Эксплуатация вне конкуренции
Рынок обслуживания жилья по-прежнему остается крайне неразвитым. Вступившие в силу еще два года назад изменения в законодательстве, призванные повысить конкуренцию на рынке, на деле, говорят эксперты, не работают.
Изменения в законодательство вступили в силу с 18 июня 2011 года (ФЗ-123 от 4 июня 2011 года). Согласно закону теперь строительная компания, построившая дом, не может привлекать к его управлению аффилированные структуры. Она обязана проводить конкурс по выбору управляющей компании.
Выбор собственника
Согласно Жилищному кодексу выбор способа управления осуществляется исключительно на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирных домах выбирают способ управления из трех возможных: непосредственное управление самими собственниками; управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом; привлечение к обслуживанию дома управляющей организации. При этом, как показывает практика, выбор способа управления многоквартирным домом зачастую осуществляется посредством голосования за или против конкретной управляющей организации, предложенной группой инициативных жителей своим более инертным соседям.
Способ управления домом может быть выбран и изменен на основании решения жильцов. Общее собрание собственников в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие владельцы помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа. Решения, принятые таким кворумом, являются обязательными для исполнения всеми жителями этого дома.
Если в течение года собственники в многоквартирном доме не выбрали способ управления своим домом или выбранная ими форма управления не была реализована, на помощь приходят администрации районов Петербурга. Этим органам власти вменено право проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома.
На стадии сдачи дома застройщик является единственным собственником дома и, соответственно, его управляющей организацией. После сдачи дома застройщик обязан передать его муниципалам, которые, в свою очередь, в рамках конкурсной процедуры выбирают для многоквартирной постройки управляющую компанию. Эта компания работает в доме до тех пор, пока 50% площади нового дома не перейдет в собственность жильцов. И уже тогда собственники проводят собрание, на котором избирает форму управления своим домом.
Запрет на бумаге
Партнер адвокатского бюро DS Law Михаил Кюрджев говорит, что норма, которая запрещает девелоперам привлекать дочерние структуры к управлению своим жильем, не исполняется. «Например, если речь идет об управляющих компаниях в многоквартирных жилых домах, то муниципальные образования и исполнительные органы субъектов Федерации разъясняют жителям их права во взаимоотношениях с управляющими компаниями. Но такой работы не ведется в отношении компаний, управляющих коттеджными поселками. В настоящий момент многие наши клиенты обращаются за помощью в выстраивании нормальных договорных отношений с такими компаниями. Во многих случаях управляющие компании (100% которых являются аффилированными с застройщиком) даже не утруждают себя заключением договоров с собственниками коттеджей. Если заглянуть в базу данных арбитражных судов, то можно с легкостью обнаружить несколько десятков дел, где жильцы с помощью местной администрации пытаются оспорить действия управляющих компаний по установлению незаконных шлагбаумов и взиманию платы за проезд на территорию поселков. Рынка управляющих компаний коттеджных поселков в России просто нет. Никто не ведет рейтинга управляющих компаний. Сведения о них разрозненны и сводятся, по сути, к отзывам на интернет-форумах местных жителей. Я далек от мысли, что эту деятельность надо лицензировать. Но ответственность за свою деятельность управляющая компания должна нести. И одного Закона о защите прав потребителей тут явно недостаточно».
Но и в сфере многоквартирных домов ситуацию обстоит не намного лучше. Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», говорит: «Монополизация рынка УК многоквартирных домов, злоупотребления в этой сфере, в том числе избыточные, навязанные услуги, – проблемы, несомненно, весьма актуальные для рынка. Полагаю, их системное решение возможно только по мере роста конкуренции в данной сфере и дальнейшей оптимизации нормативной базы с акцентом на расширение защиты прав потребителей. Пока уровень конкуренции в этой сфере остается крайне невысоким, что, безусловно, создает сложности в первую очередь для потребителей. В условиях ограниченного выбора подрядчиков товарищества собственников фактически не могут влиять на ценовую политику эксплуатационных служб».
Независимых – единицы
По информации Жилищного комитета, в Петербурге на рынке ЖКХ работает более 170 управляющих организаций, из которых 75% – частные.
