Саморегулирование с обратной связью
В какой мере государство должно регулировать строительную отрасль, как предупредить дискредитацию института саморегулирования и ввести в процесс конечного потребителя – эти и другие вопросы обсудили участники IV Всероссийской научно-практической конференции «Саморегулирование в строительном комплексе: повседневная практика и законодательство».
Тезис о том, что саморегулирование в строительстве доказало свою самостоятельность, стал отправной точкой для обсуждения на конференции. Однако, подчеркнул председатель Комитета по строительству Санкт-Петербурга Михаил Демиденко, саморегулирование порождает полемику в силу того, что является элементом системы идеального государства. «Главное, чтобы повседневная практика была соединена с законодательством союзом «и», а не «или», – заявил Михаил Демиденко.
Заново поднять
По мнению ряда участников конференции, для предупреждения дискредитации института саморегулирования необходимо активное участие его представителей в нормотворческой деятельности, начиная с пересмотра 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» и Градостроительного кодекса. «Мы все время принимаем отдельные законы-поправки. Но уже все поняли, что Градостроительный кодекс никуда не годится, что он требует пересмотра. Может быть, нужно заново поднять и тему закона о саморегулировании?» – задался вопросом Михаил Посохин, президент Национального объединения проектировщиков (НОП). К слову, многочисленные недостатки Градкодекса признают и сами законотворцы. «Единственный положительный момент кодекса – разделение на блоки», – заявила Светлана Бачурина, ответственный секретарь Экспертного совета по градостроительной деятельности при Комитете Госдумы по земельным отношениям и строительству. Однако она отметила также, что гораздо больше претензий, чем Градкодекс, вызывает факт разрыва единой строительной отрасли на три независимых национальных объединения: строителей, проектировщиков и инженерных изысканий. Со своей стороны, Михаил Демиденко признался, что хотел бы видеть предметом обсуждения профессионального сообщества возможности возврата проектной отрасли под государственную опеку.
На конференции неоднократно затрагивалась тема придания саморегулированию более весомого статуса при взаимодействии с органами власти. Михаил Посохин подчеркнул, что, несмотря на провозглашенное следование демократическим принципам, руководство саморегулированием фактически осуществляют министерства: без их одобрения ни одна поправка в законы, выдвигаемая саморегулируемыми организациями, не имеет шанса получить законную силу. По его мнению, причина многих сложностей российского строительного комплекса в том, что из нормотворческой деятельности исключены профессионалы. Так, попытки проектировщиков обосновать недопустимость ценовой конкуренции в конкурсах на право осуществления проектной деятельности вызывают возражения со стороны ФАС, которая усматривает в этом противодействие свободной конкуренции. «Поддержка инициатив профессионалов со стороны министерств и ведомств – фикция», – поддержал коллегу Антон Мороз, руководитель аппарата НОП. Он привел в качестве примера развитие событий вокруг инициативы НОП по изменению состава разделов проектной документации и требований к их содержанию, прописанных в Постановлении Правительства № 87. «Мы получили поддержку разве что не премьер-министра. Поддержали Минрегион, Госстрой, Минтранс. Но в проекте постановления, разработанном Минрегионом, наши идеи получили абсолютно иную трактовку», – заявил Антон Мороз.
Включить потребителя
По мнению Михаила Воловика, президента Ассоциации СРО «Единство», усилению позиций саморегулирования будет способствовать включение в процесс конечного потребителя. «Наряду с законодательными изменениями необходимо продумать, как сделать потребителя нашим союзником. Надо увязать власть, бизнес и общество», – заявил он.
Принципиально иное понимание смысла института саморегулирования обозначил Илья Пономарев, руководитель аппарата НОСТРОЙ. Он убежден в том, что дальнейшее развитие саморегулирования лежит не в плоскости регулирования государством, во-первых, а во-вторых, социальная ответственность строительного бизнеса распространяется только на сферу наказуемого. «Защита публичного права продекларирована в Градкодексе, но не подкреплена ответственностью за его нарушение. Законы сегодня пишутся с позиции бизнеса», – отметил Илья Пономарев. Именно поэтому, по его словам, не стоит ожидать добровольного профессионализма в градостроительном проектировании как избыточной ответственности для бизнеса. Однако Илья Пономарев поддержал идею о вовлечении потребителя в контексте саморегулирования как системы управления рисками, которые может взять на себя страховая компания или банк. «Если строительный проект финансируется на этих принципах, тогда автоматически будет обеспечена качественная продукция и учтены интересы конечного потребителя», – сказал Илья Пономарев.
