Саморегулирование с обратной связью
В какой мере государство должно регулировать строительную отрасль, как предупредить дискредитацию института саморегулирования и ввести в процесс конечного потребителя – эти и другие вопросы обсудили участники IV Всероссийской научно-практической конференции «Саморегулирование в строительном комплексе: повседневная практика и законодательство».
Тезис о том, что саморегулирование в строительстве доказало свою самостоятельность, стал отправной точкой для обсуждения на конференции. Однако, подчеркнул председатель Комитета по строительству Санкт-Петербурга Михаил Демиденко, саморегулирование порождает полемику в силу того, что является элементом системы идеального государства. «Главное, чтобы повседневная практика была соединена с законодательством союзом «и», а не «или», – заявил Михаил Демиденко.
Заново поднять
По мнению ряда участников конференции, для предупреждения дискредитации института саморегулирования необходимо активное участие его представителей в нормотворческой деятельности, начиная с пересмотра 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» и Градостроительного кодекса. «Мы все время принимаем отдельные законы-поправки. Но уже все поняли, что Градостроительный кодекс никуда не годится, что он требует пересмотра. Может быть, нужно заново поднять и тему закона о саморегулировании?» – задался вопросом Михаил Посохин, президент Национального объединения проектировщиков (НОП). К слову, многочисленные недостатки Градкодекса признают и сами законотворцы. «Единственный положительный момент кодекса – разделение на блоки», – заявила Светлана Бачурина, ответственный секретарь Экспертного совета по градостроительной деятельности при Комитете Госдумы по земельным отношениям и строительству. Однако она отметила также, что гораздо больше претензий, чем Градкодекс, вызывает факт разрыва единой строительной отрасли на три независимых национальных объединения: строителей, проектировщиков и инженерных изысканий. Со своей стороны, Михаил Демиденко признался, что хотел бы видеть предметом обсуждения профессионального сообщества возможности возврата проектной отрасли под государственную опеку.
На конференции неоднократно затрагивалась тема придания саморегулированию более весомого статуса при взаимодействии с органами власти. Михаил Посохин подчеркнул, что, несмотря на провозглашенное следование демократическим принципам, руководство саморегулированием фактически осуществляют министерства: без их одобрения ни одна поправка в законы, выдвигаемая саморегулируемыми организациями, не имеет шанса получить законную силу. По его мнению, причина многих сложностей российского строительного комплекса в том, что из нормотворческой деятельности исключены профессионалы. Так, попытки проектировщиков обосновать недопустимость ценовой конкуренции в конкурсах на право осуществления проектной деятельности вызывают возражения со стороны ФАС, которая усматривает в этом противодействие свободной конкуренции. «Поддержка инициатив профессионалов со стороны министерств и ведомств – фикция», – поддержал коллегу Антон Мороз, руководитель аппарата НОП. Он привел в качестве примера развитие событий вокруг инициативы НОП по изменению состава разделов проектной документации и требований к их содержанию, прописанных в Постановлении Правительства № 87. «Мы получили поддержку разве что не премьер-министра. Поддержали Минрегион, Госстрой, Минтранс. Но в проекте постановления, разработанном Минрегионом, наши идеи получили абсолютно иную трактовку», – заявил Антон Мороз.
Включить потребителя
По мнению Михаила Воловика, президента Ассоциации СРО «Единство», усилению позиций саморегулирования будет способствовать включение в процесс конечного потребителя. «Наряду с законодательными изменениями необходимо продумать, как сделать потребителя нашим союзником. Надо увязать власть, бизнес и общество», – заявил он.
