Выпутаться из сетей
Непростые отношения энергетиков и строителей связаны с отсутствием координирующей структуры, говорят эксперты. Строительное сообщество недовольно сроками и стоимостью подключения, а монополисты сетуют на то, что действующий тариф едва покрывает существующие расходы компаний. Пути решения назревших проблем обсудили участники заседания круглого стола «Девелоперы и энергетики в поисках компромисса», организованного газетой «Строительный Еженедельник».
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Надежда Калашникова, директор по развитию ООО «Л1 Строительная компания № 1»
Валерий Усков, начальник отдела развития инженерно-энергетического комплекса Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Санкт-Петербурга
Вадим Малык, генеральный директор ОАО «ЛОЭСК»
Андрей Сухарев, директор по перспективному развитию ГУП «ТЭК СПб»
Александр Гримитлин, президент НП «АВОК Северо-Запад»
Антон Лебедев, заместитель директора филиала «Единый расчетный центр» ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга»
Алексей Червочкин, заместитель генерального директора по производству компании «Энергоинвест»
Александр Цвик, заместитель генерального директора ГК «РегионГазЭнергоСтрой»
Александр Машков, председатель правления НП «Газовый Клуб»
Валерий Грибанов:
– Какие ключевые проблемные точки есть во взаимоотношениях строителей и естественных монополистов?
Надежда Калашникова:
– С момента перехода на денежные договоры работать с монополистами стало, конечно, проще, но проблемы все же остались. Можно выделить три основные проблемные точки: размеры платежей, графики платежей и сроки подключения, а также регламент работ. В том случае, когда технические условия готовы, и мы сами строим сети, у нас минимум проблем с ГУП «ТЭК СПб», Водоканалом и Теплосетью. В случае с Ленэнерго проблемы есть, потому что сети строят они, и регламент, график их строительства нам не всегда понятен. К тому же сети строятся с самого начала возведения дома, и пользоваться ими начинают только после окончания строительства, а платить за них застройщик должен сразу. Притом сети остаются на балансе монополиста, а застройщик вынужден вкладывать свои средства в их создание.
Валерий Грибанов:
– Какова доля затрат на строительство инженерных сетей в общем объеме инвестиций в проект?
Надежда Калашникова:
– Эти цифры доходят до 20%.
Валерий Грибанов:
– Какие приоритетные задачи стоят перед инженерно-энергетическим комплексом Петербурга, и какие направления будут развиваться в ближайшей перспективе?
Валерий Усков:
– У города есть видение развития инженерно-энергетической инфраструктуры. Комитетом по энергетике совместно с КГА разработаны отраслевые схемы перспективного развития города по водоснабжению и водоотведению, теплоснабжению и электроснабжению. Они разработаны с перспективой до 2025 года. Периодически происходит корректировка этих схем. Они доступны в открытой базе, и там есть информация о том, когда будут вводиться головные источники. Что касается озвученных проблем с застройщиками, то могу сказать, что с 2010 года роста тарифа на присоединение не наблюдается. Мало того, в 2010 году он был снижен в два раза. До 2010 года существовали имущественные договоры. Это была инициатива строительных компаний. Бизнес думал, что сможет создавать инженерные сети, а оказалось, что это довольно тяжелая ноша. Отголоски того времени все еще на контроле в комитете. Мы поставили точку в этом вопросе, и теперь энергоснабжающие компании имеют только денежные договоры, а представители города входят в совет директоров крупных ресурсоснабжающих организаций.
Валерий Грибанов:
– Есть ли данные, сколько объектов в Петербурге все еще запитаны по временной схеме?
Валерий Усков:
– На сегодняшний день на контроле стоит порядка 400 объектов. Это как раз отголоски тех времен, когда строительные компании заключали имущественные договоры.
Валерий Грибанов:
– Получается, что сейчас объекты по такой схеме не строятся и построенные дома по временной схеме уже не подключаются?
Валерий Усков:
– Объекты по временной схеме подключиться не могут. В 2009 году Комитет по энергетике был инициатором новой схемы выдачи разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. На совещании у губернатора было принято решение о выпуске актов о выполнении технических условий со стороны застройщика и сетевой компании. После выполнения технических условий строительная компания предъявляет в Службу государственного строительного надзора акт о выполнении техусловий. Только после того как этот документ предъявлен, готовится акт о вводе объекта в эксплуатацию.
Валерий Грибанов:
– Есть мнение, что подключение к сетям вообще должно быть бесплатным. Насколько такая идея целесообразна?