Со своей стороны, Михаил Воловик убежден в возможности совершенствования строительного комплекса в результате развития института саморегулирования. «Концентрируясь на карательных мерах, мы ничего не добьемся», – подчеркнул спикер. Он также выразил уверенность в том, что строительная отрасль все равно придет к идее рейтингов. С ним согласен Эдуард Дадов, исполнительный директор Российского союза строителей, который напомнил, что Россия в нынешнем правовом статусе существует всего два десятка лет. «Раньше было не только другое государство, но и другая ментальность. Государство думало за нас. Сегодня сложно разработать механизмы борьбы с «коммерческими» СРО, к примеру. Но рынок все равно выдавит недобросовестных», – сказал Эдуард Дадов.
Организаторы научно-практической конференции «Саморегулирование в строительном комплексе: повседневная практика и законодательство» впервые предложили вместо пленарного заседания организовать двустороннее общение между президиумом и остальными участниками. По словам Антона Мороза, это усложнило подготовку конференции, поскольку далеко не каждый высокопоставленный чиновник готов к ответу на острые вопросы. Тем не менее задуманный разговор получился действительно откровенным.
Участников помимо уже обозначенных тем волновало состояние образования в строительстве. Как напомнила Мария Кононова, профессор Инженерно-строительного института Политехнического университета, в нынешнем году российские вузы выпустили последних инженеров-строителей по ранее действовавшим государственным образовательным стандартам. «Никакой бизнес не справится с нарушениями, некачественными проектами, отсутствием самостоятельного проектирования у завтрашних выпускников. Они не знают, что такое строительная механика, не понимают даже разницы между сопроматом, теормехом и строймехом», – заявила Мария Кононова.
Прозвучали также вопросы о возможности улучшения качества строительства благодаря привлечению независимого технического надзора в лице международных специализированных корпораций, исключении из закона о саморегулируемых организациях положения об одновременном членстве в нескольких СРО с получением нескольких допусков на один вид деятельности, перспективах реализации «дорожной карты» по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства и многие другие вопросы.
Мероприятие в рамках деловой программы Международной выставки BalticBuild собрало представителей профессионального сообщества более чем из 40 субъектов РФ. Конференция была организована СРО НП «Балтийский строительный комплекс» во взаимодействии с Ассоциацией СРО «Единство», НП «СРО «Альянс строителей», НКСП «Региональное объединение», НП «АВОК Северо-Запад» и ОАО «РУГК». Конференцию поддержали национальные объединения СРО в области строительства, проектирования, энергетического обследования, а также инженерных изысканий. Кроме того, поддержку мероприятию оказали Госдума РФ, Министерство регионального развития РФ, Госстрой, аппарат полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, правительство Санкт-Петербурга, Российский союз строителей, Санкт-Петербургский торгово-промышленная палата, Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства и Общественный совет по вопросам координации деятельности СРО в Санкт-Петербурге в сфере строительства при правительстве города.
Проблемы ценообразования на строительном рынке, критерии качества сдаваемых объектов, прогнозы ценовой динамики и объекты, сконцентрировавшие основной потребительский интерес, стали ключевыми темами дискуссии на круглом столе «Тенденции ценообразования на рынке строящегося жилья», который провел «Строительный Еженедельник».
Ситуацию на рынке охарактеризовал председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. Согласно проведенным аналитическим исследованиям, на продажу выставляются площади в 260 строящихся и новых объектах жилой недвижимости, из них 120 объектов – это новые дома, находящиеся на регистрации прав собственности в Росрегистрации или уже зарегистрированные. Соответственно, на стадии продажи находится 2,6 млн кв. м строящегося и нового жилья.
