Смена прежней функции
В стремлении завоевать внимание потребителей владельцы магазинов, кафе и ресторанов стремятся арендовать или приобрести место, которое само по себе привлекает внимание людей. В Петербурге имеются широкие возможности для поиска таких мест.
Чаще всего оригинальные объекты используются для размещения ресторанов и кафе. Поскольку для нового ресторана при прочих равных условиях – приемлемая кухня, удобное местоположение и т. д. – нестандартность места может стать дополнительным преимуществом.
В Петербурге самыми необычными местами для размещения ресторанов и кафе являются крыши, подвалы, бывшие бомбоубежища, переделанные квартиры и перепрофилированные промышленные площадки.
Как правило, новые необычные места привлекают посетителей, но это всего лишь первый визит, который большинство совершает просто из человеческого любопытства. В связи с этим помимо необычного расположения необходима интересная разработанная концепция, которая сможет привлечь первых посетителей вновь вернуться в это место.
Европейский опыт демонстрирует достаточно большое количество примеров перепрофилирования зон промышленной застройки.
Например, в Вене старые газгольдеры были реконструированы в многофункциональные комплексы. Построенные в конце XIX века, в конце XX века они стали представлять собой МФК из трех составляющих: жилье (апартаменты) в верхней части, офисы в средней части и развлекательная составляющая (в том числе известные ночные клубы) и торговля – на первых этажах. «Проект успешно функционирует как современный объект уже более 10 лет, при этом исторические фасады зданий сохранены», – рассказывает Вероника Лежнева, руководитель отдела исследования Colliers International Санкт-Петербург.
В России сейчас наблюдается растущий интерес инвесторов и девелоперов к реконструкции отдельных объектов и даже целых кварталов.
Но, в отличие от западных стран, в Петербурге действуют куда более серьезные нормы СЭС и т. п., поэтому многие оригинальные концепции просто невозможно воплотить в жизнь. Впрочем, и здесь появляются новые уникальные проекты.
«Не так давно стало известно, что в Пушкине под заведение общественного питания будет приспособлена Певческая водонапорная башня, которая на данный момент проходит реставрацию», – приводит пример Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург.
«Из свежих интересных примеров могу привести проект БЦ «Крюммель хаус» от девелопера RBI, который представляет собой бывшее здание автомобильного гаража», – добавляет Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Деньги не пахнут
В 1990-е годы в Петербурге было очень популярно переоборудовать общественные туалеты под рестораны. Сегодня, говорят эксперты, подобное вряд ли возможно. Но вовсе не потому, что бывшая функция здания способна кого-то отпугнуть.
Госпожа Попова указывает на то, что иногда оригинальность объекта может не только привлечь клиентов-арендаторов, но и, наоборот, оттолкнуть их. Впрочем, примеров отказов гораздо меньше, чем желающих занять свободные площади. Например, в 1990-е годы в городе были примеры создания кафе и ресторанов в зданиях бывших общественных туалетов. Таких объектов в городе несколько, например ресторан «Смак» на Ижорской ул., ресторан «Лесной» на одноименном проспекте, «Парк Джузеппе» в Михайловском саду, ресторан «НЭП» на углу наб. реки Мойки и Дворцовой площади и др.
Дмитрий Борисенко, руководитель отдела маркетинга и рекламы ЗАО «Группа Прайм», поясняет причину такой любви к туалетам: «Эти встроенные помещения или строения не требовали смены статуса – они и так являлись нежилыми объектами, и при этом отличались отличной локацией: в проходных местах, зонах скопления туристов. Как правило, бывшие публичные уборные имели подключения ко всем городским коммуникациям, что важно для соблюдения требований СанПиН к общепиту. Все это наряду с лояльностью администрации к инвесторам и помогло экс-уборным превратиться в приличные рестораны. Петербуржцы, кстати, в этом направлении не были первопроходцами – таких примеров немало в Европе, в частности в Лондоне».
