Добежать до счастья
В июле текущего года была одобрена новая дорожная карта - план действий по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства. Насколько она реально облегчит жизнь застройщиков и передвинется ли сразу Россия в рейтинге инвестиционной привлекательности с 180 места на 34-ое? На эту тему состоялась дискуссия в рамках международного инвестиционного форума ProEstate-2013.
Перспективы законотворчества
Кроме Дорожной карты, правительство планирует принять в ближайшее время ряд законов, способствующих облегчению участи застройщиков.
Так, предполагается узаконить обязанность властей проводить аукцион по предоставлению свободных земельных участков по заявлениям юрлиц (в противном случае чиновникам будет грозить административная ответственность).
До конца года все городcкие поселения должны иметь правила землепользования и застройки. Правда, исключение сделано для Москвы – она считается настолько уникальным городом в силу своей столичности, а также разросшейся с присоединением Новой Москвы площади, что сейчас работы по ПЗЗ здесь практически блокированы.
Предполагается реформирование градостроительного законодательства в части планировки территорий. В частности, планируется проводить публичные слушания по проектам планировки.
Предложен законопроект, по которому градостроительное зонирование будет заменено на территориальное зонирование. Что изменится с переменой термина – пока не известно.
Известна идея властей о постепенной отмене категорий земель, призванная упростить процедуру застройки участков. Законопроект с прошлого года находится в обсуждении. Госдума планирует принять его в текущую осеннюю сессию.
Из менее глобальных планов правительства в части улучшения правового поля девелопмента - установление перечня случаев подготовительных работ, которые могут вестись без получения разрешения на строительство, а также сокращение перечня объектов капитального строительства (из особо опасных и технически сложных) требующих обязательного прохождения экспертизы.
Сокращать, но вдумчиво
Большинство девелоперов позитивно оценивает комплекс мер, запланированных в Дорожной карте, однако многих смущает желание властей в сжатые сроки реформировать строительный процесс.
«Я не испытываю восторга от существующей реальности, но и скептически оцениваю результативность тех мероприятий, которые запланированы в Дорожной карте, - говорит Олег Барков, генеральный директор компании Hansa SPb Development. – На уровне правительства пока не существует достаточной управленческой компетенции для того, чтобы эффективно организовать реформирование технически сложных процедур. Упразднение обязательной экспертизы вызывает опасения, поскольку в последнее время резко упало качество рабочей документации. Профессионально выполненных проектов в Петербурге - не более 15-20% от общего объема. Невозможно одним скачком перескочить из царства необходимости в царство свободы. Можно сколько угодно облизываться на зарубежный опыт, но ведь он вырабатывался десятилетиями. Я против того, чтобы в краткие сроки ставилась задача добежать до счастья».
По словам эксперта, за те 15-лет, которые Россия живет в состоянии строительного бума, инциденты в строительной отрасли были единичными – «Трансвааль» и падение крыши колхозного рынка в Москве, обрушение крыши гипермаркета Окей в Петербурге, «танцующий» мост в Волгограде. Для сравнения – в 90-е годы, когда период строительного бума переживали Южная Корея и Турция, было очень много сообщений о разрушающихся зданиях.
«Мешает жить не суть процедур, а то, как они проводятся, - уверен Олег Барков. - Наибольшую тревогу вызывает убивание экспертизы, потому что она является последним сколько-нибудь сдерживающим фактором. По моему опыту, это наименее коррумпированная и наиболее предсказуемая по срокам процедура. И в регионах ситуация еще лучше, чем в столичных городах, люди работают предсказуемо и прозрачно».
По мнению Арсения Васильева, генерального директора УК «УНИСТО Петросталь», разрешительная система должна эволюционировать в сторону тех целей, которые планируется достичь. «Если мы хотим максимально ограничить развитие, мы считаем у нас уже очень много дешевого жилья, у нас достаточно объектов инфраструктуры, –нужно вводить максимальные ограничения. Но если мы считаем, что у нас еще есть нерешенные проблемы, а экономика нам подсказывает что это именно так, то нужно снижать бремя согласований и сокращать время получения разрешений. Ведь большой запас эффективности заложен именно в сроках. Срок подготовки исходно-разрешительной документации зачастую в два раза превышает срок строительства объекта. За счет сокращения сроков мы можем получить серьезный экономический эффект и получить необходимый результат – дешевое жилье. Дорожная карта как некий рамочный документ безусловно полезна, но должна быть политика конкретных шагов».
