Выпутаться из сетей
Непростые отношения энергетиков и строителей связаны с отсутствием координирующей структуры, говорят эксперты. Строительное сообщество недовольно сроками и стоимостью подключения, а монополисты сетуют на то, что действующий тариф едва покрывает существующие расходы компаний. Пути решения назревших проблем обсудили участники заседания круглого стола «Девелоперы и энергетики в поисках компромисса», организованного газетой «Строительный Еженедельник».
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Надежда Калашникова, директор по развитию ООО «Л1 Строительная компания № 1»
Валерий Усков, начальник отдела развития инженерно-энергетического комплекса Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Санкт-Петербурга
Вадим Малык, генеральный директор ОАО «ЛОЭСК»
Андрей Сухарев, директор по перспективному развитию ГУП «ТЭК СПб»
Александр Гримитлин, президент НП «АВОК Северо-Запад»
Антон Лебедев, заместитель директора филиала «Единый расчетный центр» ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга»
Алексей Червочкин, заместитель генерального директора по производству компании «Энергоинвест»
Александр Цвик, заместитель генерального директора ГК «РегионГазЭнергоСтрой»
Александр Машков, председатель правления НП «Газовый Клуб»
Валерий Грибанов:
– Какие ключевые проблемные точки есть во взаимоотношениях строителей и естественных монополистов?
Надежда Калашникова:
– С момента перехода на денежные договоры работать с монополистами стало, конечно, проще, но проблемы все же остались. Можно выделить три основные проблемные точки: размеры платежей, графики платежей и сроки подключения, а также регламент работ. В том случае, когда технические условия готовы, и мы сами строим сети, у нас минимум проблем с ГУП «ТЭК СПб», Водоканалом и Теплосетью. В случае с Ленэнерго проблемы есть, потому что сети строят они, и регламент, график их строительства нам не всегда понятен. К тому же сети строятся с самого начала возведения дома, и пользоваться ими начинают только после окончания строительства, а платить за них застройщик должен сразу. Притом сети остаются на балансе монополиста, а застройщик вынужден вкладывать свои средства в их создание.
Валерий Грибанов:
– Какова доля затрат на строительство инженерных сетей в общем объеме инвестиций в проект?
Надежда Калашникова:
– Эти цифры доходят до 20%.
Валерий Грибанов:
– Какие приоритетные задачи стоят перед инженерно-энергетическим комплексом Петербурга, и какие направления будут развиваться в ближайшей перспективе?
Валерий Усков:
– У города есть видение развития инженерно-энергетической инфраструктуры. Комитетом по энергетике совместно с КГА разработаны отраслевые схемы перспективного развития города по водоснабжению и водоотведению, теплоснабжению и электроснабжению. Они разработаны с перспективой до 2025 года. Периодически происходит корректировка этих схем. Они доступны в открытой базе, и там есть информация о том, когда будут вводиться головные источники. Что касается озвученных проблем с застройщиками, то могу сказать, что с 2010 года роста тарифа на присоединение не наблюдается. Мало того, в 2010 году он был снижен в два раза. До 2010 года существовали имущественные договоры. Это была инициатива строительных компаний. Бизнес думал, что сможет создавать инженерные сети, а оказалось, что это довольно тяжелая ноша. Отголоски того времени все еще на контроле в комитете. Мы поставили точку в этом вопросе, и теперь энергоснабжающие компании имеют только денежные договоры, а представители города входят в совет директоров крупных ресурсоснабжающих организаций.
Валерий Грибанов:
– Есть ли данные, сколько объектов в Петербурге все еще запитаны по временной схеме?
Валерий Усков:
– На сегодняшний день на контроле стоит порядка 400 объектов. Это как раз отголоски тех времен, когда строительные компании заключали имущественные договоры.
Валерий Грибанов:
– Получается, что сейчас объекты по такой схеме не строятся и построенные дома по временной схеме уже не подключаются?
Валерий Усков:
– Объекты по временной схеме подключиться не могут. В 2009 году Комитет по энергетике был инициатором новой схемы выдачи разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. На совещании у губернатора было принято решение о выпуске актов о выполнении технических условий со стороны застройщика и сетевой компании. После выполнения технических условий строительная компания предъявляет в Службу государственного строительного надзора акт о выполнении техусловий. Только после того как этот документ предъявлен, готовится акт о вводе объекта в эксплуатацию.
