Выпутаться из сетей
Непростые отношения энергетиков и строителей связаны с отсутствием координирующей структуры, говорят эксперты. Строительное сообщество недовольно сроками и стоимостью подключения, а монополисты сетуют на то, что действующий тариф едва покрывает существующие расходы компаний. Пути решения назревших проблем обсудили участники заседания круглого стола «Девелоперы и энергетики в поисках компромисса», организованного газетой «Строительный Еженедельник».
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Надежда Калашникова, директор по развитию ООО «Л1 Строительная компания № 1»
Валерий Усков, начальник отдела развития инженерно-энергетического комплекса Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Санкт-Петербурга
Вадим Малык, генеральный директор ОАО «ЛОЭСК»
Андрей Сухарев, директор по перспективному развитию ГУП «ТЭК СПб»
Александр Гримитлин, президент НП «АВОК Северо-Запад»
Антон Лебедев, заместитель директора филиала «Единый расчетный центр» ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга»
Алексей Червочкин, заместитель генерального директора по производству компании «Энергоинвест»
Александр Цвик, заместитель генерального директора ГК «РегионГазЭнергоСтрой»
Александр Машков, председатель правления НП «Газовый Клуб»
Валерий Грибанов:
– Какие ключевые проблемные точки есть во взаимоотношениях строителей и естественных монополистов?
Надежда Калашникова:
– С момента перехода на денежные договоры работать с монополистами стало, конечно, проще, но проблемы все же остались. Можно выделить три основные проблемные точки: размеры платежей, графики платежей и сроки подключения, а также регламент работ. В том случае, когда технические условия готовы, и мы сами строим сети, у нас минимум проблем с ГУП «ТЭК СПб», Водоканалом и Теплосетью. В случае с Ленэнерго проблемы есть, потому что сети строят они, и регламент, график их строительства нам не всегда понятен. К тому же сети строятся с самого начала возведения дома, и пользоваться ими начинают только после окончания строительства, а платить за них застройщик должен сразу. Притом сети остаются на балансе монополиста, а застройщик вынужден вкладывать свои средства в их создание.
Валерий Грибанов:
– Какова доля затрат на строительство инженерных сетей в общем объеме инвестиций в проект?
Надежда Калашникова:
– Эти цифры доходят до 20%.
Валерий Грибанов:
– Какие приоритетные задачи стоят перед инженерно-энергетическим комплексом Петербурга, и какие направления будут развиваться в ближайшей перспективе?
Валерий Усков:
– У города есть видение развития инженерно-энергетической инфраструктуры. Комитетом по энергетике совместно с КГА разработаны отраслевые схемы перспективного развития города по водоснабжению и водоотведению, теплоснабжению и электроснабжению. Они разработаны с перспективой до 2025 года. Периодически происходит корректировка этих схем. Они доступны в открытой базе, и там есть информация о том, когда будут вводиться головные источники. Что касается озвученных проблем с застройщиками, то могу сказать, что с 2010 года роста тарифа на присоединение не наблюдается. Мало того, в 2010 году он был снижен в два раза. До 2010 года существовали имущественные договоры. Это была инициатива строительных компаний. Бизнес думал, что сможет создавать инженерные сети, а оказалось, что это довольно тяжелая ноша. Отголоски того времени все еще на контроле в комитете. Мы поставили точку в этом вопросе, и теперь энергоснабжающие компании имеют только денежные договоры, а представители города входят в совет директоров крупных ресурсоснабжающих организаций.
Валерий Грибанов:
– Есть ли данные, сколько объектов в Петербурге все еще запитаны по временной схеме?
Валерий Усков:
– На сегодняшний день на контроле стоит порядка 400 объектов. Это как раз отголоски тех времен, когда строительные компании заключали имущественные договоры.
Валерий Грибанов:
– Получается, что сейчас объекты по такой схеме не строятся и построенные дома по временной схеме уже не подключаются?
Валерий Усков:
– Объекты по временной схеме подключиться не могут. В 2009 году Комитет по энергетике был инициатором новой схемы выдачи разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. На совещании у губернатора было принято решение о выпуске актов о выполнении технических условий со стороны застройщика и сетевой компании. После выполнения технических условий строительная компания предъявляет в Службу государственного строительного надзора акт о выполнении техусловий. Только после того как этот документ предъявлен, готовится акт о вводе объекта в эксплуатацию.
Валерий Грибанов:
– Есть мнение, что подключение к сетям вообще должно быть бесплатным. Насколько такая идея целесообразна?
