Экспертиза в поисках единого стандарта
С 1 апреля 2012 года на строительном рынке начала работать негосударственная экспертиза. Представители отрасли говорят о том, что передела рынка между государственной и негосударственной экспертизой быть не должно.
Правильнее говорить о формировании цивилизованного, квалифицированного подхода к решению общих проблем экспертизы.
Эти и другие вопросы обсудили участники заседания круглого стола «Взаимодействие участников рынка экспертизы строительных проектов в новых реалиях. Как государственным и частным структурам выстроить цивилизованный рынок», организованного газетой «Строительный Еженедельник» и ООО «Межрегиональная негосударственная экспертиза».
Валерий Грибанов, модератор, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник»
Александр Орт, генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»
Виктор Зозуля, генеральный директор ООО «Негосударственная экспертиза проектов строительства»
Екатерина Боякова, начальник юридического отдела ГАУ «Леноблгосэкспертиза»
Виталий Потехин, ведущий юрисконсульт СПб ГАУ «ЦГЭ»
Роман Алексеев, генеральный директор ООО «Центр строительного аудита и сопровождения»
Александр Караваев, главный специалист ООО «Эксперт Проект»
Вадим Персов, генеральный директор ООО «Межрегиональная негосударственная экспертиза»
Сергей Свешков, эксперт по управлению проектированием и строительством
Валерий Грибанов:
– Прошло больше года с момента введения негосударственной экспертизы. Как разделился рынок между негосударственной и государственной экспертизами?
Александр Орт:
– Законодательство определило, что все объекты строительства, финансируемые из бюджета, остались за государственной экспертизой, а все остальные проекты могут проходить согласование в негосударственной экспертизе. На сегодня в Петербурге действует 14 таких организаций. Но, на мой взгляд, следует перестать вести речь о переделе рынка между государственной и негосударственной экспертизой. Правильнее говорить о формировании цивилизованного, квалифицированного подхода к решению общих проблем экспертизы. С этой точки зрения следует объединить наши усилия и определить тот минимум требований, которые должны быть незыблемыми и обязательными для всех участников рынка.
Валерий Грибанов:
– Вы считаете, что рынок уже сформирован и в ближайшее время ожидать существенного роста новых игроков не стоит?
Александр Орт:
– Говорить о том, что рынок уже насытился, нельзя. Он будет развиваться и расширяться постоянно. Выживет на этом рынке тот, кто будет принципиально подходить к решению проблем и четко соблюдать законодательство.
Валерий Грибанов:
– Сколько компаний в ближайший год еще может появиться на рынке негосударственной экспертизы? Какое количество игроков на данном рынке оптимально для Северо-Запада?
Виктор Зозуля:
– Новые игроки на рынке экспертизы будут появляться и исчезать постоянно, так как этот бизнес привлекателен с точки зрения доходов. Сколько всего будет компаний – неизвестно. Но не надо забывать, что на пустом месте экспертную организацию создать нельзя. Рынок экспертизы будет регулироваться только качеством выполняемой работы. Если экспертные организации будут соблюдать законы, требования, то и качество работы будет высоким. Пока этого нельзя сказать про все организации.
В то же время вызывает недоумение, как может государственная экспертиза быть аттестована на предоставление услуг негосударственной экспертизы. Конкурировать в этих условиях мы можем только между собой, но не с чиновниками. Например, между нашей организацией и администрацией Выборга возник конфликт. Власти не выдают разрешение на строительство таможенного терминала, хотя есть положительное заключение экспертизы. Есть закон, который запрещает чиновникам подвергать сомнению проект, прошедший экспертизу. Заказчик не хочет идти в суд, мотивируя это тем, что слишком длительный процесс.
Екатерина Боякова:
– Мы не согласны с тем, что государственная экспертиза не может выполнять функции негосударственной. В этом нет ничего противозаконного. Мы готовы к открытому диалогу. Есть несколько вопросов, которые нас волнуют и которые мы готовы обсуждать в форме открытого диалога. Нет никакой проблемы в том, чтобы выработать единые стандарты, требования для негосударственных экспертиз. Например, не брать проекты без градостроительных планов, без проектов планировок и т. д. Никто у вас этот рынок не забирает, пожалуйста, работайте на территории всей страны. Мы точно так же выживаем и боремся за каждого нашего заказчика по негосударственной экспертизе. Выставляем равные требования как по объектам, финансируемым за счет средств бюджета, так и по объектам, финансируемым за счет собственных средств заказчика.
