Выпутаться из сетей
Непростые отношения энергетиков и строителей связаны с отсутствием координирующей структуры, говорят эксперты. Строительное сообщество недовольно сроками и стоимостью подключения, а монополисты сетуют на то, что действующий тариф едва покрывает существующие расходы компаний. Пути решения назревших проблем обсудили участники заседания круглого стола «Девелоперы и энергетики в поисках компромисса», организованного газетой «Строительный Еженедельник».
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Надежда Калашникова, директор по развитию ООО «Л1 Строительная компания № 1»
Валерий Усков, начальник отдела развития инженерно-энергетического комплекса Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Санкт-Петербурга
Вадим Малык, генеральный директор ОАО «ЛОЭСК»
Андрей Сухарев, директор по перспективному развитию ГУП «ТЭК СПб»
Александр Гримитлин, президент НП «АВОК Северо-Запад»
Антон Лебедев, заместитель директора филиала «Единый расчетный центр» ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга»
Алексей Червочкин, заместитель генерального директора по производству компании «Энергоинвест»
Александр Цвик, заместитель генерального директора ГК «РегионГазЭнергоСтрой»
Александр Машков, председатель правления НП «Газовый Клуб»
Валерий Грибанов:
– Какие ключевые проблемные точки есть во взаимоотношениях строителей и естественных монополистов?
Надежда Калашникова:
– С момента перехода на денежные договоры работать с монополистами стало, конечно, проще, но проблемы все же остались. Можно выделить три основные проблемные точки: размеры платежей, графики платежей и сроки подключения, а также регламент работ. В том случае, когда технические условия готовы, и мы сами строим сети, у нас минимум проблем с ГУП «ТЭК СПб», Водоканалом и Теплосетью. В случае с Ленэнерго проблемы есть, потому что сети строят они, и регламент, график их строительства нам не всегда понятен. К тому же сети строятся с самого начала возведения дома, и пользоваться ими начинают только после окончания строительства, а платить за них застройщик должен сразу. Притом сети остаются на балансе монополиста, а застройщик вынужден вкладывать свои средства в их создание.
Валерий Грибанов:
– Какова доля затрат на строительство инженерных сетей в общем объеме инвестиций в проект?
Надежда Калашникова:
– Эти цифры доходят до 20%.
Валерий Грибанов:
– Какие приоритетные задачи стоят перед инженерно-энергетическим комплексом Петербурга, и какие направления будут развиваться в ближайшей перспективе?
Валерий Усков:
– У города есть видение развития инженерно-энергетической инфраструктуры. Комитетом по энергетике совместно с КГА разработаны отраслевые схемы перспективного развития города по водоснабжению и водоотведению, теплоснабжению и электроснабжению. Они разработаны с перспективой до 2025 года. Периодически происходит корректировка этих схем. Они доступны в открытой базе, и там есть информация о том, когда будут вводиться головные источники. Что касается озвученных проблем с застройщиками, то могу сказать, что с 2010 года роста тарифа на присоединение не наблюдается. Мало того, в 2010 году он был снижен в два раза. До 2010 года существовали имущественные договоры. Это была инициатива строительных компаний. Бизнес думал, что сможет создавать инженерные сети, а оказалось, что это довольно тяжелая ноша. Отголоски того времени все еще на контроле в комитете. Мы поставили точку в этом вопросе, и теперь энергоснабжающие компании имеют только денежные договоры, а представители города входят в совет директоров крупных ресурсоснабжающих организаций.
Валерий Грибанов:
– Есть ли данные, сколько объектов в Петербурге все еще запитаны по временной схеме?
Валерий Усков:
– На сегодняшний день на контроле стоит порядка 400 объектов. Это как раз отголоски тех времен, когда строительные компании заключали имущественные договоры.
Валерий Грибанов:
– Получается, что сейчас объекты по такой схеме не строятся и построенные дома по временной схеме уже не подключаются?
Валерий Усков:
– Объекты по временной схеме подключиться не могут. В 2009 году Комитет по энергетике был инициатором новой схемы выдачи разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. На совещании у губернатора было принято решение о выпуске актов о выполнении технических условий со стороны застройщика и сетевой компании. После выполнения технических условий строительная компания предъявляет в Службу государственного строительного надзора акт о выполнении техусловий. Только после того как этот документ предъявлен, готовится акт о вводе объекта в эксплуатацию.
