Экспертиза в поисках единого стандарта
С 1 апреля 2012 года на строительном рынке начала работать негосударственная экспертиза. Представители отрасли говорят о том, что передела рынка между государственной и негосударственной экспертизой быть не должно.
Правильнее говорить о формировании цивилизованного, квалифицированного подхода к решению общих проблем экспертизы.
Эти и другие вопросы обсудили участники заседания круглого стола «Взаимодействие участников рынка экспертизы строительных проектов в новых реалиях. Как государственным и частным структурам выстроить цивилизованный рынок», организованного газетой «Строительный Еженедельник» и ООО «Межрегиональная негосударственная экспертиза».
Валерий Грибанов, модератор, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник»
Александр Орт, генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»
Виктор Зозуля, генеральный директор ООО «Негосударственная экспертиза проектов строительства»
Екатерина Боякова, начальник юридического отдела ГАУ «Леноблгосэкспертиза»
Виталий Потехин, ведущий юрисконсульт СПб ГАУ «ЦГЭ»
Роман Алексеев, генеральный директор ООО «Центр строительного аудита и сопровождения»
Александр Караваев, главный специалист ООО «Эксперт Проект»
Вадим Персов, генеральный директор ООО «Межрегиональная негосударственная экспертиза»
Сергей Свешков, эксперт по управлению проектированием и строительством
Валерий Грибанов:
– Прошло больше года с момента введения негосударственной экспертизы. Как разделился рынок между негосударственной и государственной экспертизами?
Александр Орт:
– Законодательство определило, что все объекты строительства, финансируемые из бюджета, остались за государственной экспертизой, а все остальные проекты могут проходить согласование в негосударственной экспертизе. На сегодня в Петербурге действует 14 таких организаций. Но, на мой взгляд, следует перестать вести речь о переделе рынка между государственной и негосударственной экспертизой. Правильнее говорить о формировании цивилизованного, квалифицированного подхода к решению общих проблем экспертизы. С этой точки зрения следует объединить наши усилия и определить тот минимум требований, которые должны быть незыблемыми и обязательными для всех участников рынка.
Валерий Грибанов:
– Вы считаете, что рынок уже сформирован и в ближайшее время ожидать существенного роста новых игроков не стоит?
Александр Орт:
– Говорить о том, что рынок уже насытился, нельзя. Он будет развиваться и расширяться постоянно. Выживет на этом рынке тот, кто будет принципиально подходить к решению проблем и четко соблюдать законодательство.
Валерий Грибанов:
– Сколько компаний в ближайший год еще может появиться на рынке негосударственной экспертизы? Какое количество игроков на данном рынке оптимально для Северо-Запада?
Виктор Зозуля:
– Новые игроки на рынке экспертизы будут появляться и исчезать постоянно, так как этот бизнес привлекателен с точки зрения доходов. Сколько всего будет компаний – неизвестно. Но не надо забывать, что на пустом месте экспертную организацию создать нельзя. Рынок экспертизы будет регулироваться только качеством выполняемой работы. Если экспертные организации будут соблюдать законы, требования, то и качество работы будет высоким. Пока этого нельзя сказать про все организации.
В то же время вызывает недоумение, как может государственная экспертиза быть аттестована на предоставление услуг негосударственной экспертизы. Конкурировать в этих условиях мы можем только между собой, но не с чиновниками. Например, между нашей организацией и администрацией Выборга возник конфликт. Власти не выдают разрешение на строительство таможенного терминала, хотя есть положительное заключение экспертизы. Есть закон, который запрещает чиновникам подвергать сомнению проект, прошедший экспертизу. Заказчик не хочет идти в суд, мотивируя это тем, что слишком длительный процесс.