«Отличие от докризисного периода состоит в том, что практически каждый третий объект уже построен, но до сих пор находится в продаже, – отмечает Павел Созинов, – по его словам, за время кризиса число выведенных на продажу объектов сократилось на 25 процентов». Тем не менее с начала года объем нового и строящегося жилья увеличился на 5-7%, что говорит об определенном оживлении рынка, отмечает эксперт. На это указывает и трехкратный рост цен на земельные участки на последних торгах в ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».
Сегодня у застройщиков есть повод для уверенности, что по крайней мере в течение 2-3 лет ситуация на рынке жилья выровняется. В то же время, если количество сделок на вторичном рынке во время кризиса практически не изменилось и осталось прежним – около 60 тысяч в год, – то количество сделок на первичном рынке сократилось практически на треть и составило менее 20 тысяч за прошлый год.
Также к концу прошлого года стало ясно, что портрет потребителя и покупательские предпочтения на рынке недвижимости серьезно изменились. «Каждый второй запрос от потенциального покупателя относится к жилью эконом-класса, то есть активный спрос существует именно на однокомнатные квартиры», – говорит Павел Созинов.
Существует потребность в однокомнатных квартирах общим метражом до
Хотя поводов для особого оптимизма Павел Созинов не видит: в целом, никакие макроэкономические параметры не подтверждают увеличения платежеспособности населения, которая и обеспечивает рост спроса, говорит он, отмечая, однако, что сегодня есть отложенный спрос на жилье, который сформировался с сентября 2008 года.
«В целом по стране на 20 процентов ухудшились экономические показатели, рынок недвижимости в денежном эквиваленте просел на 30 процентов, если исходить из стоимости недвижимости, которая упала на 20 процентов», – привел данные официальной статистики Павел Созинов. Также упало совокупное количество сделок на 15-20%.
Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский поделился наблюдениями, что в этом году спрос на рынке первичного жилья возвращается, доверие потребителей увеличивается.
«По нашему опыту могу сказать, что на первичном рынке основной спрос ориентирован на небольшие недорогие небольшие объекты, – рассказал Дмитрий Щегельский. – Это значит, что на рынке должно строиться больше жилья эконом-класса».
На сегодняшний день, по мнению г-на Щегельского, рынок достиг дна. «На самом деле он достиг дна еще осенью прошлого года, то есть мы видим продолжение устойчивой тенденции, начавшейся в прошлом году», – пояснил эксперт.
Представители строительных компаний высказали свое видение колебаний рынка недвижимости. В частности, заместитель генерального директора по маркетингу и рекламе ИСК «Отделстрой» Лариса Окунь считает, что сейчас строительный рынок – это прежде всего рынок покупателя. То есть объем предложения больше, чем спрос, и в будущем ситуация изменится в корне. Будучи опытным специалистом, г-жа Окунь объяснила, почему произойдет перемена: «По закону любого рынка спады и подъемы чередуются. Спад уже был, и сегодня, как отмечают строительные компании и специализированные СМИ, цены больше уже не опускаются, а начинают расти вверх очень медленно, но тем не менее», – пояснила эксперт.
В условиях экономического спада граждане боялись совершать дорогостоящие покупки, а если все-таки решались обзавестись жильем, то главным предметом интереса являлись квартиры в готовых объектах. Этот спрос вчера резко снизил количество квартир в готовом новом жилье сегодня.
«Безусловно, самыми ликвидными были маленькие по площади квартиры, поэтому они почти выбыли с рынка, – подтверждает существующую тенденцию Лариса Окунь, – соответственно, рынок начнет меняться под давлением формирующегося дефицита».
Дмитрий Щегельский рассказал, что уже сейчас риэлторы компании «Бенуа», которую он возглавляет, становятся свидетелями аукционного сражения покупателей за квартиры небольшого метража, общей площадью 30-
«Цены пойдут вверх, – прогнозирует Лариса Окунь, – рассчитывать на лучший выбор по доступной цене в дальнейшем не придется, потому что качество этих объектов будет не очень высоким. Если у вас есть интерес, нужно реализовывать его сейчас». Отличные квартиры по отличным низким ценам, которые предлагают некоторые застройщики, участники круглого стола газеты «Строительный Еженедельник» смело называют байкой.