Вадим Малык:
– В этих заявлениях ничего не сказано про сроки подключения. Можно и за бесплатно, но лет через 30 или 50. Проблема застройщиков на сегодняшний день в том, что их проекты недостаточно проработаны в части подключения к инфраструктуре. Все деньги, которые застройщики сегодня платят за техприсоединение, идут на сооружение кабельных или воздушных линий и трансформаторных подстанций на территории застройщика. На данный момент в этих деньгах нет ни копейки на реконструкцию, модернизацию или строительство самих головных источников. И в этом есть огромная проблема. Возможности расширения инвестпрограмм компаний не безграничны. Поэтому затраты на строительство и реконструкцию этих источников ложатся ровным слоем на потребителей. В существующих условиях ограничения роста тарифов возникает катастрофическая ситуация с финансированием этих объектов. Ленэнерго сейчас находится не в лучшей ситуации, так как его кредитная нагрузка превышает 20 млрд рублей, и я думаю, что для исполнениях обязательств перед городом и областью она будет увеличиваться и дальше. Я как руководитель сетевой организации, которая имеет больше частных акционеров, чем государственных, считаю, что это порочная практика, которая может привести компанию к предбанкротному состоянию. В какой-то момент времени такая компания будет процентов по кредитам платить больше, чем получать доходов от транспорта энергии. Вообще законодательство сегодня направлено на потребителя. Мы обязаны размещать на своих ресурсах полную информацию о существующих мощностях. Если пока таких мощностей нет, то, открыв инвестиционную программу, можно найти либо не найти все, что будет в этой точке в течение пяти лет. Если данных нет ни в одном из этих документов, то можно говорить, что в те сроки, когда застройщик собирается построить дом в этом месте, проблема с мощностями решена не будет.
Надежда Калашникова:
– Эти данные стали доступны только с конца 2012 года. До этого был информационный вакуум, и застройщики не знали, где будут построены новые мощности.
Вадим Малык:
– Хотел бы добавить, что на данный момент все те заделы, которые были сформированы в 1970-1980-е годы, исчерпаны, и никаких запасов по мощностям у энергетических объектов, построенных в советское время, нет. Конечный тариф не позволяет расширять программу для ликвидации провалов в изношенности существующего электроэнергетического оборудования. Государство сегодня полностью на стороне потребителя, и любое изменение в законодательстве, которое сегодня происходит, идет не на пользу сетевой организации, а ухудшает ее финансовое состояние.
Валерий Грибанов:
– Какие еще проблемы возникают у энергетиков при взаимодействии с застройщиками?
Андрей Сухарев:
– Крупные застройщики, как правило, перед выходом на стройплощадку прорабатывают вопросы инженерного обеспечения. Постоянно проходят рабочие встречи, формируются планы мероприятий, которые ложатся в основу «дорожных карт», и как таковых проблем я сегодня не вижу. Что касается платы за подключение, то ее снижения не было, как не было и роста. До 2014 года действует тариф, принятый еще в 2009 году. Мы видим в этом проблему, так как есть определенный дефицит. Плата за подключение не покрывает тех расходов, которые необходимо произвести для подключения тех или иных территорий. Существующий тариф целесообразно было бы поднять на 20-30%.
Надежда Калашникова:
– Эффективному взаимодействию застройщиков и монополистов мешает также отсутствие координатора в лице городских властей. Хотелось бы, чтобы регламент работы был более прозрачным, и конечно, хотелось бы получить более лояльные условия по платежам. Почему бы не сделать плату за подключение в счет будущих тарифных платежей, как это сделано во всем мире?
Вадим Малык:
– Наращивание базы потребителей и возникновение новых сетей ничего кроме головной боли для сетевой компании не представляет. К примеру, ЛОЭСК – это регулируемая организация, и ее считают по ее расходам. Так что сети, построенные за счет застройщика, энергетической компании потом нужно эксплуатировать, набрать для этих целей людей, обеспечить надежность сетей. А в тарифе заложены только деньги на эксплуатацию этих сетей. Сверх этого в нем ничего не заложено. Большой вопрос, когда эти сети будут загружены. Обычно это происходит не раньше чем через 2,5-3 года.
Надежда Калашникова:
– Проблема в том, что монополисты очень долго оформляют передачу пакета документов на баланс ТСЖ. Им удобнее работать с застройщиками. И эта процедура растягивается на год.
Вадим Малык:
– До того как дом передан на баланс ТСЖ, энергетическая компания начисляет вам тариф как промпотребителю. И нет никаких проблем: не надо мучиться с жильцами-неплательщиками и т. д.
Александр Гримитлин:
– Что касается платы за подключение к сетям, то оно может быть и бесплатным, но в определенных пределах. Необходимо выяснить, сколько здание должно потреблять энергоресурсов, и за все, что сверх этой потребности, брать плату, причем по более высокому тарифу. К тому же это будет стимулировать энергосбережение.
Вадим Малык:
– Государство полностью повернуто в сторону электората. К примеру, есть постановление правительства, согласно которому каждый из частных жилищных застройщиков может получить 15 кВт всего за 550 рублей. Размер годовой «дырки» в бюджете, возникающей из-за этого, в Ленэнерго измеряется 6-7 млрд рублей, в ЛОЭСК – порядка 1,5-2 млрд рублей в год. Выходит, что получаешь 50 млн рублей (которые складываются из этих 550 рублей), а вложить должен 2 млрд рублей. И эту сумму компании никто не компенсирует. К тому же эти 15 кВт за городом и не нужны – можно обойтись и меньшей мощностью. Для нас как для сетевиков в этом есть проблема, так как эти мощности получаются незагруженными, а их эксплуатация стоит денег. Это просто нерациональный подход к использованию ресурсов. Сложная ситуация в связи с этим складывается в Москве и области, а также в Петербурге и Ленобласти. В других регионах этой проблемы нет, так как количество желающих подключиться там значительно меньше. Так, с начала года к нам поступило 1,8 тыс. заявок. К концу года, по нашим прогнозам, количество заявок составит 3‑3,5 тыс. штук.