По мнению Арсения Васильева, необходимо существенно пересмотреть объем документооборота, который сложился на данный момент. «Девелопер превратился в секретариат при десятках согласовательных инстанций. Не понятно, почему нет баз данных с той же государственной документацией, не внедряются системы электронного документооборота – хотя бы на некоторых этапах».
Под видом уникальности
Жизнь столичных девелоперов, по их же словам, усложняет Градостроительно-земельная комиссия города Москвы (ГЗК). «В период отсутствия ПЗЗ именно ГЗК определяет градостроительную политику столицы. Формально ГЗК никаких полномочий не имеет, но фактически - достаточно много, - говорит Максим Попов, руководитель направления практики «Недвижимость и строительство» Goltsblat BLP.
«В России есть уникальные регионы, к которым нельзя подойти используя какие-то общие принципы. Один из них – Москва, - считает Максим Кузнеченков, партнер Baker & McKenzie. - В Москве отсутствует в принципе соответствующее другим регионам регулирование. Есть искушение раскритиковать ГЗК как сложный орган, с которым тяжело спорить. Действительно, правовой статус этого органа – сложный. Есть судебные решения, в которых прямо признается, что решения принимаемые комиссией невозможно оспорить, поскольку они носят совещательно-рекомендательный характер. С другой стороны, не получив этих актов, девелоперу невозможно двигаться вперед. Тем не менее существование ГЗК необходимо - в Москве настолько затянулся переходный период, что такое «ручное» управление оправданно».
Однако у девелоперов и юристов к работе ГЗК есть вопросы. И, прежде всего, - закрытость. «Мы не имеем возможности получить протоколы обсуждений, - рассказывает Максим Кузнеченков. - Неясен характер деятельности этого органа – не понятно, кто именно определяет градостроительную политику, на основании чего принимается то или иное решение».
По мнению Максима Кузнеченкова, в ГЗК девелоперов особенно пугает одна функция – расторжение договоров аренды и прекращение инвестиционных договоров. «То есть под вопросом оказывается стабильность оборота и вещно-правовая защита инвестора. Инвестор не может предугадать, отберут у него участок или нет. Юристы предлагают ввести изменения в вещное право, чтобы право на застройку могло продаваться, включаться в оборот, - считает Максим Кузнеченков. По его мнению, стоит провести амнистию по самостроям. В истории уже были примеры - в свое время срок исковой давности по недействительным сделкам был 10 лет, но для того, чтобы не пересматривать итоги приватизации, сохранить стабильность оборота, этот срок сократили до 3–х лет.
Петербург выбирает
Петербургские девелоперы более высокого мнения о ситуации в своем регионе, однако, и у них в последнее время хватает вопросов.
«До недавнего времени в Петербурге существовала достаточно стройная система прохождения инвестпроектов, их оценки, - говорит Олег Барков. - Проекты делились на рядовые и стратегические, существовала система работы с ними. Петербург пользовался заслуженной репутацией территории с относительно прозрачными правилами работы. Сейчас идет процесс реформирования и нет ясности какова будет окончательная система оценки проектов, как будет осуществляться поддержка. Реальное положение дел достаточно тяжелое. Заторможен процесс утверждения проектов планировки, крайне сложен и забюрократизирован процесс получения градпланов».
В последние два года в Петербурге идет мучительная переоценка приоритетов развития города. Пока не сложилось четкого представления - какие приоритетные проекты нужны городу, на что он согласен тратить деньги. По мнению Олега Баркова, тому есть экономические причины: «после внесения изменений в бюджетное законодательство, когда во многих вертикально интегрированных структурах уплата налогов стала производиться по месту деятельности, а не по месту нахождения главного офиса, бюджет Петербурга потерял большие деньги, было заморожено большое количество проектов».
