Санкт-Петербург. Бизнес в огне


31.01.2006 16:42

Актуальность проблемы безопасности объектов коммерческой недвижимости приобретает особую остроту после чрезвычайных событий, возникающих на данных объектах. После пожара в одном из бизнес-центров Владивостока государственная противопожарная служба будет проводить проверки на объектах коммерческой недвижимости во всех регионах страны. Инспекции бизнес-центров Санкт-Петербурга начнутся на этой неделе.


По мнению экспертов, количество бизнес-центров в Северной столице с каждым годом будет только увеличиваться. В 2006 году спрос на помещения в офисных центрах будет по-прежнему расти. Специалисты отмечают, что спрос на рынке аренды площадей в офисных центрах превышает предложение, все построенные в прошлом году бизнес-центры на сегодняшний момент практически полностью заполнены. «Затоваривания» данного рынка в этом году не ожидается.

Рост платежеспособного спроса будет происходить и в секторе торгово-развлекательных центров. В соответствии с заявленными сроками окончания строительства новых торговых комплексов планируется, что в 2006 году будет сдано в эксплуатацию около 285 тыс. кв. метров торговых площадей.

Безопасность по правилам
Понятно, что чем больше объектов коммерческой недвижимости появляется в городе, тем серьезнее должно быть отношение к обеспечению их безопасности. Пожар в бизнес-центре Владивостока заставил всерьез задуматься о проблеме противопожарной безопасности в офисных и торговых комплексах.

Как рассказали в Управлении государственного противопожарного надзора МЧС России по Санкт-Петербургу, в городе на Неве, к счастью, пока не открыта печальная статистика серьезных происшествий на объектах коммерческой недвижимости. Хотя нарушения мер противопожарной безопасности здесь все-таки имеются. По словам заместителя начальника отдела надзора за обеспечением пожарной безопасности на объектах градостроительной деятельности УГПН МЧС России по Санкт-Петербургу Дениса Дегтерева, типичными нарушениями правил пожарной безопасности в процессе эксплуатации коммерческих объектов являются конструктивные изменения внутри зданий и перепланировка существующих помещений без надлежащего согласования с надзорными органами. Решетки на окнах или железные двери, установленные без разрешения пожарных, могут усложнить работу спасателей во время чрезвычайного происшествия. Кроме того, достаточно распространенным нарушением является сегодня беспорядочная парковка машин рядом с офисными зданиями, которая значительно затрудняет подъезд пожарной техники.

Трудности в процессе устранения пожаров могут быть связаны не только с нарушениями правил пожарной безопасности в процессе эксплуатации зданий, но и с организацией данного процесса в самих пожарных службах города. Известно, что одной из самых больших проблем при тушении пожаров является сложный доступ пожарной техники к помещениям, расположенным на верхних этажах высотных зданий.

Все дело в технике
Техника, имеющаяся в распоряжении городских пожарных служб, позволяет тушить пожары на высоте до 50 метров, в зданиях высотой до 16 этажей. Что же делать, если пожар случится в помещении, расположенном выше 16 этажа, до которого пожарные лестницы уже не достают? Как объяснил Денис Дегтерев, для таких случаев в городских пожарных службах предусмотрены специальные комплекты верхолазного оборудования, позволяющего проникать на верхние этажи зданий с крыши. В управлении городской противопожарной службы создано отдельное подразделение, в которое входят верхолазы, альпинисты и водолазы - специалисты, имеющие квалификацию для спасения людей в затрудненных условиях.

Возможности эвакуировать людей из высотных зданий с помощью вертолетов городские пожарные службы не имеют, потому что, во-первых, у них нет вертолетов, во вторых - на крышах наших зданий не строятся вертолетные площадки. Как сказали в УГПН МЧС России по Санкт-Петербургу, в городе предусмотрено только пять объектов, вблизи которых разрешено устройство вертолетных площадок. Это учреждения здравоохранения в разных районах города, в том числе детские больницы. Впрочем, сами пожарные говорят, что рассчитывать во время пожара на помощь, которая придет с вертолета, особо не стоит. Даже если на крыше здания есть специальная площадка, посадить вертолет на горящий объект все равно весьма проблематично из-за поднимающихся тепловых потоков, возникающих при пожаре.