Валерий Грибанов:
– Есть мнение, что подключение к сетям вообще должно быть бесплатным. Насколько такая идея целесообразна?
Вадим Малык:
– В этих заявлениях ничего не сказано про сроки подключения. Можно и за бесплатно, но лет через 30 или 50. Проблема застройщиков на сегодняшний день в том, что их проекты недостаточно проработаны в части подключения к инфраструктуре. Все деньги, которые застройщики сегодня платят за техприсоединение, идут на сооружение кабельных или воздушных линий и трансформаторных подстанций на территории застройщика. На данный момент в этих деньгах нет ни копейки на реконструкцию, модернизацию или строительство самих головных источников. И в этом есть огромная проблема. Возможности расширения инвестпрограмм компаний не безграничны. Поэтому затраты на строительство и реконструкцию этих источников ложатся ровным слоем на потребителей. В существующих условиях ограничения роста тарифов возникает катастрофическая ситуация с финансированием этих объектов. Ленэнерго сейчас находится не в лучшей ситуации, так как его кредитная нагрузка превышает 20 млрд рублей, и я думаю, что для исполнениях обязательств перед городом и областью она будет увеличиваться и дальше. Я как руководитель сетевой организации, которая имеет больше частных акционеров, чем государственных, считаю, что это порочная практика, которая может привести компанию к предбанкротному состоянию. В какой-то момент времени такая компания будет процентов по кредитам платить больше, чем получать доходов от транспорта энергии. Вообще законодательство сегодня направлено на потребителя. Мы обязаны размещать на своих ресурсах полную информацию о существующих мощностях. Если пока таких мощностей нет, то, открыв инвестиционную программу, можно найти либо не найти все, что будет в этой точке в течение пяти лет. Если данных нет ни в одном из этих документов, то можно говорить, что в те сроки, когда застройщик собирается построить дом в этом месте, проблема с мощностями решена не будет.
Надежда Калашникова:
– Эти данные стали доступны только с конца 2012 года. До этого был информационный вакуум, и застройщики не знали, где будут построены новые мощности.
Вадим Малык:
– Хотел бы добавить, что на данный момент все те заделы, которые были сформированы в 1970-1980-е годы, исчерпаны, и никаких запасов по мощностям у энергетических объектов, построенных в советское время, нет. Конечный тариф не позволяет расширять программу для ликвидации провалов в изношенности существующего электроэнергетического оборудования. Государство сегодня полностью на стороне потребителя, и любое изменение в законодательстве, которое сегодня происходит, идет не на пользу сетевой организации, а ухудшает ее финансовое состояние.
Валерий Грибанов:
– Какие еще проблемы возникают у энергетиков при взаимодействии с застройщиками?
Андрей Сухарев:
– Крупные застройщики, как правило, перед выходом на стройплощадку прорабатывают вопросы инженерного обеспечения. Постоянно проходят рабочие встречи, формируются планы мероприятий, которые ложатся в основу «дорожных карт», и как таковых проблем я сегодня не вижу. Что касается платы за подключение, то ее снижения не было, как не было и роста. До 2014 года действует тариф, принятый еще в 2009 году. Мы видим в этом проблему, так как есть определенный дефицит. Плата за подключение не покрывает тех расходов, которые необходимо произвести для подключения тех или иных территорий. Существующий тариф целесообразно было бы поднять на 20-30%.
Надежда Калашникова:
– Эффективному взаимодействию застройщиков и монополистов мешает также отсутствие координатора в лице городских властей. Хотелось бы, чтобы регламент работы был более прозрачным, и конечно, хотелось бы получить более лояльные условия по платежам. Почему бы не сделать плату за подключение в счет будущих тарифных платежей, как это сделано во всем мире?
