Бетон с «сюрпризами» и без
Наиболее востребованными марками бетона в регионе сегодня В25 и В30. По мнению ряда специалистов, В25 составляет до 80% всех поставок бетонной смеси на строительные площадки. И крупные производители бетонов отмечают, что именно марка В25 является основным источником проблем для потребителей.
«Бетоны рядовых марок, такие как В25 и В30, наиболее востребованы на рынке гражданского строительства, поскольку используются в производстве и плит перекрытия, и монолитных стен, и колонн, и поперечных балок, и монолитных фундаментов», - сообщили в компании «Луябетон».
«За бетоном марки В40 обращаются уже к серьезным производителям. А марку В25 предлагают все. Не исключен вариант, когда посредники покупают у предприятия бетон В20, а продают его уже как В25», - констатировал Владимир Кондратенко, генеральный директор ОАО «Метробетон», президент Ассоциации «Бетон Северо-Запад». По его мнению, многие из 160 поставщиков в Санкт-Петербурге и Ленинградской области не соблюдают технологию и рецептуру.
Плюс прибыль, минус качество
«С одной стороны, мелким заводам очень сложно выжить: они удерживаются на рынке благодаря низкой себестоимости продукции, а цемент – самый дорогостоящий компонент. С другой стороны, бывают выбросы по прочности у самого цемента, подводят иногда и инертные материалы», - прокомментировали в одной из крупных компаний по производству добавок для цемента.
«Мы не получаем сегодня стабильный песок, независимо от того, намывной он или горный. На серьезных объектах мы много времени тратим на контроль его гранулометрического состава. Если в Германии, например, идет стабильный материал: определенная фракция, с определенной влажностью, песок даже специально перемешивают, то среди российских поставщиков песка практически никто не работает над его обогащением», - уточнили в компании «Метробетон».
До 50% регионального рынка железобетона, по мнению аналитиков, также формируют небольшие компании, не способные обеспечить надлежащий контроль качества и соблюдение технологии изготовления бетонов и конструкций с их применением. «Однако каждый год на рынок выходят новые игроки, что является естественным стимулом для сохранения и улучшения качественных характеристик продукции теми производителями, которые давно и прочно заняли свои позиции», - отметили в УПТК ОАО «Метрострой». По мнению экспертов, сегодня оптимальное качество арматуры обеспечивает сталь 25Г2С. «Она имеет улучшенные механические свойства, что позволяет получать более прочные конструкции, отвечающие самым строгим требованиям качества в строительстве», - сообщили в компании.
Констатируя ухудшение качества цемента в целом, представители профессионального сообщества отчасти мотивируют это особенностями новых гармонизированных стандартов. Так, цемент марки М400 в соответствии с действующим разделением на классы превратился в цемент класса 32,5 с минимальной активностью (прочностью на сжатие) 33МПа. «В старом госте марка М400 означала гарантированную прочность на сжатие 42 МПа. По факту нынешнего цемента класса 32,5 надо положить на 10-20 кг больше, чем цемента М400, а по стоимости они приравниваются. Платить за 300-й (по факту) цемент как за 400-й предприятию невыгодно», - отмечают специалисты.
Тем не менее, ряд экспертов прогнозирует тенденцию к улучшению качества и цементов, и бетонных смесей, а также увеличение спроса на бетоны большей прочности. «Стоит ожидать увеличения потребления цемента М500, потому что именно он соответствует классу В30 и выше. А класс бетона на прочность будет расти, поскольку сейчас очень любят строить высотные дома. Уже сегодня 500-й цемент встречается намного чаще, чем еще несколько лет назад», - заявили в одной из крупных компаний по производству добавок для цемента.
Со своей стороны ведущие производители бетонных смесей делают ставку на качество уже сегодня. «Мы ведем постоянную работу по сбору и обработке статистической информации о состоянии конструкций и сооружений, где применялись наши смеси. Нам важно, насколько процессы, происходящие в изделиях наших заказчиков, влияют на их эксплуатационные характеристики. Для этого мы проводим анализ прочности конструкций неразрушающими методами, отбираем пробы непосредственно из конструкций для дальнейшего их исследования в наших лабораториях, устанавливаем специальные терморегистрирующие приборы непосредственно в твердеющий бетон», - сообщили в компании «Луябетон».