По этой причине организации, занимающиеся эксплуатацией зданий повышенной пожарной опасности, должны стремиться заранее предусмотреть все возможные меры по эвакуации людей. В таких зданиях должны быть тщательно разработаны пути эвакуации, установлены системы, позволяющие устранить задымление на лестничных площадках, лифты для транспортировки пожарных отрядов.

Максимальная высота большинства петербургских бизнес-центров не превышает 10-11 этажей. Самыми высокими зданиями коммерческого назначения являются бизнес-центр «Прин» на улице Возрождения (15 этажей), бизнес-центр гостиницы «Советская» на Лермонтовском проспекте (18 этажей) и офисный центр «Радуга» на Кантемировской улице (24 этажа).

Как заверили нас в бизнес-центре «Радуга», вопросам обеспечения пожарной безопасности в одном из самых высоких нежилых зданий Петербурга уделяется особое внимание, так как объект относится к разряду зданий повышенной пожарной опасности. В каждом помещении этого здания установлены системы пожарной сигнализации и сплинкерного распыления воды, лифтовые холлы оборудованы системами дымоудаления, лестничные клетки - системами подпора воздуха, устраняющими задымление на лестницах. Компаниям-арендаторам строго предписано назначать сотрудников, ответственных за пожарную безопасность.

Безопасность на практике
В некоторых бизнес-центрах и торговых комплексах должность ответственного за выполнение противопожарной безопасности выделяется в отдельную штатную единицу. Так, например, в некоторых управляющих компаниях существует должность инспектора пожарной безопасности, в обязанности которого входит разработка регламентирующих документов, контроль за выполнением норм и правил противопожарной безопасности. Инспектор следит за наличием и исправностью огнетушителей в помещениях арендаторов, дает рекомендации по применению той или иной бытовой техники, использованию различных материалов для отделки офисных помещений, уборки здания и т.д. Кроме этого он отвечает за взаимодействие с пожарной инспекцией.

В случаях, когда масштаб бизнес-центра не предусматривает введение данной штатной единицы, обязанности ответственного за пожарную безопасность выполняет или представитель собственника здания, или представитель управляющей компании. В офисных и торговых центрах, обслуживаемых компанией «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» (торгово-офисный комплекс «Гулливер», ТРК «Желтый угол», бизнес-центр «Таймс» и др.), эти функции выполняют специалисты технической службы, а помогают им в этом работники охранной службы. «Технические специалисты отвечают за исправность и функционирование всех инженерных систем на объекте, а охранная структура во время отсутствия технических специалистов (ночью или в выходные дни) должна вовремя заметить возникновение экстренных ситуаций и вызвать соответствующие службы, - объяснила Светлана Маковецкая, главный инженер ЗАО «МТЛ. Эксплуатация недвижимости». - Мы считаем такой подход достаточно разумным и эффективным, потому что он позволяет предотвращать чрезвычайные ситуации и оперативно реагировать в случае их возникновения».

Дороже значит безопаснее?
Похожий порядок взаимодействия внутренних служб в вопросах безопасности действует практически на всех объектах коммерческой недвижимости. Однако вопросы выбора оборудования для систем противопожарной безопасности каждый бизнес центр решает по-своему. В данном случае большое значение играет класс бизнес-центра: чем выше уровень притязаний бизнес-центра, тем выше уровень систем безопасности, которые используются при его эксплуатации. Офисные центры класса А и В могут позволить себе устанавливать в своих зданиях самые современные системы противопожарной безопасности: сигнализации, реагирующие на задымление и повышение температуры в помещениях, системы видеонаблюдения, автоматические системы пожаротужения, сложные интеллектуальные системы, которые управляют всеми коммуникациями здания. При этом считается, что бизнес-центры более высокого класса обычно используют и более качественные материалы для отделки здания с точки зрения огнестойкости, например, огнестойкие двери лифтов.