Виктор Зозуля:
– Так не ставьте нам палки в колеса! Кто дал вам право ревизовать заключение наших экспертов?
Екатерина Боякова:
– Я объясню. Есть постановление правительства Ленобласти об аккредитации юридических и физических лиц на право проведения проверок заключений негосударственных экспертиз. Это касается только Ленинградской области, где мы столкнулись с недостаточным уровнем профессиональной подготовки не экспертиз, а муниципальных образований. С этим борются на уровне регионального правительства. Муниципалы зачастую не имеют полного представления о том, какие требования предъявляются при подготовке градостроительной документации. Например, выдают градплан сразу на несколько участков. Речь не о том, чтобы упрекнуть негосударственную экспертизу, а о том, чтобы повысить изначальный уровень подготовки исходно-разрешительной документации.
Валерий Грибанов:
– Как сейчас решается кадровая проблема? Насколько остро стоит потребность в аккредитованных экспертах?
Виталий Потехин:
– Наша организация существует давно, коллектив сформирован. У нас достаточно аккредитованных экспертов для решения поставленных задач. После введения института негосударственной экспертизы у нас уменьшилось количество принятых на рассмотрение объектов и нагрузка сократилась. Поэтому как таковой кадровой проблемы у нас нет. Более того, в настоящий момент в кадровом резерве Центра находятся более 140 человек.
Валерий Грибанов:
– А были случаи, когда от вас уходили эксперты в негосударственную экспертизу?
Виталий Потехин:
– Были. Каждый человек имеет право на выбор места работы, мы этому не препятствуем.
Валерий Грибанов:
– Как считают аналитики: хватает ли сейчас на рынке экспертизы специалистов, и достаточен ли у них уровень профессионализма?
Александр Караваев:
– Экспертов достаточно, они даже прибавляются. Сейчас специалисты аттестуются гораздо динамичнее, чем раньше. Сейчас эта процедура немного приостановилась в связи с тем, что весь август Минрегион РФ будет проводить переаттестацию специалистов Главгосэкспертизы и ее филиалов.
Пока в Москве есть две структуры, которые ведут подготовку к аттестации. Одна организация предлагает обучение за 42 тыс. рублей, а другая – за 40 тыс. рублей. Наша практика показывает, что на рынке экспертизы есть дефицит специалистов по изысканиям и по пожарным вопросам.
Виктор Зозуля:
– Я являюсь членом рабочей группы в Минрегионе по аттестации. Сейчас стоит вопрос о реорганизации системы аттестации, которая сегодня не совершенна по нескольким причинам. Молодые специалисты, только что окончившие вуз, сразу идут на аттестацию, чтобы стать экспертом. И в данном случае надо менять входной билет для аттестации. Мы за то, чтобы увеличился совокупный стаж работ. То есть специалист после университета должен поработать не менее 10-15 лет проектировщиком плюс не менее трех лет у него должен быть стаж работы в экспертизе. Этого пока нет, и это, пожалуй, самая большая беда. Вторая беда в том, что, к сожалению, из закона исключили аттестацию руководителей экспертных организаций. Но недопустимо, чтобы такие посты занимали люди «с улицы». Должны допускаться люди, которые имеют определенный опыт, стаж, навыки.
Система тестирования экспертов чем-то схожа с ЕГЭ. Ее нужно менять.
Роман Алексеев:
– Коллеги со мной согласятся, что костяк организаций негосударственной экспертизы состоит из опытных экспертов, которые отработали в государственной экспертизе. Именно они передают свой опыт молодым экспертам, и именно в них дефицит. Эти эксперты сейчас «плавают» между государственными и негосударственными экспертизами. На рынке есть определенная конкуренция между экспертными организациями с точки зрения привлечения опытных экспертов. Никто не отдает проект на откуп молодым специалистам, обязательно присутствует контроль и надзор за проведением экспертизы опытными экспертами.
Валерий Грибанов:
– А насколько сейчас остро стоит проблема ценового демпинга на рынке экспертизы? Возникают ли случаи серьезного снижения цены в ущерб качеству?
