Добежать до счастья
В июле текущего года была одобрена новая дорожная карта - план действий по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства. Насколько она реально облегчит жизнь застройщиков и передвинется ли сразу Россия в рейтинге инвестиционной привлекательности с 180 места на 34-ое? На эту тему состоялась дискуссия в рамках международного инвестиционного форума ProEstate-2013.
Перспективы законотворчества
Кроме Дорожной карты, правительство планирует принять в ближайшее время ряд законов, способствующих облегчению участи застройщиков.
Так, предполагается узаконить обязанность властей проводить аукцион по предоставлению свободных земельных участков по заявлениям юрлиц (в противном случае чиновникам будет грозить административная ответственность).
До конца года все городcкие поселения должны иметь правила землепользования и застройки. Правда, исключение сделано для Москвы – она считается настолько уникальным городом в силу своей столичности, а также разросшейся с присоединением Новой Москвы площади, что сейчас работы по ПЗЗ здесь практически блокированы.
Предполагается реформирование градостроительного законодательства в части планировки территорий. В частности, планируется проводить публичные слушания по проектам планировки.
Предложен законопроект, по которому градостроительное зонирование будет заменено на территориальное зонирование. Что изменится с переменой термина – пока не известно.
Известна идея властей о постепенной отмене категорий земель, призванная упростить процедуру застройки участков. Законопроект с прошлого года находится в обсуждении. Госдума планирует принять его в текущую осеннюю сессию.
Из менее глобальных планов правительства в части улучшения правового поля девелопмента - установление перечня случаев подготовительных работ, которые могут вестись без получения разрешения на строительство, а также сокращение перечня объектов капитального строительства (из особо опасных и технически сложных) требующих обязательного прохождения экспертизы.
Сокращать, но вдумчиво
Большинство девелоперов позитивно оценивает комплекс мер, запланированных в Дорожной карте, однако многих смущает желание властей в сжатые сроки реформировать строительный процесс.
«Я не испытываю восторга от существующей реальности, но и скептически оцениваю результативность тех мероприятий, которые запланированы в Дорожной карте, - говорит Олег Барков, генеральный директор компании Hansa SPb Development. – На уровне правительства пока не существует достаточной управленческой компетенции для того, чтобы эффективно организовать реформирование технически сложных процедур. Упразднение обязательной экспертизы вызывает опасения, поскольку в последнее время резко упало качество рабочей документации. Профессионально выполненных проектов в Петербурге - не более 15-20% от общего объема. Невозможно одним скачком перескочить из царства необходимости в царство свободы. Можно сколько угодно облизываться на зарубежный опыт, но ведь он вырабатывался десятилетиями. Я против того, чтобы в краткие сроки ставилась задача добежать до счастья».
По словам эксперта, за те 15-лет, которые Россия живет в состоянии строительного бума, инциденты в строительной отрасли были единичными – «Трансвааль» и падение крыши колхозного рынка в Москве, обрушение крыши гипермаркета Окей в Петербурге, «танцующий» мост в Волгограде. Для сравнения – в 90-е годы, когда период строительного бума переживали Южная Корея и Турция, было очень много сообщений о разрушающихся зданиях.
«Мешает жить не суть процедур, а то, как они проводятся, - уверен Олег Барков. - Наибольшую тревогу вызывает убивание экспертизы, потому что она является последним сколько-нибудь сдерживающим фактором. По моему опыту, это наименее коррумпированная и наиболее предсказуемая по срокам процедура. И в регионах ситуация еще лучше, чем в столичных городах, люди работают предсказуемо и прозрачно».
По мнению Арсения Васильева, генерального директора УК «УНИСТО Петросталь», разрешительная система должна эволюционировать в сторону тех целей, которые планируется достичь. «Если мы хотим максимально ограничить развитие, мы считаем у нас уже очень много дешевого жилья, у нас достаточно объектов инфраструктуры, –нужно вводить максимальные ограничения. Но если мы считаем, что у нас еще есть нерешенные проблемы, а экономика нам подсказывает что это именно так, то нужно снижать бремя согласований и сокращать время получения разрешений. Ведь большой запас эффективности заложен именно в сроках. Срок подготовки исходно-разрешительной документации зачастую в два раза превышает срок строительства объекта. За счет сокращения сроков мы можем получить серьезный экономический эффект и получить необходимый результат – дешевое жилье. Дорожная карта как некий рамочный документ безусловно полезна, но должна быть политика конкретных шагов».
