Недвижимость в условиях кризиса: покупать нельзя ждать

В условиях финансового кризиса, воздействие которого на рынок недвижимости уже не отрицают даже традиционно оптимистичные власти, интересно проследить, как основные участники рынка – власти, банки, застройщики, риэлторы – выстраивают свое поведение. Корреспондент АСН-инфо попытался это сделать, но не с целью поймать бизнес на лукавстве. Различия мнений, прозвучавших за последние десять дней по поводу волнующей всех проблемы – что будет со спросом и предложением на рынке жилья? – вполне закономерно и дает достаточно пищи для других размышлений.

{yamarket}

Все будет хорошо. Но комментировать не надо

Итак, что же думают по поводу кризиса власти? Их мнение, прозвучавшее на Гражданском Жилищном форуме, неожиданностью не стало. Так, вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров на форуме сказал следующее: «Мы живем в рыночной экономике, и кризисы – ее неизбежная часть, они всегда будут. Другое дело, что к кризису надо быть готовым. Позитивным моментом я считаю то, что строители смогут по-новому взглянуть на свой бизнес: улучшить организацию труда, внимательно проглядеть, из чего складывается себестоимость, где можно оптимизировать бизнес». «Сеять панику» и говорить, что все пропало, по его мнению, не стоит. «Жилье будет нужно всегда, поэтому и работа у строителей всегда будет», - считает он. Таким образом, серьезного снижения спроса на жилье вице-губернатор не ожидает.

Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева – автор пакета «жилищных законов» 2005 г. - считает, что кризиса на рынке недвижимости на данный момент нет. Существует сложная ситуация, но не кризис. По данным Фонда, с 2004 по 2007 г. доля граждан, имеющих возможность (с привлечением разных финансовых инструментов) купить жилье, увеличилась с 9 до 18%. В 2008 г. ожидаются менее радужные итоги, но эксперт не ждет снижения этого показателя. «Хотя, возможно, плановой цифры в 21% мы не достигнем», - заметила она. Но на 2010 г. Н.Косарева уверенно прогнозирует, что доля потенциальных покупателей жилья среди населения дорастет до 20%.

По мнению эксперта, ситуация вполне укладывается в естественную и общемировую тенденцию цикличности развития рынков. Положительным моментом она считает то, что компании в дальнейшем будут более обоснованно оценивать свои риски. «Негатив на рынке не надо переоценивать. Да, больших темпов ввода жилья не будет, рост составит 10-13% в год», - уверена Н.Косарева. Она признает, что по результатам I полугодия 2008 г. в целом по стране рост ввода жилья составил менее 3%, что является низким показателем. «Но если убрать из статистики 4 самых крупных региона, которые занимают 27% рынка и дали спад, то мы получим 16% роста», - оптимистично заверяет эксперт.

Что касается ипотеки, то и тут катастрофы Н.Косарева не наблюдает. «Произошло замедление темпов роста, - замечает она. – Даже если бы не было кризиса, все равно темпы прироста кредитования замедлились бы, так как прежние скачки бесконечно держаться не могут». В то же время Н.Косарева согласна, что ипотечный кредит сегодня недоступен семье со средними доходами, и не будет доступен даже к 2010 г. Лишь в 2020 г, по ее словам, такая семья сможет позволить себе купить жилье. Но то, что «схлопывание» ипотеки может как-то повлиять на спрос, Н.Косарева не признает. Интересно, что такого мнения придерживается очень много экспертов – при том, что после лавинообразного роста цен в 2006 г. практически все называли рост ипотеки основной его причиной.

Н.Косарева также предостерегла всех от увлечения мыслью о возможном снижении цен на жилье. «Стоимость жилья не должна падать. Она должна медленно расти. Если она будет падать, вот тогда и начнется настоящий кризис – и в ипотеке, и в строительстве, и в недвижимости. В связи с этим она также предупредила власти: «Не надо выбрасывать на рынок слишком много земли – надо балансировать так, чтобы цены на жилье не упали». Каким образом при этом условии можно увеличить предложение на рынке, а значит и доступность жилья, Н.Косарева не пояснила.

Но наиболее кратко и ярко выразил позицию власти директор департамента развития системы рефинансирования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) Владимир Петренко. По его мнению, участники рынка сейчас должны максимально воздерживаться от комментариев. «Любое ваше выступление может быть неправильно истолковано и даст почву для слухов, влияющих на рынок», - предостерег он. Примечательно, что часть строительного бизнеса тоже считает прессу едва ли не главной опасностью – так, глава RBI Эдуард Тиктинский на одной из сентябрьских пресс-конференций заявил: «Ответственность журналистов очень велика. Вы создаете у людей ожидание спада цен, тем самым формируя отложенный спрос».

Ипотека – одно, а спрос – совсем другое

Банки – основные «виновники» сложившейся ситуации – ведут себя уже не так единообразно. Так, руководитель центра ипотечного кредитования банка ВТБ-24 Татьяна Хоботова фиксирует уже вторую, после 2007 г., «волну» роста ставок по ипотеке. «Сейчас мы наблюдаем вторую волну роста ставок. Рост этот обусловленный, так как банки сегодня испытывают серьезные проблемы с фондированием в связи с тем, что подорожали кредиты в западных банках и выросли ставки межбанковского кредитования», - заявляет эксперт. С другой стороны, подчеркнула она, в настоящее время банки активно рекламируют депозиты. Ставки по ним выросли до 13-14%. На этом фоне, считает эксперт, ставки 13-16% по ипотеке абсолютно обоснованны. При этом сужение круга потенциальных заемщиков эксперт не считает сколько-нибудь существенным фактором, влияющим на спрос, солидаризируясь в этом с точкой зрения властей. «Среднемесячный доход, необходимый семье, чтобы получить кредит на покупку типовой однокомнатной квартиры за 3 млн. рублей в начале 2008 г. составлял примерно 59 тысяч рублей. Сегодня эта цифра выросла до 62,5 тысяч – разница невелика», - отметила Т.Хоботова. По ее мнению, в условиях 10-процентной инфляции за этот период, такой рост – явление совершенно нормальное.