Примечательно, что, по словам госпожи Поповой, в последнее время в США и Европе набирает популярность реконструкция старых церквей с целью дальнейшего их использования в качестве жилья. «Данная тенденция обусловлена рядом факторов: во-первых, многие церкви стоят пустующими вследствие уменьшения количества прихожан; во-вторых, такие объекты, как правило, характеризуются хорошим местоположением и интересной архитектурой», – рассказывает госпожа Попова. «В целом можно отметить, что церкви, реконструированные под жилую недвижимость, пользуются популярностью среди покупателей, которых зачастую привлекает аутентичность здания, его история и обстановка. К достоинствам реконструированных церквей можно отнести свободное внутреннее пространство, высокие потолки, большие, иногда витражные окна, хорошее местоположение и необычные архитектурные формы», – объясняет госпожа Попова. Но в России в силу понятных причин такие примеры единичны, и в ближайшее время роста таких проектов ожидать не стоит.
«Как правило, такие объекты, как бомбоубежища, котельные и прочие, вполне пригодны для развития проектов, несущих в себе какую-либо креативную идею. В то же время чаще всего такие объекты располагают минимумом естественного освещения, что делает их пригодными скорее для реорганизации под развлекательную функцию, под открытие клуба или ресторана. Возможно также использование таких объектов под открытие концептуальных отелей, однако на первом месте при этом все же будет оставаться именно развлекательная функция, обусловленная прошлым назначением здания. Под размещение стандартных коммерческих объектов – офисов, торговли – рассматриваемые объекты подходят не лучшим образом», – говорит Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG.
«С применением офисной функции такие объекты могут рассматриваться, возможно, креативными агентствами, компаниями арт-бизнеса, однако в силу узкой направленности для девелоперов это не слишком интересно», – соглашается с коллегой Денис Трущенко, управляющий партнер компании Blustone Group.
Переоборудование и реконструкция таких объектов обходится недешево, и на согласование уходит довольно много времени, ведь многие объекты относятся к памятникам архитектуры. Часто приходится создавать отдельный вход, что тоже бывает проблематично. Ну а некоторые идеи, какими бы оригинальными они ни были, вообще очень сложно воплотить в жизнь.
«Подобные проекты могут воплощаться в жизнь по двум причинам: или собственник хочет зацепить внимание потребителя как раз за счет оригинального расположения, или же по причине дефицита интересных по локации площадок в центре города. Большинство проектов реализуется по второй причине. Клиенты-арендаторы в первую очередь обращают внимание, насколько прибыльными будут их вложения. Это напрямую зависит как от расположения, так и от интересной концепции, ведь на рынке ресторанов и кафе существует очень большая конкуренция», – говорит госпожа Малина.
Примерно месяц назад на рассмотрение Законодательного собрания Ленинградской области был представлен проект Концепции социальной жилищной политики и социального жилья в РФ. Масштаб преобразований, который авторы этого документа выводят на уровень федерального законодательства, слишком серьезен, чтобы оставить эту инициативу без внимания. Хотя бы по той причине, что предлагаемый авторами проекта механизм «большого скачка» в строительстве доступного жилья основан на создании специальной монопольной структуры, которая возьмет на себя эту задачу во всероссийском масштабе вместе с распределением колоссального объема бюджетных средств, оставаясь притом в непонятных отношениях как с государством, так и с потребителями.
Как удесятерить рынок?
Аксиома о том, что новое есть хорошо забытое старое, сомнению не подлежит. Столь же устоялось и другое наблюдение – о том, что мировая цивилизация развивается по спирали, и выходя на новый виток, возвращается к прежним представлениям, но уже на более высоком уровне возможностей.
На резком повороте начала 90-х за бортом российского государственного корабля оказались государственные обязательства по социальным программам, в частности программа «Жилище-2000». Впрочем, даже если бы поворот задержался на несколько лет, масштабная госпрограмма не смогла бы воплотиться в реальность: при том масштабе внутренних и внешних обязательств, которые руководство страны раздавало направо и налево, «маниловский» проект был неизбежно обречен на провал.