Валерий Грибанов:
– Есть мнение, что подключение к сетям вообще должно быть бесплатным. Насколько такая идея целесообразна?
Вадим Малык:
– В этих заявлениях ничего не сказано про сроки подключения. Можно и за бесплатно, но лет через 30 или 50. Проблема застройщиков на сегодняшний день в том, что их проекты недостаточно проработаны в части подключения к инфраструктуре. Все деньги, которые застройщики сегодня платят за техприсоединение, идут на сооружение кабельных или воздушных линий и трансформаторных подстанций на территории застройщика. На данный момент в этих деньгах нет ни копейки на реконструкцию, модернизацию или строительство самих головных источников. И в этом есть огромная проблема. Возможности расширения инвестпрограмм компаний не безграничны. Поэтому затраты на строительство и реконструкцию этих источников ложатся ровным слоем на потребителей. В существующих условиях ограничения роста тарифов возникает катастрофическая ситуация с финансированием этих объектов. Ленэнерго сейчас находится не в лучшей ситуации, так как его кредитная нагрузка превышает 20 млрд рублей, и я думаю, что для исполнениях обязательств перед городом и областью она будет увеличиваться и дальше. Я как руководитель сетевой организации, которая имеет больше частных акционеров, чем государственных, считаю, что это порочная практика, которая может привести компанию к предбанкротному состоянию. В какой-то момент времени такая компания будет процентов по кредитам платить больше, чем получать доходов от транспорта энергии. Вообще законодательство сегодня направлено на потребителя. Мы обязаны размещать на своих ресурсах полную информацию о существующих мощностях. Если пока таких мощностей нет, то, открыв инвестиционную программу, можно найти либо не найти все, что будет в этой точке в течение пяти лет. Если данных нет ни в одном из этих документов, то можно говорить, что в те сроки, когда застройщик собирается построить дом в этом месте, проблема с мощностями решена не будет.
Надежда Калашникова:
– Эти данные стали доступны только с конца 2012 года. До этого был информационный вакуум, и застройщики не знали, где будут построены новые мощности.
Вадим Малык:
– Хотел бы добавить, что на данный момент все те заделы, которые были сформированы в 1970-1980-е годы, исчерпаны, и никаких запасов по мощностям у энергетических объектов, построенных в советское время, нет. Конечный тариф не позволяет расширять программу для ликвидации провалов в изношенности существующего электроэнергетического оборудования. Государство сегодня полностью на стороне потребителя, и любое изменение в законодательстве, которое сегодня происходит, идет не на пользу сетевой организации, а ухудшает ее финансовое состояние.
Валерий Грибанов:
– Какие еще проблемы возникают у энергетиков при взаимодействии с застройщиками?
Андрей Сухарев:
– Крупные застройщики, как правило, перед выходом на стройплощадку прорабатывают вопросы инженерного обеспечения. Постоянно проходят рабочие встречи, формируются планы мероприятий, которые ложатся в основу «дорожных карт», и как таковых проблем я сегодня не вижу. Что касается платы за подключение, то ее снижения не было, как не было и роста. До 2014 года действует тариф, принятый еще в 2009 году. Мы видим в этом проблему, так как есть определенный дефицит. Плата за подключение не покрывает тех расходов, которые необходимо произвести для подключения тех или иных территорий. Существующий тариф целесообразно было бы поднять на 20-30%.
Надежда Калашникова:
– Эффективному взаимодействию застройщиков и монополистов мешает также отсутствие координатора в лице городских властей. Хотелось бы, чтобы регламент работы был более прозрачным, и конечно, хотелось бы получить более лояльные условия по платежам. Почему бы не сделать плату за подключение в счет будущих тарифных платежей, как это сделано во всем мире?
Вадим Малык:
– Наращивание базы потребителей и возникновение новых сетей ничего кроме головной боли для сетевой компании не представляет. К примеру, ЛОЭСК – это регулируемая организация, и ее считают по ее расходам. Так что сети, построенные за счет застройщика, энергетической компании потом нужно эксплуатировать, набрать для этих целей людей, обеспечить надежность сетей. А в тарифе заложены только деньги на эксплуатацию этих сетей. Сверх этого в нем ничего не заложено. Большой вопрос, когда эти сети будут загружены. Обычно это происходит не раньше чем через 2,5-3 года.
Надежда Калашникова:
– Проблема в том, что монополисты очень долго оформляют передачу пакета документов на баланс ТСЖ. Им удобнее работать с застройщиками. И эта процедура растягивается на год.