«Сейчас на рынке можно найти квартиру-студию за 1,6 миллиона рублей, но это будет земля, которую застройщики только арендуют, к тому же у них, скорее всего, нет разрешения на строительство», – поясняет начальник отдела маркетинга ГК «Унисто-Петросталь» Елена Бухарова. При такой заманчивой для граждан цене строители могут похвастаться максимум проведением геодезических исследований на месте будущего строительства. Для покупателя, равно как и для продавца, операции по такому объекту будут крайне рискованны, так как не факт, что застройщик получит разрешение на строительство. Надо взвешивать риски, объясняют эксперты.
«Застройщик не может до бесконечности понижать цену, но прежде, чем вы сделаете свой выбор, вы должны проанализировать следующую ситуацию: если компания застраивает один точечный дом, это одна история; если она застраивает микрорайон и успешно сдала несколько объектов, да еще и в кризис, – это совершенно другая история и другой портрет компании», – призывает покупателей к бдительности Елена Бухарова.
Непростая ситуация в экономике научила граждан быть весьма аккуратными и внимательными при выборе строительной компании, рассказал генеральный директор ЗАО «Холдинговая строительная компания-2» (ХоСК-2) Закир Муратов. По его словам, люди стали очень тщательно и скрупулезно выяснять юридическую чистоту стройки, соблюдение сроков строительства.
«На сайте нашей компании мы установили онлайн-трансляцию с места возведения объекта: каждый заинтересованный инвестор, находясь в любой точке мира, может контролировать процесс самостоятельно», – рассказал г-н Муратов, пояснив, что виртуальный канал вызывает доверие и интерес к проектам его компании со стороны не только петербуржцев, но и жителей других регионов страны.
«Люди быстро привыкают к хорошему, – добавил Закир Муратов. – У нас был случай, когда в офис приехал человек и сообщил, что два месяца не работал эфир со стройки одного из наших объектов. Мы объяснили ситуацию, рассказали детали проекта, в итоге человек решил купить у нас квартиру».
Директор по продажам объединения «Строительный трест» Сергей Степанов рассказал о ходе продаж квартир его компанией и предложил коллегам оценить результативность показателей.
«В среднем в этот период мы продавали по 100 квартир в месяц, это плановый объем, необходимый для реализации строительных и инвестиционных планов компании, – сообщил г-н Степанов. – Средняя стоимость продаж составила 77-76 тысяч рублей за квадратный метр, в докризисный период стоимость была 90 тысяч квадратных метров».
Безусловно, в конце 2008 – начале 2009 года наблюдалась стагнация; это затронуло практически все компании: покупатели не понимали, как будет развиваться ситуация, и заняли выжидательную позицию. За это время продажи упали у всех компаний, но уже весной ситуация изменилась, спрос возобновился и был ориентирован на готовые объекты, рассказал Сергей Степанов.
Рассуждая о проблеме ценообразования, строители поясняют, что на стоимость жилья влияет много разных факторов. По словам Ларисы Окунь, главными слагаемыми стоимости квадратного метра стоит считать месторасположение, транспортную доступность и экологию.
«Земли, приобретенные с такими характеристиками, изначально стоят дороже, соответственно, квартиры в таких домах тоже будут не из дешевых», – пояснила г-жа Окунь.
На цену влияет этап строительства: растут этажи, растет цена, наличие или отсутствие розетки, потому что квартиры с отделкой всегда стоят дороже. Расходы на строительство парковок также закладываются в стоимость квадратного метра. Кроме того, в стоимость жилья включены такие расходы застройщика, как покупка земли, согласование, отладка технических коммуникаций, реклама компании и т. д. Самый дорогостоящий этап – это подготовительные работы на участке, сходятся во мнении строители.
«Важно понять, что цели у производителей и продавцов жилья совпадают с целями покупателей: мы не хотим, чтобы цены скакали, – говорит о рынке недвижимости Сергей Степанов, – потому что как только начинают расти цены на жилье, следом растет стоимость земельных участков строительных материалов, начинается ценовая гонка, – эту ситуацию мы только что пережили».
Нужно стремиться к стабильности и избегать очередных «пузырей», пояснил эксперт.
