Кормиться за счет колодца
Коммерческие помещения, выходящие на оживленные магистрали в центре города, давно поделены между собственниками и арендаторами. Сегодня операторы коммерческой недвижимости присматриваются к освоению внутриквартальных пространств и дворовых территорий.
За роскошными фасадами домов исторического центра редко бывает видна очень важная часть города – дворы-колодцы. Зародились они при Екатерине Великой, которая требовала от застройщиков соблюдать единую линию улиц, чтобы город приобрел строгость стиля, прямые улицы и плотность застройки. Стремясь извлечь большую выгоду, домовладельцы застраивали свои участки по максимуму.
Дома извивались самыми причудливыми формами, соединяясь друг с другом и образуя дворы-колодцы. И как это часто бывает в городах, нелепая ошибка или просто стечение обстоятельств создают их неповторимый облик. Подобное произошло и в Санкт-Петербурге. Простой недостаток свободной земли привел к появлению знаменитых питерских дворов-колодцев.
Дома продолжали плотно простираться внутрь квартала. Хаотичную уплотнительную застройку руководство города уже в те времена всеми силами старалось как-то урегулировать. Были изданы правила, регламентирующие минимальную площадь дворов, и требования по сообщению двора с улицей или другими дворами. Создаваемые для этого арки и проезды стали сквозными, проходными. «Их самобытность накладывает особый отпечаток на облик нашего города и впечатляет приезжих», – рассуждает Светлана Ким, директор по развитию ГК «AAG».
Место для малого
Европейские города на этой самобытности давно научились зарабатывать. В проходных дворах открываются не магазины международных операторов, а сувенирные лавки, картинные галереи, заведения общепита с национальной кухней. Именно аутентичностью и пытаются заманивать визитеров в такие пространства. Попытки пойти по следам исторических городов Европы некоторое время предпринимались и петербургскими властями. Например, в конце 1990-х годов были реконструированы дворы капеллы. Но популярными они не стали, пешеходный поток там мал, заведений в том виде, в каком они задумывались, не появилось.
Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов считает, что определяющим условием для преобразования проходных дворов в пешеходные зоны является наличие в непосредственной близости интенсивных пешеходных потоков, в противном случае любая торговая точка разорится в кратчайшие сроки. «Попытка создания пешеходной зоны во дворах капеллы была неплохой, однако, несмотря на отличные видовые характеристики и приличные пешеходные потоки, открытие торговых точек в данной локации было экономически невыгодно», – считает он.
Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development, тоже пытается объяснить провал проекта с дворами капеллы и непопулярность проходных дворов: «У нас в принципе открытые кафе появились не так давно, в отличие от европейских городов, где эта традиция насчитывает десятки, а то и сотни лет. Если же говорить о коммерческих помещениях во дворах, то спрос на них снижен у торговых точек из-за низкого потока людей, такие помещения более востребованы под офисы и турагентства. А спрос на кафе в основном сформирован сетевыми компаниями, для них интересны улицы с большой проходимостью и визуальная доступность. Кафе во дворе могло бы быть интересно малому семейному бизнесу, а этот сегмент в нашей стране плохо развит».
Нужен стимул
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, согласна с коллегами: «Для создания пешеходных зон внутри дворов нужен некий стимул, нужна потребность. Наиболее мощной движущей силой, способствующей реализации таких проектов, как правило, является бизнес. Однако на сегодняшний день в городе достаточно помещений, выходящих витринами на улицу, чтобы удовлетворить потребности арендаторов в сегменте стрит-ретейла. Более того, размещение на первых линиях торговых коридоров и витринные окна – одни из самых значимых требований таких арендаторов.
Внутриквартальные помещения больше подходят под размещение офисов, салонов красоты, турагентств, образовательных и медицинских учреждений. Во дворах могут размещаться магазины, торгующие уникальными товарами, за которыми потребители едут целенаправленно (примером может служить антикварная лавка во дворе дома № 4 по ул. Рубинштейна). В этом, как правило, заинтересованы представители малого и среднего бизнеса, но у них нет возможности инвестировать в реконструкцию дворовых территорий».
Впрочем, для малого бизнеса внутридворовые помещения привлекательны тем, что аренда там в разы меньше, чем в помещениях, расположенных в фасадной части зданий. Анна Лапченко, руководитель направления стрит-ретейла Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, подтверждает: «Ставка аренды помещений, выходящих на оживленную улицу в центральной части города, может быть в 3-5 раз выше стоимости аренды аналогичных объектов, расположенных в этой же локации, но во дворе».