По мнению Арсения Васильева, необходимо существенно пересмотреть объем документооборота, который сложился на данный момент. «Девелопер превратился в секретариат при десятках согласовательных инстанций. Не понятно, почему нет баз данных с той же государственной документацией, не внедряются системы электронного документооборота – хотя бы на некоторых этапах».
Под видом уникальности
Жизнь столичных девелоперов, по их же словам, усложняет Градостроительно-земельная комиссия города Москвы (ГЗК). «В период отсутствия ПЗЗ именно ГЗК определяет градостроительную политику столицы. Формально ГЗК никаких полномочий не имеет, но фактически - достаточно много, - говорит Максим Попов, руководитель направления практики «Недвижимость и строительство» Goltsblat BLP.
«В России есть уникальные регионы, к которым нельзя подойти используя какие-то общие принципы. Один из них – Москва, - считает Максим Кузнеченков, партнер Baker & McKenzie. - В Москве отсутствует в принципе соответствующее другим регионам регулирование. Есть искушение раскритиковать ГЗК как сложный орган, с которым тяжело спорить. Действительно, правовой статус этого органа – сложный. Есть судебные решения, в которых прямо признается, что решения принимаемые комиссией невозможно оспорить, поскольку они носят совещательно-рекомендательный характер. С другой стороны, не получив этих актов, девелоперу невозможно двигаться вперед. Тем не менее существование ГЗК необходимо - в Москве настолько затянулся переходный период, что такое «ручное» управление оправданно».
Однако у девелоперов и юристов к работе ГЗК есть вопросы. И, прежде всего, - закрытость. «Мы не имеем возможности получить протоколы обсуждений, - рассказывает Максим Кузнеченков. - Неясен характер деятельности этого органа – не понятно, кто именно определяет градостроительную политику, на основании чего принимается то или иное решение».
По мнению Максима Кузнеченкова, в ГЗК девелоперов особенно пугает одна функция – расторжение договоров аренды и прекращение инвестиционных договоров. «То есть под вопросом оказывается стабильность оборота и вещно-правовая защита инвестора. Инвестор не может предугадать, отберут у него участок или нет. Юристы предлагают ввести изменения в вещное право, чтобы право на застройку могло продаваться, включаться в оборот, - считает Максим Кузнеченков. По его мнению, стоит провести амнистию по самостроям. В истории уже были примеры - в свое время срок исковой давности по недействительным сделкам был 10 лет, но для того, чтобы не пересматривать итоги приватизации, сохранить стабильность оборота, этот срок сократили до 3–х лет.
Петербург выбирает
Петербургские девелоперы более высокого мнения о ситуации в своем регионе, однако, и у них в последнее время хватает вопросов.
«До недавнего времени в Петербурге существовала достаточно стройная система прохождения инвестпроектов, их оценки, - говорит Олег Барков. - Проекты делились на рядовые и стратегические, существовала система работы с ними. Петербург пользовался заслуженной репутацией территории с относительно прозрачными правилами работы. Сейчас идет процесс реформирования и нет ясности какова будет окончательная система оценки проектов, как будет осуществляться поддержка. Реальное положение дел достаточно тяжелое. Заторможен процесс утверждения проектов планировки, крайне сложен и забюрократизирован процесс получения градпланов».
В последние два года в Петербурге идет мучительная переоценка приоритетов развития города. Пока не сложилось четкого представления - какие приоритетные проекты нужны городу, на что он согласен тратить деньги. По мнению Олега Баркова, тому есть экономические причины: «после внесения изменений в бюджетное законодательство, когда во многих вертикально интегрированных структурах уплата налогов стала производиться по месту деятельности, а не по месту нахождения главного офиса, бюджет Петербурга потерял большие деньги, было заморожено большое количество проектов».
По мнению Майи Петровой, советника Borenius Russia, инвесторов, в том числе и иностранных, пугает правовая неопределённость. «Я думаю, инвесторы больше бы мирились с продолжительностью процедур, если бы понимали, что есть понятные правила игры на 2-3 года, что не поменяется власть, комитеты, порядок согласования. Ситуация изменилась бы к лучшему, если бы существовал порядок компенсации вложений инвестора, если вдруг правительство региона принимает решение построить этот объект за бюджетные средства или изменить схему партнерства с бизнесом. Таких примеров хватает – это ЗСД с компанией Hochtief, «Набережная Европы» с «ВТБ-Девелопмент», Апраксин двор с «Главстрой-СПб». В каких-то случаях вопрос компенсации решается, но он не прозрачен. Судебных дел, по которым бы инвестор получил компенсацию при выходе из проекта не по его вине, я не встречала. Отношение государства в принципе должно поменяться, ведь любой инвестиционный проект имеет составляющую, которая идет на инфраструктуру, и несет в себе социальную направленность. Если у инвесторов падает интерес, то регион не сможет решать свои социальные проблемы», - считает Майя Петрова.