Виктор Зозуля:
– Это коммерческая тайна.
Александр Караваев:
– Есть 145-е постановление Правительства РФ, где предусмотрено ценообразование. Все считают на базе этого расчета, больших подвижек нет.
Вадим Персов:
– Деление рынка на государственную и негосударственную экспертизы некорректно. Государственные экспертизы созданы для исполнения государственных функций, а не для зарабатывания денег. Я считаю ситуацию, когда они аккредитуются на предоставление услуг негосударственной экспертизы, ненормальной, так как, бесспорно, возникает конфликт интересов. В принципе, появление негосударственной экспертизы – это благо. Она разгрузила государственные организации, которые не справлялись с возросшей активностью бизнес-среды в стране.
Конкуренция на рынке экспертизы, как и на любом другом, будет всегда. Новые экспертные организации и дальше будут появляться. Практика и время покажут, кто останется на рынке. Главным в работе негосударственных экспертиз считаю ответственность перед заказчиком за соблюдение нами требований действующего законодательства. Так, согласно 145-му постановлению правительства, в выдаваемом экспертизой заключении каждый раздел должен быть подписан экспертом, аттестованным по соответствующему направлению деятельности. Никаких «замен» не предусмотрено. Понятно, что на начальном этапе у нас у всех был неполный состав экспертов. В период отсутствия аттестованных экспертов, в принципе, региональные и муниципальные органы смотрели на это сквозь пальцы. Сейчас укомплектованность состава является определяющей в экспертных организациях. Например, в ООО «Межрегиональная негосударственная экспертиза» есть все необходимые штатные эксперты по всем разделам проектной документации и инженерных изысканий.
Стоимость экспертизы определяем, как и все, по 145-му постановлению – это основной ориентир. Что касается сроков выдачи заключений, то здесь все зависит от качества предоставляемой на экспертизу документации. Нас спрашивают, можно ли получить заключение за 20 дней. Можно, только предоставьте изначально нормальный проект. Мы заинтересованы в коротких сроках, длительная экспертиза экономически невыгодна.
Мы уважаем и ценим каждого заказчика. Компетентному заказчику нужно качество. Он благодарен нам за серьезные вопросы, которые мы задаем. А разовый заказчик тоже присутствует, но его достаточно легко определить.
Виктор Зозуля:
– Мне кажется, что дело не в разовом заказчике как таковом. Бизнес в принципе ведет двойную игру: для себя он не построит ни одного объекта без прохождения экспертизы, а на продажу – пожалуйста. Такая философия опасна.
Валерий Грибанов:
– Мне кажется, что пример «Трансвааль-парка» говорит о том, что заказчику не должно быть все равно.
Вадим Персов:
– Я бы хотел уточнить, что когда я говорил «разовые заказчики», то имел в виду команды, реализующие свой «разовый» объект, часто на продажу, у которых, к сожалению, вообще нет понимания, из чего состоит проект, как его нужно делать и т. д. А отдельные структуры, созданные застройщиками под каждый новый объект, под это определение никак не подпадают.
Александр Караваев:
– Количество заказчиков зависит от динамики строительного рынка. Если бы все госпрограммы бюджетные реализовывались, то госэкспертизу бы накрыла волна проектов.
Александр Орт:
– Получается, что нет разницы между ответственностью государственной и негосударственной экспертизы. На мой взгляд, мы подошли к рубежу, когда нужно ввести единую вневедомственную экспертизу. А сколько их должно быть – отрегулирует рынок. Мы медленно, но верно все равно к этому идем.
Недавно обсуждался вопрос архивирования и хранения заключений экспертизы. Государственная экспертиза их хранит у себя 5 лет, а потом сдает в центральный архив. У негосударственных экспертиз пока никакого понимания нет, где хранить архивные документы. Я считаю, что документы государственной и негосударственной экспертиз должны храниться в едином центре экспертных заключений.
Валерий Грибанов:
– На базе чего такой центр может быть создан?
Александр Орт:
– Центр не нужен, есть закон об архиве. Но для этого надо, чтобы кто-то сказал, что у негосударственной экспертизы система архивирования должна быть такой же, как и у государственной экспертизы.
Екатерина Боякова:
– Давайте сделаем единый архив! Надо подумать, где можно сделать этот единый банк данных. Это будет удобно заказчику и Стройнадзору.