Вадим Малык:
– В этих заявлениях ничего не сказано про сроки подключения. Можно и за бесплатно, но лет через 30 или 50. Проблема застройщиков на сегодняшний день в том, что их проекты недостаточно проработаны в части подключения к инфраструктуре. Все деньги, которые застройщики сегодня платят за техприсоединение, идут на сооружение кабельных или воздушных линий и трансформаторных подстанций на территории застройщика. На данный момент в этих деньгах нет ни копейки на реконструкцию, модернизацию или строительство самих головных источников. И в этом есть огромная проблема. Возможности расширения инвестпрограмм компаний не безграничны. Поэтому затраты на строительство и реконструкцию этих источников ложатся ровным слоем на потребителей. В существующих условиях ограничения роста тарифов возникает катастрофическая ситуация с финансированием этих объектов. Ленэнерго сейчас находится не в лучшей ситуации, так как его кредитная нагрузка превышает 20 млрд рублей, и я думаю, что для исполнениях обязательств перед городом и областью она будет увеличиваться и дальше. Я как руководитель сетевой организации, которая имеет больше частных акционеров, чем государственных, считаю, что это порочная практика, которая может привести компанию к предбанкротному состоянию. В какой-то момент времени такая компания будет процентов по кредитам платить больше, чем получать доходов от транспорта энергии. Вообще законодательство сегодня направлено на потребителя. Мы обязаны размещать на своих ресурсах полную информацию о существующих мощностях. Если пока таких мощностей нет, то, открыв инвестиционную программу, можно найти либо не найти все, что будет в этой точке в течение пяти лет. Если данных нет ни в одном из этих документов, то можно говорить, что в те сроки, когда застройщик собирается построить дом в этом месте, проблема с мощностями решена не будет.
Надежда Калашникова:
– Эти данные стали доступны только с конца 2012 года. До этого был информационный вакуум, и застройщики не знали, где будут построены новые мощности.
Вадим Малык:
– Хотел бы добавить, что на данный момент все те заделы, которые были сформированы в 1970-1980-е годы, исчерпаны, и никаких запасов по мощностям у энергетических объектов, построенных в советское время, нет. Конечный тариф не позволяет расширять программу для ликвидации провалов в изношенности существующего электроэнергетического оборудования. Государство сегодня полностью на стороне потребителя, и любое изменение в законодательстве, которое сегодня происходит, идет не на пользу сетевой организации, а ухудшает ее финансовое состояние.
Валерий Грибанов:
– Какие еще проблемы возникают у энергетиков при взаимодействии с застройщиками?
Андрей Сухарев:
– Крупные застройщики, как правило, перед выходом на стройплощадку прорабатывают вопросы инженерного обеспечения. Постоянно проходят рабочие встречи, формируются планы мероприятий, которые ложатся в основу «дорожных карт», и как таковых проблем я сегодня не вижу. Что касается платы за подключение, то ее снижения не было, как не было и роста. До 2014 года действует тариф, принятый еще в 2009 году. Мы видим в этом проблему, так как есть определенный дефицит. Плата за подключение не покрывает тех расходов, которые необходимо произвести для подключения тех или иных территорий. Существующий тариф целесообразно было бы поднять на 20-30%.
Надежда Калашникова:
– Эффективному взаимодействию застройщиков и монополистов мешает также отсутствие координатора в лице городских властей. Хотелось бы, чтобы регламент работы был более прозрачным, и конечно, хотелось бы получить более лояльные условия по платежам. Почему бы не сделать плату за подключение в счет будущих тарифных платежей, как это сделано во всем мире?
Вадим Малык:
– Наращивание базы потребителей и возникновение новых сетей ничего кроме головной боли для сетевой компании не представляет. К примеру, ЛОЭСК – это регулируемая организация, и ее считают по ее расходам. Так что сети, построенные за счет застройщика, энергетической компании потом нужно эксплуатировать, набрать для этих целей людей, обеспечить надежность сетей. А в тарифе заложены только деньги на эксплуатацию этих сетей. Сверх этого в нем ничего не заложено. Большой вопрос, когда эти сети будут загружены. Обычно это происходит не раньше чем через 2,5-3 года.
Надежда Калашникова:
– Проблема в том, что монополисты очень долго оформляют передачу пакета документов на баланс ТСЖ. Им удобнее работать с застройщиками. И эта процедура растягивается на год.
Вадим Малык:
– До того как дом передан на баланс ТСЖ, энергетическая компания начисляет вам тариф как промпотребителю. И нет никаких проблем: не надо мучиться с жильцами-неплательщиками и т. д.
Александр Гримитлин:
– Что касается платы за подключение к сетям, то оно может быть и бесплатным, но в определенных пределах. Необходимо выяснить, сколько здание должно потреблять энергоресурсов, и за все, что сверх этой потребности, брать плату, причем по более высокому тарифу. К тому же это будет стимулировать энергосбережение.
Вадим Малык:
– Государство полностью повернуто в сторону электората. К примеру, есть постановление правительства, согласно которому каждый из частных жилищных застройщиков может получить 15 кВт всего за 550 рублей. Размер годовой «дырки» в бюджете, возникающей из-за этого, в Ленэнерго измеряется 6-7 млрд рублей, в ЛОЭСК – порядка 1,5-2 млрд рублей в год. Выходит, что получаешь 50 млн рублей (которые складываются из этих 550 рублей), а вложить должен 2 млрд рублей. И эту сумму компании никто не компенсирует. К тому же эти 15 кВт за городом и не нужны – можно обойтись и меньшей мощностью. Для нас как для сетевиков в этом есть проблема, так как эти мощности получаются незагруженными, а их эксплуатация стоит денег. Это просто нерациональный подход к использованию ресурсов. Сложная ситуация в связи с этим складывается в Москве и области, а также в Петербурге и Ленобласти. В других регионах этой проблемы нет, так как количество желающих подключиться там значительно меньше. Так, с начала года к нам поступило 1,8 тыс. заявок. К концу года, по нашим прогнозам, количество заявок составит 3‑3,5 тыс. штук.