«Наши поставщики проходят первичный контроль в Германии, где работает европейская лаборатория Группы Н+Н. В ежедневном режиме качество сырья контролируется на российском производстве в Кикерино, где есть полноценная сертифицированная лаборатория. В избранности нашего сырьевого пристрастия залог качества конечной продукции», - уточнила Ирина Власова, директор по производству ООО «Н+Н». Наряду с ООО «Аэрок СПб», ЗАО «ЕвроАэроБетон», промышленной группой «Стройкомплект» и ООО «211КЖБИ» компания входит в топ-5 региональных производителей газобетона. Стоит отметить, что на долю домов из газобетона приходится почти 30% малоэтажного строительства в Ленинградской области. Достаточно велик сегмент потребления газобетона и в массовом жилищном строительстве по каркасно-монолитной технологии в Санкт-Петербурге.
«К сожалению, лишь единичные предприятия по производству бетонных смесей паспортизированы. У нас такой паспорт предприятия есть: «Метробетон» поставляет продукцию на особо опасные объекты (Атомэнергостроя, Метростроя и т. д.). Сегодня мы как представители Ассоциации «Бетон Северо-Запад» говорим о том, что у каждой компании – члена ассоциации должен быть принят стандарт предприятия. Наличие такого документа дает понимание, что производство бетона – прогнозируемый процесс, ведущийся в соответствии с нормативными требованиями», - заявил Владимир Кондратенко.
Со своей стороны, независимые эксперты полагают, что пока членство в СРО и профессиональных ассоциациях мало влияет на качество продукции. «В целом надо увеличивать влияние СРО и ассоциаций в вопросах качества, но пока нахождение в рамках СРО скорее формальность для исполнения закона, чем реальный ориентир для игроков рынка», - прокомментировал Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение».
Этот загадочный аммиак
В последние годы в Санкт-Петербурге тема аммиачного запаха, вдруг возникающего в уже построенных жилых домах, становилась актуальной не единожды. При этом причины возникновения неприятного запаха остаются не вполне очевидными даже для профессионалов. В основном это принято связывать с невысоким качеством добавок, особенно противоморозных. Однако производители добавок убеждены, что на качество бетонной смеси добавки оказывают наименьшее влияние по сравнению с качеством инертных материалов и цемента.
«Пахнущий» бетон может быть у любого производителя. Резкий аммиачный запах, например, может появиться при смене цемента одного и того же производителя при переходе с одного силоса на другой», - утверждает ряд экспертов. Другой возможной причиной появления аммиачного запаха называют использование при транспортировке цемента вагонов после селитры. «При производстве бетонной смеси из такого цементе сильный запах аммиака присутствует уже в цехе», - утверждает Владимир Кондратенко. По его словам, ротация подвижного состава имеет место даже у крупных логистических компаний. «И потом, транспортные компании, которые владеют подвижным составом, имеют свои критерии бизнеса. Уверен, что отсутствие следов аммиака при поставке цемента у них нигде не прописано. Для жилищного строительства должен быть сплошной контроль цемента», - отметил президент Ассоциации «Бетон Северо-Запад».
В свою очередь, Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение», связывает возникновение проблем с бетоном на объектах как с особенностями самой технологии производства элементов на стройплощадке, так и с невысокой на сегодня ценностью репутации поставщика (производителя) в глазах заказчика бетонной смеси. Кроме того, причиной проблем может быть высокая частота появления на рынке новых добавок и даже новых цементов «Вероятно, лаборатории поставщиков не всегда могут или успевают провести все нужные исследования, чтобы обеспечить качество продукции», - отметил аналитик. По его мнению, снять проблемы может требование для производителей в обязательном порядке сертифицировать новые виды бетонов в независимых лабораториях. «Это вызовет серьезные вопросы у поставщиков, так как снижает гибкость производства, создает дополнительные издержки, раскрывает вопросы коммерческой тайны, но за возникновение таких проблем должны будут отвечать эти лаборатории», - уточнил Александр Батушанский. Решением может стать также страхование рисков поставки некачественного бетона, возможно, как часть требований нахождения в том или ином СРО.