Священная и абсурдная
Яркий пример абсурдной процедуры, по мнению Арсения Васильева, - общественные слушания. «Агитация бабушек-пенсионерок, попытки отсечь оппонентов со всех сторон, толпа и крики – все это вряд ли можно отнести к цивилизованному обсуждению градостроительных проектов. Тем не менее, мы видим это на общественных слушаниях через раз. Это значит, что других процедур, учитывающих мнение населения, не существует. Мы признаем таким образом, что муниципальная власть не работает, она не способна выражать мнение населения. Девелоперу предлагается потратить на это 2,5-3 месяца и подождать чем все это закончится».
По мнению Олега Баркова, публичные слушания – вполне логичная процедура, однако все опять упирается в практику исполнения. С ценностью слушаний согласен и Максим Кузнеченков: «Публичные слушания относятся к разряду рекомендаций. Наше законодательство пока не решается вводить референдумы, которые имеют обязательный характер. Хотя во многих странах Европы многие вопросы местного значения решаются именно так. Это прямая форма проявления участия граждан в местном самоуправлении. Нельзя решать за людей, что им хорошо, а что – нет».
Некоторые из проблем появлялись довольно неожиданно. Так, в августе текущего года Ростехнадзор внес в раздел 11 государственного реестра саморегулируемых организаций запись, согласно которой из сферы полномочий большинства действующих СРО была исключена выдача допусков на выполнение работ по подготовке проектной документации, строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства, относящихся к категории особо опасных и технически сложных. Мотивируя свое решение, ведомство сослалось на положения Постановления Правительства РФ от 24.03.2011 №207. Саморегулируемые организации в массовом порядке провели доработку своей локальной документации в соответствии с новыми требованиями Ростехнадзора, однако, большей части СРО вновь было отказано в получении разрешений на выдачу допусков к работам на особо опасных и технически сложных объектах.
Поскольку отказы обосновывались сугубо формальными причинами, СРО обратились за поддержкой к своим Национальным объединениям. Тем не менее, даже с их помощью ситуацию не удалось изменить. Теперь многие саморегулируемые организации намерены решать вопрос в судебном порядке.
Ситуация вокруг Постановления №207 наглядно демонстрирует, что инициативы органов власти, принятые без дискуссии с профессиональным сообществом, не всегда удачны.
Напротив, по проблемам, обсуждаемым с участием саморегулируемых организаций, постепенно находятся приемлемые для всех сторон и достаточно эффективные решения. В частности, в 2011 году был запущен процесс по формированию мер, направленных на борьбу с коммерциализацией саморегулируемых организаций. Саморегулируемое сообщество оказалось в неприятном положении, когда небольшой от общего количества процент недобросовестных СРО поставил под угрозу нормальное развитие всего института саморегулирования в отечественном строительном комплексе. Сам факт возможности «торговли допусками» существенно повлиял на репутацию саморегулирования в глазах общественного мнения.
В результате Национальные объединения СРО совместно с Министерством регионального развития РФ разработали обширный пакет мер по борьбе с «коммерческими СРО», который в дальнейшем был передан на рассмотрение непосредственно саморегулируемым организациям. По итогам публичных дискуссий было выяснено, что не все из данных мер находят поддержку у самих организаций. По их мнению, некоторые ограничения, которые предлагается ввести для противодействия коммерциализации, скорее будут дополнительным обременением для добросовестных СРО, нежели эффективными методами борьбы с «коммерческими».
Таким образом, открытое обсуждение актуальных проблем саморегулирования помогло избежать скоропалительных односторонних решений, которые могли бы иметь неоднозначные последствия для самого объекта регулирования.
Дискутируя в течение 2011 с государством по вопросам внешнего регулирования, саморегулируемые организации вместе с тем проводили преобразования, направленные на упорядочение своей внутренней деятельности. За прошедший год было проведено структурирование нормативной документации и процедур плановых проверок членов СРО, созданы механизмы конструктивного взаимодействия с членами СРО. Не остались без внимания и аспекты деятельности, связанные с формированием эффективных мер дисциплинарного воздействия, совместных с Ростехнадзором контрольных мероприятий.
