Смена прежней функции
В стремлении завоевать внимание потребителей владельцы магазинов, кафе и ресторанов стремятся арендовать или приобрести место, которое само по себе привлекает внимание людей. В Петербурге имеются широкие возможности для поиска таких мест.
Чаще всего оригинальные объекты используются для размещения ресторанов и кафе. Поскольку для нового ресторана при прочих равных условиях – приемлемая кухня, удобное местоположение и т. д. – нестандартность места может стать дополнительным преимуществом.
В Петербурге самыми необычными местами для размещения ресторанов и кафе являются крыши, подвалы, бывшие бомбоубежища, переделанные квартиры и перепрофилированные промышленные площадки.
Как правило, новые необычные места привлекают посетителей, но это всего лишь первый визит, который большинство совершает просто из человеческого любопытства. В связи с этим помимо необычного расположения необходима интересная разработанная концепция, которая сможет привлечь первых посетителей вновь вернуться в это место.
Европейский опыт демонстрирует достаточно большое количество примеров перепрофилирования зон промышленной застройки.
Например, в Вене старые газгольдеры были реконструированы в многофункциональные комплексы. Построенные в конце XIX века, в конце XX века они стали представлять собой МФК из трех составляющих: жилье (апартаменты) в верхней части, офисы в средней части и развлекательная составляющая (в том числе известные ночные клубы) и торговля – на первых этажах. «Проект успешно функционирует как современный объект уже более 10 лет, при этом исторические фасады зданий сохранены», – рассказывает Вероника Лежнева, руководитель отдела исследования Colliers International Санкт-Петербург.
В России сейчас наблюдается растущий интерес инвесторов и девелоперов к реконструкции отдельных объектов и даже целых кварталов.
Но, в отличие от западных стран, в Петербурге действуют куда более серьезные нормы СЭС и т. п., поэтому многие оригинальные концепции просто невозможно воплотить в жизнь. Впрочем, и здесь появляются новые уникальные проекты.
«Не так давно стало известно, что в Пушкине под заведение общественного питания будет приспособлена Певческая водонапорная башня, которая на данный момент проходит реставрацию», – приводит пример Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург.
«Из свежих интересных примеров могу привести проект БЦ «Крюммель хаус» от девелопера RBI, который представляет собой бывшее здание автомобильного гаража», – добавляет Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Деньги не пахнут
В 1990-е годы в Петербурге было очень популярно переоборудовать общественные туалеты под рестораны. Сегодня, говорят эксперты, подобное вряд ли возможно. Но вовсе не потому, что бывшая функция здания способна кого-то отпугнуть.
Госпожа Попова указывает на то, что иногда оригинальность объекта может не только привлечь клиентов-арендаторов, но и, наоборот, оттолкнуть их. Впрочем, примеров отказов гораздо меньше, чем желающих занять свободные площади. Например, в 1990-е годы в городе были примеры создания кафе и ресторанов в зданиях бывших общественных туалетов. Таких объектов в городе несколько, например ресторан «Смак» на Ижорской ул., ресторан «Лесной» на одноименном проспекте, «Парк Джузеппе» в Михайловском саду, ресторан «НЭП» на углу наб. реки Мойки и Дворцовой площади и др.
Дмитрий Борисенко, руководитель отдела маркетинга и рекламы ЗАО «Группа Прайм», поясняет причину такой любви к туалетам: «Эти встроенные помещения или строения не требовали смены статуса – они и так являлись нежилыми объектами, и при этом отличались отличной локацией: в проходных местах, зонах скопления туристов. Как правило, бывшие публичные уборные имели подключения ко всем городским коммуникациям, что важно для соблюдения требований СанПиН к общепиту. Все это наряду с лояльностью администрации к инвесторам и помогло экс-уборным превратиться в приличные рестораны. Петербуржцы, кстати, в этом направлении не были первопроходцами – таких примеров немало в Европе, в частности в Лондоне».
Примечательно, что, по словам госпожи Поповой, в последнее время в США и Европе набирает популярность реконструкция старых церквей с целью дальнейшего их использования в качестве жилья. «Данная тенденция обусловлена рядом факторов: во-первых, многие церкви стоят пустующими вследствие уменьшения количества прихожан; во-вторых, такие объекты, как правило, характеризуются хорошим местоположением и интересной архитектурой», – рассказывает госпожа Попова. «В целом можно отметить, что церкви, реконструированные под жилую недвижимость, пользуются популярностью среди покупателей, которых зачастую привлекает аутентичность здания, его история и обстановка. К достоинствам реконструированных церквей можно отнести свободное внутреннее пространство, высокие потолки, большие, иногда витражные окна, хорошее местоположение и необычные архитектурные формы», – объясняет госпожа Попова. Но в России в силу понятных причин такие примеры единичны, и в ближайшее время роста таких проектов ожидать не стоит.
«Как правило, такие объекты, как бомбоубежища, котельные и прочие, вполне пригодны для развития проектов, несущих в себе какую-либо креативную идею. В то же время чаще всего такие объекты располагают минимумом естественного освещения, что делает их пригодными скорее для реорганизации под развлекательную функцию, под открытие клуба или ресторана. Возможно также использование таких объектов под открытие концептуальных отелей, однако на первом месте при этом все же будет оставаться именно развлекательная функция, обусловленная прошлым назначением здания. Под размещение стандартных коммерческих объектов – офисов, торговли – рассматриваемые объекты подходят не лучшим образом», – говорит Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG.
«С применением офисной функции такие объекты могут рассматриваться, возможно, креативными агентствами, компаниями арт-бизнеса, однако в силу узкой направленности для девелоперов это не слишком интересно», – соглашается с коллегой Денис Трущенко, управляющий партнер компании Blustone Group.
Переоборудование и реконструкция таких объектов обходится недешево, и на согласование уходит довольно много времени, ведь многие объекты относятся к памятникам архитектуры. Часто приходится создавать отдельный вход, что тоже бывает проблематично. Ну а некоторые идеи, какими бы оригинальными они ни были, вообще очень сложно воплотить в жизнь.
«Подобные проекты могут воплощаться в жизнь по двум причинам: или собственник хочет зацепить внимание потребителя как раз за счет оригинального расположения, или же по причине дефицита интересных по локации площадок в центре города. Большинство проектов реализуется по второй причине. Клиенты-арендаторы в первую очередь обращают внимание, насколько прибыльными будут их вложения. Это напрямую зависит как от расположения, так и от интересной концепции, ведь на рынке ресторанов и кафе существует очень большая конкуренция», – говорит госпожа Малина.
На круглом столе в Центре загородного домостроения в очередной раз собрались топ-менеджеры ведущих компаний, возводящих в окрестностях Петербурга коттеджные поселки. Вопреки ожиданиям слушателей, «самочувствие» компаний, по общему мнению, высказанному экспертами, пока остается достаточно хорошим – по крайней мере для того, чтобы, при условии заморозки неначатых проектов и при сокращении продаж еще несколько месяцев поддерживать существующий уровень цен без больших скидок.
Так, по словам Светланы Невелевой, советника руководителя ГК «Стинком», рыночная ситуация демонстрирует быстрое изменение в интересах покупателя, который теперь диктует условия на рынке и к которому компании вынуждены приспосабливаться. «Нам повезло – к октябрю мы достроили 3 поселка, сдали их в эксплуатацию. Два – эксплуатируем сами, третий – отдали на управление самим собственникам. При этом мы сейчас отказались от покупки нового участка. А еще один проект, который должны были сдать в I квартале 2009 г., скорее всего, введем позже. Это проект поселка «Гармония», на севере от Петербурга, более чем в 100 км от города, где строится 300 домов и уже 1/3 объектов продано за этот год», - рассказала она.
Кроме того, «Стинком», как пояснила С.Невелева, отказался от ранее принятой стратегии работы в комплексе – то есть продажи земельных участков вместе с подрядом на строительство дома. Теперь собственники участков могут выбирать, кто и как у них будет строить. Это связано с тем, что ликвидность инженерно обеспеченных участков сегодня значительно выше, чем построенных объектов, а тем более – объектов на начальном этапе строительства или построенных с использованием дешевых технологий, которым большинство не доверяет.
«Сейчас участники рынка – компании – должны быть более открыты друг для друга, консолидированы. Уже нельзя, как раньше, выполнять все работы только своими силами, рынок не позволяет. Надо сохранять только свое основное, только свою главную специализацию, а остальное отдавать на подряд. Поэтому мы сейчас открыты для предложений по строительству, готовы озвучивать клиентам определенную линейку вариантов строительствам силами различных компаний», - подчеркивает С.Невелева. По ее мнению, такое сотрудничество возможно, так как «на загородном рынке особо острой конкуренции никогда не было, компании слишком рассеяны, объектов немного, рынок молодой».
Что касается жизнеспособности ГК «Стинком» в условиях кризиса, то, по словам эксперта, сейчас продажи идут, клиенты есть, необходимые по годовому плану действия – прокладку коммуникаций, закладку фундаментов и пр. – застройщик производит. «Нынешних продаж пока хватает для поддержания жизни. Январь-февраль, думаю, мы поскучаем. Но мы к этому готовы. Возможно, будут сокращения персонала, но небольшие», - отметила С.Невелева.
Примерно так же обстоят дела и в компании «ПулЭкспресс». Гендиректор фирмы Андрей Бочков рассказал, что несколько проектов, которые должны были быть запущены в январе и весной, заморожены, вероятно, до конца 2009 г. Продажи в компании идут, но медленнее, чем в октябре, когда было «довольно много клиентов, быстро принимавших решение покупать». Те, кто приходят сейчас, думают долго и требуют большие скидки.
В этих условиях компания, чтобы активизировать продажи, частично перешла на бартер – так, недавно дом в поселке «Румболово» был «продан» через обмен на городскую квартиру с доплатой. Бартер используется и в отношениях с партнерами, отметил топ-менеджер фирмы. «Но до выдачи зарплат обрезными досками мы, надеюсь, не дойдем», - сыронизировал он.
Ведущий круглого стола, главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин заметил, что в загородном строительстве нет такого опыта бартера, какой имеется в строительстве городском, где компании еще помнят правила игры 90-х гг. А это значит, что за городом риски, связанные с бартером, выше. «Уже сейчас в загородном строительстве вокруг Петербурга есть несколько вялотекущих конфликтов, связанных с бартером», - сообщил эксперт.
Однако, по мнению А.Бочкова, пока больших опасностей бартер с собой не принес, так как объем таких сделок невелик. «Нам сейчас важнее всего завершить начатое, сохранить свой имидж и репутацию», - подчеркнул он. При этом, по общему мнению участников круглого стола, бартер, как «альтернативную схему оплаты», внедрять можно и нужно.
Алексей Рогов, глава компании VillageConsalting, также регистрирует у себя падение продаж. «Но мы не останавливаем работу. В мае 2009 г., например, выведем еще 2-3 проекта. Вообще мы в будущее смотрим с оптимизмом, и о полной остановке продаж речи нет. Так, например, сектор элиты пока не очень пострадал», - заявил он.
Глава компании считает, что сегодня для успешных продаж необходимо оперировать готовыми коттеджами, так как на стадии котлована «дома не купят даже у самой известной и авторитетной компании». Кроме того, он убежден, что при сокращении спроса необходимо снижать затраты на рекламную кампанию. В этом с ним согласился и директор А.Бочков.
«Каждый сэкономленный рубль сейчас важен и приведет к повышению рентабельности», - подчеркнул А. Рогов. А руководитель проекта Центра загородного домостроения «Жизнь за городом» призвал строителей объединяться вокруг Центра, который предоставляет компаниям в аренду небольшие офисы и выполняет также функции общего для всех «пиарщика».
Гендиректор компании «Канадский дом» Владимир Поручиков также не склонен к пессимизму в ожиданиях. «Наше производство загружено до февраля 2009 г., - сообщил он участникам круглого стола. – Мы не собираемся сокращать сотрудников и урезать зарплаты. Зато мы перераспределим функции между менеджерами компании – вероятно, займемся этим в феврале-марте».
Итог дискуссии подвела Светлана Невелева. «Ясно, что ближайшие месяцы могут развернуть на 180 градусов все наши нынешние прогнозы. И все же надеюсь, что следующая встреча в марте не станет подведением неутешительных итогов, а пройдет под знаком весеннего настроения», - сказала она в заключение.
Елена Зеликова
Один из наиболее авторитетных в России аналитиков в сфере недвижимости, профессор РЭА им. Г.В.Плеханова Геннадий Стерник сегодня на конференции в рамках выставки «Жилищный проект» обнародовал свой прогноз развития ситуации на жилищном рынке Москвы в течение ближайшего года. В своем выступлении он признал, что прежние оценки, данные им в начале октября, а также докризисные предположения о развитии рынка недвижимости сейчас пришлось серьезно скорректировать. «1 октября я выступал здесь, в Петербурге, и говорил, что цены на рынке недвижимости будут стабилизироваться. Но уже в середине октября, видя развитие ситуации, я опубликовал в СМИ 4 разных варианта развития событий. Теперь и этот прогноз нуждается в коррекции», - сообщил он.
Предваряя свой прогноз, эксперт отметил, что еще в IV квартале 2007 г. и весной 2008 г. были заметны предвестники кризиса – замедление роста объемов ввода жилья. В 2006 г. по России было введено 50 млн. кв. м, в 2007 г. – 60 млн. кв. м, в 2008 г. ожидали ввода 66 млн. кв. м. Однако в I квартале Москва показала минус 50% от ожидаемого ввода, Московская область – минус 7%. По результатам III квартала 2008 г. введено 35,2 млн. кв. м – то есть прироста по сравнению с 2007 г. почти нет. Снижение объемов ввода по Москве осталось на уровне минус 50%, в Петербурге ввод уменьшился лишь на 4%. В ряде регионов минусовые показатели ввода оказались почти равны московским – так, Самара показала минус 33% от ожидаемого. Но большинство регионов все же показывают увеличение ввода по сравнению с 2007 г.
При этом уже в I-II квартале стало очевидным снижение ликвидности банковской системы, замедление роста доходов населения. Уже тогда спрос на новостройки резко снизился. По мнению Г.Стерника, это было вызвано тем, что «население почувствовало, что строительные компании могут не сдать начатые объекты», тем более что уже тогда иностранные банки перестали выдавать российским компаниям кредиты. Соответственно, число новых проектов начало уменьшаться.
Ситуацию усугубил отток капиталов из России. Если в 2006-2007 гг. приток иностранных капиталов в Россию составлял 42 и 82 млрд. долларов соответственно, то 2008 г. показал чередование оттока и притока крупных сумм – плюс-минус 20-30 млрд. долларов. Отчасти это было вызвано сложной внешнеполитической обстановкой с связи с южноосетинским конфликтом. Но затем, в октябре, отток за месяц составил сразу 50 млрд. долларов.
«В Москве раньше, чем в других регионах, осознали серьезность ситуации. О кризисе заговорили еще в сентябре, и уже тогда в столице началась паника, хотя с ценами вроде бы еще ничего не происходило. Напротив, в Петербурге еще в начале октября обстановка была спокойная, на Петербургском жилищном форуме звучали прогнозы о том, что кризис рынку недвижимости угрожает мало. Сегодня, я вижу, и у вас тоже поняли, каково положение дел на самом деле», - заметил профессор.
Суть предложенных им в октябре 4 вариантов развития событий заключается в следующем. Первый сценарий – консервативный – основан на докризисных исследованиях, сделанных более года назад, и предполагает мягкий переход к стабилизации цен, по аналогии с ситуацией «выхода цен на плато» в 2007 г., после ажиотажного роста 2006 г. Вероятностная оценка этого варианта в октябре, по мнению эксперта, равнялась нулю – то есть развитие по этому пути было практически нереально.
Второй вариант Г. Стерник назвал «умеренно-пессимистичным». По нему, ситуация будет развиваться по аналогии с движением рынка в 2004-2005 гг., когда, после бурного роста 2003 г., начался спад, отток капитала из России составил 17 млрд. долларов за I полугодие 2005 г., банковский кризис, небольшой спад цен на жилье в среднем на 5% и дальнейшая длительная остановка цен до конца 2005 г. «До конца ноября я думал, что так все и будет. Разорение отдельных девелоперов, поглощение некоторых активов – все один в один напоминало этот сценарий, - отметил Г.Стерник. – Я думал, что при эффективных и слаженных действиях власти, элиты и бизнеса мы сумеем не допустить худшего, чем в 2004 г., развития событий». Вероятностная оценка этого пути в октябре равнялась 75% от единицы – то есть эксперт предполагал его наиболее вероятным.
Третий вариант эксперт называет «кризисным». Он предполагает движение по сценарию не 2004 г., а 1998. «Это значит, что, несмотря на меры, предпринимаемые властью, финансовый кризис перетекает в общеэкономический. Идет сокращение рабочих мест, производства, доходов населения, платежеспособного спроса. Разорение бизнесов становится не отдельными случаями, а частым явлением. В этом случае Москву ждет спад цен на жилье за 2009 г. на 40-50%. Некоторое восстановление, возможно, начнется в 2010 г., но оно не приведет цены обратно к докризисному уровню», - считает эксперт. Вероятность этого варианта в октябре он считал небольшой – 20%.
И четвертый, катастрофичный сценарий может иметь место, по мнению Г.Стерника, в том случае, если мировая финансовая система, основанная на долларе, полностью разрушится, межстрановая торговля перейдет на бартер, уничтожатся все основы нынешней макроэкономики. Для восстановления в этом случае понадобятся десятилетия. Вероятностная оценка этого прогноза не превышала 5%.
«Что же произошло дальше? За два прошедших месяца, несмотря на усиление кризиса в США доллар укрепился, а ноябрьский саммит глав ведущих мировых держав показал, что крах мировой экономической системы откладывается. Америка, скорее всего, выйдет из депрессии через 2-3 года. Соответственно, 4-й сценарий можно отбросить как невероятный, - объяснил Г.Стерник. – То же касается и 1-го варианта – ясно, что так развиваться события не будут. А вот вероятность 2 и 3-го сценариев претерпела вероятностные изменения». По мнению эксперта, рынок показывает развитие по 3-му, а не по 2-му варианту, который ранее считался наиболее реальным. Прежде всего, об этом говорит 3-кратное падение цены на нефть, при том, что на скорую ее обратную коррекцию почти никто из экспертов особых надежд не возлагает. Правительство России скорректировало свои прогнозы с 100-110 до 50-60 долларов за баррель, но уже сейчас цена опустилась почти до 40 долларов. «Для России это ключевой фактор. И хотя власти, вероятно, свои социальные программы реализуют, у бизнеса оснований для оптимизма нет. Правительственные программы поддержат только бюджетников, но не основной контингент покупателей жилья. Меры по снижению налогового бремени на предприятия могут смягчить, но не предотвратить общее падение доходов граждан», - полагает Г.Стерник. По его данным, только в Москве фонд зарплаты на 2009 г. прогнозируется с уменьшением на 220 млрд. рублей. И на 2010-2011 гг. ожидается его дальнейшее сокращение.
Кроме того, в условиях дедолларизации рынка недвижимости, рост курса доллара приведет к серьезным последствиям, аналогичным тем, которые обрушились на рынок в 1998-99 гг. «Эльвира Набиуллина на днях сказала, что в первую очередь кризис ударит по инвестициям в основной капитал предприятий – у госкомпаний они упадут на 30%, у частных компаний могут дойти до нуля. Поэтому, я думаю, что доходность строительных и девелоперских компаний сильно снизится. Поубавится и их агрессивность в регионах», - прогнозирует эксперт.
Таким образом, по мнению аналитика, вероятность развития событий по 3-му сценарию, напоминающему 1998 г., сегодня равна 60%. Правда, рублевые цены, полагает Г.Стерник, снизятся гораздо меньше, чем долларовые, из-за инфляции и укрепления курса доллара. Но при этом рынок недвижимости снова станет долларовым. Восстановление цен, считает эксперт, начнется в 2010 г., но будет идти медленно и не достигнет докризисного уровня.
Елена Зеликова