Эксплуатация вне конкуренции


23.09.2013 16:57

Рынок обслуживания жилья по-прежнему остается крайне неразвитым. Вступившие в силу еще два года назад изменения в законодательстве, призванные повысить конкуренцию на рынке, на деле, говорят эксперты, не работают.

Изменения в законодательство вступили в силу с 18 июня 2011 года (ФЗ-123 от 4 июня 2011 года). Согласно закону теперь строительная компания, построившая дом, не может привлекать к его управлению аффилированные структуры. Она обязана проводить конкурс по выбору управляющей компании.

Выбор собственника

Согласно Жилищному кодексу выбор способа управления осуществляется исключительно на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирных домах выбирают способ управления из трех возможных: непосредственное управление самими собственниками; управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом; привлечение к обслуживанию дома управляющей организации. При этом, как показывает практика, выбор способа управления многоквартирным домом зачастую осуществляется посредством голосования за или против конкретной управляющей организации, предложенной группой инициативных жителей своим более инертным соседям.
Способ управления домом может быть выбран и изменен на основании решения жильцов. Общее собрание собственников в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие владельцы помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа. Решения, принятые таким кворумом, являются обязательными для исполнения всеми жителями этого дома.
Если в течение года собственники в многоквартирном доме не выбрали способ управления своим домом или выбранная ими форма управления не была реализована, на помощь приходят администрации районов Петербурга. Этим органам власти вменено право проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома.
На стадии сдачи дома застройщик является единственным собственником дома и, соответственно, его управляющей организацией. После сдачи дома застройщик обязан передать его муниципалам, которые, в свою очередь, в рамках конкурсной процедуры выбирают для многоквартирной постройки управляющую компанию. Эта компания работает в доме до тех пор, пока 50% площади нового дома не перейдет в собственность жильцов. И уже тогда собственники проводят собрание, на котором избирает форму управления своим домом.

Запрет на бумаге

Партнер адвокатского бюро DS Law Михаил Кюрджев говорит, что норма, которая запрещает девелоперам привлекать дочерние структуры к управлению своим жильем, не исполняется. «Например, если речь идет об управляющих компаниях в многоквартирных жилых домах, то муниципальные образования и исполнительные органы субъектов Федерации разъясняют жителям их права во взаимоотношениях с управляющими компаниями. Но такой работы не ведется в отношении компаний, управляющих коттеджными поселками. В настоящий момент многие наши клиенты обращаются за помощью в выстраивании нормальных договорных отношений с такими компаниями. Во многих случаях управляющие компании (100% которых являются аффилированными с застройщиком) даже не утруждают себя заключением договоров с собственниками коттеджей. Если заглянуть в базу данных арбитражных судов, то можно с легкостью обнаружить несколько десятков дел, где жильцы с помощью местной администрации пытаются оспорить действия управляющих компаний по установлению незаконных шлагбаумов и взиманию платы за проезд на территорию поселков. Рынка управляющих компаний коттеджных поселков в России просто нет. Никто не ведет рейтинга управляющих компаний. Сведения о них разрозненны и сводятся, по сути, к отзывам на интернет-форумах местных жителей. Я далек от мысли, что эту деятельность надо лицензировать. Но ответственность за свою деятельность управляющая компания должна нести. И одного Закона о защите прав потребителей тут явно недостаточно».
Но и в сфере многоквартирных домов ситуацию обстоит не намного лучше. Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», говорит: «Монополизация рынка УК многоквартирных домов, злоупотребления в этой сфере, в том числе избыточные, навязанные услуги, – проблемы, несомненно, весьма актуальные для рынка. Полагаю, их системное решение возможно только по мере роста конкуренции в данной сфере и дальнейшей оптимизации нормативной базы с акцентом на расширение защиты прав потребителей. Пока уровень конкуренции в этой сфере остается крайне невысоким, что, безусловно, создает сложности в первую очередь для потребителей. В условиях ограниченного выбора подрядчиков товарищества собственников фактически не могут влиять на ценовую политику эксплуатационных служб».