Принципиально иное понимание смысла института саморегулирования обозначил Илья Пономарев, руководитель аппарата НОСТРОЙ. Он убежден в том, что дальнейшее развитие саморегулирования лежит не в плоскости регулирования государством, во-первых, а во-вторых, социальная ответственность строительного бизнеса распространяется только на сферу наказуемого. «Защита публичного права продекларирована в Градкодексе, но не подкреплена ответственностью за его нарушение. Законы сегодня пишутся с позиции бизнеса», – отметил Илья Пономарев. Именно поэтому, по его словам, не стоит ожидать добровольного профессионализма в градостроительном проектировании как избыточной ответственности для бизнеса. Однако Илья Пономарев поддержал идею о вовлечении потребителя в контексте саморегулирования как системы управления рисками, которые может взять на себя страховая компания или банк. «Если строительный проект финансируется на этих принципах, тогда автоматически будет обеспечена качественная продукция и учтены интересы конечного потребителя», – сказал Илья Пономарев.
Со своей стороны, Михаил Воловик убежден в возможности совершенствования строительного комплекса в результате развития института саморегулирования. «Концентрируясь на карательных мерах, мы ничего не добьемся», – подчеркнул спикер. Он также выразил уверенность в том, что строительная отрасль все равно придет к идее рейтингов. С ним согласен Эдуард Дадов, исполнительный директор Российского союза строителей, который напомнил, что Россия в нынешнем правовом статусе существует всего два десятка лет. «Раньше было не только другое государство, но и другая ментальность. Государство думало за нас. Сегодня сложно разработать механизмы борьбы с «коммерческими» СРО, к примеру. Но рынок все равно выдавит недобросовестных», – сказал Эдуард Дадов.
Организаторы научно-практической конференции «Саморегулирование в строительном комплексе: повседневная практика и законодательство» впервые предложили вместо пленарного заседания организовать двустороннее общение между президиумом и остальными участниками. По словам Антона Мороза, это усложнило подготовку конференции, поскольку далеко не каждый высокопоставленный чиновник готов к ответу на острые вопросы. Тем не менее задуманный разговор получился действительно откровенным.
Участников помимо уже обозначенных тем волновало состояние образования в строительстве. Как напомнила Мария Кононова, профессор Инженерно-строительного института Политехнического университета, в нынешнем году российские вузы выпустили последних инженеров-строителей по ранее действовавшим государственным образовательным стандартам. «Никакой бизнес не справится с нарушениями, некачественными проектами, отсутствием самостоятельного проектирования у завтрашних выпускников. Они не знают, что такое строительная механика, не понимают даже разницы между сопроматом, теормехом и строймехом», – заявила Мария Кононова.
Прозвучали также вопросы о возможности улучшения качества строительства благодаря привлечению независимого технического надзора в лице международных специализированных корпораций, исключении из закона о саморегулируемых организациях положения об одновременном членстве в нескольких СРО с получением нескольких допусков на один вид деятельности, перспективах реализации «дорожной карты» по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства и многие другие вопросы.
Мероприятие в рамках деловой программы Международной выставки BalticBuild собрало представителей профессионального сообщества более чем из 40 субъектов РФ. Конференция была организована СРО НП «Балтийский строительный комплекс» во взаимодействии с Ассоциацией СРО «Единство», НП «СРО «Альянс строителей», НКСП «Региональное объединение», НП «АВОК Северо-Запад» и ОАО «РУГК». Конференцию поддержали национальные объединения СРО в области строительства, проектирования, энергетического обследования, а также инженерных изысканий. Кроме того, поддержку мероприятию оказали Госдума РФ, Министерство регионального развития РФ, Госстрой, аппарат полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, правительство Санкт-Петербурга, Российский союз строителей, Санкт-Петербургский торгово-промышленная палата, Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства и Общественный совет по вопросам координации деятельности СРО в Санкт-Петербурге в сфере строительства при правительстве города.
Группа ЛСР, подконтрольная сенатору Андрею Молчанову и компания Setl City, входящая в Setl Group Максима Шубарева, вместе построят жилой комплекс на месте одной из площадок завода «Баррикада» на пр. Энергетиков.
Группа ЛСР и компания Setl City приступают к реализации совместного проекта жилой застройки в Петербурге, на участке площадью 10,5 га на пр. Энергетиков, 9. Владельцем участка является ОАО ПО «Баррикада» (предприятие Группы ЛСР).
«Там находилось одно из производств железобетонных изделий, которое несколько лет назад было перебазировано в другой район», - сообщили в Группе ЛСР.
