метра (что позволяет избежать переплаты за ненужный метраж), планировке квартир под конкретные типы семей и продуманную инфраструктуру дома.
«Практически не вызывает сомнений, что тенденция к возникновению устойчивых брендов на региональном строительном рынке сохранится, и борьба за кошельки потенциальных новоселов приобретет еще более красочный вид», – резюмирует Андрей Кулаков.
Но даже занимаясь продвижением своего бренда, застройщики настаивают, прежде всего, на технологичности применяемых решений. LEGENDA Intelligent Development много внимания уделила конструктивным и инженерным решениям в своих домах, серьезно влияющим на комфорт проживания. «СПб Реновация» предлагает будущим новоселам комплекс мер, позволяющих снизить коммунальные платежи на 25%. Новый финский девелопер AEMA OY, имеющий планы по строительству клубных среднеэтажных домов во Всеволожске, делает ставку на скандинавский комфорт и применение в строительстве «живых» материалов (дерева).
Оценивая появление на рынке новых серьезных застройщиков, эксперты прогнозируют, что они повлияют на качество строительства. «Выход сильных игроков увеличивает конкуренцию за покупателя на рынке, что в конечном итоге должно оказывать положительное влияние на качество строящихся жилых объектов», – уточняет руководитель отдела консалтинга East Real Валерий Трушин. На цены, по его мнению, более существенно будет влиять то, что власти Санкт-Петербурга обязуют застройщиков самостоятельно возводить социальную инфраструктуру.
Решение Верховного суда РФ об отмене высотных доминант в Петербурге ставит застройщиков, уже начавших строительство своих проектов, в выгодное положение. Как говорят участники рынка, пока городские власти не договорятся о новых правилах игры в историческом центре Петербурга, новых проектов здесь не появится, а значит, неизбежен дефицит предложения при не снижающемся спросе.
Напомним, что в середине марта Верховный суд РФ отклонил кассационную жалобу Смольного на решение городского суда, который в декабре 2010 года признал незаконными свыше 130 локальных доминант. Кроме того, по словам руководителя направления элитной жилой и коммерческой недвижимости Группы ЛСР Георгия Богачева, сейчас проблема не в том, что высотки незаконны; проблема в том, что все строительство в центре Петербурга оказалось вне закона. «Непонятно, с кем и как согласовывать любой новый проект в исторических районах. А без этого начинать строить нельзя», – заявил он.
С другой стороны, как уверяют власти, изменения не затронут уже строящиеся объекты. По словам Александра Орта, главы службы Госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга, если объект завершен или имеет все необходимые согласования и разрешения на строительство, то «закон обратной силы иметь не должен». Аналогичная позиция и у вице-губернатора Петербурга Романа Филимонова. Обе точки зрения практически совпали. «Позиция города следующая: все согласованные проекты, завершенные или реализуемые, отмене не подлежат. Те проекты, которые еще не имеют всего пакета разрешительной документации, должны рассматриваться в соответствии с позицией Верховного суда – в Москве, в Минкультуры», – заявил Роман Филимонов.
Так что, по словам экспертов, у покупателей остается последняя возможность приобрести видовые квартиры историческом центре Петербурга. Сейчас здесь (без учета Каменного и Крестовского островов) возводятся всего 9 жилых комплексов.
В частности, у группы компаний ЛЭК таких объектов два – «Премьер Палас» и «Классика». Жилой комплекс «Премьер Палас» расположен на берегу Невы в исторической части Петроградской стороны напротив зелени и скверов Крестовского острова.
Мнение
Павел Андреев, руководитель ЛЭК:
– В комплексе «Премьер Палас» есть выбор квартир: от однокомнатных до апартаментов свободной планировки в башнях жилого комплекса, высота которых составит до
В обоих проектах ЛЭК предлагает к продаже эксклюзивный вариант жилья – пентхаусы. Это жилье не просто на высшем уровне цен, но и на последней высотной отметке. Не каждый может это себе позволить. И дело даже не в страхе высоты: настоящих пентхаусов, таких, чтобы по всем канонам, в Петербурге с его линейной планировкой и высотным регламентом немного. Пентхаус – это абсолютная независимость от окружающего мира, жизнь поверх крыш, в самой верхней точке города.
Кроме того, возможность купить видовую квартиру – это не просто удачное вложение, это вложение, которое в дальнейшем принесет неплохой доход. Как говорят участники рынка, несмотря на то что видовая квартира обойдется на 5-10% дороже остальных на этапе строительства, после сдачи объекта она будет расти в цене быстрее, чем другие квартиры этом жилом комплексе. Сокращается предложение, растет спрос, соответственно, растет и цена. Мы проходили эту историю в жилом комплексе «Серебряные зеркала», где видовые квартиры через год после сдачи объекта продавались инвесторами почти в два раза дороже, чем в процессе строительства.