По мнению Майи Петровой, советника Borenius Russia, инвесторов, в том числе и иностранных, пугает правовая неопределённость. «Я думаю, инвесторы больше бы мирились с продолжительностью процедур, если бы понимали, что есть понятные правила игры на 2-3 года, что не поменяется власть, комитеты, порядок согласования. Ситуация изменилась бы к лучшему, если бы существовал порядок компенсации вложений инвестора, если вдруг правительство региона принимает решение построить этот объект за бюджетные средства или изменить схему партнерства с бизнесом. Таких примеров хватает – это ЗСД с компанией Hochtief, «Набережная Европы» с «ВТБ-Девелопмент», Апраксин двор с «Главстрой-СПб». В каких-то случаях вопрос компенсации решается, но он не прозрачен. Судебных дел, по которым бы инвестор получил компенсацию при выходе из проекта не по его вине, я не встречала. Отношение государства в принципе должно поменяться, ведь любой инвестиционный проект имеет составляющую, которая идет на инфраструктуру, и несет в себе социальную направленность. Если у инвесторов падает интерес, то регион не сможет решать свои социальные проблемы», - считает Майя Петрова.
Священная и абсурдная
Яркий пример абсурдной процедуры, по мнению Арсения Васильева, - общественные слушания. «Агитация бабушек-пенсионерок, попытки отсечь оппонентов со всех сторон, толпа и крики – все это вряд ли можно отнести к цивилизованному обсуждению градостроительных проектов. Тем не менее, мы видим это на общественных слушаниях через раз. Это значит, что других процедур, учитывающих мнение населения, не существует. Мы признаем таким образом, что муниципальная власть не работает, она не способна выражать мнение населения. Девелоперу предлагается потратить на это 2,5-3 месяца и подождать чем все это закончится».
По мнению Олега Баркова, публичные слушания – вполне логичная процедура, однако все опять упирается в практику исполнения. С ценностью слушаний согласен и Максим Кузнеченков: «Публичные слушания относятся к разряду рекомендаций. Наше законодательство пока не решается вводить референдумы, которые имеют обязательный характер. Хотя во многих странах Европы многие вопросы местного значения решаются именно так. Это прямая форма проявления участия граждан в местном самоуправлении. Нельзя решать за людей, что им хорошо, а что – нет».
Ввести персональную ответственность за проекты застройки, унифицировать и систематизировать законодательную базу, переработать генплан и ПЗЗ и определиться, наконец, с направлением развития города предложили ведущие архитекторы и девелоперы города на круглом столе «Новый урбанизм в Петербурге».
Архитекторы и девелоперы Петербурга обсудили за круглым столом, организованном клубом «Деловая Политика» в рамках проекта «Идеи для Петербурга», перспективы развития города. Дискуссия вышла противоречивой и бурной. На любое высказанное предложение тут же находились контраргументы. А часто беседа и вовсе разбивалась на отдельные, не связанные реплики.
Создать стратегический план градостроительного развития на 50 лет предложил руководитель архитектурной мастерской Цыцина, председатель комитета по архитектуре и градостроительству Гильдии управляющих и девелоперов Сергей Цыцин.
«В нем должны быть перечислены проекты, в которые смогли бы вливаться инвесторы, и неизменные принципы и цели городского развития».
О важности определения цели и направления развития города говорил и Юрий Васильев, генеральный директор ИК «Евроинвест». По его словам, это должно удешевить развитие города и коммуникаций. Также необходимо совершенствовать законодательство.
«За все годы ни одной поправки ни в генплан, ни в ПЗЗ не было принято. Все, что делается в городе, делается не благодаря, а вопреки власти».
Предприниматель Игорь Бурдинский предложил ввести персональную ответственность за нарушение законов. В частности, - поднять статус архитектора и наделить его ответственностью за все постройки и соответствующими полномочиями вплоть до остановки строительства. Девелоперам, ставящим своей целью лишь зарабатывание денег, по его мнению, не место на рынке. В первую очередь, застройщики должны создавать среду, заниматься развитием города и учитывать интересы горожан.