Валерий Грибанов:
– По вашему мнению, эти функции на себя должна взять государственная структура?
Екатерина Боякова:
– Да кто угодно, рынок пока свободен.
Валерий Грибанов:
– А как будет некоммерческая организация зарабатывать на этом?
Екатерина Боякова:
– Можно предоставлять данные платно. Также прием документов может быть платным и т. д. Эта система жизнеспособна и выгодна.
Валерий Грибанов:
– Изменилось ли что-то для строительного рынка с введением негосударственной экспертизы? Компаниям легче стало работать или нет?
Сергей Свешков:
– Лично для нашей организации ничего не изменилось. Как пять лет назад, так и сейчас экспертиза наших проектов проходит в Москве в Главгосэкспертизе. Возможно, это связано с тем, что это крупные инвестиционные проекты – аэропорт Пулково-3, платная дорога Санкт-Петербург – Москва, завод «Хёндай». И ни у инвесторов, ни у заказчика не возникает мысли обращаться в негосударственную экспертизу. Я был бы рад проводить предварительные экспертные оценки в Петербурге, тем самым бы сэкономил время и нервы.
Вадим Персов:
– Все мы говорим о том, что назрел вопрос о прекращении принудительного разделения объектов, подлежащих государственной и негосударственной экспертизе. Понятно, что есть особо опасные объекты, технически сложные. Но их рассматривают те же самые эксперты, что и у нас. Может быть, и среди негосударственных экспертиз нужно провести определенную квалификацию, чтобы они тоже могли выдавать заключения по таким объектам. По бюджетным объектам в ведении государственных экспертиз, безусловно, необходимо оставить сметы. Контроль за расходованием бюджетных средств должен быть у государства. Но к экспертизе инженерных решений по таким объектам можно допустить и нас. Мы призываем всех к соблюдению действующего законодательства.
Валерий Грибанов:
– Все поддержали идею создания архива – это уже можно считать хорошим результатом.
- Решали специалисты на заседании Совета по культурному наследию, рассмотрев по предложению инвестора – ОАО «СК «Возрождение Санкт-Петербурга» - вопрос о соответствии проекта строительства административно-жилого комплекса с подземной автостоянкой возле костела Лурдской Божьей Матери в Ковенском пер., 5-му режиму зоны охраны.
Проект, представленный Е.Герасимовым, предусматривает строительство 2 зданий – жилого 5-этажного дома вдоль линии застройки Ковенского пер. и 7-этажного офисного центра – в глубине переулка, между будущим домом №3 и брандмауром костела. «Фасады мы еще не проработали, но я полагаю, что для облицовки будет использован светлый естественный камень двух сортов, рисунок должен быть спокойным, чтобы не «задавливать» костел», - отметил он. Архитектор также заверил совет в том, что строительство подземного паркинга, сваи которого предполагается заглубить на 28-29 м, не повредит зданию, несмотря на то, что отступ от стены здания будет всего 25 см. Согласно заключению геотехников компаний «Геострой» и «Бэскит», осадка прилежащих зданий в результате подземного строительства, а также нагрузки от будущих строений, составит не более 2,1 см при максимально допустимом в соответствии с ТСН уровне в 3 см. «На сегодняшний день в Петербурге построено уже с десяток подземных паркингов рядом с историческими памятниками. Мы прекрасно осознаем ответственность, которая ложится на нас. В конце концов, это не тема для дискуссии, вопрос о безопасности подземного строительства решает госэкспертиза», - добавил Е.Герасимов. По его словам, высота жилого здания по проекту должна составить 23,5 м, бизнес-центра – 26,3 м (высота домов напротив – 20,4 и 19,3 м). Как напомнил зампред КГИОП Алексей Комлев, в соответствии с регламентом охранной зоны ЗРЗ-1, здание, видимое с открытого городского пространства не должно превышать высоты в 23 м (уровень исторической застройки), а здание внутри квартала – 28 м по карнизу и 33 м по коньку. Если бы архитекторы пошли по традиционному пути и расположили административно-деловой центр вдоль линии застройки, пристроив его к брандмауэру костела, они бы решили проблему недостатка по метражу при установленной норме высотности. Но, поскольку они подошли к решению этого вопроса неожиданным образом, открыв для визуального восприятия брандмауэр и создав курденер, здание по закону должно быть понижено до 23 м, заметил А.