По прогнозам эксперта, рост объемов ипотечного кредитования в Петербурге по итогам 2008 г. составит 60-70%. Что касается банка ВТБ-24, то в III квартале 2008 г. количество выдаваемых ипотечных кредитов и их суммы не снизились, заявляет Т.Хоботова. «Правда, на это повлияло то, что некоторые банки свернули свои ипотечные программы, и их клиенты пришли к нам. Однако влияние это не очень существенно», - подчеркнула она.

Заметим, что такое заявление Т.Хоботова сведала 29 сентября. А уже с 4 октября ВТБ-24 объявил мораторий на прием заявлений по кредитам на первичном рынке жилья и кредитам на улучшение жилищных условий. «В сложившейся ситуации при формировании ипотечного кредитного портфеля мы должны принимать во внимание требования инвесторов. Мы вынуждены приостановить программу ипотечного кредитования на приобретение строящегося жилья, так как формируемые за счет таких кредитов портфели не отвечают требованиям организаторов сделок секьюритизации» — сказал член правления, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24 Анатолий Печатников. Одновременно ВТБ-24 увеличивает процентные ставки по ипотеке. Повышение затронет как ипотечные кредиты в рублях, так и в иностранной валюте. Также с 3 октября по ипотечным кредитам банк применяет дополнительные комиссионные сборы для некоторых категорий клиентов.

Тем не менее, на словах часть представителей банков сохраняет оптимизм и поддерживает мнение о несущественности роли ипотеки в формировании спроса. Глава петербургского филиала Городского ипотечного банка Андрей Пименов, как и Т.Хоботова, уверен, что новые жесткие условия не приведут к падению рынка ипотеки. Но при этом, по его словам, любая просрочка ,даже в 5 дней, по любому кредиту, сегодня в банке решит вопрос об ипотечном кредите не в пользу заемщика. Причем андеррайтинг уже проходят не только сами заемщики, но и их поручители. В банках растут суммы одобренных, но не выдаваемых заемщикам кредитов. Кроме того, некоторые банки (например, «Газпромбанк») в договорах указывают возможность изменять процентную ставку по кредиту «в зависимости от условий рынка», что крайне рискованно для клиентов.

Перераспределение вследствие кризиса ипотечных кредитных портфелей от средних банков к крупным менеджеры последних негативным явлением не считают. Эксперты не согласились с мнением о том, что укрупнение банков, уход с рынка малых и средних банков приведет к большей монополизации банковского сектора, и, соответственно, росту стоимости кредитов. «Но на размер ставок конкуренция влияет гораздо меньше, чем возможность банков рефинансировать кредиты по низким ставкам», - отметил на одной из пресс-конференций гендиректор Санкт-Петербургского ипотечного агентства (СПИА) Владислав Назаров. По его мнению, процентные ставки по ипотечным кредитам, выросшие за последние несколько месяцев на 1,5-2% (по данным ВТБ-24, в некоторых случаях – больше), могут снизиться только в том случае, если банки вновь найдут возможность фондироваться и рефинансировать кредиты. Источники для этого могут быть как западные, если финансовый кризис пойдет на спад, так и российские, если внутри страны будут созданы свои источники длинных и дешевых денег.

Судьба малых банков экспертов волнует мало. «Ведь потребителю не так уж важно, у кого брать кредит», - заметил В.Назаров. Что касается спроса, то, по его мнению, он будет серьезно поддержан городскими программами субсидирования и строительством социального жилья. По данным В.Назарова, на субсидии очередникам в 2009 г. город потратит 10 млрд. рублей (это равно трети от объема вторичного рынка жилья в Петербурге). Вероятно, эксперт не учел, что в условиях кризиса банки практически свернули свои программы работы с клиентами, приходящими с городскими субсидиями.

Поговорим конкретно

Более откровенно и конкретно рассказывает о ситуации в банках директор по ипотечному кредитованию филиала «Альфа-Банка» Вячеслав Михайлов. По его мнению, сейчас происходит санация банковской системы – с усилением банков, имеющих долю госучастия. Одновременно происходит снижение уровня банковского сервиса, так как монополизация рынка делает меньше конкуренцию, а значит, банкам просто незачем думать об улучшении обслуживания.

В.Михайлов считает, что кризис вскоре приведет к сокращению объемов ввода жилья из-за недостатка финансирования. Пойдет вниз и спрос на жилье, обусловленный падением доступности ипотеки. Интересно, что за последние дни в Петербурге специалисты «Альфа-Банка» стали единственными экспертами из банковской среды, которые публично признали влияние ипотеки на спрос, пойдя вразрез с хором голосов, убеждающих в обратном. В результате, по мнению В.Михайлова, цены надолго стабилизируются, из-за чего жилье перестанет быть выгодным инструментом для инвестирования средств.

Коррекция, а часто и сворачивание ипотечных программ затронули больше первичный, чем вторичный рынок жилья – из-за большей рисковости первого, отметил эксперт. При этом он пояснил, что застраховать риски долевого строительства почти невозможно – страховщики очень неохотно страхуют дольщиков от риска недостроя или двойных продаж. Тарифы на страхование при ипотеке также выросли.

Практически замерли процессы рефинансирования (перекредитования) из-за роста процентных ставок, который сделал рефинансирование бессмысленным. Исключение составляют случаи, когда, из-за удорожания жилья, клиенту требуется новый более крупный кредит – тогда он может рефинансировать старый, но уже под более высокий процент. Растут ставки и сворачиваются программы ломбардного кредитования.

Крайне тяжело будет сейчас приобрести дом или коттедж с ипотечным кредитом, так как этот залог банки рассматривают как низколиквидный. Приостановлены также некоторые программы коммерческой ипотеки.