Стоит отметить, что 2011 год в целом стал для саморегулируемого сообщества годом изменений. В Национальном объединении проектировщиков произошло полное обновление всей системы профильных комитетов, в Национальном объединений строителей этот процесс затронул лишь часть данных структур, однако это позволило оставить в составе комитетов тех представителей СРО, которые действительно настроены на серьезную, вдумчивую работу.
По итогам уходящего года можно сказать, что саморегулирование на практике признано эффективным способом взаимодействия общества, бизнеса и государства, эффективным вариантом государственно-частного партнерства. Саморегулируемые организации создаются в самых различных отраслях и секторах российской экономики: в сфере энергетического обследования, в медицине, в области пожарной безопасности, промышленной безопасности и др. Показательно, что растет количество СРО, созданных в добровольном порядке.
При этом внутри уже сформированных институтов саморегулирования на основе частной инициативы образуются ассоциации саморегулируемых организаций по отраслевому признаку. Так, СРО НП «ЭНЕРГОСТРОЙ», СРО НП «Объединение энергостроителей» и СРО НП «ЭнергоСтройАльянс», объединяющие организации, занятые в энергетическом строительстве, заключили соглашение о всестороннем взаимодействии и сотрудничестве. Цель данного соглашения – наладить работу по решению задач в контексте саморегулирования, актуальных для энергетического строительства.
По прошествии почти двух лет с введения саморегулирования в строительной отрасли можно сделать вывод, что саморегулируемым организациям удалось заинтересовать государство. Сегодня СРО широко представлены в различных совместных структурах. В частности, создана Рабочая группа по вопросам саморегулирования в градостроительной деятельности Общественного совета при Министерстве регионального развития РФ и Экспертный совет по вопросам законодательного обеспечения и совершенствования государственной ценовой политики в инвестиционной сфере при Комитете ГД РФ по экономической политике и предпринимательству.
Стоит ожидать, что в наступающем году произойдет активизация некоторых процессов, которые обозначились в последнее время в качестве тенденций. В частности, скорее всего, в 2012 году отношение строительных и проектных организаций к вопросам повышения квалификации и страхования ответственности будет меняться более интенсивно. Пока пройден лишь начальный этап. Компании только начали осознавать, что и то и другое нужно не «для галочки», не только для получения свидетельства или снижения размера взносов. Постепенно приходит понимание, что вложения в подготовку сотрудников и обеспечение ответственности – это основа финансовой устойчивости организации, безопасности и качества выполняемых работ. Немало усилий к формированию соответствующей культуры бизнеса приложили саморегулируемые организации, теперь их задача на будущий год – закрепить и развить успех.
Весьма вероятно, что усилится роль отраслевых СРО. Сегодня все виды свидетельств о допуске, за исключением выдаваемых в атомной отрасли, имеют равный статус и не учитывают отраслевые особенности. Саморегулируемые организации, скорее всего, пойдут по пути формирования дополнительных требований по выдаче свидетельств, поскольку заказчикам будут более интересны те СРО, которые соответствуют их специализации. Возможно создание особых центров предквалификационного обора, на базе которых будет проводиться оценка членов СРО в интересах заказчиков. Для этого необходимо, чтобы СРО совместно с заказчиками сформировали соответствующие стандарты.
В 2012 году могут начаться выплаты из компенсационных фондов, что спровоцирует отток членов из финансово слабых СРО и приведет к слияниям и поглощениям в этой сфере. Также будет решаться вопрос о выборе приоритетного способа управления средствами компенсационных фондов. Сейчас свои услуги предлагают кредитные и страховые организации, а также управляющие компании. При этом банки хотят ограничить круг участников, что приведет к снижению конкуренции. Страховые компании имеют желание поучаствовать в этом рынке, но не имеют отработанных механизмов и процедур. В случае с управляющими компаниями, средства компенсационного фонда подвергаются определенным рискам в силу специфики деятельности самих УК. Какой вариант будет выбран, сказать сложно, остается только наблюдать за развитием ситуации.
В законодательной сфере продолжатся активные изменения, несмотря на запрос со стороны сообщества на введение своеобразного моратория. Государство, по всей видимости, пока не готово отказаться от роли активного регулятора. Будут новые поправки в Градостроительный кодекс, в ФЗ-315, в федеральный закон «О некоммерческих организациях». Со стопроцентной уверенностью можно сказать, что последуют очередные преобразования в Перечне работ, что повлечет перевыдачу свидетельств о допуске. Также стоит ожидать окончательную передачу контрольных функций от Ростехнадзора Министерству регионального развития.