Валерий Грибанов:
– Четверть предложения первичного жилья сегодня строится на границе с Ленинградской областью. Не возникает ли сложностей при подключении этих объектов к сетям, связанных с разграничением между регионами?
Антон Лебедев:
– Процедура технологического присоединения ко всем сетям практически одинаковая. Что касается Ленинградской области, то сегодняшнее законодательство позволяет нам строить сети и заключать договоры на подключение объектов, находящихся в области, где у нас есть взаимоотношения с местными сетевыми компаниями. До точки подключения мы строим на территории города, а дальнейшее строительство ведется местными сетевыми компаниями. Вопрос взаимодействия по развитию приграничных территорий активно обсуждается на совместных совещаниях. Проблем с застройщиками у Водоканала нет. Мы открыты и предоставляем полную информацию о процедуре подключения, сроках и стоимости. Законодательство сегодня идет ближе к заявителю, а не к сетевым компаниям. В будущем будет установлен тариф не только за мощность, а еще за диаметр и протяженность сети, что позволит еще больше оптимизировать тариф для заявителя.
Валерий Грибанов:
– Есть ли проблемы во взаимодействии монополистов друг с другом?
Алексей Червочкин:
– Особых сложностей во взаимодействии нет. Проблема на рынке может возникнуть, если частные инвесторы не будут брать плату за технологическое присоединение потребителей. Тем самым они не будут иметь возможности замещать свои источники энергии. Что в таком случае будут делать монополисты, непонятно.
Вадим Малык:
– В таком случае застройщики просто начнут ходить на прием к губернатору и просить, чтобы объект включили в инвестиционную программу. Других вариантов нет. Принятие инвестиционного решения о застройке прилегающей к городу территории – это очень ответственное решение. Гигантскую стройку мы наблюдаем в районе Мурино и Новое Девяткино. Все, что там есть по мощностям, выбрано уже три года назад. Нет больше ни одного киловатта. Для чего все это строится и как эти объекты будут потом подключаться к сетям, неясно. При мысли об этом меня обуревает ужас. Там просто некуда больше подключаться. Это будет глобальная проблема, которая, скорее всего, превратится в историю с обманутыми дольщиками. Все это происходит из-за того, что люди пытаются опередить рынок и построить быстрее, чтобы первыми начать продавать в этом районе жилье. Повторюсь, что ресурса в виде электроэнергии там просто нет.
Валерий Грибанов:
– Вы доносите эту проблему до региональных властей, которые выдают разрешения и согласовывают эти проекты?
Вадим Малык:
– Мы пытаемся с этим бороться путем многочисленных писем и совещаний о том, что должны разрабатываться проекты развития территорий. В них должны быть учтены все существующие ресурсы и все инвестиционные программы монополистов. Но дело в том, что застройщики приобретают землю на коммерческом рынке, и им ничего не нужно и не интересно. Они надеются получить определенную прибыль с квадратного метра и приступают к строительству, не думая о последствиях.
Валерий Грибанов:
– К примеру, IKEA решала вопрос с подключением к энергосетям так: несколько лет она работала на автономных генераторах. Это могло бы стать решением проблем и для других участников рынка?
Антон Лебедев:
– IKEA не регулируется тарифным законодательством, а потребители в жилых домах регулируются. И потребителям невозможно продать энергию по любому другому тарифу, нежели установленному Комитетом по тарифам.
Вадим Малык:
– Развитие локальных источников электроэнергии – вопрос сложный. Мы как сетевая компания это направление одобряем. Так как проще построить локальный источник на 15-20 мВт, чем нам на 30‑70 км тянуть 110 мВт. Но проблема в том, что объединить заинтересованных в этом вопросе лиц практически невозможно.
Валерий Грибанов:
– Что мешает этому процессу?
Вадим Малык:
– Любая локальная установка по выработке электроэнергии, чтобы она была эффективной и был нормальный тариф, по которому сбытовая организация могла бы его купить, должна иметь в том числе и сбыт тепла. Здесь возникает разрыв: люди хотят решить проблемы с электроэнергией, а потом, когда рассматривается вопрос эффективности, они не находят никакого взаимопонимания по сбросу излишка тепла в тепловые сети. Так как часто монополисты говорят, что не примут их излишки тепла. Очень многое зависит от комплексного освоения территорий с точки зрения ресурсов. Это громадная работа, которая должна вестись на протяжении десятилетий грамотными людьми, способными посчитать, сколько электроэнергии нужно на дом. У каждого застройщика разные расчеты по потреблению: они могут отличаться в разы из-за расчетов проектировщиков.