Профессиональных и действительно независимых компаний при этом единицы. Директор департамента управления объектами NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис говорит: «На сегодняшний день на рынке управления жилыми комплексами присутствует не более 10 отдельных профессиональных управляющих компаний, все остальные так или иначе связаны с девелоперским бизнесом. В первый год работы управляющей компании ее прибыль может составлять порядка 10%. Однако в последующие года показатели могут упасть до 3-5% в связи с окончанием гарантийного срока на большинство видов оборудования. Зачастую после ввода дома в эксплуатацию проводятся тендеры, привлекаются аутсорсеры для оказания отдельных видов услуг, например уборки дома, охраны, ремонта лифтового оборудования и др. Хотелось бы отметить, что рынок управления жилыми комплексами постепенно развивается, и последнее время недовольство, связанное с обслуживанием жилых комплексов, сводится на нет».
Впрочем, крупные застройщики уверяют, что нормы закона они соблюдают. Беслан Берсиров, совладелец ЗАО «Строительный трест», заместитель генерального директора компании, говорит, что объекты компании «Строительный трест» находятся под управлением независимых эксплуатирующих организаций. «В каждом новом жилом комплексе примерно за полгода до его ввода в эксплуатацию проходит открытый тендер по выбору будущей управляющей компании. Критерии выбора УК достаточно жесткие: опыт работы от двух лет, не менее 10 тыс. кв. м в управлении, наличие всех необходимых допусков, квалифицированного персонала и технического оборудования, позитивные отклики сегодняшних клиентов. Для обеспечения наиболее продуктивного взаимодействия между жильцами сданных домов, их управляющими компаниями и застройщиком в нашем объединении еще несколько лет назад было создано специальное подразделение – служба сервиса. Эта структура проводит регулярный аудит жилых комплексов компании «Строительный трест», поддерживает обратную связь с жильцами сданных домов посредством телефонной горячей линии, сотрудничает с управляющими компаниями, выбранными в результате открытых конкурсов, содействует решению текущих вопросов, связанных с гарантийным обслуживанием объектов».
Цифра
Более 170 управляющих организаций работает сегодня на рынке эксплуатации жилья Петербурга
Итоги декабря 2009 г. свидетельствуют о том, что цены на жилую недвижимость в Петербурге стабилизируются. Впрочем, речь идет исключительно об эконом-классе, в котором сегодня сконцентрировался спрос. В других сегментах сохраняется застой продаж; конъюнктура заставляет пересматривать критерии «элиты» и «бизнеса».
Новое поколение на рынке
В протяжении всего 2009 г. много говорилось о реализации отложенного спроса. Звучали прогнозы о том, что он даст себя знать на рубеже 2009-2010 гг., провоцируя резкое повышение цен на новое жилье в связи с дефицитом ликвидного предложения.
Переход ценовой динамики из нисходящей в восходящую уже зимой предсказывали и в Москве, и в Петербурге, причем как застройщики, так и эксперты. В частности, в столице этой позиции придерживались МИАН и «Миэль», в Петербурге – «ЛенСпецСМУ» и «Петербургская недвижимость».
Противоположные взгляды озвучивал в Москве руководитель аналитического центра ИРН Олег Репченко, а в Петербурге – главный аналитик ИД «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев и представитель президента РГР в СЗФО Павел Созинов. По их оценке, для такого повышения цен нет оснований, поскольку истощение предложения – не факт, а видимость. В обоих мегаполисах накопилась значительная часть объектов недвижимости, не выведенных на рынок, притом не обязательно физически законсервированных: ряд девелоперов не приступали к продажам, ожидая лучшей конъюнктуры. В то же время снижение стоимости земли и стройматериалов создавал более благоприятные условия для запуска новых проектов.
В 2009 г. 70% продаж на первичном рынке приходилось на объекты высокой степени готовности. Покупатель, напуганный слухами о второй волне кризиса, опасался вкладывать деньги в объекты, не поднявшиеся «выше забора». Однако к концу года россияне психологически адаптировались к кризису, и уже в декабре проявились первые признаки доверия к проектам «нового поколения».
Так, в декабре компания Setl City вывела на рынок два жилых комплекса – «Токио» в Приморском районе и «Космос» на пр. Гагарина. Еще раньше холдинг RВI начал реализацию квартир в ЖК «Привилегия» на Васильевском острове. И продажи достаточно бодро пошли «на стадии котлована».