Вадим Малык:
– Наращивание базы потребителей и возникновение новых сетей ничего кроме головной боли для сетевой компании не представляет. К примеру, ЛОЭСК – это регулируемая организация, и ее считают по ее расходам. Так что сети, построенные за счет застройщика, энергетической компании потом нужно эксплуатировать, набрать для этих целей людей, обеспечить надежность сетей. А в тарифе заложены только деньги на эксплуатацию этих сетей. Сверх этого в нем ничего не заложено. Большой вопрос, когда эти сети будут загружены. Обычно это происходит не раньше чем через 2,5-3 года.
Надежда Калашникова:
– Проблема в том, что монополисты очень долго оформляют передачу пакета документов на баланс ТСЖ. Им удобнее работать с застройщиками. И эта процедура растягивается на год.
Вадим Малык:
– До того как дом передан на баланс ТСЖ, энергетическая компания начисляет вам тариф как промпотребителю. И нет никаких проблем: не надо мучиться с жильцами-неплательщиками и т. д.
Александр Гримитлин:
– Что касается платы за подключение к сетям, то оно может быть и бесплатным, но в определенных пределах. Необходимо выяснить, сколько здание должно потреблять энергоресурсов, и за все, что сверх этой потребности, брать плату, причем по более высокому тарифу. К тому же это будет стимулировать энергосбережение.
Вадим Малык:
– Государство полностью повернуто в сторону электората. К примеру, есть постановление правительства, согласно которому каждый из частных жилищных застройщиков может получить 15 кВт всего за 550 рублей. Размер годовой «дырки» в бюджете, возникающей из-за этого, в Ленэнерго измеряется 6-7 млрд рублей, в ЛОЭСК – порядка 1,5-2 млрд рублей в год. Выходит, что получаешь 50 млн рублей (которые складываются из этих 550 рублей), а вложить должен 2 млрд рублей. И эту сумму компании никто не компенсирует. К тому же эти 15 кВт за городом и не нужны – можно обойтись и меньшей мощностью. Для нас как для сетевиков в этом есть проблема, так как эти мощности получаются незагруженными, а их эксплуатация стоит денег. Это просто нерациональный подход к использованию ресурсов. Сложная ситуация в связи с этим складывается в Москве и области, а также в Петербурге и Ленобласти. В других регионах этой проблемы нет, так как количество желающих подключиться там значительно меньше. Так, с начала года к нам поступило 1,8 тыс. заявок. К концу года, по нашим прогнозам, количество заявок составит 3‑3,5 тыс. штук.
Валерий Грибанов:
– Четверть предложения первичного жилья сегодня строится на границе с Ленинградской областью. Не возникает ли сложностей при подключении этих объектов к сетям, связанных с разграничением между регионами?
Антон Лебедев:
– Процедура технологического присоединения ко всем сетям практически одинаковая. Что касается Ленинградской области, то сегодняшнее законодательство позволяет нам строить сети и заключать договоры на подключение объектов, находящихся в области, где у нас есть взаимоотношения с местными сетевыми компаниями. До точки подключения мы строим на территории города, а дальнейшее строительство ведется местными сетевыми компаниями. Вопрос взаимодействия по развитию приграничных территорий активно обсуждается на совместных совещаниях. Проблем с застройщиками у Водоканала нет. Мы открыты и предоставляем полную информацию о процедуре подключения, сроках и стоимости. Законодательство сегодня идет ближе к заявителю, а не к сетевым компаниям. В будущем будет установлен тариф не только за мощность, а еще за диаметр и протяженность сети, что позволит еще больше оптимизировать тариф для заявителя.
Валерий Грибанов:
– Есть ли проблемы во взаимодействии монополистов друг с другом?
Алексей Червочкин:
– Особых сложностей во взаимодействии нет. Проблема на рынке может возникнуть, если частные инвесторы не будут брать плату за технологическое присоединение потребителей. Тем самым они не будут иметь возможности замещать свои источники энергии. Что в таком случае будут делать монополисты, непонятно.