Закрыться от всех
Еще одной причиной, тормозящей развитие пешеходных зон во дворах, является нежелание жителей расположенных в них домов допускать посторонних людей на свою территорию. Поток пешеходов неоднороден по своей социальной структуре и культуре поведения. Поэтому практически все проходные дворы в центре города закрыты для общественного доступа.
«Вспомним ситуации, когда во дворах размещались объекты культурно-массового притяжения. Например, собака Гаврюша была изгнана из двора на Малой Конюшенной по просьбе жителей. В печальном состоянии малые архитектурные объекты во дворах на ул. Правды», – сетует госпожа Конвей.
С ней согласна и госпожа Валуева: «Жители хотят оградить придомовую территорию от праздно шатающейся публики, и их желание можно понять. Есть и техническая составляющая невозможности воплотить эту идею в жизнь: проходные дворы расположены, как правило, в историческом центре города, с жилым массивом старого фонда, где первые этажи не приспособлены для коммерческого использования. Ну и про климат можно вспомнить – большую часть года он не располагает к прогулкам, да и поток туристов сезонный».
Как резерв помещений для открытия заведений во дворах могут служить подвалы. Если по фасадной части зданий они, как правило, приспособлены под магазины, то во дворах подвалы нередко бывают заброшенными.
Лилия Павлова, руководитель отдела по работе с клиентами Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, подсчитала, что доля заброшенных подвалов составляет примерно 10%. «Подвальные помещения востребованы в первую очередь среди пабов, кафе, небольших камерных ночных клубов, продуктовых магазинов, спа-салонов», – отмечает она.
Последствия кризиса и возросший уровень конкуренции вынуждают застройщиков жилья все больше внимания уделять общению с потенциальными покупателями, дольщиками и собственниками уже сданных квартир. Для этого многие компании осваивают соцсети.
Присутствие и продвижение в социальных сетях, что часто зашифровывается аббревиатурой SMM, или Social Media Marketing, в первую очередь актуально для компаний, работающих на рынке жилья.
"Работа с соцсетями не имеет смысла для компаний, присутствующих на рынке B2B, – объясняет руководитель брендингового агентства Art-fact Ирина Огнева. – Профессионалы, как правило, работают с профессиональными сайтами".
Кроме того, и среди компаний, работающих в сегменте жилищного строительства, в социальных сетях представлены не все – игроки рынка элитного жилья не считают нужным присутствовать в соцсетях. Во-первых, вряд ли "ВКонтакте" или в Fасebоok проводит время целевая аудитория этих компаний. И во-вторых, этот рынок недостаточно конкурентен.
"Организации начинают заниматься продвижением своего бренда по мере того, как возрастает конкуренция, когда возникает необходимость выделиться, завоевать потребителя и представить компанию не с точки зрения продукции, а эмоционально, – поясняет Ирина Огнева. – У большинства компаний уже есть свои сайты, но социальный маркетинг позволяет поддерживать общение с потребителями более глобально, выстраивать индивидуальные отношения с клиентами и более широко распространять пиар-информацию".
Строительные компании пока что только осваивают новые возможности, предоставляемые ресурсами web 2.0. Их охват у компаний пока не слишком широк, как правило, он ограничивается сетью "Вконтакте" и несколькими форумами. К тому же и инструменты, которые используют компании для работы в соцсетях, пока сложно назвать выверенными и отточенными. Как правило, компании общаются с клиентами через официальные аккаунты, участвуют в обсуждениях своих проектов в группах дольщиков и размещают таргетированную рекламу.
"Реклама в Интернете очень эффективна, – сообщают в отделе рекламы и маркетинга ГК "РосСтройИнвест". – Она работает в связке с наружной и радиорекламой. Проезжая мимо рекламного щита на машине или слушая рекламу на радио, человек может пропустить важную информацию, контакты компании. Однако если он запомнит название жилого комплекса, то сможет найти наш аккаунт в социальной сети или сайт в Интернете".
При этом нестандартные и интерактивные проекты в соцсетях единичны. "Петербургские застройщики, работающие в сегменте масс-маркет, постепенно начинают переходить от мониторинга соцсетей и блогосферы к деятельному участию в жизни сообществ", – уверена ведущий менеджер по PR бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад" Наталия Белякова.
В то же время в постоянной, несобытийной активности инициативу зачастую перехватывают дольщики. Например, этой весной собственную официальную группу создала ГК "РосСтройИнвест", но уже к июню от ее продвижения отказались – дольщики оказались активнее.