Независимых – единицы

По информации Жилищного комитета, в Петербурге на рынке ЖКХ работает более 170 управляющих организаций, из которых 75% – частные.
Профессиональных и действительно независимых компаний при этом единицы. Директор департамента управления объектами NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис говорит: «На сегодняшний день на рынке управления жилыми комплексами присутствует не более 10 отдельных профессиональных управляющих компаний, все остальные так или иначе связаны с девелоперским бизнесом. В первый год работы управляющей компании ее прибыль может составлять порядка 10%. Однако в последующие года показатели могут упасть до 3-5% в связи с окончанием гарантийного срока на большинство видов оборудования. Зачастую после ввода дома в эксплуатацию проводятся тендеры, привлекаются аутсорсеры для оказания отдельных видов услуг, например уборки дома, охраны, ремонта лифтового оборудования и др. Хотелось бы отметить, что рынок управления жилыми комплексами постепенно развивается, и последнее время недовольство, связанное с обслуживанием жилых комплексов, сводится на нет».
Впрочем, крупные застройщики уверяют, что нормы закона они соблюдают. Беслан Берсиров, совладелец ЗАО «Строительный трест», заместитель генерального директора компании, говорит, что объекты компании «Строительный трест» находятся под управлением независимых эксплуатирующих организаций. «В каждом новом жилом комплексе примерно за полгода до его ввода в эксплуатацию проходит открытый тендер по выбору будущей управляющей компании. Критерии выбора УК достаточно жесткие: опыт работы от двух лет, не менее 10 тыс. кв. м в управлении, наличие всех необходимых допусков, квалифицированного персонала и технического оборудования, позитивные отклики сегодняшних клиентов. Для обеспечения наиболее продуктивного взаимодействия между жильцами сданных домов, их управляющими компаниями и застройщиком в нашем объединении еще несколько лет назад было создано специальное подразделение – служба сервиса. Эта структура проводит регулярный аудит жилых комплексов компании «Строительный трест», поддерживает обратную связь с жильцами сданных домов посредством телефонной горячей линии, сотрудничает с управляющими компаниями, выбранными в результате открытых конкурсов, содействует решению текущих вопросов, связанных с гарантийным обслуживанием объектов».

Цифра

Более 170 управляющих организаций работает сегодня на рынке эксплуатации жилья Петербурга
 


ИСТОЧНИК: Роман Русаков

Поделиться:


16.06.2005 14:35

Формирование рынка доступного жилья перерастает из государственной программы в национальную идею.


Во времена развитого социализма каждой семье обещали к 2000 году отдельную квартиру. Плановую экономику сменили рыночные отношения, но неизменным остался «квартирный вопрос». Темпы ввода в строй нового жилья сейчас в два раза ниже уровня 1980-х годов, но Президентом РФ Владимиром Путиным перед Правительство РФ, и строителями, поставлена задача удвоения объема ввода жилья до 2010 года (сейчас сдается 41 млн кв. метров жилья в год), то есть стройиндустрия должна идти вперед, к своему светлому прошлому. Насколько реально воплотить в жизнь этот наказ главы государства, и не станет ли это очередным лозунгом, обсуждали вчера представители власти и бизнеса на круглом столе «Современные финансово-экономические инструменты решения проблемы жилищного строительства», который состоялся в рамках IX Петербургского международного экономического форума.

Председательствующий на заседании заместитель председателя Комитета Совета Федерации по экономической политике, предпринимательству и собственности Виктор Добросоцкий призвал участников круглого стола к откровенному диалогу, и, надо сказать, разговор действительно получился достаточно откровенным, хотя и не слишком приятным.

Общероссийская жилищная проблема будет снята, если к 2008-2010 годам году в стране ежегодно будет сдаваться не менее 80 млн кв. метров жилья и выдаваться 1 млн ипотечных кредитов. Цель обозначена четко, никаких разночтений быть не может. Неувязка только с путями ее достижения. Один из возможных – возложить реализацию программы «Доступное жилье» на местную исполнительную власть, чтобы она, в свою очередь, провела «разъяснительную работу» среди строительных компаний и убедила их в необходимости такого глобального увеличения объемов строительства. Как сказал представитель Комитета Совета Федерации по правовым и судебным вопросам Тимур Тимербулатов, «нужно указать бизнесу, что надо делать. Должны ставиться цели, разрабатываться планы и производиться взыскания с тех, кто их не выполняет. Госстрой вполне может рассчитать, сколько жилья может возводиться в каждом российском регионе, и согласно этим планам исполнительная власть – губернаторы и мэры городов – смогут работать».

В связи с этим высказыванием вспоминается позавчерашняя дискуссия в Думском зале о патернализме и либерализме в экономике. Какая же модель экономического развития более приемлема в сегодняшней России?..