Ставки по ипотеке в среднем повысились за сентябрь на 3%, считают в Альфа-банке, расходясь в этой оценке с мнением ВТБ-24 (см. выше). Причем почти все банки опять вводят комиссионные сборы по кредитам (которые были отменены большинством игроков рынка в 2007 г.). Весьма осторожно банки относятся к так называемым серым доходам, и если берут их в расчет, то ставка повышается. Одновременно вырос первый взнос – в среднем до 20%. Увеличились сроки кредитования – до 20-25 лет, из-за того, что теперь людям требуются все большие суммы для покупки жилья. При этом кредитоспособность заемщика проверятся тем более тщательно, чем большую суму он хочет взять. Сроки рассмотрения заявок на кредит выросли до нескольких месяцев. Однако, такие клиенты, как владельцы бизнеса, сейчас почти лишены возможности получить кредит – банки опасаются, что деньги будут использованы нецелевым образом.

Увеличивается доля валютных кредитов, из-за того, что ставки по ним ниже, чем по рублевым. Больше требований предъявляется к самому залогу (квартире). Выросли сроки погашения кредита, одновременно крупные банки расширяют возможности для погашения – открывают новые точки, создают центры ипотечного кредитования.

Об этом В.Михайлов гоаорил на Гражданском жилищном форуме 4 октября. Однако уже 7 октября руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Илья Зибарев в ходе онлайн-конференции усугубил его прогнозы, заявив о возможном серьезном падении спроса на жилье и соответственно, падении цен. «Я считаю, что основными игроками на рынке станут государственные банки и, возможно, АИЖК, - сказал он. - Останется не много банков, основную роль будут играть крупные государственные банки — это Сбербанк и ВТБ, возможно, Газпромбанк и те банки, которые будут взаимодействовать с государством по программе рефинансирования через АИЖК. Кто это будет, сейчас непонятно. Ставки, я думаю, достигнут порядка 18% в рублях. Доля крупных российских банков будет сокращена до минимума и доля иностранных банков в 2009 г. тоже будет незначительной. Соответственно, доступность ипотеки уже сейчас серьезно поколебалась. Полагаю, что из-за роста ставок ипотека будет гораздо менее доступна». По мнению эксперта, уже сейчас ставки фактически выросли примерно на 60% от уровня 2007 г., в ближайший 1-2 месяца они могут вырасти примерно еще в 2 раза, по отношению к ставке полугодовой давности. А это значит, что для того, чтобы купить однокомнатную квартиру, нужно будет иметь доходы практически в 2 раза больше, чем раньше. Таких людей не так много, и это приведет в дальнейшем к серьезному снижению спроса на ипотечный кредит и ограничит доступность ипотеки для населения. Возможно, цены на первичном рынке будут падать, заявил И.Зибарев.

Что вы предлагаете?

Однако, падение цен практически невозможно без увеличения предложения на рынке жилья (даже если спрос действительно снизится так, как предсказывают некоторые). И тут нельзя не согласиться с застройщиками, которые в один голос пророчат на ближайший год уменьшение объемов предложения на первичном рынке. Ряд московских застройщиков-гигантов (Mirax Group, ГК ПИК, «Система-Галс» и др.) еще в середине сентября объявили о распродаже проектов или о замораживании еще не начатого строительства. Что же говорят петербургские строители? Они подтверждают данные о крайней трудности или невозможности получить кредиты на строительство у банков. Согласны они и с мнением о сокращении предложения на первичном рынке. Но положение дел в собственных компаниях никто не собирается называть тревожным.

Так, корпорация «Строймонтаж» заявила, что замораживать свои проекты она не собирается, но временно не будет начинать новых. Глава RBI Эдуард Тиктинский говорит то же самое: «Наши планы в связи с финансовым кризисом не меняются». RBI намерена в 2009 г. увеличить объемы продаж до 260 млн. долларов – то есть ровно в 2 раза больше, чем планируется достичь в 2008 г. Кроме того, компания не намерена замораживать никаких проектов – напротив, ведет переговоры о закупке еще 5 участков, а также участвовала в недавних торгах Фонда имущества Петербурга по землям в северо-приморской части города. По словам застройщика, объем задолженности у компании весьма невелик, и все долги – долгосрочные, требующие в ближайшие 2 года лишь уплаты процентов. «Я никогда не брал кредиты на 1 год, хотя мне предлагали – возьми, мы тебе потом продлим. Думаю, теперь понятно, что правильно сделал. Сейчас это приносит нам дополнительные дивиденды – например, более привлекательные предложения на земельном рынке», - отмечает Э.Тиктинский. Тем не менее, RBI отказался от ряда региональных проектов – в Уфе, Тюмени, Екатеринбурге. «Цены на жилье там ниже на 20%, а стоимость земли такая же, себестоимость строительства – тоже, - пояснил Э.Тиктинский. – Нам это невыгодно. Зато мы увеличиваем присутствие в Москве и Московской области».

ОАО «Эталон-ЛенСпецСМУ» также не намерено отказываться от заявленных проектов, а недавно купило на торгах Фонда имущества два участка в СПЧ. В то же время, по словам главы корпорации Вячеслава Заренкова, принято решение воздержаться от агрессивной экспансии в связи с удорожанием заемных средств. Более слабые компании, полагает он, могут вскоре оказаться в сложном положении. По мнению В.Заренкова, городским властям следует помочь бизнесу, а не пассивно наблюдать, какая компания выплывет, а какая нет.

С ним согласен и директор «Союзпетростроя» Лев Каплан, который обращает внимание на бедственное положение малых и средних застройщиков во время кризиса. А вот глава Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексей Белоусов считает, что финансовый кризис положительно повлияет на рынок недвижимости, так как, из-за удорожания кредитов для застройщиков, цены на жилье будут расти. Все остальные факторы, влияющие на цены, эксперт не считает существенными. Такое суждение он высказал на конференции «Банки и бизнес Северо-Запада: проблемы и пути развития». «Крупные компании не будут испытывать проблем», - сказал он. О судьбе средних и малых компаний А.Болоусов предпочел умолчать.

Гендиректор ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» Матвей Закашанский подтверждает, что банки гораздо менее охотно дают застройщикам кредиты, в результате чего многие из них сейчас поостерегутся начинать новые проекты. Кроме того, на объемы предложения влияет и удорожание земли: если до 2005 г., то есть до начала распределения земель на торгах, ее доля в стоимости проектов составляла 10-15%, то после начала аукционов – около 30%. Сегодня в цене 1 кв. м жилья у некоторых застройщиков цена земли доходит до 1000 долларов и больше. Все это, по мнению М.Закашанского, серьезно повлияет на сокращение предложения жилья на рынке.

