ЗСД идет на обгон
Строительство центральной части Западного скоростного диаметра идет с опережением графика. Об этом во время осмотра стройки журналистам заявил вице-губернатор Оганесян. Подрядчик строительства – компания ICA – в зимний период не собирается снижать темпы ведения работ.
На прошлой неделе чиновникам вместе с журналистами устроили экскурсию на строящуюся центральную часть ЗСД – самый сложный с технической точки зрения участок скоростного диаметра. Его протяженность от наб. реки Екатерингофки до развязки с Приморским пр. составляет 11,7 км, из которых 6 км дороги пройдет по воде. Богат данный участок ЗСД и на искусственные сооружения. Здесь будут построены 7 мостов, 3 эстакады, 1 тоннель под рекой Смоленкой и 3 транспортные развязки.
Генеральным подрядчиком строительства является итальянская компания ICA («Асталди Ичташ»), которая сдает объект под ключ. ООО «Магистраль северной столицы» занимается управлением и финансированием проекта.
Возведение центральной части ЗСД началось весной 2013 года, планируется окончание – II квартал 2016 года. Строительство условно поделено на две очереди – IV и V.
Сейчас на объекте построено 1959 м временных технологических эстакад из 3419 м, то есть 57,3%. Эти сооружения создаются для того, чтобы подвозить строительные материалы и оборудование к «водным» частям ЗСД. По нормативу они выдерживают до 100 тонн груза.
На юге Васильевского острова возведено 506 из 1080 м запланированных платформ. На Канонерском острове – 736 из 1620 м. На севере Васильевского острова временные технологические эстакады длиной 365 м сооружены полностью. Все работы завершены и на ул. Савушкина, где длина платформ составляет 362 м.
«У меня сегодня нет сомнений, что мы уложимся в сроки строительства. По графику, который нами составлен, ввод центрального участка намечен на II квартал 2016 года. Но мы уже идем с опережением», – заявил вице-губернатор Петербурга Марат Оганесян, осмотрев строительные площадки.
По свидетельству Алексея Суровцева, технического директора ЗАО «Институт «Стройпроект», рабочая документация по проекту центральной части ЗСД разработана на 70%. «Мы ее дорабатываем на основании проектной документации, которая существовала и вся прошла Главгосэкспертизу. В рабочей документации учитывается текущее состояние вопросов, например, все, что связано с коммуникациями, и т. д.», – добавил специалист.
Марат Оганесян прокомментировал информацию по поводу того, что под главным искусственным сооружением ЗСД – вантовым мостом через Неву высотой 52 м – не смогут проходить парусники размером 57 м («Седов», «Крузенштерн»). «На этапе обоснования инвестиций была проделана колоссальная работа и отобрано три варианта. Принятый вариант, в котором высота моста достигает 52 м, считается наиболее эффективным во всем вопросах. К сожалению, парусник «Седов» не сможет пройти в районе Морского канала. Но для этого мы делали Морской порт, и еще есть ряд пристаней, где он может спокойно пристать. Я не думаю, что это колоссальная проблема. Соорудив 46 км ЗСД, мы решаем более глобальную городскую проблему транспортной доступности и увода автомобилей из центра», – заключил вице-губернатор.
Олег Панкратов, глава Департамента финансирование инфраструктуры и проектного финансирования банка ВТБ, также доволен ходом строительства. «Мы убедились, что строительные работы развернуты по всему ходу центрального участка ЗСД. Мы довольны теми темпами, которые сейчас набраны. С точки зрения стоимости изменений не предвидится, так как мы работаем по контракту с фиксированной ценой», – заявил он.
Стоимость строительства центрального участка ЗСД составит более 100 млрд рублей. Часть средств будет идти из кармана инвестора. Еще 9 млрд рублей будут выделены банком ВТБ и Газпромбанком, 60 млрд – консорциумом различных банков, а 50,7 млрд рублей направят из федерального бюджета.
Алексей Бнатов, генеральный директор ООО «Магистраль Северной столицы», не стал называть сумму, которая уже освоена при возведении центрального участка ЗСД.
По его словам, стройка на этой части диаметра будет вестись с учетом зимней погоды, но специфических сокращений в этот период не предусмотрено. «Работы идут с опережающим графиком, в том числе из-за того, что мы хотим к зиме соорудить все временные эстакады, чтобы иметь возможность безопасного гарантированного места работы в период особых холодов и ветров», – добавил Алексей Бнатов.
Сейчас над созданием центральной части ЗСД работают 1379 человек, в том числе 236 инженеров. Всего в строительстве задействовано 22 субподрядные организации.
С федеральной землей сельхозназначения в стране уже разобрались. Теперь эта работа «спустилась» на региональный уровень.
Земля под застройку
Губернатор Ленинградской области Валерий Сердюков поручил Комитету по агропромышленному и рыбохозяйственному комплексу в ближайшее время определить, какие земли реально нужны для ведения сельского хозяйства в регионе, а какие можно отдать застройщикам.
По предварительным данным, функциональное назначение изменят территории площадью 200 тыс. га (это сравнимо по масштабам с княжествами Лихтенштейн и Монако). По мнению областной администрации, половина этой земли сейчас используется не так, как планировалось, а на остальных территориях сельскохозяйственные проекты оказались не эффективными. Но какой будет судьба земель, выведенных из оборота, чиновники пока сказать не решаются. А эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что участки неподалеку от Петербурга смогут заинтересовать инвесторов, развивающих проекты малоэтажной застройки. Что касается удаленных территорий, то их, считают аналитики, можно будет использовать для строительства промышленных предприятий.
«Да» с оговоркой
Как рассказал генеральный директор компании Setvill Алексей Иванюк, девелоперы исключительно позитивно относятся к этой инициативе. «Именно земли сельхозназначения на сегодняшний день представляют большую перспективу для масштабного малоэтажного строительства, и интерес бизнеса к таким проектам будет только расти. Причем в данном ключе интересно говорить, в первую очередь, о проектах экономкласса и технологиях быстровозводимых каркасных домов», – отметил он. Основные же проблемы, по его мнению, могут быть связаны с инфраструктурой – и инженерной, и транспортной, и социальной, которые также необходимо будет развивать на территориях застройки. «Это потребует очень серьезных финансовых вложений. Поэтому эти вопросы должны решаться при активном участии государства, а формы решения могут быть связаны с различными льготами и компенсациями инвесторам, осуществляющим застройку», – считает Алексей Иванюк.
Коллегу поддержала руководитель отдела загородной недвижимости Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Мария Тарасова. По ее словам, «если правительство Ленобласти выделит хотя бы треть от заявленной площади под малоэтажное строительство, это здорово подстегнет развитие малоэтажного строительства в регионе». Но при этом, по мнению специалиста, должны быть соблюдены несколько важных требований к пятнам под застройку: они должны находиться в привлекательных местах – у рек или озер, у красивых лесов, с хорошей транспортной доступностью, а главное, должны быть уже инженерно подготовлены. «В этом случае планы правительства России по реализации программы «Доступное жилье» с помощью строительства «малоэтажки», осуществятся. Однако пока это лишь декларация о намерениях», – отметила Мария Тарасова.
В чистом поле – васильки
То, что главный недостаток сельхозземель – отсутствие нормальной инженерной инфраструктуры, осознают и в правительстве Ленобласти. Как рассказал начальник отдела федеральных и региональных строительных программ комитета по строительству Ленобласти Сергей Игольников, «для решения этого вопроса в регионе реализуют федеральную программу по подключению земельных участков к коммунальной инфраструктуре и строительству дорог».
«В 2006 году был объявлен конкурс по госгарантиям на строительство коммунальной инфраструктуры. В марте подвели его итоги. Победители – три компании – получат субсидии на погашение части процентной ставки на проведение этих работ», – сообщил Сергей Игольников. По его словам, «важно, что в этом году в программу впервые внесли понятие «юридическое лицо». «Раньше государство предоставляло субсидии только муниципальным образованиям. Частники в конкурсе не участвовали. А в этом году двое из трех победителей – частные компании», – отметил эксперт.
Кроме того, по словам чиновника, в рамках реализации ФЦП «Жилище» в 2007 году из федерального бюджета будут выделены субсидии на строительство подъездных автодорог к нескольким очагам застройки. «В проектах строительства массового жилья размер субсидий составит 70 процентов от общей стоимости дорог, а при многоэтажной застройке – 60 процентов. Соответствующие программы будут направлены на утверждение в Росстрой в июне», – отметил он.
Кадастровая подножка
Еще одна проблема, которую необходимо решить для безболезненного изменения статуса областных земель, – это актуализация их государственной кадастровой оценки. Как рассказал вице-губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, правительство региона объявило конкурс на выбор подрядчика для этих работ. Победитель станет известен через месяц. Желание участвовать в конкурсе высказали не только областные и городские организации, имеющие опыт такой работы, но и московские, а также ряд частных структур. У победителя будет около четырех месяцев на сбор и обработку необходимых данных. Результаты оценки должны быть известны к ноябрю, а в декабре их утвердит правительство Ленобласти. На эту работу из областного бюджета выделено 16 млн рублей.
Последняя кадастровая оценка земель поселений в регионе проводилась в 2000 году. Тогда рыночная стоимость земли существенно отличалась от нынешних расценок. В результате в 2006 году собранный земельный налог по Ленобласти оказался на 40 процентов ниже, чем тот, что собирали по старым ставкам. Ожидается, что проведение актуализации позволит увеличить поступления от земельного налога в бюджеты муниципальных образований на 150–200 млн рублей в будущем 2008 году.
По словам вице-губернатора, «процессы переоценки и дооценки земли будут бесконечными, поскольку жизнь не стоит на месте». «Перевод земель из одной категории в другую – лишь одна из причин, по которой придется проводить эту работу», – отметил он.
Садоводы протестуют
В Ленобласти существует три типа земель сельхозназначения: это территории субъекта РФ, муниципалитетов и частников (их примерно 90 процентов от общего объема). По мнению экспертов, проблемы с изменением статуса земли могут возникнуть только в последнем случае – наверняка не все частные лица обрадуются перспективе активной застройки их владений.
Как заявил президент Союза садоводов России Василий Захарьящев, сегодня в Ленобласти зарегистрировано 2840 садоводств, еще 113 – на территории Петербурга (это земля более 600 тыс. семей). Еще 80 тысяч землевладельцев имеют огороды и 320 тысяч – приусадебные участки. «Не все из них захотят продать свою землю государству», – сказал он. При этом отметил, что положительно относится к инициативе коррекции кадастровой оценки земель садоводств. «Можно констатировать, что изменения в закон о земельном кадастре здорово ударили по гражданам. Налоги выросли от 10 до 50 раз. Вот садоводство Семагино. Там 520 участков. Раньше на все садоводство начисляли налог в объеме 20 тыс. рублей, а теперь – 500 тыс. рублей», – подчеркнул он. Василий Захарьящев считает, что эти деньги должны идти на формирование инфраструктуры в садоводствах – на дороги, медпункты, торговлю, безопасность. «А пока люди просто так кладут их в карман государства. За что? Мы выражаем гражданский протест. Готовим три прецедента по судебному оспариванию кадастровой оценки. Надеемся, что у нас все получится», – отметил он.
Наталья Ковтун
В Петербурге завершился весенне-зимний сезон торгов по комплексному освоению территорий (КОТ). Их главный итог в том, что в город пришел новый крупный инвестор -– структура холдинга Олега Дерипаски. Земельный участок, именуемый «Северной Долиной», стал последним в череде торгов по комплексному освоению территорий, заявленных городской администрацией на сезон зима-весна 2007 года.
Всего на торги было выставлено восемь участков, разбитых на пять лотов. Их общая площадь превысила 778 га. Причем 707 га купили структуры Олега Дерипаски в лице компании «Главстрой СПб». Выручка от всех продаж превысила 11,7 млрд рублей. За право аренды земли «Главстрой СПб» заплатил чуть более 8 млрд рублей.
Самый дорогой участок земли, проданный на торгах по КОТ (по стоимости 1 кв. метра), оказался в «Купеческой гавани». Там право аренды 1 кв. метра было продано более чем за 6 тыс. рублей. Неизвестно, связан ли этот факт с тем, что этот лот так и остался неоплаченным победителем аукциона. Однако глава Фонда имущества Андрей Степаненко еще надеется, что одноименная с земельным участком компания оплатит лот. В то же время представители КУГИ уже уведомили компанию, что город готов расторгнуть с ней договор.
Обобщая опыт
Если говорить о планах городской администрации, то, по словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, «в этом году город ставит перед собой задачу подготовить для торгов от 3 до 4,5 млн кв. метров «возводимых улучшений», включая полные пакеты и аукционы по комплексному освоению территорий». «В ближайшее время мы планируем выставить на торги по комплексному освоению три территории, расположенные в Коломягах, Петродворце и в поселке Молодежный. Там в общей сложности можно построить более 180 тыс. кв. метров жилья», -- отметил он. Однако, как стало известно «Строительному Еженедельнику», под комплексное освоение комитет готовит порядка 360 га.
Все флаги в гости
В отличие от предыдущих четырех торгов по комплексному освоению, последний аукцион не побил рекорд посещаемости. О своем участии в нем заявили восемь компаний. Напомним, что рекорд был поставлен на торгах по «Купеческой гавани» -- там было зарегистрировано 14 участников. Известно, что в числе нынешних претендентов были компании: СУ-155, «Ренова-СтройГруп», «Синтез-Девелопмент», «Диалог», Группа ЛСР, «Главстрой СПб». Многие из них ранее уже участвовали в торгах. Аукционист, проводивший торги по КОТ, признался нашему изданию, что за время проведения торгов многих присутствующих стал узнавать в лицо.
«Северная долина», а точнее участок площадью 270 га расположен в Выборгском районе (в границах пр. Энгельса и севернее пересечения с 3-м Верхним пер.). Эта территория предназначена под жилищное строительство. Как и в случае с другими участками победителю торгов придется подготовить проекты планировки и межевания территорий, возвести объекты инженерной инфраструктуры и безвозмездно передать их городу. После выполнения перечисленных условий инвестор получает право преимущественного выкупа (или получения в долгосрочную аренду на 49 лет) земельных участков на указанных территориях с целью жилищного и иного строительства. Цена выкупа составляет 2 617 рублей за кв. метр. Иными словами, за получение участка в собственность (что совсем не обязательно для инвестора), ему надо заплатить еще 7 млрд рублей. Максимальный срок подготовки проектов планировки, межевания и строительства объектов инженерной инфраструктуры составляет три года. Максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства -- семь лет. Таким образом, к 2017 году район должен быть построен. Сколько времени будут длиться продажи там жилья, пока не может сказать никто.
Прерванная схватка?
Борьба за участок началась с суммы 665 435 000 рублей и за 167 аукционных шагов остановилась на отметке 7 073 035 000 рублей. Победителем торгов стала компания «Главстрой СПб». Представители Группы ЛСР долгое время оставались в тени, и вступили в борьбу, когда стоимость участка перевалила за 5 млрд рублей. В дальнейшем вся борьба развернулась между Группой ЛСР и Главстрой СПб. Основная масса участников прекратила торговаться в районе 3,7-3,9 млрд рублей. И только неизвестный участник под номером 17 вел борьбу с Главстроем с самого начала и до момента, пока в борьбу не вступили представители Группы ЛСР. Возможно, борьба продолжилась бы и дальше, если бы не заминка в рядах представителей Группы: они подняли табличку участника торгов после того, как аукционист третий раз повторил сумму, но не произнес «продано». В зале воцарилась небольшая пауза. Только после того как один из сидевших за спиной управляющего директора Группы ЛСР Евгения Яцышина с усмешкой произнес «продано», аукционист громогласно объявил свой вердикт и зафиксировал его ударом молотка.
После торгов г-н Яцышин так прокомментировал ситуацию: «Вы сами все видели». После чего подтвердил, что готов был торговаться дальше, но не назвал верхний предел, сославшись на коммерческую тайну. «Мы сражались, как могли. «Северная долина» была интересна нам в том числе и потому, что рядом у Группы ЛСР расположены производственные мощности -- предприятие «ДСК Блок»», -- сказал г-н Яцышин.
От имени комиссии ситуацию прокомментировал ее председатель Николай Ботвин. По его словам, «все было нормально». «В начале торгов я предупредил участников, что окончанием аукциона является третье повторение суммы. Я понимаю, что деньги были большими. Участник на пару секунд задержался. И опоздал», -- отметил он. Ту же позицию высказал и представитель КУГИ.
Всерьез и надолго
Накануне торгов нам удалось побеседовать с генеральным директором «Главстрой СПб» Александром Векслером. Он заверил, что стоимость права аренды земли, ранее проданной на торгах, отражает рыночную ситуацию в городе. Планы победителя озвучил генеральный директор Главстроя Артур Маркарян. По его словам, на выигранном участке компания планирует построить до 3 млн кв. метров жилья экономкласса с инфраструктурой. «Совокупные инвестиции в проект составят $3-5 млрд. С учетом всех планов компании в Петербурге общий размер инвестиций в строительство жилья достигнет $5-7 млрд», -- отметил он. «Нам нравится инвестиционный климат в городе, и у нас нет лимитов на расширение бизнеса здесь», -- заявил г-н Маркарян. Для реализации своих планов Главстрой планирует привлечь для разработки концепций застройки территорий ряд российских и зарубежных проектировщиков, исследовательских институтов и архитектурные бюро.
Взгляд со стороны
Директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков, оценивая перспективы «Северной Долины», приходит к выводу, что львиная доля жилья в этом районе будет относиться к массовым сериям эконом- или комфорт класса. Максимальное количество метров жилья, которое инвестор может построить здесь, по оценке эксперта, составит порядка 5-5,5 млн кв. метров.
Как считает генеральный директор ООО «Центр развития проектов «Петербургская Недвижимость» Илья Еременко, «ожидание от всех прошедших торгов по КОТ подтвердилось». «В городе настало время крупных проектов. Компании доросли до нового уровня, надеюсь, районы буду застраивать грамотные специалисты», -- отметил он. В противном случае, по мнению эксперта, новые квартиры будут конкурировать на рынке между собой. «В новых районах должны быть свои градостроительные решения», -- подытожил он.
Однако с появлением новых площадей для большого строительства могут возникнуть и свои проблемы, которые необходимо решать уже сейчас. Директор департамента оценки и аналитики Becar Commercial Property SPb Игорь Лучков говорит, что уже сегодня в городе ощущается дефицит строительных материалов. «Если в будущем эта ситуации не будет исправлена, жилье будет дорожать», -- заключил он.