Перспективные пути
Представители профессионального сообщества уверены в том, что развитие бетонов будет идти по пути дальнейшего совершенствования пластификаторов. «Мы начинали работать с добавками на основе полиакрилов. Уже поменяли три поколения добавок. Сейчас широко распространены добавки на основе лигносульфонатов», - отметил Владимир Кондратенко.
«Конечно, для обеспечения требуемых реологических свойств бетонной смеси и физико-механических характеристик бетона необходимо применение так называемых химических добавок. Наибольшее распространение получили пластифицирующие добавки, в зимнее время – противоморозные в комплексе с пластифицирующими. В наших бетонах применяются только добавки от лидеров в области строительной химии, заслуживших мировое признание», - сообщили в компании «Луябетон».
Другие эксперты видят наиболее перспективным направлением развитие поликарбоксилатов. «Они будут расти в объеме потребления бетонными заводами. Во-первых, это достаточно качественный материал. Во-вторых, поликарбоксилаты стали менее чувствительны к явлениям цемента, чем несколько лет назад. А главное – применяя поликарбоксилаты, можно транспортировать бетонную смесь на большее расстояние. И по таким схемам уже работает ряд производителей», - констатируют специалисты.
Рынок в цифрах
По уточненным оценкам ЗАО «Решение», рынок товарного бетона (Санкт-Петербург и Ленинградская область) составил в 2012 году 5,65 млн куб. м – это на 15% больше, чем в 2011 году. Региональный рынок цемента, по оценке компании, вырос за 2012 год на 13% - до 4,1 млн т. При этом ведущие позиции на рынке бетона занимали «ЛСР. Базовые материалы – Северо-Запад» (около 17%, по оценке ЗАО «Решение»), «Беатон» (в пределах 8%), ТСК «Бетон» (около 7%). Эти данные практически совпадают с оценками самого профессионального сообщества.
Что касается регионального рынка железобетона, с 2011 года его ежегодный прирост, по оценке УПТК ОАО «Метрострой», составляет 13-15%. В нынешнем году с учетом запуска новых объектов строительства рынок железобетонных изделий может вырасти на 8-10%.
Петербургские банкиры постепенно возобновляют кредитование строительной отрасли. Многие из них готовы давать девелоперам свыше 50% от общей суммы инвестиций, но ставки по-прежнему остаются очень высокими. Даже имея статус стратегического партнера, компании могут выторговать деньги на проект лишь под 14-15% годовых.
Объем кредитования банками девелоперских проектов в целом по стране сократился в несколько раз. Программы поддержки остались лишь в крупнейших госбанках, тогда как большинство коммерческих банков свернули кредитование застройщиков.
Поведение банкиров в данной ситуации объяснимо: они опасаются повторения кризиса и неустойчивости мировой экономики. Заявления о том, что рецессия миновала, пусть даже из уст самого президента, пока никого не убеждают. И это особенно тревожит строителей, которые уверены, что выход из кризиса начнется вместе с возрождением системы кредитования.
Пионеры отрасли
В Петербурге сотрудничество финансистов и строителей курируют городские власти. Губернатор Петербурга Валентина Матвиенко предложила российским банкам «закрепить за собой несколько строительных компаний» и вытянуть всю отрасль из кризиса. Так, в июле прошлого года город подписал соглашение со Сбербанком о проектном финансировании. Рамочное соглашение предусматривало, что Сбербанк будет кредитовать не сами строительные компании, а конкретные объекты. А город, в свою очередь, обещал выкупать за счет бюджета в каждом таком доме от 5% до 15% квартир. Две недели назад председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко сообщил, что Сбербанк России увеличил лимит финансирования по ранее подписанному соглашению.