Вадим Малык:
– До того как дом передан на баланс ТСЖ, энергетическая компания начисляет вам тариф как промпотребителю. И нет никаких проблем: не надо мучиться с жильцами-неплательщиками и т. д.
Александр Гримитлин:
– Что касается платы за подключение к сетям, то оно может быть и бесплатным, но в определенных пределах. Необходимо выяснить, сколько здание должно потреблять энергоресурсов, и за все, что сверх этой потребности, брать плату, причем по более высокому тарифу. К тому же это будет стимулировать энергосбережение.
Вадим Малык:
– Государство полностью повернуто в сторону электората. К примеру, есть постановление правительства, согласно которому каждый из частных жилищных застройщиков может получить 15 кВт всего за 550 рублей. Размер годовой «дырки» в бюджете, возникающей из-за этого, в Ленэнерго измеряется 6-7 млрд рублей, в ЛОЭСК – порядка 1,5-2 млрд рублей в год. Выходит, что получаешь 50 млн рублей (которые складываются из этих 550 рублей), а вложить должен 2 млрд рублей. И эту сумму компании никто не компенсирует. К тому же эти 15 кВт за городом и не нужны – можно обойтись и меньшей мощностью. Для нас как для сетевиков в этом есть проблема, так как эти мощности получаются незагруженными, а их эксплуатация стоит денег. Это просто нерациональный подход к использованию ресурсов. Сложная ситуация в связи с этим складывается в Москве и области, а также в Петербурге и Ленобласти. В других регионах этой проблемы нет, так как количество желающих подключиться там значительно меньше. Так, с начала года к нам поступило 1,8 тыс. заявок. К концу года, по нашим прогнозам, количество заявок составит 3‑3,5 тыс. штук.
Валерий Грибанов:
– Четверть предложения первичного жилья сегодня строится на границе с Ленинградской областью. Не возникает ли сложностей при подключении этих объектов к сетям, связанных с разграничением между регионами?
Антон Лебедев:
– Процедура технологического присоединения ко всем сетям практически одинаковая. Что касается Ленинградской области, то сегодняшнее законодательство позволяет нам строить сети и заключать договоры на подключение объектов, находящихся в области, где у нас есть взаимоотношения с местными сетевыми компаниями. До точки подключения мы строим на территории города, а дальнейшее строительство ведется местными сетевыми компаниями. Вопрос взаимодействия по развитию приграничных территорий активно обсуждается на совместных совещаниях. Проблем с застройщиками у Водоканала нет. Мы открыты и предоставляем полную информацию о процедуре подключения, сроках и стоимости. Законодательство сегодня идет ближе к заявителю, а не к сетевым компаниям. В будущем будет установлен тариф не только за мощность, а еще за диаметр и протяженность сети, что позволит еще больше оптимизировать тариф для заявителя.
Валерий Грибанов:
– Есть ли проблемы во взаимодействии монополистов друг с другом?
Алексей Червочкин:
– Особых сложностей во взаимодействии нет. Проблема на рынке может возникнуть, если частные инвесторы не будут брать плату за технологическое присоединение потребителей. Тем самым они не будут иметь возможности замещать свои источники энергии. Что в таком случае будут делать монополисты, непонятно.
Вадим Малык:
– В таком случае застройщики просто начнут ходить на прием к губернатору и просить, чтобы объект включили в инвестиционную программу. Других вариантов нет. Принятие инвестиционного решения о застройке прилегающей к городу территории – это очень ответственное решение. Гигантскую стройку мы наблюдаем в районе Мурино и Новое Девяткино. Все, что там есть по мощностям, выбрано уже три года назад. Нет больше ни одного киловатта. Для чего все это строится и как эти объекты будут потом подключаться к сетям, неясно. При мысли об этом меня обуревает ужас. Там просто некуда больше подключаться. Это будет глобальная проблема, которая, скорее всего, превратится в историю с обманутыми дольщиками. Все это происходит из-за того, что люди пытаются опередить рынок и построить быстрее, чтобы первыми начать продавать в этом районе жилье. Повторюсь, что ресурса в виде электроэнергии там просто нет.
Валерий Грибанов:
– Вы доносите эту проблему до региональных властей, которые выдают разрешения и согласовывают эти проекты?