Екатерина Боякова:
– Мы не согласны с тем, что государственная экспертиза не может выполнять функции негосударственной. В этом нет ничего противозаконного. Мы готовы к открытому диалогу. Есть несколько вопросов, которые нас волнуют и которые мы готовы обсуждать в форме открытого диалога. Нет никакой проблемы в том, чтобы выработать единые стандарты, требования для негосударственных экспертиз. Например, не брать проекты без градостроительных планов, без проектов планировок и т. д. Никто у вас этот рынок не забирает, пожалуйста, работайте на территории всей страны. Мы точно так же выживаем и боремся за каждого нашего заказчика по негосударственной экспертизе. Выставляем равные требования как по объектам, финансируемым за счет средств бюджета, так и по объектам, финансируемым за счет собственных средств заказчика.
Виктор Зозуля:
– Так не ставьте нам палки в колеса! Кто дал вам право ревизовать заключение наших экспертов?
Екатерина Боякова:
– Я объясню. Есть постановление правительства Ленобласти об аккредитации юридических и физических лиц на право проведения проверок заключений негосударственных экспертиз. Это касается только Ленинградской области, где мы столкнулись с недостаточным уровнем профессиональной подготовки не экспертиз, а муниципальных образований. С этим борются на уровне регионального правительства. Муниципалы зачастую не имеют полного представления о том, какие требования предъявляются при подготовке градостроительной документации. Например, выдают градплан сразу на несколько участков. Речь не о том, чтобы упрекнуть негосударственную экспертизу, а о том, чтобы повысить изначальный уровень подготовки исходно-разрешительной документации.
Валерий Грибанов:
– Как сейчас решается кадровая проблема? Насколько остро стоит потребность в аккредитованных экспертах?
Виталий Потехин:
– Наша организация существует давно, коллектив сформирован. У нас достаточно аккредитованных экспертов для решения поставленных задач. После введения института негосударственной экспертизы у нас уменьшилось количество принятых на рассмотрение объектов и нагрузка сократилась. Поэтому как таковой кадровой проблемы у нас нет. Более того, в настоящий момент в кадровом резерве Центра находятся более 140 человек.
Валерий Грибанов:
– А были случаи, когда от вас уходили эксперты в негосударственную экспертизу?
Виталий Потехин:
– Были. Каждый человек имеет право на выбор места работы, мы этому не препятствуем.
Валерий Грибанов:
– Как считают аналитики: хватает ли сейчас на рынке экспертизы специалистов, и достаточен ли у них уровень профессионализма?
Александр Караваев:
– Экспертов достаточно, они даже прибавляются. Сейчас специалисты аттестуются гораздо динамичнее, чем раньше. Сейчас эта процедура немного приостановилась в связи с тем, что весь август Минрегион РФ будет проводить переаттестацию специалистов Главгосэкспертизы и ее филиалов.
Пока в Москве есть две структуры, которые ведут подготовку к аттестации. Одна организация предлагает обучение за 42 тыс. рублей, а другая – за 40 тыс. рублей. Наша практика показывает, что на рынке экспертизы есть дефицит специалистов по изысканиям и по пожарным вопросам.
Виктор Зозуля:
– Я являюсь членом рабочей группы в Минрегионе по аттестации. Сейчас стоит вопрос о реорганизации системы аттестации, которая сегодня не совершенна по нескольким причинам. Молодые специалисты, только что окончившие вуз, сразу идут на аттестацию, чтобы стать экспертом. И в данном случае надо менять входной билет для аттестации. Мы за то, чтобы увеличился совокупный стаж работ. То есть специалист после университета должен поработать не менее 10-15 лет проектировщиком плюс не менее трех лет у него должен быть стаж работы в экспертизе. Этого пока нет, и это, пожалуй, самая большая беда. Вторая беда в том, что, к сожалению, из закона исключили аттестацию руководителей экспертных организаций. Но недопустимо, чтобы такие посты занимали люди «с улицы». Должны допускаться люди, которые имеют определенный опыт, стаж, навыки.
Система тестирования экспертов чем-то схожа с ЕГЭ. Ее нужно менять.
