Кормиться за счет колодца
Коммерческие помещения, выходящие на оживленные магистрали в центре города, давно поделены между собственниками и арендаторами. Сегодня операторы коммерческой недвижимости присматриваются к освоению внутриквартальных пространств и дворовых территорий.
За роскошными фасадами домов исторического центра редко бывает видна очень важная часть города – дворы-колодцы. Зародились они при Екатерине Великой, которая требовала от застройщиков соблюдать единую линию улиц, чтобы город приобрел строгость стиля, прямые улицы и плотность застройки. Стремясь извлечь большую выгоду, домовладельцы застраивали свои участки по максимуму.
Дома извивались самыми причудливыми формами, соединяясь друг с другом и образуя дворы-колодцы. И как это часто бывает в городах, нелепая ошибка или просто стечение обстоятельств создают их неповторимый облик. Подобное произошло и в Санкт-Петербурге. Простой недостаток свободной земли привел к появлению знаменитых питерских дворов-колодцев.
Дома продолжали плотно простираться внутрь квартала. Хаотичную уплотнительную застройку руководство города уже в те времена всеми силами старалось как-то урегулировать. Были изданы правила, регламентирующие минимальную площадь дворов, и требования по сообщению двора с улицей или другими дворами. Создаваемые для этого арки и проезды стали сквозными, проходными. «Их самобытность накладывает особый отпечаток на облик нашего города и впечатляет приезжих», – рассуждает Светлана Ким, директор по развитию ГК «AAG».
Место для малого
Европейские города на этой самобытности давно научились зарабатывать. В проходных дворах открываются не магазины международных операторов, а сувенирные лавки, картинные галереи, заведения общепита с национальной кухней. Именно аутентичностью и пытаются заманивать визитеров в такие пространства. Попытки пойти по следам исторических городов Европы некоторое время предпринимались и петербургскими властями. Например, в конце 1990-х годов были реконструированы дворы капеллы. Но популярными они не стали, пешеходный поток там мал, заведений в том виде, в каком они задумывались, не появилось.
Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов считает, что определяющим условием для преобразования проходных дворов в пешеходные зоны является наличие в непосредственной близости интенсивных пешеходных потоков, в противном случае любая торговая точка разорится в кратчайшие сроки. «Попытка создания пешеходной зоны во дворах капеллы была неплохой, однако, несмотря на отличные видовые характеристики и приличные пешеходные потоки, открытие торговых точек в данной локации было экономически невыгодно», – считает он.
Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development, тоже пытается объяснить провал проекта с дворами капеллы и непопулярность проходных дворов: «У нас в принципе открытые кафе появились не так давно, в отличие от европейских городов, где эта традиция насчитывает десятки, а то и сотни лет. Если же говорить о коммерческих помещениях во дворах, то спрос на них снижен у торговых точек из-за низкого потока людей, такие помещения более востребованы под офисы и турагентства. А спрос на кафе в основном сформирован сетевыми компаниями, для них интересны улицы с большой проходимостью и визуальная доступность. Кафе во дворе могло бы быть интересно малому семейному бизнесу, а этот сегмент в нашей стране плохо развит».
Нужен стимул
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, согласна с коллегами: «Для создания пешеходных зон внутри дворов нужен некий стимул, нужна потребность. Наиболее мощной движущей силой, способствующей реализации таких проектов, как правило, является бизнес. Однако на сегодняшний день в городе достаточно помещений, выходящих витринами на улицу, чтобы удовлетворить потребности арендаторов в сегменте стрит-ретейла. Более того, размещение на первых линиях торговых коридоров и витринные окна – одни из самых значимых требований таких арендаторов.
Внутриквартальные помещения больше подходят под размещение офисов, салонов красоты, турагентств, образовательных и медицинских учреждений. Во дворах могут размещаться магазины, торгующие уникальными товарами, за которыми потребители едут целенаправленно (примером может служить антикварная лавка во дворе дома № 4 по ул. Рубинштейна). В этом, как правило, заинтересованы представители малого и среднего бизнеса, но у них нет возможности инвестировать в реконструкцию дворовых территорий».
Впрочем, для малого бизнеса внутридворовые помещения привлекательны тем, что аренда там в разы меньше, чем в помещениях, расположенных в фасадной части зданий. Анна Лапченко, руководитель направления стрит-ретейла Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, подтверждает: «Ставка аренды помещений, выходящих на оживленную улицу в центральной части города, может быть в 3-5 раз выше стоимости аренды аналогичных объектов, расположенных в этой же локации, но во дворе».
