Приземленные планы
Сегодня у строительной компании не так много путей, чтобы заставить общественность говорить о своем проекте. Собственно, есть три основных пути, по крайней мере для жилого дома, хоть как-то выделиться: при помощи архитектуры, концепции здания или его высотности. С последней в Петербурге у девелоперов особенно не ладится, – отмечают эксперты.
Средняя этажность современного жилищного строительства Санкт-Петербурга составляет 16-20 этажей. Часто в крупных жилых комплексах, которые возводятся в спальных районах, проектируется доминанта в 25-30 и выше этажей. Более высокие здания в жилищном строительстве проектируются пока редко. Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» говорит, что причин тому несколько. Во-первых, градостроительные регламенты жестко контролируют высотность строений, особенно в проектах, расположенных в историческом центре или в районах, приближенных к главным историческим доминантам города. Во-вторых, сложившаяся среднеэтажная окружающая застройка не позволяет гармонично вписывать высотные здания в архитектуру квартала.
Плохую службу девелоперам сослужил и проект «Охта-центра» во времена его противостояния с градозащитной общественностью. Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, отмечает, что слово «небоскреб» в Петербурге относится к разряду тех, что произносить не стоит – сразу возникает настолько широкий общественный резонанс, что девелоперу может стоить немалых усилий утихомирить разбушевавшуюся общественность. «И это не удивительно, ведь наш город занесен в список мирового культурного наследия ЮНЕСКО именно за удивительные невские панорамы, которые являются уникальной архитектурной доминантой Петербурга. Чтобы сберечь наши уникальные виды, в городе существует высотный регламент», – говорит госпожа Конвей.
«Да и потенциальные покупатели неоднозначно реагируют на небоскребы. Граждане старше 40 лет без энтузиазма воспринимают приобретение квартиры выше 14 этажа из соображений безопасности и из-за не слишком высокого уровня доверия к качеству установленного лифтового оборудования. Но определенные плюсы в жилье на высоких этажах все же есть – хорошие видовые характеристики, более низкий уровень воздействия уличного шума, более чистый воздух.
И, несмотря на формирующуюся сегодня тенденцию к проектированию малоэтажной и среднеэтажной застройки, высотки все равно будут востребованы на городских территориях ввиду высокого спроса на жилье в мегаполисе и сложившегося дефицита участков под застройку в рамках городских кварталов», – рассуждает Арсений Васильев.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», добавляет: «Приобретая земельный участок, застройщик может заранее просчитать, сколько недвижимости он построит на той или иной территории. При этом, опытный девелопер всегда учитывает покупательский спрос: объекты с невысокой и средней этажностью наиболее популярны у покупателей недвижимости, особенно в сегментах комфорт- и бизнес-классов. Такие жилые комплексы считаются наиболее привлекательными, так как за счет меньшей высотности и меньшего количества квартир в доме можно создать более уютную, спокойную атмосферу для проживания. Большинство покупателей предпочитают квартиры не выше 10 этажа. Только 10% клиентов целенаправленно выбирают последние этажи».
Елизавета Конвей добавляет, что на такой высоте может ощущаться нехватка кислорода. «К тому же, небоскреб может раскачиваться от петербургского ветра – не каждому это понравится. Кроме того, существующая система пожаротушения пока еще мало рассчитана на такие небоскребы», – перечисляет другие минусы госпожа Конвей.
Впрочем, господин Ефремов полагает, что при правильном позиционировании объекта проблем с продажами квартир на 30-х этажах можно было бы избежать. «Действительно, есть клиенты, которые психологически не готовы жить «наверху», однако значительная часть покупателей была бы рада квартире на высоких этажах с хорошим видом и панорамным остеклением», – уверен он.
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая с ним солидарна: «О предпочтениях покупателей свидетельствует то, что в обычных домах верхние этажи как правило стоят дороже, чем средние и нижние. Условно: чем выше этаж, тем дороже продаваемое жилье. В принципе, людей, выбирающих квартиры на верхних этажах, ничего не пугает – ни возможность поломок лифтов, ни прочие риски».
Справка:
Жилые небоскребы Петербурга
Существующие:
1. «Доминанта» (на пересечении ул. Типанова и пр. Космонавтов; 100 м, 27 этажей).
2. «Поэма у трех озер» (объект принадлежал к числу долгостроев, находится на пр. Энгельса; 100 м, 27 этажей).
3. «Гуси-лебеди» (пересечение ул. Оптиков и ул. Яхтенной; 20-27 этажей).