Комлев. Он предложил совету рассмотреть эту коллизию. В пользу превышения нормативной высоты высказались многие члены Совета. По словам Никиты Явейна, преимущество проекта состоит в открытии «романтической кирпичной стены» творения Леонтия Бенуа. Однако он посоветовал проектирировщикам «на всякий случай» отступить от костела «хотя бы на 80 см». Главный архитектор Петербурга Юрий Митюрев заметил, что творческий подход мастерской Герасимова являет собой «компромисс между законодательством и разумностью». Он также поддержал задумку архитекторов построить «упрощенный» фасад. В то же время, члены Совета, пожелавшие обсудить архитектурную составляющую проекта, сочли «конструктивистские» эскизы фасадов неуместными для данного места. В отдельную дискуссию вылился вопрос об уместности устройства курденера на Ковенском пер. Однако больше всего сомнений и опасений в ходе обсуждения было высказано относительно слишком плотного прилегания будущих строений к памятнику. «Показания «маячков», установленных застройщиком у старых трещин внутри собора, никто не снимает, а я, не будучи профессионалом, могу сказать лишь, что раскрытие трещин визуально увеличивается. Зданию в 2009 г. исполнилось 100 лет, а капитального ремонта в нем не было ни разу», - сообщил настоятель костела во имя Лурдской Божьей Матери Сергей Альхименок. «Лично я не доверяю новейшим суперсложным математическим расчетам по осадке. Застройщик может дать вам гарантийное письмо, что осадка не превысит нормы. Но, к примеру, реконструкция особняков Грузина и Морозова привела к осадкам в 8-9 см, в результате чего пришли в аварийное состояние соседние объекты. Не так уж все хорошо у нас с подземным строительством, как хотелось бы», - заявил заведующий кафедрой оснований и фундаментов Санкт-Петербургского государственного университета путей сообщения Владимир Улицкий. Он также порекомендовал на данном объекте вести «активный мониторинг» состояния прилегающих зданий. «У нас все устанавливают маячки, и просто взирают на них, а главное в этом деле – работа по принципу светофора: работаем на «зеленый свет», как только выходим на уровень «желтого», работаем под наблюдением геотехников, выходим на «красный» - стоп, пора принимать меры по спасению объекта, укреплять фундаменты, пересаживать соседние здания на сваи и т.п.», - пояснил В.Улицкий. Археолог Олег Иоаннесян обратил внимание членов Совета на отсутствие в представленных проектировщиками материалах сведений о фундаменте костела. «Здесь есть только схема первого этажа с колоннами, образующими нефы. Если они не связаны ленточным фундаментом, при возникновении внешних нагрузок, здание может повести себя непредсказуемым образом», - заметил он. Как оказалось, точных сведений о фундаменте храма у проектировщиков нет. Лишь в одном из документов упомянуто, что здания костела «возможно даже возведено на основании плиты». В связи с этим о необходимости обследования высказались архитектор Татьяна Славина и сопредседатель петербургского отделения ВООПИиК Александр Марголис. В итоге Совет по культурному наследию рекомендовал провести комплексное обследование здание-памятника до начала строительства и скорректировать проект, разработанный архитектурной мастерской Е.Герасимова. КГИОП предложено также требовать проведения «активного мониторинга» в процессе строительства. Комитет будет вести переговоры с заказчиком проекта в отношении высотности, пообещала, со своей стороны В.Дементьева. Что же касается методов подземного строительства, КГИОП вынесет свои требования в этой части после проведения обследования состояния памятника, заявила она. «Если заказчик не захочет обсуждать вопрос о геотехнике с Комитетом, он может выходить на госэкспертизу, но мы выскажем свою позицию по этому поводу в своем заключении», - сказала В.Дементьева. Глава КГИОП откликнулась также на просьбу поделиться заключениями геотехников, представленными заказчиком, с представителями собственника здания костела и сообщила настоятелю храма о завершении разработки проекта реставрации кровли костела. Напомним, в конце XIX в. французские католики, проживавшие в Петербурге, образовали свою общину – около 1,5 тысяч человек. В 1898 г. она получает Высочайшее разрешение на строительство нового католического храма. За 67 тысяч рублей был приобретен участок в центре столицы, на Ковенском переулке. По просьбе настоятеля патера А.Кюни архитектор Л.