Стихийный полицентризм
Процесс децентрализации в Петербурге набирает обороты. Проблема в том, что формируются новые зоны активности хаотично, вне единой стратегии развития города. Как скоординировать этот процесс, обсудили участники заседания круглого стола «Децентрализация Петербурга: проблемы и перспективы», организованного газетой «Строительный Еженедельник».
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Виктор Полищук, начальник Управления градостроительных обоснований развития города Комитета по градостроительству и архитектуре
Антон Финогенов, генеральный директор ООО «ИТП Урбаника»
Дмитрий Санатов, руководитель проектного направления фонда «Центр стратегических разработок Северо-Запад»
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»
Леонид Ивановский, д.т.н., д.э.н., профессор, заслуженный деятель науки РФ, руководитель направления управленческого консультирования ООО «БАЛТ-АУДИТ-ЭКСПЕРТ»
Надежда Калашникова, директор по развитию ООО «Л1 Строительная компания № 1»
Александр Веселов, директор по развитию Astera
Сергей Цыцин, главный архитектор, генеральный директор «Архитектурная мастерская Цыцина»
Александр Орт, генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»
Василий Вовк, генеральный директор ООО «Дудергофский проект» группы компаний «БФА-Девелопмент»
Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры»
Валерий Грибанов:
– Есть мнение, что Петербургу пора отходить от модели, когда город развивается с одним центром. Сколько новых точек роста может быть в Петербурге, по каким схемам они должны развиваться? Есть ли у власти представление о том, в каком направлении будет развиваться город?
Виктор Полищук:
– Полицентризм в Петербурге был заложен еще Петром I, он существует и развивается. Градостроительный феномен Петербурга в том, что он, в отличие от других российских городов, построенных на берегах крупных водных артерий, строился одновременно на нескольких берегах: и на Васильевском острове, и на Петроградской стороне, и в Центральном районе, и в Сестрорецке, и в Кронштадте, и на Юго-Западе. Генплан 1935 года предусматривал развитие города в южном направлении. Тогда появилась идея создания политического центра на нынешнем Ленинском проспекте – там должен был появиться Дом советов. После войны активно развивалась северная часть города. До Первой мировой войны население центра насчитывало порядка 2,5 млн человек, сегодня – меньше миллиона. Административная, промышленная, образовательная, деловая, жилая и прочие функции центра постепенно рассредоточивались по городу, хотя и не ушли полностью из центра. Еще одним доказательством полицентризма является зона аэропорта. Сегодня это новый центр деловой активности.
Валерий Грибанов:
– Есть ли в городе локации, которые недооценены с точки зрения возникновения потенциальных центров?
Антон Финогенов:
– В Петербурге естественным образом произошла революция в сфере торговой недвижимости: появились торговые коридоры в зоне Пулковского шоссе, Мурманского шоссе, зоне Парнас и Приозерского шоссе. Эти выездные зоны имеют торгово-развлекательную специализацию. В Московском районе уже сформировался и продолжает развиваться многофункциональный подцентр, где есть развлекательная, торговая и деловая функции. Еще одной развивающейся зоной является район улицы Савушкина, Приморского проспекта и станции метро «Старая деревня». Важно понимать, является ли формат развития этих локаций правильным, не несет ли он больше рисков для города, чем плюсов. Необходимо определиться, как в этом процессе реально может поучаствовать государство. Если с теми колоссальными ресурсами, которые были в советское время, не удалось создать в Петербурге второй центр, то сегодня это сделать еще сложнее. Сегодня никакие госпроекты без рыночной мотивации не будут реализованы, и на этом надо акцентировать внимание.
Виктор Полищук:
– Одной из проблем является то, что ресурсы распылены. На рынке действует огромное количество девелоперских компаний, которые реализуют свои единичные проекты, и такой подход не дает градостроительного результата.
Валерий Грибанов:
– «Стратегия-2030» предполагает наличие нескольких зон со своей специализацией. Должны ли новые центры иметь свою специализацию, или будет лучше, если они станут многофункциональными?
Дмитрий Санатов:
– В целом то состояние планирования, которое сегодня есть в городе, показывает, что не решены проблемы с транспортной инфраструктурой, а это первая ступень сложности в решении задачи по развитию города. Из-за этого мы не можем двигаться дальше. Если мы посмотрим как, например, власти Токио и Киото работают со своими городами, то увидим, что они тщательно моделируют каждый транспортный коридор. У нас этот вопрос прорабатывается недостаточно. А волевые решения, к примеру по реновации «ржавого пояса», идут сложно. Сейчас вопрос, по сути, не в полицентричности города, а в том, что необходимы детальные решения.