В октябре аналогичное соглашение о сотрудничестве при кредитовании инвестиционных строительных проектов в сфере жилищного строительства подписал ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад». Программа дает строителям возможность брать кредиты в надежных банках, а также обеспечивает дополнительные гарантии государства. Город предоставляет земельные участки для нового строительства и берет ответственность за социальную инфраструктуру, приобретает жилье в домах, строящихся в рамках проектного кредитования.
По данным Комитета по строительству, практический эффект от данной программы – подписание соглашений по 10 проектам, общей площадью почти 700 тыс. кв. м.
До конца февраля 2010 года комитет намерен подписать соглашение о проектном финансировании с банком «Санкт-Петербург». Документ будет типовым – аналогичным ранее подписанным с банком «ВТБ Северо-Запад» и Северо-Западным банком Сбербанка России. В настоящее время в юридическом комитете городской администрации идет согласование параметров документа.
Портфель Сбербанка растет
В головном Сбербанке еще в январе заявили, что банк будет кредитовать в основном строительство жилья эконом-класса. Северо-Западный банк Сбербанка России продолжит активно кредитовать петербургских строителей. В 2010 году кредитный портфель всей отрасли увеличится на 15-18%. В числе заемщиков банка – холдинг RBI, компании «Элис», «Главстрой СПб» и ЛЭК, а также группа ЛСР.
Так, RBI получило от банка кредитную линию на 4,6 млрд рублей на 7 лет. Строительная корпорация «Элис» в октябре прошлого года взяла кредит в размере 385 млн рублей. В качестве залога выступил участок площадью 7,9 тыс. кв. м на Московском шоссе, 16, лит. А. Его залоговая стоимость составила 101,9 млн рублей. На реализацию «Северной долины» Сбербанк выделил «Главстрою СПб» кредит в размере 3 млрд рублей. В конце августа прошлого года Сбербанк реструктуризировал задолженность строительной компании ЛЭК в 1,5 млрд рублей, срок выплаты продлен на 2 года, а ставка увеличилась.
По словам Сергея Евдокимова, директора управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Сбербанка, в прошлом году строительные компании города получили порядка 15 млрд рублей кредитных средств.
ВТБ снижает обороты
ВТБ в нынешнем году снизит объем выданных кредитов для застройщиков почти в 11 раз. Одна из причин – большой портфель рискованных девелоперских активов, полученных от проблемных заемщиков. В общем банк готов дать девелоперам кредиты на 20 млрд рублей. Об этом недавно заявил старший вице-президент банка Павел Косов. Около 70% объема планируемых к выдаче займов также придется на проекты в сфере строительства жилой недвижимости. По словам Косова, объем кредитов можно будет увеличить, если на поток будут поставлены ломбардные кредиты арендодателям, то есть краткосрочные займы, которые будут выдаваться под залог уже построенных объектов. Банк уже ведет переговоры о предоставлении первых таких кредитов на общую сумму 400 млн USD. Две недели назад «ВТБ Северо-Запад» установил индивидуальный лимит кредитования строительной компании «Метрострой» в размере 9 млрд рублей. В конце января «ВТБ Северо-Запад» увеличил лимит кредитования Группы ЛСР с 8 млрд до 9 млрд рублей. Кредитную линию в объеме 349 млн рублей на пополнение оборотных средств получила от банка и инвестиционно-строительная корпорация «Мегалит».
Строители на грани
Вице-президент Ассоциации строителей России (АСР) Владимир Пономарев считает одной из главнейших причин падения отрасли поведение банков, которые не хотят кредитовать новое строительство. По его словам, в конце 2009 года в сложной ситуации находились около 70% компаний России. Но, к счастью, до массовых банкротств пока еще не дошло. Однако чиновник отметил, что большинство банков проявляют чудеса стойкости и готовы реструктуризировать задолженность заемщикам.
«При этом переход строительных активов – залогов – к банкам стал частым явлением для рынка», – говорит эксперт. Однако самим кредитным организациям такая ситуация тоже не нравится. Особенно тем, у кого нет собственных девелоперских подразделений. Напомним, что в прошлом году Сбербанк стал совладельцем столичных проектов Capital Group, ВТБ получил свыше 50% акций компании «Система Галс», а «Альфа-Банк» – активы ИГ KoperniK.