Александр Цвик:
– При любой застройке 30-40% затрат уходит на энергообеспечение. Без продуманной инженерной подготовки начинать строить просто нельзя. Это касается и подключения к централизованным, и к локальным сетям. В нынешней ситуации плата за подключение к сетям оказывается соизмеримой или даже выше, чем затраты на создание локального источника. Задача застройщика – оценить эффективность того или иного решения. В одних регионах постройку локальных когенерационных источников власти поддерживают, а в нашем городе это сделать довольно сложно.
Александр Машков:
– В городе действительно очень сложно получить согласование на когенерацию. Отмечу, что в целом у газовиков проблем с застройщиками нет. Петербург газифицирован на 98%.
Валерий Грибанов:
– Мурино – это единственная проблемная с точки зрения мощностей территория?
Вадим Малык:
– Я могу сказать, где нет проблем. Это район Кудрово, Янино. На то количество домов, которые там запланированы, мощностей достаточно. Других подготовленных территорий на границе области и города я не вижу.
Валерий Усков:
– С целью решения в том числе и этих проблем создан координационный совет двух губернаторов, где рассматриваются вопросы по обеспечению сетями озвученных территорий. Разработанные технические решения найдут свое отражение при корректировке генеральных схем электро-, тепло- и водоснабжения. Так что понимание того, как обеспечивать ресурсами развивающиеся территории, у нас есть. Но существуют сложности в реализации этих целей. Некоторые компании, к сожалению, недобросовестно выполняют уже утвержденные проекты планировок. Гонка за прибылью ведет к появлению параллельных сетей, подключению не к тем энергоисточникам, которые определены проектом развития территорий. Мы активно работаем над тем, чтобы не было таких отклонений. Мы планируем создать единый функциональный центр по присоединению к инженерным сетям на базе функционирующего центра Ленэнерго на Лиговском проспекте.
Вадим Малык:
– Основная проблема в том, что девелоперы активно пользуются различными лазейками. Кто быстрее подключился или построился, тот и молодец. Таким образом, сами застройщики иногда вставляют друг другу палки в колеса, занимая единственный инженерный коридор входа на ту или иную территорию.
Валерий Грибанов:
– В качестве резюме можно сказать, что для улучшения взаимодействия требуется координация как со стороны городских властей, так и со стороны энергетиков. Именно в этом направлении и необходимо двигаться.
«Балтийская строительная неделя» показалась не слишком богатой событиями, что позволило строителям порассуждать о перспективах. Присутствие знаковых общественных фигур обязывало. Например, глава Российского союза строителей Владимир Яковлев говорил о «новой экономической политике» в строительной отрасли вообще.
По словам Владимира Яковлева, спрос упал в несколько раз и рынок «застыл». Проблемы высокой себестоимости квадратного метра существовала и ранее, но она никогда детально не рассматривалась – «спрос перекроет». Теперь в строительном производстве настала пора «новой экономической политики». И есть два вопроса, которые заботят строителей в условиях дефицита финансов: как увеличить спрос и как понизить себестоимость возводимого квадратного метра. Вернее, три вопроса. Саморегулирование все же «превыше всего».
Тянем метр вниз
Эксперты утверждают: инвестиционная стоимость квадратного метра только на 50% состоит из строительно-монтажных работ. Остальная нагрузка – это стоимость земли, социальные обременения, подключение к сетям и т. д. Так, например, подготовка проектно-сметной документации, процедура согласования и все издержки, связанные с этим, в России в среднем, по данным Мирового банка, происходят за 704 дня, в США – 40 дней, а в Европе – 60-80 дней, в Норвегии и Швеции – до 120 дней. Владимир Яковлев сослался на успешный опыт Красноярского края, где эти процедуры занимают 90 дней. И хотя стоимость проектно-сметной документации в общем объеме строительства составляет 3-5%, но в пересчете на абсолютные величины эта сумма достаточно прилична. То же самое и с подключением. В Европе, например, «к строительным площадкам сети подводятся организациями, которые должны заниматься этим вопросом, потом застройщику дается точка подключения в пределах красных линий, и дальше все включается в тарифную составляющую». У нас же высокие тарифы и длительные сроки подключения буквально душат строителей.
«Говорят, это вынужденная ситуация, потому что в энергетике не все достаточно хорошо, – сетует глава Союза, – но в других отраслях разве лучше?»
Над вопросом снижения себестоимости строительства при РСС работают 29 рабочих групп. И если инициативы Владимира Яковлева получат поддержку в правительстве и администрации президента, себестоимость квадратного метра может упасть на 30-40%.
Темпы ввода
Обсудив темпы ввода жилья, Владимир Яковлев отметил: «Строители подтверждают объемы по графику прошлого года. 25 миллионов квадратных метров ввели за 7 месяцев в прошлом году, в этом году показатели аналогичные. По августу ожидается то же самое. Но новые объекты практически по всей России не начинаются». Как один из вариантов решения этой проблемы Яковлев назвал понижение процентной ставки по банковским кредитам – однако «если бы правительство могло это сделать, оно бы давно сделало». Другой путь – ипотека, но ее перспективы в России весьма туманны: «Если в прошлом году она составляла 680 миллиардов рублей, то в этом – 58 миллиардов. То есть в 10 раз меньше. Процентная ставка высока, а новых ипотечных кредитов практически нет, в основном ведется работа с уже существующими клиентами».