Валерий Грибанов:
– Обусловлено ли появление новых точек притяжения в Петербурге рыночными механизмами? Должны ли они возникать спонтанно или их появление должно регулировать государство?
Арсений Васильев:
– На практике координация государством этих процессов отсутствует. Мы видим, что они формируются, понимаем логику и факторы, которые влияют на это развитие. А реализация конкретных проектов демонстрирует что-то близкое к хаосу, анархичности. С одной стороны, мы имеем определенную зарегулированность в нормах и ограничениях, а с другой – видим, как отдельные проекты развиваются сами по себе, так как собственник не понимает конъюнктуры, не видит механизмов реализации и не имеет представления о стратегических задачах города. С этой точки зрения координирующая роль города и экспертного сообщества была бы очень важна, чтобы город развивался гармонично, и мы решали существующие проблемы.
Виктор Полищук:
– С одной стороны, нам говорят о снятии бюрократических барьеров и о том, что в таком случае будет эффективный собственник. Земля в Петербурге, в отличие от многих других городов России, приватизирована, и созданы все условия для того, чтобы развивался рынок, банки выдавали девелоперам кредиты под залог земли и пр. Либеральная реформа у нас состоялась. Однако с точки зрения градостроительной логики получилась ситуация, когда даже в локальных проектах два-три застройщика не могут между собой договориться. Разговоры о том, что девелоперы не знают городской стратегии, меня удивляют. Генеральный план обсуждался с бизнес-сообществом, проходили заседания круглых столов и т. д. Показателен пример Барселоны, где власти совместно с городскими элитами разработали стратегический план по застройке города. У нас же таких договоренностей нет, и сейчас если все силы будут брошены на строительство города-спутника Южный, то придется остановить стройку в Ручьях, на Парнасе. Потому что город не может одновременно построить сети, дороги и социальную инфраструктуру во всех этих местах.
Леонид Ивановский:
– У меня нет никакого сомнения в том, что вопрос территориального развития города необходимо регулировать на государственном уровне. Власть для того и существует, чтобы управлять таким объектом, как город, и таким аспектом его развития, как развитие территорий. Я не разделяю точки зрения, когда полицентризм связывается с центрами деловой и торговой активности, а также с появлением жилой застройки. Это всего лишь аспекты полицентризма. Полицентризм, по сути, это города в городах, в которых удобно жить людям, а не офисам и автомобилям. Наша компания занимается разработкой стратегии развития Петербурга в части раздела его территориального развития. Мы выделили шесть зон экономического развития, в которых в дальнейшем можно создать восемь элементов, необходимых для комфортного проживания горожан. Наша задача – создать такие условия, чтобы ареал жизнедеятельности человека находился в этой субагломерации и был соизмерим с человеческими возможностями.
Арсений Васильев:
– Нам нужен живой организм, и если мы его загоним в жесткие рамки, он вырастет кривым, если он будет развиваться без всяких рамок, он может вырасти хаотично. Необходим механизм взаимодействия и площадки для диалога. Еще одной проблемой является то, что мы пытаемся решать проблемы завтрашнего дня без учета того, как этот день будет выглядеть. Сейчас очевидно, что парковками надо было заниматься лет 15 назад, если не раньше. Если мы говорим о полицентризме, который явно будет создаваться не в ближайшие несколько лет, то необходимо уже сегодня учитывать технологии и жизненные процессы, которые будут в то время.
Надежда Калашникова:
– У нас то нет политической воли, то денег. Вопрос политической воли является ключевым, и пока власти не поймут, что развитие городских территорий – это основная компетенция администрации, будет бардак. На девелоперов, конечно, можно повесить всех собак и говорить о том, что они гонятся за прибылью, но на самом деле проблема в том, что власти города не берут на себя координирующую роль. То, что происходит сейчас, – это стихийный полицентризм.
Виктор Полищук:
– Это какой-то не рыночный посыл. Я был сторонником, чтобы Градостроительный совет обсуждал те вопросы, о которых мы с вами сегодня говорим. И тогда мы должны будем решить, почему мы строим инфраструктуру тому или иному девелоперу. Проблема в том, что нет заказчика под ключ.
Надежда Калашникова:
– Им должен быть город.
Виктор Полищук:
– На частной земле город не будет заказчиком.
Валерий Грибанов:
– Где, на ваш взгляд, должны появляться новые центры – на существующих городских территориях или на граничащих с городом территориях Ленобласти?