Вадим Малык:
– Мы пытаемся с этим бороться путем многочисленных писем и совещаний о том, что должны разрабатываться проекты развития территорий. В них должны быть учтены все существующие ресурсы и все инвестиционные программы монополистов. Но дело в том, что застройщики приобретают землю на коммерческом рынке, и им ничего не нужно и не интересно. Они надеются получить определенную прибыль с квадратного метра и приступают к строительству, не думая о последствиях.
Валерий Грибанов:
– К примеру, IKEA решала вопрос с подключением к энергосетям так: несколько лет она работала на автономных генераторах. Это могло бы стать решением проблем и для других участников рынка?
Антон Лебедев:
– IKEA не регулируется тарифным законодательством, а потребители в жилых домах регулируются. И потребителям невозможно продать энергию по любому другому тарифу, нежели установленному Комитетом по тарифам.
Вадим Малык:
– Развитие локальных источников электроэнергии – вопрос сложный. Мы как сетевая компания это направление одобряем. Так как проще построить локальный источник на 15-20 мВт, чем нам на 30‑70 км тянуть 110 мВт. Но проблема в том, что объединить заинтересованных в этом вопросе лиц практически невозможно.
Валерий Грибанов:
– Что мешает этому процессу?
Вадим Малык:
– Любая локальная установка по выработке электроэнергии, чтобы она была эффективной и был нормальный тариф, по которому сбытовая организация могла бы его купить, должна иметь в том числе и сбыт тепла. Здесь возникает разрыв: люди хотят решить проблемы с электроэнергией, а потом, когда рассматривается вопрос эффективности, они не находят никакого взаимопонимания по сбросу излишка тепла в тепловые сети. Так как часто монополисты говорят, что не примут их излишки тепла. Очень многое зависит от комплексного освоения территорий с точки зрения ресурсов. Это громадная работа, которая должна вестись на протяжении десятилетий грамотными людьми, способными посчитать, сколько электроэнергии нужно на дом. У каждого застройщика разные расчеты по потреблению: они могут отличаться в разы из-за расчетов проектировщиков.
Александр Цвик:
– При любой застройке 30-40% затрат уходит на энергообеспечение. Без продуманной инженерной подготовки начинать строить просто нельзя. Это касается и подключения к централизованным, и к локальным сетям. В нынешней ситуации плата за подключение к сетям оказывается соизмеримой или даже выше, чем затраты на создание локального источника. Задача застройщика – оценить эффективность того или иного решения. В одних регионах постройку локальных когенерационных источников власти поддерживают, а в нашем городе это сделать довольно сложно.
Александр Машков:
– В городе действительно очень сложно получить согласование на когенерацию. Отмечу, что в целом у газовиков проблем с застройщиками нет. Петербург газифицирован на 98%.
Валерий Грибанов:
– Мурино – это единственная проблемная с точки зрения мощностей территория?
Вадим Малык:
– Я могу сказать, где нет проблем. Это район Кудрово, Янино. На то количество домов, которые там запланированы, мощностей достаточно. Других подготовленных территорий на границе области и города я не вижу.
Валерий Усков:
– С целью решения в том числе и этих проблем создан координационный совет двух губернаторов, где рассматриваются вопросы по обеспечению сетями озвученных территорий. Разработанные технические решения найдут свое отражение при корректировке генеральных схем электро-, тепло- и водоснабжения. Так что понимание того, как обеспечивать ресурсами развивающиеся территории, у нас есть. Но существуют сложности в реализации этих целей. Некоторые компании, к сожалению, недобросовестно выполняют уже утвержденные проекты планировок. Гонка за прибылью ведет к появлению параллельных сетей, подключению не к тем энергоисточникам, которые определены проектом развития территорий. Мы активно работаем над тем, чтобы не было таких отклонений. Мы планируем создать единый функциональный центр по присоединению к инженерным сетям на базе функционирующего центра Ленэнерго на Лиговском проспекте.
Вадим Малык:
– Основная проблема в том, что девелоперы активно пользуются различными лазейками. Кто быстрее подключился или построился, тот и молодец. Таким образом, сами застройщики иногда вставляют друг другу палки в колеса, занимая единственный инженерный коридор входа на ту или иную территорию.
Валерий Грибанов:
– В качестве резюме можно сказать, что для улучшения взаимодействия требуется координация как со стороны городских властей, так и со стороны энергетиков. Именно в этом направлении и необходимо двигаться.
