Кормиться за счет колодца
Коммерческие помещения, выходящие на оживленные магистрали в центре города, давно поделены между собственниками и арендаторами. Сегодня операторы коммерческой недвижимости присматриваются к освоению внутриквартальных пространств и дворовых территорий.
За роскошными фасадами домов исторического центра редко бывает видна очень важная часть города – дворы-колодцы. Зародились они при Екатерине Великой, которая требовала от застройщиков соблюдать единую линию улиц, чтобы город приобрел строгость стиля, прямые улицы и плотность застройки. Стремясь извлечь большую выгоду, домовладельцы застраивали свои участки по максимуму.
Дома извивались самыми причудливыми формами, соединяясь друг с другом и образуя дворы-колодцы. И как это часто бывает в городах, нелепая ошибка или просто стечение обстоятельств создают их неповторимый облик. Подобное произошло и в Санкт-Петербурге. Простой недостаток свободной земли привел к появлению знаменитых питерских дворов-колодцев.
Дома продолжали плотно простираться внутрь квартала. Хаотичную уплотнительную застройку руководство города уже в те времена всеми силами старалось как-то урегулировать. Были изданы правила, регламентирующие минимальную площадь дворов, и требования по сообщению двора с улицей или другими дворами. Создаваемые для этого арки и проезды стали сквозными, проходными. «Их самобытность накладывает особый отпечаток на облик нашего города и впечатляет приезжих», – рассуждает Светлана Ким, директор по развитию ГК «AAG».
Место для малого
Европейские города на этой самобытности давно научились зарабатывать. В проходных дворах открываются не магазины международных операторов, а сувенирные лавки, картинные галереи, заведения общепита с национальной кухней. Именно аутентичностью и пытаются заманивать визитеров в такие пространства. Попытки пойти по следам исторических городов Европы некоторое время предпринимались и петербургскими властями. Например, в конце 1990-х годов были реконструированы дворы капеллы. Но популярными они не стали, пешеходный поток там мал, заведений в том виде, в каком они задумывались, не появилось.
Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов считает, что определяющим условием для преобразования проходных дворов в пешеходные зоны является наличие в непосредственной близости интенсивных пешеходных потоков, в противном случае любая торговая точка разорится в кратчайшие сроки. «Попытка создания пешеходной зоны во дворах капеллы была неплохой, однако, несмотря на отличные видовые характеристики и приличные пешеходные потоки, открытие торговых точек в данной локации было экономически невыгодно», – считает он.
Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development, тоже пытается объяснить провал проекта с дворами капеллы и непопулярность проходных дворов: «У нас в принципе открытые кафе появились не так давно, в отличие от европейских городов, где эта традиция насчитывает десятки, а то и сотни лет. Если же говорить о коммерческих помещениях во дворах, то спрос на них снижен у торговых точек из-за низкого потока людей, такие помещения более востребованы под офисы и турагентства. А спрос на кафе в основном сформирован сетевыми компаниями, для них интересны улицы с большой проходимостью и визуальная доступность. Кафе во дворе могло бы быть интересно малому семейному бизнесу, а этот сегмент в нашей стране плохо развит».
Нужен стимул
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, согласна с коллегами: «Для создания пешеходных зон внутри дворов нужен некий стимул, нужна потребность. Наиболее мощной движущей силой, способствующей реализации таких проектов, как правило, является бизнес. Однако на сегодняшний день в городе достаточно помещений, выходящих витринами на улицу, чтобы удовлетворить потребности арендаторов в сегменте стрит-ретейла. Более того, размещение на первых линиях торговых коридоров и витринные окна – одни из самых значимых требований таких арендаторов.
Внутриквартальные помещения больше подходят под размещение офисов, салонов красоты, турагентств, образовательных и медицинских учреждений. Во дворах могут размещаться магазины, торгующие уникальными товарами, за которыми потребители едут целенаправленно (примером может служить антикварная лавка во дворе дома № 4 по ул. Рубинштейна). В этом, как правило, заинтересованы представители малого и среднего бизнеса, но у них нет возможности инвестировать в реконструкцию дворовых территорий».
Впрочем, для малого бизнеса внутридворовые помещения привлекательны тем, что аренда там в разы меньше, чем в помещениях, расположенных в фасадной части зданий. Анна Лапченко, руководитель направления стрит-ретейла Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, подтверждает: «Ставка аренды помещений, выходящих на оживленную улицу в центральной части города, может быть в 3-5 раз выше стоимости аренды аналогичных объектов, расположенных в этой же локации, но во дворе».
Закрыться от всех
Еще одной причиной, тормозящей развитие пешеходных зон во дворах, является нежелание жителей расположенных в них домов допускать посторонних людей на свою территорию. Поток пешеходов неоднороден по своей социальной структуре и культуре поведения. Поэтому практически все проходные дворы в центре города закрыты для общественного доступа.
«Вспомним ситуации, когда во дворах размещались объекты культурно-массового притяжения. Например, собака Гаврюша была изгнана из двора на Малой Конюшенной по просьбе жителей. В печальном состоянии малые архитектурные объекты во дворах на ул. Правды», – сетует госпожа Конвей.