Валерий Грибанов:
– Четверть предложения первичного жилья сегодня строится на границе с Ленинградской областью. Не возникает ли сложностей при подключении этих объектов к сетям, связанных с разграничением между регионами?
Антон Лебедев:
– Процедура технологического присоединения ко всем сетям практически одинаковая. Что касается Ленинградской области, то сегодняшнее законодательство позволяет нам строить сети и заключать договоры на подключение объектов, находящихся в области, где у нас есть взаимоотношения с местными сетевыми компаниями. До точки подключения мы строим на территории города, а дальнейшее строительство ведется местными сетевыми компаниями. Вопрос взаимодействия по развитию приграничных территорий активно обсуждается на совместных совещаниях. Проблем с застройщиками у Водоканала нет. Мы открыты и предоставляем полную информацию о процедуре подключения, сроках и стоимости. Законодательство сегодня идет ближе к заявителю, а не к сетевым компаниям. В будущем будет установлен тариф не только за мощность, а еще за диаметр и протяженность сети, что позволит еще больше оптимизировать тариф для заявителя.
Валерий Грибанов:
– Есть ли проблемы во взаимодействии монополистов друг с другом?
Алексей Червочкин:
– Особых сложностей во взаимодействии нет. Проблема на рынке может возникнуть, если частные инвесторы не будут брать плату за технологическое присоединение потребителей. Тем самым они не будут иметь возможности замещать свои источники энергии. Что в таком случае будут делать монополисты, непонятно.
Вадим Малык:
– В таком случае застройщики просто начнут ходить на прием к губернатору и просить, чтобы объект включили в инвестиционную программу. Других вариантов нет. Принятие инвестиционного решения о застройке прилегающей к городу территории – это очень ответственное решение. Гигантскую стройку мы наблюдаем в районе Мурино и Новое Девяткино. Все, что там есть по мощностям, выбрано уже три года назад. Нет больше ни одного киловатта. Для чего все это строится и как эти объекты будут потом подключаться к сетям, неясно. При мысли об этом меня обуревает ужас. Там просто некуда больше подключаться. Это будет глобальная проблема, которая, скорее всего, превратится в историю с обманутыми дольщиками. Все это происходит из-за того, что люди пытаются опередить рынок и построить быстрее, чтобы первыми начать продавать в этом районе жилье. Повторюсь, что ресурса в виде электроэнергии там просто нет.
Валерий Грибанов:
– Вы доносите эту проблему до региональных властей, которые выдают разрешения и согласовывают эти проекты?
Вадим Малык:
– Мы пытаемся с этим бороться путем многочисленных писем и совещаний о том, что должны разрабатываться проекты развития территорий. В них должны быть учтены все существующие ресурсы и все инвестиционные программы монополистов. Но дело в том, что застройщики приобретают землю на коммерческом рынке, и им ничего не нужно и не интересно. Они надеются получить определенную прибыль с квадратного метра и приступают к строительству, не думая о последствиях.
Валерий Грибанов:
– К примеру, IKEA решала вопрос с подключением к энергосетям так: несколько лет она работала на автономных генераторах. Это могло бы стать решением проблем и для других участников рынка?
Антон Лебедев:
– IKEA не регулируется тарифным законодательством, а потребители в жилых домах регулируются. И потребителям невозможно продать энергию по любому другому тарифу, нежели установленному Комитетом по тарифам.
Вадим Малык:
– Развитие локальных источников электроэнергии – вопрос сложный. Мы как сетевая компания это направление одобряем. Так как проще построить локальный источник на 15-20 мВт, чем нам на 30‑70 км тянуть 110 мВт. Но проблема в том, что объединить заинтересованных в этом вопросе лиц практически невозможно.
Валерий Грибанов:
– Что мешает этому процессу?
Вадим Малык:
– Любая локальная установка по выработке электроэнергии, чтобы она была эффективной и был нормальный тариф, по которому сбытовая организация могла бы его купить, должна иметь в том числе и сбыт тепла. Здесь возникает разрыв: люди хотят решить проблемы с электроэнергией, а потом, когда рассматривается вопрос эффективности, они не находят никакого взаимопонимания по сбросу излишка тепла в тепловые сети. Так как часто монополисты говорят, что не примут их излишки тепла. Очень многое зависит от комплексного освоения территорий с точки зрения ресурсов. Это громадная работа, которая должна вестись на протяжении десятилетий грамотными людьми, способными посчитать, сколько электроэнергии нужно на дом. У каждого застройщика разные расчеты по потреблению: они могут отличаться в разы из-за расчетов проектировщиков.
Александр Цвик:
– При любой застройке 30-40% затрат уходит на энергообеспечение. Без продуманной инженерной подготовки начинать строить просто нельзя. Это касается и подключения к централизованным, и к локальным сетям. В нынешней ситуации плата за подключение к сетям оказывается соизмеримой или даже выше, чем затраты на создание локального источника. Задача застройщика – оценить эффективность того или иного решения. В одних регионах постройку локальных когенерационных источников власти поддерживают, а в нашем городе это сделать довольно сложно.
Александр Машков:
– В городе действительно очень сложно получить согласование на когенерацию. Отмечу, что в целом у газовиков проблем с застройщиками нет. Петербург газифицирован на 98%.