4. В конце 2012 г. был построен первый дом, который может быть отнесен к классу именно небоскребов: жилой комплекс «Князь Александр Невский» – 35 этажей. Высота жилой части здания составляет 105 м, а вместе с куполом и шпилем – 124 м.
Строящиеся:
1. «Северная долина» (пос. Парголово; до 27 этажей).
2. «Южная акватория» (Красносельский район; 20-26 этажей).
3. «Муринский посад» (пос. Мурино, ст. м. Девяткино; 16-27 этажей).
4. «Петергофская Венеция» (Петергоф; до 35 этажей).
На крупнейшей в Европе международной выставке инвестиций в недвижимость MIPIM 2012 в конференц-зоне Санкт-Петербурга состоялась дискуссия «City Talk: St. Petersburg», в ходе которой представители власти, бизнеса и иностранных инвестиционных компаний представили свое виденье приоритетов развития города.
Вице-президент – управляющий директор Банка ВТБ, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Ольховский открывая дискуссию, отметил, что сегодня крайне важен взгляд на перспективу. «Это касается всех игроков рынка недвижимости. Необходимо придерживаться позиции, нацеленной на перспективу. В приоритете должно быть не масштабное получение доходов сегодня, а формирование качественного общественного пространства с комфортным уровнем жизни. Серьезные и крупные инвесторы и девелоперы, безусловно, такую позицию оценят и останутся в городе надолго», ‑ уверен г-н Ольховский.
Глава делегации Санкт-Петербурга Алексей Чичканов озвучил 5 направлений приложения основных усилий города в рамках реализации Концепции социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2020 года, по которым город приветствует инвестиции со стороны бизнеса. Среди них: транспорт, образование, здравоохранение, экология и креативная экономика.
Генеральный директор, председатель правления Группы ЛСР Александр Вахмистров напомнил, что развитие сферы недвижимости дает основной приток инвестиций в экономику каждого города. «Вложения в объекты недвижимости – это новые рабочие места, инфраструктура, налоговые поступления. Таким образом, инвестиции в экономику через рынок недвижимости позволяют достичь мультипликативного эффекта, ‑ отмечает А.Вахмистров. ‑ В Петербурге разработаны все основные правила и приняты необходимые законы в области градостроительства, что способствует развитию бизнеса и создает законодательную основу для прихода инвестиций в город».
Генеральный директор ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург» Юрий Грудин в ходе обсуждения выразил уверенность в необходимости развивать в Санкт-Петербурге государственно-частное партнерство в сфере арендного жилья. «За рубежом это проверенная временем успешная практика, которая позволяет с одной стороны решить массу жилищных проблем, с другой – это привлекательный способ инвестирования, ‑ отметил Юрий Грудин. ‑ В Санкт-Петербурге сегодня данный сегмент интересен как российским, так и зарубежным инвесторам, например, финским пенсионным фондам, которые вкладывают средства в развитие арендных домов».
На инвестиционный климат России в целом и Санкт-Петербурга в частности положительно повлияют изменения в действующее законодательство, полагает руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» компании Vegas Lex Игорь Чумаченко. «К сожалению, как федеральное, так и городское законодательство все еще остается несовершенным. Это создает значительные препоны для внешних инвестиций, ‑ отметил в ходе дискуссии Игорь Чумаченко.
Также в первый день выставки состоялось обсуждение Программы развития исторического центра Санкт-Петербурга. В рамках конференции участники, обладающие опытом реализации проектов в историческом центре, затронули вопросы мотивации участия бизнеса в Программе, требующей максимального сохранения исторического центра. Представители городской Администрации выразили понимание необходимости конструктивного диалога с инвесторами в условиях ограниченности бюджета при ожидаемых крупных затратах на сохранение исторического центра.
Согласно данным, полученным в ходе разработки Концепции «2020», 60% петербуржцев выступают за сохранение исторического центра Петербурга и запрещение в его пределах какого-либо вида деятельности.
«Достаточно радикально. При этом все, конечно, руководствуются благими намерениями, ‑ прокомментировал данные Сергей Игонин управляющий партнер АйБи ГРУПП, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов. – Однако исторический центр Петербурга неоднороден. С одной стороны – многочисленные памятники, преобразования которых нельзя допустить. С другой рядовая застройка, которая, при отсутствии специальной политики, постепенно может превратиться в «трущобы».