Александр Веселов:
– Город на текущий момент времени развивается хаотично и выходит за свои границы. В появляющихся центрах не создается необходимое количество рабочих мест и происходит постоянная миграция населения в центральную часть города. Я думаю, что текущее положение дел не позволит в обозримом будущем улучшить ситуацию.
Валерий Грибанов:
– Пока никто из выступавших экспертов не назвал потенциальными точками роста сестрорецкий намыв, «Морской фасад», город-спутник Южный. Могут ли эти проекты стать точками притяжения финансовых и человеческих ресурсов?
Сергей Цыцин:
– Исторически любые города растут следующими образом: появляется центр, и вокруг него образуется периферия. Вопрос в том, может ли периферия при расширении города функционально стать центром. Центр также подразумевает наличие общественной функции, и возникает вопрос, насколько много должно быть этой функции, насколько это целесообразно, и какое время требуется для перемещения от периферии к центру. Города в своем развитии доходят до определенного момента, когда должны возникать новые полюсы притяжения людей, которые тем не менее связаны с системой этого мегаполиса. Градостроительство должно действовать с опережением. Когда инвесторам дали свободу, они стали захватывать все что можно, и градостроительная мысль не успела создать правила для стратегического развития города. Получилось, что частная воля опередила мышление городских властей. Оптимально, чтобы город сегодня развивался не как кольца на дереве, а как многоцентровой комплекс, притом что эти новые центры могут появляться не только внутри самого города, но и в городах-сателлитах. Что касается перспектив таких проектов, как сестрорецкий намыв, «Морской фасад» и город-спутник Южный, то все будет зависеть от того, насколько они будут самодостаточными.
Валерий Грибанов:
– Сколько центров притяжения может появиться в Петербурге в ближайшие 10-20 лет? Какое их количество можно считать оптимальным?
Александр Орт:
– Их может быть десяток или два десятка. Все будет зависеть от направления развития самого города. Период кольцевого развития должен быть закончен. Был период, когда люди получали государственные премии за перспективное развитие промышленной зоны Парнас. Сегодня это не только промышленная территория, но и жилая, деловая. Зона Пулково-3 была подготовлена городом в начале 1990-х годов в качестве площадки под деловую застройку и была успешно реализована. На подготовку этой территории город брал кредит у Мирового банка. То же самое было сделано для застройки жильем Коломяг и Каменки. Здесь город как раз выступал координатором развития территорий.
Виктор Полищук:
– В то время была попытка создать Агентство территориального развития как институт заказчика по реализации крупных проектов. Первым агентством была западная часть Васильевского острова. Хотели сделать агентствами Крестовский и Петровский острова.
Валерий Грибанов:
– Пример с Агентствами территориального развития, который вы привели, как раз демонстрирует то, что рынок сам все отрегулирует. На смену этим агентствам спустя 10-15 лет пришли проекты комплексного освоения территории, когда одна компания берет участок, подготавливает его и привлекает субподрядчиков для реализации проектов.
Виктор Полищук:
– Это один из вариантов решения задач по развитию городских территорий.
Валерий Грибанов:
– Есть ли сегодня среди новых образовавшихся центров такие, которые уже необходимо разгружать?
Александр Орт:
– В первую очередь необходимо разгрузить исторический центр.
Леонид Ивановский:
– Исходя из реалий сегодняшнего дня, можно сделать вывод, что одни зоны уже сегодня обладают практически всеми восьмью элементами, а другие, возможно, никогда не будут обладать ими всеми. Ограниченные ресурсы у Петродворцового, Курортного и Кронштадтского районов. Наиболее населенные районы – Приморский, Красногвардейский, Калининский, Красносельский, Невский – в наименьшей мере обеспечены рабочими местами. На 2,2 млн жителей этих районов приходится 340 тыс. рабочих мест крупных и средних организаций. Диспропорция размещения мест приложения труда приводит к появлению пассажирских и транспортных потоков «центр – периферия», то есть возникает маятниковая миграция, миграционные потоки. Следующая диспропорция заключается в том, что в ряде районов перспективной застройки резерв мощности по отдельным системам инженерной инфраструктуры либо отсутствует, либо будет исчерпан в ближайшее время. В частности, развитие северо-западных и северных районов города может быть ограничено исчерпанием резервов тепловой и энергетической мощностей.
Виктор Полищук:
– Одной из причин наших бед является то, что народное градостроительство вытеснило профессиональное.