Валерий Грибанов:
– Мурино – это единственная проблемная с точки зрения мощностей территория?
Вадим Малык:
– Я могу сказать, где нет проблем. Это район Кудрово, Янино. На то количество домов, которые там запланированы, мощностей достаточно. Других подготовленных территорий на границе области и города я не вижу.
Валерий Усков:
– С целью решения в том числе и этих проблем создан координационный совет двух губернаторов, где рассматриваются вопросы по обеспечению сетями озвученных территорий. Разработанные технические решения найдут свое отражение при корректировке генеральных схем электро-, тепло- и водоснабжения. Так что понимание того, как обеспечивать ресурсами развивающиеся территории, у нас есть. Но существуют сложности в реализации этих целей. Некоторые компании, к сожалению, недобросовестно выполняют уже утвержденные проекты планировок. Гонка за прибылью ведет к появлению параллельных сетей, подключению не к тем энергоисточникам, которые определены проектом развития территорий. Мы активно работаем над тем, чтобы не было таких отклонений. Мы планируем создать единый функциональный центр по присоединению к инженерным сетям на базе функционирующего центра Ленэнерго на Лиговском проспекте.
Вадим Малык:
– Основная проблема в том, что девелоперы активно пользуются различными лазейками. Кто быстрее подключился или построился, тот и молодец. Таким образом, сами застройщики иногда вставляют друг другу палки в колеса, занимая единственный инженерный коридор входа на ту или иную территорию.
Валерий Грибанов:
– В качестве резюме можно сказать, что для улучшения взаимодействия требуется координация как со стороны городских властей, так и со стороны энергетиков. Именно в этом направлении и необходимо двигаться.
Рынок строительных материалов активно развивается, и говорить о дефиците сейчас не приходится. Эксперты полагают, что в такой ситуации необходимости в создании девелоперами новых собственных производств нет, и в идеале рынок должен стремиться к аутсорсингу непрофильных для компаний функций.
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Таисия Селедкова, руководитель направления маркетинга и бизнес-развития компании ООО «H+Н»
Александр Батушанский, управляющий партнер КГ «Решение»
Александр Дубодел, директор по маркетингу ЗАО «ЛСР-Базовые»
Мария Александрова, заместитель генерального директора ООО «ПОРТА»
Леонид Кузнецов, руководитель ПТО ООО «ГСК-1» (объединение «Строительный трест»)
Юрий Федоров, директор ассоциации «Бетон Северо‑Запад»
Валерий Грибанов:
– Лето – жаркий период для строителей. В прежние годы нередко возникали ситуации, когда ощущался дефицит того или иного строительного материала. Есть ли у рынка сегодня такие проблемы?
Александр Батушанский:
– Такие проблемы возникали в прошлые годы, но на самом деле понятие дефицита здесь весьма условное, так как нет рынков, на которых был бы реальный дефицит товаров. Во-первых, на рынке строительных материалов всегда есть товары-заменители, а во-вторых, можно просто увеличить плечо поставки.
Ситуация с дефицитом цемента была связана с ценовой политикой некоторых игроков на рынке, а в 2006-2007 годах – с резким ростом цен на недвижимость и, как следствие, ростом цен на стройматериалы. Также такая ситуация возникала несколько лет назад с газобетоном, но сейчас, после строительства ряда заводов, говорить о дефиците не приходится.
Что касается уровня развития рынка стройматериалов, то он достаточно высокий. Можно лишь говорить о том, что некоторые сегменты недофинансированы.
Сейчас мы наблюдаем процесс модернизации на рынке ЖБИ, в результате чего качество продукции существенно улучшится. Рынок товарного бетона на данный момент является, пожалуй, самым высококонкурентным. Много игроков также на рынке песка. В целом ситуация на рынке строительных материалов такова, что и количество игроков, и уровень их компетенции достаточно высокие, и можно говорить о том, что конкуренция довольно жесткая.
Валерий Грибанов:
– Ощущаются ли на рынке сезонные колебания цен на стройматериалы?
Таисия Селедкова:
– С началом строительного сезона многие производители стройматериалов стремятся нарастить прибыль. На рынке газобетона до 2008 года цены оставались стабильными. Рыночная ситуация в то время позволяла производителям хорошо зарабатывать. С наступлением кризиса и до 2010 года цена на газобетон была достаточно низкой. В 2012 году цены на газобетон поднимались 4 раза и за год выросли на 15-17%. В этом году цены повышались дважды. Сейчас состояние рынка таково, что очередное повышение цен маловероятно. За 2013 год цены вырастут максимум на 10%. Отмечу, что в прошлом году в разгар строительного сезона (июнь, июль, август) на рынке газобетона был дефицит. Все пять заводов в Санкт-Петербурге и Ленобласти работали на полную мощность, но этого не хватало, и газобетон ввозился из Московской области, Белоруссии и Эстонии. В этом году мы также ощущаем присутствие на местном рынке игроков из этих регионов, однако доля местных производителей до сих пор составляет порядка 90%.
Валерий Грибанов:
– Растет ли доля домов, построенных из газобетона?
Таисия Селедкова:
– В рамках малоэтажного домостроения доля газобетона за последние три года увеличилась с 24 до 46%. В высотном строительстве эта доля колеблется от 38 до 44%.