Бенуа разработал в 1902 г. проект трехнефной базилики в романском стиле с отдельной высокой башней-колокольней. По этому проекту, отличавшемуся живописной композицией, здание 23 июня 1903 г. и было заложено в присутствии посла гр. Монтебелло. Французская фирма Батиньоль пожертвовала общине много финского гранита, оставшегося от постройки Троицкого моста, а Черноморский завод – цемент, что, в конечном итоге, привело к изменению первоначального проекта. В 1908 г. Л.Бенуа и его ученик М.Перетяткович составили новый вариант, предложив вместо нефов зал, перекрытый железобетонным сводом, и фасад, облицованный грубоколотым гранитом, что придало зданию облик в стиле модерн. Строительством (1908-1909 гг.) руководил М.Перетяткович, главным подрядчиком был опытный инженер С.Смирнов, конструкции исполнило товарищество «Железобетон». На 30-метровой колокольне повесили колокол, отлитый на заводе К.Орлова. Освящен костел во имя Французской (Лурдской) Божией Матери (Notre Dame de France) 22 ноября 1909 г. После революции все католические храмы в Петрограде и его пригородах были закрыты. Единственным исключением стал французский костел. В 1941 г. советские власти разорвали дипломатические отношения с Францией, и настоятель храма о. Флоран был выслан из страны. Богослужения в церкви прекратились на некоторое время и были возобновлены уже после войны, в 1947 г. Наталья Черемных
Петербургские банкиры постепенно возобновляют кредитование строительной отрасли. Многие из них готовы давать девелоперам свыше 50% от общей суммы инвестиций, но ставки по-прежнему остаются очень высокими. Даже имея статус стратегического партнера, компании могут выторговать деньги на проект лишь под 14-15% годовых.
Объем кредитования банками девелоперских проектов в целом по стране сократился в несколько раз. Программы поддержки остались лишь в крупнейших госбанках, тогда как большинство коммерческих банков свернули кредитование застройщиков.
Поведение банкиров в данной ситуации объяснимо: они опасаются повторения кризиса и неустойчивости мировой экономики. Заявления о том, что рецессия миновала, пусть даже из уст самого президента, пока никого не убеждают. И это особенно тревожит строителей, которые уверены, что выход из кризиса начнется вместе с возрождением системы кредитования.
Пионеры отрасли
В Петербурге сотрудничество финансистов и строителей курируют городские власти. Губернатор Петербурга Валентина Матвиенко предложила российским банкам «закрепить за собой несколько строительных компаний» и вытянуть всю отрасль из кризиса. Так, в июле прошлого года город подписал соглашение со Сбербанком о проектном финансировании. Рамочное соглашение предусматривало, что Сбербанк будет кредитовать не сами строительные компании, а конкретные объекты. А город, в свою очередь, обещал выкупать за счет бюджета в каждом таком доме от 5% до 15% квартир. Две недели назад председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко сообщил, что Сбербанк России увеличил лимит финансирования по ранее подписанному соглашению.
В октябре аналогичное соглашение о сотрудничестве при кредитовании инвестиционных строительных проектов в сфере жилищного строительства подписал ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад». Программа дает строителям возможность брать кредиты в надежных банках, а также обеспечивает дополнительные гарантии государства. Город предоставляет земельные участки для нового строительства и берет ответственность за социальную инфраструктуру, приобретает жилье в домах, строящихся в рамках проектного кредитования.
По данным Комитета по строительству, практический эффект от данной программы – подписание соглашений по 10 проектам, общей площадью почти 700 тыс. кв. м.
До конца февраля 2010 года комитет намерен подписать соглашение о проектном финансировании с банком «Санкт-Петербург». Документ будет типовым – аналогичным ранее подписанным с банком «ВТБ Северо-Запад» и Северо-Западным банком Сбербанка России. В настоящее время в юридическом комитете городской администрации идет согласование параметров документа.
Портфель Сбербанка растет
В головном Сбербанке еще в январе заявили, что банк будет кредитовать в основном строительство жилья эконом-класса. Северо-Западный банк Сбербанка России продолжит активно кредитовать петербургских строителей. В 2010 году кредитный портфель всей отрасли увеличится на 15-18%. В числе заемщиков банка – холдинг RBI, компании «Элис», «Главстрой СПб» и ЛЭК, а также группа ЛСР.