Стоимость участка в рамках совместного проекта оценена в 1,56 млрд рублей. По предварительным данным, там можно построить жилой комплекс «комфорт-класса» площадью 120 тыс. кв. м и высотой до 21 этажа. Финансировать строительство будет Setl City. Работы на участке партнеры планируют начать в 2013 году. По оценке экспертов АРИН, инвестиции в проект составят 160 млн долларов.
«Жилье комфорт класса в этом районе стоит 75-85 тыс. рублей за кв. м. Так что, от продажи жилья партнеры выручат около 9 млрд рублей, при условии сохранения конъюнктуры рынка», - подсчитали в компании.
Опытные бойцы
«Многолетнее сотрудничество с ЛСР на рынке строительных материалов стало стимулом для партнерства в рамках нового проекта», - заявил гендиректор компании Setl City Илья Еременко. По его словам, для Setl Group это будет уже пятый объект редевелопмента промышленных территорий в Петербурге. Уже построены жилой дом «Lake House» (реновация территории прядильно-ткацкой фабрики), дома «Авангард», «Атланта» и «Атланта-2» (реновация территорий завода «Авангард»), жилой комплекс «Stockholm» (реновация территории завода «Редан»), многофункциональный комплекс на Ушаковской набережной (реновация территории Северного завода).
Для Группы ЛСР это также очередной проект по перепрофилированию производственной площадки. В ее портфеле уже есть реализованный жилой комплекс на территории бывшего Молочного завод №3. Кроме того, холдинг строит жилье на Южном шоссе, где ранее располагался кирпичный завод ЛСР, а также на пр. Медиков, где ранее был завод «Электрик». И готовится к выводу собственных промышленных предприятий с Октябрьской набережной.
«Редевелопмент участка на пр. Энергетиков – часть программы ЛСР по реструктуризации промышленных активов. Сегодня, в портфеле группы 10 производственных площадок в разных районах города. Из них будут сформированы три кластера: в Гатчине - по производству товарных ЖБИ, в Никольском и Колпино - по выпуску стеновых материалов, кирпича и газобетона, а на Парнасе появится крупный кластер индустриального домостроения», - пояснили в пресс-службе группы.
Эксперты отмечают, что будущий жилой комплекс отличает хорошая транспортная доступность и развитая инфраструктура. Рядом - станция метро «Ладожская» и Ладожский вокзал, выезд на КАД и Колтушское шоссе, а также множество объектов торгово-сервисной инфраструктуры.
Трудная выгода
Под промышленными зонами в Петербурге находится 10,5 тыс. га земли. Только на территории исторического центра (5,8 тыс. га) расположены 200 предприятий. Из них объекты, износ которых достиг 60-70%, занимают 2,2 тыс. га.
Редевелопмент – дорогое удовольствие. По данным президента ГК «Размах» Игоря Тупальского, снос промышленных корпусов стоит в среднем по городу 15-20 млн рублей за 1 га. Кроме того, земля под бывшими предприятиями обычно требует рекультивации. Да и сам перевод – долгое и затратное дело.
«Как правило, средств от продажи старой площадки не хватает на приобретение земельного участка в другом месте и строительства новых корпусов предприятия мощностью не менее старой. Также стоит учитывать и заемного финансирования, которое при существующих ставках кредита не даст окупаемости проектов в горизонте 5-6 лет», - добавляет директор департамента оценки активов филиала консалтинговой группы «НЭО Центр» в Санкт-Петербурге Дмитрий Мизиков. Так что, экономическая целесообразность проектов редевелопмента не всегда очевидна. И позволить их себе могут только крупные компании.
Венгерская компания «Тригранит», которая хочет построить общественно-деловой комплекс «Дворец искусств» в Петербурге, пересматривает свой проект, лишившийся поддержки правительства с приходом губернатора Георгия Полтавченко. В новой версии проекта в его состав может войти политехнический музей, как того хочет губернатор.