Дмитрий Санатов:
– Если это тренд, то научитесь с ним работать. Нужно садиться за стол переговоров и обсуждать наболевшие вопросы. Для того чтобы консорциум по какому-либо вопросу сложился, нужно, чтобы прошло три года. По прошествии трех лет можно выходить в область конкретных решений. Это сложная социальная технология, которой ни у города, ни у области сегодня нет. Можно обратиться к опыту Китая, который потратил немало времени, чтобы разрешить имеющиеся в стране проблемы, и в результате стал одной из ведущих экономик мира. Не знаю, получится ли у Петербурга провернуть такую же историю. Но проблема сейчас налицо: между экспертом, сидящим с одной стороны нашего стола, и другим экспертом пропасть непонимания.
Василий Вовк:
– Это неприятно слышать девелоперам от одного из главных градостроителей города. По сути, сейчас у нас нет того профессионального звена, которое должно обеспечивать нас пониманием того, как и куда развиваться. На самом деле девелоперами очень просто управлять: мы все в долгосрочной перспективе нацелены на получение прибыли, поэтому нас просто можно законодательно ограничить договорами комплексного освоения территорий, программами перспективного развития города. Все это поможет девелоперам понять, к чему город хочет прийти через 10 лет. Ведь то, что мы получаем сегодня, было заложено 5-10 лет назад, и те проекты, которые уже стартовали, нельзя отменить. Поэтому надо подумать о будущем сегодня.
Виктор Полищук:
– Наш Градостроительный кодекс — американский. Американская система планирования, урбанизма, девелопмента, инвестирования, зонирования и регулирования в корне отличается от европейской и того опыта, который имел Советский Союз. К примеру, в Сан-Франциско нет генерального плана, там сделано зонирование с публичными слушаниями, и все решают муниципалитеты. Мы переняли этот опыт и ввели такую конструкцию планирования, но при этом сохранили почти советское политическое управление. Теперь если, к примеру, участок в три сотки находится в одной территориальной зоне, а нужно перевести его в другую, то нужно вносить поправку в Генеральный план пятимиллионного мегаполиса.
Валерий Грибанов:
– Какие изменения требуется внести в законодательство, чтобы решить обозначенные проблемы?
Андрей Кулаков:
– Такие проблемы есть, но, на мой взгляд, наша дискуссия находится еще далеко не на той стадии, когда надо вносить какие-то изменения в Генеральный план и Правила землепользования и застройки. В первую очередь необходимо определиться с тем, как будут развиваться новые центры притяжения. Я рискну согласиться с коллегой в том, что эти зоны должны быть удобными для людей. Пока мы не решим эту проблему, говорить о законодательных изменениях рано.
Сергей Цыцин:
– С одной стороны, город должен быть стратегическим девелопером, но с другой – строится все в основном на частные деньги. В сложившейся ситуации необходимо опереться на существующие нормы градостроительного развития, которые уже являются регуляторами. Одновременно с этим необходимо очень серьезно подумать над стратегическим развитием города в ближайшие 50 лет. После того как эта стратегическая политика будет взвешена, обсуждена городом и экспертным сообществом и утверждена, ее необходимо укладывать в русло существующего законодательства, с тем чтобы все законы соответствовали концепции. При этом нужно попытаться сгармонизировать те процессы, которые идут сейчас, плюс начинать создавать механизмы, при которых инвесторам будет интересно участвовать в таком развитии и инвестировать в такие проекты, которые соответствуют стратегическим интересам города.
Антон Финогенов:
– Есть две возможные стратегии действий. Одна основана на естественном развитии событий с опорой на существующий Градостроительный кодекс, который исходит в целом из логики американской системы. Надо признать, что их опыт не всегда успешен. Такая естественная стратегия действий даст результаты не раньше чем через 15-25 лет. К тому же для начала должна эволюционировать система ценностей нашего потребителя.
Вторая стратегия основана на том, что государство вкладывает большие средства в развитие территорий и оказывает девелоперам поддержку в реализации проектов, которые на несколько шагов опережают те условия рынка, которые есть на данный момент. К примеру, чтобы девелоперу было интересно строить 7-этажные дома вместо 17-этажных, им дают гарантию по кредитам и т. п. В таком случае за 10-15 лет на рынке появятся девелоперские проекты высокого уровня, которые станут новыми ориентирами для остальных участников рынка. Санкт-Петербургу надо решить, какой путь выбрать.
Арсений Васильев:
– Мы занимались точечной застройкой и говорили, как это плохо. С большим трудом через какое-то время мы сделали шаг в сторону проектов комплексного освоения территории, где уже может быть решена проблема парковок, выделено место под социальную инфраструктуру, осуществлено благоустройство. Но получили уровень проблем большего порядка. Сегодня очевидно, что необходимо переходить от решения проблем кварталов к комплексному развитию новых центров города.
Сергей Цыцин:
– Говоря о появлении новых центров, нельзя не упомянуть о принципах «зеленого строительства». Сейчас мы запускаем механизмы морально устаревших подходов к строительству. Необходимы преобразования в этой сфере.
Дмитрий Санатов:
– Планирование раньше носило экономико-географический характер: есть свободный участок, есть деньги, и строится объект. Больших денег в ближайшие несколько лет не будет, и если строить что-то новое, то необходимо, чтобы это были качественные проекты. Нужно перейти от экономической географии к системному подходу.
Проблемы ценообразования на строительном рынке, критерии качества сдаваемых объектов, прогнозы ценовой динамики и объекты, сконцентрировавшие основной потребительский интерес, стали ключевыми темами дискуссии на круглом столе «Тенденции ценообразования на рынке строящегося жилья», который провел «Строительный Еженедельник».
Ситуацию на рынке охарактеризовал председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. Согласно проведенным аналитическим исследованиям, на продажу выставляются площади в 260 строящихся и новых объектах жилой недвижимости, из них 120 объектов – это новые дома, находящиеся на регистрации прав собственности в Росрегистрации или уже зарегистрированные. Соответственно, на стадии продажи находится 2,6 млн кв. м строящегося и нового жилья.
«Отличие от докризисного периода состоит в том, что практически каждый третий объект уже построен, но до сих пор находится в продаже, – отмечает Павел Созинов, – по его словам, за время кризиса число выведенных на продажу объектов сократилось на 25 процентов». Тем не менее с начала года объем нового и строящегося жилья увеличился на 5-7%, что говорит об определенном оживлении рынка, отмечает эксперт. На это указывает и трехкратный рост цен на земельные участки на последних торгах в ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».
Сегодня у застройщиков есть повод для уверенности, что по крайней мере в течение 2-3 лет ситуация на рынке жилья выровняется. В то же время, если количество сделок на вторичном рынке во время кризиса практически не изменилось и осталось прежним – около 60 тысяч в год, – то количество сделок на первичном рынке сократилось практически на треть и составило менее 20 тысяч за прошлый год.
Также к концу прошлого года стало ясно, что портрет потребителя и покупательские предпочтения на рынке недвижимости серьезно изменились. «Каждый второй запрос от потенциального покупателя относится к жилью эконом-класса, то есть активный спрос существует именно на однокомнатные квартиры», – говорит Павел Созинов.
Существует потребность в однокомнатных квартирах общим метражом до
Хотя поводов для особого оптимизма Павел Созинов не видит: в целом, никакие макроэкономические параметры не подтверждают увеличения платежеспособности населения, которая и обеспечивает рост спроса, говорит он, отмечая, однако, что сегодня есть отложенный спрос на жилье, который сформировался с сентября 2008 года.
«В целом по стране на 20 процентов ухудшились экономические показатели, рынок недвижимости в денежном эквиваленте просел на 30 процентов, если исходить из стоимости недвижимости, которая упала на 20 процентов», – привел данные официальной статистики Павел Созинов. Также упало совокупное количество сделок на 15-20%.
Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский поделился наблюдениями, что в этом году спрос на рынке первичного жилья возвращается, доверие потребителей увеличивается.
«По нашему опыту могу сказать, что на первичном рынке основной спрос ориентирован на небольшие недорогие небольшие объекты, – рассказал Дмитрий Щегельский. – Это значит, что на рынке должно строиться больше жилья эконом-класса».
На сегодняшний день, по мнению г-на Щегельского, рынок достиг дна. «На самом деле он достиг дна еще осенью прошлого года, то есть мы видим продолжение устойчивой тенденции, начавшейся в прошлом году», – пояснил эксперт.
Представители строительных компаний высказали свое видение колебаний рынка недвижимости. В частности, заместитель генерального директора по маркетингу и рекламе ИСК «Отделстрой» Лариса Окунь считает, что сейчас строительный рынок – это прежде всего рынок покупателя. То есть объем предложения больше, чем спрос, и в будущем ситуация изменится в корне. Будучи опытным специалистом, г-жа Окунь объяснила, почему произойдет перемена: «По закону любого рынка спады и подъемы чередуются. Спад уже был, и сегодня, как отмечают строительные компании и специализированные СМИ, цены больше уже не опускаются, а начинают расти вверх очень медленно, но тем не менее», – пояснила эксперт.