Именно вид привлекает потенциальных арендаторов. Так, квартиры с хорошим видом стоят на 25-30% дороже. Таким образом, инвестиции в жилье при покупке квартиры с целью дальнейшей сдачи в аренду окупаются не в привычные 10-12 лет, а всего за 5-7 лет.
Резюмируя, можно сказать: остается последний шанс удачно вложить деньги в видовые квартиры в центре Петербурга. И перефразируя американского классика Марка Твена, который предлагал покупать землю, предлагаем покупать видовые квартиры – благодаря решению Верховного суда их больше точно не будет.
На станции метро «Адмиралтейская» завершена проходка наклонного хода. Как говорят строители, это одна из самых глубоких станций городской подземки – длина наклонного хода составила
Впереди у метростроителей не менее сложный этап – демонтаж тоннелепроходческого комплекса (ТПМК) и монтаж эскалаторов. Его будет осуществлять ЗАО «СМУ-9 Метрострой». «Эта организация смонтировала все эскалаторы петербургского метрополитена, кроме тех, которые установлены на «Спасской». Ее монтаж выполнили специалисты ЗАО «Универсалмаш», которое входит в структуру Кировского завода. Для наклонного хода станции «Адмиралтейская» закуплены эскалаторы завода «ЭЛЭС» на сумму более 320 млн рублей. Компания поставит восемь подъемников. Четыре эскалатора глубиной
Работы по строительству здания вестибюля, фасад которого полностью повторит архитектуру существовавшего на этом месте жилого дома, будут вестись одновременно с монтажом эскалаторов. Параллельно с работами на наклонном ходе станции завершается сооружение основных конструкций малого наклонного хода и притоннельных выработок. На самой станции заканчиваются отделочные работы. Уже уложены мраморные полы, на которых из разных цветов мрамора выложена роза ветров. Также уже установлены колонны, практически закончен монтаж мозаичного панно, и готовятся к монтажу латунные барельефы с изображением российских адмиралов.
Как объяснила пресс-секретарь петербургского метрополитена Юлия Шавель, в настоящий момент станция готова на 90%. «Адмиралтейская» расположена между действующими станциями «Спортивная» и «Садовая», она самая глубокая в Петербурге», – отметила госпожа Шавель. Глубина залегания станции –
Проходка наклонного хода началась сразу после сноса дома в 2010 году. Сложность работ по сооружению эскалаторного тоннеля заключается в крайне неустойчивых грунтах, которые располагаются на протяжении практически всей трассы, и уплотненной застройке Центрального района Санкт-Петербурга, где каждый дом является памятником архитектуры. Параллельно этим работам ведется строительство вестибюля. В настоящее время там идет подготовка фундамента здания, бурятся сваи. Инвестором строительства здания вестибюля станции «Адмиралтейская» является ЗАО «Советник».
«Сейчас мы можем гарантировать только то, что помещение, в котором будет располагаться выход из метро, будет сдано одновременно с самой станцией. Успеют ли к этому сроку построить здание целиком – неизвестно. Скорее всего, нет. Предполагается, что в здании, фасад которого полностью повторит архитектуру жилого здания, которое было снесено в связи со строительством наклонного хода, будет располагаться торгово-деловой комплекс», – уточнила Екатерина Гигиняк. ЗАО «Советник», которое входит в компанию «Петромир» Михаила Мирилашвили (компания реализовывала проект строительства торгового комплекса «Пик» на Сенной площади), получило право на обустройство станции «Адмиралтейская» еще в апреле 2010 года.
Через торговый комплекс ежедневно, по экспертным оценкам, будут проходить в часы пик 8-10 тысяч пассажиров в час. Это будет примерно вдвое меньше, чем сейчас обслуживает соседняя станция «Гостиный Двор». Но, очевидно, заметная часть пассажиров, особенно из числа туристов, перейдет именно на «Адмиралтейскую»: она будет ближайшей станцией к главным городским достопримечательностям – Эрмитажу и Исаакиевскому собору. Площадь нового комплекса будет достигать 20 тыс. кв. м. Его планируется сделать 6-этажным. На первом этаже будет располагаться вход в метро. Общая стоимость строительства оценивается примерно в 0,75-1 млрд рублей.
Игорь Лейтис, президент ЗАО «Адамант», считает возведение торгово-делового комплекса на станции метро «Адмиралтейская» экономически невыгодным. «Три тысячи долларов стоит строительство
Цифра
20 тыс. кв м будет составлять площадь торгового комплекса над станцией метро «Адмиралтейская»
Ярослава Задорина