«Прежде чем приобрести территорию завода «Красное знамя» (на территории завода, расположенного на Петроградской стороне, находится памятник регионального значения силовая подстанция Эриха Мендельсона – ред.), я купил книги об архитектуре. Теперь я знаю все о Мендельсоне.
Главный архитектор бюро «СТУДИЯ-17» Владимир Линов упрекнул и власть, и общественность в отсутствии инициативы для разработки концепций территорий и сделал акцент на важности определения нормативов по плотности застройки новых кварталов.
«Сейчас мы строим до
На теме унификации законодательства и стабильности действия его норм сконцентрировался генеральный директор «БТК девелопмент» Дмитрий Абрамов.
«Нам очень важно, в каком окружении будут находиться наши проекты через десятки лет. Нам важно, чтобы документы, регламентирующие нашу деятельность, складывались в систему, были связаны, а их вектор был не однонаправленным. Нам важно приходить к согласию с властью до того, как заключены договоры, а не после. Наша задача предложить конкретные механизмы, которые позволят центру Петербурга не продолжать умирать, а восстанавливаться».
Конкретную проблему протекающих крыш и скопления на них снега и сосулек предложил решить руководитель архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры» Михаил Кондиайн.«Если бы мы сдвинули с места законопроект о реконструкции крыш под жилые помещения, о создании мансард, можно было бы решить проблемы протекающих крыш, образования сосулек, скопления снега, применив соответствующие конструктивные решения».
И, наконец, сделать создание проектов открытым и вынести дискуссии на обсуждение горожан предложил креативный директор «Лофт Проект ЭТАЖИ», архитектор Савелий Архипенко.
«Нужно разговаривать с горожанами. Они имеют право на свой город. Первична публичность».
«Мы загнали девелоперов в такие нормативы, в которых они вынуждены рассчитывать максимум, сколько квадратных метров они смогут построить на участке площади», - подвел итог председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко. По его словам, правительству еще предстоит переработать генплан и дать зеленый свет развитию промышленных территорий.
Антонина Асанова
В марте прошлого года премьер-министр РФ Владимир Путин поставил задачу решить до конца 2012 года проблему обманутых дольщиков. По мнению экспертов рынка, если не принять экстренные меры, то к концу года проблема будет решена только наполовину.
Общественные приемные Владимира Путина в Санкт-Петербурге и в Ленинградской области выступили с инициативой проведения межрегионального совещания по вопросам защиты обманутых дольщиков и внесения изменений в действующее законодательство. Идею поддержал Аппарат полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе.
Неискорененная проблема
По словам Сергея Зимина, заместителя полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе, в СЗФО зафиксировано около 100 «проблемных» объектов строительства, осуществляющихся на основе долевого участия. Для того, чтобы решить этот вопрос требует не менее 3,6 млрд рублей, - сообщил Сергей Зимин. – Несмотря на наличие 214-ФЗ, обманутые дольщики никуда не деваются. В СЗФО таких дольщиков около 7 тысяч человек, из них 4 тысячи в Петербурге».
Впрочем, как отметил Сергей Зимин, эта проблема наблюдается и остается нерешенной практически во всех субъектах РФ.
«Мы неоднократно выносили на обсуждение вопрос об участии органов власти в решении проблем дольщиков, - рассказал Сергей Зимин. - Надо отметить, что реакция руководителей регионов была различной: одни высказывались за возможность предоставления компенсации для граждан из бюджетов регионов через систему выкупа этих объектов с последующим завершением работ. Другие однозначно говорили о невозможности участия в этом вопросе региональных бюджетов, справедливо замечая, что это дело отношений застройщика и дольщика на свободном рынке».
Сергей Зимин призвал участников совещания внести свои предложения по решению этого вопроса.