"В социальной сети "Вконтакте" есть многочисленная и активная группа дольщиков нашего ЖК "Князь Александр Невский", в которой зарегистрировано более 1,3 тыс. человек, – пояснили в отделе рекламы и маркетинга группы компаний. – В этой группе мы официально присутствуем, отвечаем на вопросы, ведем мониторинг".
Однако испытывать эйфорию по поводу открытия новых пиар- и рекламных возможностей не стоит, предупреждают участники рынка. "Важно учитывать, что благодаря возможности оперативного размещения данных увеличивается риск распространения не только позитивной, но и негативной информации, – предупреждает заместитель генерального директора ООО "Петротрест-Недвижимость" Наталья Тужилова. – Продвижение бренда в социальных сетях не дает возможности полного управления процессом поддержания репутации".
Мнение:
Наталия Белякова, ведущий менеджер по PR бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад":
– Наше глубокое убеждение – в соцсетях нужно появляться исключительно "по поводу". Никому не нужны мертворожденные корпоративные страницы, заведенные в соответствии с модой на web 2.0.
Другое дело, когда компании есть что сказать целевой аудитории, предложить новые формы активности, вовлечь и заинтересовать. Целью активности компании в соцсетях является информирование вкупе с формированием эмоционального отклика на инициируемое компанией событие, а в перспективе – долгосрочной лояльности к конкретному бренду. В терминологии интернет-пространства задача-максимум звучит так: превратить целевую аудиторию в бренд-амбассадоров.
Поправки в законопроект №623780-5 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" в случае их принятия в существующей редакции ущемят интересы жилищно-коммунального комплекса Ленинградской области. К такому выводу пришли участники семинара-совещания по вопросам управления жилищным фондом с участием Алексея Мешкова, вице-губернатора ЛО по ЖКХ и ТЭК.
Поправки в Жилищный кодекс, разработанные СРО НП "Объединение генеральных подрядчиков в строительстве", вызвали споры не только в Петербурге, но и в Москве - у оргкомитета по созданию Национального объединения СРО в сфере ЖКХ (председатель - депутат ГД Елена Николаева).
Уточним, что в оргкомитете представлены 46 СРО управляющих компаний. "Это почти половина субъектов РФ", - подчеркнул Климент Кан, член оргкомитета. Он отметил также, что поправки не учитывают региональные особенности управляющих компаний (УК), которые обслуживают маленькие территории – сельские управления с 5, 10, 15 домами. "Думаю, будет полезно, если Ленинградская область проявит инициативу в этом плане", - сказал Климент Кан.
Наибольшие возражения у профессионального сообщества вызывают положения, касающиеся компенсационного фонда СРО в сфере ЖКХ, а также договоров страхования гражданской ответственности членов СРО. В случае утверждения Госдумой ныне предлагаемых размеров взносов в компенсационный фонд совокупный размер отчислений от УК всех российских регионов составит 5 млрд руб. Портфель страхования гражданской ответственности участников СРО в сфере ЖКХ превысит 40 млрд руб. Однако финансовая нагрузка на небольшие управляющие компании или ТСЖ при этом окажется непомерной. Согласно предлагаемым поправкам, размер взноса в зависимости от обслуживаемой территории многоквартирных домов (МКД) составляет для юридического лица от 100 тыс. до 2 млн руб.; для индивидуального предпринимателя - - при обслуживании площади в пределах 25 тыс. кв. м - взнос равен 50 тыс. руб.
Минимальная сумма по договору страхования гражданской ответственности членов СРО на 1 МКД равна 500 тыс. руб. При этом управляющая компания или иная обслуживающая организация обязана застраховать каждый МКД.
"На совещании по предлагаемым поправкам в Госдуме абсолютное большинство было против них, особенно в части взносов в компенсационный фонд СРО", - сообщил Владимир Масленников, помощник депутата ГД Елены Николаевой.
В числе важных новшеств предлагается включить ТСЖ в категорию объектов членства в саморегулируемой организации. Как и для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом на основании соответствующего договора либо производящих работы по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений МКД, - членство в СРО для ТСЖ и ЖСК, а также предприятий, занимающихся вывозом твердых бытовых отходов,обязательно. При этом член СРО в сфере управления многоквартирными домами может одновременно входить в саморегулируемые организации по другим видам предпринимательской деятельности.
*
На вывозе ТБО в России сегодня специализируются более 5,5 тыс. предприятий. ТСЖ и подобных некоммерческих организаций насчитывается более 70 тыс.