Обременительные залоговые активы девелоперы продают на открытых торгах Российского аукционного дома (РАД), который появился в августе прошлого года. Это – первая российская аукционная площадка для реализации имущества, заложенного по кредитам.
Так, банк «Санкт-Петербург» реализовал на аукционе имущество страховой компании «Скандинавия», куда входили три земельных участка, нежилое здание и два нежилых помещения. Кроме того, «Сбербанк-Капитал» и РАД договорились о продаже объектов недвижимости, перешедших банку в 2008 году в качестве отступного по долгам сибирского ритейлера «Алпи».
Пока же банки решают, давать кредиты или не давать, строители высчитывают, как надолго хватит их мощностей и докризисных заделов, а потребность населения в жилье растет и растет. Скорее всего, рынок потеряет еще нескольких участников – возможно даже, это будут крупные компании. Однако аналитики уже с оптимизмом проходят дно и пишут прогнозы про растущий 2010 год. Строителям обещают вал покупательского спроса, рост цен и цивилизованную конкуренцию, а также поддержку властей. Осталось лишь дождаться этого времени.
Любовь Андреева
Итоги декабря 2009 г. свидетельствуют о том, что цены на жилую недвижимость в Петербурге стабилизируются. Впрочем, речь идет исключительно об эконом-классе, в котором сегодня сконцентрировался спрос. В других сегментах сохраняется застой продаж; конъюнктура заставляет пересматривать критерии «элиты» и «бизнеса».
Новое поколение на рынке
В протяжении всего 2009 г. много говорилось о реализации отложенного спроса. Звучали прогнозы о том, что он даст себя знать на рубеже 2009-2010 гг., провоцируя резкое повышение цен на новое жилье в связи с дефицитом ликвидного предложения.
Переход ценовой динамики из нисходящей в восходящую уже зимой предсказывали и в Москве, и в Петербурге, причем как застройщики, так и эксперты. В частности, в столице этой позиции придерживались МИАН и «Миэль», в Петербурге – «ЛенСпецСМУ» и «Петербургская недвижимость».
Противоположные взгляды озвучивал в Москве руководитель аналитического центра ИРН Олег Репченко, а в Петербурге – главный аналитик ИД «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев и представитель президента РГР в СЗФО Павел Созинов. По их оценке, для такого повышения цен нет оснований, поскольку истощение предложения – не факт, а видимость. В обоих мегаполисах накопилась значительная часть объектов недвижимости, не выведенных на рынок, притом не обязательно физически законсервированных: ряд девелоперов не приступали к продажам, ожидая лучшей конъюнктуры. В то же время снижение стоимости земли и стройматериалов создавал более благоприятные условия для запуска новых проектов.
В 2009 г. 70% продаж на первичном рынке приходилось на объекты высокой степени готовности. Покупатель, напуганный слухами о второй волне кризиса, опасался вкладывать деньги в объекты, не поднявшиеся «выше забора». Однако к концу года россияне психологически адаптировались к кризису, и уже в декабре проявились первые признаки доверия к проектам «нового поколения».
Так, в декабре компания Setl City вывела на рынок два жилых комплекса – «Токио» в Приморском районе и «Космос» на пр. Гагарина. Еще раньше холдинг RВI начал реализацию квартир в ЖК «Привилегия» на Васильевском острове. И продажи достаточно бодро пошли «на стадии котлована».
Это простимулировало компании к дальнейшей активизации. В 2010 г. Setl City намерена запустить еще 3 проекта. О таких же планах заявляет и RBI, заключивший договор о проектном кредитовании со Сбербанком. Обе компании отметили, что изыскивают на карте города новые перспективные пятна для приобретения под застройку. Аналогичные намерения высказывал в конце 2009 г. «Строительный трест». Осваивать новые территории готовятся компании «Группы ЛСР», «Главстрой-СПб», «ЮИТ Лентек». Наконец, только что созданное ООО «Реновация» имеет возможность приступить к застройке сразу нескольких пятен в кварталах на Ржевке и у Витебской железной дороги. В конце 2009 г. на рынок вышел проект NCC «Шведская крона». В то же время, в 2010 г. ожидается ввод ряда объектов «ЛЭК», «ЛенСпецСМУ», «Темпа».