Роман Алексеев:
– Коллеги со мной согласятся, что костяк организаций негосударственной экспертизы состоит из опытных экспертов, которые отработали в государственной экспертизе. Именно они передают свой опыт молодым экспертам, и именно в них дефицит. Эти эксперты сейчас «плавают» между государственными и негосударственными экспертизами. На рынке есть определенная конкуренция между экспертными организациями с точки зрения привлечения опытных экспертов. Никто не отдает проект на откуп молодым специалистам, обязательно присутствует контроль и надзор за проведением экспертизы опытными экспертами.
Валерий Грибанов:
– А насколько сейчас остро стоит проблема ценового демпинга на рынке экспертизы? Возникают ли случаи серьезного снижения цены в ущерб качеству?
Виктор Зозуля:
– Это коммерческая тайна.
Александр Караваев:
– Есть 145-е постановление Правительства РФ, где предусмотрено ценообразование. Все считают на базе этого расчета, больших подвижек нет.
Вадим Персов:
– Деление рынка на государственную и негосударственную экспертизы некорректно. Государственные экспертизы созданы для исполнения государственных функций, а не для зарабатывания денег. Я считаю ситуацию, когда они аккредитуются на предоставление услуг негосударственной экспертизы, ненормальной, так как, бесспорно, возникает конфликт интересов. В принципе, появление негосударственной экспертизы – это благо. Она разгрузила государственные организации, которые не справлялись с возросшей активностью бизнес-среды в стране.
Конкуренция на рынке экспертизы, как и на любом другом, будет всегда. Новые экспертные организации и дальше будут появляться. Практика и время покажут, кто останется на рынке. Главным в работе негосударственных экспертиз считаю ответственность перед заказчиком за соблюдение нами требований действующего законодательства. Так, согласно 145-му постановлению правительства, в выдаваемом экспертизой заключении каждый раздел должен быть подписан экспертом, аттестованным по соответствующему направлению деятельности. Никаких «замен» не предусмотрено. Понятно, что на начальном этапе у нас у всех был неполный состав экспертов. В период отсутствия аттестованных экспертов, в принципе, региональные и муниципальные органы смотрели на это сквозь пальцы. Сейчас укомплектованность состава является определяющей в экспертных организациях. Например, в ООО «Межрегиональная негосударственная экспертиза» есть все необходимые штатные эксперты по всем разделам проектной документации и инженерных изысканий.
Стоимость экспертизы определяем, как и все, по 145-му постановлению – это основной ориентир. Что касается сроков выдачи заключений, то здесь все зависит от качества предоставляемой на экспертизу документации. Нас спрашивают, можно ли получить заключение за 20 дней. Можно, только предоставьте изначально нормальный проект. Мы заинтересованы в коротких сроках, длительная экспертиза экономически невыгодна.
Мы уважаем и ценим каждого заказчика. Компетентному заказчику нужно качество. Он благодарен нам за серьезные вопросы, которые мы задаем. А разовый заказчик тоже присутствует, но его достаточно легко определить.
Виктор Зозуля:
– Мне кажется, что дело не в разовом заказчике как таковом. Бизнес в принципе ведет двойную игру: для себя он не построит ни одного объекта без прохождения экспертизы, а на продажу – пожалуйста. Такая философия опасна.
Валерий Грибанов:
– Мне кажется, что пример «Трансвааль-парка» говорит о том, что заказчику не должно быть все равно.
Вадим Персов:
– Я бы хотел уточнить, что когда я говорил «разовые заказчики», то имел в виду команды, реализующие свой «разовый» объект, часто на продажу, у которых, к сожалению, вообще нет понимания, из чего состоит проект, как его нужно делать и т. д. А отдельные структуры, созданные застройщиками под каждый новый объект, под это определение никак не подпадают.
Александр Караваев:
– Количество заказчиков зависит от динамики строительного рынка. Если бы все госпрограммы бюджетные реализовывались, то госэкспертизу бы накрыла волна проектов.
Александр Орт:
– Получается, что нет разницы между ответственностью государственной и негосударственной экспертизы. На мой взгляд, мы подошли к рубежу, когда нужно ввести единую вневедомственную экспертизу. А сколько их должно быть – отрегулирует рынок. Мы медленно, но верно все равно к этому идем.