Это простимулировало компании к дальнейшей активизации. В 2010 г. Setl City намерена запустить еще 3 проекта. О таких же планах заявляет и RBI, заключивший договор о проектном кредитовании со Сбербанком. Обе компании отметили, что изыскивают на карте города новые перспективные пятна для приобретения под застройку. Аналогичные намерения высказывал в конце 2009 г. «Строительный трест». Осваивать новые территории готовятся компании «Группы ЛСР», «Главстрой-СПб», «ЮИТ Лентек». Наконец, только что созданное ООО «Реновация» имеет возможность приступить к застройке сразу нескольких пятен в кварталах на Ржевке и у Витебской железной дороги. В конце 2009 г. на рынок вышел проект NCC «Шведская крона». В то же время, в 2010 г. ожидается ввод ряда объектов «ЛЭК», «ЛенСпецСМУ», «Темпа».
Таким образом, острого дефицита новых жилых объектов, который прогнозировался в 2009 г., не намечается. Первичный рынок будет пополняться постепенно и постоянно. Причем застройщики достаточно оперативно переформатировали проекты на самый востребованный на рынке сегмент эконом-класса.
Около ноля
Успех продаж в новых объектах позволил Setl City уже через месяц после их вывода на рынок повысить минимальные цены на 20 тысяч рублей за 1 кв.м. Ранее об этом же заявили «ЛЭК» и «ЮИТ-Лентек». В оценке средней стоимости жилья подорожание квартир в наиболее востребованных объектах компенсировали скидки, предоставляемые другими застройщиками. По данным «ПН», за декабрь 2009 г. в эконом-классе цены предложения снизились всего на 0,2 тысячи рублей за 1 кв. м.
Цены продаж в этом сегменте, по данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», колеблются в пределах плюс-минус 500 рублей. В эконом-классе можно говорить о достижении «дна», вопреки расчетам «справедливых цен», неоднократно озвученным на федеральном уровне.
Министерство здравоохранения решило предоставить своим чиновникам субсидии на покупку квартир в Петербурге исходя из цены 89,5 тысячи рублей за 1 кв.м. Таким образом, в дальнейшую негативную динамику не верят и сами федеральные власти. Это может только воодушевить застройщиков, отягощенных «замороженными» объектами, в себестоимость которых были вложены еще докризисные цены.
По сегодняшним осторожным оценкам «Петербургской недвижимости», если на мировых рынках не произойдет новых потрясений, цены на недвижимость в городе к концу 2010 г. повысятся на 5-10%. Наиболее уверенно такую динамику можно предсказывать для сектора эконом-класса, где в течение года сохранится рост спроса. За 2009 г. негативная динамика в эконом-классе, напротив, была наименьшей, составив 12,27%.
В бизнес-сегменте сохраняется застой. Тот же Setl City не намерен в 2010 г. приступать к реализации проекта «За гербом» в Петергофе. I очередь «Семи столиц» в Кудрово претерпела реконцепцию в пользу эконом-класса. На «Балтийской жемчужине», как считает О.Пашин, также целесообразно строить квартиры более скромного метража, чем в уже запущенной в продажу I очереди. RBI 60% своей программы строительства жилья до 2017 г. также ориентирует на эконом-класс.
Мороз и спрос
По оценке руководителя направления загородной недвижимости АН «Прогаль» Людмилы Юшиной, спрос на городскую недвижимость эконом-класса возрос, в том числе, и за счет горожан, отказавшихся от приобретения загородных объектов. Общее число сделок в Петербурге сократилось в 2009 г. на 8-10%, а за городом – на 28%.
Многие потенциальные клиенты «загородки» в период кризиса предпочли жилье поближе к месту работы; сыграла роль также оценка дополнительных затрат на содержание участка и его инфраструктуры, что требует и времени, и физических усилий.
Те же петербуржцы, которые решили покупать жилье за городом, в декабре больше всего интересовались объектами ценового диапазона 750 тысяч – 1,3 млн. рублей. Ранее лидировал еще более дешевый сегмент. По мнению Л.Юшиной, свою психологическую роль сыграли морозы: если уж приобретать дачу, то теплую.
После Новогодних каникул интерес возобновился – придирчивый и дотошный – особенно в изучении документов. По наблюдению Л.Юшиной, участки ДНП сегодня отвергаются, а в поселках клиенты особо интересуются организацией благоустройства, строительства общей инфраструктуры, а также охраны. Наиболее востребованы объекты на ближайшей периферии Петербурга, цены на которые существенно снизились.