Генеральный директор ГУП «ГУИОН» Александр Чупраков рассказал, что ГУП «ГУИОН» по заказу Правительства Петербурга проводилась плановая инвентаризация жилого фонда с определением степени износа объектов. «Исследования позволили определить жилье, которое имеет степень износа более 60%, и нуждается в реконструкции. Программа стартовала в 2007 году, в процессе ее реализации ГУП «ГУИОН» было обследовано более половины всех объектов. Кроме того, по заказу КУГИ предприятие определяет степень износа нежилых объектов, находящихся в собственности города», ‑ сообщил он, добавив, что предприятие готово продолжить работу в рамках городских или федеральных программ.
Справка:
Ежегодная международная выставка MIPIM – ключевое и наиболее ожидаемое мировое событие в сфере инвестиций в недвижимость, проходящее во французских Каннах. В прошедшем году на выставочной площади в
Ввести персональную ответственность за проекты застройки, унифицировать и систематизировать законодательную базу, переработать генплан и ПЗЗ и определиться, наконец, с направлением развития города предложили ведущие архитекторы и девелоперы города на круглом столе «Новый урбанизм в Петербурге».
Архитекторы и девелоперы Петербурга обсудили за круглым столом, организованном клубом «Деловая Политика» в рамках проекта «Идеи для Петербурга», перспективы развития города. Дискуссия вышла противоречивой и бурной. На любое высказанное предложение тут же находились контраргументы. А часто беседа и вовсе разбивалась на отдельные, не связанные реплики.
Создать стратегический план градостроительного развития на 50 лет предложил руководитель архитектурной мастерской Цыцина, председатель комитета по архитектуре и градостроительству Гильдии управляющих и девелоперов Сергей Цыцин.
«В нем должны быть перечислены проекты, в которые смогли бы вливаться инвесторы, и неизменные принципы и цели городского развития».
О важности определения цели и направления развития города говорил и Юрий Васильев, генеральный директор ИК «Евроинвест». По его словам, это должно удешевить развитие города и коммуникаций. Также необходимо совершенствовать законодательство.
«За все годы ни одной поправки ни в генплан, ни в ПЗЗ не было принято. Все, что делается в городе, делается не благодаря, а вопреки власти».
Предприниматель Игорь Бурдинский предложил ввести персональную ответственность за нарушение законов. В частности, - поднять статус архитектора и наделить его ответственностью за все постройки и соответствующими полномочиями вплоть до остановки строительства. Девелоперам, ставящим своей целью лишь зарабатывание денег, по его мнению, не место на рынке. В первую очередь, застройщики должны создавать среду, заниматься развитием города и учитывать интересы горожан.
«Прежде чем приобрести территорию завода «Красное знамя» (на территории завода, расположенного на Петроградской стороне, находится памятник регионального значения силовая подстанция Эриха Мендельсона – ред.), я купил книги об архитектуре. Теперь я знаю все о Мендельсоне.
Главный архитектор бюро «СТУДИЯ-17» Владимир Линов упрекнул и власть, и общественность в отсутствии инициативы для разработки концепций территорий и сделал акцент на важности определения нормативов по плотности застройки новых кварталов.
«Сейчас мы строим до
На теме унификации законодательства и стабильности действия его норм сконцентрировался генеральный директор «БТК девелопмент» Дмитрий Абрамов.
«Нам очень важно, в каком окружении будут находиться наши проекты через десятки лет. Нам важно, чтобы документы, регламентирующие нашу деятельность, складывались в систему, были связаны, а их вектор был не однонаправленным. Нам важно приходить к согласию с властью до того, как заключены договоры, а не после. Наша задача предложить конкретные механизмы, которые позволят центру Петербурга не продолжать умирать, а восстанавливаться».
Конкретную проблему протекающих крыш и скопления на них снега и сосулек предложил решить руководитель архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры» Михаил Кондиайн.«Если бы мы сдвинули с места законопроект о реконструкции крыш под жилые помещения, о создании мансард, можно было бы решить проблемы протекающих крыш, образования сосулек, скопления снега, применив соответствующие конструктивные решения».
И, наконец, сделать создание проектов открытым и вынести дискуссии на обсуждение горожан предложил креативный директор «Лофт Проект ЭТАЖИ», архитектор Савелий Архипенко.
«Нужно разговаривать с горожанами. Они имеют право на свой город. Первична публичность».
«Мы загнали девелоперов в такие нормативы, в которых они вынуждены рассчитывать максимум, сколько квадратных метров они смогут построить на участке площади», - подвел итог председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко. По его словам, правительству еще предстоит переработать генплан и дать зеленый свет развитию промышленных территорий.
Антонина Асанова