Если авторы советской программы «Жилище-2000» преувеличивали возможности административно-распределительной системы, то утвержденная в отчетном
Пробуксовку программы отчасти объясняли ее недостаточной ориентированностью на рост объемов жилищного строительства. С целью его стимулирования и был задуман приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», которому федеральные власти уделяют, пожалуй, наибольшее внимание.
Результаты внедрения проекта сегодня реальны и бесспорны, однако детали статистики его исполнения обнаруживают, что те препятствия, которые возникли на пути программы «Жилище», преодолеть не удается. Сложившийся рынок жилья ориентирован только на высокодоходные группы населения, а ныне применяемые механизмы адресной поддержки (жилищные субсидии), как и ипотечное жилищное кредитование, лишь «разгоняют» спрос, что при дисбалансе спроса и предложение взвинчивает цены.
По данным Министерства регионального развития России, лишь 19% граждан нашей страны располагают достаточными финансовыми средствами для приобретения жилья. Ассоциация строителей России (АСР) называет более скромную цифру - 15%.
По мнению авторского коллектива Концепции социальной жилищной политики и социального жилья в РФ, возглавляемого президентом АСР Николаем Кошманом, достижение баланса между спросом и предложением, на котором прекратился бы неадекватный рост цен, возможно при десятикратном увеличении ввода жилья. Но чтобы обеспечить подобный скачок, требуются не только правовые механизмы и инициативы, но также квалифицированные кадры, качественные материалы и, разумеется, масштабные инвестиции.
Концепция, проект которой ныне распространяется для обсуждения в законодательных собраниях российских регионов, согласно авторской заявке, призвана активизировать преобразования в рамках проекта «Доступное жилье» посредством обеспечения устойчивого развития рыночных институтов и одновременно – «путем усиления социальных аспектов в жилищной сфере путем развития форм и механизмов государственной поддержки во всех сегментах рынка жилья». Ввиду масштаба и комплексности стоящих задач авторы считают необходимым создание министерства жилищной политики в составе Правительства РФ.
Расчет на государственный бюджет вполне естественно проистекает из оценки масштаба золотовалютных резервов. Есть своя логика и в расчете на мощь централизованного государственного управления, благо образцы масштабного и эффективного строительства в последние годы демонстрирует не увядающий Запад, а пробудившийся Восток с традиционным для него сильным государственным управлением. В стремительно развивающихся Китае и Арабских Эмиратах воля государства довлеет над рыночной стихией.
С думой о гармонии
Сегодня уровень обеспеченности населения жильем в России вдвое ниже европейского. По данным соцопросов, своими жилищными условиями не удовлетворены три из пяти российских семей. Это неудивительно: согласно по данным АСР, на начало прошлого года 36% жилищного фонда России имели износ от 31 до 65%, то есть требовали капитального ремонта или реконструкции. При этом возможности по осуществлению необходимых программ реновации ветхого и аварийного жилья есть далеко не у всех регионов.
Исходя из этих обстоятельств, авторы Концепции РФ утверждают, что стране необходима стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан. Эта стратегия, по их словам, должна основываться на потребностях гармоничного социально-экономического развития как субъектов Федерации, так и всей страны – что означает в том числе «рациональное размещение производственных мощностей и мобильность рабочей силы, в том числе иммиграционных потоков».
При этом авторы оговариваются, что успех сформулированной задачи зависит от доверия населения к предпринятой жилищной политике. Иначе говоря, трудовой ресурс, привлеченный перспективами работы на Крайнем Севере, должен поверить государству, что оно, например, при расчете пенсии не отнимет у него льготы по начислению стажа.