Закрыться от всех
Еще одной причиной, тормозящей развитие пешеходных зон во дворах, является нежелание жителей расположенных в них домов допускать посторонних людей на свою территорию. Поток пешеходов неоднороден по своей социальной структуре и культуре поведения. Поэтому практически все проходные дворы в центре города закрыты для общественного доступа.
«Вспомним ситуации, когда во дворах размещались объекты культурно-массового притяжения. Например, собака Гаврюша была изгнана из двора на Малой Конюшенной по просьбе жителей. В печальном состоянии малые архитектурные объекты во дворах на ул. Правды», – сетует госпожа Конвей.
С ней согласна и госпожа Валуева: «Жители хотят оградить придомовую территорию от праздно шатающейся публики, и их желание можно понять. Есть и техническая составляющая невозможности воплотить эту идею в жизнь: проходные дворы расположены, как правило, в историческом центре города, с жилым массивом старого фонда, где первые этажи не приспособлены для коммерческого использования. Ну и про климат можно вспомнить – большую часть года он не располагает к прогулкам, да и поток туристов сезонный».
Как резерв помещений для открытия заведений во дворах могут служить подвалы. Если по фасадной части зданий они, как правило, приспособлены под магазины, то во дворах подвалы нередко бывают заброшенными.
Лилия Павлова, руководитель отдела по работе с клиентами Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, подсчитала, что доля заброшенных подвалов составляет примерно 10%. «Подвальные помещения востребованы в первую очередь среди пабов, кафе, небольших камерных ночных клубов, продуктовых магазинов, спа-салонов», – отмечает она.
Недавний пожар на 67-м этаже строящегося высотного здания в "Москва-Сити" взбудоражил столицу: так высоко у нас еще не горело. В мире с 1945 по 2011 год произошло более 40 крупных пожаров в небоскребах. 16 из них – в США.
Ущерб владельцы башни «Восток» предварительно оценили в 2-3 миллиона долларов. В масштабах РФ потери от пожаров за 2011 год превысили 12 млрд. рублей. В прошлом году крупные пожары на строящихся объектах тушили более тысячи раз.
Сейчас в стране нет обязательных нормативов по возведению монолитных зданий. Этот способ строительства появился недавно - в начале 90-ых уже после развала Союза, и СНиПы для него не успели принять. Существующие нормативы были автоматически перенесены из проектирования зданий из сборного железобетона. А на практике поведение монолита в чрезвычайных ситуациях существенно отличается. Для монолитных многоэтажек, тем более для небоскребов, требуются свои просчитанные параметры огнестойкости. Но так как Правила по обеспечению огнестойкости и огнесохранности железобетонных конструкций для высоток необязательны, некоторые проектные организации о них даже вообще не слышали.
Способность здания противостоять огню определяется качеством технологий и контролем за обязательностью их соблюдения. После ЧП в «Москва-Сити» появилось даже предложение о проверке стройматериалов и техники, которые поступают на строительную площадку с точки зрения потенциальной пожароопасности.
Что происходит на стройплощадках в действительности, не требует комментариев.
Если человеческий фактор трудно поддается влиянию, различными способами пробуют воздействовать на «нечеловеческий». Например, сделать негорючим дерево, неподдающимися огню конструкционные и отделочные материалы.
При всей фантастичности идеи уже есть реальные результаты. В Северном (Арктическом) федеральном университета создали композиционный материал, который кардинально улучшает свойства бетона и древесины. «Экспериментально мы доказали, что при обработке поверхности древесины композиционным материалом она становится долговечной, огнеупорной, а также влагонепроницаемой и морозостойкой», — рассказывают на кафедре композиционных материалов и строительной экологии.
Нанобетон у нас уже довольно известен. Он, помимо повышенной огнестойкости, в 2,5 прочнее и в 1,5 раза легче обычного немодифицированного. Применяется пока не очень широко из-за инерции строителей. В университете говорят, что при создании бетона часть цемента заменили нанодобавкой из простого песка. При этом в разы увеличилась прочность стройматериала, улучшились огнестойкость и энергосберегающие свойства бетона.
Переход на структурный уровень открывает широкое поле инноваций в строительстве. Нанобетоны, базальтопластиковые материалы, нанокомпозиты для полимеров, антипирены...