Начальник отдела стратегического маркетинга корпорации «Строймонтаж» Дмитрий Карманов тоже считает, что предложение на рынке жилья в ближайшие 2 года будет расти не более, чем на 10-15% ежегодно. На сокращение предложения повлияет дефицит земельных участков, прекращение уплотнительной застройки, а также влияние финансового кризиса, которое заставит некоторых застройщиков заморозить ряд новых проектов, при том, что выход проектов-«миллионников» на рынок ожидается не ранее 2010 г. В этих условиях шанс на падение цен на жилье, по мнению эксперта, невелик – цены могут снизиться лишь на 10-15%, но и то только в том случае, если закроется весь рынок ипотеки, «вероятность чего составляет не более 2%». Для наглядности он привел пример Великобритании, где цены на массовое жилье снизились за время кризиса лишь на 10%, при том, что доля ипотечных покупок на рынке доходит до 90%.

Спросу – быть!

Никаких предпосылок для сокращения спроса застройщики, как и большинство банков, не видят. Сокращение темпов роста объемов ипотеки, по мнению строителей, на спрос особо не повлияет. Так, Д.Карманов считает, что ухудшение условий выдачи ипотечных кредитов, отказ ряда банков вообще заниматься этим видом деятельности, а также жесткие сентябрьские действия АИЖК, в результате которых 20 петербургских банков прекратили работать по его стандартам – все это объемы спроса не изменит. Рост доходов населения в 2008 г. специалист сомнению не подвергает и даже прогнозирует к 2012 г. увеличение зарплат в 2 раза. «Ипотечного кризиса мы не заметим, роль ипотеки в формировании спроса переоценивается, такие сделки в России составляют не более 20%», - считает он. Кроме того, в случае ухудшения положения дел с ипотекой застройщики могут расширить свои программы по продаже квартир в рассрочку, что как-то скомпенсирует потери от ипотечного кризиса, отмечает эксперт.

Не пугает застройщиков и растущий «навес» уже одобренных, но не выданных кредитов, хотя они и приводят подобные примеры. Несмотря на все это, строители тверды в убеждении, что спрос на жилье в условиях кризиса не упадет, а значит, и цены не снизятся. Разве что будет период повышенных скидок, считает М.Закашанский, а через 2-3 месяца цены опять возрастут.

Застройщики охотно приводят в пример собственные показатели. Так, по данным М.Закашанского, в «М-Индустрии» после летнего спада спрос вновь возрос. По словам Александра Погодина, гендиректора компании «Пионер», в сентябре спрос у него в компании возрос по сравнению с августом в 2 раза. Правда, по сравнению с сентябрем 2007 г. спрос на квартиры от «Пионера» упал, признал А.Погодин, но не уточнил, насколько.

При этом М.Закашанский и А.Погодин предостерегают граждан от доверия к тем компаниям, которые в условиях кризиса могут начать демпинговать. По их мнению, «гнаться» за подозрительно подешевевшими квартирами опасно, так как в этом случае вероятность новых скандалов с обманутыми дольщиками сильно возрастает. То же самое говорит и глава RBI: «Я предостерег бы людей от излишнего доверия к неумеренно рекламируемым скидкам и подозрительно низким ценам. Не получилось бы потом очередного скандала с обманутыми дольщиками».

Сколько стоит себестоимость

Помимо двух основополагающих факторов, влияющих на динамику цен – предложения и спроса – определенную роль в ситуации на первичном рынке играют и колебания себестоимости строительства. А она продолжает расти. По словам директора департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павла Горячкина, «говорить, что вот сейчас цены на жилье рухнут, в корне неправильно: опрос крупнейших застройщиков показал, что цены снижаться не будут». Сегодняшнее состояние рынка в ценовом отношении можно охарактеризовать, по его мнению, как период стабилизации, аналогичный периоду стабилизации 2005 г. Эксперт считает, что себестоимость строительства определяют «три движка, и все три сегодня идут вверх». Это – стоимость земли, инженерного обеспечения и строительных материалов. При этом рост стоимости земли в крупных городах России отмечался в I полугодии на уровне 16%. Растет и стоимость инженерной подготовки. «Если в начале 2008 г. мы говорили о том, что стоимость инженерии составляет порядка 160-170 долларов на метр, то теперь она колеблется от 220 до 260 долларов. Рост цен на строительные материалы демонстрирует еще большую динамику. Здесь можно говорить о 25%», - говорит П.Горячкин.

Однако в последнее время появилась информация, свидетельствующая о возможном изменении тренда развития себестоимости. Если цена земли и инженерии вряд ли снизится, то цена некоторых стройматериалов, возможно, упадет. Так, например, в конце сентября стало известно о том, что «Сибирский цемент» отложил покупку активов в Турции, так как конъюнктура цементного рынка резко ухудшилась. И дело не в том, что российские цены на цемент упали в связи с отменой ввозных пошлин, заставившей отечественных производителей снизить цены на треть. Дело в том, что такова общемировая ситуация. Спрос на цемент в России также снизился, считает аналитик Unicredit Aton Елена Мязина. 1 октября стало это подтвердил и «Евроцемент»: компания прогнозирует снижение цен на эту продукцию на российском рынке еще на 10% до конца осени. В связи с этим компания продолжает сокращать выпуск материала, при том, что, по итогам I полугодия 2008 г., холдинг уже снизил объемы производства на 33%. Сейчас цемент стоит около 3,4 тысячи рублей за тонну, при этом с апреля 2008 г. он подешевел примерно на 25%.

Вероятно, то же самое будет происходить и с ценами на металлоконструкции. По словам А.Вахмистрова, в связи с удешевлением некоторых стройматериалов – в частности, металлоконструкций – может серьезно уменьшиться смета даже строительства стадиона для ФК «Зенит» на Крестовском острове. О таком следствии кризиса, как снижение себестоимости строительства, говорят и в компании RBI. «В 1998 г. цены снизились в 2 раза, а себестоимость – в 4 раза. Так что это может быть вполне на руку застройщикам», - считает вице-президент компании Михаил Возиянов.

