Сесть на локомотив
Активно развивающийся рынок ипотечного кредитования локомотивом тянет за собой и развитие рынка страхования жилья. Судя по текущему состоянию рынка ипотечного кредитования, по итогам 2013 года страховщики могут ожидать 25-30% роста в сегменте страхования жилья.
На фоне сохранения сравнительно высоких темпов роста рынка ипотечного кредитования наблюдалось и довольно динамичное расширение сегмента страхования недвижимости. Вместе с тем Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», отмечает, что популярность добровольного страхования в этой сфере в целом остается сравнительно невысокой (страхование жилья является обязательным требованием только при оформлении ипотечного кредита, заемщик по закону обязан застраховать объект залогового обеспечения).
«Согласно различным измерениям, услугами добровольного страхования имущества пользуется менее 10% населения – данный показатель в несколько раз ниже уровней, характерных для развитых стран. Стоит отметить, что даже на наиболее капиталоемком столичном рынке, по экспертным оценкам, на индивидуальных условиях застраховано менее 5% столичного квартирного фонда. На наш взгляд, основное давление на темпы развития данного сегмента рынка страхования оказывает прежде всего сравнительно низкий уровень платежеспособного спроса. Вместе с тем потенциал развития подобного вида страхования, безусловно, весьма существенный. Собственников жилой недвижимости становится все больше, развивается культура страхования в целом. По мере дальнейшего развития этих процессов вполне может увеличиваться и спрос на подобные предложения. В европейских странах большая часть частного жилья – в среднем до 70-80% – застрахована», – рассуждает господин Клягин.
Ключевые сегменты
Генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев говорит, что сегодня чаще всего задумываются о страховании имущества собственники загородных домов и квартир уровня бизнес и люкс. Когда на ремонт, отделку затрачены значительные суммы, в помещениях присутствует дорогое имущество, собственник понимает, чем он рискует. «Тарифы на страхование имущества достаточно стабильны на протяжении 2-3 лет, и в ближайшее время роста или снижения тарифов мы не прогнозируем», – говорит господин Локтаев.
Александр Конышков, директор Северо-Западного регионального центра ЗАО «Райффайзенбанк», полагает, что по итогам 2013 года рост рынка страхования жилья составит 25-30%. «Что довольно хорошо, принимая во внимание макроэкономическую ситуацию в мире и состояние российской экономики», – радуется он.
Несколько более сдержанным будет рост страхования загородного жилья. Александр Замула, начальник управления андеррайтинга имущества и ответственности «Либерти Страхование», говорит: «При стабильной макроэкономической ситуации в стране можно прогнозировать рост страхования в данном сегменте по итогам года в среднем на 15-20%. Популярность страхования загородной недвижимости на данный момент времени напрямую зависит от повышения уровня доходов населения, и, соответственно, от роста объемов рынка загородной недвижимости».
Несколько факторов
Тарифы на полисы страхования загородной недвижимости зависят от многих факторов, таких как материал строений, год постройки, территория страхования, меры безопасности (охранные, противопожарные системы), страховая сумма, наличие франшизы и прочих факторов.
Сегодня коммерческая страховка жилой недвижимости предполагает достаточно широкий список различных страховых случаев и вариантов покрытия страховых рисков – от залива водой, пожара, взрыва бытового газа или противоправных действий третьих лиц до стихийных действий, попадания молнии и т. д. или даже террористического акта, или, например, отдельного страхования конструктивных элементов квартиры или дома. Также на рынке представлены и комплексные страховые продукты, которые позволяют застраховать квартиру (другую недвижимость), движимое имущество и гражданскую ответственность (например, на случай временного, скажем, сезонного изменения места жительства). Соответственно, существенно варьируется и стоимость, и срок действия полисов. В среднем страховка стандартной квартиры может обойтись в 0,5% от прописанной в договоре страховой суммы. Цена же различных более или менее стандартных полисов может варьироваться в очень широком диапазоне – от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.
«На данный момент конкуренция на рынке страхования загородной недвижимости достаточно высокая, каких-то глобальных изменений в тарифах в ближайшие несколько лет на рынке, по моему мнению, не будет. Возможна небольшая корректировка тарифов в большую или меньшую сторону в зависимости от портфелей компаний и ситуации на рынке», – полагает господин Замула.
«На рынке наблюдается баланс спроса и предложения. Цены стабильны – серьезного повода для демпинга цен или резкого роста цен нет», – уверен господин Конышков.
Программа реновации центра города в очередной раз заставила экспертов вернуться к спору о том, что для покупателя предпочтительнее - новое жилье или все-таки "антиквариат". Эксперты говорят, что у жилья с историей всегда будут покупатели и они будут готовы доплачивать за него.