Действительно, ни одни игрок рынка не заинтересован в скачках рынка. «На сколько возможно удержать потенциальные возможности всплеска потребительского спроса я сказать не могу, - говорит Дмитрий Щегельский, - строительным компаниям необходимо производить товар постоянно, чтобы быть наплаву». С началом кризиса многие стройки были заморожены, либо темпы строительства существенно снижались. В результате, после консервации строек, и, как следствие, небольшого количества готового предложения, на рынке в ближайшее время произойдет всплеск спроса. Из-за нехватки готовых квартир на первичном рынке часть спроса перекинется на вторичный рынок, говорит г-н Щегельский, цены будут расти.
«Когда это случится, строители вряд ли удержатся от искушения не продавать выше запланированной цены», - подытожил эксперт.
Оксана Прохорова
На загородном рынке началась активизация. Правда, пока это касается лишь девелоперов. Причем преимущественно тех, кто не имеет опыта работы на загородном рынке.
В феврале-марте на рынок один за другим начали выходить новые коттеджные поселки. Их линейка весьма широка: есть проекты, предполагающие масштабную застройку коттеджами бизнес-класса, есть и такие, где предлагаются дешевые земли без инженерии в голом поле. Для последних аналитикам придется выдумывать новый термин – что-нибудь типа «ультра-супер-эконом»: вчерашний «супер-эконом» и то предполагает более дорогие владения.
Хоть за копейку
По 45 тыс. рублей за сотку просят в коттеджном комплексе «Феликсово» – в Кировском районе, в 70 км по Мурманскому шоссе. Там выставлены на продажу 220 участков от 10 до 25 соток (инженерных коммуникаций пока нет, зато, по утверждению компании-продавца, на землях сделан дренаж). Здесь же застройщик готов построить для покупателей участков зимний дом площадью 60 кв. м за 600 тыс. рублей «в самой минимальной комплектации». Понятно, что в него придется вложить еще «два раза по столько», чтобы можно было жить, однако заявка застройщика (квадратный метр строения обойдется в 10 тыс. рублей) показательна.
Еще дешевле – по 35 тыс. рублей за сотку – начали торговать в проекте «Речное» в Кингисеппском районе. Проект находится в 85 км от города по утверждению продавца и в 120 км – по данным специализированных интернет-порталов. Здесь предлагают 68 участков по 10 соток. Приобретая участок с домом, можно уложиться в 2,5 миллиона.
В проекте «Радуга-3» (Кировский район, 37 км от города) землю готовы отдавать уже по 25 тыс. рублей за сотку. Проектов под названием «Радуга» в области уже несколько, вот и пришлось застройщику прибегнуть к нумерации – не путайтесь. Здесь домики 50 кв. м на участке в 8 соток обойдется покупателям в 832 тыс. рублей. Иначе говоря, дом – язык не поворачивается назвать его коттеджем – обойдется примерно по 13 тыс. рублей за «квадрат».
Для справки: сегодня минимальная стоимость домов, пригодных для проживания (без отделки, но хотя бы с инженерией) колеблется около цифры 40 тыс. рублей за квадратный метр. То же относится и к квартирам. К примеру, в Рощино выставлены в продажу два малоквартирных дома (по 40 квартир), здесь «квадрат» стоит от 37 200 до 44 500 рублей, а самое скромное жилье (44 кв. м) предлагается по 1,9 миллиона.
Примерно такие же ценники выставляются на самые дешевые новостройки в городе. На цену 40 тыс. рублей за квадратный метр ориентируется компания «Старт Девелопмент», которая обещается покрыть территории к югу от Петербурга плотным слоем дешевой малоэтажки – в сумме предполагается возвести 8 млн кв. м (реализацию планируют начать в августе). Это при условии «супермассового» строительства (по 300-500 домовладений в месяц, или по 10-20 ежедневно). Анализ перспектив реализации этого проекта – тема отдельного материала, однако как нижний порог сегодняшних цен это предложение можно взять за ориентир.
С расчетом на лучшее
На другом конце линейки новых поступлений малоэтажный комплекс «Альпино» – здесь предлагают к продаже 47 кирпичных домов в альпийском стиле по цене от 12,2 млн до 23,8 млн рублей. Обещают завершить строительство (включая спортивно-оздоровительный центр с бассейном) в 2011 году. Еще более пафосный проект – «Петергоф Сити»: здесь предполагается построить 351 кирпичный коттедж от 20 млн рублей за домовладение.