В директивном порядке, конечно, можно снова достичь уровня двадцатилетней давности, но тогда и раздавать квартиры придется бесплатно, как при социализме, или устанавливать на них цену в той же пропорции к заработной плате, какой она была для кооперативных домов в 1980-х годах. Потому что платежеспособный спрос на жилье, например, в Санкт-Петербурге держится на уровне 1,5 млн кв. метров в год (информация из доклада генерального директора Ассоциации «Промышленно-строительный комплекс Северо-Запада» Михаила Викторова). В нынешнем году планируется сдать 2,3 млн кв. метров притом, что уже сейчас до 20% квартир в принятых госкомиссией домах пустует. И это, в первую очередь, касается сегмента недорогого жилья – элитные квартиры раскупаются до завершения строительства.

Реализацию квартир, исходя из государственной программы, призвано стимулировать развитие ипотечного кредитования. Чтобы добиться миллиона ипотечных кредитов в год, по подсчетам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, необходимо в каждом субъекте РФ заключать не менее 40 договоров в день. Сейчас о таких цифрах говорить не приходится. В течение года прогнозируется 2-3-кратное увеличение приобретения жилья посредством ипотечных программ, но даже при такой стремительной динамике развития процент таких сделок вряд ли будет превышать 6% от общего количества покупаемой жилой недвижимости.

Причины подобной «невостребованности» ипотеки хорошо известны. Высокие процентные ставки, относительная краткосрочность предлагаемых программ и, зачастую, невозможность подтвердить источники своих доходов не дают многим россиянам воспользоваться ипотечным кредитованием. Панацеей могло бы стать снижение ставок до 7-9% и увеличение сроков выплаты по кредиту до 25-30 лет, но при нынешнем уровне инфляции в 7,3% и недостаточном правовом обеспечении на подобные шаги рассчитывать не приходится. Возможно, для «раскрутки» ипотеки государство пойдет на выделение части средств из стабилизационного фонда, но когда это будет сделано, пока неизвестно.

Помимо общих сложностей с запуском механизма ипотеки, надо учитывать и тот факт, что на состояние рынка строящегося жилья ипотека, в классическом понимании термина, реального воздействия оказывать не может. Ипотечные программы, в первую очередь, затрагивают вторичный рынок, что же касается первичного, то через ипотеку возможна лишь реализация невыкупленных квартир. Что же касается строящегося жилья, то в этом случае было бы уместнее говорить не об ипотеке, а о потребительском кредитовании на приобретение недвижимости.

В условиях стагнации, явившейся результатом принятия пакета «жилищных» законов, главным вопросом является рентабельность строительства. Сейчас наметилась тревожная тенденция – застройщики перепродают «пятна», так как не уверены, что их освоение способно принести прибыль. По данным вице-президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко, к 2008 году можно ожидать снижения объемов строительства и продаж на первичном рынке жилья на 100%, если ситуацию с фактической невозможностью привлечения инвестиций со стороны частных лиц не изменить.
Вероника Шеменева, АСН-Инфо



Поделиться:


30.05.2005 17:48

Строительство жилья в историческом центре Петербурга нередко оборачивается для застройщиков многочисленными проблемами. Чтобы их не было, строители предлагают властям сформировать четкую позицию по вопросам нового строительства в центре города.


К типичным трудностям, с которыми сталкиваются застройщики в центре города, относится значительная изношенность жилого фонда, расположенного возле объекта строительства, плохое состояние инженерной инфраструктуры, недостаточные мощности инженерных сетей. Кроме того, как отмечают эксперты, районные, муниципальные ГУЖа, РЭУ, ЖЭКи не проводят необходимых ремонтных работ по благоустройству. Недовольство местных жителей вызвано в первую очередь неудобствами, которые причиняет строительство по соседству – шум, запыление, автотранспорт, забивка свай под нулевой цикл и др. Также жители боятся лишиться свободного пространства около дома.

Сюрпризы строительства
Как рассказала заместитель генерального директора по рекламе и маркетингу компании «Петербургреконструкция» Ольга Колганова, трудностей много потому, что долгое время (да и сейчас) город не в состоянии был комплексно подойти к решению вопроса с аварийным и ветхим жилым фондом, вопроса расселения коммунальных квартир, вопроса ремонта и замены коммуникаций, капитального ремонта зданий. И эти проблемы приходится решать инвесторам самостоятельно». Агрессия и негатив от плохого качества жизни, которые накопились у жителей, выплескиваются на фирму-застройщика, – говорит г-жа Колганова. – К сожалению, жителей может устраивать и помойка под окнами, и промышленное предприятие, и гараж, но только не новый дом. На мой взгляд, должна быть четкая позиция администрации по вопросам нового строительства в центре. Не строить нельзя: если этого не делать, то где наши дети будут жить через 30-40 лет».