Вообще-то придумывать легенды для лучшей продажи недвижимости - маркетинговый шаг, более присущий рынку Москвы, нежели Петербурга. И связано это с тем, как ни парадоксально, что в столице домов с историческим прошлым намного меньше, чем в Петербурге.
"Относительно невысокое внимание к легендам домов в Северной столице связано с тем, что таких домов в Петербурге на самом деле намного больше, чем в Москве. Это практически весь исторический центр города, который сохранился даже лучше, чем во многих европейских столицах, не говоря уже о Москве. Правда, связаны петербургские "домовые" легенды в основном с дореволюционной историей, а в Москве, наоборот, с более поздней историей. И это тоже немаловажный фактор для потенциальных покупателей жилья - так сложилось, что более "свежие" легенды привлекают больше внимания", – рассуждает Богдан Зыков, эксперт ФГ БКС.
Он уверен, что следует учитывать и то, что многие петербургские дома с историей в советский период перестраивались, радикально менялись фасады и интерьеры. И все это автоматически снижало ценность исторических фактов, связанных с этими зданиями. Порой о таких фактах знают только краеведы.
"Рынок недвижимости Петербурга нечасто предлагает жилье в "домах-легендах" еще и потому, что квартир в исторической части города в принципе продается мало. И как правило, цена на такое жилье высока и без легенд. Допускаю, что легенда может быть хорошим маркетинговым элементом при продаже жилья. Однако принципиально на стоимости квадратных метров наличие или отсутствие таких легенд не сказывается (если, конечно, на них не строится вся рыночная концепция продвижения дома, но такое встречается очень редко)", – размышляет господин Зыков.
Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, согласна с такой точкой зрения: "В Петербурге число домов с "именем" в значительной мере превышает количество подобных объектов в столице. Практический каждый второй, если не первый дом в исторической части города обладает той или иной легендой. Отчасти именно из-за этого ее наличие не выделяет объект из числа других, потому не выражается в деньгах. В то время как в Москве подобные жилые объекты – товар штучный и исчезающий. Едва ли наличие легенды способно увеличить стоимость квартиры в Петербурге, но она может очень помочь в продаже, если потенциальный покупатель относится у разряду тех, кто ищет жилье в историческом здании. Такой разряд покупателей существует, и на сегодняшний день для них есть достаточное количество подходящих объектов".
А вот Николай Казанский, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург, считает, что история может приносить ощутимую выгоду: "Доплата" за историю обычно составляет порядка 20% к стоимости аналогичной квартиры в здании без яркого прошлого. Однако домов с историей в Петербурге гораздо больше, чем спрос на них, в отличие от Москвы, где "метут все". Проблема в том, что, во-первых, богатых людей в нашем городе значительно меньше. Во-вторых, люди с семьями подчас предпочитают приобрести квартиру не в центре города, где не совсем благополучная экология и есть проблемы с транспортом и иногда с безопасностью из-за неоднородности социальной среды, а, например, на Крестовском острове. Это своего рода компромисс между историей и комфортом".
Кстати
Почти каждое здание может похвастаться своей легендой, неповторимым архитектурным стилем, новаторскими для своего времени инженерными и архитектурными решениями или именитыми жильцами. Есть Петербург литературный, который населяют герои Пушкина, Гоголя, Достоевского. Есть Петербург исторический – город, в котором жили великие люди и вершились великие дела. При продаже квартир в подобных домах потенциальному покупателю обязательно расскажут о том, кто в этом доме жил, кто его построил, сопроводив рассказ легендой, если таковая имеется. Например, дом №64 по Гороховой улице называется "дом Распутина", или в народе "дом Гришки Распутина", там снимал квартиру Григорий Распутин. Квартиру прозвали "звездной палатой". Или "дом-сказка" на Английском пр., 21, названный так из-за своей необычной и яркой архитектуры. В этом доме жила Анна Павлова. В войну дом сгорел, и причудливый фасад восстанавливать не стали, но название живо до сих пор. Знаменит дом старухи-процентщицы на наб. канала Грибоедова, 104.
Следует отметить, что имиджевый потенциал легенды не безграничен, даже самая богатая на события история дома не компенсирует плохое состояние здания, отсутствие ремонта в подъезде.
В Национальном объединении строителей (НОСТРОЙ) проходит процедура выборов президента этой саморегулируемой организации. Кандидат в президенты Сергей Петров рассказал представителям СРО, почему и как необходимо реформировать НОСТРОЙ.
Как заявил Сергей Петров, он глубоко уважает нынешнего президента НОСТРОЙ Ефима Басина. «Это человек, который очень много сделал для развития и строительной отрасли, и саморегулирования в нашей стране», - подчеркнул Сергей Петров. В то же время он отметил: если некоторые существенные проблемы не решить сейчас, они могут иметь разрушительные последствия для саморегулирования как института.