*
Важное значение имеет поправка в ЖК, вводящая понятие допуска к работам, которые влияют на безопасность жилого дома и пребывания граждан в МКД и на прилегающих территориях. Перечень работ, требующих допуска и предполагающих членство в СРО, будут формировать федеральные власти - по аналогии с тем, который принят в строительстве и включает в себя почти 225 видов деятельности. С другой стороны, поправки в Жилищный кодекс предусматривают ограничение внеплановых проверок членов саморегулируемой организации: их можно будет проводить только при участии СРО.
По словам Климента Кана, вопросы возникают и в связи с территориальным принципом их организации. "За это проголосовали лишь девять из 46 СРО в составе оргкомитета по созданию Национального объединения СРО в сфере ЖКХ", - уточнил Климент Кан.
Для жилищно-коммунального комплекса Ленинградской области с учетом достаточно большой, как отметил вице-губернатор Алексей Мешков, разрозненности между управляющими компаниями необходимость создания организаций, которые объединяли бы усилия всего профессионального сообщества в регионе, "назрела достаточно остро".
По словам вице-губернатора, важно, чтобы профессионалы могли как наладить взаимодействие внутри своей отрасли, так и находить контакты с органами государственной власти. "Не знаю, будет ли это СРО или что-то иное, но когда есть объединение профессионалов, они, наверное, могут формировать понятную идею, чтобы правительство области больше к ним прислушивалось и решало их проблемы. Мы готовы воспринимать информацию, идеи от коллегиального органа. Готовы направлять их, в том числе, в правительство Российской Федерации", - заявил Алексей Мешков.
Он напомнил, что для Ленинградской области жилищно-коммунальный комплекс - по-прежнему один из самых не только значимых, но и проблемных секторов экономики. "Сегодня практически 70% существующих в регионе проблем связаны с ЖКХ", - сказал чиновник.
Алексей Мешков отметил "достаточно удручающее" состояние с водой, "плачевное" - с организацией водоотведения. Вице-губернатор оценил как "относительно неплохое" состояние энергетики, но при этом подчеркнул парадокс ситуации: в области не хватает мощностей, чтобы подать имеющуюся энергию жителям и предприятиям.
При газификации примерно 50-60% территории области с непомерно высокими тарифными ставками на тепловую энергию сталкиваются власти в тех районах, где для отопления используется уголь или мазут.
"Выпадающие доходы, компенсацию которых обеспечивает орган власти, который устанавливает тарифы, ложатся на бюджет Ленинградской области тяжелым бременем. По разным оценкам, сумма, которую нам необходимо выплачивать за выпадающие доходы поставщикам энергии, составляет от 1 до 2 млрд руб.", - сообщил Алексей Мешков.
Он заявил, что региональный бюджет следует тратить все-таки не на латание дыр, а на решение вопросов, связанных с компенсацией тарифной надбавки, которую жители отдельных МО Ленинградской области платить не могут. Однако нагрузка на бюджет региона еще больше увеличится с 2013 года в связи с изменениями в деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ, который не сможет более предоставлять финансовую поддержку на реализацию адресных программ капитального ремонта многоквартирных жилых домов.
Как подчеркнул Алексей Мешков, правительство Ленинградской области сейчас формирует программу развития ЖКХ. Ранее выделявшийся на эти цели объем финансирования, по словам вице-губернатора, вероятнее всего, останется прежним. "Жилищный фонд не будет брошен", - пообещал представитель региональной власти. Однако комплексное решение проблем ЖКХ невозможно без привлечения инвестиций, что предусматривает, кстати, 210-ФЗ, на основании которого формируются тарифы.
"Наверное, есть информационный вакуум, непонимание на местах того, как надо действовать", - признал Алексей Мешков.
По его словам, региональные власти сейчас разрабатывают "дорожную карту" для муниципальных образований, которая появится в открытом доступе на официальном сайте правительства Ленинградской области.
Вкратце механизм таков. Органы местного самоуправления собирают полную информацию о социально-экономическом состоянии своих жителей, занимаются территориальным планированием и оценкой эффективности пользования теми энергетическими ресурсами, которыми они располагают. На основании этих данных формируется программа по развитию системы коммунального хозяйства в регионе.
"Если будет собрана полная информация об обеспеченности ресурсами, потребности в них и экономических возможностях населения Ленинградской области, мы сможем привлекать инвесторов", - подчеркнул Алексей Мешков.
Он также сообщил, что интерес к региональному ЖКХ уже проявляют "достаточно серьезные европейские, канадские банки", но без полного пакета документов они в Ленобласть не придут.