Риэлторы: «Все это уже было»

Риэлторское сообщество также высказало свое мнение о происходящем. Как и ожидалось, риэлторы в целом оказались солидарны с застройщиками в твердом убеждении о невозможности падения цен на жилье. Так, по мнению гендиректора АН «Бенуа» Дмитрия Щегельского, «все это петербургский рынок недвижимости уже проходил». Ситуация на рынке напоминает положение дел в 2004 г., когда сферу недвижимости на год охватила стагнация, которая окончилась лишь в конце 2005 г. взрывным ростом цен, ставшим результатом реализации отложенного спроса. При этом он отметил, что в сентябре значительно снизилась активность не только покупателей, но и продавцов, в связи с чем у первых не слишком много выбора – покупают по тем ценам, которые заявлены в листингах. Но никто из экспертов, подчеркнул Д.Щегельский, конечно же, не видит никаких возможностей для серьезного падения цен.

Гендиректор АН «Легион-Недвижимость» Максим Чернов также не видит оснований для паники. «Есть снижение спроса, но небольшое. Есть и ипотечные сделки. Если поискать, то можно найти кредиты и под 11% в валюте, и под 14% в рублях – не так уж дорого, - считает он.

Однако при этом М.Чернов сообщил, что жилье в Петербурге уже можно купить на 10-15% дешевле выставленной в листинге цены «Всегда можно договориться с продавцом или строителем», - заметил он. При этом на вторичном рынке, по его информации, практически не осталось людей, имеющих на руках сумму, позволяющую купить квартиру без ипотеки. «Сейчас в основном люди берут в кредит несколько десятков тысяч долларов, позволяющих улучшить жилищные условия», - говорит он.

Директор консалтингового центра «Петербургской недвижимости» Михаил Бимон заметил, что все это касается лишь вторичного рынка. Сам он полагает, что большой роли ипотека в колебании спроса не сыграет, по крайней мере, на первичном рынке. По его данным, расходящимся с данными АН «Бенуа», сезонное летнее снижение спроса сейчас уже преодолевается. Цены на жилье будут поддержаны благодаря политике продавцов (в том числе застройщиков) по «придерживанию» объектов, считает М.Бимон.

По словам руководителя ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианны Бельковой, «падение цен невыгодно никому»: банкам, застройщикам, владельцам дорогой недвижимости. Спрос на жилье, по ее мнению, снижаться не будет, а значит, не упадут и цены. Так же действует на цены удорожание и недоступность проектного финансирования для застройщиков и затрудненность доступа к земельным участкам, из-за чего на рынок выходит меньше проектов. Поднимает цены и кризис на фондовом рынке, из-за которого некоторые инвесторы могут переместиться в сферу недвижимости. Наконец, рост цен подогревают и государственные субсидии.

С другой стороны, сворачивание ипотеки может ощутимо снизить цены, признала М.Белькова, в отличие от своих коллег. «Ипотека становится недоступной даже для среднего класса. А если учесть, что в некоторых регионах инфляция сегодня доходит до 50%, то есть стоимость потребительской корзины выросла в 1,5 раза, то неудивительно, что растет число дефолтов по ипотечным кредитам», - сообщила эксперт. При этом альтернативы ипотеке в стране нет, инфляция обессмысливает создание стройсберкасс, о которых много говорилось ранее. Государство увеличивает объемы субсидий на жилье, но все меньше банков хотят работать с ними. «В результате сейчас в провинциях цены уже падают – кое-где на 1 покупателя приходится 30 продавцов», - резюмировала М.Белькова. Однако Москву и Петербург она назвала «особыми регионами», и заявила, что в них цены на жилье падать не будут, а будут медленно повышаться.

Московский холдинг «Миэль» также не склонен недооценивать значение ипотеки в поддержании спроса на жилье. По словам старшего аналитика Департамента жилой недвижимости «Миэль» Марии Коробковой, в 2008 г. рынок ждет снижение прироста объемов ипотечного кредитования более чем в 2 раза – от 100-процентного увеличения в 2006-2007 гг. до 40-50% в 2008 г. Сокращение темпов роста кредитования будет сопровождаться сокращением количества сделок вообще, которое в Москве уже зарегистрировано. Спрос на жилье в 2008 г. будет неуклонно снижаться, тем более что темпы роста цен давно превышают темпы роста доходов населения. По мнению М.Коробковой, увеличение ставок и приостановка ипотечных программ у ряда банков уже сейчас стали серьезным фактором, снизившим спрос на жилье, так как лишь небольшая часть потенциальных «ипотечных» покупателей смогли компенсировать отсутствие или удорожание ипотеки собственными средствами. По данным «Миэль», если в 2007 г. 25% покупателей могли внести первоначальный взнос в районе 250 тысяч рублей, то в 2008 г. эта четверть клиентов вынуждена была отказаться от покупки, потому что объем первоначального взноса значительно превысил эту цифру.

На этом фоне элитная недвижимость, как и ранее в трудные времена, тормозить в росте не собирается. Неслучайно в последнее время многие московские и петербургские застройщики обратили свои взоры именно на этот привлекательный сектор рынка. Так, по словам замдиректора департамента «Элитная жилая недвижимость» Knight Frank Russia and CIS Натальи Прониной, московское элитное жилье продолжало дорожать даже в сентябре – на первичном и вторичном рынке оно подорожало в среднем на 2-2,5%, а с начала года на 15-27%. Кризис сказался лишь в том, что девелоперы элитных комплексов резко увеличили активность реклам

Логистика - заложница волокиты

Всякий раз, когда наш город встречает иностранных гостей, им напоминают о преимуществах географического расположения Санкт-Петербурга. В самом деле, устье Невы создано для того, чтобы служить точкой пересечения торговых путей. Но стратегические возможности и их практическое использование столь же далеки друг от друга, как понятия потенциальной и кинетической энергии в физике: пока эти пути не оборудованы транспортно-логистической инфраструктурой современного мирового уровня, бизнес будет обходить их стороной. Между тем, конкуренты не дремлют, а их заинтересованность высока хотя бы потому, что за неимением собственных ресурсов им ничего не остается, как «выезжать» на услугах транзита. В этой конкуренции, как и в спорте, нет сантиментов: выигрывает самый проворный, а кто не успел, тот опоздал. Обидно, когда исход состязания решается не самими участниками, а теми безвестными лицами, которые не удосужились подготовить для них беговую дорожку. При «разборе полетов» за проигрыш должны нести ответственность не только игроки, но и те, кто не дал им развернуться на поле.