Вообще, чем новее здание, тем больше оно соответствует последним правилам пожарной безопасности. В новых зданиях, построенных специально под объекты коммерческой недвижимости, лучше продумана схема выходов и путей перемещения по зданию, следовательно - в случае опасности из него будет проще выбраться. В идеале здания, прошедшие реконструкцию, тоже должны подвергнуться тщательной внутренней перестройке в соответствии с новым функциональным назначением объекта. В случае необходимости здесь должны строиться запасные входы, расширяться коридоры и т.д. Однако практика показывает, что реконструированные здания зачастую не отвечают всем требованиям современных бизнес-центров.

Чаще всего это здания бывших заводов, научно-исследовательских институтов, крупных производственных организаций. В катакомбах и запутанных коридорах такого рода зданий арендаторам офисных помещений несложно заблудиться не только в экстренной ситуации, но и в течение обычного трудового дня. Проблема нормального функционирования лифтов в большинстве подобных «бизнес-центров» также до сих пор не решена. Хотя все понимают, что правила пожарной безопасности создаются для сохранения здоровья и жизни людей вне зависимости от класса бизнес-центра, в котором эти люди работают. Любой объект коммерческой недвижимости может представлять угрозу, если в нем не уделяют надлежащего внимания противопожарной безопасности. И эта проблема касается не только эксплуатирующих служб и управляющих компаний, но и самих арендаторов офисных и торговых площадей, которые чаще всего становятся заложниками непредвиденных ситуаций.
Александра Тен





29.08.2005 17:26

Месяц назад вышло постановление федерального Правительства о присвоении Петергофу статуса наукограда Российской Федерации. Новый статус дает большие возможности для дальнейшего развития. Для этого из федерального бюджета выделяются значительные средства.



Присвоение статуса наукограда Петергофу ожидалось уже более 6 лет. В апреле 1999 года был опубликован указ о том, что на присвоение такого статуса может претендовать лишь то муниципальное образование, на территории которого валовой доход научных предприятий составляет более половины или же количество научных работников – более четверти всех работающих. Уже тогда было ясно, что Петергоф соответствует всем этим требованиям.
Здесь действует целый научный комплекс, в который входят восемь НИИ и факультеты СПбГУ, центр лазерной физики, телекоммуникационный центр, Государственная морская академия им. Адмирала Макарова и несколько учебных заведений Министерства обороны РФ.

Средства не только для ученых

Петергоф стал седьмым по счету наукоградом в России после Обнинска, Дубны, Королева, Мичуринска, Реутова и Кольцово. По словам депутата Госдумы РФ Валентины Ивановой, в проекте федерального бюджета 2006 года на развитие всех семи наукоградов в России предусмотрен 1 млрд 200 млн рублей. Для Петергофа же пока вышло лишь постановление, однако отдельно никаких денег не выделено. Сумма определится после того, как будет составлена программа развития Петергофа-наукограда. Эту программу нужно будет реализовать в течение 5 лет. Именно на этот срок Петергофу присвоили новый статус. Затем потребуется его подтверждение.

Глава администрации Петродворцового района Валентин Шевченко утверждает, что программа развития наукограда в этом году потребует порядка 100 млн рублей. По крайней мере, сейчас чиновники ориентируются именно на эту цифру. «Если наши предложения будут одобрены на федеральном уровне, то мы сможем получить средства для развития двух принципиальных направлений, – говорит Валентин Шевченко. – Первое – наука, исследования, реализация научных проектов. Второе – решение городских проблем, в числе которых благоустройство, инженерное обеспечение, транспортные вопросы и т.д.».

В конце августа администрация Петергофа планирует окончательно определиться с теми предложениями, которые нужно будет включить в программу. Кроме формирования программы, в данное время рассматриваются вопросы создания двух организаций, без которых развитие науки в Петергофе просто немыслимо. Это наблюдательный совет и исполнительный орган.

По словам главы Петродворцового района, наблюдательный совет будет оценивать те предложения, которые поступят для включения в программу. «Скажем, это будет совещательный орган при губернаторе Санкт-Петербурга, в который войдут представители научных кругов, муниципальных образований и структур городской администрации», – предполагает Валентин Шевченко. Далее наблюдательный совет будет отслеживать непосредственно саму реализацию проектов.