Валерий Грибанов:
– Вы согласны, что в этом году не стоит ожидать роста цен на стройматериалы?
Александр Дубодел:
– В связи с жесткой конкуренцией резкого роста цен ни на щебень, ни на бетон, ни на песок не предвидится. Цены на товарный бетон уже сейчас находятся на грани рентабельности. Игроков на рынке столько, что их производственные мощности раза в четыре превосходят потребности рынка. В прошлом году на рынке появились новые производители, которые заявили о себе в первую очередь низкой ценой.
Валерий Грибанов:
– Если существующие мощности значительно превосходят потребности рынка, то что толкает новых игроков вкладывать деньги в открытие новых производств?
Александр Дубодел:
– Рынок товарного бетона изначально не имеет высоких барьеров для входа. Открытие нового производства может потребовать всего порядка 20 млн рублей инвестиций. Однако новому производителю придется решать вопросы подбора квалифицированных кадров и качества изготавливаемого сырья. Если говорить про инвестиции в производство песка и щебня, то здесь они более значительные, даже для простого производства это более 200 млн рублей, к тому же потребуется получение лицензии.
Валерий Грибанов:
– Действительно ли на рынке щебня есть проблемы с логистикой?
Александр Дубодел:
– Проблема логистики связана со стоимостью доставки из других регионов. Организация этого процесса не такая простая, как может показаться новому игроку, потому что транспортные мощности ограничены, и найти перевозчика и поставщика не так легко.
Валерий Грибанов:
– Насколько часто крупные строительные компании создают производственные базы? Что является побуждающим мотивом для этого?
Леонид Кузнецов:
– Сегодня на рынке превалирует высотная застройка с применением монолитного железобетона. Компании в основном работают с бетоном, металлом и стеновыми материалами. «Строительный трест» специализируется на кирпичном домостроении, и по поставкам кирпича мы работаем с Группой ЛСР. У нас есть свои производственные базы по изготовлению бетона и бетонорастворных смесей, также у нас есть свои заводы по металлопластику и алюминиевым конструкциям. Мы параллельно возводим около 300 тыс. кв. м недвижимости, и порядка 90% потребности в бетоне мы покрываем за счет своего производства. Себестоимость материалов собственного изготовления ниже, чем в среднем по рынку. Разрабатывать собственные месторождения инертных материалов – очень дорогое удовольствие, и сегодня это неактуально.
Юрий Федоров:
– На создание вертикально интегрированных структур толкает стремление к монополизации рынка.
Валерий Грибанов:
– На сколько процентов собственное производство способно снизить стоимость квадратного метра?
Александр Дубодел:
– Если говорить про бетон, то в пересчете на стоимость квадратного метра доля затрат на него невелика. Если брать стоимость квадратного метра в монолитном доме в 70 тыс. рублей, а объем бетона на 1 кв. м – 0,6-0,67 куб. м, то из 70 тыс. стоимость бетона составляет около 2 тыс. рублей. Ну а открытие собственного гранитного или песчаного карьера, скорее, приведет к удорожанию из-за больших инвестиций.
У «Строительного треста» уже большой опыт, и они вышли на тот уровень, который позволяет экономить на покупке у сторонних производителей. А если говорить о застройщиках, которые только выводят новое производство, то эту структуру лихорадит еще несколько лет из-за проблем с кадрами и обеспечением качества. Таким компаниям еще лет 5 обеспечена головная боль, чтобы наладить производство.
Леонид Кузнецов:
– Собственное производство позволяет нам обеспечить стабильность и своевременность поставок, а также требуемый уровень качества. Создавать кирпичные, сталепрокатные производства или, к примеру, заниматься производством теплоизоляционных материалов именно для девелоперских проектов экономически необоснованно.
Валерий Грибанов:
– Какие сектора производства строительных материалов до сих пор не развиты? Есть ли ниши, имеющие резерв для роста?
Леонид Кузнецов:
– Предела совершенству нет. К примеру, если Группа ЛСР будет предлагать еще более эффективный кирпич, который позволит уменьшить толщину стен, обеспечивая те же самые характеристики, то мы будем только «за». Если говорить в целом о рынке, то за последние 10-15 лет прорывных технологий, которые перевернули бы представление о конструкциях, нет.
Валерий Грибанов:
– Последние 10 лет на рынок стали активно выходить панельно-каркасные технологии, которые, по словам экспертов, отбирают долю у других технологий.
Леонид Кузнецов:
– Девелопер, который принимает решение о том, по какой технологии он будет возводить свой объект, в первую очередь думает о классе будущего жилья. К примеру, объект уровня бизнес- и верхнего комфорт-класса, скорее всего, не будет панельным. Исключением являются финские коллеги, которые возводят панельные дома, используя технологии и продукцию с собственных производств. Непопулярность панельного домостроения в нашей стране связана с ментальностью людей. Эта технология может использоваться при строительстве домов эконом-класса в Петербурге и области.
Валерий Грибанов:
– Если ли на строительном рынке Петербурга примеры применения новых технологий и материалов?