Участники строительной отрасли пришли к выводу о том, что власти Петербурга должны создать механизм экономического стимулирования проектов по редевелопменту территорий памятников промышленной архитектуры. Иначе памятники будут разрушаться, считают они.
Представители строительной отрасли, обсуждая на прошлой неделе экономические проблемы редевелопмента памятников промышленной архитектуры, пришли к выводу о том, что без денежного участия властей перестройка производственных зданий, как правило, невозможна. По их мнению, правительство Петербурга должно дать предпринимателям льготы — например, налоговые.
Как заявил председатель совета директоров ассоциации «Управляющий холдинг «Адамант» Дилявер Меметов, памятники промышленной архитектуры сохранить невозможно, если правительство города и предприниматели не найдут компромисса. «Я считаю, что подобные проекты нужно стимулировать экономическими методами. Например, ввести пониженный налог на имущество, земельный налог. Если это инвестпроект, правительство может построить часть инфраструктуры. Подобные правила можно вводить либо по функциональным зонам, либо отдельно, по каждому объекту», — сказал он.
По словам господина Меметова, инициатива по перестройке промышленных зданий должна исходить от правительства. «Сейчас от правительства никаких предложений», — отметил он.
С ним полностью согласен доцент кафедры архитектурного проектирования Петербургского архитектурно-строительного университета Владимир Линов. «Мне кажется, городские власти могут выразить свои предложения через Генплан, как раз сейчас в него готовятся поправки. Нужно увечить количество территорий, подлежащих реконструкции (сейчас, по Генплану, их очень мало). Кроме того, правительство должно за свои деньги провести исследование и составить «досье» на каждый потенциальный объект, чтобы неожиданно в ходе проектирования, как это водится, не всплывали историко-архитектурные экспертизы, которые ставят под угрозу весь проект», — считает он.
Если правительство не будет помогать предпринимателям, памятники промышленной архитектуры будут разрушаться, считает сопредседатель петербургского отделения ВООПИиК Маргарита Штиглиц. По ее словам, в стадии разрушения сейчас находятся такие объекты, трамвайный парк на Васильевском острове (Средний пр., 77/79). «Несмотря на то, что компания «Тригранит» объявила о большом проекте на его месте, никаких работ там не ведется», — сказала она.
Еще одним объектом, с неясным, по ее мнению, будущим, является бывший завод «Красное знамя» (между Пионерской и Большой Разночинной ул.).
Неясной остается судьба бывших зданий Ижорского завода в Колпино (между ул. Урицкого и бульваром Свободы), сказала Маргарита Штиглиц. По данным «Строительного Еженедельника», администрация Колпинского района намерена вложить не менее 150 млн рублей бюджетных средств на ремонт здания, после чего в 2014 году переехать в него из дома 1 по ул. Урицкого (там хотят сделать отделение ЗАГСа).
Впрочем, по словам госпожи Штиглиц, есть и удачные примеры редевелопмента промышленных зданий, представляющих культурную ценность. Среди них реконструкция в 2010 году здания на территории прядильно-ниточного комбината им. Кирова под Единый центр документов (ул. Красного текстильщика, 10–12, застройщик — ХК «Форум»), реконструкция под бизнес-центры корпусов завода «Красный треугольник» (наб. Обводного канала, 138, инвесторы — ЗАО «Компания «Музей», ООО «Сити центр»).
Банки не видят смысла кредитовать подобные проекты, поскольку возвратность денег весьма сомнительна. Кроме того, банк в таких случаях рискует не собственными средствами (их у любого банка немного), а деньгами клиентов, утверждает советник руководителя Северо-Западного регионального центра ОАО «Банк ВТБ» Семен Миксин. «Мы готовы финансировать любые интересные проекты, но редевелопмент и вывод предприятий за счет банковских средств, как правило, невозможен», — сказал он.
Мнение
Рафаэль Даянов, гендиректор ООО «Архитектурное бюро «Литейная часть-91»:
Очень не хватает перестройки промышленных зданий для нужд образовательных учреждений. Нельзя было придумать ничего глупее, чем загнать СПбГУ в Петергоф, когда в центре Петербурга столько возможностей (в Петергофе сейчас находятся общежития университета. — «Строительный Еженедельник».).