Исполнительный орган в качестве государственного учреждения представит предполагаемая дирекция программы развития наукограда. Это та организация, которая будет отвечать за реализацию всех проектов наукограда.

Власти Петергофа с большим оптимизмом смотрят на дальнейшее развитие науки и города в целом. Во многом потому, что, кроме вливаний из федерального бюджета, вероятны еще и средства инвесторов, которых официально пока нет. Но чиновникам предполагаемые имена наверняка известны. В первую очередь речь идет о тех фирмах, в интересах которых будут проводиться научные исследования. Валентин Шевченко в этом плане настроен довольно прагматично: «Наша задача – организовать стык между учеными и менеджерами частных фирм. Вот тогда мы подтянем негосударственные деньги».

Технопарк из двух домов

Строительство технопарка – одна из основных тем, которая рассматривается в рамках реализации программы наукограда. По существу, это строительство нового здания предполагаемого бизнес-центра. Его возведение планируется на территории университета в Петергофе. В то время, когда принималось решение о переводе университета из Санкт-Петербурга в Петергоф, для этих целей была отведена достаточно большая площадь. По словам Валентина Шевченко, сегодня здесь действуют четыре факультета СПбГУ и восемь НИИ. На свободной части зарезервированной территории предполагается строительство технопарка. В технопарк войдут три научных центра: информационных технологий, нанотехнологий и биотехнологий.

Развитие центра биотехнологий требует возведения еще одного, не менее крупного объекта государственной важности. Это здание для производства современных лекарственных препаратов поддержания иммунной системы человека. По словам Валентина Шевченко, наши ученые разработали серьезные препараты, не уступающие по своим качествам зарубежным аналогам. Разработки выполнены уже давно, и только сегодня появилась надежда на то, что это направление может получить широкое развитие. Для предполагаемого завода по выпуску лекарств уже сейчас найдено место. Несколько лет назад на территории университетского комплекса начали было строить один из корпусов СПбГУ. Однако строительство его приостановили, и сейчас там стоит лишь одинокий фундамент. Счастливое время для этого фундамента почти пришло: именно здесь и планируется возведение центра биотехнологий.

Деньги решают все

В администрации Петергофа сегодня беспокоятся по поводу сроков подготовки программы на следующий год. «Пока мы добивались статуса наукограда, целых 5 лет ушло только на то, чтобы оценить состояние научной сферы в Петергофе, а сейчас мы должны успеть к федеральному бюджету следующего года!» – сравнивает глава Петродворцового района.

По соображениям городских чиновников, чтобы рассчитывать на конкретные деньги, нужно подобрать и включить в бюджет наиболее значимые объекты Петергофа. Так, например, районная администрация надеется на внесение в федеральную программу следующего года проектно-изыскательских работ железнодорожной развязки. Частые пробки в Петергофе возникают от того, что город буквально рассечен железной дорогой.

«Решение этой проблемы стоит сотни миллионов рублей, – говорит Валентин Шевченко, – у города сейчас нет таких денег. Если проектно-изыскательские работы включат в федеральный бюджет 2006 года, то в 2007 году мы можем заявить уже о строительстве. А на это потребуется около 700 млн рублей. Вот тогда решится общегородская проблема!»

Официально с 9 по 11 сентября этого года будет проходить празднование 300-летия Петергофа. Подготовка к этой дате началась еще в 2001 году, когда к юбилею готовился Санкт-Петербург. За это время в Петергофе отреставрировано огромное количество фасадов, благоустроены дворы, дороги, скверы, реконструированы объекты образования и здравоохранения. Для этих целей в городском бюджете прошлого года прописана специальная строка: «Подготовка к 300-летию Петергофа – 81 млн рублей». А в этом году дополнительно из городской казны выделено 30 млн рублей – тоже для подготовки к 300-летию. На эти деньги проводится ремонт фасадов, кровель, дворов, инженерных сетей и т.д.

Вместе с тем к Петергофу все больший интерес стали проявлять инвесторы. Напомним, что в 2001 году в администрацию Петродворцового района поступили всего три инвестиционные заявки, а в прошлом году их число возросло до 179, и многие из них связаны с туристическим бизнесом.