СРО – важнее
Перейдя к «основному блюду» – саморегулированию, – Владимир Яковлев озвучил неутешительные цифры. В России созданы 52 СРО, из них 32 – строительных, 18 – проектных, две – изыскательских. Еще порядка 60 на регистрации в Ростехнадзоре. Все вместе они охватывают порядка 4,5 тыс. организаций. Однако лицензии по России получило в свое время 268 тыс. организаций. «Посмотрите, какой дисбаланс», – обратил внимание глава Союза. География у саморегулирования также достаточно линейна: «В основном это Северо-Запад, Центральный округ – они прикрыты. Приволжский округ тоже, юг России. А вот за Уралом дела хуже – и особенно в северной части Сибири. Там, к сожалению, еще пока ничего не создано».
При этом, отметил Владимир Яковлев, сроки перехода на саморегулирование переносить никто не будет. «Это четкая позиция правительства, она была озвучена на недавнем совещании у вице-премьера РФ Дмитрия Козака, и мы ее поддерживаем».
«Переносов сроков не будет, и необходимо ускорить вовлечение в СРО организаций, – резюмировал глава РСС и по просьбе петербургских строителей пообещал подготовить официальные обращения от Российского союза строителей и посодействовать в подписании такого рода письма от имени Минрегионразвития.
Любопытно, что сейчас подготовлен проект закона об увеличении количества организаций в строительных СРО до 250, против нынешних 100. Однако до 1 января 2010 года правила игры меняться не будут, заверил Владимир Яковлев, и все изменения – включая увеличение количества членов для регистрации СРО – если и будут реализованы, то только после этой даты.
Малых не мало
Еще одну новость, прозвучавшую на совещании у Дмитрия Козака, озвучил Михаил Викторов, гендиректор НП «Межрегиональное объединение строителей». Правда, чуть раньше, на научно-практической конференции «Реализация федерального законодательства в сфере саморегулирования строительной отрасли». «Расхожее мнение о том, что при создании строительных СРО ущемляются права малых и средних предприятий, не соответствует действительности», – сообщил он. Малые и средние предприятия – а этому критерию соответствует 80% членов НП «МОС» с правом голосования – при вступлении в НП, как правило, не ставят вопрос о привилегиях по размеру своего участия в компенсационном фонде.
Малые строительные предприятия в силу большей гибкости и приспособляемости быстрее собирают и вносят свою долю в компенсационный фонд, чем крупные компании, образованные на основе строительных трестов советского времени, отметил Михаил Викторов, ссылаясь на практику своей СРО. Поэтому предложение о сокращении доли компенсационного фонда для предприятий малого и среднего бизнеса при вступлении в СРО на совещании у вице-премьера было отвергнуто.
На второй день «Балтийской строительной недели» стало известно, что учредительный съезд Национального объединения СРО в сфере строительства состоится в середине ноября. Такое решение было принято на заседании оргкомитета во главе с экс-главой Госстроя, председателем Комитета ТПП по предпринимательству в сфере строительства и ЖКХ Ефимом Басиным.
Технические аспекты
Участники дискуссий в рамках БСН уделили особое внимание вопросам безопасности и разработки единых стандартов строительства. Сергей Фролов, генеральный директор НП «Строители Петербурга», озвучил опасения многих: «Не забываем ли мы о безопасности, увлекаясь количеством квадратных метров? Завершается переходный период введения деятельности 184-го закона по техническому регулированию, технические регламенты не приняты, национальные стандарты носят рекомендательный характер. Какова позиция РСС в решении этого вопроса?» – поинтересовался он.
Владимир Яковлев заверил, что в области технического регулирования работа продолжается. «Сейчас возникла тема по возврату к СНиП, ГОСТам с последующей их переработкой. Потому что ничего другого и не придумаешь. Коллеги из других стран – из Германии, например, – удивляются: зачем вы отказались от этой системы? И нам сейчас нужно четко понять, работаем по правилам или нет. Ведь дошло до того, что некоторые представители вновь созданных СРО уже начали говорить о том, что они разработают свои нормы и правила. Но как такое может быть? Представьте, в Москве и в Питере – 15 СРО, и у каждого будут свои нормы и правила? Здесь должна быть государственная политика, иначе у нас будут падать здания и рушиться мосты», – отметил Владимир Яковлев.
Стоит отметить, что на одном из выступлений Лариса Баринова, заместитель председателя комитета ТПП по предпринимательству в сфере строительства и ЖКХ, подтвердила, что руководство Минрегиона РФ поставило вопрос о выведении строительной отрасли из сферы действия закона № 184-ФЗ «О техническом регулировании» (как известно, в соответствии с этим законом с 1 января 2010 года вся действующая нормативная база должна быть заменена техническими стандартами). Это предложение основывалось на солидарной позиции Торгово-промышленной палаты РФ, Российского союза строителей и Ассоциации строителей России и аргументировалось фактами роста числа техногенных аварий, в большинстве случаев связанных с несоблюдением технических нормативов при проектировании и эксплуатации зданий и сооружений, сообщила Лариса Баринова.