Самая дорогая загородная недвижимость на вторичном рынке – по-прежнему в престижных поселках Курортного района. По данным директора АН «Невский простор» Александра Гиновкера, за 2009 г. цены на землю в Комарово почти не снизились, что объясняется сочетанием крайне ограниченного предложения с достаточно активным спросом со стороны состоятельных покупателей.
На таком же расстоянии от города можно приобрести вполне уютный и благоустроенный дом по очень скромной цене. Этим пользуются некоторые семьи петербуржцев, готовые перебраться из города по причине стесненности городского жилья, отмечает исполнительный директор АН «Дарко» Наталья Лаврова.
Непрестижная элита
Динамика на рынке элитной недвижимости меньше всего подвержена сезонным капризам. Заоконный пейзаж остается важным факторов. Ввиду крайне ограниченного предложения на Адмиралтейской и Мытнинской наб. некоторые клиенты удовлетворяются тихими уголками с видом на Мойку и канал Грибоедова.
Сейчас АН «Невский простор» работает с несколькими клиентами, которых интересуют именно такие объекты. В поисках подходящей квартиры риэлторы вместе с клиентом посетил внешне привлекательный старинный дом на канале. «Там в одной квартире оказалось 6 жильцов, у каждого по комнате. Оказалось, что ни один из них не слыхал о городской программе расселения коммуналок. Узнав, все они тут же заинтересовались, но мы поняли, что не сможем им помочь», - рассказывает А.Гиновкер. По его мнению, в нынешнем виде и с имеющимся объемом господдержки программа расселения неработоспособна.
Впрочем, трудно реализовать свои квартиры и обладателям апартаментов на Крестовском острове, где, по наблюдениям А.Гиновкера, имеет место «явное затоваривание». Объекты, позиционированные в элитном сегменте, размножились на ограниченной территории у парка настолько, что уютной среды не возникло. Элита оказалась мнимой – за исключением береговой полосы с видом на Елагин остров.
Как считает А.Гиновкер, недостатком новой застройки Крестовского острова является не только скученность и встречающийся недострой, но и беспорядочность новой архитектуры, сложившаяся ввиду отсутствия какой-либо общей концепции застройки.
Ностальгия по гармонии
Комплексная застройка кварталов, в которой складывается общая среда, не ограниченная одним домом или двором, сегодня все больше ценится потребителями, соглашается О.Пашин.
Петербургские риэлторы ориентируются на Москву, где микрорайон «Марфино», позиционируемый в эконом-классе, пользуется устойчивым спросом именно благодаря концепции, создающей общую уютную среду. Впрочем, в Москве комплексная застройка является планировочным принципом, что отражено в столичном Градкодексе.
В петербургском законодательстве нет понятий о «зонах стабилизации» и «зонах развития», а проекты планировки крупных территорий, хотя иногда и разрабатываются, не имеют юридически закрепленного статуса. Между тем Петербург изначально создавался как город архитектурных ансамблей, где высота зданий соотносилась с шириной улиц, а лицевая застройка была обставлена строгими правилами. Как раз по этой причине ЮНЕСКО включила в состав охраняемого мирового памятника не отдельные объекты, а весь исторический центр.
На архитектурном конкурсе по проекту «Набережная Европы» проект Герасимова-Чобана получил высшую оценку именно потому, что воспроизводил черты классического петербургского ансамбля, где стоимость 1 кв. м приносится в жертву пространству. Эта жертва в дальнейшем окупается удобством транспортного сообщения, что для Петербурга сегодня особенно актуально, учитывая перенос сроков ввода сразу нескольких крупных транспортных проектов.
Кризис – время переосмысления. И застройщики, и архитекторы, и риэлторы вынуждены сегодня больше думать не только о ценовых, но и об эстетических запросах покупателя. Проекты, которые успешно выводятся на рынок сегодня, повышают планку качества жизни, которой достоин житель града Петрова. И предложение будет реализоваться на рынке соответственно чисто петербургским представлениям о качестве.
Константин Черемных
Петербургу нужны не только дворцы великих зодчих прошлого, но и доступное типовое жилье настоящего. Однако отечественная строительная отрасль по части технологий и проектных решений сильно отстает от современной западной.