По мнению вице-президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко, трудности зачастую связаны не только и не столько с районом, сколько с особенностями конкретных проектов. И в центральном районе, и в любом другом эта процедура может проходить гладко, а может носить негативный и неконструктивный характер. «В нашей практике слушания по одному из проектов в Центральном районе как раз прошли довольно конструктивно, а вот в Калининском районе новый проект вызвал резкий и необоснованный негатив со стороны местных жителей, – поясняет г-н Семененко. – Вообще же основная сложность для девелопера, строящего в Центральном районе – жесткие ограничения КГИОП, и даже не столько сами ограничения, сколько непредвиденные изменения в условиях согласования проектов. Из-за этого возникает необходимость внесения изменений в уже подготовленные и ранее согласованные проекты – а это дополнительные затраты, и не только временные».

Важно отметить, что когда строительные компании готовят на стадии изыскания и планировки объект строительства они проводят экспертизы, привлекая соответствующих специалистов. Кроме того, проект проходит экспертизу у специалистов различных государственных ведомств – КГА, КГИОП, СЭС, проектно-изыскательские организации и прочее. На стадии проектирования учитываются все замечания от привлеченных инспекторов. Так, например, компании «ЮИТ Лентек» пришлось снизить этажность дома 58 на Казанской улице с тем, чтобы не нарушать инсоляцию близлежащих домов. Фирма «Петербургреконструкция» была вынуждена в два раза сократить площадь дома 6 на улице Большая Посадская, чтобы сохранить два-три дерева, растущих, как заметили в компании, на помойке. На той же Казанской улице, дом 58, по требованию экспертов фирма перед началом строительства провела работы по укреплению фундаментов близлежащих домов. Более того, в процессе строительства обнаружилось аварийное состояние теплотрассы, находящейся в ведении городских структур. Вне плана были выполнены работы по ее ремонту. Как сообщили в компании, не исключено, что и в дальнейшем будут возникать подобные сюрпризы.

Чувство меры
Но и на этом проблемы не заканчиваются: жители близлежащих домов, которые не попадают в зону «технического влияния» приходят на стройплощадку и выдвигают всевозможные требования. Так, на Казанской улице, дом 58 такие граждане пришли с требованием отремонтировать их подъезды, ссылаясь почему-то на обещания, которые им давали местные чиновники задолго до начала изыскательских работ, и которые должны быть выполнены местными административными структурами еще несколько лет тому назад. Другие граждане приходят с требованием установить им стеклопакеты в квартирах. Далее их требования растут как снежный ком.

И все-таки строители понимают людей, переживающих за свое жилье, за состояние своих домов. Однако, как сообщил нам директор по инвестиционному строительству компании «ЮИТ Лентек» Алексей Спиридонов, имеющиеся проблемы необходимо было устранять давно, но вот кто бы это мог сделать эффективно и качественно, люди не совсем понимают. «И вот приходит современная строительная компания, которая начинает строить поблизости, – поясняет свою позицию г-н Спиридонов. – И люди решают, что именно эта компания должна и в силах устранять многие проблемы. Но у компании с частным капиталом свои бизнес-интересы, и потому такой подход невозможен. Мы выполняем все требования контролирующих органов, в чем-то идем навстречу жильцам – обязательно».

Еще один аспект касается взаимодействия застройщиков с районными властями. «Перед началом реализации проекта мы изучаем прилегающую территорию и уже сами выступаем с конструктивными предложения к местным властям, – рассказывает президент ИПГ «Источник» Мирон Шакира. – Однако эти предложения связаны не только с существующими, но и с возможными проблемами после окончания строительства».

В целом, по мнению вице-президента Группы ЛСР Евгения Яцышина, город и жители окрестных домов после реализации того или иного проекта в историческом центре Санкт-Петербурга «глобально выигрывают». «Надо строить так, чтобы людей это не раздражало. Надо иметь чувство меры и тогда все будет нормально», – подытожил г-н Яцышин.
Андрей ТЕПЛОУХОВ




Поделиться: