Бетон с «сюрпризами» и без
Наиболее востребованными марками бетона в регионе сегодня В25 и В30. По мнению ряда специалистов, В25 составляет до 80% всех поставок бетонной смеси на строительные площадки. И крупные производители бетонов отмечают, что именно марка В25 является основным источником проблем для потребителей.
«Бетоны рядовых марок, такие как В25 и В30, наиболее востребованы на рынке гражданского строительства, поскольку используются в производстве и плит перекрытия, и монолитных стен, и колонн, и поперечных балок, и монолитных фундаментов», - сообщили в компании «Луябетон».
«За бетоном марки В40 обращаются уже к серьезным производителям. А марку В25 предлагают все. Не исключен вариант, когда посредники покупают у предприятия бетон В20, а продают его уже как В25», - констатировал Владимир Кондратенко, генеральный директор ОАО «Метробетон», президент Ассоциации «Бетон Северо-Запад». По его мнению, многие из 160 поставщиков в Санкт-Петербурге и Ленинградской области не соблюдают технологию и рецептуру.
Плюс прибыль, минус качество
«С одной стороны, мелким заводам очень сложно выжить: они удерживаются на рынке благодаря низкой себестоимости продукции, а цемент – самый дорогостоящий компонент. С другой стороны, бывают выбросы по прочности у самого цемента, подводят иногда и инертные материалы», - прокомментировали в одной из крупных компаний по производству добавок для цемента.
«Мы не получаем сегодня стабильный песок, независимо от того, намывной он или горный. На серьезных объектах мы много времени тратим на контроль его гранулометрического состава. Если в Германии, например, идет стабильный материал: определенная фракция, с определенной влажностью, песок даже специально перемешивают, то среди российских поставщиков песка практически никто не работает над его обогащением», - уточнили в компании «Метробетон».
До 50% регионального рынка железобетона, по мнению аналитиков, также формируют небольшие компании, не способные обеспечить надлежащий контроль качества и соблюдение технологии изготовления бетонов и конструкций с их применением. «Однако каждый год на рынок выходят новые игроки, что является естественным стимулом для сохранения и улучшения качественных характеристик продукции теми производителями, которые давно и прочно заняли свои позиции», - отметили в УПТК ОАО «Метрострой». По мнению экспертов, сегодня оптимальное качество арматуры обеспечивает сталь 25Г2С. «Она имеет улучшенные механические свойства, что позволяет получать более прочные конструкции, отвечающие самым строгим требованиям качества в строительстве», - сообщили в компании.
Констатируя ухудшение качества цемента в целом, представители профессионального сообщества отчасти мотивируют это особенностями новых гармонизированных стандартов. Так, цемент марки М400 в соответствии с действующим разделением на классы превратился в цемент класса 32,5 с минимальной активностью (прочностью на сжатие) 33МПа. «В старом госте марка М400 означала гарантированную прочность на сжатие 42 МПа. По факту нынешнего цемента класса 32,5 надо положить на 10-20 кг больше, чем цемента М400, а по стоимости они приравниваются. Платить за 300-й (по факту) цемент как за 400-й предприятию невыгодно», - отмечают специалисты.
Тем не менее, ряд экспертов прогнозирует тенденцию к улучшению качества и цементов, и бетонных смесей, а также увеличение спроса на бетоны большей прочности. «Стоит ожидать увеличения потребления цемента М500, потому что именно он соответствует классу В30 и выше. А класс бетона на прочность будет расти, поскольку сейчас очень любят строить высотные дома. Уже сегодня 500-й цемент встречается намного чаще, чем еще несколько лет назад», - заявили в одной из крупных компаний по производству добавок для цемента.
Со своей стороны ведущие производители бетонных смесей делают ставку на качество уже сегодня. «Мы ведем постоянную работу по сбору и обработке статистической информации о состоянии конструкций и сооружений, где применялись наши смеси. Нам важно, насколько процессы, происходящие в изделиях наших заказчиков, влияют на их эксплуатационные характеристики. Для этого мы проводим анализ прочности конструкций неразрушающими методами, отбираем пробы непосредственно из конструкций для дальнейшего их исследования в наших лабораториях, устанавливаем специальные терморегистрирующие приборы непосредственно в твердеющий бетон», - сообщили в компании «Луябетон».
«Наши поставщики проходят первичный контроль в Германии, где работает европейская лаборатория Группы Н+Н. В ежедневном режиме качество сырья контролируется на российском производстве в Кикерино, где есть полноценная сертифицированная лаборатория. В избранности нашего сырьевого пристрастия залог качества конечной продукции», - уточнила Ирина Власова, директор по производству ООО «Н+Н». Наряду с ООО «Аэрок СПб», ЗАО «ЕвроАэроБетон», промышленной группой «Стройкомплект» и ООО «211КЖБИ» компания входит в топ-5 региональных производителей газобетона. Стоит отметить, что на долю домов из газобетона приходится почти 30% малоэтажного строительства в Ленинградской области. Достаточно велик сегмент потребления газобетона и в массовом жилищном строительстве по каркасно-монолитной технологии в Санкт-Петербурге.
«К сожалению, лишь единичные предприятия по производству бетонных смесей паспортизированы. У нас такой паспорт предприятия есть: «Метробетон» поставляет продукцию на особо опасные объекты (Атомэнергостроя, Метростроя и т. д.). Сегодня мы как представители Ассоциации «Бетон Северо-Запад» говорим о том, что у каждой компании – члена ассоциации должен быть принят стандарт предприятия. Наличие такого документа дает понимание, что производство бетона – прогнозируемый процесс, ведущийся в соответствии с нормативными требованиями», - заявил Владимир Кондратенко.
Со своей стороны, независимые эксперты полагают, что пока членство в СРО и профессиональных ассоциациях мало влияет на качество продукции. «В целом надо увеличивать влияние СРО и ассоциаций в вопросах качества, но пока нахождение в рамках СРО скорее формальность для исполнения закона, чем реальный ориентир для игроков рынка», - прокомментировал Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение».
Этот загадочный аммиак
В последние годы в Санкт-Петербурге тема аммиачного запаха, вдруг возникающего в уже построенных жилых домах, становилась актуальной не единожды. При этом причины возникновения неприятного запаха остаются не вполне очевидными даже для профессионалов. В основном это принято связывать с невысоким качеством добавок, особенно противоморозных. Однако производители добавок убеждены, что на качество бетонной смеси добавки оказывают наименьшее влияние по сравнению с качеством инертных материалов и цемента.
«Пахнущий» бетон может быть у любого производителя. Резкий аммиачный запах, например, может появиться при смене цемента одного и того же производителя при переходе с одного силоса на другой», - утверждает ряд экспертов. Другой возможной причиной появления аммиачного запаха называют использование при транспортировке цемента вагонов после селитры. «При производстве бетонной смеси из такого цементе сильный запах аммиака присутствует уже в цехе», - утверждает Владимир Кондратенко. По его словам, ротация подвижного состава имеет место даже у крупных логистических компаний. «И потом, транспортные компании, которые владеют подвижным составом, имеют свои критерии бизнеса. Уверен, что отсутствие следов аммиака при поставке цемента у них нигде не прописано. Для жилищного строительства должен быть сплошной контроль цемента», - отметил президент Ассоциации «Бетон Северо-Запад».