Недавно обсуждался вопрос архивирования и хранения заключений экспертизы. Государственная экспертиза их хранит у себя 5 лет, а потом сдает в центральный архив. У негосударственных экспертиз пока никакого понимания нет, где хранить архивные документы. Я считаю, что документы государственной и негосударственной экспертиз должны храниться в едином центре экспертных заключений.
Валерий Грибанов:
– На базе чего такой центр может быть создан?
Александр Орт:
– Центр не нужен, есть закон об архиве. Но для этого надо, чтобы кто-то сказал, что у негосударственной экспертизы система архивирования должна быть такой же, как и у государственной экспертизы.
Екатерина Боякова:
– Давайте сделаем единый архив! Надо подумать, где можно сделать этот единый банк данных. Это будет удобно заказчику и Стройнадзору.
Валерий Грибанов:
– По вашему мнению, эти функции на себя должна взять государственная структура?
Екатерина Боякова:
– Да кто угодно, рынок пока свободен.
Валерий Грибанов:
– А как будет некоммерческая организация зарабатывать на этом?
Екатерина Боякова:
– Можно предоставлять данные платно. Также прием документов может быть платным и т. д. Эта система жизнеспособна и выгодна.
Валерий Грибанов:
– Изменилось ли что-то для строительного рынка с введением негосударственной экспертизы? Компаниям легче стало работать или нет?
Сергей Свешков:
– Лично для нашей организации ничего не изменилось. Как пять лет назад, так и сейчас экспертиза наших проектов проходит в Москве в Главгосэкспертизе. Возможно, это связано с тем, что это крупные инвестиционные проекты – аэропорт Пулково-3, платная дорога Санкт-Петербург – Москва, завод «Хёндай». И ни у инвесторов, ни у заказчика не возникает мысли обращаться в негосударственную экспертизу. Я был бы рад проводить предварительные экспертные оценки в Петербурге, тем самым бы сэкономил время и нервы.
Вадим Персов:
– Все мы говорим о том, что назрел вопрос о прекращении принудительного разделения объектов, подлежащих государственной и негосударственной экспертизе. Понятно, что есть особо опасные объекты, технически сложные. Но их рассматривают те же самые эксперты, что и у нас. Может быть, и среди негосударственных экспертиз нужно провести определенную квалификацию, чтобы они тоже могли выдавать заключения по таким объектам. По бюджетным объектам в ведении государственных экспертиз, безусловно, необходимо оставить сметы. Контроль за расходованием бюджетных средств должен быть у государства. Но к экспертизе инженерных решений по таким объектам можно допустить и нас. Мы призываем всех к соблюдению действующего законодательства.
Валерий Грибанов:
– Все поддержали идею создания архива – это уже можно считать хорошим результатом.
Сегодня правительство Санкт-Петербурга утвердило пакет документов, внесенный Жилкомитетом и определяющий новый порядок предоставления субсидий по ряду городских жилищных программ. Необходимость нововведений продиктована заботой о выполнении задач, предусмотренных Концепцией государственной жилищной политики Санкт-Петербурга в условиях сокращения расходов горбюджета в соответствии с поправками, одобренными городским Законодательным Собранием в первом чтении. Кроме того, как отметила губернатор Валентина Матвиенко, в одобренных документах нашлось место для оперативных антикризисных мер.
Так, в частности, поправками к региональному закону «О целевой программе «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2011 гг.», разработанными Жилкомитетом, предполагается разделить уже скорректированный бюджет РЦП на 2009 г. Так, 243 млн. рублей будут направлены на социальные выплаты гражданам и 200 млн. рублей в качестве бюджетных инвестиций – на повышение капитализации ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство».
Уменьшение расходов на социальные выплаты, как пояснил зампред Жилкомитета Игорь Кокарев, обосновано прогнозами АИЖК по снижению выдачи ипотечных кредитов в 2009 г. коммерческими и банками в целом по РФ в 3,9 раза, а также данными о сокращении числа потенциальных заемщиков, признанных в установленном порядке нуждающимися в содействии города в улучшении жилищных условий. Поэтому выделяемый объем финансирования в 243 млн. рублей в форме социальных выплат «является оптимальным», - считают в Жилкомитете.