Вадим Малык:
– В таком случае застройщики просто начнут ходить на прием к губернатору и просить, чтобы объект включили в инвестиционную программу. Других вариантов нет. Принятие инвестиционного решения о застройке прилегающей к городу территории – это очень ответственное решение. Гигантскую стройку мы наблюдаем в районе Мурино и Новое Девяткино. Все, что там есть по мощностям, выбрано уже три года назад. Нет больше ни одного киловатта. Для чего все это строится и как эти объекты будут потом подключаться к сетям, неясно. При мысли об этом меня обуревает ужас. Там просто некуда больше подключаться. Это будет глобальная проблема, которая, скорее всего, превратится в историю с обманутыми дольщиками. Все это происходит из-за того, что люди пытаются опередить рынок и построить быстрее, чтобы первыми начать продавать в этом районе жилье. Повторюсь, что ресурса в виде электроэнергии там просто нет.
Валерий Грибанов:
– Вы доносите эту проблему до региональных властей, которые выдают разрешения и согласовывают эти проекты?
Вадим Малык:
– Мы пытаемся с этим бороться путем многочисленных писем и совещаний о том, что должны разрабатываться проекты развития территорий. В них должны быть учтены все существующие ресурсы и все инвестиционные программы монополистов. Но дело в том, что застройщики приобретают землю на коммерческом рынке, и им ничего не нужно и не интересно. Они надеются получить определенную прибыль с квадратного метра и приступают к строительству, не думая о последствиях.
Валерий Грибанов:
– К примеру, IKEA решала вопрос с подключением к энергосетям так: несколько лет она работала на автономных генераторах. Это могло бы стать решением проблем и для других участников рынка?
Антон Лебедев:
– IKEA не регулируется тарифным законодательством, а потребители в жилых домах регулируются. И потребителям невозможно продать энергию по любому другому тарифу, нежели установленному Комитетом по тарифам.
Вадим Малык:
– Развитие локальных источников электроэнергии – вопрос сложный. Мы как сетевая компания это направление одобряем. Так как проще построить локальный источник на 15-20 мВт, чем нам на 30‑70 км тянуть 110 мВт. Но проблема в том, что объединить заинтересованных в этом вопросе лиц практически невозможно.
Валерий Грибанов:
– Что мешает этому процессу?
Вадим Малык:
– Любая локальная установка по выработке электроэнергии, чтобы она была эффективной и был нормальный тариф, по которому сбытовая организация могла бы его купить, должна иметь в том числе и сбыт тепла. Здесь возникает разрыв: люди хотят решить проблемы с электроэнергией, а потом, когда рассматривается вопрос эффективности, они не находят никакого взаимопонимания по сбросу излишка тепла в тепловые сети. Так как часто монополисты говорят, что не примут их излишки тепла. Очень многое зависит от комплексного освоения территорий с точки зрения ресурсов. Это громадная работа, которая должна вестись на протяжении десятилетий грамотными людьми, способными посчитать, сколько электроэнергии нужно на дом. У каждого застройщика разные расчеты по потреблению: они могут отличаться в разы из-за расчетов проектировщиков.
Александр Цвик:
– При любой застройке 30-40% затрат уходит на энергообеспечение. Без продуманной инженерной подготовки начинать строить просто нельзя. Это касается и подключения к централизованным, и к локальным сетям. В нынешней ситуации плата за подключение к сетям оказывается соизмеримой или даже выше, чем затраты на создание локального источника. Задача застройщика – оценить эффективность того или иного решения. В одних регионах постройку локальных когенерационных источников власти поддерживают, а в нашем городе это сделать довольно сложно.
Александр Машков:
– В городе действительно очень сложно получить согласование на когенерацию. Отмечу, что в целом у газовиков проблем с застройщиками нет. Петербург газифицирован на 98%.
Валерий Грибанов:
– Мурино – это единственная проблемная с точки зрения мощностей территория?
Вадим Малык:
– Я могу сказать, где нет проблем. Это район Кудрово, Янино. На то количество домов, которые там запланированы, мощностей достаточно. Других подготовленных территорий на границе области и города я не вижу.
Валерий Усков:
– С целью решения в том числе и этих проблем создан координационный совет двух губернаторов, где рассматриваются вопросы по обеспечению сетями озвученных территорий. Разработанные технические решения найдут свое отражение при корректировке генеральных схем электро-, тепло- и водоснабжения. Так что понимание того, как обеспечивать ресурсами развивающиеся территории, у нас есть. Но существуют сложности в реализации этих целей. Некоторые компании, к сожалению, недобросовестно выполняют уже утвержденные проекты планировок. Гонка за прибылью ведет к появлению параллельных сетей, подключению не к тем энергоисточникам, которые определены проектом развития территорий. Мы активно работаем над тем, чтобы не было таких отклонений. Мы планируем создать единый функциональный центр по присоединению к инженерным сетям на базе функционирующего центра Ленэнерго на Лиговском проспекте.