Так, RBI получило от банка кредитную линию на 4,6 млрд рублей на 7 лет. Строительная корпорация «Элис» в октябре прошлого года взяла кредит в размере 385 млн рублей. В качестве залога выступил участок площадью 7,9 тыс. кв. м на Московском шоссе, 16, лит. А. Его залоговая стоимость составила 101,9 млн рублей. На реализацию «Северной долины» Сбербанк выделил «Главстрою СПб» кредит в размере 3 млрд рублей. В конце августа прошлого года Сбербанк реструктуризировал задолженность строительной компании ЛЭК в 1,5 млрд рублей, срок выплаты продлен на 2 года, а ставка увеличилась.
По словам Сергея Евдокимова, директора управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Сбербанка, в прошлом году строительные компании города получили порядка 15 млрд рублей кредитных средств.
ВТБ снижает обороты
ВТБ в нынешнем году снизит объем выданных кредитов для застройщиков почти в 11 раз. Одна из причин – большой портфель рискованных девелоперских активов, полученных от проблемных заемщиков. В общем банк готов дать девелоперам кредиты на 20 млрд рублей. Об этом недавно заявил старший вице-президент банка Павел Косов. Около 70% объема планируемых к выдаче займов также придется на проекты в сфере строительства жилой недвижимости. По словам Косова, объем кредитов можно будет увеличить, если на поток будут поставлены ломбардные кредиты арендодателям, то есть краткосрочные займы, которые будут выдаваться под залог уже построенных объектов. Банк уже ведет переговоры о предоставлении первых таких кредитов на общую сумму 400 млн USD. Две недели назад «ВТБ Северо-Запад» установил индивидуальный лимит кредитования строительной компании «Метрострой» в размере 9 млрд рублей. В конце января «ВТБ Северо-Запад» увеличил лимит кредитования Группы ЛСР с 8 млрд до 9 млрд рублей. Кредитную линию в объеме 349 млн рублей на пополнение оборотных средств получила от банка и инвестиционно-строительная корпорация «Мегалит».
Строители на грани
Вице-президент Ассоциации строителей России (АСР) Владимир Пономарев считает одной из главнейших причин падения отрасли поведение банков, которые не хотят кредитовать новое строительство. По его словам, в конце 2009 года в сложной ситуации находились около 70% компаний России. Но, к счастью, до массовых банкротств пока еще не дошло. Однако чиновник отметил, что большинство банков проявляют чудеса стойкости и готовы реструктуризировать задолженность заемщикам.
«При этом переход строительных активов – залогов – к банкам стал частым явлением для рынка», – говорит эксперт. Однако самим кредитным организациям такая ситуация тоже не нравится. Особенно тем, у кого нет собственных девелоперских подразделений. Напомним, что в прошлом году Сбербанк стал совладельцем столичных проектов Capital Group, ВТБ получил свыше 50% акций компании «Система Галс», а «Альфа-Банк» – активы ИГ KoperniK.
Обременительные залоговые активы девелоперы продают на открытых торгах Российского аукционного дома (РАД), который появился в августе прошлого года. Это – первая российская аукционная площадка для реализации имущества, заложенного по кредитам.
Так, банк «Санкт-Петербург» реализовал на аукционе имущество страховой компании «Скандинавия», куда входили три земельных участка, нежилое здание и два нежилых помещения. Кроме того, «Сбербанк-Капитал» и РАД договорились о продаже объектов недвижимости, перешедших банку в 2008 году в качестве отступного по долгам сибирского ритейлера «Алпи».
Пока же банки решают, давать кредиты или не давать, строители высчитывают, как надолго хватит их мощностей и докризисных заделов, а потребность населения в жилье растет и растет. Скорее всего, рынок потеряет еще нескольких участников – возможно даже, это будут крупные компании. Однако аналитики уже с оптимизмом проходят дно и пишут прогнозы про растущий 2010 год. Строителям обещают вал покупательского спроса, рост цен и цивилизованную конкуренцию, а также поддержку властей. Осталось лишь дождаться этого времени.
Любовь Андреева