В условиях экономического спада граждане боялись совершать дорогостоящие покупки, а если все-таки решались обзавестись жильем, то главным предметом интереса являлись квартиры в готовых объектах. Этот спрос вчера резко снизил количество квартир в готовом новом жилье сегодня.
«Безусловно, самыми ликвидными были маленькие по площади квартиры, поэтому они почти выбыли с рынка, – подтверждает существующую тенденцию Лариса Окунь, – соответственно, рынок начнет меняться под давлением формирующегося дефицита».
Дмитрий Щегельский рассказал, что уже сейчас риэлторы компании «Бенуа», которую он возглавляет, становятся свидетелями аукционного сражения покупателей за квартиры небольшого метража, общей площадью 30-
«Цены пойдут вверх, – прогнозирует Лариса Окунь, – рассчитывать на лучший выбор по доступной цене в дальнейшем не придется, потому что качество этих объектов будет не очень высоким. Если у вас есть интерес, нужно реализовывать его сейчас». Отличные квартиры по отличным низким ценам, которые предлагают некоторые застройщики, участники круглого стола газеты «Строительный Еженедельник» смело называют байкой.
«Сейчас на рынке можно найти квартиру-студию за 1,6 миллиона рублей, но это будет земля, которую застройщики только арендуют, к тому же у них, скорее всего, нет разрешения на строительство», – поясняет начальник отдела маркетинга ГК «Унисто-Петросталь» Елена Бухарова. При такой заманчивой для граждан цене строители могут похвастаться максимум проведением геодезических исследований на месте будущего строительства. Для покупателя, равно как и для продавца, операции по такому объекту будут крайне рискованны, так как не факт, что застройщик получит разрешение на строительство. Надо взвешивать риски, объясняют эксперты.
«Застройщик не может до бесконечности понижать цену, но прежде, чем вы сделаете свой выбор, вы должны проанализировать следующую ситуацию: если компания застраивает один точечный дом, это одна история; если она застраивает микрорайон и успешно сдала несколько объектов, да еще и в кризис, – это совершенно другая история и другой портрет компании», – призывает покупателей к бдительности Елена Бухарова.
Непростая ситуация в экономике научила граждан быть весьма аккуратными и внимательными при выборе строительной компании, рассказал генеральный директор ЗАО «Холдинговая строительная компания-2» (ХоСК-2) Закир Муратов. По его словам, люди стали очень тщательно и скрупулезно выяснять юридическую чистоту стройки, соблюдение сроков строительства.
«На сайте нашей компании мы установили онлайн-трансляцию с места возведения объекта: каждый заинтересованный инвестор, находясь в любой точке мира, может контролировать процесс самостоятельно», – рассказал г-н Муратов, пояснив, что виртуальный канал вызывает доверие и интерес к проектам его компании со стороны не только петербуржцев, но и жителей других регионов страны.
«Люди быстро привыкают к хорошему, – добавил Закир Муратов. – У нас был случай, когда в офис приехал человек и сообщил, что два месяца не работал эфир со стройки одного из наших объектов. Мы объяснили ситуацию, рассказали детали проекта, в итоге человек решил купить у нас квартиру».
Директор по продажам объединения «Строительный трест» Сергей Степанов рассказал о ходе продаж квартир его компанией и предложил коллегам оценить результативность показателей.
«В среднем в этот период мы продавали по 100 квартир в месяц, это плановый объем, необходимый для реализации строительных и инвестиционных планов компании, – сообщил г-н Степанов. – Средняя стоимость продаж составила 77-76 тысяч рублей за квадратный метр, в докризисный период стоимость была 90 тысяч квадратных метров».
Безусловно, в конце 2008 – начале 2009 года наблюдалась стагнация; это затронуло практически все компании: покупатели не понимали, как будет развиваться ситуация, и заняли выжидательную позицию. За это время продажи упали у всех компаний, но уже весной ситуация изменилась, спрос возобновился и был ориентирован на готовые объекты, рассказал Сергей Степанов.
Рассуждая о проблеме ценообразования, строители поясняют, что на стоимость жилья влияет много разных факторов. По словам Ларисы Окунь, главными слагаемыми стоимости квадратного метра стоит считать месторасположение, транспортную доступность и экологию.
«Земли, приобретенные с такими характеристиками, изначально стоят дороже, соответственно, квартиры в таких домах тоже будут не из дешевых», – пояснила г-жа Окунь.