Алексей Несвицкий
Нельзя сказать, чтобы на III Международном форуме PROEstate Петербург ударил в грязь лицом. Вниманию гостей города и страны были представлены качественные проекты в разных областях коммерческой недвижимости. В отличие от прошлых лет, отдельная номинация на конкурсе FIABCI была предоставлена недвижимости социального назначения. Однако готовность бизнеса к следованию общественным нуждам не была достойно оценена: не удостоившись на сей раз внимания федерального центра власти, бизнесмены и представители региональных властей в основном жаловались друг другу на свои беды. Между тем, судьба строительного сектора всецело зависит от того, какая стратегия экономической политики будет в итоге выработана на федеральном уровне.
Счет российский и гамбургский
Если сопоставить форумы PROEstate 2008 и 2009 гг. по количественным показателям, то разница в точности совпадет с динамикой петербургской экономики: число гостей сократилось на треть – как и бюджет, и объем иностранных инвестиций, и количество квадратных метров построенного в городе жилья. Примерно такой же «даунсайз», то есть сокращение в объеме, наблюдалось в
Тот факт, что крупнейших звезд мирового бизнеса на форуме также не было, вряд ли оправдывает невнимание к петербургскому мероприятию со стороны федерального центра. Во-первых, Петербург еще недавно рассматривался как окно для новых инвестиций, масштаб которых казался признаком взлета России и даже преимущества над другими регионами мира. Во-вторых, в городе больше доверились надеждам устойчивого роста, что очевидно хотя бы из схем Генплана, где огромные территории предназначались для коммерческой недвижимости. В-третьих, именно в ситуации нестабильности бизнес нуждается в прямом общении с властью, и от взаимопонимания сторон зависит нечто большее, чем повестка дня отдельно взятого мероприятия.
Президент ГУД, член наблюдательного совета ЗАО «ВТБ-Девелопмент» Александр Ольховский в день открытия напомнил о том, что PROEstate в первую очередь представляет коммерческую недвижимость. «Девелоперам очень хотелось поддержки власти, но ни от одного чиновника серьезных обещаний не прозвучало. И это понятно: жилье, как правило, содержит в себе социальный аспект, а коммерческая недвижимость – нет. И передел такой собственности не является для государства принципиальным», - констатировал он.
Впрочем, рынок коммерческой недвижимости не существует сам по себе. Так, проект «Морской фасад», даже если вся его жилая часть будет построена, вряд ли будет соответствовать своему названию без деловой функции, для которой и предполагалось намыть искусственный остров. А новый район «Академический» в Екатеринбурге был рассчитан не только на 9 млн. кв. м жилья, но и на 4 млн. кв. м недвижимости делового и научно-технологического назначения. Как напомнил глава уральской «Корин Групп» Андрей Бриль, кризис ударил по отраслям, от которых ожидали модернизации технологий и оборудования.
Представленный на PROEstate проект комплексного редевелопмента бывшей портовой зоны в сердце Гамбурга, знаменитого Hafen City, вызывал у российских участников смешанные чувства. С одной стороны, он был укором многим соотечественникам: пятую часть баснословно дорогой земли муниципалитет германского мегаполиса отводил общественному пространству и объектам культуры, а в качестве доминанты был задуман не офис сырьевой корпорации, а филармония. С другой, российские девелоперы не могли избавиться от мучительной зависти: гамбургский муниципалитет за свой счет подготовил всю инфраструктуру, от мостов через каналы до телекоммуникаций, проинвестировав таким образом половину проекта.
Но в России делалось все по-своему: и комплексная реконструкция, и преобразование промзон были рассчитаны исключительно на карман частного инвестора. При этом федеральная финансовая политика была построена так, что занимать крупные средства было выгодно только из зарубежных источников. Что касается комплексного освоения территорий, то этот термин применялся исключительно в применении к жилью, но не к науке и индустрии. Неудивительно, что на PROEstate был представлен лишь один петербургский проект технопарка, и тот радикально переработанный.
Между тем, как заметил председатель Стройкомитета Петербурга Вячеслав Семененко, если в стране не будет современных индустриальных технопарков, не будет и современных отраслей производства. А такие технопарки можно строить сегодня только с участием как федерального, так и регионального финансирования – если, конечно, это стране нужно. «В конце концов, все упирается в много раз обсуждавшийся вопрос о том, что делать с накоплениями: сидеть на них или вкладывать в реальный сектор», - напомнил он, но фраза повисла в воздухе: представители Минфина на мероприятии отсутствовали.
Расплата за двойное искушение
Об оптимальной стратегии для девелопера офисной недвижимости на PROEstate было высказано два мнения. Согласно первому из них, которое представил коммерческий директор Colliers International Николай Казанский, качественная офисная недвижимость в Петербурге остается дефицитной, а число «белых воротничков», вскоре возрастет в 1,5 раза. Это значит, что нужно закладывать новые офисы, пользуясь снижением цен на землю и стройматериалы.