В то же время увеличение расходов на повышение капитализации городского ипотечного агентства с запланированных ранее 70 до 200 млн. рублей необходимо по целому ряду причин. В первую очередь, - в связи со сбоями в рефинансировании со стороны АИЖК в 2008 г., а также из-за уменьшения количества рефинансирующих организаций – чтобы Агентство смогло обеспечить устойчивое функционирование некрупных кредитных организаций, желающих работать по стандартам АИЖК.
Кроме того, городское ипотечное агентство нуждается в увеличении оборотных средств для участия в программе АИЖК по реструктуризация ипотечных займов для граждан, потерявших работу или часть доходов.
Также в 2009 г. ипотечное агентство будет вынуждено, предупреждая взыскания, выкупать заложенное при получении кредитов имущество и жилье, реализовать которое по ценам залога в условиях падения цен на вторичном рынке, получится не сразу.
И последнее направление увеличивающихся расходов агентства составят меры содействия банкам-партнерам по увеличению дефолтного фонда. Выкупая дефолтные ипотечные кредиты, оно будет проводить собственными силами работу по урегулированию задолженности.
«Мы увеличиваем капитализацию городского ипотечного агентства, чтобы обеспечить его устойчивость и стабильную работу в 2009 г. Это хорошая антикризисная мера», - поддержала В.Матвиенко.
Другая инициатива Жилкомитета Санкт-Петербурга оказалась направлена на изменение методики расчета социальных выплат городским очередникам и льготникам. Так, в частности, если до сих пор их размер рассчитывался на основе рыночных цен на жилье, то по новым нормативам он будет вычисляться на базе цены, устанавливаемой для регионов Минрегионразвития РФ.
Кроме того, с подачи Ю.Лукманова, Смольный сократил размер социальных выплат. Город готов компенсировать 50% от стоимости приобретаемого жилья (урезанной в соответствии с «ценой Минрегиона») очередникам и на 70% - льготникам.
Как пояснил Ю.Лукманов, изменяя методику расчета размера субсидий, разработчики рассчитывали на увеличение темпов реализации программы «Молодежи – доступное жилье». Попутно они представили поправки к действующему закону по этой РЦП, предусматривающие бюджетные инвестиции в уставный капитал оператора программы – ОАО «Городской центр «Доступное жилье» в размере 500 млн. рублей. Предполагается, что повышение капитализации центра позволит на условиях 50-процентной рассрочки закупить жилье для 250 семей. А на социальные выплаты участникам программы будут направлены 456 млн. рублей, оставшиеся от общего объема финансирования РЦП на 2009 г.
Наталья Черемных
О положении, сложившемся на рынке жилой недвижимости, происходящих изменениях, основных тенденциях и перспективах корреспонденту АСН-инфо рассказал вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов.
- Что происходит с ценами на жилье?
Последние две недели лишь подтверждают, сложившийся в IV квартале 2008 г. тренд – незначительное снижение рублевых цен предложения. Снижение – около 0,5% в неделю. Менее сдержана ситуация при пересчете в валюте – накладывается «кардиограмма» валютных колебаний. Однако реальные цены сделок далеки от усредненных результатов – здесь разброс цен достаточно велик, причем среди аналогичных предложений, особенно на первичном рынке. Встречаются предложения до 45 тысяч рублей за 1 кв. м строящегося жилья в типовом сегменте.
Вторичный рынок менее подвержен грубой «волотильности», но и здесь возможен торг до 5-10% от первоначальной цены предложения. В то же время на первичном рынке практически нет предложений с отдаленными сроками сдачи, а на вторичном появились значительные объемы нового готового жилья от застройщиков, конкурирующего со значительными объемами уже использовавшегося жилья. Причем количество сделок на вторичном рынке вполне удовлетворительное – по итогам января около 3 тысяч, что повторяет итоги аналогичного периода 2007 и 2008 гг. Цены на вторичном рынке в типовом сегменте – до 90 тысяч рублей, на первичном – до 80 тысяч рублей за 1 кв. м.