На цену влияет этап строительства: растут этажи, растет цена, наличие или отсутствие розетки, потому что квартиры с отделкой всегда стоят дороже. Расходы на строительство парковок также закладываются в стоимость квадратного метра. Кроме того, в стоимость жилья включены такие расходы застройщика, как покупка земли, согласование, отладка технических коммуникаций, реклама компании и т. д. Самый дорогостоящий этап – это подготовительные работы на участке, сходятся во мнении строители.
«Важно понять, что цели у производителей и продавцов жилья совпадают с целями покупателей: мы не хотим, чтобы цены скакали, – говорит о рынке недвижимости Сергей Степанов, – потому что как только начинают расти цены на жилье, следом растет стоимость земельных участков строительных материалов, начинается ценовая гонка, – эту ситуацию мы только что пережили».
Нужно стремиться к стабильности и избегать очередных «пузырей», пояснил эксперт.
Действительно, ни одни игрок рынка не заинтересован в скачках рынка. «На сколько возможно удержать потенциальные возможности всплеска потребительского спроса я сказать не могу, - говорит Дмитрий Щегельский, - строительным компаниям необходимо производить товар постоянно, чтобы быть наплаву». С началом кризиса многие стройки были заморожены, либо темпы строительства существенно снижались. В результате, после консервации строек, и, как следствие, небольшого количества готового предложения, на рынке в ближайшее время произойдет всплеск спроса. Из-за нехватки готовых квартир на первичном рынке часть спроса перекинется на вторичный рынок, говорит г-н Щегельский, цены будут расти.
«Когда это случится, строители вряд ли удержатся от искушения не продавать выше запланированной цены», - подытожил эксперт.
Оксана Прохорова
На загородном рынке началась активизация. Правда, пока это касается лишь девелоперов. Причем преимущественно тех, кто не имеет опыта работы на загородном рынке.
В феврале-марте на рынок один за другим начали выходить новые коттеджные поселки. Их линейка весьма широка: есть проекты, предполагающие масштабную застройку коттеджами бизнес-класса, есть и такие, где предлагаются дешевые земли без инженерии в голом поле. Для последних аналитикам придется выдумывать новый термин – что-нибудь типа «ультра-супер-эконом»: вчерашний «супер-эконом» и то предполагает более дорогие владения.
Хоть за копейку
По 45 тыс. рублей за сотку просят в коттеджном комплексе «Феликсово» – в Кировском районе, в 70 км по Мурманскому шоссе. Там выставлены на продажу 220 участков от 10 до 25 соток (инженерных коммуникаций пока нет, зато, по утверждению компании-продавца, на землях сделан дренаж). Здесь же застройщик готов построить для покупателей участков зимний дом площадью 60 кв. м за 600 тыс. рублей «в самой минимальной комплектации». Понятно, что в него придется вложить еще «два раза по столько», чтобы можно было жить, однако заявка застройщика (квадратный метр строения обойдется в 10 тыс. рублей) показательна.
Еще дешевле – по 35 тыс. рублей за сотку – начали торговать в проекте «Речное» в Кингисеппском районе. Проект находится в 85 км от города по утверждению продавца и в 120 км – по данным специализированных интернет-порталов. Здесь предлагают 68 участков по 10 соток. Приобретая участок с домом, можно уложиться в 2,5 миллиона.
В проекте «Радуга-3» (Кировский район, 37 км от города) землю готовы отдавать уже по 25 тыс. рублей за сотку. Проектов под названием «Радуга» в области уже несколько, вот и пришлось застройщику прибегнуть к нумерации – не путайтесь. Здесь домики 50 кв. м на участке в 8 соток обойдется покупателям в 832 тыс. рублей. Иначе говоря, дом – язык не поворачивается назвать его коттеджем – обойдется примерно по 13 тыс. рублей за «квадрат».
Для справки: сегодня минимальная стоимость домов, пригодных для проживания (без отделки, но хотя бы с инженерией) колеблется около цифры 40 тыс. рублей за квадратный метр. То же относится и к квартирам. К примеру, в Рощино выставлены в продажу два малоквартирных дома (по 40 квартир), здесь «квадрат» стоит от 37 200 до 44 500 рублей, а самое скромное жилье (44 кв. м) предлагается по 1,9 миллиона.
Примерно такие же ценники выставляются на самые дешевые новостройки в городе. На цену 40 тыс. рублей за квадратный метр ориентируется компания «Старт Девелопмент», которая обещается покрыть территории к югу от Петербурга плотным слоем дешевой малоэтажки – в сумме предполагается возвести 8 млн кв. м (реализацию планируют начать в августе). Это при условии «супермассового» строительства (по 300-500 домовладений в месяц, или по 10-20 ежедневно). Анализ перспектив реализации этого проекта – тема отдельного материала, однако как нижний порог сегодняшних цен это предложение можно взять за ориентир.
С расчетом на лучшее
На другом конце линейки новых поступлений малоэтажный комплекс «Альпино» – здесь предлагают к продаже 47 кирпичных домов в альпийском стиле по цене от 12,2 млн до 23,8 млн рублей. Обещают завершить строительство (включая спортивно-оздоровительный центр с бассейном) в 2011 году. Еще более пафосный проект – «Петергоф Сити»: здесь предполагается построить 351 кирпичный коттедж от 20 млн рублей за домовладение.
Где-то посередине ценовой шкалы – малоэтажный комплекс «Балтийская Ривьера» (в Песках, что за Зеленогорском). Здесь продают 102 надела с коммуникациями от 250 тыс. рублей за сотку. Участок застройки, как следует из рекламы, находится на первой линии у Финского залива, поэтому неудивительно желание застройщика выручить за него такие деньги. Напомним, что в находящемся неподалеку поселке «Золотые пески» самые лакомые участки в лучшие годы уходили по 31 тыс. USD за сотку.
В проекте Mainila-1 (поселок Ленинское) предлагают 30 участков без подряда от 240 тысяч за сотку. Поближе к городу, чем «Балтийская Ривьера», зато далеко от «большой воды».
За небольшим исключением, новые проекты выведены компаниями, которые пока не могут похвастать большим опытом работы на рынке. Фирмы, у которых больше практики загородного девелопмента, напротив, притормаживают вывод новых поселков. Отложился вывод малоэтажных комплексов у компаний Honka, «Мегалит», Parabola Group. Не вышли также несколько поселков от частных лиц.
Весьма показательны предложения, появившиеся от компании «Гарант-девелопмент»: «Коркинские озера» и «Озеро Хапо-ое». В обоих случаях компания готова продать весь участок застройки целиком или в «мелкооптовой нарезке»: от 2 га в первом случае, от 3 га – во втором. Очевидно, фирма избавляется от ненужных активов.
Впрочем, опытные застройщики, хоть и не торопятся выводить новые поселения, все же продолжают развивать старые проекты. Этой весной в «Новом Минулово» (застройщик – ИСК «Константа») начались продажи пятой и шестой очередей, в поселке Киссолово (от «Балтийского Альянса») запущена четвертая очередь под собственным названием Marvelo.
Забыли о покупателях?
Ко всем новым проектам (и дорогим, и дешевым) остается главный вопрос: кому будете продавать? Статистика продаж последнего времени (о проекте по обмену информацией о реальных сделках среди застройщиков мы писали неоднократно) четко определяет приоритеты граждан. Сегодня покупатели готовы заплатить по 100-200 тыс. рублей за сотку земли, но хотят, чтобы были подведены коммуникации. Дома по 15-20 млн практически не берут. Если удастся реализовать два-три домовладения в год – считай, повезло. Про элитный сегмент разговор особый, но новые предложения до него явно не дотягивают. Сколько при таком спросе будет продаваться поселок из 350 коттеджей… как говорится, люди столько не живут. То же самое можно сказать про 8 млн кв. м дешевой малоэтажки от «Старт Девелопмент», которые грозят навалиться на рынок по осени (первая очередь предполагает возведение «всего» 300-500 домов и должна быть завершена за несколько месяцев – к февралю 2011 года).
Февральские показатели продаж хотя и заметно выше мартовских, однако на долгожданное «пробуждение рынка» пока не тянут. В среднем на один малоэтажный комплекс загородным девелоперам за февраль удалось выручить 3,61 млн рублей (а продать в среднем на три проекта получалось два лота). И это еще хорошо по сравнению с предыдущими месяцами.
Нет и других признаков возрождающегося спроса. Не наблюдается бума в экономике, сокращения безработицы и роста зарплат (реальные доходы за прошлый год снизились на 3%). А значит, не растут траты горожан и, следовательно, не увеличиваются доходы потенциальных покупателей загородной недвижимости – владельцев малого и среднего бизнеса. Согласно банковским отчетам, заметно вырос объем вкладов частных лиц (за тот же 2009 год с 3,6 трлн до 7 трлн рублей). Однако это скорее говорит о возвращении доверия к банкам, а также о настоятельном желании граждан создать «финансовую подушку», но вовсе не об их стремительном обогащении. Эти деньги когда-нибудь попадут и на рынок недвижимости, но не раньше, чем россияне обретут уверенность в собственной финансовой стабильности.
Дмитрий Сперанский, аналитик Ассоциации риэлторов Петербурга