Александр Батушанский:
– Технологическая структура рынка существенно поменялась в конце 1990-х – начале 2000-х годов. Тогда «монолит» начал занимать все большую долю, вытесняя традиционное для Петербурга кирпичное домостроение и панельное домостроение. Кирпичное домостроение осталось в небольшом объеме, и его будущее – это объекты бизнес-класса, так как потребительские свойства этих домов выше. Сегодня доля кирпичных домов на первичном рынке жилья не превышает 10%. В сознании советских потребителей панельный дом – некачественный дом, а кирпичный – качественный. Строители поступили хитро и «обманули» потребителей, начав строить кирпично-монолитные дома. Потребитель, не разбирающийся в технологиях домостроения, стал воспринимать их как кирпичные. А когда застройщики поняли, что кирпично-монолитные дома можно продавать по такой же стоимости, как и кирпичные, эта технология начала активно внедряться на рынке. В нашем регионе, в отличие от Москвы, было совершенно не развито монолитное домостроение, где в качестве ограждающих конструкций использовались вентилируемые фасады. Сейчас ситуация несколько меняется. К тому же сейчас потребитель становится более современным. На западе человек, решивший покупать квартиру, не станет разбираться в тонкостях технологии, по которой построен дом. У нас потребитель со временем тоже перестанет смотреть на технологии домостроения. Доля чисто монолитных каркасов держится уже на протяжении многих лет на уровне 60-75%. И пока особых предпосылок для того, чтобы ситуация поменялась, мы не видим.
Сейчас на рынке сборного железобетона некоторые производители провели модернизацию своих мощностей. К примеру, ДСК «Блок» (Группа ЛСР) и «Гатчинский ССК» («Ленстройматериалы»), которые вывели на рынок дома из сборного железобетона совершенно нового качества. Скандинавские компании активно строят из сборного железобетона. «Лемминкяйнен», «ЮИТ» и NCC сейчас предложили рынку технологию, где в основе лежит монолитный каркас и внешняя ограждающая конструкция в виде навесной трехслойной железобетонной панели. Это новая технология для нашего рынка, но на Западе она широко распространена. Она совмещает в себе преимущества в выборе планировок от монолитной технологии и скорость монтажа в части сборных панелей. Возможно, эта технология будет набирать популярность. Все будет зависеть от того, понравится ли строителям эта технология. Что касается каркасных домов, то эта технология активно продвигалась в прошлые годы, и прогнозировалось, что она отберет долю у монолитного домостроения. Там в качестве несущих конструкций используются сборные железобетонные колонны (предполагалось, что это избавит от такого недостатка панельной конструкции, как невозможность свободных планировок), а внешние конструкции могут быть как из сборного железобетона, так и из кирпича и вентилируемых фасадов. Эта технология так и не завоевала доверия застройщиков, так как они сталкивались со сложностью возведения этих домов. Серьезных технологических нововведений сегодня не предвидится. Все перечисленные технологии известны рынку уже много лет.
Валерий Грибанов:
– Последние годы ведется много разговоров о внедрении так называемых зеленых технологий. Влияет ли это движение к энергоэффективности на рынок строительных материалов или это больше разговоры в области PR и маркетинга?
Таисия Селедкова:
– Энергоэффективные технологии и экологичное строительство, действительно, сегодня активно обсуждаются в обществе. Людям важно, в каких условиях они будут жить, сколько простоит дом, когда будет необходим капитальный ремонт. Стандарты по энергоэффективности активно внедряются и на правительственном уровне. Мода на экологичность пришла к нам из Европы. Само понятие экологичности материала складывается из нескольких составляющих: экологичность производства и экологичность ингредиентов, которые входят в состав. В этом плане газобетон – это абсолютно экологичный материал, так как в его состав входят натуральные компоненты. Продвижением идеи экологичности сегодня больше занимаются девелоперы, нежели производители строительных материалов.
Леонид Кузнецов:
– Требования к энергоэффективности и экологичности в Европе появились уже лет 20 назад. У нас экологическая экспертиза объектов тоже осуществляется, но носит формальный характер. Вообще если смотреть глубже, то даже деревянные дома нельзя назвать на 100% экологичными, леса при этом будет израсходовано больше, чем требуется для возведения самого объекта, к тому же какое количество техники там будет работать и какое количество отходов получится?
Валерий Грибанов:
– Если предположить, что в будущем от разговоров об энергоэффективности и экологичности мы перейдем к реальным нормам, то повлияет ли это на рынок строительных материалов? Возникнет ли потребность в новых материалах?
Леонид Кузнецов:
– Конечно, это может существенно повлиять на рынок строительных материалов, и все просто станет существенно дороже в связи с применением экотехнологий производства. Но, возможно, и появятся какие-то новые производства и материалы. Но пока в России это слишком затратно. И вряд ли в ближайшей перспективе государство пойдет на принятие таких непопулярных законодательных мер по ужесточению экологических требований.
Валерий Грибанов:
– Изменилось ли за последние несколько лет количество игроков на рынке стройматериалов?
Мария Александрова:
– Количество игроков на рынке сухих строительных смесей (ССС) постоянно растет. Сегодня здесь много игроков из Московского региона. Обилие новых производителей, скорее всего, связано с низким порогом входа на этот рынок. Запуск производства обойдется примерно в 5 млн рублей. На сегодняшний день этот рынок настолько размыт и перенасыщен, что произошло существенное снижение рентабельности. Если в прошлом году смеси продавались с рентабельностью 18%, то в этом году – 5-7%. Однако в высокий сезон производители стабильно поднимают цены на 5-7%. Думаю, что в перспективе такое положение дел на рынке сухих строительных смесей в итоге может привести к коллапсу. Если возвращаться к вопросу об экологичности, то мы как продавцы заметили, что потребители теплоизоляционных материалов в последние два года стали отдавать предпочтение минеральной вате, а не популярному прежде пенополистиролу.