Вадим Малык:
– Основная проблема в том, что девелоперы активно пользуются различными лазейками. Кто быстрее подключился или построился, тот и молодец. Таким образом, сами застройщики иногда вставляют друг другу палки в колеса, занимая единственный инженерный коридор входа на ту или иную территорию.
Валерий Грибанов:
– В качестве резюме можно сказать, что для улучшения взаимодействия требуется координация как со стороны городских властей, так и со стороны энергетиков. Именно в этом направлении и необходимо двигаться.
Процедура отбора поставщиков товаров и услуг для государственных и муниципальных нужд всегда была проблемным местом во взаимоотношениях государства и бизнеса. Панацеей должен быть стать Федеральный закон от 21 июля 2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов», который установил единый порядок размещения заказов и выбора исполнителей проектов. Но буквально со дня вступления закона в силу его начали критиковать, причем аргументировано и по делу. За внесение поправок особенно активно выступают представители строительной индустрии, которые недавно добились обсуждения этой проблемы на парламентских слушаниях с участием Минрегиона, Минэкономразвития, ФАС, Национального объединения строителей и профильных саморегулируемых организаций. Целью слушаний была не просто дискуссия о недостатках закона, мешающих нормальной работе и развитию строительного бизнеса, а подготовка и систематизация предложений по совершенствованию ФЗ-94. О том, каких изменений в нем ждет строительное сообщество, рассказывает Дмитрий Мурзинцев, генеральный директор СРО НП «ЭнергоСтройАльянс», принимавший участие в этих парламентских слушаниях.
Дмитрий, какие положения ФЗ-94, по мнению профессионалов в области строительства, нуждаются в доработке?
Один из ключевых спорных моментов – это аукцион как единственная форма размещения заказов. Выбор поставщиков услуг осуществляется только по одному критерию, а именно по цене. Однако в отношении строительных проектов такой подход применять нельзя. При выборе исполнителя здесь нужно учитывать множество факторов – от опыта и профессионального уровня строительной организации до технических решений, материалов и сроков. И необходимость этого очевидна, ведь в итоге от качества работы строителей зависит безопасность тысяч людей.
С точки зрения строительства, неприемлемым является и правило твердой цены, установленное ФЗ-94. Понятно, что государственные заказчики стараются минимизировать риски нерационального или нецелевого расходования средств, поэтому они заинтересованы в том, чтобы цена контракта была фиксированной и не изменялась в процессе его исполнения. Но в области строительства все проекты долгосрочные, и за время работ зачастую растет стоимость материалов, происходит индексация заработной платы. В результате на исполнителя ложится дополнительная финансовая нагрузка, а механизм компенсации этой нагрузки законом не предусмотрен.
Согласно ФЗ-94, средством обеспечения гарантий выполнения контракта выступают банковские гарантии. Проще говоря, поставщик услуг лишается возможности распоряжаться некой крупной суммой, которую мог бы использовать для развития своего бизнеса, в целях предоставления более качественных услуг. Но ведь существует масса инструментов контроля и предотвращения нарушений контракта: предусмотрена и административная, и уголовная ответственность за неисполнение условий договора, действует надзорный аппарат. Получается, что всего этого недостаточно. Как будто не надеясь на эффективность существующего законодательства, авторы ФЗ-94 ввели дополнительный механизм обеспечения гарантий. И, как показывает практика, он действует в ущерб как подрядным организациям, так и самим заказчикам.
Какие варианты решения этих проблем были предложены в ходе парламентских слушаний?
Национальное объединение саморегулируемых организаций в строительстве разработало пакет предложений поправок к ФЗ-94. Основными из них являются введение процедуры предварительного квалификационного отбора участников торгов и принятие мер, направленных на ограничение демпинга. Прозвучало и предложение обязать отраслевые саморегулируемые организации предоставлять торговым площадкам или заказчикам необходимую информацию об участниках аукциона.
