Эксплуатация вне конкуренции
Рынок обслуживания жилья по-прежнему остается крайне неразвитым. Вступившие в силу еще два года назад изменения в законодательстве, призванные повысить конкуренцию на рынке, на деле, говорят эксперты, не работают.
Изменения в законодательство вступили в силу с 18 июня 2011 года (ФЗ-123 от 4 июня 2011 года). Согласно закону теперь строительная компания, построившая дом, не может привлекать к его управлению аффилированные структуры. Она обязана проводить конкурс по выбору управляющей компании.
Выбор собственника
Согласно Жилищному кодексу выбор способа управления осуществляется исключительно на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирных домах выбирают способ управления из трех возможных: непосредственное управление самими собственниками; управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом; привлечение к обслуживанию дома управляющей организации. При этом, как показывает практика, выбор способа управления многоквартирным домом зачастую осуществляется посредством голосования за или против конкретной управляющей организации, предложенной группой инициативных жителей своим более инертным соседям.
Способ управления домом может быть выбран и изменен на основании решения жильцов. Общее собрание собственников в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие владельцы помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа. Решения, принятые таким кворумом, являются обязательными для исполнения всеми жителями этого дома.
Если в течение года собственники в многоквартирном доме не выбрали способ управления своим домом или выбранная ими форма управления не была реализована, на помощь приходят администрации районов Петербурга. Этим органам власти вменено право проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома.
На стадии сдачи дома застройщик является единственным собственником дома и, соответственно, его управляющей организацией. После сдачи дома застройщик обязан передать его муниципалам, которые, в свою очередь, в рамках конкурсной процедуры выбирают для многоквартирной постройки управляющую компанию. Эта компания работает в доме до тех пор, пока 50% площади нового дома не перейдет в собственность жильцов. И уже тогда собственники проводят собрание, на котором избирает форму управления своим домом.
Запрет на бумаге
Партнер адвокатского бюро DS Law Михаил Кюрджев говорит, что норма, которая запрещает девелоперам привлекать дочерние структуры к управлению своим жильем, не исполняется. «Например, если речь идет об управляющих компаниях в многоквартирных жилых домах, то муниципальные образования и исполнительные органы субъектов Федерации разъясняют жителям их права во взаимоотношениях с управляющими компаниями. Но такой работы не ведется в отношении компаний, управляющих коттеджными поселками. В настоящий момент многие наши клиенты обращаются за помощью в выстраивании нормальных договорных отношений с такими компаниями. Во многих случаях управляющие компании (100% которых являются аффилированными с застройщиком) даже не утруждают себя заключением договоров с собственниками коттеджей. Если заглянуть в базу данных арбитражных судов, то можно с легкостью обнаружить несколько десятков дел, где жильцы с помощью местной администрации пытаются оспорить действия управляющих компаний по установлению незаконных шлагбаумов и взиманию платы за проезд на территорию поселков. Рынка управляющих компаний коттеджных поселков в России просто нет. Никто не ведет рейтинга управляющих компаний. Сведения о них разрозненны и сводятся, по сути, к отзывам на интернет-форумах местных жителей. Я далек от мысли, что эту деятельность надо лицензировать. Но ответственность за свою деятельность управляющая компания должна нести. И одного Закона о защите прав потребителей тут явно недостаточно».
Но и в сфере многоквартирных домов ситуацию обстоит не намного лучше. Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», говорит: «Монополизация рынка УК многоквартирных домов, злоупотребления в этой сфере, в том числе избыточные, навязанные услуги, – проблемы, несомненно, весьма актуальные для рынка. Полагаю, их системное решение возможно только по мере роста конкуренции в данной сфере и дальнейшей оптимизации нормативной базы с акцентом на расширение защиты прав потребителей. Пока уровень конкуренции в этой сфере остается крайне невысоким, что, безусловно, создает сложности в первую очередь для потребителей. В условиях ограниченного выбора подрядчиков товарищества собственников фактически не могут влиять на ценовую политику эксплуатационных служб».
Независимых – единицы
По информации Жилищного комитета, в Петербурге на рынке ЖКХ работает более 170 управляющих организаций, из которых 75% – частные.
Профессиональных и действительно независимых компаний при этом единицы. Директор департамента управления объектами NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис говорит: «На сегодняшний день на рынке управления жилыми комплексами присутствует не более 10 отдельных профессиональных управляющих компаний, все остальные так или иначе связаны с девелоперским бизнесом. В первый год работы управляющей компании ее прибыль может составлять порядка 10%. Однако в последующие года показатели могут упасть до 3-5% в связи с окончанием гарантийного срока на большинство видов оборудования. Зачастую после ввода дома в эксплуатацию проводятся тендеры, привлекаются аутсорсеры для оказания отдельных видов услуг, например уборки дома, охраны, ремонта лифтового оборудования и др. Хотелось бы отметить, что рынок управления жилыми комплексами постепенно развивается, и последнее время недовольство, связанное с обслуживанием жилых комплексов, сводится на нет».