В свою очередь, Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение», связывает возникновение проблем с бетоном на объектах как с особенностями самой технологии производства элементов на стройплощадке, так и с невысокой на сегодня ценностью репутации поставщика (производителя) в глазах заказчика бетонной смеси. Кроме того, причиной проблем может быть высокая частота появления на рынке новых добавок и даже новых цементов «Вероятно, лаборатории поставщиков не всегда могут или успевают провести все нужные исследования, чтобы обеспечить качество продукции», - отметил аналитик. По его мнению, снять проблемы может требование для производителей в обязательном порядке сертифицировать новые виды бетонов в независимых лабораториях. «Это вызовет серьезные вопросы у поставщиков, так как снижает гибкость производства, создает дополнительные издержки, раскрывает вопросы коммерческой тайны, но за возникновение таких проблем должны будут отвечать эти лаборатории», - уточнил Александр Батушанский. Решением может стать также страхование рисков поставки некачественного бетона, возможно, как часть требований нахождения в том или ином СРО.
Перспективные пути
Представители профессионального сообщества уверены в том, что развитие бетонов будет идти по пути дальнейшего совершенствования пластификаторов. «Мы начинали работать с добавками на основе полиакрилов. Уже поменяли три поколения добавок. Сейчас широко распространены добавки на основе лигносульфонатов», - отметил Владимир Кондратенко.
«Конечно, для обеспечения требуемых реологических свойств бетонной смеси и физико-механических характеристик бетона необходимо применение так называемых химических добавок. Наибольшее распространение получили пластифицирующие добавки, в зимнее время – противоморозные в комплексе с пластифицирующими. В наших бетонах применяются только добавки от лидеров в области строительной химии, заслуживших мировое признание», - сообщили в компании «Луябетон».
Другие эксперты видят наиболее перспективным направлением развитие поликарбоксилатов. «Они будут расти в объеме потребления бетонными заводами. Во-первых, это достаточно качественный материал. Во-вторых, поликарбоксилаты стали менее чувствительны к явлениям цемента, чем несколько лет назад. А главное – применяя поликарбоксилаты, можно транспортировать бетонную смесь на большее расстояние. И по таким схемам уже работает ряд производителей», - констатируют специалисты.
Рынок в цифрах
По уточненным оценкам ЗАО «Решение», рынок товарного бетона (Санкт-Петербург и Ленинградская область) составил в 2012 году 5,65 млн куб. м – это на 15% больше, чем в 2011 году. Региональный рынок цемента, по оценке компании, вырос за 2012 год на 13% - до 4,1 млн т. При этом ведущие позиции на рынке бетона занимали «ЛСР. Базовые материалы – Северо-Запад» (около 17%, по оценке ЗАО «Решение»), «Беатон» (в пределах 8%), ТСК «Бетон» (около 7%). Эти данные практически совпадают с оценками самого профессионального сообщества.
Что касается регионального рынка железобетона, с 2011 года его ежегодный прирост, по оценке УПТК ОАО «Метрострой», составляет 13-15%. В нынешнем году с учетом запуска новых объектов строительства рынок железобетонных изделий может вырасти на 8-10%.
На Рождественском саммите Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) руководитель отдела гостиничного консалтинга и брокериджа компании Praktis Елена Игнатий рассказала о последних тенденциях и прогнозах на рынке гостиничной недвижимости. По ее данным, начало 2008 г. ознаменовалось положительными для рынка событиями. В 1-3 квартале регистрировался значимый для петербургского рынка рост объемов ввода номерного фонда в эксплуатацию – в сравнении с аналогичным периодом 2007 г. и в сравнении с годовыми объемами, вводимыми в 2006-2007 гг. Так, в 2008 г. было введено всего 1295 новых гостиничных номеров, тогда как в 2007-м г. – 872 номера. На 2009 г., по данным аналитика, запланирован ввод 1031 нового номера.
В первой половине года также наблюдалась интенсификация развития рынка пригородных отелей, выход на рынок Санкт-Петербурга крупнейших международных операторов. Среди уже присутствующих на рынке можно назвать Rezidor, Accor, Marriott, Kempinski, Orient-Express и других. В настоящий момент о своем решении выйти на рынок Санкт-Петербурга заявили такие крупнейшие сети, как Intercontinental (бренды Crowne Plaza , Holiday Inn и др.) и Starwood Hotels and Resorts Worldwide (бренды W Hotel , Sheraton , Le Meridien и др.). Одновременно, в связи с приходом крупных игроков (как международных сетей, так и международных инвесторов), наметился спад в строительстве мини-отелей, что повлекло за собой реализацию крупномасштабных проектов и усиление конкуренции на рынке.