Проблему обеспечения дополнительных финансовых гарантий реализации проектов уже пытались решить путем страхования ответственности, однако это не имело ожидаемого эффекта. Значит, надо искать другие варианты. Кстати, участниками слушаний было выдвинуто предложение дать заказчикам право в одностороннем порядке расторгать контракт с недобросовестным исполнителем. Сейчас это можно сделать только через суд, что существенно затягивает сроки выполнения работ. Введение такого положения позволило бы заказчикам в определенной мере обезопасить себя от возможных нарушений условий контракта со стороны подрядчиков.
Какое развитие ситуации, по Вашему мнению, можно ожидать?
На парламентских слушаниях принят пакет рекомендаций по совершенствованию ФЗ-94, который был подготовлен Комитетом Государственной думы по строительству и земельным отношениям и дополнен по итогам обсуждения. Эти рекомендации будут направлены в Правительство РФ, что дает нам основания ожидать внесения поправок в Федеральный закон «О размещении заказов». И, следовательно, надеяться на изменение ситуации, сложившейся в строительной отрасли в связи с недостатками этого закона.
На мой взгляд, уже тот факт, что проблемы реализации ФЗ-94 в строительстве были эскалированы на уровень парламентских слушаний, весьма показателен. Он подтверждает, что саморегулируемые организации успешно выполняют свою основную функцию – содействуют профессиональной деятельности строительных организаций и защищают их интересы. Уверен, что в дальнейшем, по мере развития института саморегулирования, мы сможем более оперативно добиваться решения системных проблем отрасли.
На протяжении 2010 г. в сфере жилой недвижимости продолжает царить «рынок покупателя». Относительно высокий спрос наблюдается исключительно на дешевую малогабаритную недвижимость. Застройщики приспосабливаются к низкой марже и закладывают в проекты высокую долю однокомнатных квартир и «студий». Эксперты перестали прогнозировать перелом в конъюнктуре цен и предсказывают сохранение нынешней структуры спроса на 2-5 лет. Несмотря на выгодные условия ипотеки, средний размер кредита не превышает 1,7 млн. рублей. «Низкая температура» на рынке обусловлена как макроэкономическими, так и психологическими причинами, считают эксперты.
Три феномена адаптации
В условиях кризиса привычная схема претерпела в мегаполисах весьма неравномерную трансформацию. Уже к концу 2008 г. статистика спроса показывала, что с самыми серьезными проблемами столкнулся не вполне сформировавшийся средний класс. В европейских странах именно с целью поддержания его покупательских возможностей целенаправленно субсидировался Mittelstand - малый и средний бизнес. Отечественный рынок не подставил плечо ни этому клиенту, ни строительным компаниям, которые работали на его спрос.
«Наш рынок жилья так и остался рынком для богатых», - считает руководитель проекта ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев. По его мнению, для расширения платежеспособного спроса требуются не только меры по возрождению ипотеки, но и целая серия других механизмов повышения доступности жилья. Нельзя сказать, что их вовсе нет. Петербургский Жилкомитет реализует сразу 5 программ, предусматривающих предоставление субсидий. Однако объем средств, выделяемых на эти цели, недостаточен даже для того, чтобы приблизить социальную структуру к докризисной.
Аналитики обнаруживают в социальной структуре кризисного общества три качественно новых феномена. С одной стороны, снижение средних цен на жилье сделало доступным его приобретение для той категории граждан, которой раньше не хватало на улучшение жилищных условий около 25% средств. По данным руководителя отдела социологических исследований АКЦ «Миэль» Никиты Чулочникова, доля потенциальных покупателей жилья в периферийных районах Москвы, способных улучшить жилищные условия за собственные средства, возросла в кризис с 1 до 8%. Начальник отдела развития ООО «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий отмечает, что выход на рынок недорогого жилья в Санкт-Петербурге «расширил рынок вниз» и обнаружил в этом направлении заметные резервы ранее нереализованного спроса.