Впрочем, крупные застройщики уверяют, что нормы закона они соблюдают. Беслан Берсиров, совладелец ЗАО «Строительный трест», заместитель генерального директора компании, говорит, что объекты компании «Строительный трест» находятся под управлением независимых эксплуатирующих организаций. «В каждом новом жилом комплексе примерно за полгода до его ввода в эксплуатацию проходит открытый тендер по выбору будущей управляющей компании. Критерии выбора УК достаточно жесткие: опыт работы от двух лет, не менее 10 тыс. кв. м в управлении, наличие всех необходимых допусков, квалифицированного персонала и технического оборудования, позитивные отклики сегодняшних клиентов. Для обеспечения наиболее продуктивного взаимодействия между жильцами сданных домов, их управляющими компаниями и застройщиком в нашем объединении еще несколько лет назад было создано специальное подразделение – служба сервиса. Эта структура проводит регулярный аудит жилых комплексов компании «Строительный трест», поддерживает обратную связь с жильцами сданных домов посредством телефонной горячей линии, сотрудничает с управляющими компаниями, выбранными в результате открытых конкурсов, содействует решению текущих вопросов, связанных с гарантийным обслуживанием объектов».
Цифра
Более 170 управляющих организаций работает сегодня на рынке эксплуатации жилья Петербурга
Генподрядчик строительства МФК YES ООО «СтройТехсервис» выиграл суд против группы компаний «Размах», проводившей работы на объекте. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение первой инстанции, которым с генподрядчика в пользу «Размаха» было взыскано 3,2 млн рублей.
ООО «Размах управление 1» (дочерняя фирма ООО «Размах» Игоря Тупальского) пыталась добиться от ООО «СтройТехсервис» денег за подготовку стройплощадки. В частности, по словам пресс-секретаря «Размаха» Елены Мургиной, правопредшественник группы ООО «Ассоциация по сносу зданий» подготовил площадку для строительства и разработал котлован для строительства МФК YES на ул. Хошимина, 14, у станции метро «Проспект Просвещения».
«Размах» выиграл дело о взыскании 3,2 млн рублей в сентябре 2011 года, однако «СтройТехсервис» в феврале 2012 года, восстановив сроки обжалования решения суда первой инстанции, подал апелляционную жалобу и добился приостановления исполнительного производства.
«Суд постановил отменить ранее вынесенное решение и отказать в иске ООО «Размах Управление 1», а также взыскать в пользу ООО «СтройТехсервис» судебные издержки по апелляционной жалобе», — говорится в сообщении пресс-службы «СтройТехсервиса».
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти 21 февраля принял к производству иск «Размаха» о признании «СтройТехсервиса» банкротом — в это время апелляционный суд еще не отменил решение суда первой инстанции. «Дело о банкротстве, видимо, будет приостановлено. Мы будем подавать кассационную жалобу на решение апелляционного суда», — сообщила «АСН-инфо» пресс-секретаь «Размаха» Елена Мургина.
Заказчиком строительства МФК YES выступает ООО «Центр ипотечных кредитов», 100% уставного капитала которого принадлежит ООО «Пионер-инвест» (ГК «Пионер»). Владельцем ООО «СтройТехсервис», по данным ЕГРЮЛ, является Елена Криничная.
Строительство МФК YES общей площадью 156,4 тыс. кв. м ведется с начала 2011 года по архитектурному проекту ООО «Евгений Герасимов и партнеры». Согласно проектной декларации, комплекс состоит из двух 20-этажных жилых зданий общей площадью 93 тыс. кв. м (с жилой площадью 55,5 тыс. кв. м — 1062 квартир) и гостиницы площадью 28 тыс. кв. м на 975 номеров. Кроме того, в объекте предусмотрены коммерческие помещения площадью 12 тыс. кв. м и паркинг площадью 15 тыс. кв. м. Предполагаемый объем инвестиций — 7,4 млрд рублей.
По словам пресс-секретаря ГК «Пионер» Александры Емельяновой, жилые корпуса построены на уровне 9 этажей, гостиница — на уровне 8 этажа. Срок окончания строительства — конец 2013 года.
Суд между «Размахом» и «СтройТехсервисом» не единственный конфликт, происходивший вокруг строительства МФК YES. В октябре 2011 года ЗАО «Строительная компания «Шпунт» обратилась в Арбитражный суд к «СтройТехсервису» в иском о взыскании 1,7 млн рублей за выполненные работы, за аренду шпунта и часть денег в качестве возмещения убытков. В декабре суд утвердил между сторонами мировое соглашение, согласно которому «СтройТехсервис» перечислил истцу 2,5 млн рублей (к этому времени сумма задолженности выросла).