Фактически будь российское население столь же мобильным, как, к примеру, американское, по многим субъектам Федерации уже просто гулял бы ветер. Именно недостаточная мобильность создала предпосылки для сегодняшнего возрождения удаленных и экономически малоэффективных регионов, где снова строятся дома и возводятся производства.
Чтобы «развернуть» поток трудовых ресурсов с запада на восток, одного лишь строительства жилья в точках структурной гармонии недостаточно. В сегодняшних условиях уместно применять термин «мобильность» к вахтовому методу работы и соответственно, к временному жилью. А условия для получения жилья в собственность людям необходимы по месту их постоянного обитания, для которого этим местам – в первую очередь областным центрам – надо бы придумать адекватное применение во внутреннем разделении труда, ибо иначе случае местный инвестиционный ресурс реконструкции не успеет сформироваться до того, как местные «хрущевки» начнут массово обрушиваться. Однако в Концепции не прописаны роль и место региональных властей в масштабной реформе.
Один надзор на всех
«Реальные экономические факторы, действующие в направлении снижения цен и даже их стабилизации, сегодня отсутствуют», - считают авторы программы. В то же время они убеждены в том, что попытки административного регулирования цен на свободном рынке жилья нецелесообразны. Здесь вполне уместно было бы упомянуть об употребляемом во всем мире рычаге воздействия на монополистов, в частности, на рынке стройматериалов. Однако этот вопрос остается на заднем плане.
О монополиях авторы упоминают в другой связи, причем весьма эмоционально: «Следует прекратить практику оплаты естественным монополиям непрозрачных так называемых тарифов за подключение, а также практику, когда созданные на средства застройщиков энергетические мощности бесплатно передаются РАО ЕЭС». Это положение в предполагаемой Стратегии, надо полагать, разовьется в ценные инициативы. Вот только РАО ЕЭС к этому времени уже прекратит существование.
Авторы документа столь же сурово клеймят правовые и административные барьеры при предоставлении земельных участков и разрешений на строительство. Возникновение этих трудностей они объясняют «уходом государства из жилищно-коммунальной сферы», хотя барьеры создаются как раз государственными ведомствами.
Предложения по упрощению разрешительных процедур сочетаются у авторов с идеей создания универсального надзорного ведомства. Надзирать новый орган призван, однако, не за коррупционерами, а за всеми участниками строительного рынка, включая сферы производства стройматериалов, инженерных изысканий, архитектурного проектирования, строительства и эксплуатации зданий и сооружений. Авторы предлагают, опираясь на государство как источник финансирования, внедрить постепенную передачу всего государственного и муниципального фонда социального жилья некоммерческим жилищным фондам социального назначения.
Самим же государственным структурам авторы предлагают другую задачу, а именно – устанавливать и регулировать цены, добиваясь от проектных и подрядных организациях снижения себестоимости социального жилья. Таким образом, принцип ценообразования в коммерческом и социальном секторах станет принципиально различным.
В начале 90-х гг. сосуществование регулируемых и коммерческих цен приводило к массовому растаскиванию «социальных» фондов, что погубило не только программу «Жилище-2000». Хочется надеяться, что современными строители самых дорогих сегментов жилья не овладеет искушение теневого заимствования стройматериалов, распространяемых по регулируемым ценам, для собственных нужд. Можно даже определенно сказать, что такого не будет – по той простой причине, что две параллельно существующих сферы строительства, одна –с саморегулированием и полной рыночной свободой, другая – в жестких рамках государственно-общественного надзора, разделятся китайской стеной качества стройматериалов и услуг по принципу «возьми, боже, что мне негоже». В этом убеждает отмечаемый ныне приток некачественных стройматериалов в страну. Помогут ли здесь универсальные контролеры, равно компетентные в СНИПах и кадастрах, или мы вернемся назад не на 15 лет, а к тому времени, когда строились ныне отслужившие срок «хрущевки»?
Фонд по поглощению льгот
Весьма уместна постановка вопроса о стимулировании создания социального жилья предприятиями с целью привлечения трудовых ресурсов. Как следует из текста Концепции, государство создало бы в подобном случае преференции для такого бизнеса, признанного социально ответственным. Хорошо бы все же оговорить, о каких местностях идет речь – о Заполярье или о Санкт-Петербурге, и почему бы предприятиям, заинтересованным в кадрах, не предоставлять их работникам в собственность? Во всяком случае, именно так намерена поступить работающая в Ленобласти всего только год финская компания Nokian Tyres. Между прочим, развитие этого сектора недвижимости – в том числе и в кооперативной форме – могло бы оказать влияние на уровень цен на недвижимость в регионах.
Как в этом, так и в других параграфах Концепции авторы настаивают на расширении содержания термина «социальное жилье», равно как и понятия «нуждающийся» – ибо таковым, как аргументированно обосновывается, может считаться любой гражданин, который не в состоянии приобрести жилплощадь (то есть 81% населения). От этого расширительного толкования авторы муниципальным жилищным фондам социального использования, которые «должны формироваться из средств федерального и регионального бюджетов, предоставления государственных гарантий, бюджетных кредитов и налоговых льгот, прямого местного финансирования, предоставления бесплатных или по сниженными ценам земельных участков с коммунальной инфраструктурой, внебюджетных источников». Особенно загадочным в этом перечислении представляется сочетание слов «внебюджетный» и «должны».
«Гражданам, материальное положение которых не позволяет им оплачивать наем и коммунальные услуги, жилье должно предоставляться на условиях безвозмездного пользования», – указывают при этом авторы. Осталось лишь понять, каким образом сообщить это филантропическое пожелание частным жилищным фондам социального использования, равно как и вышеназванным внебюджетным инвесторам.
Своя рука - владыка
Нельзя не оценить внимания авторов Концепции к проблеме производства стройматериалов и состоянию производственных мощностей этой сферы. Упоминается о налоговых льготах, которые государство должно предоставить ученым, разрабатывающим новые строительные материалы. Столь же уместно упоминание о возрождении системы профессионального образования в строительстве – которым в Санкт-Петербурге, впрочем, первым решил заняться как раз коммерческий строительный сектор на переходе к саморегулированию.
Впрочем, главная кадровая задача, которую авторы Концепции ставят перед государством, состоит в другом. Ведь речь идет не только об установлении федеральных стандартов социального жилья (следует перечисление на полстраницы), но и о последующей проверке конкретных граждан на соответствие этим стандартам. Выяснение реального уровня доходов россиян потребует недюжинного кадрового ресурса.
В отделении зерен от плевел, разумеется, есть смысл. Так, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Вячеслав Семененко убежден в том, что очереди на улучшении жилищных условий надо «инвентаризировать», благо многие претенденты уже давно улучшили свое положение иными способами. Но одно дело «прочесать» список из нескольких тысяч жителей одного субъекта Федерации, а совсем другое – 81% российского населения.
Парадокс, однако, состоит в том, что механизм реализации Концепции, предложенный авторами, вовсе не предполагает заинтересованности некоммерческих управленцев социального жилья в «очистке» рядов претендентов. Ведь если, в соответствии с Концепцией, участки под социальные дома будут предоставляться им безвозмездно, да еще с инфраструктурой, к чему им сокращать ряды претендентов?
Генеральный заказчик-инвестор социального жилья, согласно Концепции, - единая структура, именуемая Федеральной жилищной корпорацией и имеющее (желательно) подразделения во всех муниципалитетах. Это же новое ведомство занимается и распределением бюджетных средств, поступающих ему от Федерации и от ее субъектов напрямую, конкурсным подбором девелоперов и, наконец, управлением социальными домами – эту функцию владеющие этими домами муниципалитеты должны (опять должны!) передать местным подразделением ФЖК.
В итоге тем властям субъектов Федерации не достается вовсе никакой роли во внедрении программ строительства жилья, и даже регулированием цен будут заниматься не они, а вновь образованное министерство. Оно же, по мысли авторов, не обделит своим вниманием и частный сектор, ибо предполагается, что регулирование цен в социальном секторе «окажет влияние» и на коммерческие цены. Механизм этого влияния, призванного развернуть конъюнктуру цен с началом массового строительства не вверх, а вниз, авторами не описан.
Сам же единый заказчик социального жилья, сосредотачивающий в своих руках необъятную власть, судя по предложенному проекту, никакому надзору и контролю не подлежит – ни государственному, ни общественному.
Депутат Госдумы РФ Оксана Дмитриева, страстно отстаивающая методы повышения доступности жилья, считает Концепцию недоработанной. По ее мнению, для ее внедрения необходимо, по крайней мере, детально прописать функции и полномочия Федеральной жилищной корпорации. Более резко высказывается председатель петербургской Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Марина Акимова. В задуманной схеме создания искусственной монополии она усматривает «обычное желание москвичей создать очередную структуру, чтобы там получать хорошие деньги».
О двух видах творчества
Руководитель петербургской ассоциации собственников жилья не верит в добросовестность авторов Концепции вовсе не из предубеждения к москвичам. Прежде всего ее не убеждает цифра в 81% населения, которые призвана «окормлять» новая монополия. Практика создания ТСЖ из состава граждан, где состоятельные и бедные собственники жилья постоянно оказываются в конфликтных ситуациях, говорит о том, что многие из бедных фактически имеют вполне состоятельных родных, которым до них просто недосуг. Однако если завести речь о возможном переселении бедного собственника в социальный дом, как родня тут же «материализуется». Из этого наблюдения следует как минимум один вывод: для определения соответствия граждан федеральным социальным стандартам не обязательно нанимать армию проверяющих чиновников.
Предложения предоставлять земли строительным компаниям для возведения социального жилья (в особенности на территориях, не пользующихся высоким спросом), предлагалось не однажды. В Петербурге такого мнения придерживаются и некоторые топ-менеджеры – в частности, гендиректор ОАО «Концерн «Росстрой» Анатолий Дворецкий. Однако во главу угла они ставят снижение налогов в производстве стройматериалов, равно как и временное снижение пошлин на их импорт. Такие формы государственного воздействия на рынок стройматериалов петербургские строители наблюдали в Китае. Где, кстати, государственные и частные заказчики жилья, равно как и банки-кредиторы, не пользуются монопольными возможностями, а конкурируют на разумно регулируемом рынке с ясными и малозатратными формами контроля (который, в частности, состоит в персонификации ответственности за качество строительных работ).
Что касается административных способов воздействия на рынок в нашей стране, то подобный опыт интенсивно накапливается субъектами Федерации, имеющими возможности для внедрения и совершенствования целевых программ строительства жилья. В Санкт-Петербурге развитие ипотеки было дополнено программой «Развитие долгосрочного жилищного кредитования», а программа расселения коммунальных квартир – внедрением жилищных сертификатов пропорционально разнице между занимаемым жильем и социальной нормой. Примечательно, что для практического применения программ субсидирования не понадобилось создания специальных ведомств: к разъяснительной работе подключились игроки рынка, а разумно составленные схемы предоставления субсидий исключили необходимость их «нецелевого» использования.
Как заметил на днях, посетив Петербург, член Совета Федерации адмирал Вячеслав Попов, на местах взгляды на управление хозяйством более разумны, чем в федеральном центре. Формулирование национального проекта «Доступное жилье» на федеральном уровне одновременно становится стимулом как для творчества на местах с последующим обменом опытом (об эффективности которого уже недавно говорили петербургские проектировщики), так и для изобретения заманчивых рецептов повсеместного улучшения в федеральных кабинетах. Однако именно к таким рецептам применимо другое известное всероссийское наблюдение: хочется, как лучше, а получается, как всегда.
Константин Черемных
Без малого три месяца осталось до отмены государственного регулирования в сфере строительства и проектирования. Вопрос о том, насколько участники рынка готовы к самостоятельному плаванию, обсуждался недавно на всероссийской конференции «Управление качеством строительства и профессиональная сертификация компаний и продукции в Санкт-Петербурге». Приобщиться петербургского опыта собрались руководители надзорных органов и представители 18 союзов строителей из разных регионов России. Однако меморандум, принятый по итогам конференции, с призывами к сообществу форсировать создание саморегулируемых организаций и просьбами к властям об оказании содействия, как и многие выступления участников, демонстрировали состоянии растерянности.
Свобода качества
«Что делать, если срок лицензии истекает в июне?», - обратился один из участников конференции к президиуму, вызвав напряженное оживление в зале. «Вы еще успеете пройти лицензирование до 1 июля, торопитесь», - настоятельно посоветовали предпринимателю. Для него это сомнительная трата денег и времени за день-два до отмены государственного лицензирования. А для дальновидных теоретиков строительного бизнеса эта лицензия – лишнее свидетельство качества.
Несмотря на то, что закон о СРО вступил в силу в декабре 2007 г., надежда на то, что саморегулирование в полной мере заменит лицензирование, может не оправдаться, считает гендиректор ООФ «Центр качества строительства» Антон Тавкинь (Москва). В самом деле, государственные гарантии и ручательства в России зачастую ценятся больше, чем мнение того или иного отраслевого объединения. К тому же, предупреждает Тавкинь, может получиться так, что лицензирования не будет уже, а саморегулирования не будет еще: в развитие федерального закона «О саморегулируемых организациях» необходимо принять порядка 20 нормативных и правовых актов на уровне Госдумы и Правительства РФ.
Ровно противоположной точки зрения на государственное регулирование придерживается другой представитель «Центра качества» из Санкт-Петербурга Анатолий Летчфорд. Оно крайне неэффективно, поскольку для получения лицензии всего-навсего требуется приобрести за определенную плату так называемую «систему управления качеством». И только саморегулирование, по мнению Летчфорда, позволит не допустить на строительный рынок недобросовестных участников.
Не меньше разногласий среди участников рынка и относительно существующей нормативно-технической базы. Одни считают, что СНиПы, ГОСТы, НПБ и СанПиНы отменены с момента вступления в силу в 2002 г. ФЗ «О техническом регулировании». Другие, напротив, готовы держаться за них до последнего. Правда, делать это становится год от года все более затруднительно. Во-первых, наращиваются темы стройиндустрии – новые технологии и материалы вытесняют те, на которых была основана старая нормативно-техническая база. А во-вторых, насыщается постепенно и сам рынок строительной продукции и услуг; конкурентные преимущества начинают формироваться внутри все более дифференцированного механизма спроса и предложения.
По сути дела, государство не только не хочет тормозить растущее разнообразие, оно не в силах ни противостоять ему, ни контролировать его. Для объектов социального строительства в Санкт-Петербурге планируется внедрять типовые проекты. На рынке коммерческих объектов и услуг, выход, по словам зампреда Комитета по строительству городского правительства Алексея Кайдалова, очевидно, лежит в области построения системы эффективного управления качеством самими строительными организациями. Однако, в любом случае, соблюдение стандартов качества, которые примут в итоге саморегулируемые организации, будет не обязательным, а добровольным.
Регламент безопасности
Последним рубежом государственного контроля в области строительства и проектирования с 1 июля 2008 г. останется контроль безопасности. 16 технических регламентов о безопасности различных видов продукции и услуг в развитие базового закона «О техническом регулировании» должны быть приняты до 1 января 2010 г. Из них 2 регламента относятся непосредственно к строительству – «О безопасности зданий и сооружений» и «О безопасности строительных материалов». Когда они будут разработаны и приняты, СНиПы будут окончательно упразднены. Пока же участникам рынка разрешается их изменять, дополнять и объединять в так называемые «своды правил».
По идее, - размышляет на полях закона «О техническом регулировании», в своей брошюре вице-президент Санкт-Петербургского Союза строительных компаний Лев Каплан, - технический регламент должен готовиться на основе СНиПов, международных стандартов и национальных стандартов качества. Но технический регламент – это, прежде всего, регламент безопасности. «Требования технического регламента устанавливаются в целях защиты жизни или здоровья граждан, имущества, охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений и предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей», - говорится в ст. 6, п. 1 этого ФЗ. По сути, это означает, что из существующей нормативно-технической базы нужно изъять все то, что касается вышеперечисленных критериев безопасности.
Кстати говоря, в законе еще имеются указания на то, что будущий технический регламент для строителей должен устанавливать минимально необходимые требования в части соблюдения таких видов безопасности, как например, ядерная, биологическая, радиационная, термическая, химическая, электрическая и другие. А не только механическая, пожарная и сейсмическая.
Но главное, это то, что в отличие от международных и национальных стандартов, а также сводов правил, соблюдение технического регламента должно быть обязательным.
Сам себе контролер
Много непонятного кроется и за обновленным понятием «строительный надзор». По словам А.Летчфорда, в последние годы во многих строительных компаниях и этот важнейший элемент управления качеством формализован и существует только на бумаге. «Иногда в конце месяца прораб на коленке писал все акты освидетельствования скрытых (новыми этапами строительства) работ, чтобы подписать у заказчика форму 2, и не всегда эти акты соответствовали действительности», - рассказал Летчфорд. Новая форма, в отличие от старой, должна содержать сведения о том, кто осуществляет строительный контроль. А таковыми теперь должны стать представители организации, ведущей строительство, возможно, вместе с представителями заказчика и проектировщика.
Результат Государственного строительного надзора во многом зависит от эффективности строительного надзора. Уже на уровне проекта должны быть установлены «все точки контроля за безопасностью», включение их в состав проекта должно неукоснительно соблюдаться. По этим ориентирам на уровне строительного контроля осуществляется освидетельствование выполненных работ, конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с требованиями технического регламента.
Строительный контроль, в отличие от проводившегося ранее технического надзора, не включает выполненных приемку работ, проверку их объемов и стоимости, контроль за графиком, за качеством проектной документации и многие другие функции, которые уже давно являются предметом не Градостроительного, а Гражданского кодекса и договоров между участниками строительства. Получается, что цели строительного надзора во многом созвучны задачам Госнадзора и таким образом позволяет избежать предписаний, штрафов с его стороны, остановки строительства.
Но важно не только качество выполняемых работ. Один из докладов на конференции был посвящен системе менеджмента качества, разработанной на основе ISO 9000. Система позволяет повысить уровень организации, расчетов в строительстве и таким образом сократить потери брака и простоев, избежать частой смены подрядчиков и просчетов в их выборе. Но и не только – система научит организации планировать непрерывную работу по совершенствованию качества. Так рекомендовал ее в своем докладе генеральный директор ООО «Русский Регистр – Балтийская Инспекция» Александр Куликов.
Управлением качеством на уровне менеджмента проекта посоветовал участникам конференции Л.Каплан. Менеджер проекта, по его словам, специальность штучная, например, в Англии, компании переманивают друг у друга таких специалистов. А по сути это аналог прораба, сосредоточившего в своих руках, как экономику проекта, так и управление всем, что происходит на строительной площадке.
Иными словами, главное, чего стоит ожидать с 1 июля 2008 по 1 января 2010 г. – это увеличение веса человеческого фактора. Без наращивания квалифицированных и самостоятельных даже на низовом уровне кадров, при техническом регламенте будет очень тяжело.
Наталья Стандровская