Строительный рынок является локальным, и выход компаний в другие регионы, как правило, обусловлен либо желанием диверсифицировать бизнес, либо невозможностью развиваться на прежнем месте из-за высокой конкуренции. С какими проблемами сталкиваются строительные компании при региональной экспансии, и нужна ли она в принципе, обсудили участники круглого стола, организованного газетой «Строительный Еженедельник» и ООО «Примэкспо Северо-Запад» в рамках международного строительного форума «Интерстройэкспо».
Валерий Грибанов:
– Компании, работающие в нескольких регионах, можно пересчитать по пальцам. Как правило, они работают в городах-миллионниках. Что мешает строительному бизнесу равномерно развиваться по всей стране? У компании «Строительный трест» есть опыт работы в Калининграде. Что послужило толчком для выхода на этот рынок?
Александр Белов:
– «Строительный трест» вышел на рынок Калининграда в 2008 году, на этапе экономического подъема. Основные задачи, которые перед нами стояли на тот момент, – создание регионального представительства фирмы с отделом продаж и формирование местного земельного банка. Для этого были приобретены несколько участков: один на берегу озера Летнее в Московском районе города и участки общей площадью порядка
Валерий Грибанов:
– К нам присоединился представитель Комитета по строительству Петербурга. Есть ли у городской администрации программы помощи местным компаниям, которые хотят выйти в регионы, и программы для компаний из других регионов, которые хотят развивать свой бизнес в Петербурге?
Игорь Шикалов:
– Такие программы есть. Мы готовы говорить об этом с бизнесом, но не всегда бизнес готов говорить с нами. Проблема в том, что у нас идет развитие территорий, но оно зачастую не скоординировано комитетами. Сегодня в Петербурге около 30 проектов комплексного освоения территорий и еще 20 проектов завершают оформление документации. Если подсчитать, то на земельных участках, находящихся в собственности инвесторов, можно построить около 45 млн кв. м жилья. Сегодня в городе ежегодно вводится порядка 2,7 млн кв. м жилья. Это говорит о том, что у бизнеса нет стимула, а у государства нет механизмов, чтобы заставить эти земельные ресурсы работать. Сегодня я также вижу проблему в другом. Бизнесу необходимо понимать, что у власти есть определенный лимит по субсидированию строительства объектов инженерной и социальной инфраструктуры в районах города. Поэтому застройщики должны сами подумать о том, каким образом эти объекты построить и тем самым обеспечить привлекательность своего объекта.
Что касается развития инноваций, то такой проект существует. Он стартовал в октябре 2011 года, когда губернатор подписал постановление правительства об утверждении концепции строительного технопарка. Под технопарком мы понимаем не просто здание, а институт взаимодействия между всеми участниками строительного рынка.
На базе технопарка будут созданы четыре площадки: информационная – для обмена инновационными идеями и понимания того, какие потребности есть у участников рынка; образовательная, на базе которой будет работать поддержанный городским правительством и финскими компаниями образовательный центр, грант на создание которого в 1,3 млн EUR мы выиграли 7 февраля 2012 года; научно-исследовательская, где будут решаться вопросы качества материалов и технологий, а также проблемы гармонизации стандартов; площадка пилотных проектов. Уже сегодня несколько скандинавских компаний – «ЮИТ», «Лемминкяйнен», NCC, SRV – заинтересовались проектом финского квартала реновации в одном из районов Петербурга. А на ул. Трефолева, 45, компания «103-й трест», ГУП «ТЭК» и «Технополис» готовы вложиться в проект строительного технопарка. Грант на создание строительного технопарка город надеется выиграть летом 2012 года.
Валерий Грибанов:
– Хотел бы обратиться с вопросом к Олегу Баркову. Сколько времени и финансовых ресурсов для открытия филиала, по Вашим оценкам, нужно компании, решившей выйти в регион?