- Если говорить об ипотечных программах, как изменились требования банков к заемщикам, каковы ставки, какие требуются гарантии? Есть ли жилье, на приобретение которого теперь кредит не получить вовсе – допустим, хрущевки и т.п.?
- Требования банков к заемщикам ужесточились – банки стали с особенной мнительностью относиться к некоторым профессиям, в частности, к специалистам той же банковской сферы. Сроки рассмотрения – от 3 дней до месяца. Рассмотрение документов в филиалах московских банков проводится по большей части в материнской компании, что не способствует ускорению рассмотрения дел.
Повысился первоначальный взнос, практически он установился на отметке в 30%. Отношение кредита к доходу варьируется в пределах 50-60%. То есть, если платеж в месяц составляет 25 тысяч рублей, то подтвержденный доход должен составлять не менее 50 тысяч. Подтверждение дохода так же стало для многих существенной проблемой. Банки, как и прежде не рассматривают комнаты в качестве предмета залога. Единственное исключение – кредит под последнюю комнату; практически исключено кредитование первичного рынка и загородных строений. Кредитные ставки в рублях варьируются в широком диапазоне от 15 до 25%.
Среди отрадных событий – заявления некоторых банков о возобновлении ипотечного кредитования клиентов по системе АИЖК. Так, ипотечный центр МБРР, практически не работавший с осени, вновь начинает работу с клиентами и контрагентами. В то же время число количество ипотечных брокеров с осени резко сократилось – активно предлагают ипотечную услугу лишь несколько брокеров.
- Каковы предпочтения по аренде жилья? Какие районы востребованы, какие ставки аренды и как они изменились за последние 3 месяца?
- За год количество сдающихся квартир увеличилось на 25-30%, в результате чего предложение значительно превысило спрос. Если в начале 2008 г. арендаторов было много, а объектов не хватало, то в начале
По данным Института недвижимости, комнаты дали наиболее существенный ценовой прирост в структуре предложения по итогам прошлого года – от 8 до 20%. Наибольший прирост показал Приморский район, наименьший – Центральный, Петроградский и Адмиралтейский.
Цена аренды комнаты варьируется вокруг 10 тысяч рублей в месяц. Однокомнатные квартиры предлагаются в диапазоне от 16 тысяч (Красносельский район) до 30 тысяч (Центральный район). Наибольший прирост цен – в недооцененном Красносельском районе, почти не отстает от него Центральный и Адмиралтейский районы – прирост цен за год – 5-7%. Двушками интересовались больше в Невском и Адмиралтейском районе – прирост цен составил 7-8%. Однако в первом случае цена практически самая низкая в городе – около 22-23 тысяч рублей, во втором – самая высокая – 35 тысяч. Трешками мало интересуются в Выборгском и Василеостровском районах – цена снизилась на 2-4%, в цене – Центральный, Адмиралтейский и Петроградский – стоимость аренды увеличилась на 10-11% и достигла 45-50 тысяч рублей.
За 2008 г. стоимость аренды жилья увеличилась в среднем всего на 3-5%. До середины лета цена найма жилья была относительно стабильна. С июля начался сезонный рост стоимости аренды. В конце лета «однушки» сдавались в среднем за 17 тысяч рублей, а двухкомнатные за 24 тысяч. Максимальной стоимости найм жилья достиг в октябре. Традиционно этот показатель не меняется до конца года, однако в ноябре стоимость аренды жилья в данном сегменте начала плавно снижаться. На начало февраля средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в спальных районах Петербурга составляла 15 тысяч рублей, двухкомнатной квартиры – 20 тысяч в месяц.
- Расскажите о рынке риэлтерских услуг – многие компании поглощаются лидерами рынка – уменьшаеттся ли количество риэлторских фирм? Увеличилась ли доля черных маклеров?