 

Смещение схем

Можно спорить о том, какую роль призван выполнять Санкт-Петербург - «умышленный город», по замыслу своего основателя построенный у вхождения в Балтику естественного водного пути из Ладоги и Онеги. Очередное цитирование «Медного всадника» в современном деловом контексте зачастую сопровождается вздохами о том, что город как был, так и остался окном в Европу, а надо бы сделать из него настежь распахнутые ворота.

Между тем на профессиональной конференции «Транспорт и логистика», состоявшейся в нашем городе уже в пятый раз, больше внимания было уделено не западным, а восточным торговым путям. Это оправдано не только сегодняшней конъюнктурой, но и всей экономической историей России. Фактически решение Петра построить столицу здесь, а не в районе Ревеля, было изначально связано не с функцией «окна» как таковой, а с прокладкой великих торговых путей через всю Россию до южных морей, что и воплотилось затем в Волго-Балте, а при Николае I - в строительстве железных дорог, первая из которых связала Петербург с Москвой, а не с Гельсингфорсом.

Юрий Волчок, глава департамента транспортной политики и рыночной инфраструктуры секретариата СНГ, подготовивший свой доклад еще до острого дипломатического конфликта между Россией и Евросоюзом, сосредоточился именно на восточном направлении российской внешней торговли и размещении востребованных ею транспортно-логистических центров. Наибольший интерес к организации самой конференции, к презентации своих разработок и установлению новых деловых контактов, в свою очередь, проявили компания Greengate, возникшая в Казахстане и ставшая крупнейшим логистическим девелопером в нашем городе под именем «Евразия-Логистик», транспортный перевозчик DPD (бывшая группа компаний «Армадилло»), недавно приобретший турецкую компанию «Юртичи Карго», а также не нуждающаяся в представлении группа «Евросиб», стратег которой, предпоследний министр железных дорог России, запомнился дерзкими мечтами о строительстве туннеля на Сахалин и железнодорожного пути к залежам восточносибирского угля.

 

В эпоху ускоренного развития экономик Востока место Санкт-Петербурга на мировой карте определилось твердо и определенно: это не окно и не ворота, а мощный узел транспортных потоков, связывающих регионы Евразии во всех направлениях. Свято место пусто не бывает: пользуясь как экономическими, так и новыми политическими преимуществами, привлекательные функции евразийских узлов попытались взять на себя страны Балтии - с портами, обновленными за счет европейских структурных фондов, но с замахом на куда больший масштаб: вряд ли случайно год назад Эстония открыла посольство в Китае и подписала договор о партнерстве порта Мууга с портом Хэбэй.

 

Транспортный бизнес, более тесно связанный с государством, чем многие другие отрасли, не чужд геополитике. Когда дискуссия затронула болевые точки морских портов региона, из зала прозвучала цитата из недавнего выступления вице-премьера РФ Сергея Иванова о необходимости «перетягивания» основных потоков евроазиатского транзита из портов Балтии на российский Северо-Запад. Об этом отчасти и вел речь чиновник секретариата СНГ, предсказывая «смещение некоторых схем» в ближайшие годы. Из уст Юрия Волчка достаточно неожиданно прозвучало предложение взять пример с Узбекистана - страны, где, как выяснилось, развитие шоссейных дорог и логистических терминалов сегодня ведется ускоренными темпами. Разумеется, за счет кредитов не из Европы, а из Исламского банка развития.

Россия, конечно, не хочет отставать от своего солнечного южного соседа. У нас недавно утверждена федеральная целевая программа «Развитие транспортной инфраструктуры на 2009-2010 годы».

Мга во мгле

Экономическая конъюнктура, в отличие от политической, как раз благоволит решению поставленной вице-премьером задачи. К портам Санкт-Петербурга и Ленобласти в последние годы проявляли интерес крупнейшие международные операторы, осуществляющие евроазиатский транзит с перевалкой морских грузов на сухопутные трассы. Однако, как напоминает заместитель директора ОАО «Морской порт Усть-Луга Сергей Бобрышев, и гонконгский гигант Hutchinson, арендующий порты от Японии до Панамского канала, и крупнейший в Европе портовый концерн A.B.Moller, известный под брэндом Maersk, были разочарованы местными возможностями развития своего бизнеса. Во-первых, им не разобраться с путаным федеральным законодательством, равно как и с путаницей отношений собственности и управления: к примеру, наш Большой порт принадлежит акционерному обществу, управляется Морской администрацией, а причалы, во множестве требующие модернизации, подконтрольны ФГУП «Росморпорт». Во-вторых, наша причальная инфраструктура заслуженно вызывает у них ироническую улыбку: она отстала не только от десятилетия, но и от века.

 

Они могли бы развивать порт сами? Не тут-то было. Чтобы расширить мощности арендованного у нас терминала, придется иметь дело с огромным множеством взаимно не согласованных инстанций, причем в каждой из них, разводя руками, сошлются на Водный кодекс, не позволяющий городу, где находится порт, намывать прибрежную территорию, как бы это ни было необходимо для развития. Между тем, резервов для развития на соседних территориях также нет - в то время как именно на территориях портов крупнейшим операторам удобнее и целесообразнее всего строить крупные складские терминалы, в свою очередь, требующие совершенствования сухопутной транспортной инфраструктуры. Ничего этого мы сегодня предложить не можем.