Процесс благоустройства города в целом и реконструкции федеральных объектов здесь непрерывен. Например, реставрация музея-заповедника «Петергоф» продолжается еще с 1945 года, ежегодно на эти цели из государственной казны выделяется порядка 80 млн рублей.

К празднованию 300-летия Петергофа, по словам Валентина Шевченко, сделано «в основном все, что было намечено», хотя, как обычно, руководство города мечтает о большем. Но мечты петергофцев вполне реальны, и для их воплощения есть все основания.
Марина Голокова





22.08.2005 17:18

На прошедшей неделе появилась информация о том, что шведский концерн Skanska уходит с российского рынка из-за больших рисков и низкой эффективности строительной отрасли и что генеральный директор дочерней фирмы «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский ищет покупателей на свою компанию.

Чтобы прояснить создавшуюся ситуацию, мы решили получить информацию из первых рук. Выяснилось, что данная информация оказалась неожиданной не только для тех, кто работает в отрасли, но и для самого г-на Вотолевского.

О том, что строительный рынок в Петербурге находится в некотором застое, говорится много и неоднократно. Действительно, цены на новое жилье не растут уже почти год, вместе с тем продажи падают, а дефицит средств в отрасли растет. На начало года он составлял порядка $300 млн, тогда как весь объем строительного рынка в 2004 году уложился в $1,3 млрд. По мнению руководителя компании «Петербургстрой Skanska» Виталия Вотолевского, «ситуация в настоящее время не очень хорошая. О кризисе говорит то, что падение объемов продаж в отдельные месяцы нынешнего года достигало 45 процентов. При этом растет объем предложений: за последние 2 года он вырос на 2 млн кв. метров, или на 40-45 процентов. Для Санкт-Петербурга это много. Москва в последние несколько лет поддерживает годовой объем ввода жилья на уровне 4,5 млн кв. метров. Это стало возможным из-за монополизации рынка: в Москве пять-шесть крупных компаний контролируют более 60-65 процентов строительного рынка.

В нашем городе ситуация иная, более рыночная: около 17-18 компаний имеют долю рынка порядка 50 процентов. Поэтому она менее управляема. К сожалению, петербуржцы пока не способны переварить объем даже в 2 миллиона».

Цены поползут-таки вверх

Вместе с тем, по мнению советника губернатора, стабильность цен на жилье продержится только до осени, а затем постепенно начнет расти. На это указывают вполне объективные причины, прежде всего рост цен на сырье и материалы, на бензин. Сегодня доходность строительных предприятий упала и составляет менее 10 процентов, тогда как еще год назад она была в 2 раза выше. При такой доходности строители будут не в состоянии долго поддерживать существующие цены и начнут их поднимать. На это указывает и агрессивная реклама некоторых крупных компаний. О неизбежном росте цен говорит и факт сокращения количества ввода новых объектов (в этом году достигнут абсолютный минимум за последние 3 года), и падение количества продаж земельных участков. Виталий Вотолевский полагает, что кризис продлится еще пару лет и к середине 2007 года наступит равновесие в спросе и предложении, после чего объемы строительства можно будет наращивать.