- Агентства недвижимости практически повсеместно заявляют об оттоке покупателей на 40-50% по отношению к пиковым значения 2008 г. В то же время по данным Регистрационной службы количество сделок в январе составило на вторичном рынке около 3 тысяч, что вполне соответствует показателям аналогичного периода 2007-2008 гг. Такая ситуация свидетельствует об оттоке клиентов из агентств в пользу маклеров и самостоятельного решения горожанами жилищного вопроса. Сейчас более половины сделок делается маклерами.
Достаточно сложной может оказаться ситуация для многих компаний, ориентированных в прошлом на растущий рынок. Агентства уже сегодня, стараясь повысить эффективность работы, сокращают филиальную сеть, избавляясь от неприбыльных офисов, в первую очередь в области и в спальных районах, оптимизируют агентский состав, перераспределяют полномочия менеджеров и меняют условия их работы, переходят на франчайзиноговые схемы.
На вторичном рынке и в дальнейшем возможна активизация частных маклеров, работа которых не будет связана с деятельностью агентств недвижимости и профессиональных объединений. Маклеры не несут ответственности перед своими клиентами. Не исключена вероятность того, что большая часть сделок купли-продажи жилых объектов будет совершаться именно частными лицами, что, конечно, станет проблемой для рынка недвижимости в целом.
Агентства стараются не менять условия игры и в сложное время, ревниво отслеживая условия и предложения по сделкам у партнеров. В теории услуга риэлтора оценивается в 6-8% от сделки, на практике можно договориться дешевле. Снижать комиссионные агентам – себе дороже, особенно, когда велик соблазн в отсутствии реального спроса проводить сделки «на стороне». Увеличивать процент «левых» сделок – никто не хочет.
Процесс слияний-поглощений запущен, однако объективно количество таких сделок единичное. Судьбу агентства, как и любого представителя малого бизнеса трудно отследить. В городе по разным оценкам от 400 до 600 агентств. Какие-то открываются, какие-то закрываются – это процесс продолжается в режиме non-stop, и не связан с кризисом напрямую. Если кризисные процессы будут углубляться, то количество агентств недвижимости может уменьшиться на 30-40% до конца года, причем сделки перераспределятся в сторону маклеров.
- Как изменился рынок строительного генподряда? В последние годы рынок расслаивался, девелоперы передавали генподряд на аутсорсинг. Но в нынешних условиях хозяева бизнеса не хотят отдавать деньги на сторону и минимизируют издержки. Не пошел ли в связи с этим обратный процесс, когда компании снова создают подрядные подразделения?
- Конец 1990-х гг. ознаменовался структурированием достаточно крупных вертикально-интегрированных холдингов, включавших в себя и разного рода подрядные организации, и производителей стройматериалов, и ДСК. В некоторых случаях формировались несколько подзабытые сегодня формы – финансово-промышленные группы, включавшие в себя аффилированные банки. Такая модель позволяла минимизировать затраты и работать на основе взаимозачетов и внутренних взаиморасчетов. Среди наиболее известных на строительном рынке холдингов – группа ЛСР, ФПГ «Росстро», группа «Ленстройматериалы», холдинг «ЛенСпецСМУ». Причем многие холдинги сохраняли структуру в течение десятилетия без заметных изменений.
В силу определенной инертности девелопмент как таковой оказался более востребован на рынке коммерческой недвижимости. Здесь более развита и система аутсорсинга, и подрядов. В то же время застройщики предпочитают работать с одними и теми же подрядчиками, редко прибегая к ротациям.
Заметное сужение строительного рынка приведет к неизбежной череде банкротств и процессам слияний-поглощений. В России ни застройщики, ни подрядчики так и не научились работать в консорциумах и партнерствах. Впереди еще одно испытание в условиях дефицита ликвидности – бартерные расчеты и связанные с ними проблемы – двойные продажи и ценовой демпинг на аналогичные объекты.
Беседовал Михаил Добрецов