При разработке проекта расширения контейнерного терминала в 4-м районе Большого порта Морская администрация рассчитывала не только на возможность ограниченного намыва, но и на возможность удобного транспортного доступа к ближайшей крупной междугородной трассе - проспекту Маршала Жукова. Однако выяснилось, что после ввода в строй Западного скоростного диаметра грузовое движение по этой магистрали будет запрещено. Между тем, сроки ввода Центральной широтной магистрали пока видятся лишь в очень отдаленной перспективе.

Свой грузовой парк портовики, как и крупные арендаторы причальных мощностей, намеревались разместить в Шушарах. Однако местная инфраструктура уже сегодня не справляется с грузопотоком. Николай Титюхин, президент Евро-Азиатской логистической ассоциации, считает Шушары вообще малопригодным местом для логистики. Он напоминает о том, что в Москве такие крупные логистические компании, как Очаково», выносят свои логистические мощности н расстояние 30 км от МКАД. Разумеется, по договоренности с Московской областью. У нас удобным местом для размещения логистики, по оценкам Титюхина, может быть район Мги. Это мнение разделяет глава комитета по транспорту и транспортной инфраструктуре Ленобласти Леонид Теребнев. Однако любые соображения целесообразности в данном случае могут всерьез натолкнуться на давно затвердевший айсберг межрегионального недоверия.

Как можно было заключить из деликатных, но вполне прозрачных намеков Н.Титюхина, взаимонепонимание между Петербургом и Ленобластью становится головной болью не только двух регионов, но и всей логистической отрасли. Надежды возлагаются на комиссию по созданию Петербургского транспортного узла, работающую под руководством замминистра транспорта Александра Мишарина.

Между тем, времени для промедления нет. По словам главы ЕАЛА, в западных провинциях КНР завершается строительство 18 новых логистических центров, который через 2-3 года будут готовы к полноценной работе. «Сумеет ли Петербург переварить такой грузопоток?» - задается вопросом Н.Титюхин. Присутствующие представители городской администрации молчат.

Дублер в нагрузку

Как Европа, так и Азия в настоящее время переходят к совмещению морского и железнодорожного логистического бизнеса под единым управлением. Приобретает железные дороги гамбургская HHLA, арендующая несколько портов в Китае. Доходы германского концерна DB Logistics, также контролирующего морские и железнодорожные мощности, достигает 17 млрд евро в год.

 

В ОАО «Российские железные дороги» понимают серьезность вызова. Компания формирует самостоятельные структуры, привлекающие средства в строительство рефрижераторных и сухих терминалов. Однако отстает железнодорожный парк. В концерне, как рассказывает гендиректор Центра фирменного транспортного обслуживания РЖД Елена Кунаева, обсуждалась возможность приобретения китайских вагонов. Оказывается, нельзя: в России не существует сертификации этого вида товара!

Сейчас инвестиции РЖД брошены на строительство железнодорожной трассы, связывающей Мгу через Веймарн с Усть-Лугой. Как напоминает С.Бобрышев, строящийся многофункциональный порт необходим и для приема насыпных и контейнерных грузов, и удобен для перегрузки автомобилей, ввоз которых в Россию возрастает. В Санкт-Петербурге для аналогичных целей были переоборудованы несколько терминалов Большого порта, а также новые портовые мощности в Бронке и Кронштадте. Но в Бронке приостановлен проект намыва, а потенциальный инвестор контейнерного терминала в бухте Литке полгода назад сменил планы и приобрел терминал в Эстонии.
Между тем крупные логистические операторы, планируя строить терминалы на шоссейной инфраструктуре, рассчитывают именно на прием грузов из Большого порта. Тот же интерес у производителей запчастей для автомобилей, планирующих обосноваться, в частности, в логопарке «Колпино» - компании «Евразия-Логистик». Коммерческий директор петербургского филиала Сергей Верещагин подчеркивает преимущества расположения логопарка, с выходом как на продолжение трассы Софийской улицы, так и к будущей двухуровневой развязке на Московском шоссе. Впрочем, С.Верещагину точно не известно, когда город завершит прокладку Софийской.

А в это время Ленинградская область, в правительстве которой в этом году сформирован самостоятельный Комитет по транспорту и транспортной инфраструктуре, намеревается ускорить строительство дорог и развязок на основе государственно-частного партнерства. На вопрос о том, почему бы таким же образом не построить Софийскую улицу, глава отдела сопровождения проектов городского Комитета по транспортно-транзитной политике Алексей Львов пояснил, что в этом случае инвестор должен был бы построить также трассу-дублер. Подобное обременение, впрочем, не накладывается на застройщиков Западного скоростного диаметра.

ГЧП в сегодняшнем представлении Смольного непременно ассоциируется с мегапроектами. В европейской практике, как убедительно рассказал на форуме PROEstate 2008 директор Urban Development Institute-Russia Арно Дюбуа, ГЧП, как правило, применяется именно при строительстве автодорог и мостов местного значения, и концессия является лишь одной из многих форм партнерства. Инициаторами же чаще всего выступают власти местного (по нашему - районного) уровня, легко находя консенсус с бизнесом на почве общей заинтересованности - как экономической, так и просто бытовой. Регулирование ГЧП, в свою очередь, приспосабливается на местах к конкретной общественной цели и расчету рентабельности, а не сковывает инициаторов мертвым грузом инструкций.

В дебрях межведомственных разногласий

По данным руководителя Knight Frank-Петербург Владислава Ковалевского, крупные инвесторы рассчитывают реализовать в Санкт-Петербурге 18 проектов транспортно-логистических комплексов. Называются такие международные структуры, как Raven Russia и DTZ, предусматривается предоставление новых участков в Пушкинском и Петродворцовом районах. Между тем, многие территории, ранее предоставленные для аналогичных целей, используются не по назначению. 27% площади территорий, приобретенных под терминалы, являются, по выражению директора департамента брокерских услуг ASTERA StPetersburg Людмилы Ревы, спекулятивными, то есть предназначенными для перепродажи. Более того, по оценкам аналитика, в ближайшие два года этот процент возрастет до половины всех территорий.