Таким образом, острого дефицита новых жилых объектов, который прогнозировался в 2009 г., не намечается. Первичный рынок будет пополняться постепенно и постоянно. Причем застройщики достаточно оперативно переформатировали проекты на самый востребованный на рынке сегмент эконом-класса.
Около ноля
Успех продаж в новых объектах позволил Setl City уже через месяц после их вывода на рынок повысить минимальные цены на 20 тысяч рублей за 1 кв.м. Ранее об этом же заявили «ЛЭК» и «ЮИТ-Лентек». В оценке средней стоимости жилья подорожание квартир в наиболее востребованных объектах компенсировали скидки, предоставляемые другими застройщиками. По данным «ПН», за декабрь 2009 г. в эконом-классе цены предложения снизились всего на 0,2 тысячи рублей за 1 кв. м.
Цены продаж в этом сегменте, по данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», колеблются в пределах плюс-минус 500 рублей. В эконом-классе можно говорить о достижении «дна», вопреки расчетам «справедливых цен», неоднократно озвученным на федеральном уровне.
Министерство здравоохранения решило предоставить своим чиновникам субсидии на покупку квартир в Петербурге исходя из цены 89,5 тысячи рублей за 1 кв.м. Таким образом, в дальнейшую негативную динамику не верят и сами федеральные власти. Это может только воодушевить застройщиков, отягощенных «замороженными» объектами, в себестоимость которых были вложены еще докризисные цены.
По сегодняшним осторожным оценкам «Петербургской недвижимости», если на мировых рынках не произойдет новых потрясений, цены на недвижимость в городе к концу 2010 г. повысятся на 5-10%. Наиболее уверенно такую динамику можно предсказывать для сектора эконом-класса, где в течение года сохранится рост спроса. За 2009 г. негативная динамика в эконом-классе, напротив, была наименьшей, составив 12,27%.
В бизнес-сегменте сохраняется застой. Тот же Setl City не намерен в 2010 г. приступать к реализации проекта «За гербом» в Петергофе. I очередь «Семи столиц» в Кудрово претерпела реконцепцию в пользу эконом-класса. На «Балтийской жемчужине», как считает О.Пашин, также целесообразно строить квартиры более скромного метража, чем в уже запущенной в продажу I очереди. RBI 60% своей программы строительства жилья до 2017 г. также ориентирует на эконом-класс.
Мороз и спрос
По оценке руководителя направления загородной недвижимости АН «Прогаль» Людмилы Юшиной, спрос на городскую недвижимость эконом-класса возрос, в том числе, и за счет горожан, отказавшихся от приобретения загородных объектов. Общее число сделок в Петербурге сократилось в 2009 г. на 8-10%, а за городом – на 28%.
Многие потенциальные клиенты «загородки» в период кризиса предпочли жилье поближе к месту работы; сыграла роль также оценка дополнительных затрат на содержание участка и его инфраструктуры, что требует и времени, и физических усилий.
Те же петербуржцы, которые решили покупать жилье за городом, в декабре больше всего интересовались объектами ценового диапазона 750 тысяч – 1,3 млн. рублей. Ранее лидировал еще более дешевый сегмент. По мнению Л.Юшиной, свою психологическую роль сыграли морозы: если уж приобретать дачу, то теплую.
После Новогодних каникул интерес возобновился – придирчивый и дотошный – особенно в изучении документов. По наблюдению Л.Юшиной, участки ДНП сегодня отвергаются, а в поселках клиенты особо интересуются организацией благоустройства, строительства общей инфраструктуры, а также охраны. Наиболее востребованы объекты на ближайшей периферии Петербурга, цены на которые существенно снизились.