Никто никуда не уйдет

Что касается ухода западных фирм с российского рынка, то, по мнению руководителя «Петербургстрой Skanska», кто-то «услышал звон, да не знает, где он». На самом деле никто никуда уходить не собирается, происходит обычная реорганизация, дело вполне естественное и заурядное. Концерн Skanska со штаб-квартирой в Стокгольме настолько крупная и устойчивая компания (ее оборот в 2004 году составил порядка 15 млрд EURO, компания работает в 60 странах мира), что временные кризисы, происходящие в нашей стране, не в состоянии как-то ухудшить ее положение. Чтобы было понятнее, Виталий Вотолевский рассказал о структуре концерна: «Поскольку концерн Skanska – это огромный холдинг, то в ряде регионов для управления непосредственными оперативными или производственными единицами для координации управления и делегирования части функций головного холдинга руководство концерна еще в 90-е годы создало достаточно крупные дочерние компании. В частности, в Скандинавии для работы в России и странах СНГ на территории Финляндии была создана 100-процентная дочерняя фирма Skanska Oу с оборотом около 1 млрд EURO. Эта дочка, в свою очередь, в 1995 году для работы в России создала компанию Skanska East Europe Oy (SEE). А уже эта компания начала работать в России и создала целый ряд дочерних компаний в различных регионах и офисы в Петербурге и Москве. На сегодняшний день президентом SEE Oy является швед Андерс Йоранссон. В конце прошлого года Skanska East Europe Oy приняла решение о концентрации деятельности компании на двух видах бизнеса. Первый – это подрядные услуги, головной в этом виде деятельности является Skanska Olson (Москва), ее возглавляет г-н Чертищев. В нашем городе ЗАО «Петербургстрой-Сканска» предоставляет второй вид услуг, который было решено оставить – девелопмент (проектирование и строительства жилья). Было еще третье подразделение – Special Projects, в состав которого входила компания ЗАО «Сканска Строй»,,которая занималась крупными подрядными работами по промышленному строительству в регионах России. В частности, строила ледовые дворцы в Петербурге, Ярославле, Череповце».

Нацелились на эффективность

Принятие решения Skanska East Europe Oy о некотором сокращении объемов в России связано с обычным желанием любого грамотного бизнесмена повысить доходность и эффективность всех подразделений. Решение это было принято еще зимой. Компания Hansastroi Oy, основанная прежними руководителями Skanska, выкупила полный пакет акций стоимостью более 100 млн EURO петербургской компании ЗАО «Сканска Строй».
В ходе переговоров достигнута договоренность, что строящиеся в настоящее время объекты будут завершены в сотрудничестве с компанией-продавцом. Компания продолжит свою деятельность под названием ЗАО «Ханса Строй». Генеральным директором остается Кари Мелься, который одновременно является акционером Hansastroi Oy. Кроме того, произведены новые назначения и в компании Hansastroi Oy. На должность директора-распорядителя приглашен Тимо Вилен, председателем совета директоров будет прежний директор-распорядитель компании Skanska Oy Ээро Макконен. Последний официально заявил, что «деятельность компании будет продолжена в качестве производителя качественных строительных услуг и услуг по развитию проектов. Нашей целью является развитие компании и поиск компаньонов по сотрудничеству, которые вместе с опытным персоналом и руководством компании упрочат ее положение в качестве российско-финской компании по предоставлению строительных услуг».

Принятие решения о некотором сокращении объемов в России связано с обычным желанием любого грамотного бизнесмена повысить доходность и эффективность всех подразделений. Решение это было принято еще зимой. Компания Hansastroi Oy, основанная прежними руководителями Skanska, выкупила полный пакет акций стоимостью более 100 млн петербургской компании ЗАО «Сканска Строй». В ходе переговоров достигнута договоренность, что строящиеся в настоящее время объекты будут завершены в сотрудничестве с компанией-продавцом.Компания продолжит свою деятельность под названием ЗАО «Ханса Строй». Генеральным директором остается Кари Мелься, который одновременно является акционером . Кроме того, произведены новые назначения и в компании Hansastroi Oy. На должность директора-распорядителя приглашен Тимо Вилен, председателем совета директоров будет прежний директор-распорядитель компании Skanska Oy Ээро Макконен.Последний официально заявил, что«деятельность компании будет продолжена в качестве производителя качественных строительных услуг и услуг по развитию проектов.
Что касается ЗАО «Петербургстрой-Сканска», то оно не продавалась, не продается и в ближайшее время продаваться не будет. Никаких разговоров не ведется и об изменении состава акционеров. На сегодняшний день компания реализует проекты по строительству жилых домов и комплексной застройке кварталов, входит в десятку лидеров по объему строящегося жилья в Санкт-Петербурге. В течение 14 лет она сдала в эксплуатацию более 40 объектов общей площадью более 410 тыс. кв. метров. Только в прошлом году было сдано 55 023 кв. метра, а торговый оборот составил $39,5 млн. В данный момент компания ведет строительство пяти жилых объектов общей площадью около 127 000 кв. метров.
Лилиана Глазова