Где-то посередине ценовой шкалы – малоэтажный комплекс «Балтийская Ривьера» (в Песках, что за Зеленогорском). Здесь продают 102 надела с коммуникациями от 250 тыс. рублей за сотку. Участок застройки, как следует из рекламы, находится на первой линии у Финского залива, поэтому неудивительно желание застройщика выручить за него такие деньги. Напомним, что в находящемся неподалеку поселке «Золотые пески» самые лакомые участки в лучшие годы уходили по 31 тыс. USD за сотку.
В проекте Mainila-1 (поселок Ленинское) предлагают 30 участков без подряда от 240 тысяч за сотку. Поближе к городу, чем «Балтийская Ривьера», зато далеко от «большой воды».
За небольшим исключением, новые проекты выведены компаниями, которые пока не могут похвастать большим опытом работы на рынке. Фирмы, у которых больше практики загородного девелопмента, напротив, притормаживают вывод новых поселков. Отложился вывод малоэтажных комплексов у компаний Honka, «Мегалит», Parabola Group. Не вышли также несколько поселков от частных лиц.
Весьма показательны предложения, появившиеся от компании «Гарант-девелопмент»: «Коркинские озера» и «Озеро Хапо-ое». В обоих случаях компания готова продать весь участок застройки целиком или в «мелкооптовой нарезке»: от 2 га в первом случае, от 3 га – во втором. Очевидно, фирма избавляется от ненужных активов.
Впрочем, опытные застройщики, хоть и не торопятся выводить новые поселения, все же продолжают развивать старые проекты. Этой весной в «Новом Минулово» (застройщик – ИСК «Константа») начались продажи пятой и шестой очередей, в поселке Киссолово (от «Балтийского Альянса») запущена четвертая очередь под собственным названием Marvelo.
Забыли о покупателях?
Ко всем новым проектам (и дорогим, и дешевым) остается главный вопрос: кому будете продавать? Статистика продаж последнего времени (о проекте по обмену информацией о реальных сделках среди застройщиков мы писали неоднократно) четко определяет приоритеты граждан. Сегодня покупатели готовы заплатить по 100-200 тыс. рублей за сотку земли, но хотят, чтобы были подведены коммуникации. Дома по 15-20 млн практически не берут. Если удастся реализовать два-три домовладения в год – считай, повезло. Про элитный сегмент разговор особый, но новые предложения до него явно не дотягивают. Сколько при таком спросе будет продаваться поселок из 350 коттеджей… как говорится, люди столько не живут. То же самое можно сказать про 8 млн кв. м дешевой малоэтажки от «Старт Девелопмент», которые грозят навалиться на рынок по осени (первая очередь предполагает возведение «всего» 300-500 домов и должна быть завершена за несколько месяцев – к февралю 2011 года).
Февральские показатели продаж хотя и заметно выше мартовских, однако на долгожданное «пробуждение рынка» пока не тянут. В среднем на один малоэтажный комплекс загородным девелоперам за февраль удалось выручить 3,61 млн рублей (а продать в среднем на три проекта получалось два лота). И это еще хорошо по сравнению с предыдущими месяцами.
Нет и других признаков возрождающегося спроса. Не наблюдается бума в экономике, сокращения безработицы и роста зарплат (реальные доходы за прошлый год снизились на 3%). А значит, не растут траты горожан и, следовательно, не увеличиваются доходы потенциальных покупателей загородной недвижимости – владельцев малого и среднего бизнеса. Согласно банковским отчетам, заметно вырос объем вкладов частных лиц (за тот же 2009 год с 3,6 трлн до 7 трлн рублей). Однако это скорее говорит о возвращении доверия к банкам, а также о настоятельном желании граждан создать «финансовую подушку», но вовсе не об их стремительном обогащении. Эти деньги когда-нибудь попадут и на рынок недвижимости, но не раньше, чем россияне обретут уверенность в собственной финансовой стабильности.
Дмитрий Сперанский, аналитик Ассоциации риэлторов Петербурга