С другой стороны, представители среднего класса, опустившиеся на ступеньку вниз по уровню доходов, оказались заложниками «ипотечного бремени», порой тратя половину месячного бюджета семьи на выплату кредита. По выражению С.Бобашева, такая жизнь по существу противоречит поставленной человеком цели: покупатель рассчитывал улучшить условия жизни, а в результате, наоборот, ухудшил. Наблюдая пример «обжегшихся» на ипотеке, многие теперь «дуют на воду». Несмотря на то, что сегодняшние условия ипотечного кредитования почти достигли докризисных, а число кредитующих структур в Петербурге превысило три десятка, средний размер кредита не превышает 1,7 млн. рублей. По данным президента ГК «Юринфо» Павла Штепана, 43% потенциальных покупателей считают ипотеку хорошим подспорьем для улучшения жилищных условий, но соглашается взять кредит лишь 25,2%.
Некоторые феномены поведения обеспеченного класса были отнюдь не очевидны. Как сама специфика социальной структуры, так и некоторые особенности финансовой политики государства позволяли предполагать, что элитный клиент не утратит своей активности на рынке недвижимости. Тем не менее, как отмечает С.Бобашев, создается впечатление, что богатые уже все купили. Пассивность состоятельного класса на рынке приводит к сокращению и замиранию цепочек обмена и, в частности, не реализуется инвестиционное расселение коммунальных квартир, на которое так рассчитывали власти Петербурга. Как считает аналитик, на рынке строящейся элитной недвижимости в последние годы не появилось новых стандартов, и состоятельный покупатель повернулся лицом к вториичному и зарубежному рынку.
В итоге статистически осязаемый спрос на жилищном рынке Санкт-Петербурга концентрируется в сегменте дешевой недвижимости. Как признают представители строительных компаний, рядовому покупателю эконом-жилья важна его цена и расположение. Такие потребительские качества, как экологичность стройматериалов и наличие автоматизированных систем, в том числе обеспечивающих энергоэффективность, остаются на последнем плане.
Законы «естественного отбора»
На рынке строящегося жилья в Санкт-Петербурге ожидавшегося роста цен в связи с «вымыванием» предложения в востребованных сегментах пока фактически не произошло.
Прогнозы повышения цен на рынке высказываются сегодня все более и более осторожно – и именно по той причине, что жилищное строительство ожило. Да, к концу 2010 г. заметно повышение цен на самые востребованные 1-комнатные квартиры и студии, но этот феномен не связан с сезонностью – более того, в обычно оживленном ноябре сделок состоялось меньше, чем обычно. Влияет не сезон, а строительный цикл на объектах.
Самое существенное влияние на конъюнктуру оказала «Северная Долина», где жилье предлагалось по самым низким ценам в летние месяцы. 1-комнатные квартиры на завершающей стадии строительства первых объектов I очереди продаются уже по 63 тысячи рублей за 1 кв.м. При этом, как рассказывает директор центра аналитики, консалтинга и оценки АН «Итака» Яна Долотова, застройщик пока не приступил к реализации части 2-3-комнатных квартир.
В 2011 г. «Главстрой СПб» откроет продажи в новых объектах I очереди «Северной Долины» на начальной стадии – вновь по минимальным ценам. В течение года компания намеревается запустить еще два объекта комплексного освоения – в Кировском районе, между ул. Шкапина и Розенштейна, и в Юнтолово. В 2011 г., как ожидается, на рынок также выйдут комплекс «Орловский лесопарк» компании «ЮИТ-Лентек» в Шувалово, NCC Village компании NCC во Всеволожске, а также крупные проекты ООО «ГДСК» и ОАО «Эталон-ЛенСпецСМУ» в Невском районе. Та же «ЛенСпецСМУ» постадийно вводит «Юбилейный квартал» на границе зеленой зоны в Каменке, где в 2011 г. выйдут в продажу еще 2 корпуса.
Всего, по данным председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, в Петербурге строится 229 новых жилых домов. При этом средняя цена продажи весьма условна, поскольку значительно варьирует в зависимости от географии и стадии строительства. Реальным показателем стабилизации положения на рынке является готовность клиентов вкладываться в жилье уже на стадии нулевого цикла.