С ней согласна и госпожа Валуева: «Жители хотят оградить придомовую территорию от праздно шатающейся публики, и их желание можно понять. Есть и техническая составляющая невозможности воплотить эту идею в жизнь: проходные дворы расположены, как правило, в историческом центре города, с жилым массивом старого фонда, где первые этажи не приспособлены для коммерческого использования. Ну и про климат можно вспомнить – большую часть года он не располагает к прогулкам, да и поток туристов сезонный».
Как резерв помещений для открытия заведений во дворах могут служить подвалы. Если по фасадной части зданий они, как правило, приспособлены под магазины, то во дворах подвалы нередко бывают заброшенными.
Лилия Павлова, руководитель отдела по работе с клиентами Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, подсчитала, что доля заброшенных подвалов составляет примерно 10%. «Подвальные помещения востребованы в первую очередь среди пабов, кафе, небольших камерных ночных клубов, продуктовых магазинов, спа-салонов», – отмечает она.
Арендные ставки в бизнес-центрах составляют 336 евро за км. м в год.
Инвесторы пока не намерены выходить из проекта.
— Мы хотим, чтобы проект развивался и приносил деньги. Если экономическая ситуация улучшится, может быть, появятся компании, которые готовы будут выступить с предложением купить здания, но пока мы об этом не думаем, — сказал член правления Warimpex Group Георг Фолиан.
Строительство первой очереди велось с сентября 2007 года.
— К сожалению, работа с «ГлавПромСтроем» завершилась на стадии земельных и свайных работ, — рассказал «Строительному Еженедельнику» господин Канивец, — компания показала неудовлетворительные результаты.
В апреле 2008 года «ГлавПромСтрой» начал отставать от графика и «Авиелен А. Г.» расторг с ним договор. Подрядчик посчитал, что выполнил работы на 158 млн рублей, а заказчик, ссылаясь на плохое качество, оценил работы в 31 млн рублей и потребовал у банка «Санкт-Петербург» 150 млн рублей, но банк их выдавать отказался.
Как рассказал один из бывших руководителей
— Наши австрийские товарищи попытались мошенническим путем отнять 150 млн рублей. ГУВД по нашему заявлению возбудило уголовное дело против Андрея Канивеца, были арестованы счета его компании, — сказал он.
Господин Канивец подтвердил эту информацию, однако полагает, что дело было инициировано заявителем «с целью запугивания, криминального давления и присвоения денег». «Через два месяца дело развалилось, и его закрыли», — сказал он.
С 2008 года здания достраивало ЗАО «ТОР».
— Очень хороший генподрядчик. Выполнял работу вовремя, — сообщил член управляющего совета UBM AG Петер Майтц. — Использует современное оборудование такого же уровня, как мы используем в Европе. Начинал работу зимой, отлично справился с ней в морозное время.
Построенные здания представляют собой первую очередь проекта. По словам Андрея Канивеца, если к апрелю 2012 года бизнес-центр «Юпитер» будет загружен хотя бы на 40%, застройщик приступит к возведению второй очереди.
— Мы планируем за 30 млн евро построить еще один бизнес-центр «Цеппелин» и увеличить существующую коммерческую недвижимость на 100 тыс. км. м. Что именно это будет, пока неясно. Может быть, отель трехзвездочного сегмента, — рассуждает он.
Многие компании предпочитают снимать зал для вечеринки в первой половине декабря, но платить за него они будут дороже. «Стоимость аренды помещения зачастую не поддается логике. Зависит от количества посредников и жадности владельцев. Цена может отличаться в два-три раза, при этом качество и сервис от нее не зависят», - отметил Олег Димпул.
По словам Екатерины Лапиной, стоимость аренды состоит из трех показателей: цены мероприятия на одного человека, плюс 10% от этой суммы за работу официантов, плюс непосредственно стоимость за аренду помещения. Как правило, стоимость мероприятия на человека колеблется от 2,7 тыс. до 15 тыс. рублей, а стоимость аренды зала может достигать и 100 тыс. рублей.
Эксперты отмечают, что цена аренды помещений под новогодний корпоратив существенно возрастает, по сравнению со стоимостью зала, сдаваемого, например, для проведения конференций или семинаров.
«Например, в обычный день стоимость аренды блока театрального зала на 8 часов составляет 55 тыс. рублей, а в предновогодние дни цена этого же помещения возрастает до 150 тыс. руб.», – рассказала Юлия Матвеева.
Арендовать помещение для проведения новогодней вечеринки лучше заранее. Участники рынка рекомендуют это делать с осени. Большие помещения следует арендовать вообще летом. Особенно это касается самых «горячих» дат - предновогодних пятниц и суббот.
Но и после этого расслабляться не стоит. Иногда случается так, что на одно и то же время один и тот же зал одновременно бронируется несколькими фирмами. «Как правило, мы предупреждаем их, что окончательно помещение останется за какой-то одной компаниейлишь в том случае, если за 40 дней до запланированной даты будет внесена предоплата», - отметила Юлия Матвеева.
Прежде чем арендовать помещение, эксперты рекомендуют лично осмотреть его. Цена за аренду зала может увеличиться в разы только лишь потому, что компания организует вам праздник «под ключ».
Екатерина Костина