Увеличилась доля проектов строительства отелей в составе МФК. Доля таких проектов составляет 25% в общем объеме качественных гостиничных проектов. Появились проекты качественных гостиниц высокого класса за пределами центра города. Примером может служить проект строительства Crowne Plaza в МФК Пулково-3. Проект предполагает строительство двух корпусов гостиницы 4 звезды на 300 номеров (завершение строительства – IV квартал 2009 г.).
При этом наблюдалось расширение номерного фонда в знаковых гостиницах за счет строительства вторых очередей (отели Corinthia Nevskij Palace Hote l, Талион Империал Отель и ряд других). Активно развивалось онлайн-бронирование. Усиление присутствия отелей в системах электронного бронирования является не только общемировой тенденцией, но и в том числе фактором значительного повышения доходности гостиничных объектов в условиях активного развития индивидуального туризма и индивидуальных поездок.
Развитие получил и сегмент СПА-отелей. Знаменательным событием явилось открытие СПА-отеля Holiday Club St. Petersburg на Васильевском острове. И наконец, активно развивался конгрессно-выставочный туризм, влияющий на увеличение притока бизнес-туристов.
Однако к концу года гостиничный бизнес Петербурга, как и практически все отрасли экономики, почувствовал сильное влияние экономического кризиса. По словам Е.Игнатий, это вылилось, во-первых, в замедление темпов увеличения номерного фонда, замораживание новых проектов, уменьшение масштабов реализуемых проектов, перенос сроков открытия гостиниц. Загрузка отелей резко снизилась. Отмечается миграция клиентов в отели более низкой «звездности»: те, кто привык останавливаться в 3-4-звездочных гостиницах, теперь выбирают 2-3-звездочные отели. Турпоток в целом также показал заметное снижение – как пояснила эксперт, в связи с высокой стоимостью туров и низким качеством гостиничного и туристического сервиса. Резко снизилась востребованность конференц-залов и банкетных площадок. Сократилось количество инвестиционных сделок. В сложившейся ситуации, считает Е.Игнатий, требования к внутренней норме доходности (IRR) и ставкам капитализации (yields), будут возрастать, что в целом отражает увеличение стоимости финансирования и повышение рисков на рынке гостиничной недвижимости.
При этом, по мнению аналитика, кризис принесет с собой и некоторые положительные моменты. Е.Игнатий считает, что снижение спроса на услуги отелей заставит их пересмотреть свою политику и сделать ее максимально клиентоориентированной. Это должно привести к повышению конкурентоспособности отельного бизнеса и повышению качества гостиничных услуг в России. По мнению эксперта, гостиничным операторам и девелоперам стоит сейчас сконцентрироваться на наиболее привлекательных туристических центрах, пересмотрев планы региональной экспансии. Если же у оператора есть на балансе старые советские гостиницы в регионах, то они будут нуждаться в немедленной реновации, иначе их заполняемость перестанет оправдывать затраты на эксплуатацию. И вообще в целом всем стоит обратить максимальное внимание на улучшение сервиса и качества предоставляемых услуг. Необходимо применять новые маркетинговые ходы и искать дополнительные каналы продаж. Возможно, кому-то надо отказаться от вывода всей линейки брендов. Кроме того, как полагает аналитик, успешным будет смещение приоритетов в сторону рекреации - СПА-отелей, гольф-отелей.
Необходимость реновации региональных гостиниц, построенных в советские времена. И наконец, подчеркнула эксперт, те, у кого имеются средства, сейчас имеют возможность выгодной покупки активов, за счет поглощения слабых игроков.