Несмотря на то, что новые проекты комплексного освоения «подбадривают рынок», вынуждая застройщиков к дисконтам, цены на первичном рынке неизбежно вновь начнут расти в связи с повышением цен на землю и строительные материалы, считает директор по развитию СК «Темп» Ксения Морковкина. Власти города могут внести коррективы в эту тенденцию, если сократят хотя бы затраты на присоединение к инфраструктуре. Только таким способом можно одновременно стимулировать строительство и предотвратить уход с рынка средних компаний, не выдерживающих конкуренции с демпингующими крупными игроками.
Именно затраты на землю и инженерное обеспечение парализует рынок первичного жилья в других региональных центрах Северо-Запада, где с рынков уходит большинство компаний-застройщиков. Как считает П.Созинов, в этом есть доля вины региональных властей. В 2010 г. АИЖК предлагала модель стимулирования первичного рынка, однако воспользовались ею только в Петрозаводске.
Стагнация строительства в региональных центрах сокращает доходы населения и вынуждает если не переезжать в мегаполисы, то вкладываться в жилье на их территории с расчетом на прибыль с аренды. По данным М.Бузулуцкого, из общего числа инвестиционных покупателей, составляющих в «Северной долине» около 10%, половина – жители регионов СЗФО.
Обратная пропорциональность времени и денег
На вторичном рынке петербургского жилья, по расчетам К.Морковкиной, цены могут подняться раньше, чем на «первичке». Доля т.н. «новой вторички», образованной построенным жильем, оформленным в собственность застройщика, продолжает расти. Петербургские аналитики считают такой процесс естественным. Во-первых, покупатель «новой вторички» получает готовое новое жилье. Во-вторых, он имеет возможность воспользоваться рассрочкой, не подразумевающей заключения договоров долевого участия по закону 214-ФЗ.
Цены на вторичную недвижимость значительно различаются в зависимости от локации. По данным БН, в Центральном и Петроградском районах цена на вторичном рынке превышает 100 тысяч рублей за 1 кв. м. На Васильевском острове метр дороже 100 тысяч только в «однушках», Адмиралтейский до этих показателей уже не дотягивает, ему «дышат в затылок» Московский и Выборгский районы, а остальные с существенным отрывом позади.
Вопреки распространенным представлениям, Курортный район отстает по ценам не только от Приморского, но даже от Невского. Это не случайно: для жителей мегаполисов в кризисный период, как отмечают и в «Миэль», и в СЗПН, особенно значимы затраты времени на передвижение по городу. Предполагалось, что в Сестрорецке и его окрестностях цены выростут в связи со строительством ЗСД. Но скепсис, воспитанный многократным «отодвиганием» в будущее важнейших проектов городской инфраструктуры, остается фактором рынка.
Динамика продаж показывает, что квартиры в панельных многоэтажках Невского района недооценены, а «сталинки» Московского района, напротив, переоценены продавцами, отмечает П.Созинов. Логика рынка понятна: Невский район – рекордсмен по числу станций метро и маршруток, в то время как в Московском почти весь общественный транспорт сконцентрирован на главной «пробочной» магистрали.
Покупатели относительно дешевых объектов загородной недвижимости тоже ценят прежде всего близость к мегаполису, выраженную во времени. В этом можно было убедиться на последней выставке-семинаре «Жилищный проект», где наибольшее внимание посетителей было приковано к новым комплексам малоэтажной застройки близ Царского Села, в пос. Тайцы и во Всеволожске. Несмотря на то, что в этом сегменте недвижимости предложение многократно превышает спрос, дешевое жилье в радиусе 30 км вызывает все больший интерес покупателей, отмечает замдиректора по маркетингу УК «Старт Девелопмент» Елена Шишулина. Радиус при этом отсчитывается не от географической границы, а от КАД.
Что ожидает рынок жилья в будущем – сложно сказать. Большинство экспертов сходятся на том, что в ближайшее время ожидать значительных потрясений не стоит. Показательно, что сохранение стабильного спроса на жилье при снижении инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости уже сейчас подвигло Комитет по градостроительству и архитектуре к решению о пересмотре Генплана и ПЗЗ в сторону сокращения деловых и расширения жилых функциональных зон на карте города.
Константин Черемных