Олег Барков:
– У нашей компании большой опыт работы в регионах России и СНГ. В регионах можно работать через открытие филиалов, развитие девелоперских проектов, либо по проектному принципу. Если мы говорим о проектной работе, то затраты на мобилизацию строительной площадки относительно небольшие и мало отличаются от подобной деятельности на территории Петербурга и Ленобласти. На организацию уходит 3-4 месяца. Если девелоперская компания принимает системное решение о выходе на рынки других городов, то полгода-год уходит на финансовую и аналитическую проработку вопроса. Работа по открытию офиса занимает порядка полугода. Важно, чтобы к моменту его открытия уже был готов проект. Оценить объем расходов довольно трудно. Управленческие затраты прогнозируемы: они составят не больше чем если бы вы открывали компанию со штатом 30 человек в Петербурге. Самые большие затраты будут на приобретение земельного участка, получение технических условий и решение всех вопросов с монополистами. Самая главная проблема регионального развития заключается в качественной разнице в спросе. Себестоимость строительства отличается максимум на 10-20%, а цены могут отличаться в 2 раза. Региональная экспансия была популярна перед кризисом, когда от бриллиантового дыма кружилась голова, а самым модным словом было IPO. Всем нужно было набрать земельный банк в регионах, показать проекты и занять миллиарда два долларов. Такие компании в период кризиса попали в непростое финансовое положение. В регионы нужно идти, зная, что ты туда принесешь и что получишь взамен. Московские и петербургские компании успешны на рынках других регионов, так как приносят туда другую культуру строительства и ведения бизнеса. К тому же время в регионах отстает от нашего на 5-7 лет.
Валерий Грибанов:
– Насколько универсальные управленческие решения работают в регионах? Остро ли стоит проблема подбора персонала?
Олег Барков:
– Проблема стоит очень остро, так как последние 15 лет активно развивались только несколько регионов страны. Поэтому, приходя в регион, надо понимать, что вам придется работать с людьми, у которых от зарплаты в 15-20 тыс. рублей кружится голова, но при этом их придется многому научить. В массе своей это порядочные и образованные люди, которых просто надо немного адаптировать для решения новых задач.
Валерий Грибанов:
– Сколько сейчас в России компаний, которых можно назвать межрегиональными? Ожидает ли рынок увеличения числа таких компаний?
Александр Спириденков:
– Мы начинали работать в Ленобласти в 2005 году, в 2007 году пришли в Петербург. Уже два года мы активно работаем в регионах. Мы столкнулись с проблемой подбора персонала, поэтому необходимых сотрудников везем с собой. Мы не стремимся к филиальному развитию, так как есть вероятность того, что такие филиалы захотят отпочковываться. Приезжая в регионы, мы иногда видим проекты разборки зданий с использованием шар-бабы, что очень странно, ведь существуют более современные способы. В основном межрегиональными являются средние компании. Крупным игрокам все же интереснее работать в Москве и Петербурге.
Валерий Грибанов:
– Стимулирует ли наличие межрегиональных компаний развитие строительного бизнеса?
Виктор Кузнецов:
– Вопросы повышения качества, в том числе и в строительной отрасли, решаются только в условиях конкурентной борьбы. Региональная экспансия крупных компаний происходит от избытка денег – им необходимо просто вкладывать их, скупая все подряд. Средние же компании более нацелены именно на развитие. Вообще существует несколько сценариев по выходу на региональные рынки. Первый – при котором компания имеет сильный федеральный ресурс, второй путь – выиграть тендер Минобороны на строительство жилья в каком-нибудь регионе, третий способ – прийти на рынок при слабой существующей конъюнктуре, и еще один сценарий – это поглощение, также возможен вариант обмена активами.
Валерий Грибанов:
– У меня вопрос к Александру Цвику. Существует проблема разницы в законодательных актах различных регионов. Может ли это служить сдерживающим фактором для выхода в регионы?
Александр Цвик:
– Трудностей нет, есть сложности. Основная сложность – нехватка кадров в регионах. Вторая сложность – в разнице восприятия новых технологий и менталитете. Объекты теплоэнергетики и малой энергетики находятся в собственности муниципалитетов, и существует непонимание того, что надо сделать. Также есть проблема с получением заказов из-за существующей системы тендеров, где определяющим фактором является предложенная цена. Конечно, выйти на региональный рынок сложно, если компания никого в регионе не знает. Так же как и практически невозможно компаниям из других регионов выйти на рынок Петербурга. Спроектировать можно много чего, но получить согласования непросто. Таким образом, в целом есть два пути: провести экспансию или выиграть тендер.
Валерий Грибанов:
– А в принципе, нужно ли это строительным компаниям?
Арсений Васильев:
– Компания задумывается о выходе в регионы, когда начинает чувствовать предел емкости рынка. Также такое решение может быть принято в рамках решения задач по диверсификации бизнеса. Это два главных основания. Подбор конкретного проекта, который бы соответствовал уже существующим здесь параметрам, и решение о том, что в этот проект можно войти, является одним из самых сложных решений, так как показатели в каждом регионе разные. Когда мы готовы согласиться с этой разницей, региональный выход может состояться. Самостоятельные попытки инвесторов оценить целесообразность выхода в регионы в 90% случаев заканчивается отрицательным ответом, так как существует нехватка информации о сторонних рынках и связанные с этим высокие риски. В первую очередь региональные органы власти должны быть заинтересованы в том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции. Но чаще всего такие программы отсутствуют.