Валерий Грибанов:
– Есть ли еще рынки, на которых ситуация схожа с рынком сухих смесей?
Александр Батушанский:
– Рынок ССС особый. Участники видят, что порог инвестиций невысокий, и им кажется, что рынок этот громаден и возможностей для продажи достаточно много. Ни на каком другом рынке нет такого количества частных марок, как на рынке сухих смесей. Не думаю, что сложившаяся ситуация приведет к какому-то коллапсу, так как на рынке товарного бетона ситуация схожая, но никакого коллапса там нет. Идет нормальное развитие рынка в условиях очень жесткой конкуренции. Количество игроков на рынке, скорее всего, будет продолжать нарастать, а потом начнет уменьшаться. Если говорить о рынке товарного бетона, то застройщики-производители вскоре поймут, что это не всегда выгодно. Рынок рано или поздно придет к пониманию необходимости аутсорсинга. К примеру, если будет новый кризис, то производственные мощности девелопера будут его тяготить, так как помимо того чтобы думать о спасении основного бизнеса, придется думать и о непрофильной составляющей в виде собственного производства. К тому же в рамках собственного производства нет конкуренции, а стороннему поставщику всегда можно сказать: «Завтра мы покупаем этот материал не у тебя». В этом смысле внешние закупки дают больше свободы строителям.
Валерий Грибанов:
– Насколько важен бренд строительного материала на рынке B2B?
Александр Дубодел:
– Бренд складывается годами. Для начала необходимо наработать репутацию. Промышленный рынок B2B имеет обозримое количество участников, поэтому с каждым потребителем необходимо наладить контакт. Бренд — это прежде всего сложившийся позитивный опыт.
Леонид Кузнецов:
– Действительно, на этом рынке очень важны хорошие личные отношения и репутация поставщика. Если выходит новый игрок с позитивным опытом и хорошими ценами на продукцию, с ним тоже начинают сотрудничать, так как стоимость материалов имеет большое значение для себестоимости строительства.
Таисия Селедкова:
– В сегменте B2B бренд – это в первую очередь сервис. Компания Н+Н в рамках работы по поставке газобетона предлагает своим клиентам полный сервис: техническую поддержку, гарантирование поставок и высокое качество материала.
Валерий Грибанов:
– А какое значение имеет бренд на рынке сухих строительных смесей?
Мария Александрова:
– На этом рынке бренд имеет большое значение, так как компании ориентируются на положительный опыт взаимодействия и принимают решение о продлении сотрудничества. Уже на стадии проекта закладывается то, какой материал будет использован.
Леонид Кузнецов:
– Рынок отделочных материалов в этом ключе является более гибким. Мы экспериментируем с новыми смесями, которые выходят на рынок. На рынке гидроизоляции также появляются новые материалы. Если раньше приходилось использовать наплавляемые материалы, то сегодня есть возможность использовать для этих целей специальные сухие смеси, которые разводят и наносят шпателем.
В правительстве Ленинградской области обсудили ход подготовки к отопительному сезону. «Наша самая серьезная проблема – долги перед поставщиками ресурсов», - резюмировал Юрий Пахомовский, вице-губернатор Ленинградской области по ЖКХ и ТЭК.
Как ни удивительно, наиболее обеспеченные муниципальные районы испытывают больше сложностей с подготовкой к отопительному сезону, чем районы с меньшей бюджетной обеспеченностью. Так, во Всеволожском районе обеспокоенность администрации вызывает некачественная работа подразделения ОАО «Славянка». «Задолженность РЭУ № 1 ОАО «Славянка» перед ресурсоснабжающими организациями района составляет около 30 млн рублей. Каких-либо серьезных работ, которые нам неоднократно обещались, не выполнено. Все, как и в прошлом году, развивается по авральному варианту», - сообщил Сергей Ладыгин, заместитель главы администрации Всеволожского района.
Тревожная ситуация в связи с большим долгом перед поставщиками ресурсов сложилась в нескольких поселениях Всеволожского района. Наибольшую обеспокоенность администрации вызывает Агалатовское поселение, где налицо совокупный долг по газовой составляющей более 21 млн рублей и отсутствие абсолютно четкого графика его погашения. С долгами за поставку дизельного топлива в отопительный сезон рискует войти Рахьинское поселение. На сегодня задолженность составляет около 15 млн рублей. «В прошлом году, когда во всем районе отопительный сезон уже начался, в Рахье отсутствовало дизельное топливо, и именно по причине задолженностей», - напомнил Сергей Ладыгин.
Еще одной назревающей проблемой руководство района считает возможный отказ «Петербургтеплоэнерго», пришедшего на смену «Леноблтеплоэнерго», от обслуживания в поселениях котельных, не работающих на газе. Между тем только, в Токсовском поселении две котельные работают на угле и одна – на мазуте.