Настроение некоторых девелоперов было, на первый взгляд, вполне созвучно подобному оптимизму. Так, гендиректор ИК «Холдинг Империя» Александр Пушкарский сообщил о том, что 2 новых бизнес-центра компании, открывшиеся в
«Доля вакантных площадей растет, время экспозиции – тоже растет, большинство сделок связаны с миграцией арендаторов, и они диктуют цены», - отмечает гендиректор ООО «Визирь» Валерий Хламкин. По оценке управляющего партнера УК «Теорема» Игоря Водопьянова, в общей сложности в Петербурге пустуют 200 тысяч кв. м офисной недвижимости, и еще не менее 300 тысяч заморожено на разных стадиях строительства. На вопрос о том, что в этой ситуации предпринимать, он отвечает: «Ничего. Потому что от любого действия становится хуже». По его расчетам, закладывать новые проекты БЦ ранее чем через 3-4 года не имеет ни малейшего смысла.
«Сейчас главное – потерять минимум активов», - считает И.Водопьянов. По его мнению, владельцам БЦ не следует в условиях кризиса передавать управление на аутсорсинг: лучше найти решительных исполнителей, жестко контролирующих ситуацию на каждом объекте. Идти на поводу у «шантажистов», вымогающих длительный срок аренды в обмен на снижение ставки, по его мнению, также не следует. «Рынок арендатора когда-нибудь кончится, вот тогда и «отольются мышке кошкины слезки», - уверен И.Водопьянов.
Он считает, что российские девелоперы в 2005-2006 гг. попали под влияние консультантов, в особенности западных: «У нас рынок развивался довольно консервативно: кто купил в свое время площади за 200 долларов за
Претензии предъявляются и к городским властям, понадеявшимся на механизм концессии при строительстве инфраструктуры. Так, ООО «Атлантик», построившее МФК в Старой Деревне, полагалась на завершение строительства КАД к
Спасти положение с дорожной инфраструктурой, по мнению представителя «Делойт & Туш» Антона Вайшнурса, мог бы выпуск инфраструктурных облигаций: в США в период Великой депрессии за счет этого инструмента строилось 60% дорог. Однако, по сведениям председателя петербургского КИСП Максима Соколова, Минфин «не горит желанием» выступать в качестве гаранта по инфраструктурным облигациям, а без этого, реализовать принцип не реально.
Задрав штаны, бежать за «Комсо-моллом»
«Раньше считалось, что управлять торговой недвижимостью труднее, чем офисной. Теперь оказывается, что все наоборот: с торговцами легче найти общий язык, чем с арендаторами офисов», - отмечает управляющий партнер Ross Group Марк Афраймович.
Действительно, спад в торговой недвижимости ощущается не так остро. Хотя арендные ставки сократились и здесь, этот рынок гибче, мобильнее, и способен быстрее реагировать на изменение потребностей клиентов. Сегодня в секторе торговой недвижимости пользуются наибольшим спросом так называемые аутлет-моллы – торговые центры у крупных транспортных терминалов. На это рассчитывает GVA Sawyer, приступившая к реализации такого проекта у московского аэропорта Шереметьево.
Крупные торговые площади в оживленных районах областных центров для поддержания спроса подвергаются реконцепции. Так, компания DVI в Екатеринбурге переименовала ТЦ «Рок'н'молл» в "Комсо-молл", расширив целевую аудиторию и сэкономив на площадях для молодежной культуры. Торговые площади, прежде предназначенные для якорных арендаторов, сегодня лучше по возможности дробить на отсеки для индивидуальных предпринимателей, считает М.Афраймович.
О складском секторе, как о зоне бедствия, на форуме речь не шла вовсе. Зато был открыт аукционный дом для продажи залоговых активов.
Считается, что банкам невыгодно забирать долги залоговыми объектами недвижимости, поскольку это приобретенное имущество надо как-то содержать. Эту точку зрения выразил зампред правления Северо-Западного банка Сбербанка РФ Александр Пустовалов. Однако в Екатеринбурге, как свидетельствуют девелоперы, банковские структуры смотрят на вещи по-иному, и поглощают все подряд, рассчитывая, что кризис скоро закончится. Застройщики из регионов, не относящиеся ни к титанам рынка, ни к окруженному заботой малому бизнесу, также остаются перед лицом банкротства один на один с банкирами.
В то же время лишь крупные федеральные банки с госучастием готовы вести кредитование по принципу проектного финансирования. Впрочем, речь идет только о строительстве массового жилья. Эта «непрофильная» для PROEstate тема не могла не упоминаться: множество проектов пересматриваются в пользу жилищного строительства эконом-класса. Только такое жилье возводится сегодня в составе I очереди «Академического» в Екатеринбурге. В Питере пересматриваются в сторону удешевления и жилая застройка Морского фасада, и проект Кудровограда Setl City. Для продажи городу в качестве социального жилья предназначена и I очередь среднеэтажного поселка «Славянка», к строительству которой приступает «Балтрос».