«Преимущества нанокомпозитных антипиренов по сравнению с традиционно применяемыми у нас очевидны. Коэффициент дымотления при добавлении нового антипирена в пластики уменьшается на 40%. А именно отравление продуктами горения является причиной гибели людей при пожаре в 90% случаев», - говорит управляющий директор «Роснано» Дмитрий Пимкин.
«Роснано» планирует в Волгограде вместе с холдингом «Никохим» выпускать безгалогеновый антипирен. Он представляет собой наноструктурированный гидроксид магния с модифицированной поверхностью.
На макроуровне пожарная безопасность высотных зданий регламентируется 2100 нормативными актами, которые предусматривают 150 тысяч различных требований. Помимо ГОСТов и СНИПов еще есть рекомендации Всероссийского НИИ противопожарной обороны по обеспечению пожарной безопасности небоскребов. Существуют также противопожарные стандарты высоток, разработанные в НИИ бетона им. А.А. Гвоздева на основе анализа крупные российских и зарубежных катастроф. Кстати, именно специалисты этого НИИ делали проектные расчеты горевшей башни «Восток». В начале мая они планируют провести обследование пострадавших от огня этажей. Однако соблюдение этих стандартов - это добрая воля застройщика. В большинстве случаев инвесторы, как показывает практика, стараются сэкономить в этой части сметы.
Но позитивные перемены не за горами. В Москве, где более 70 зданий высотой выше ста метров, в ближайшее время должно утвердить жесткие строительные нормы по столичным небоскребам. Пожарная безопасность в них будет выделена особо.
Власти Санкт-Петербурга также всерьез занялись вопросами защиты от огня высотных зданий и готовят изменения в существующие нормативные документы.
Создание и популяризация социально-ориентированного и коммерческое жилья – основная задача малого и среднего строительного бизнеса. О том, какие меры необходимо принять для создания благоприятных условий развития подобного рынка пойдет речь в Госдуме РФ. 26 апреля пройдут депутатские слушания по вопросу государственного регулирования социального и коммерческого найма.
Сегодня среди проблем, препятствующих развитию этой отрасли, специалисты выделяют пробелы в законодательстве, отсутствие понятийной базы, наличие теневого конкурентоспособного рынка, а так же нежелание горожан выходить из очереди на жилье ради получения жилья по программе социального найма.
В то же время подобная система помогла бы решить жилищную проблему в ряде регионов РФ. Александр Мишин, главный помощник Сергея Трохманенко, депутата Законодательного собрания Санкт-Петербурга привел в пример Калужскую область, наиболее активного игрока по привлечению инвестиций. Там находится 5 предприятий по сборке автомобилей. При этом на лицо дефицит рабочих рук – предприятиям не хватает 1 млн. человек. «Молодому специалисту не нужно брать ипотеку в Калуге, ему нужно съемное доступное жилье», - отметил Александр Мишин.
В рамках действующей программы «Достойное жилье гражданам России» идет разработка 5 законодательных актов: «О доходных домах и жилье специального назначения», «О закрытых ПИФ арендного жилья», «Об ассоциациях наймодателей жилья», «О государственных и муниципальных конкурсах на строительство и эксплуатацию жилья для целей социального найма» и «О порядке регистрации индивидуального предпринимательства в сфере найма жилья».
В Петербурге уже есть много успешных примеров коммерческого и социального наймов.
Среди вопросов на повестке дня – разработка законов для сдачи в аренду на более длинные сроки – от 5 лет, а так же создание благоприятных условий для домовладельцев.
Игорь Лебедев, руководитель экспертной группы ЗАО «Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма», обращаясь к истории коммерческого найма, привел такие данные: до революции 94% жилых помещений составляли доходные дома. 80% домовладельцев были частными лицами. При этом коммерческий найм приносил казне 24% ежегодного дохода.
Современный европейский опыт дает показатели ничуть не хуже: в Голландии 45% жилья находятся в управлении наёмных ассоциаций, в Швейцарии – 65%. Всё это, безусловно, малогабаритное жилье. В России же, по данным ЗАО «Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма», за период с 2000 по 2008 год средняя площадь квартиры составляла
В ближайшие годы специалисты ожидают бурный рост рынка коммерческого найма.
Депутат Оксана Дмитриева отметила: «Развитие коммерческого найма как отрасли бизнеса имеет очень хорошие ставки. Рынок полностью конкурентен. И это неплохо. Если появятся игроки, которые будут рассматривать этот бизнес как легальный, и будут сдавать большее количество квартир, это означает, что монополизировать рынок окажется невозможным».