Выборгский район, с одной стороны, прилагает немалые усилия, чтобы достойно подготовить к зиме жилищно-коммунальное хозяйство. А с другой – долги перед ресурсоснабжающими организациями растут медленно, но верно. «Нет другого выхода, кроме как подводить управляющие компании под условное банкротство, создавать новые, чтобы начать отопительный сезон, а старым компаниям собирать долги. Долги от населения превысили уже 500 млн рублей. Что делается для их взыскания, я не вижу», - заявил Юрий Пахомовский, вице-губернатор по ЖКХ и ТЭК.
К числу проблемных объектов ЖКХ в Выборгском района относится, прежде всего, блок-модульная котельная в Гаврилово. После серьезной аварии нынешней зимой она была восстановлена, однако поскольку работает сейчас на дизельном топливе, горячее водоснабжение сейчас не осуществляется. Внушает опасения ситуация с котельной в Каменногорске. Объект передан в прошлом сезоне новому собственнику в неудовлетворительном состоянии. Была установлена блок-модульная котельная, но до сих пор не завершен процесс получения документации по земельному участку.
В котельной, обслуживающей аварийное общежитие в Кравцово, проблема с приобретением топлива. В предыдущем отопительном сезоне управляющая компания занималась этим за свой счет - теперь средств на это нет. Между тем общежитие передается с баланса Ленинградской области на баланс Селезневского сельского поселения, однако процесс этот очень длительный и сложный, так что сегодня непонятно, перейдет ли общежитие на содержание местной власти и когда.
Кингисеппский район пока не накапливает задолженностей перед ресурсоснабжающими организациями и ведет подготовку к отопительному сезону согласно разработанному плану.
В Волховском районе рассчитывают на улучшение ситуации в ЖКХ в связи с приходом нового инвестора ООО «Теплоснаб», изъявившего желание принять на обслуживание все мазутные котельные на территории. Финансовая ситуация местной «Управляющей компании по ЖКХ», в обслуживании которой остаются газовые котельные, крайне непростая: счет арестован, часть компенсации в счет выпадающих доходов перенаправляется в Петербургскую сбытовую компанию, долги которой достигли 18 млн рублей.
В администрации Кировского района Ленобласти констатируют отсутствие серьезных сложностей в связи с подготовкой к зиме. Однако обеспокоены качеством угля, поставляемого для муниципальных котельных. Была высказано даже пожелание к правительству Ленинградской области рекомендовать надежных и качественных поставщиков, что вызвало немедленную реакцию Олега Сибирякова, председателя Комитета по тарифам. «Не надо рекомендовать поставщиков! Для этого должны проводиться конкурсы! Я буду требовать конкурсы и аукционы! Прописывайте требования по качеству в конкурсной документации!» - заявил он.
В Лужском районе принято решение о начале самостоятельной реконструкции тепловых сетей до начала работы нового инвестора ООО «Петербургтеплоэнерго». Проблемы в администрации видят в связи с котельными, ранее бывшими в эксплуатации у ДРСУ (в Луге, Оредеже): предприятие более их эксплуатировать не будет; что делать с жилым фондом – пока непонятно.
Напряженная ситуация в начале нового отопительного сезона может возникнуть в городских поселениях – Луге и Толмачево – из-за долгов по газовой составляющей. Уже сегодня в Луге приостановлена подача горячей воды населению.
Администрация Бокситогорского района Ленинградской области оценивает ситуацию с подготовкой к зиме в меру оптимистично. «Ситуация хоть и сложная, но лучше, чем в прошлом году», - констатировал Сергей Мухин, глава администрации района. Он уточнил, что наибольшие трудности в сельских поселениях, поскольку интерес у инвесторов и подрядчиков к их имущественному комплексу отсутствует. «Мы неоднократно объявляли конкурсы на передачу, но подрядных организаций не находится. Прежде всего, это связано с тарифами. Наглядный пример - маленькое поселение Климовское. Тариф на тепловую энергию там ниже, чем на успешной хорошей газовой котельной. Поэтому просим Комитет по ТЭК рассмотреть вопросы установления тарифов. В свою очередь, планируем создать новое предприятие. Нам нужны вменяемые тарифы, по-другому просто не получится», - сказал Сергей Мухин.
Он, кроме того, напомнил, что котельная для обслуживания Ефимовской коррекционной школы, на которую из бюджета области уже было потрачено 38 млн рублей, до сих пор в строй не введена. «Я был инициатором возбуждения уголовных дел в отношении подрядчиков. Хочу акцентировать внимание нашего управления капитального строительства на необходимости завершение работ по котельной уже в нынешнем году. Объект в высокой степени готовности и должен, наконец, быть введенным в эксплуатацию», - заявил глава администрации Бокситогорского района.
Со своей стороны, Юрий Пахомовский, вице-губернатор Ленинградской области по ЖКХ и ТЭК подчеркнул, что правительство региона готово идти на любые законные меры по взысканию долгов. «Это и ограничение, и отключение, и воспитательная работа на наших совещаниях, на заседаниях правительства. Губернатор лично занимается активнейшим образом этим вопросом. Поэтому и с нас спрашивает строго. Мы считаем, что все способы хороши, лишь бы мы эти долги погасили – вышли нормально к отопительному сезону», - сказал Юрий Пахомовский.