Эксперт также перечислила наиболее важные события на рынке гостиничной недвижимости Петербурга в 2008 г. В частности, она напомнила, что руководство ОАО «Аэрофлот - Российские авиалинии» выразило готовность начать реализацию проекта по строительству гостиницы для транзитных пассажиров в петербургском аэропорту «Пулково». Четырехзвездочная гостиница будет иметь от 200 до 500 номеров. ЗАО «Нежилой фонд консалт» планирует реконструировать здание, находящееся по адресу: наб. реки Фонтанки, д. 145б, лит. А. Здание планируется реконструировать под гостиницу уровня «три звезды», рассчитанную на 133 номера. В Петроградском районе юго-западнее пересечения Петровского проспекта с рекой Ждановкой, ООО «Петровский Альянс» собирается построить гостиничный комплекс и яхт-клуб. Для проведения изыскательских работ выделены два участка совокупной площадью 24 тысячи 651 кв. м. Компания GVA Sawyer совместно с международным гостиничным оператором Rocco Forte планирует вывести на рынок крупных российских городов экономичные отели City Lights. В рамках проекта планируется создание гостиниц формата «бизнес-класс» на 150-200 номеров. Известно, что в ближайшее время в Петербурге появится несколько отелей этой сети.
Кроме того, на российский рынок выходит испанская гостиничная сеть Hesperia. Компания будет управлять пятизвездочным отелем, который построит петербургская GC Development Group. Hesperia подписала меморандум о намерениях на управление отелем на 300 номеров с конференц-центром (23 зала вместимостью до 2 тыс. человек). Площадь гостиничного комплекса, который планируется построить к 2010 г., составит 41 тыс. кв. м.
Продолжает усиливать свои позиции в Петербурге и Rezidor Hotel Group. Открытие трехзвездного отеля Park Inn на 246 номеров на Невском пр., д. 89 запланировано на февраль 2009 г. Общая площадь здания составит 13 тысяч кв. м. Кроме того, компания собирается открыть в городе новый пятизвездочный отель под брендом Missoni.
Елена Зеликова
Волна инициатив по возрождению исторических усадеб затронула примерно 12-15% от 187 объектов культурного наследия, находящихся под охраной государства в регионе, - сообщила на пресс-конференции в ИА Росбалт главный специалист Департамента государственной охраны, сохранения и использования объектов культурного наследия Комитета по культуре правительства Ленобласти Ольга Набокина. Основу географии этого движения, по ее словам, составляют усадьбы Гатчинского, Лужского и Тосненского районов. А среди активистов этого процесса, помимо музейных работников и государственных организаций, имеющих «усадебную» прописку – частные инвесторы и волонтеры.
«В последнее время заниматься усадьбами стало модно – во многом благодаря тому, что у нас появились люди с большими деньгами. Но, к сожалению, за благими намерениями принять участие в возрождении усадеб часто скрываются планы по устройству на их территории современных особняков», - считает главврач 1-ой городской психоневрологической больницы им. П.П.Кащенко, расположенной на базе усадьбы Сиворицы, глава МО «Большеколпанское» Олег Лиманкин.
По его словам, отрицать тот факт, что усадьбам нужны богатые владельцы невозможно. «Но будет ли у нас когда-нибудь культивирован этот процесс так, как в Европе, когда государство берет на себя часть затрат по реставрации и содержанию, а их владельцы взамен гарантируют их доступность для населения – организацию экскурсий и т.п.? Вот в чем вопрос», - заявил О.Лиманкин.
По его мнению, не следует игнорировать заслуг бюджетных учреждений, которые на протяжении многих лет способствовали сохранности усадеб – администраций санаториев, профилакториев, домов отдыха, больниц и пр. «Когда больница ушла из Таицкой усадьбы Гатчинского района, здание осталось бесхозным. Кобрино постигла еще более тяжелая участь после того, как ее оставила другая больница», - отметил О.Лиманкин.