Елена Киселева, руководитель общественной приемной Владимира Путина в Санкт-Петербурге, депутат Заксобрания Петербурга, рассказала, что в городскую Общественную приемную В.В. Путина за последние полгода поступило 3041 обращение. «По сравнению с 2010 годом количество обращений увеличилось в 1,5 раза и продолжает расти, - отметила Елена Киселева. - 28% от всех обращений – это вопросы обеспечения жильем.
Надо сказать, что обманутые дольщики – это не самый больной вопрос, с которым обращаются граждане. Сюда входит и переселение из ветхого и аварийного жилья, расселение коммунальных квартир, общежитий, предоставление жилья инвалидам, ветеранам Отечественной войны и проч. Тем не менее, проблема обманутых соинвесторов долевого строительства остается весьма существенной».
По мнению Елены Киселевой, к решению данного вопроса нужно подходить дифференцированно: «У города нет финансовых возможностей решить вопросы всех обманутых дольщиков. Нужно разделять дольщиков на две группы – либо это бизнес-проект, в который человек добровольно вступил, либо в такую ситуацию попали малоимущие граждане, вложившие в улучшение своих жилищных условий все свои средства, с привлечением ипотеки, государственных субсидий. Законодательная база для защиты таких граждан очень слабая. Профессиональное сообщество должно со всей серьезностью отнестись к разрешению таких случаев». По словам Елены Киселевой, площадка Общественной приемной очень эффективна для продвижения законодательных инициатив. «Нам бы хотелось профессиональных рекомендаций, которые мы могли бы продвигать для закрепления в законодательстве», - подчеркнула Елена Киселева.
Работа органов власти
Игорь Кокорев, заместитель председателя Жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга рассказал на совещании о результатах работы своего ведомства в решении проблемы обманутых дольщиков. «Размер бюджетного строительства невелик по сравнению с потребностями очереди, на сегодняшний день в городе существуют различные механизмы «косвенной» поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий – субсидии, целевые программы. Если говорить о проблемах долевого участия, из десятков тысяч семей, которые в прошлом году получили содействие, лишь единичные случаи оказались в числе обманутых дольщиков. Эти случаи находятся на контроле, мы помогаем решить эти вопросы. В городе уже не первый год существует специальная комиссия, которая рассматривает проблемы дольщиков. За последний год было проведено 8 заседаний. Были рассмотрены 28 вопросов по строительству 21 объекта в городе», - сказал Игорь Кокорев.
По мнению Игоря Кокорева, мерами по борьбе с проблемой обманутых дольщиков, могут быть нормы, в соответствии с которыми Жилищный комитет согласует приобретение жилья за счет бюджетных средств, а именно - 70% готовность дома, сбор и проверка информации о законности деятельности застройщика.
По мнению Олега Островского, начальника управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга, проблему нужно разделить на несколько частей. «Есть две разные категории – строящиеся дома и дома, которые по каким-то причинам никогда построены не будут.
Пути решения здесь должны быть совершенно разные. Существует рабочая группа при правительстве Петербурга, которая решает вопросы завершения строительства. Остальными случаями занимается специальная комиссия. За 3 года комиссия рассмотрела 537 вопросов. Многим помогли, многим – нет, потому что есть ограничения в законодательстве».
По словам Олега Островского, в соответствии с 214-ФЗ в городе работает 84 организации на 145 объектах. «Это даже не половина. Мы их проверяем, договоры долевого участия регистрируется в ФРС. Есть категории застройщиков, которые работают вне 214-ФЗ. Например, ЖСК. Нужно решать проблемы дольщиков, которые сегодня уже есть. И вторая задача – не позволять возникновения таких ситуаций в дальнейшем. Мое личное мнение – без частичного привлечения бюджетных средств эту проблему полностью не разрешить», - считает Олег Островский.
СРО в ответе
Сергей Зимин задал собравшимся вопрос о том, возможно ли решение вопроса дольщиков посредством использования компенсационных фондов саморегулируемых организаций в сфере строительства. «Финансовое участие СРО в решении вопросов дольщиков – нереально. Здесь может идти речь только о создании специализированных СРО в инвестиционно-строительной сфере», - считает Юрий Курикалов, эксперт аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО.