Рассчитывая на сектор, в котором сохраняется спрос, крупные компании, имеющие достаточно свободных средств, по-прежнему настроены на экспансию. Девелопер «Академического», «РеноваСтройГрупп», по признанию президента компании Вениамина Голубицкого, присматривается в Санкт-Петербурге к частям «Северной Долины», I очередь которой также застраивается домами эконом-класса.
Передел на рынке налицо, и кто окажется в конечном выигрыше, пока неясно. Распространено мнение о том, что если ничего не изменится, на рынке останутся только федеральные «монстры». «Рынок стремительно упрощается», - отмечает А.Бриль. По его мнению, коренным образом ситуация может измениться лишь в случае, если федеральное правительство «отпустит» рубль: тогда средства пойдут, по его убеждению, именно в сектор недвижимости.
Если это произойдет, мотором рынка станут, по убеждению В.Голубицкого, проекты комплексного освоения территорий (КОТ). Он сообщил, что в ФЦП «Жилище» уже предусмотрена соответствующая подпрограмма. Однако для ее реализации неизбежно потребуется и финансирование строительства инфраструктуры государством, и частичное субсидирование ипотечной ставки. По крайней мере, лишь в этом случае удастся добиться значительного снижения себестоимости жилья. Преимущества КОТ В.Голубицкий усматривает и в создании новых рабочих мест в строительстве и смежных отраслях, и в возможности единого архитектурно-планировочного решения для большой территории.
Реализация таких проектов требует весьма существенных изменений в федеральном законодательстве. Как считает президент GVA Sawyer Вера Сецкая, в законах следует четко определить права и обязанности всех участников таких проектов. С одной стороны, частный инвестор должен получить надежные гарантии от госвласти. С другой, власть должна быть уверена в том, что инвестор, приобретший большую территорию для комплексного освоения, не распродаст ее мелкими частями. В.Сецкая напоминает, что в ряде европейских стран, в частности в Великобритании и Германии, созданы специальные агентства для посредничества между государством и девелоперами, которые берут на себя разрешение проблем с собственниками земли, отвечают за распределение госсредств, в то же время имея возможность привлекать дополнительные деньги путем выпуска акций.
Головокружение от скромности должников
Скромный по размаху, PROEstate-2009 оказался весьма познавательным – особенно в части реальных механизмов взаимодействия государства и бизнеса на Западе, которые, очевидно, и сохраняют на плаву многие экономики. Чтобы извлекать из чужого опыта не ошибки, а преимущества, потребуется, очевидно, осмысление новой реальности не только бизнесом, но и законодательной и исполнительной властью, от которой с нетерпением ждут решений, открывающих перспективы, или хотя бы сокращающих барьеры.
То, что в России экономический спад оказался более резким, чем в Европе, объясняют по-разному: если гости с Запада видят корень зла в зависимости РФ от сырьевых доходов, то отечественный бизнес пеняет на неграмотность людей, управляющих государственными финансовыми потоками.
Вместе с тем у России есть и несомненное преимущество – реальный дефицит жилья, который рано или поздно проявится в спросе, оживляя потребности и в коммерческой недвижимости. Кроме того, если на Западе привычка жить в долг насчитывает десятилетия, то у нас – 3-4 года, и кризис не стал для россиян таким шоком, как для европейцев, напоминает председатель совета директоров GVA Sawyer Кэмерон Сойер. К тому же отечественный клиент – «пуганая ворона»: на его памяти – МММ, «черный вторник», дефолт. «Сегодня потребители крайне осторожно относятся к каким-либо крупным приобретениям», - отмечает А.Пустовалов.
По словам замминистра регионального развития Сергея Круглика, число неплатежеспособных заемщиков оказалось не столь велико, как ожидалось: в АРИЖК приняты заявления от 15 тысяч семей, еще столько же заявлений отклонено. Он, впрочем, не упомянул о том, что многие дефолтные заемщики, изучив критерии поддержки АРИЖК, могли просто не обратиться в агентство.
Понятно, что ипотечные должники, испуганные перспективой потери своих квартир, прибегают к любым средствам сохранения недвижимости. Однако из факта незначительного числа обращений федеральные чиновники, похоже, делают вывод о том, что проблема не столь остра, как казалось. Рефинансирование ипотечной ставки, по словам С.Круглика, будет предпринято не ранее декабря
Если региональные власти и бизнес бьют тревогу, надеясь на коренное изменение подходов в экономической политике, то идеологи реформ в строительной отрасли не готовы поступиться принципами. Так, глава комитета по собственности Госдумы Виктор Плескачевский считает необходимым форсировать саморегулирование в сфере ЖКХ, хотя по последним данным, еще в 3 крупных регионах страны частные компании полностью вышли из этой сферы.
Высказывания представителей Москвы оставляют у бизнеса и регионов больше вопросов, чем ответов. Пока на федеральном уровне корпят над теорией и стратегией, практики инвестиционно-строительного сектора ждет исхода.
Константин Черемных