Олег Барков:
– Как правило, экспансию в регионы в период перед кризисом осуществляли московские компании, которые работают совсем с другими оборотами. Это была осознанная бизнес-модель. Им нужно было набрать земельных банков, быстро наоткрывать филиалов, показать на бумаге большие перспективы и привлечь доверчивых инвесторов, которые просто лопались от денег. Кто-то из них поплатился, а кто-то заработал большие деньги. Что касается нормальных компаний, то территориальная экспансия для них – не самоцель. Компании идут на это, потому что в Петербурге довольно жесткая конкуренция. Объективно даже самая крупная и мощная компания не может здесь занять больше 10-15% рынка Петербурга. Вообще девелопмент и строительство – это крайне локальный бизнес, так как он связан с землей.
Валерий Грибанов:
– Не секрет, что в Петербурге некоторые компании пришли в строительный бизнес, потому что подвернулось. Часто ли компании выходят в регионы по этой же причине?
Геннадий Киркин:
– Мы оказываем услуги по управлению проектами, и когда мы первый раз вышли в регион в 2006 году, это как раз и произошло, потому что просто подвернулось. До этого попытки тоже были, к примеру в 2002 году мы выиграли тендер на генеральный подряд на строительство торгового центра. Изучая рынок, мы поняли, что мы не сможем работать в этом регионе, и отказались от заказа. И сегодня ресурсная и кадровая база регионов часто отстает от потребностей столичных компаний. До кризиса мы не ощущали потребности в выходе в регионы, однако после его начала мы поняли, что надо выходить за пределы существующей территории развития. Сегодня, когда ситуация нормализовалась, пришло понимание того, что это закономерный этап развития компании. Мы отказались от филиального развития, так как ощущаем недостаток квалифицированных кадров. Пару лет назад мы столкнулись с ситуацией, когда местный руководитель компании, работающей в соседней стране, даже не владел навыками работы с компьютером. Сейчас мы организуем вахты и направляем в регионы наших сотрудников. Главной двигательной силой, толкающей компании к выходу в регионы, будет конкуренция как между компаниями, так и внутри их.
Валерий Грибанов:
– Если еще 10 лет назад была актуальна в силу удаленности проблема контроля качества выполненных работ, то сегодня ничего не стоит провести совещание или видеоконференцию в режиме онлайн. Оказывает ли существенное влияние на выход в регионы развитие информационных технологий?
Василий Максимов:
– Конечно, развитие информационных технологий способствует выходу на внешние рынки, в том числе и строительных компаний. Радует тот факт, что когда столичные компании выходят в регионы, они приносят туда свою культуру работы, что способствует развитию рынка и повышению его цивилизованности.
Валерий Грибанов:
– Как вы считаете, есть ли возможность для прихода в Петербург компаний извне?
Виталий Токарев:
– Мы специализируемся на загородном домостроении. И этот рынок не менее конкурентен, чем рынок городского жилья. На него активно выходят компании из Финляндии, однако им сложно конкурировать с местными фирмами за счет того, что их производственные мощности располагаются за границей, а местные игроки могут предложить не менее качественный товар по более низкой цене.
Сдерживающими факторами выхода компании, занимающейся загородным домостроением, в регионы может быть плохая транспортная доступность, к примеру, в Московском (Подмосковном) регионе. Например, в Ленинградской области инженерный специалист может выехать на 2-3 точки за день, а в Подмосковье из-за огромных пробок зачастую можно успеть только на одну точку. В южных регионах у потребителей при выборе подрядчика на возведение дома может играть роль «региональный патриотизм», когда клиент предпочитает обращаться к представителям из своего региона, а не к «варягам» – столичным компаниям. Но все эти возможные минусы нивелируются особенностью спроса в названных регионах: в Подмосковье и на юге страны менее выражена сезонность колебания спроса.
Александр Цвик:
– Выход компаний в регионы – это благо для страны, так как они несут туда новые технологии, тем самым способствуя повышению общего уровня развития рынка.
Алена Шереметьева