Представляя свою программу действий в случае избрания президентом НОСТРОЙ, кандидат неоднократно подчеркнул: никакая идея не будет претворена в жизнь в отсутствие финансирования. Численность аппарата Национального объединения строителей должна быть уменьшена.Акцент деятельности аппарата должен сместиться в округа. «На местах мы должны формировать целевые программы развития, получать под них финансирование от НОСТРОЙ и создавать аппараты координаторов на местах со штатными сотрудниками. Это будет более эффективно и менее затратно для наших строителей. НОСТРОЙ должен быть органом, который будет делать квинтэссенцию идей из регионов, обобщать их и выдавать в виде законодательных инициатив для формирования руководящих документов», - заявил Сергей Петров.
Идея сокращения численности руководящего состава НОСТРОЙ вызвала живую реакцию у представителей строительных СРО. Особенно с учетом одного из тезисов предвыборной программы, который гласит: ни президент, ни вице-президент, ни руководители аппарата Национального объединения строителей не должны параллельно занимать должности вбизнес-структурах и СРО. Сергей Петров заявил: изменения должны носить поступательный характер. До слома действующего механизма новый должен быть разработан и запущен. «Я категорический противник «рубки» направо и налево», - отметил кандидат.
Еще один важный тезис предвыборной программы - о 100% прозрачности бюджета. Его формирование должно быть абсолютно открытым. При этом, убежден Сергей Петров, не менее половины бюджета НОСТРОЙ должно оставаться в регионах.
Говоря о необходимости скорейшего реформирования Национального объединения строителей, кандидат напомнил об уже состоявшемся вступлении России в ВТО, следствием чего станет усиление конкуренции во всех отраслях. В том числе среди поставщиков строительных, отделочных материалов. «Хотим мы этого или нет, но нам нужно защищать своего производителя и свой рынок. Считаю, ничего плохого в этом нет», - прокомментировал ситуацию Сергей Петров. Особую важность в сегодняшнем контексте приобретают стандартизация, сертификация, регламентирующие процессы и механизмы. Стандарты, разрабатываемые НОСТРОЙ сегодня, сложны и неудобны в работе даже для строителей с солидным опытом. Между тем, как отметил член совета НОСТРОЙ Владимир Бланк, затраты на разработку документации составили почти 500 млн рублей.
«НОСТРОЙ должен стать настоящим защитником интересов, лоббистом строителей и саморегулируемых организаций», - подчеркнул Сергей Петров. В качестве приоритетных задач объединения он назвал участие в законотворчестве, техническом регулировании и подготовку кадров. Сергей Петров заявил также, что НОСТРОЙ «не должен вмешиваться в дела саморегулируемых организаций, чрезмерно их контролировать, не должен быть общественным министерством». Он констатировал: уйдя от столь критиковавшегося механизма лицензирования, национальная строительная отрасль сегодня рискует вновь вернуться на бюрократические рельсы. По словам Сергея Петрова, мнение совета НОСТРОЙ и координаторов, решения окружных конференций должны стать более весомыми. «На конференциях мы доказываем необходимость принятия тех или иных решений, но зачастую видим, что наши идеи остаются на уровне споров. А ведь это решения тех, кто работает «на земле», и они, конечно, должны учитываться», - заявил Петров.
Наиболее вопросом для аудитории стала позиция кандидата в отношении так называемых «коммерческих СРО». В ответ он напомнил, что понятие «коммерческое СРО» сегодня законодательно не прояснено: его определение отсутствует. Пока же огульные обвинения в коммерциализации деятельности некоторых СРО напоминают, скорее, охоту на ведьм и содержат негативный подтекст, т. к. этот тезис используется как средство недобросовестной конкурентной борьбы.
Прозвучал и вопрос о том, как будет сочетаться деятельность Сергея Петрова в качестве депутата Государственной Думы и президента Национального объединения строителей. По словам кандидата, конфликт интересов в этой ситуации исключен. Напротив: работа в НОСТРОЙ позволит точно знать, что требуется для успешного развития строительной отрасли, а работа в Госдуме даст возможности воплощать законодательные инициативы в жизнь.
Оценивая итоги встречи состроительными СРО, Сергей Петров признал, что прозвучали и вопросы с двойным подтекстом. Но поскольку у него есть твердая позиция по этим вопросам, выражаемая «прямо и четко», неприятных сюрпризов для него не было. «Я удовлетворен встречей с коллегами и благодарен тем СРО, которые выдвинули меня как кандидата на пост президента НОСТРОЙ», - резюмировал Сергей Петров.