Самая дорогая загородная недвижимость на вторичном рынке – по-прежнему в престижных поселках Курортного района. По данным директора АН «Невский простор» Александра Гиновкера, за 2009 г. цены на землю в Комарово почти не снизились, что объясняется сочетанием крайне ограниченного предложения с достаточно активным спросом со стороны состоятельных покупателей.
На таком же расстоянии от города можно приобрести вполне уютный и благоустроенный дом по очень скромной цене. Этим пользуются некоторые семьи петербуржцев, готовые перебраться из города по причине стесненности городского жилья, отмечает исполнительный директор АН «Дарко» Наталья Лаврова.
Непрестижная элита
Динамика на рынке элитной недвижимости меньше всего подвержена сезонным капризам. Заоконный пейзаж остается важным факторов. Ввиду крайне ограниченного предложения на Адмиралтейской и Мытнинской наб. некоторые клиенты удовлетворяются тихими уголками с видом на Мойку и канал Грибоедова.
Сейчас АН «Невский простор» работает с несколькими клиентами, которых интересуют именно такие объекты. В поисках подходящей квартиры риэлторы вместе с клиентом посетил внешне привлекательный старинный дом на канале. «Там в одной квартире оказалось 6 жильцов, у каждого по комнате. Оказалось, что ни один из них не слыхал о городской программе расселения коммуналок. Узнав, все они тут же заинтересовались, но мы поняли, что не сможем им помочь», - рассказывает А.Гиновкер. По его мнению, в нынешнем виде и с имеющимся объемом господдержки программа расселения неработоспособна.
Впрочем, трудно реализовать свои квартиры и обладателям апартаментов на Крестовском острове, где, по наблюдениям А.Гиновкера, имеет место «явное затоваривание». Объекты, позиционированные в элитном сегменте, размножились на ограниченной территории у парка настолько, что уютной среды не возникло. Элита оказалась мнимой – за исключением береговой полосы с видом на Елагин остров.
Как считает А.Гиновкер, недостатком новой застройки Крестовского острова является не только скученность и встречающийся недострой, но и беспорядочность новой архитектуры, сложившаяся ввиду отсутствия какой-либо общей концепции застройки.
Ностальгия по гармонии
Комплексная застройка кварталов, в которой складывается общая среда, не ограниченная одним домом или двором, сегодня все больше ценится потребителями, соглашается О.Пашин.
Петербургские риэлторы ориентируются на Москву, где микрорайон «Марфино», позиционируемый в эконом-классе, пользуется устойчивым спросом именно благодаря концепции, создающей общую уютную среду. Впрочем, в Москве комплексная застройка является планировочным принципом, что отражено в столичном Градкодексе.
В петербургском законодательстве нет понятий о «зонах стабилизации» и «зонах развития», а проекты планировки крупных территорий, хотя иногда и разрабатываются, не имеют юридически закрепленного статуса. Между тем Петербург изначально создавался как город архитектурных ансамблей, где высота зданий соотносилась с шириной улиц, а лицевая застройка была обставлена строгими правилами. Как раз по этой причине ЮНЕСКО включила в состав охраняемого мирового памятника не отдельные объекты, а весь исторический центр.
На архитектурном конкурсе по проекту «Набережная Европы» проект Герасимова-Чобана получил высшую оценку именно потому, что воспроизводил черты классического петербургского ансамбля, где стоимость 1 кв. м приносится в жертву пространству. Эта жертва в дальнейшем окупается удобством транспортного сообщения, что для Петербурга сегодня особенно актуально, учитывая перенос сроков ввода сразу нескольких крупных транспортных проектов.
Кризис – время переосмысления. И застройщики, и архитекторы, и риэлторы вынуждены сегодня больше думать не только о ценовых, но и об эстетических запросах покупателя. Проекты, которые успешно выводятся на рынок сегодня, повышают планку качества жизни, которой достоин житель града Петрова. И предложение будет реализоваться на рынке соответственно чисто петербургским представлениям о качестве.
Константин Черемных