Если сократить количество асфальта в Петербурге на 50%, то городское движение адаптируется, а город станет гораздо лучше и приятнее. Датский архитектор Ян Гейл, реализующий в крупнейших городах мира решения по развитию публичных пространств и созданию «городов для людей», рассказал, как за 40 лет Копенгаген избавился от пробок.
50 лет назад в Копенгагене начали перекрывать автомобильное движение на центральных улицах. Теперь в нем можно пройти пешком из одного конца города в другой, а количество полос на центральных магистралях сократилось и продолжает сокращаться. А все потому, что датчане отдали предпочтение общественному транспорту и велосипедному движению. Ведь пропускная способность велосипедных дорожек в 5 раз больше автомобильных полос. Теперь у каждого жителя города есть велосипед, а 37% горожан ездят на них на работу и 70% из них – даже зимой.
Адаптировалась вся транспортная система - все автомобили и такси теперь обязаны иметь крепления для велосипедов, в городских поездах для этих целей оборудованы специальные отсеки, а провоз велотранспорта не оплачивается. В городе разработаны специальные системы светофоров и переездов. Там, где раньше были многополосные магистрали, пробки и шум, теперь высажены деревья, широкие пешеходные и велодорожки и по одной полосе для автомобилей.
В результате, город начал жить. Пробок в Копенгагене не осталось, повысилась безопасность движения, улучшилась экология и здоровье горожан. И люди стали проводить больше времени на улицах. К тому же, последовал экономический эффект и за счет того, что горожане стали меньше обращаться к врачам, и за счет повысившейся публичной активности – люди с удовольствием сидят в уличных кафе, гуляют по магазинам.
«Уровень интенсивности городского движения не задается богом, его просчитывают дорожные инженеры. А это зависит от политиков, которые слишком боятся изменить что-то, - говорит Ян Гейл. - В ближайшие 30 лет, общественный транспорт будет обретать все большую значимость для бесперебойной работы города. Все больше людей будет ходить пешком и перемещаться на велосипедах. И таким образом, будут складываться альтернативные системы передвижения».
Рецепт «копенгагенизации» по Яну Гейлу прост: развивать городской транспорт, образовывать общественные пространства и увеличивать зеленые насаждения. Главное - пешеходам должно быть удобно и приятно передвигаться по городу. Таким путем уже пошли Осло, Мельбурн, Сеул, Сан-Франциско, Сидней и даже Нью-Йорк. А недавно Ян Гейл заявил, что будет работать над урбанистической концепцией Москвы.
«В Петербурге я бы начал с расчистки площадей и пространств между историческими домами, - предложил Ян Гейл после 48 часов пребывания в городе. - Они сейчас сильно засорены парковками и машинами. Из-за всего этого шума, сутолоки не видна красота этого города». Также, по мнению архитектора, необходимо перестроить Сенную площадь и, конечно, сократить количество дорог.
«Асфальтовый город, как Петербург, стимулирует наращивание автомобильного трафика. И в результате, у вас много машин», - пояснил он.
Между тем, в Петербурге уже есть попытки по ограничению числа полос для личного транспорта в центре, созданию пешеходных пространств и планов по развитию велодорожек и строительству надземного экспресса и подземных парковок. При этом в «Транспортной стратегии Санкт-Петербурга до 2025 года» также предусматривает приоритет пешехода и общественного транспорта над автомобилем и меры по развитию велодвижения. Одновременно с этим планируется развивать и строительство новых магистралей. Однако же, несмотря на эти меры, ситуация на дорогах все ухудшается.
«В таких процессах невозможно добиться успеха без хорошего лидерства, - поясняет Ян Гейл. - Нужен кто-то, кто бы воспринял эту идею и взял на себя ответственность за ее воплощение».
Справка:
Ян Гейл – теоретик и практик создания «городов для людей». 40 лет назад он начал проводить научные исследования того, как используют город жители. Современную практику планирования городов «с высоты птичьего полета» он называет Бразильским синдромом. Бразилиа, застройка которой началась с 1955 года, на фотографиях с вертолета действительно красива, но внизу скучна и уныла. Поэтому города нужно планировать «снизу вверх», делать их сомасштабными человеку и заранее закладывать в них стимулы для людей больше двигаться, считает Ян Гейл.
Его компания Gehl Architects занимается разработкой решений по «очеловечиванию» городов по всему миру. В списке ее заказчиков: Лондон, Мельбурн, Стокгольм, Осло, Нью-Йорк, Мехико, а теперь и Москва.
Антонина Асанова