В компании «Тригранит» пересматривают проект строительства «Дворца искусств» у домов 77-79 Среднего пр. на Васильевском острове. Об этом 8 февраля заявил глава ООО «Архитектурная мастерская Мамошина» Михаил Мамошин, выступая на конференции «Идеи для Петербурга: развитие территорий» (его мастерская создает архитектурную концепцию проекта).
«Мы отказались от строительства трех треугольных гостиниц в правой части территории застройки, вид здания дворца искусств пересматривается, в левой части, как и предполагалось, будут построены три бизнес-центра с апартаментами. Трамвайный парк № 2, расположенный на территории застройки, будет сохранен, а трамвайный музей сейчас восстанавливается заказчиком», — заявил Михаил Мамошин.
Участки общей площадью 80 тыс. кв. м под исзыскательские работы правительство Петербурга передало ЗАО «Санкт-Петербургский центр мультимедийных проектов «Телеград» (ЗАО «ЦММП «ТелеГрад») в 2008 году, которое аффилированно с инвестиционно-девелоперской фирмой «Тригранит».
Строительство «Дворца искусств» встало под вопрос 25 ноября 2011 года, когда вице-губернатор Василий Кичеджи назвал проект «непротокольном и непроработанным», а перспективы его создания «призрачными». Мнение господина Кичеджи закрепил на третий день после этого губернатор Георгий Полтавченко, заявив, что у правительства на этом месте «есть возможности создать и реализовать там другие, более интересные проекты».
Исполнительный директор ЗАО «ЦММП «Телеград» Семен Краснов сообщил «Строительному Еженедельнику», что новое руководство города по-другому смотрит на развитие города и целесообразность расходования бюджетных денег (часть проекта предполагалось построить в том числе за счет казенных денег).
«Вице-губернатор Кичеджи сказал нам, что культура сама себя должна кормить. Должна получать деньги не из бюджета, а от меценатов. Хотя при предыдущем руководстве города проект получил хорошую поддержку», — рассказал он.
Инвестор готов выполнить любые пожелания администрации Петербурга, однако не может этого сделать, пока чиновники не издадут соответствующие документы.
«Телеград» вынужден простаивать. «Через СМИ мы узнали, что губернатор Полтавченко предлагает построить вместо главного здания, дворца искусств, политехнический музей, в состав которого войдет ныне действующий музей городского электротранспорта. Мы сделали реконцепцию и готовы его построить, вы только примите документ», — рассказал он.
По словам господина Краснова, «Телеград» получил акт выбора на левый участок площадью 18,5 тыс. кв. м. Это значит, что правительство города в течение трех лет обязано будет предоставить участок под строительство двух отелей и бизнес-центра. В соответствии с соглашением ГЧП, правительство должно было к 1 декабря 2011 года предоставить под строительство дворца искусств центральный участок, однако этого не произошло, сообщил господин Краснов.
«Когда мы решили заняться строительством в этом месте, нам предложили построить дворец искусств. Мы предлагали четыре варианта концепции, работа была оплачена архитекторам, и стоит она приличных денег. Сейчас мы готовы рассмотреть любые варианты. Готовы интегрировать в проект вагонные депо в полном объеме в качестве музея», — сказал господин Краснов.
Как пояснила пресс-секретарь ГУП «Горэлектротранс» Татьяна Брындина, трамвайный парк находится в собственности города, и решение о том, что будет на его месте принимают чиновники. «С тех пор как парк был закрыт, Васильевский остров обслуживает парк № 3, расположенный на Петроградской стороне», — сказала она.
Мнение
Трамвайный парк № 2 с 2003 года является недействующим. По мнению руководителя «Группы ЭРА» Алексея Ярэмы, необходимо восстановить трамвайный парк и сделать его снова действующим транспортным предприятием. «Это нужно сделать для возрождения трамвайных сетей, уничтожение которых учинили Матвиенко с Яковлевым. Музей должен быть сохранен. В нем находится 77 троллейбусов и трамваев. Их невозможно будет разместить в тех помещениях, которые до сих пор были предусмотрены проектом. Нужно сохранить здания депо, которые к тому же являются памятником архитектуры», — считает господин Ярэма.