По сведениям Л.Ревы, к концу текущего года будет введено в эксплуатацию лишь 600 тысяч кв. м из заявленных инвесторами 1,6 млн кв. м новых логистических терминалов. Большой замах, характерный для крупных международных компаний, сужается при соприкосновении с реальностью рынка, причудами законодательства и неприспособленностью транспортной среды. Не просчитали международные компании и возможности арендаторов: самой востребованной является площадь от 2 до 4 тысяч кв.м, при этом далеко не каждой компании требуется полный набор услуг, соответствующий классу А. Новых складов категории B практически не строится, зато «морально устаревшие» комплексы C и D, переоборудованные из заводских цехов, продолжают пользоваться спросом.

 

На презентации крупного логистического объекта автору этих строк довелось услышать суждение о том, что в процессе бурного развития этого рынка оставшиеся «не у дел» дистрибьюторы чуть ли не валом переквалифицируются в логисты. Между тем Н.Титюхин, сопоставляя Петербург с Москвой, утверждает, что наш город сосредоточился на транспортной логистике, забывая о потребностях дистрибьюторов. Вряд ли это наблюдение адресовано бизнесменам: планированием развития транспортно-логистической сферы занимается КТТП.

Профильное ведомство, которое и призвано точно ориентировать внешних инвесторов как на возможности, так и на реальные потребности, занято доработкой уже презентованной Концепции развития терминально-складской инфраструктуры. Как рассказал А.Львов, в настоящее время детали документа обсуждаются с руководством Комитета финансов для уточнения объемов бюджетных инвестиций на будущий год. Между тем, недавняя дискуссия в агентстве АБН обнаружила весьма серьезные разногласия между КТТП и КЭРППТ по географии размещения терминалов: специалисты по экономическому развитию полагают, что в зонах Конная Лахта и Каменка избыток логистики помешает развитию производства. Это, кстати, те самые зоны, которые существенно ближе к ЗСД, чем, скажем, восточная часть Шушар и Колпино.

В только что утвержденном городским правительством плане мероприятий по реализации Программы социально-экономического развития Санкт-Петербурга на 2008-2011 гг. преподробнейшим образом перечислены большие и малые целевые программы, наряду с пунктами по «разработке новой редакции методик» и «разработке планов мероприятий по выполнению задач, вытекающих из посланий». В правой графе, где называются ответственные за тот или иной пункт ведомства, крайне редко встречается КТТП и еще реже - Комитет по благоустройству и дорожному хозяйству. Зато другие городские ведомства «наваливаются» на куда менее значимые дела, чем развитие инфраструктуры, с примерной кучностью, но определить, какой из них отвечает за качество исполнение и вообще за результат, не представляется возможным.

Неудивительно, что пятая встреча специалистов по транспорту и логистике, как подчеркивали организаторами, была посвящена, в отличие от прежних, не успехам, а проблемам отрасли, в первую очередь связанными с бюрократическими препонами. Впрочем, самый проблемный доклад Л.Ревы представители власти не услышали: возможно, торопились составлять новые комплексные планы мероприятий по выполнению задач, вытекающих из посланий.

15 месяцев, прожитых зря

Однако не форуме PROEstate 2008 болезненная тема выплыла вновь, притом из уст иностранных девелоперов. Так, исполнительный директор MLP Мишель Паскалис подсчитал, что из четырех лет, фактически требуемых для запуска крупного логистического терминала, 15 месяцев уходит на переоформления земли из сельскохозяйственной в деловую. Можно ли тратить на эти формальности меньше времени?

Генеральный консул Японии в России Такуо Кидакоро считает, что можно. На его родине, где дефицит земли во столько же раз острее, во сколько раз Страна Восходящего Солнца меньше России, чиновники способны решать аналогичный вопрос в течение недели - то есть в 60 раз быстрее. Правда, при этом им иной раз приходится просиживать перед компьютером до 3 часов ночи, ибо японские нормативные процедуры также достаточно сложны. Однако, по словам Кидакоро, в Японии у чиновников принято затрачивать на эти процедуры не меньше усилий, чем затрачивает на подготовку документации сам клиент, а наши соотечествениики, не считая нужным совершить лишнее движение в минуту, по его мнению, «поступают несправедливо».

Понятия «рынок» и «справедливость» в российском бюрократическом языке трудно сочетаемы. Сегодня чиновникам земельного и градостроительного ведомств легко найти отговорку: в срыве крупных проектов виноват мировой финансовый кризис, создавший дефицит кредитных ресурсов.

 

О кризисе ликвидности с тревогой упоминает в первых строках списка неблагоприятных обстоятельств Людмила Рева. Еще больше сгущают краски сами девелоперы: так, М.Паскалис предвидит, что ближайший год станет для участников рынка логистики «периодом выживания», а глава DTZ Джон О'Хара употребляет щекочущее нервы слово «банкротство». Однако это ничуть не оправдывает наших бюрократов: если из 15 месяцев, потраченных зря, отнять тот недолгий период, когда кризисная волна стала всерьез ощущаться на этом рынке, и помножить на упущенную выгоду, мало не покажется.

 

Впрочем, даже за те ведомства, которые обозначены в «комплексном плане» в качестве ответственных, можно не волноваться: как в старой юмореске с криво сшитым костюмом, виноваты окажутся безличные «мы», а за недостачу в конечном итоге расплатится коллективный потребитель. Петр Великий за плохое качество военного обмундирования ответственных лиц порол. Но в том, кто именно из его дальних преемников отвечает за плохо скроенную систему землепользования, которую девелоперам терминальной инфраструктуры «не объехать, не обойти», не разберется и Папа Римский.

 

Остается надеяться разве что на депутатов Госдумы, которые наконец-то законодательно внедрили механизм ускоренного введения в оборот неиспользуемых сельскохозяйственных земель. Впрочем, как пояснил на форуме «Архитектурный диалог» заместитель председателя Комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы Сергей Петров, эта отдушина касается использования земель для жилищного строительства, для чего создается специальный фонд. Способ мышления околоправительственных лоббистов, уже описанный нами в статье «Большой скачок по-российски», чреват монополизацией. Как бы не оказалось, что на пути девелоперов логистики возникает, расправляя бюрократические плечи, еще одна фактически государственная инстанция, утверждающая свое особое право на землю не просто так, а под знаменами нацпроекта…


Константин Черемных