«Если мы рассматриваем деятельность СРО относительно 214-ФЗ, то, прежде всего нужно отметить, что такого вида деятельности как отношения «заказчик»-«застройщик» нет. Мы не выдаем допуск на ведение такого вида бизнеса, - пояснил Владимир Кобзаренко, директор СРО НП «Строители Ленинградской области». - СРО занимается контролем качества, безопасности строительства, но не имеет права вмешиваться в хозяйственные, договорные взаимоотношения между своим партнером и другим лицом. Если ставить вопрос о том, что компенсационный фонд нужно «повернуть» на реализацию проблем дольщиков, так мы только поощрим тех, кто обманывает. С другой стороны нужно возрождать профессиональную службу заказчиков (застройщиков) иначе, если заказчик не строительная компания, то не ясно, чем он руководствуется при работе, ведь на нем исполнение 214-ФЗ».
«Строители, входящие в СРО понимают, что само наличие обманутых дольщиков – это удар по рынку, - отметил Алексей Белоусов, вице-президент НП СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга». - Поэтому наше строительное сообщество выступило с инициативой принять закон о фонде страхования вкладов дольщиков, который фактически повторяет закон о страховании вкладов населения в банках. Но, к сожалению, пока этот законопроект тормозится». Владимир Джикович, президент Ассоциации банков Северо-Запада, предложил в принципе уйти при строительстве жилых домов от долевой схемы, а вести продажи только готовых объектов.
Определиться с понятиями
По мнению Павла Созинова, председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости, решение вопроса серьезно усложняет отсутствие четкого определения понятия застройщик в законодательстве. «Кто такой застройщик – строитель или финансист? В настоящее время законодатель не дает однозначного толкования на этот счет. Никаких дифференциаций в подходах между кажущимися однокоренными словами «строитель» и «застройщик» нет. Не удалось и создать единый механизм привлечения и расходования финансовых средств, уйти от прослойки посредников. Не внятность механизмов ЖСК и жилищных сертификатов позволили легализовать схемы ухода от исполнения требований 214-ФЗ. Систему жилищных кооперативов стали применять именно в тот момент, когда государство начало принуждать застройщиков работать в соответствии с 214-ФЗ. Зачастую мы имеем целую пирамиду разных ООО и ЖСК, которые по факту являются аффилированными лицами. Наше предложение – регламентировать эти понятия, институализировать всех тех субъектов предпринимательства, о которых идет речь. Ведь до сих пор поступают предложения – последние обсуждаемые в ГД поправки в ФЗ-214 касаются именно этого – законодатели пытаются связать понятие «гарантий по договорам долевого участия» и «саморегулирование», т.е. «инвестиционные» и «строительные» процессы в единый гибрид. По словам Павла Созинова, в законодательстве также нет четко прописанных регламентов работы ЖСК (при этом около 25% строек сегодня ведется посредством этого института), в 214-ФЗ не отражена роль различных посредников, в том числе инвесторов, при реализации квартир (через агентства недвижимости продается не менее 25% строящихся квартир), а также не прописаны особенности применения бартерных сделок, «доля которых в период кризиса составляет – 75-80%». Законодательно не оформлены проблемы достройки многоквартирных домов обманутых дольщиков, передачи недостроенного объекта ЖСК или иному застройщику.
«Предложений много, а ясности в решении вопроса они не добавили», - подвел итоги совещания Сергей Зимин. Было решено разработать и направить предложения по устранению проблемы от всех заинтересованных сторон до 15 марта. Первое заседание Экспертного совета по правовым вопросам Координационного совета будет посвящено именно проблемам в долевом строительстве и выработке законодательных инициатив.
В заключение встречи Сергей Зимин поздравил с десятилетним юбилеем коллектив газеты «Строительный Еженедельник» и вручил директору издательства «Строй-Пресс» Инге Удаловой памятную грамоту.
Дарья Литвинова