Градостроительство, пожалуй, самое правдивое свидетельство культурного и социально-экономического развития общества: жилые дома без зеленых насаждений во дворах, без школ, детских садов и поликлиник поблизости, порой даже без парковочных мест не прибавляют гордости за свой город. В странах с развитой экономикой к вопросу планировки территорий и внутреннего комфорта жилища относятся куда более тщательно.
«Мы никогда не делали привязки процессов организации проектирования за рубежом к нашему строительному рынку, потому что работаем в наших условиях, согласно имеющемуся инвестиционному климату нашего региона», – говорит один из руководителей крупных проектных организаций Петербурга, пожелавший остаться неназванным.
Изменения в отрасли должны будут рано или поздно случиться, их причиной станет падение спроса на некачественное жилье с плохой инфраструктурой. Генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость» Илья Еременко оценил ситуацию так: уже сейчас в Петербурге три четверти неликвидного жилья из-за ошибок инженеров-проектировщиков и архитекторов, а также лени заказчиков.
«Мне кажется, что дело не только в ошибках архитекторов, а еще и в экстремизме застройщиков. Это когда из одного квадратного метра земли хотят «сделать» 100 квадратных метров жилой площади на продажу, что зачастую приводит к нарушению всех требований регламентов и нормативных документов», отмечает генеральный директор ЛенНИИпроект Юрий Груздев.
«Я полагаю, что в ближайшие годы массовая застройка территорий выйдет на новый уровень качества, и способствовать этому будет экономическая ситуация в стране, – надеется экс-председатель КГА Петербурга Александр Викторов. – Потребитель станет более требовательным к качеству предлагаемых ему объектов».
Безусловно, ошибки в планировочных решениях негативно отражаются на ликвидности, либо на цене, либо на том и на другом, но в итоге все равно продаются, констатирует директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.
«Я бы говорил не столько об ошибках, сколько об общем невысоком уровне проектирования дома как жилой среды. Особенно показательно сравнение с проектами зарубежных архитекторов. У них замечательно продуманы планировочные решения с точки зрения удобства обитания, комфортности жильцов, жилых зон, подсобных помещений, перечислять можно и дальше. В большинстве наших проектов эти требования носят формальный характер», – говорит Николай Пашков.
«Специалисты по градостроительству должны научиться чувствовать объемы застройки, а проектировщики-объемники должны чувствовать и предвидеть экономические перспективы развиваемых земель. В целом же наши специалисты практически ни в чем не уступают иностранным коллегам», – говорит Сергей Цыцин, руководитель Архитектурной мастерской Цыцина.
Пожалуй, единственное, чего не хватает отечественным инженерам и архитекторам, – это опыт проектирования и строительства с использованием современных технологий, материалов, новых продвинутых решений, считает Александр Викторов. По его мнению, такое положение вещей невозможно исправить без соответствующего спроса заказчиков, государственных или частных.
Продвинутые технологии в строительстве, как правило, не намного дороже стандартных, а то и дешевле. Тем не менее заказчики остановились на хорошо знакомых, давно обкатанных схемах реализации проектов. Архитекторы и проектировщики могут рассказать инвестору о технических возможностях тех или иных решений, но не способны настаивать на более эффективных технологиях.
Чтобы быть на уровне западной строительной индустрии, помимо спроса на новые технологии и подходы, необходимо развивать конкуренцию, говорят эксперты.
«Характерный пример – компания «ЮИТ-Лентек», – говорит Николай Пашков. – Проекты компании обладают заданным уровнем качества проектирования и строительства. Это позволяет им продавать свои квартиры по более высоким ценам». Чем больше будет компаний с таким подходом, тем будет больше стимулов для качественного развития рынка.
А как у них? В Англии, к примеру, с 1990 года помимо нормативных требований к зданиям и сооружениям существует система оценки качества объектов (BREEAM), учитывающая применение инноваций в проектировании, создание благоприятной атмосферы внутри помещений здания; удобство эксплуатации объекта, влияние его на здоровье находящихся в нем или рядом с ним людей и на социальное благосостояние в целом.
Похожий свод стандартов и требований создан в США (LEED), Финляндии (PromiseE), Италии (Casaclima-Klimahause), Китае (The Green Olympic Building Assessment System) и т. д. Такие системы оценки качества ужесточают требования к проектировщикам и повышают интерес покупателей или арендаторов. В России подобные идеи не имеют спроса ни со стороны потребителей, ни со стороны бизнеса.
Оксана Прохорова