Автор статьи - генеральный директор СРО НП «Э.С.П.» и СРО НП «ЭнергоСтройАльянс» Дмитрий Мурзинцев.
Эксперты юридической компании «Качкин и Партнеры» подготовили список самых громких изменений в недвижимости и строительстве за 2011 год. Несмотря на то, что многие заявленные к обсуждению законопроекты носили предвыборный характер и так и не были приняты, ставшие в итоге нормативными актами изменения коснулись практически всех сфер.
«В этом году было действительно много важных нововведений, коснувшихся рынка недвижимости и строительства. Так, например, были внесены значительные изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации, - отмечает руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. – Рынок давно нуждается в изменении «правил игры» и введении четкой регламентации деятельности застройщиков, инвесторов, а также других лиц, влияющих на развитие российской недвижимости».
1) Новые последствия нарушения инвестиционных договоров застройщиками.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 11 июля 2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». В частности, по мнению ВАС, в случае нарушения застройщиком условий инвестиционного договора в форме уклонения от передачи объекта инвестор не вправе заявлять требования о признании права собственности на спорный объект. В отношении недвижимого имущества введен в оборот договор купли-продажи будущей вещи, ранее практически не использовавшийся из-за невозможности однозначно определить предмет сделки. Толкование ВАС РФ влечет значительные изменения доступных инвесторам способов защиты своих прав и новые последствия нарушения договоров застройщиками.
2) Продлена возможность льготного выкупа земельных участков, занятых строениями и сооружениями.
Закон РФ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». До 01 июля 2012 года продлевается срок действия льготных ставок для выкупа земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, и на которых расположены объекты недвижимого имущества.
3) Иностранцы не смогут приобрести землю в приграничных районах.
Указ Президента РФ от 09.01.2011 №26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками». В Ленинградской области такими территориями являются Выборгский, Кингисеппский, Ломоносовский и Сланцевский муниципальные районы. При этом 20.01.2012 истекает срок, в течение которого иностранные лица должны в добровольном порядке переоформить собственность на участки в приграничных территориях на российские юридические и физические лица.
4) «Намыв» будет регулироваться законом.
Закон РФ №246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Принятое правовое регулирование касается не только уже реализуемых проектов по намыву искусственных территорий (например, «Морской фасад» в Санкт-Петербурге), но и любых иных сооружений вне зависимости от их уровня и объема необходимых инвестиций.
5) СРО станут финансово ответственными.
Закон РФ от N 337-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». С 01.07.2013 появится возможность обратиться с требованием о компенсации полной суммы понесенного ущерба либо непосредственно к строительной организации, являющейся членом СРО, либо к самой СРО. «Данные изменения повлекут за собой существенное изменение уровня ответственности СРО и, как результат, повышение требований к составу их членов, т.е. «выживание» с рынка недобросовестных СРО и строителей», - подчеркивает Дмитрий Некрестьянов.
6) Проверка проектной документации «ляжет на плечи» негосударственной экспертизы.
Закон РФ от N 337-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который предусматривает с 01.04.2012 передачу полномочий на проверку проектной документации негосударственным экспертным организациям по большинству проектов.
Очевидным риском является недостаточный профессионализм сотрудников некоторых негосударственных организаций, что вкупе с возможным поверхностным отношением к проверкам может привести к выявлению проектировочных недочетов лишь, к примеру, при обрушении дома.
7) Госорганам дали возможность подумать над правилами землепользования и застройки.
Закон РФ №41-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части вопросов территориального планирования» продлил сроки подготовки генеральных планов территорий и предотвратил коллапс в сфере получения прав на строительство, который мог наступить с 01.01.2012.
8) ПИФы станут менее привлекательными для инвесторов.
С 01.01.2011 вступил в силу закон РФ N308-ФЗ «О внесении изменений в главы 30 и 31 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», который установил, что имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (ПИФ), подлежит обложению налогом на имущество и земельным налогом. Ранее имущество, переданное в ПИФ, не облагалось перечисленными налогами, теперь же данный инструмент потерял существенную часть своей привлекательности.
9) Введена новая форма банкротства – «банкротство застройщика».
Закон РФ №210-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства». Применение в отношении банкрота процедуры «банкротство застройщика» существенно сокращает перечень объектов, которые могут быть проданы на торгах для покрытия задолженности перед кредиторами.