Несмотря на то, что усадьбы Рождественское и Суйда находятся под опекой музейного агентства Ленобласти, эти памятники стали пользоваться вниманием региональных властей во многом благодаря стараниям местного депутата в ЗакСа Ленобласти Виктора Ворогушина, собравшего парламентариев на базе «Рождественского» для проведения выездного заседания. «Теперь депутаты знают наши проблемы не понаслышке и не стремятся отгородиться от нас фразами наподобие «Ну, хорошо, присылайте свои бумажки, мы посмотрим», - рассказала заведующая этими музеями Ирина Авикайнен.
Она также заметила, что возглавляемые ею музеи, между прочим, не обладают имущественными правами на занимаемые помещения и парки. «Часть усадебных построек была приватизирована теми, кто с советских времен проживал в административных и хозяйственных постройках. А в остальном усадьбы принадлежат Академии наук. Управление паркового хозяйства «Суйда» имеет договор аренды с АН РФ, и мы занимаем здания только благодаря хорошим отношениям с этим УПХ», - сообщила она. О. Набокина в свою очередь подтвердила, что на территориях усадебных парков в течение последних 20-15 лет появилось много частных строений.
Показательным случаем попадания памятника в руки профессионала является пример усадьбы братьев Бурцевых в Тосненском районе Ленобласти. Как рассказала журналистам владелица усадьбы – искусствовед, автор книги «Сто дворянских усадеб Санкт-Петербургской губернии» Нона Мурашова, усадебный дом и часть прилегающего парка площадью в
Несмотря на то, что усилиями семьи и близких владелицы усадьба Бурцевых спасена от дальнейшего разрушения – проведены все противоаварийные работы, вложены средства в устройство
«На этой «даче» выросли мои внуки, которые привыкли называть ее самой красивой руиной на всю округу. Меня по-прежнему поддерживают местные власти и все те, кто помогал мне с покупкой, областные КГИОП и ВООПИиК. Но за те 7 лет, что я хожу по инстанциям, появился новый Земельный Кодекс и новые структуры, такие как «Роснедвижимость», у которой раз за разом находятся новые причины для отказа о постановке на кадастровый учет», - пожаловалась Н.Мурашова, предположив наличие некого сугубо практического императива в позиции некоторых ведомств, с точки зрения которых усадьбы и особенно большие парковые усадебные территории целесообразнее использовать под строительство.
Владелица одной из самых пышных усадеб Ленобласти – Марьино (Тосненский район) – Галина Степанова, опровергает мнение о том, что этот вид собственности имеет особенную привлекательность для бизнеса. По ее словам, она также долго не поддавалась на уговоры купить родовое гнездо Голицыных и Строгановых – именно потому, что отдавала себе отчет в том, что покупка обернется пожизненной благотворительной обязанностью. Даже, чтобы получить исторический материал, который необходим для обоснования реставрационных работ, ей приходится подолгу упрашивать руководство архивов Русского музея, Эрмитажа, ЛИИЖТа. «Вот наконец-то на днях я получила 11 копий из Академии художеств, заплатив за них 30 тысяч рублей. Материала много, но за каждую копию приходится бороться», - посетовала она.
«Я и не чувствую себя хозяйкой Марьино, и никогда так не думала об этом. Усадьба открыта для экскурсий. Каждый день туда приезжают автобусы с туристами, народ ходит, все копаются в надежде найти по случаю какой-нибудь артефакт, а я даже не знаю, кто является организатором этих экскурсий», - рассказала Г.Степанова.
«Кроме того, есть очень много проблем, которые могут быть решены только на федеральном законодательном уровне, - подытожила О. Набокина. – И в первую очередь нам необходимо положение о реестре объектов культурного наследия, а также положение об историко-научной и историко-археологической экспертизе». По ее словам, это те документы, без которых невозможно ни прояснить вопросов собственности (в том числе и в области прав на усадебные земли, которые сейчас являются землями поселений), ни навести порядок в части требований охраны памятников.
Наталья Черемных